Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 14 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución14 de Marzo de 2014
EmisorJuzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua
PonenteMariela Suarez de Terán
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

203º y 154º

EXPEDIENTE: 12-16.626

DEMANDANTES: E.C.A. y R.O.R.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.959.844 y V-12.034.588.

Abogados Apoderados: Y.C.G.G. y R.R., Abogados venezolanos, mayor de edad con Cedulada V-3.953.491, e inscrita en el Inpreabogado con el N° 78.627.

DEMANDADA: E.D., venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-2.743.004.

Abogada Apoderada: J.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.802.026, e inscrita en el Inpreabogado N° 85.597.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRA VENTA.-

SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA

ANTECEDENTES

En fecha “02 de Abril de 2.013”, se inició el presente juicio, mediante escrito de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRA VENTA, presentado por los ciudadanos: E.C.A. y R.O.R.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.959.844 y V-12.034.588, debidamente asistidos por el abogado: R.E.R.R., inscrito en el inpreabogado con el número 165.892; en contra de la ciudadana: E.D., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-2.743.004, acompañado de sus recaudos anexos. Ahora bien, en misma fecha se Admitió la demanda ordenándose la citación de la ciudadana: E.D., antes identificada, y se ordenó aperturar cuaderno de medidas. Folios (del 01 al 15).

En fecha “08 de Abril de 2.013”, el Alguacil de este Tribunal por medio de diligencia dejó constancia que le fueron proporcionados los emolumentos para la práctica de la citación. Folio (16).

Por auto de fecha “09 de Abril de 2.013”, este Tribunal ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada. Folios (17 y 18).

Por recibo de fecha “16 de Abril de 2.013”, el Alguacil de este Juzgado consignó compulsa de citación en el mismo estado en que se libró. Folios (19 vto., 20, 21, 22, 23 y 24).

En fecha “23 de Abril de 2.013”, la parte actora, debidamente asistida por la abogada Y.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.043.253, e inscrita en el Inpreabogado con el N° 165.863, solicitó en emplazamiento de la parte demandada conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Folio (25).

Por auto de fecha “24 de Abril de 2.013”, este Tribunal ordenó librar cartel de citación a la parte demandada. Folios (26 y 27).

Por diligencia de fecha “09 de Mayo de 2.013”, la parte Accionante debidamente asistido por el abogado R.E.R.R., consignó carteles de citación. Folios (28, 29 y 30).

Por auto de fecha “13 de Mayo de 2.013”, el Dr. E.P.T. se reincorporó al cargo de Juez Provisorio de este Tribunal. Seguidamente, en misma este Juzgado ordenó el desglose de los diarios y agregó a los autos. Folio (31 y 32).

Por diligencia de fecha “15 de Mayo de 2.013”, la Secretaria de este Tribunal fijó el cartel de citación en el domicilio da la parte demandada. Folio (33).

En diligencia de fecha “06 de Junio de 2.013”, la parte accionada consignó poder apud acta a la abogada: J.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.802.026, e inscrita en el Inpreabogado N° 85.597. Folios (34 y 35).

En diligencia de fecha “07 de Junio de 2.013”, los demandantes otorgaron poder apud acta a los abogados I.G. y R.R., Inpre Nos. 165.863 y 165.892, respectivamente. (Folio (36).

En fecha “08 de Julio de 2.013”, la parte demandada, debidamente acompañada por su representante, consignó Escrito de Contestación a la demanda junto con sus recaudos anexos. Folios (del 37 al 49).

En diligencia de fecha “10 de Julio de 2.013”, la parte demandante, solicitó copias simples. Inmediatamente, por auto de misma fecha, esta Instancia ordenó el resguardo del original del cheque de gerencia en la caja fuerte dada la naturaleza del caso. Folio (51).

Por diligencia de fecha “30 de Julio de 2.013”, la apoderada judicial de la parte actora, consignó Escrito de Promoción de Pruebas. Folios (del 52 al 56).

Por Auto de fecha “02 de Agosto de 2.013”, este Tribunal ordenó agregar a los autos el escrito de Promoción de Pruebas. Folio (57).

En fecha “09 de Agosto de 2.013”, se admitieron las pruebas promovidas en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, y se fijó el tercer (3er.) día de despacho siguiente, para tomar declaraciones a los testigos allí especificados. Folio (58).

En fecha “19 de Septiembre de 2.013”, oportunidad fijada para tomar declaración a los testigos promovidos por la parte actora, el Tribunal los declaró desiertos a todos. Folios (59, 60 y 61).

En diligencia de fecha “24 de Septiembre de 2.013”, la apoderada de la parte actora, solicitó copias simples. Folio (62).

Por diligencia de fecha “26 de Septiembre de 2.013”, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó al tribunal nueva oportunidad para la declaración de los testigos. Así mismo, por auto de misma fecha, este Juzgado fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente para la evacuación de las testimoniales. Folio (63 y 64).

En fecha “01 de Octubre de 2.013”, nueva oportunidad fijada para tomar declaración a los testigos promovidos por la parte actora, este Tribunal los declaró desiertos a todos. Folios (65, 66 y 67).

Por diligencia de fecha “03 de Octubre de 2.013”, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó al tribunal nueva oportunidad para tomarle declaración a los testigos. Folio (68).

Por auto de fecha “04 de Octubre de 2.013”, este Tribunal fijó al segundo (2do.) día de despacho siguiente para la evacuación de las testimoniales. Folio (69).

En fecha “08 de Octubre de 2.013”, nueva oportunidad fijada para tomar declaración a los testigos promovidos por la parte Actora, las cuales fueron presentados cada uno en la oportunidad respectiva. Folios (del 70 al 75).

En fecha “09 de Diciembre de 2013”, la Dra. M.d.L.P.S.S., se Abocó al conocimiento de la presente causa por haber asumido el cargo de Jueza Provisoria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Sede Cagua, según decisión de la Comisión Judicial, según oficio No. CJ-13-4031, de fecha “04 de noviembre de 2013”. Y automáticamente comenzó a computarse el término previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. Folio (76).

En diligencia de fecha “15 de Diciembre de 2.013”, la apoderada de la parte actora, solicitó copias simples. Folio (77).

Por auto de fecha “16 de Enero de 2.014”, el Tribunal fijó término para dictar sentencia conforme al artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. Folio (78).

  1. DE LOS ALEGATOS

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Que celebraron un contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, con la ciudadana E.D., por ante la Notaria Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, el cual quedó autenticado bajo el No. 14, Tomo 175 de los libros llevados por dicha notaria, sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, tal como consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 19 de enero de 1999, el cual quedó registrado bajo el No. 07, folios 30 al 33, Protocolo 1º, Tomo 2º, ubicado en la Urbanización Los Mangos, Calle No. 03, C/C Avenida Central, Manzana E, Parcela No. E-32, S.C.E.A., Código Catastral 005-004-000-U-031-021-032-001-001-001. La parcela de terreno tiene una superficie de ciento sesenta y ocho metros cuadrados (168mts2), y está comprendida dentro de los linderos siguientes: NORTE: Con avenida central; SUR: CON PACELA E-30; ESTE: con parcela E-31 y OESTE: calle 3. La vivienda edificada sobre la descrita parcela de terreno tiene un área de construcción de SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (66,56MTS2), y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina, un (01) baño, tres (03) habitaciones, patio y garaje techado con piso de caico, según Titulo Supletorio evacuado ante el Tribunal de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en Cagua.

Que a pesar de haber cumplido con las exigencias bancarias y registrales, a fin de lograr la firma definitiva de compra-venta, no pudo firmar por cuanto la vendedora, se negó asistir a la firma alegando que la opción compra-venta se encontraba vencida y que su inmueble se había revalorizado con la devaluación de la moneda.

Que el retardo se efectuó por causas imputables a la vendedora: en primer lugar, porque habiendo firmado en fecha 22-10-2012, la opción compra venta, se dejó claro que faltaban documentos para concretar la negociación y poder introducir el expediente del crédito a la institución bancaria para solicitar el crédito.

Que tuvieron que buscar la documentación faltante requerida, como la certificación de datos de la propietaria del inmueble, ya que su estado civil no coincidía con la registrada en el sistema; la elaboración de planos de construcción del inmueble con su respectiva certificación por la Alcaldía; solicitar y pagar el plano de mensura del inmueble, gestionar y pagar la solicitud de Titulo Supletorio ante el Tribunal del Municipio Sucre del Estado Aragua, con su respectiva protocolización ante el Registro Público. Pagos estos que fueron asumidos por ellos, en virtud de que la vendedora alegó no poseer dinero para realizar tales gestiones.

Que en fecha 26 de octubre de 2012, se introdujo ante el Banco de Venezuela, con sede Cagua, el expediente de crédito.

Que en fecha 17 de enero de 2013, en Banco de Venezuela, emitió el documento compra venta redactado por la abogada A.R.H..

Que en fecha 23 de enero de 2013, consignaron los recaudos solicitados por el Registro a fin de protocolizar el documento compra-venta.

Que el día 14 de marzo de 2013, asistieron al Registro, a fin de firmar la compra venta, y la vendedora no se presentó.

Finalmente, solicitan el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OIPCION COMPRA VENTA, suscrito por el inmueble marras, como lo establece el contrato “de forma pura, simple e irrevocable”: Se dicte medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble. Que declarada con lugar la demanda, si la demandada no cumpliera voluntariamente con la condena, se ordene la protocolización de la sentencia en la oficina Subalterna de Registro, previo el pago de la cantidad adeudada ante el tribunal de la causa. Se condene a la demandada al pago de honorarios profesionales y costas procesales.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En su oportunidad, la parte accionada dio contestación en los términos siguientes:

…Siendo que en fecha 22 de octubre de 2012, se celebrara la firma por ante la Notaria Pública de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, en el cual se prometiere el futuro traspaso de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda y que es de mi única y exclusiva propiedad, a los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M., ya identificado, previo cumplimiento de las condiciones establecidas en el citado documento de OPCIÓN COMPRA VENTA, donde señalan dentro del mencionado contrato de opción compra venta, que el lapso en el cual mi persona pudiera exigir el cumplimiento del mencionado contrato, sería de CIENTO VEINTE (120) DÍAS, el cual comenzaría a correr luego de recibidos TODOS Y CADA UNO DE LOS REACUDOS NECESARIOS por parte de la entidad bancaria por ante la cual se solicitare el crédito habitacional. Entiende quien suscribe que todo documento o transacción entre las partes, está sometido a la voluntad de las mismas, donde el mencionado documento de opción compra venta, en la cláusula QUINTA, supone el cumplimiento de una obligación indemnizatoria en caso de incumplimiento POR PARTE DE LA VENDEDORA, el pago de CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (BF. 40.000,00) en moneda de curso legal y a satisfacción, de la siguientes maneras: TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 30.000,00), cantidad recibida de manos del OPCIONADO, en calidad de arras más una cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BF. 10.000,00), por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, por la no celebración de dicho contrato, donde en el presente acto, consigno A EFECTUS VIVENDIS, en copias fotostáticas cheque de gerencia emitido en fecha 22 de abril de 2013, a favor del ciudadano R.O.R.M., lo que representa mi voluntad de RESCINDIR EL PRESENTE CONTRATO, todo esto conforme a lo establecido en el mismo instrumento.

En otro orden de ideas, manifestó mi voluntad de subrogarme a lo establecido en la citada Cláusula Quinta del mencionado Contrato de OPCIÓN COMPRA VENTA, donde someto mi voluntad al hecho público y notorio de que en dicho inmueble, que todavía es de mi ÚNICA Y EXCLUSIVA PROPIEDAD, reside mi hijo y núcleo familiar, todo esto conforme a las cartas emitidas por la Asociación de Vecinos y C.C. del sector, los cuales consigno en el presente acto, marcados bajo los literales “A”, “B” y “C” así como copia fotostática simple del Acta de matrimonio de mi hijo P.J.T.D. y G.B.D.V., de fecha 28 de julio de 2006, donde en el cuerpo de la misma se puede apreciar que la dirección de residencia aportada por los contrayentes es la siguiente: urbanización “ Los Mangos” calle tres, casa número “E” raya treinta y dos, del municipio J.Á.L., S.C., Estado Aragua, marcado con el literal “D”, coincidiendo que tal dirección no es otra que donde se encuentra el presente inmueble, objeto de la presente causa, así como las copias fotostáticas de las partidas de nacimiento de sus menores hijos, mis nietos, marcadas con los siguientes literales “E” y “F”, con sus respectiva identificación, siendo ésta la razón por la cual desistiera en un principio del traspaso de la propiedad del inmueble objeto de la presente causa, lo cual hartamente conoce el demandante y así lo expresa en el cuerpo del libelo de demanda, apelando a la buena fe de este D.T., donde en ningún momento mi intención ha sido burlar mi responsabilidad, consignando el presente acto en copia fotostáticas con vista al ORIGINAL, cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banco de Venezuela, Oficina Cagua, por un monto de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 40.000,00); emitido a favor del ciudadano RAUL O R.M., deducibles de mi cuenta personal, marcado bajo el literal “G”, todo esto a los fines de honrar lo estipulado en la citada CLÁUSULA QUINTA del documento de Opción Compra Venta, objeto de la presente demanda incoada en mi contra.

La presente oferta la hago amparada en lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en el cual se me otorga la posibilidad de convenir en los términos de la presente demanda, toda vez que ciertamente he desistido de la venta ofertada a la demandante, subrogándome al pago de los dineros establecidos TEXTUALMENTE en el cuerpo del mencionado contrato de Opción Compra Venta, en su CLÁUSULA QUINTA, solicitando igualmente la devolución, por parte de la demandante, de los documentos ORIGINALES de mi propiedad, objeto de la presente transacción.

En consecuencia, solicito muy respetuosamente a este D.T. de la República, SE ADMITA LA PRESENTE CONTESTACIÓN de la demanda incoada en mi contra por los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M., ya identificado, por no ser contraria a derecho y por encontrarme dentro del lapso establecido en la norma, así como solicito muy respetuosamente se fije AUDIENCIA ESPECIAL, a los fines de presentar los términos del convenio aquí mencionado, sobre el pago de los dineros entregados a mi persona en calidad de arras por los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M., ya identificados y demandantes en la presente causa, los cuales asciende a un monto de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES ( BF. 30.000,00), así como el monto establecido en la CLÁUSULA QUINTA del pre contrato de opción compra venta, objeto de la presente causa, y que representa la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 10.000,00), lo cual sumado a la cantidad entregada en calidad de arras da un total de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 40.000,00),cantidad que en este momento coloco a la vista de este Tribunal mediante copia fotostática de cheque de gerencia emitido en fecha 22 de abril de 2013, a favor del ciudadano R.O.R.M., uno de los demandantes en la presente causa, quienes en ningún momento han exigido el cumplimiento de la presente cláusula quinta del mencionado contrato de OPCION COMPRA VENTA, objeto de la presente causa, violentando así la normalidad de la presente transacción. De igual forma, solicito muy respetuosamente a este d.T., el levantamiento de toda medida de prohibición de enajenar y gravar que pesare sobre el inmueble objeto de la presente causa y el cual es MI ÚNICA Y EXCLUSIVA PROPIEDAD, toda vez que mi intención no es traspasar la propiedad del mismo a persona distinta del ocupante que en estos momentos se encuentra dentro del inmueble y que es mi hijo con su núcleo familiar, solicitando LA ENTREGA INMEDIATA de los documentos de propiedad del mencionado inmueble, los cuales, sin mi consentimiento fueron secuestrados por la ciudadana E.C. ANZOLA…

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DE LA VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar la parte demandante, acompañó los siguientes documentos:

Marcado con la letra “A”, copia certificada de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, de fecha 22 de octubre de 2012, el cual quedó autenticado bajo el No. 14, Tomo 175 de los libros llevados por dicha notaria, (Folios 04 al 08 del presente expediente). De esta documental se puede establecer que entre los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M.; Y E.D., se celebró un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida ubicada en la Calle No. 03, C7C Avenida Central, Manzana E, Parcela No. E-32, Urbanización Los Mangos, S.C.E.A., correspondiéndole el Código Catastral No. 005-004-000-U-031-021-032-001-001-; por tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, Oficio No. 39-2013, de fecha 01 de abril de 2013, dirigido a la ciudadana E.C.A., suscrito por la Registradora Publica de los Municipios Sucre y J.Á.L.d.E.A., (folio 09 y 10 del expediente). Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la fecha 28-02-2013, se realizó la presentación ante ese Registro para su debida inscripción en los protocolos correspondientes, de un documento constitutivo de una venta con hipoteca por la ciudadana E.C.A., en la cual la ciudadana E.D., vende el inmueble de marras, a los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M., cuyo numero de tramite es: 278.2013.1.785, con fecha de otorgamiento martes, 05 de marzo de 2013. Y, que tal otorgamiento no se formalizó para la fecha pautada, es decir 05-03-12, por razones que desconocía. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, Constancia de recepción de documentos requeridos para solicitar Crédito ante el Banco de Venezuela, Oficina Cagua, Calle Sucre, presentada por la ciudadana ANZOLA E.C., de fecha 26 de octubre de 2012, suscrita por la prenombrada ciudadana y la Asesora Wailis Á.W.W.. Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose que en fecha 26 de octubre de 2012, fueron consignados los documentos requeridos para solicitar Crédito ante el Banco de Venezuela. Por lo que a tenor de los establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA, en fecha 26-10-2012, comenzó a transcurrir el lapso convenido de NOVENTA (90) días calendarios, más TREINTA (30) días calendario de prorroga, a los fines de el efectivo pago del saldo deudor de la negociación, feneciendo éste el día 23 de febrero de 2013. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copia simple de documento de recepción de documentos, presentado por E.A., cédula de identidad No. V-14.959.844, número telefónico 0412-9703599, ante el Registro Publico de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, con fecha de recepción 23-01-2013 y fecha de entrega 27-02-2013, Operación: Venta Hipoteca, del mismo se verifica los documentos consignados ante el Registro, conformados por ficha catastral, solvencia municipal, constancia de inscripción del inmueble como vivienda principal, original de documento de opción compra venta, y copia de los cheques de pago inicial; asimismo se verifica como fecha de revisión el día 27-02-2013. Y ASI SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas la representación de la parte demandante la promovió el mérito favorable que se desprende de los autos.

Invoco por principio de comunidad de prueba. En cuanto a la promoción del mérito favorable este Tribunal no la admite, por cuanto la misma no constituye un medio de prueba de los establecidos, sino que es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

Promovió y opuso en su contenido, el contrato de opción de compra-venta, identificado en el presente expediente con la letra “A”. Esta Juzgadora observa que el mismo ya fue a.c.a., confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Promovió y opuso en su contenido y términos, el oficio N° 39.2013, de fecha 01-04-2013, emitido por la oficina de Registro Público del Municipio Sucre y J.Á.L., identificado en el presente expediente con la letra “B”. Esta Juzgadora observa que el mismo ya fue a.c.a., confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Promovió y opuso en su contenido, planilla de recepción de documento por la entidad Bancaria con número de control: 01020146003331201471, identificado en el siguiente expediente con la letra “C”. Esta Juzgadora observa que la misma ya fue analizada con anterioridad, confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Promovió y opuso en su contenido, planilla de recepción de documentos emitida por el Registro Subalterno del Municipio Sucre y Lamas, marcado con la letra “D”. Esta Juzgadora observa que la misma ya fue analizada con anterioridad, confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a a.Y.A.S.D.

Promovió y opuso en su contenido y términos, recibo de pago en original emitido por la abogada MERECEDES M.H., por la cantidad de Bs. 3.200,00 por los servicios prestados para la asesoría, redacción y presentación del Titulo Supletorio ante el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L.d.E.A., cuyo documento original se encuentra en las Oficinas del Registro Subalterno del Municipio Sucre y Lamas Estado Aragua. Esta Juzgadora observa que el mismo no fue consignado a los autos, verificándose de los anexos que acompañaron al escrito de pruebas, que sólo se acompaño un (01) folio y que el mismo contiene copia de tres (03) cédula de identidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió y opuso en su contenido y termino, recibo de pago por la cantidad de Bs. 1.500,00 emitido por la empresa Proyec-Consul L.M, marcado “F”, por concepto de digitalización de planos. Esta Juzgadora observa que el mismo no fue consignado a los autos, verificándose de los anexos que acompañaron al escrito de pruebas,, que sólo se acompaño un (01) folio y que el mismo contiene copia de tres (03) cédula de identidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió y opuso en su contenido, factura de contado emitida por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, marcado “G”, por 2 telegramas enviado a la ciudadana EUCLIDEZ DIAZ. Esta Juzgadora observa que la misma no fue consignada a los autos, verificándose de los anexos que acompañaron al escrito de pruebas, que solo se acompaño un (01) folio y que el mismo contiene copia de tres (03) cédula de identidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió y opuso en su contenido y términos, marcado con la letra “G” sentencia definitiva en el caso identificado con el numero APP11-V-2010-1095, correspondiente a demanda de cumplimiento de contrato, llevado por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Esta Juzgadora observa que la misma no fue consignada a los autos, verificándose de los anexos que acompañaron al escrito de demanda, que solo se acompaño un (01) folio y que el mismo contiene copia de tres (03) cédula de identidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió la Testimonial de las ciudadanas M.F.S.S., A.E. BARRETO RIVAS Y M.D.S.P.. La prueba testimonial, según el tratadista Devis Echandía: “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”, constituyendo un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio.

En el sub iudice, los testigos M.F.S.S., A.E. BARRETO RIVAS Y M.D.S.P., fueron contestes en afirmar que el inmueble marras se encontraba en venta desde hace varios años, y que el mismo fue comprometido en venta a la ciudadana E.C.. Es por ello que esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio a las testimoniales antes trascrita, conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada consignó:

Marcado con la letra “A”, constancia de no poseer vivienda, de fecha 28 de junio de 2013, emitida por el C.C., Comité de Habitat y Vivienda, Urbanización Los Mangos, S.C.E.A., a nombre de los ciudadanos G.B.D.D.T. y P.J.T.D.. Este documento constituye un documento publico administrativo, y así lo valora este Tribunal en atención a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 1360 eiusdem, aunado al hecho que el mismo, no fue tachado, impugnado ni desconocido por el adversario, y el mismo se verifica los prenombraron ciudadanos declararon no poseer vivienda. Y así se establece.

Marcado con la letra “B”, Carta de Residencia, de fecha 28 de junio de 2013, emitida por el C.C.d.U.L.M., S.C.E.A., a nombre de la ciudadana G.D., cédula de identidad No. V-11.289.751. Este documento constituye un documento publico administrativo, y así lo valora este Tribunal en atención a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 1360 eiusdem, aunado al hecho que el mismo, no fue tachado, impugnado ni desconocido por el adversario, y el mismo se verifica que la prenombrada ciudadana reside en el inmueble objeto del litigio. Y así se establece.

Marcado con la letra “C”, Carta de Residencia, de fecha 28 de junio de 2013, emitida por el C.C.d.U.L.M., S.C.E.A., a nombre del ciudadano P.T., cédula de identidad No. V-11.166.739. Este documento constituye un documento publico administrativo, y así lo valora este Tribunal en atención a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 1360 eiusdem, aunado al hecho que el mismo, no fue tachado, impugnado ni desconocido por el adversario, y el mismo se verifica que la prenombrado ciudadano reside en el inmueble objeto del contrato. Y así se establece.

Marcado con la letra “D”, copia fosfática de acta de matrimonio de los ciudadanos G.B.S.V. y P.J.T.D.. Este documento construye documento público, por emanar de un funcionario capaz tal como lo establece el articulo, 1.357 del Código Civil, y éste Tribunal lo valora, en atención a lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, aunado al hecho de que la demandada, no ejerció en contra del mismo el medio de ataque idóneo, el cual era la tacha de falsedad de documento público, y por ello este documento se considera fidedigno, tal como lo establecen los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el cual se verifica que los prenombrados ciudadanos son cónyuges. Y así se establece.

Marcado con la letra “E”, copia fosfática de acta de nacimiento de GINETH ALEJANDRA, hija de los ciudadanos G.B.S.V. y P.J.T.D.. Este documento constituye documento público, por emanar de un funcionario capaz tal como lo establece el articulo, 1.357 del Código Civil, y éste Tribunal lo valora, en atención a lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, aunado al hecho de que la demandada, no ejerció en contra del mismo el medio de ataque idóneo, el cual era la tacha de falsedad de documento público, y por ello este documento se considera fidedigno, tal como lo establecen los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el cual se verifica que los prenombrados ciudadanos tienen una hija de nombre GINETH ALEJANDRA. Y así se establece.

Marcado con la letra “F”, copia fosfática de acta de nacimiento de V.M., hijo de los ciudadanos G.B.S.V. y P.J.T.D.. Este documento constituye documento público, por emanar de un funcionario capaz tal como lo establece el articulo, 1.357 del Código Civil, y éste Tribunal lo valora, en atención a lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, aunado al hecho de que la demandada, no ejerció en contra del mismo el medio de ataque idóneo, el cual era la tacha de falsedad de documento público, y por ello este documento se considera fidedigno, tal como lo establecen los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el cual se verifica que los prenombrados ciudadanos tienen un hijo de nombre V.M.. Y así se establece.

Ahora bien, de estos instrumentos, aprecia este Tribunal, que la actora la demandada ha demostrado, que los ciudadanos: G.B.S.V. y P.J.T.D., son cónyuges, que los mismos no poseen vivienda, que residen en el inmueble objeto del contrato con su núcleo familiar. Y así se establece.

Marcado con la letra “G”, copia fotostática del cheque de gerencia No. 00014405, consignado en original, ante este Tribunal en fecha 08 de julio de 2013, emitido por la entidad bancaria Banco de Venezuela, Oficina Cagua, por un monto de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 40.000,00); a favor del ciudadano RAUL O R.M., de fecha 23-04-2013, deducibles de la cuenta personal de la ciudadana DIAZ EUCLIDES. De tal instrumento, se verifica que la parte demandada se subrogó al pago de los dineros establecidos textualmente en el cuerpo del mencionado contrato de Opción Compra Venta, en su CLÁUSULA QUINTA, solicitando igualmente la devolución, por parte de la demandante, de los documentos ORIGINALES de propiedad de la demandada.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En primer lugar este juzgado debe transcribir parcialmente lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su segundo aparte, el cual reza: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Al respecto, cabe destacar que en sentencia de fecha 28 de febrero de 1996, con ponencia del Magistrado Rafael J. Alfonso Guzmán, juicio O.D.B.D.R.V.L.M.Q.d.R., estableció la Sala de Casación Civil, lo siguiente: “…los jueces del merito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes…”.

De lo antes expuesto debe concluirse que la interpretación de un contrato por parte del juez de instancia, constituye una actividad de interpretación de los hechos de la controversia in concreto, que haya sido sometida a su conocimiento, en efecto la apreciación de estos hechos, de conformidad con el aprendizaje de la doctrina mas aceptada, viene a significar un acto de raciocinio, mediante el cual el juzgador de la instancia, estima o da valor a los hechos establecidos, lo que en la esfera contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretación de las declaraciones de la voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho que genera especificas consecuencias en el ámbito jurídico, o dicho en otras palabras los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dada erróneamente otra diferente, este poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que se evidencian en el caso in concreto que se presente.

Establece el artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En relación a la norma ut supra, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, Exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:

Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

El autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

Por otra parte tenemos que L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

En este sentido, podemos inferir que el contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, resulta necesario señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, en virtud de lo cual no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto de mismo, ya que de lo contrario permitiría al vendedor incumplir con lo dispuesto en la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes debe imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe.

A la luz de estas consideraciones, resulta necesario destacar que los contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares, en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; empero, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de modo que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

Es importante destacar que, la doctrina en reiteradas oportunidades ha señalado que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta, ya que una vez dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, es por tal razón que, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

De esta manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en sentencia 27 de octubre de 2010, Expediente No. 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio: “...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...” (Criterio Vigente para la fecha en que se suscribió el contrato de marras).

Conforme al criterio Jurisprudencial antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Cláusula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

Asimismo, se evidencia que la parte sostiene su pretensión en esta instancia, alegando que el incumplimiento viene dado por parte de la demandada en no protocolizar el contrato de compra venta definitiva y expresan que su naturaleza es un contrato de compra venta, y la accionada, por su parte la parte demandada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, por ser dicha demanda contraria a derecho, de mala fe e inoficiosa, al mismo tiempo, manifestó su voluntad de subrogarme a lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción Compra Venta donde sometió su voluntad al hecho público y notorio de que en dicho inmueble, reside mi hijo y núcleo familiar, siendo ésta la razón por la cual desistiera en un principio del traspaso de la propiedad del inmueble objeto de la presente causa, lo cual hartamente conoce el demandante y así lo expresa en el cuerpo del libelo de demanda, consignando copia fotostáticas con vista al ORIGINAL, cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banco de Venezuela, Oficina Cagua, por un monto de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 40.000,00); emitido a favor del ciudadano RAUL O R.M., deducibles de su cuenta personal, que realizaba la referida oferta amparada en lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en el cual se le otorgaba la posibilidad de convenir en los términos de la presente demanda, toda vez que ciertamente ha desistido de la venta ofertada a la demandante, subrogándose al pago de los dineros establecidos textualmente en el cuerpo del mencionado contrato de Opción Compra Venta, en su CLÁUSULA QUINTA, solicitando igualmente la devolución, por parte de la demandante, de los documentos originales de su propiedad.

Examinado todo lo anterior, resulta necesario transcribir íntegramente el contrato en cuestión, de seguidas, del cual se puede leer lo siguiente:

…Yo, E.D., venezolana, mayor de edad, Divorciada, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V- 2.743.004 por una parte y por la otra, E.C.A. venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° V-14.959.844 y R.O.R.M. venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V- 12.034.588 se ha convenido celebrar el presente contrato de OPCION A COMPRA, de conformidad con las cláusulas que a continuación se determinan: PRIMERA: La ciudadana arriba identificada, E.D. se compromete legalmente a vender de manera pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M. identificado up supra y esta a su vez a comprarles, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una casa y la parcela del terreno sobre la cual está construida, Ubicada en la Calle N° 03, C/C Avenida Central Manzana E, parcela N° E-32, Urbanización los Mangos, S.C., Estado Aragua, correspondiéndole el Código Catastral N° 005-004-000-U-031-021-032-001-001-001 y cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: con Avenida central, SUR: con parcela N° E-30, ESTE: con parcela N° E-31 OESTE: Calle 3. Y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, Un (1) baño, Dos (2) Habitaciones, La casa está desarrollada sobre una porción de terreno de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (170.40,M.2) y dicha vivienda tiene un aérea de construcción de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS ( 67,35 M2), según cedula catastral de fecha de (28) de Septiembre de (2012) emitido por la ALCALDIA DEL MUNICIPIO J.A.L., OFICINA MUNICIPAL DE CATASTRO conforme al precitado Documento de Urbanización o Parcelamiento a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de CERO ENTERO CON MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO DIEZ MILESIMAS POR CIENTO (0,1174%), el Inmueble objeto de este contrato le pertenece a la ciudadana: E.D. plenamente identificada, tal y como se evidencia en documento registrado por ante la oficina subalterna de registro de los Municipios sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha Cuatro (19) de ENERO de MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE (1999), anotado bajo el N° 07, Folios 30 al 33, Tomo 2, Protocolo 1°, correspondiente al Primer Trimestre, de los libros llevados por ante ese registro y estando libre de todo gravamen. SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes, para esta venta es la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (390.000,00), que los compradores se comprometen a pagar en La forma siguiente TREINTA MIL BOLIVARES EXACTO (30.000,00) que entregan los compradores en ese acto en cheque del Banco DE VENEZUELA signados con los Nro. 00013197 de fecha 27 de Septiembre del 2012 en este acto en su entera y cabal satisfacción de la Señora: E.D. como adelanto de la negociación y el saldo deudor que es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL EXACTOS (Bs. 360.000,00), en el lapso convenido de NOVENTA DIAS CALENDARIO (90 DIAS) mas treinta (30) DIAS CALENDARIO DE PRORROGA contados a partir del momento de la entrega y recepción de todos y cada unos de los recaudos establecidos por el Estado, ley de Política habitacional y ley del deudor ya referido será pagado una vez cumplidos todos los trámites exigidos a los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M. para la solicitud del crédito. Queda igualmente entendido que la compra objeto de este convenido está siendo tramitada ante los organismo competente para el otorgamiento del respectivo crédito y beneficios que garantiza el estado y las leyes para el efectivo pago del saldo deudor de esta negociación, en el lapso de CIENTO VEINTE DIAS (120 días) o antes del mismo, en caso nde ser otorgado el crédito antes de tiempo estipulado en este convenio. TERCERA: El vendedor se obliga a mantener el precio objeto de la venta y no podrá en ningún caso aumentar el monto convenido en este contrato y arriba descrito. CUARTA: El vendedor se obliga a mantener el precio objeto de la venta y no podrá en ningún caso aumentar el monto convenido en este contrato y arriba descrito. QUINTA: Ambas partes convienen expresamente en lo siguiente: En caso de incumplimiento de este contrato por causas atribuibles a la parte VENDEDORA, este devolverá a la parte COMPRADORA, la cantidad recibida en calidad de Garantía de fiel cumplimiento, es decir, TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 30.000,00) más una indemnización por concepto de Daños y Perjuicios equivalente a la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,00). En caso de incumplimiento de este contrato por causas atribuibles a la Parte COMPRADORA este solo recibirá de manos de la parte VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,00) es decir la parte COMPRADORA deja en manos de la parte VENDEDORA la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados. La autenticación de este documento queda igualmente entendido. Es justicia a la fecha de su presentación...

De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula SEGUNDA establece que el término del mismo era de NOVENTA DIAS CALENDARIO (90 DIAS) más treinta (30) DIAS CALENDARIO DE PRORROGA contados a partir del momento de la entrega y recepción de todos y cada unos de los recaudos establecidos por el Estado, ley de Política habitacional y ley del deudor y sería pagado una vez cumplidos todos los trámites exigidos a los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M. para la solicitud del crédito, los cuales empezaron a contarse desde la fecha de consignación de los documento de solicitud de crédito ante el Banco, es decir, 26 de octubre de 2012, finalizando los 120 días, el 23 de febrero de 2013.Quedó demostrado que en fecha 28 de febrero de 2013, se realizó la presentación ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, para su debida inscripción en los protocolos correspondientes, de un documento constitutivo de una venta con hipoteca por la ciudadana E.C.A., en la cual la ciudadana E.D., vende el inmueble de marras, a los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M., cuyo numero de tramite es: 278.2013.1.785, con fecha de otorgamiento el día martes, 05 de marzo de 2013. Y, que tal otorgamiento no se formalizó para la fecha pautada, es decir 05-03-12. De una simple operación aritmética, se verifica que la presentación del documento definitivo de venta fue presentado ante el Registro, luego de vencido el lapso establecido en la Cláusula Segunda.

Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala:

… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

“…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.

Al respecto, alegan los accionantes que el retardo para la firma del documento de venta, se efectuó por causas imputables a la vendedora, lo cual no quedó demostrado. Y así se establece.

En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza: “El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”

Determinado como ha sido lo anterior, pasa esta Sentenciadora a analizar lo relativo a la subrogación del pago por parte de la demandada, a tenor de lo establecido en la Clausula Quinta del contrato. De la misma se verifica, que ambas partes convinieron expresamente que en caso de incumplimiento del contrato por causas atribuibles a la parte VENDEDORA, este devolverá a la parte COMPRADORA, la cantidad recibida en calidad de Garantía de fiel cumplimiento, es decir, TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 30.000,00,) más una indemnización por concepto de Daños y Perjuicios equivalente a la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,00). En caso de incumplimiento del contrato por causas atribuibles a la Parte COMPRADORA este solo recibirá de manos de la parte VENDEDORA la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,00) es decir la parte COMPRADORA deja en manos de la parte VENDEDORA la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados.

Así las cosas, la parte demandada, en la oportunidad para la contestación de la demanda, a tenor de lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, convino en que desistió de la venta ofertada a la demandante, subrogándose al pago de los dineros establecidos en el cuerpo del contrato de Opción Compra Venta, en su CLÁUSULA QUINTA, solicitando igualmente la devolución, por parte de la demandante, de los documentos originales de mi propiedad cantidad que colocó en este Tribunal, y consignó copia fotostática del cheque de gerencia emitido en fecha 22 de abril de 2013, a favor del ciudadano R.O.R.M., uno de los demandantes en la presente causa, quienes en ningún momento exigieron el cumplimiento de la cláusula quinta del mencionado contrato de OPCION COMPRA VENTA, objeto de la presente causa.

Del texto del contrato plenamente identificado a los autos, y cuyo cumplimiento fue demandado, se desprende que las partes efectivamente estipularon de mutuo acuerdo en la referida cláusula, que en el caso de que una de ellas incumplieran con la obligación principal por alguna causa imputable, resarciría la suma recibida en arras más un porcentaje de la suma convenida como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación principal.

De esta manera resulta necesario señalar, que las cláusulas penales son estipuladas como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, referente al monto o la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene, ya que las convenciones celebradas son ley entre las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no establece nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley. Y así se establece.

En conclusión, debe indicarse que, indubitablemente la cláusula penal compensatoria, esta destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, tal como se ha mencionado precedentemente y en tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, señaló que “(…) la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.”

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso esta Juzgadora, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato de opción compra venta. Y como colorario de lo acordado según lo establecido en nuestra Ley adjetiva que prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios mediante la cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios en caso de inejecución de la obligación principal, constatándose que la pretensión de la actora se circunscribió al cumplimiento del contrato, en virtud de que a pesar de haber cumplido con las exigencias bancarias y registrales, a fin de lograr la firma definitiva de compra-venta, no pudo firmar por cuanto la vendedora, se negó asistir a la firma alegando que la opción compra-venta se encontraba vencida y que su inmueble se había revalorizado con la devaluación de la moneda; que el retardo se efectuó por causas imputables a la vendedora: en primer lugar, porque habiendo firmado en fecha 22-10-2012, la opción compra venta, se dejó claro que faltaban documentos para concretar la negociación y poder introducir el expediente del crédito a la institución bancaria para solicitar el crédito; que tuvieron que buscar la documentación faltante requerida, como la certificación de datos de la propietaria del inmueble, ya que su estado civil no coincidía con la registrada en el sistema; la elaboración de planos de construcción del inmueble con su respectiva certificación por la Alcaldía; solicitar y pagar el plano de mensura del inmueble, gestionar y pagar la solicitud de Titulo Supletorio ante el Tribunal del Municipio Sucre del Estado Aragua, con su respectiva protocolización ante el Registro Público, pagos estos que fueron asumidos por ellos, en virtud de que la vendedora alegó no poseer dinero para realizar tales gestiones; hechos estos que no fueron demostrados, quedando de esta manera desvirtuado tales alegatos. Y ASI SE DECIDE.

Sin embargo, la parte demandada en la oportunidad para la contestación de la demanda, convino en que desistió de la venta ofertada a la demandante, subrogándose al pago de los dineros establecidos en el cuerpo del contrato de Opción Compra Venta, en su CLÁUSULA QUINTA, lo que a toda luces, a tenor de lo antes expuesto, resulta procedente en derecho y demuestran su buena fe de la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

En virtud de las declaratorias anteriores, resulta forzoso para quien aquí suscribe declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA, incoada por los ciudadanos E.C.A. y R.O.R.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.959.844 y V-12.034.588, debidamente asistidos por el abogado: R.E.R.R., inscrito en el inpreabogado con el número 165.892; en contra de la ciudadana: E.D., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-2.743.004. En consecuencia, en virtud de la subrogación del pago por parte de la demandada, a tenor de lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato, consignado ante este Tribunal original y copia fotostática del cheque de gerencia No. 00014405, en fecha 08 de julio de 2013, emitido por la entidad bancaria Banco de Venezuela, Oficina Cagua, por un monto de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BF. 40.000,00); a favor del ciudadano RAUL O R.M., que corresponde a la cantidad recibida en calidad de Garantía de fiel cumplimiento, es decir, TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 30.000,00,) más una indemnización por concepto de Daños y Perjuicios equivalente a la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,00); Hágase entrega del mismo al beneficiario. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil, se condena en costas a la parte ACTORA. TERCERO: Se deja constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso legal.

REGISTRESE, PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los 14 días del mes de Marzo de 2014. Años 204° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA

LA SECRETARIA,

DRA. M.D.L.P.S.S.

ABG. P.A.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 2:30 p.m.-

LA SECRETARIA,

Exp. 13-16.626

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