Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 6 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución 6 de Marzo de 2014
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteJenny Mercedes Gonzalez Franquis
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 14-8341.

Parte demandante: Ciudadana B.E.M.D.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.090.123.

Apoderado Judicial: Abogado F.A.P.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 101.699.

Parte demandada: CONSTRUCTORA G.E., C.A., empresa debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de febrero de 2009, bajo el Nº 25, tomo 37-A, Registro Mercantil V, representada en este acto por su Presidente ciudadano R.J.G.E., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.872.335.

Apoderados Judiciales: Abogadas S.C.D.B.B. y R.M.T.D.P., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.376 y 156.774.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado F.A.P.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, Ciudadana B.E.M.D.M., ambos identificados, contra la decisión dictada en fecha 18 de noviembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana B.E.M.D.M., contra la CONSTRUCTORA G.E., C.A.

Recibidas las actuaciones, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 06 de febrero de 2014, signándole el No. 14-8341 de la nomenclatura interna de este Juzgado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente, para dictar sentencia, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó:

Que en fecha 21 de marzo de 2012, su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año fijo con la “CONSTRUCTORA G.E., C.A.”, empresa debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de febrero de 2009, bajo el Nº 25, tomo 37-a Registro Mercantil V, representada en este acto por su Presidente ciudadano R.J.G.E., contrato el cual tenía por objeto el arrendamiento de un inmueble propiedad de B.E.M.D.M., constituido por un terreno con una extensión aproximada de (371.89 Mts.2) ubicado entre las calles Concepción y Ricaurte, en jurisdicción de Guatire, Municipio Autónomo Z.d.E.M..

Que “LA ARRENDATARIA” fue notificada por su representada B.E.M.D.M., en fecha 22 de agosto de 2012, de que el contrato de arrendamiento no sería renovado a su vencimiento, el cual era el 15 de noviembre de 2012.

Que convinieron ambas partes, en que correría por cuenta de “LA ARRENDADORA” aquellas reparaciones de carácter estructural que sean requeridas en virtud de la vetustez de los componentes que conforman la estructura del inmueble.

Que convinieron en que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Bs. 6.500,00, como se estableció en la cláusula tercera del contrato.

Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció el tiempo de duración del contrato de arrendamiento.

Que “LA ARRENDADORA” convino, expresamente, de acuerdo con la cláusula tercera del contrato, en que su falta de pago de dos pensiones consecutivas de arrendamiento dará derecho al arrendador para optar entre pedir la resolución del contrato con pago de las indemnizaciones de ley o, exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado.

Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estipulo que estas mejoras consisten en la replantación del terreno y construcción de las paredes medianeras, quedando las mismas en beneficio del inmueble.

Que según consta en la cláusula séptima del contrato, no se considerara en ningún caso terminado el contrato de arrendamiento, si LA ARRENDATARIA no presentare la constancia de estar solvente en el pago de todos los servicios enumerados, en consecuencia correrá por su cuenta el número de días que transcurran hasta que se cumpla con el requisito antes mencionado, y que por cada día de atraso en la entrega del inmueble, LA ARRENDATARIA deberá cancelar la cantidad de cien bolívares fuertes (Bs. 100,00) diarios.

Que hasta la presente fecha han resultado infructuosas las gestiones realizadas desde el 15 de noviembre de 2012, fecha de terminación del contrato de arredramiento, cláusula cuarta, para que LA ARRENDATARIA entregue el inmueble, sin que hasta la presente fecha lo haya cumplido; aunado al incumplimiento de la cláusula tercera, al no haber cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2012 y en el mes de septiembre sólo canceló Bs. 2000,00, por lo que su representada B.M.D.M., por tal incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA le da el derecho de exigir de pleno derecho a dicha ARRENDATARIA, el pago de los cánones arrendaticios no cancelados, además, el monto de la cláusula penal estipulada.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1592, 1594, 1596, 1601 y 1609 del Código Civil.

Que demanda, como en efecto lo hace, a la compañía CONSTRUCTORA G.E., C.A., para que convenga o a ello sea declarado por imperativo judicial, que dado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, ha quedado finalizado de pleno derecho por el incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima y octava.

Que la compañía CONSTRUCTORA G.E., C.A., sea condenada a entregar al inmueble arrendado, antes identificado, a su representada.

Que sea condenada la demandada a pagar a su representada la cantidad de Bs. 17.500,00, por cánones de arrendamiento no cancelados de octubre, noviembre y el incompleto de septiembre de 2012, más lo que se siga generando hasta la entrega definitiva del señalado inmueble.

Que sea condenada la demandada a pagar lo estipulado como cláusula penal desde el 15 de noviembre de 2012 hasta el 10 de junio de 2013, es decir, una cantidad de Bs. 22.300,00, en compensación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de obligaciones en que ha incurrido.

Que sea condenada LA ARRENDATARIA en dejar en beneficio del inmueble arrendado y de su representada las mejoras realizadas en el inmueble.

Que sea la demandada condenada al pago de las pensiones de arrendamiento que se siguieron venciendo, a razón de “…seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00) mensuales a partir del 15 de noviembre de 2012 hasta el 10 de junio de 2013, para un total de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 45.500,00) (sic), hasta la entrega definitiva del inmueble…”. Así como también al pago de las costas y costos del presente juicio.

Por último estimó la presente demanda en la cantidad de ochenta y cinco mil trescientos bolívares (Bs. 85.300,00), equivalentes las mismas a setecientas noventa y siete unidades tributarias (797 U.T.).

• De igual forma, en el escrito de contestación de la demanda presentado por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandada, entre otras cosas expuso:

Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representada por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano F.A.P.D. como apoderado judicial de la ciudadana B.E.M.D.M..

Que curiosamente la parte actora no hace mención al primer contrato celebrado con su representada en fecha 29 de noviembre de 2010, contrato con el mismo objeto del contrato que se menciona en esta demanda, es decir, arrendamiento del inmueble para funcionamiento de Ferretería y Depósito de construcción y maquinaria.

Que en vista del primer y segundo contrato, se evidencia que existe la intención de la arrendadora de permitir a su representada realizar trabajos en el inmueble, reconociendo la inversión de dichas obras.

Que niega, rechaza y contradice que la duración del contrato en esta demanda sea de un (1) año fijo, ya que en la cláusula segunda del mismo, no sólo se permiten y reconocen las mejoras a realizar en el inmueble sino que además se establecen veintitrés (23) cuotas mensuales para pagar una parte de la inversión realizada por su representada, a lo que se entiende que la intención de las partes era la de continuar con el contrato celebrado durante veintitrés (23) meses, es decir, un (1) año y once (11) meses, no un (1) año fijo como se pretende hacer valer por la parte de la arrendadora.

Que la arrendadora alega en su demanda que su representada no cumplió con lo solicitado en fecha 22 de agosto de 2012, mediante una notificación en la cual le pide a su representada el presupuesto y los soportes, y que además alega “…que no ha consignado hasta la presente fecha”, siendo esto totalmente falso, ya que en fecha 03 de septiembre de 2012 la parte actora recibió y firmó dichos presupuestos solicitados, que opone formalmente a la demandada.

Que niega, rechaza y contradice lo que alega la parte actora en su demanda en cuanto a que “…han resultado infructuosas las gestiones realizadas…”, ya que en tres (3) oportunidades la arrendadora fue citada por su representada ante la oficina municipal de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Autónomo Zamora en Guatire, a los fines de llegar a un acuerdo amistoso, pero que nunca se presentó a ninguna citación, y que habiéndose agotado la vía administrativa opone formalmente a la demandada citaciones y constancias emanadas de dicho ente administrativo.

Que niega, rechaza y contradice que su representada haya pagado solo Bs. 2.000,00 en el mes de septiembre de 2012, ya que se evidencia de recibo de pago firmado por la actora, que se pagó la cantidad acordada como canon con su deducción correspondiente, según lo estipulado en el contrato.

Que niega, rechaza y contradice que el contrato firmado por ambas partes se encuentre finalizado de pleno derecho.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba entregar el inmueble arrendado.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba pagar la cantidad de diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 17.500,00), por cánones de arrendamiento no cancelados de octubre y noviembre y el incompleto de septiembre de 2012.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba pagar la cantidad de veintidós mil trescientos bolívares (Bs. 22.300,00), monto de la cláusula penal, ya que el contrato no ha finalizado.

Que niega, rechaza y contradice que su representada deba dejar en beneficio del inmueble arrendado las mejoras realizadas en dicho inmueble, ya que la arrendadora consintió dichas mejoras y ahora, en su mala fe, pretende no reconocerlas.

Fundamenta su acción en los artículos 1592, 1594, 1596, 1601, 1609 y 1160 del Código Civil.

III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

La parte accionante junto al libelo de demanda, consignó a los autos las siguientes documentales:

• Marcado con la letra “A”, original de documento PODER (F. 6) otorgado por la ciudadana B.E.M.D.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.090.123, a los Abogados C.M.M.M., M.F.Q. y F.A.P.D., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nos. 3.072, 18.616 y 101.699, autenticado en fecha 14 de junio de 2013 por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., Guatire, quedando inserto bajo el No. 01, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la representación en el presente juicio de los Abogados C.M.M.M., M.F.Q. y F.A.P.D.. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “B”, original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (F. 9-10) suscrito por la ciudadana B.E.M.D.M. y la CONSTRUCTORA G.E., C.A., autenticado en fecha 21 de marzo de 2012 por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., Guatire, quedando inserto bajo el No. 52, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta Alzada valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto el mismo no fue impugnado se tiene como fidedigno demostrándose los hechos jurídicos contenidos en el mismo, a saber, su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “C”, original de NOTIFICACIÓN (F. 12) dirigida a la CONSTRUCTORA G.E., C.A., emitida por la ciudadana B.E.M.D.M., en fecha 22 de agosto de 2012. En vista de que la presente prueba no fue desconocida por la parte contraria, esta Juzgadora valora la misma de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, demostrándose la notificación que la parte actora le realizó a la demandada en cuanto a “…solicito a su vez el presupuesto y lo que se le debe en lo que va de año del segundo contrato de arrendamiento del 2012 y los recibos de descuentos. A la vez le pido No continuar haciéndole trabajos al terreno, hasta tanto no me envíe el presupuesto y los soportes solicitados, con la finalidad de definir las cuentas saldadas y pendientes. Por otra parte, considerando que para Usted ha sido forzado realizar el pago oportuno del arrendamiento, me he visto en la necesidad de No renovarle el contrato…”, En vista de ello, queda demostrado que en fecha 22 de agosto de 2012 la parte demandante le solicitó a la Constructora G.E., C.A., el presupuesto, deuda pendiente y recibos de descuentos, originarios del contrato en cuestión, así como también le manifestó que paralizara las modificaciones al terreno hasta tanto enviara los recaudos solicitados, y por último le informó la no renovación del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “D”, copia simple de NOTIFICACIÓN (F. 13) dirigida al Sr. R.G.E., de parte de la ciudadana B.E.M.D.M., en fecha 29 de abril de 2013. En vista de que la presente prueba no fue desconocida por la parte contraria, esta Juzgadora valora la misma de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, demostrándose la notificación que la parte actora le realizó a la demandada en cuanto a que“…No reconozco mejoras y bienhechurías alguna fomentadas en mi propiedad, sin autorización previa de mi parte; por lo tanto que le pido se abstenga de construcción de bienhechurías, tal como lo dispone el contrato de arrendamiento…”, En vista de ello, queda demostrado que en fecha 29 de abril de 2013 la parte demandante le solicitó a la Constructora G.E., C.A., que se abstuviera de continuar con las construcciones de bienhechurías en el inmueble dado en arrendamiento, y que no reconocería las mejoras y bienhechurías realizadas al mismo, sin la previa autorización de su persona. Y ASÍ SE DECIDE.

Una vez abierto el lapso para la promoción de pruebas, la parte demandante hizo valer las pruebas A, B, C y D consignadas en su libelo de demanda y además promovió las siguientes documentales:

• Marcado con la letra “E” Copia Certificada de DOCUMENTO DE PROPIEDAD (F. 53 al 56), inscrito en el Registro Público del Municipio Z.d.E.M., de fecha 17 de agosto de 1990, quedando registrado bajo el Nº 31, protocolo 1º, tomo 8, donde figura el ciudadano C.E.M.B. como propietario de una parcela de terreno, ubicada en el sitio conocido como caserío “VALLENILLA”, calle LA CONCEPCIÓN, Guatire, Distrito Z.d.E.M., la cual mide once metros y veinte centímetro (11,20 Mts) de frente, por veinticinco metros de fondo (25,00 Mts). Por cuanto dicha prueba no fue impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, es por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la venta que el ciudadano R.V., le hiciere al ciudadano C.E.M.B., sobre un el inmueble anteriormente identificado. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “F” Copia Simple de PLANILLA DE DECLARACIÓN SUCESORAL ante el SENIAT (F. 42 al 52), expediente Nº 010637 del año 2002. Esta Alzada valora esta documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, demostrándose los hechos jurídicos contenidos en el mismo, a saber, de los derechos hereditarios del decujus C.E.M.B., donde se evidencia que B.E.M.d.M. es sucesora del mencionado ciudadano, y declaran los derechos del inmueble constituido por una parcela de terreno ubicado en el caserío Vallenilla, calle Concepción sobre un área de doscientos ochenta metros cuadrados (280 Mts2). (posteriormente en fecha 02/08/2013, fue presentada en copia certificada, dándosele el mismo valor anteriormente señalado.- Y ASÍ SE DECIDE.

• En fecha 05 de agosto de 2013 mediante diligencia la representación judicial de la parte actora consignó TRANSFERENCIA ELECTRÓNICA (F. 91) a favor de la ciudadana B.D.M. realizada por el ciudadano R.G.E., correspondiente al pago del mes de septiembre del 2012 por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00). Se observa que en fecha de 8 de agosto de 2013, la Abogada S.d.B., en su carácter de representante judicial de la parte demandada, mediante diligencia (F.101) expuso lo siguiente: “…impugno dicha transferencia ya que la misma no indica de qué se trata…”. Ahora bien, respecto a las pruebas antes señaladas, se observa que si bien la impresión de los correos electrónicos y página web tienen la misma eficacia probatoria que la Ley otorga a los documentos escritos, la misma dependerá de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar su origen y autoría, cuestión que no se verificó en el presente asunto, razón por la cual carecen de eficacia probatoria.

 De igual forma, en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó junto a la misma, las siguientes documentales:

• Marcado con la letra “A”, copia simple de ESTATUTOS SOCIALES (F. 24 al 30) de la empresa CONSTRUCTORA G.E., C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de febrero de 2009, bajo el Nº 25, tomo 37-A, Registro Mercantil V, representada en este acto por su Presidente ciudadano R.J.G.E., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.872.335. Por cuanto dicha prueba no fue impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, es por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la representación del ciudadano R.J.G.E. de la empresa demandada CONSTRUCTORA G.E., C.A.,. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “B, C y D”, original de COTIZACIONES (F. 31 al 33) emitidas por la empresa CONSTRUCTORA GOMES ESAA, C.A., de fecha 27/08/2012. Respecto a estas documentales, la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia (F. 39) en fecha 30 de julio de 2013 expuso lo siguiente: “…en este acto impugno las cotizaciones alegadas, o anexadas por la parte demandada por pertenecer a la misma constructora G.E., C.A…”, no obstante se observa que la parte contra quien se opone dicha probanza no desconoce el documento promovido, sino que solo se limita a impugnarlo por pertenecer a la misma parte que lo promueve. En virtud de esto, y dada la situación que la parte actora no impugna ni la firma ni el contenido del documento en cuestión, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado las cotizaciones enviadas a la ciudadana B.E.M.D.M. en fecha 27 de agosto de 2012. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “E”; “F” y “G”, copia simple de NOTIFICACIÓNES (F. 34, 35 y 36) dirigida a la ciudadana B.M.D.M., emitida por la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora, de fecha 13; 16 y 21 de mayo de 2013; a los fines de que compareciera por ante la oficina en mención, para llegar a un acuerdo amistoso sobre la situación planteada por el ciudadano CONSTRUCTORA J. GMEZ ESAA C.A. En virtud de que estas probanzas son documentos administrativos emanados por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte contraria mediante prueba en contrario, lo cual no ocurrió en el caso de autos, es por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose que, se libró en diferentes oportunidades notificación al demandante para que compareciera por ante la oficina municipal de Inquilinato del Municipio Zamora para llegar a un acuerdo amistoso con el demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con la letra “H”, original de CONSTANCIA (F. 37) emitida la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Zamora de fecha 27 de mayo de 2013, donde se expresa que “…Se procedió a citar a la arrendadora ya identificada, en fechas 16, 21 y 27 de mayo del año en curso, y no acudió a las citas previstas para el acto conciliatorio ni por si ni por medio de apoderado legal alguno. Queda por consiguiente agotada la vía administrativa de conciliación por ante esta Oficina Municipal de inquilinato…”. En virtud de que esta probanza es un documento administrativo emanado por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte contraria mediante prueba en contrario, lo cual no ocurrió en el caso de autos, es por lo que esta Juzgadora le otorga todo su valor probatorio, evidenciándose que en fecha 27/05/2013, la oficina municipal de Inquilinato del Municipio Zamora dejó constancia que la ciudadana B.E.M.D.M. no acudió a las citas previstas para el acto conciliatorio ni por si ni por medio de apoderado legal alguno. Y ASÍ SE DECIDE.

Una vez abierto el lapso para la promoción de pruebas, la representación judicial de la parte demandada ratifico todos los documentos consignados junto al escrito de la contestación de la demanda y consignó las siguientes documentales:

• Marcado con el número “1” originales de RECIBOS DE PAGO (F. 61) de fecha 15/11/2011 identificado con el Nº 1, 15/12/2011, identificado con el Nº 1 y 15/01/2012, identificado con el Nº 3, todos por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) pagados por la Constructora G.E., C.A. Por cuanto dichas pruebas no fueron impugnadas por la parte contra la cual fue opuesta, es por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que en fecha 15/11/11, 15/12/11 y 15/01/12 la parte actora declaro haber recibido de la CONSTRUCTORA G.E., C.A., la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de arrendamiento de terreno-depósito de ferretería. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con el número “2” originales de tres (3) RECIBOS DE PAGO (F. 62) de fecha 15/02/2012 identificado con el Nº 4, 27/03/2012 identificado con el Nº 5 y 15/04/2012 identificado con el Nº 6, todos por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) pagados por la Constructora G.E., C.A. Por cuanto dichas pruebas no fueron impugnadas por la parte contra la cual fue opuesta, es por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que en fecha 15/02/2012, 27/03/2012 y 15/04/2012 la parte actora declaro haber recibido de la CONSTRUCTORA G.E., C.A., la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de arrendamiento de terreno. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con el número “3” originales de tres (3) RECIBOS DE PAGO (F. 63) de fecha 15/05/2012 identificado con el Nº 7, 15/06/2012 identificado con el Nº 9 y 15/07/2012 identificado con el Nº 10, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) pagados por la Constructora G.E., C.A. Por cuanto dichas pruebas no fueron impugnadas por la parte contra la cual fue opuesta, es por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que en fecha 15/05/2012, 15/06/2012 y 15/07/2012 la parte actora declaro haber recibido de la CONSTRUCTORA G.E., C.A., la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de arrendamiento de terreno para uso ferretero. Y ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con el número 4” originales de dos (2) RECIBOS DE PAGO (F. 64) de fecha 15/08/2012 identificado con el Nº 11 y 15/09/2012 identificado con el Nº 9, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) pagados por la Constructora G.E., C.A. Ahora bien, por cuanto el recibo de pago consignado de fecha 15/08/2012 identificado con el Nº 11, no fue impugnado por la parte contra la cual fue opuesta, es por lo que se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que en fecha 15/08/2012 la parte actora declaro haber recibido de la CONSTRUCTORA G.E., C.A., la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) por concepto de arrendamiento de terreno para uso ferretero. Y ASÍ SE DECIDE. Del mismo modo, se evidencia que el Abogado F.P., representante judicial de la parte actora, mediante diligencia (F. 90), expuso lo siguiente: “…correspondiente al pago del mes de septiembre del 2012 que solo cancelo dos mil bolívares (2.000,00) y no cinco mil (5.000,00) como lo prueba en su recibo número nueve (9) del 15/09/12, lo que contradice los recibos por el pago por arrendamiento del mes de septiembre del 2012; por lo que impugno dicho recibo consignado en auto y que supuestamente cancelaban el mes de septiembre de 2012…”. Ahora bien la presente probanza es un documento privado emanado de la parte actora, documento que fue impugnado por esta en su contenido, sin embargo por remisión expresa del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, esta debió negar su firma, en consecuencia se tiene como no valida tal impugnación, y se le da pleno valor probatorio a lo allí expresado.- Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos C.E.S.P. y E.R.A.S., titulares de la cédula de identidad Nro. V-16.094.445 y V-13.568.827, respectivamente. Constando en autos la declaración del ciudadano C.E.S.P. (F. 92 AL 97), en la cual se observa que adujo lo siguiente:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga el Testigo, si conoce a la empresa CONSTRUCTORA G.E., C.A., y desde hace cuanto tiempo? CONTESTO: Si, desde hace como tres (03) años.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el Testigo, si por ese conocimiento que tiene, sabe y le consta que dicha empresa, es una empresa seria y responsable en el cumplimiento de todas sus obligaciones? CONTESTO: Si.- TERCERA PREGUNTA: Diga el Testigo, si conoce la negociación existente entre la empresa y la ciudadana B.M. con respecto al contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes el 21 de Marzo de 2012? CONTESTO: Si por supuesto.- CUARTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si tiene conocimiento de que la empresa ya había contratado anteriormente con dicha ciudadana en similares condiciones? CONTESTO: Si, desde el primer contrato.- QUINTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si la ciudadana B.M. autorizó a la empresa para realizar obras en el terreno arrendado? CONTESTO: Si, desde el año pasado, se hicieron mejoras en el terreno, las cuales en enero de este año las reconoció.- SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento de que clase de obras se construyeron en el terreno arrendado? CONTESTO: Si, replantación del terreno, se puso un portón nuevo, se hicieron las paredes medianeras y se hicieron dos (2) locales con el mismo destino ferretero.- SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, si la ciudadana B.M. reconoció todo lo construido por la empresa en el terreno arrendado? CONTESTO: Si, en enero de este año hubo una reunión en el mismo terreno en donde estaba la señora B.M., el representante de la constructora R.G., estaba la abogada la p.M.A. y estaba el encargado de la Obra el Albañil EDUARDO y yo, en donde se comprometieron a dividir el terreno en base a que el presupuesto de año pasado 2012 ella no podía cubrir los gastos en las bienhechurías que se levantaron y la abogada preguntó que si era definitivo que se iba a dividir el terreno y la señora BELKIS dijo que si hasta la presente fecha que la abogado iba hacer el documento.- OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe que la ciudadana B.M. permitió la continuación de las obras realizadas y acordó el pago de las mismas a la constructora? CONTESTO: Si, porque en la renovación del contrato de casi dos (2) años dice que ella le iba hacer deducciones a él por 23 cuotas deducibles de las mensualidades.- NOVENA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que en diversas oportunidades la constructora intentó mediar de manera infructuosa con la ciudadana B.M., primero de manera personal y posteriormente a través de la oficina de inquilinato del municipio? CONTESTO: Si aproximadamente desde julio del año pasado se hizo intento para hacer una reunión y buscar la forma de resolver eso de manera personal y en agosto ella le pide a él un balance de todo lo que se ha invertido en la propiedad para ver como lo arregla, en Septiembre el le pasa ese balance, ella lo recibió y firmó recibido y fuimos a la casa de la abogada M.A., ahí duramos como media hora, recibieron el presupuesto y nos retiramos, de Septiembre para acá de manera personal nos tratábamos de reunir semanalmente y a veces no contestaba teléfono ni mensajes cuando la lograron contactar que entre la muerte del padre, la enfermedad de la columna y unos novenarios no pudo asistir hasta enero de este año que fue al final que nos reunimos en la propiedad, el día ese de la reunión en la propiedad, ella reconoce la división del terreno y los gastos que imperan de ello y dio un plazo hasta el 15 de febrero que las hijas la iban a ayudar a pagar, de ahí para acá seguían las insistencias en las mensajes para contactarla hasta que se procedió a conciliar con la alcaldía en las cuales 3 citaciones las entregue yo mismo, las cuales no asistió.- DÉCIMA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la constructora desde que ha estado ocupando el terreno, lo ha acondicionada para el funcionamiento de ferretería y deposito de materiales de construcción y maquinaria? CONTESTO: Si, se acondicionó y se uso para eso.- DÉCIMA PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si desea agregar algo mas a su declaración? CONTESTO: Si, que las partes siempre tuvieron la intención de arreglar y si la p.M. pudiera declarar mucho mejor.-

En este mismo acto, el Abogado C.M.M.M. en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, pasó a repreguntar al testigo de la siguiente manera:

“…PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta, la dirección de la CONSTRUCTORA G.E., C.A.? CONTESTO: Si.- SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, cual es la dirección? CONTESTO: Sector Padre Sojo, Calle Padre Sojo, Local S/N, Guatire Estado Miranda.- TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, cuál es el objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre la constructora y B.M.? CONTESTO: Si lo se.- CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo, si en el terreno arrendado funciona la ferretería indicada en el contrato? CONTESTO: No, porque el objeto del contrato decía el acondicionamiento del terreno para el funcionamiento de la misma, de los cuales se le hicieron las mejoras para su uso y no se procedió ya que en agosto del año pasado 2012 ella pidió paralizar todo ya que no tenia dinero para pagar y así arreglar las cuentas, es todo.- QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo, cual es el interés de venir a declarar en este juicio? CONTESTO: Ninguno.- SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la arrendatario cumplió con pago de los cánones de arrendamiento? CONTESTO: Si, hasta agosto porque los meses subsiguientes cuando se le entregó el presupuesto, ella dijo que no le siguieran pagando las mensualidades restantes para equipara las deuda y ver cuanto le debía a cada quien. SÉPTIMA REPREGUNTA: Diga el testigo, por el conocimiento que tiene, sabe y le consta que el contrato de arrendamiento se estipuló que las mejoras y bienhechurías fomentadas en el terreno, quedaban en beneficio del inmueble arrendado? CONTESTO: Si, lo se y me consta, pero el objeto del contrato decía que se iba acondicionar para ese destino ya que anteriormente era un terreno baldío.- OCTAVA REPREGUNTA: Diga el testigo, por el conocimiento sabe y le consta que el monto de las bienhechurías acordadas en el contrato fue por la cantidad de 38.730 bolívares? CONTESTO: Si, eran las mismas cuotas deducibles de los 23 meses que dije anteriormente, pero el presupuesto aceptado y recibido por la señora B.M. fue por casi 500 mil bolívares.- NOVENA REPREGUNTA: Diga el testigo, si por el conocimiento sabe y le consta que a pesar de los descrito en el contrato de arrendamiento sobre las bienhechurías quedaban, en beneficio del inmueble, la arrendadora canceló bolívares 1500 mensuales haciendo el total del pago de dichas mejoras? CONTESTO: Si, solo del muro perimetral, y en las bienhechurías restantes ni el pago del depósito del contrato fueron devueltos hasta la presente fecha.- DÉCIMA REPREGUNTA: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene, sabe y le consta que el contrato de arrendamiento finalizó el 15 de Noviembre de 2012? CONTESTO: No finalizó, ya que de ese año restaban 11 cuotas mas deducibles que hacen la suma de esos 23 meses, lo cual por lógica el contrato es por casi dos (2) años, hubo la intención de las partes de continuar las construcciones en la propiedad para el disfrute que fue objeto, lo cual no se dio.- DÉCIMA PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, por el conocimiento psicológico que tiene de las partes, como llegó a descubrir cuál fue la intención de B.M. para desconocer los términos de un contrato de arrendamiento? CONTESTO: Conocimiento psicológico no conozco de nadie, pero si estuve en la mayoría de las reuniones donde ambos participaban arreglar las cuentas de los que se debía cada quien, la señora B.M. quizás no conoce el fondo del contrato ya que quien hizo los dos fue su p.M.A..- DÉCIMA SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo, si le consta si ratifica el carácter de representante de la CONSTRUCTORA G.E., C.A., como el se presentaba ante B.M.? CONTESTO: No yo asistía a las reuniones como acompañante del señor RAFAEL en la misma constructora y me presentaba como C.S., en dichas reuniones la abogada M.A. era la representante legal de la señora BELKIS y yo era acompañante del señor GOMEZ y todo documento o arreglo que hubiera entre ellos, lo iba a desarrollar la misma p.M.A., para beneficio de que la misma señora BELKIS hiciera el documento de lo que se concordó en enero de este año. DÉCIMA TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo, por el conocimiento que tiene de las llamadas telefónicas de B.M., si el intervenía en dichas llamadas lo que está prohibido por la ley? En este estado toma la palabra la Apoderada Judicial de la parte demandada, quien expone: Me opongo a la repregunta formulada, por no entender la intención de la misma, ya que no tiene nada que ver con lo que se está planteando en el caso? En este estado el Tribunal insta a la parte actora a reformular su repregunta? Diga el testigo, como tiene conocimiento de las llamadas telefónicas entre B.M. y R.G.? CONTESTO: Por comentarios de ambas partes, tanto Rafael como la señora BELKIS se llamaban para conciliar tanto él me decía a mi que la llamada a ella para reunirse ya que yo participaba en la mayoría de las reuniones e incluso yo la llamé a ella ya que ella tenía fallas con el celular y facilitó su número local y tanto telefónicamente como en enero que nos reunimos ella confirmaba que lo llamaba a él para reunirse, hasta que se dio esa reunión.- DÉCIMA CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo, por el conocimiento que tiene si la arrendadora, autorizó a la arrendataria para realizar bienhechurías y mejoras distintas a la contenida en el contrato de arrendamiento? CONTESTO: No siempre fueron destinadas a las mejoras del terreno y la construcción de dos (2) locales, uno donde iba a funcionar la ferretería y el otro que iba a ser administrativo, las cuales se paralizaron.- DÉCIMA QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo, por el conocimiento que tiene, del contrato de arrendamiento se estipulo un plazo de 1 año sin prorroga desde el 15 de Noviembre de 2011 al 15 de Noviembre de 2012? CONTESTO: No, porque pasada a esa fecha se sumaban los 11 meses restantes que hacían las sumas de las 23 cuotas deducibles de la construcción del mismo en lo cual ella estaba de acuerdo como dije anteriormente en otras preguntas atrás.- DÉCIMA SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene, diga las razones por las cuales desconoce el documento público suscrito entre ambas partes contentivo de las cláusulas a regir para el arrendamiento del inmueble identificado en autos? CONTESTO: No lo desconozco, yo lo leí completo y tanto el objeto como la cláusula 2 y otras subsiguientes dan (…) permiso a que siga construyendo para la mejora de dicho terreno.- DÉCIMA SÉPTIMA REPREGUNTA: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene del contrato de arrendamiento aclare cuales son las cláusulas que el señala sobre las bienhechurías y plazo que están claramente identificadas en el contrato? CONTESTO: Tanto la cláusula 2,3 y 4 de ese segundo contrato, estipulan la continuación de las mejoras al terreno para el destino inicial que era deposito de material de construcción y local ferretero, como mas adelante hay una cláusula que no recuerdo si es la 7 u 8, donde especificaba las deducciones de solo el muro perimetral equivalente casi a 38 mil bolívares que mencionó el abogado anteriormente, lo restante establecido tanto en la mejora del terreno como en el presupuesto nunca fue cancelado.- DÉCIMA OCTAVA REPREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que en fecha 22 de agosto de 2012, la arrendadora notificó a la arrendataria que dicho contrato no sería renovado a partir del 15 de Noviembre de 2012? CONTESTO: Si loe se y me consta, ella entregó una notificación personal, la cual la recibió el mismo R.G. y en donde la misma ella le explica en 4 párrafos donde le pide el presupuesto para que él se lo facilitara y arreglar las cuentas en lo cual ella le fija no me pagues los meses restantes hasta ver cuánto nos debemos en base al valor del terreno y las bienhechurías que fue en la reunión de enero.- DÉCIMA NOVENA REPREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la arrendataria continua ocupando el terreno arrendado? CONTESTO: Si. (Fin de la cita).-

Igualmente, consta en autos la declaración del ciudadano E.R.A.S. (F. 98 al 100), en la cual se observa que adujo lo siguiente:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga el Testigo, si conoce a la empresa CONSTRUCTORA G.E., C.A., y desde hace cuanto tiempo? CONTESTO: Si la conozco desde hace tres (03) años.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el Testigo, si por ese conocimiento que tiene, sabe y le consta que dicha empresa, es una empresa seria y responsable en el cumplimiento de todas sus obligaciones? CONTESTO: Si, si me consta.- TERCERA PREGUNTA: Diga el Testigo, si tiene conocimiento de que la empresa ya había contratado anteriormente con la ciudadana B.M.? CONTESTO: Si, si me consta.- CUARTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si la ciudadana B.M. autorizó a la empresa para realizar obras en el terreno arrendado y en que consistían? CONTESTO: Si, si me consta, era par replantear el terreno que era un terreno baldío que se iba a usar como un deposito de una ferretería, se iban a hacer los portones ya que eso tenía un portón de zinc, había que hacer las paredes que limitan el terreno y hacer un local ya que se iba a usar como depósito y ferretería.- QUINTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si tiene conocimiento de todo lo realizado en dicho terreno por parte de la constructora y como le consta? CONTESTO: Si me consta porque yo fui el albañil de la obra y yo estoy desde el principio que se hizo el contrato con la señora B.M. y he laborado allí hasta que se hizo todo el replanteamiento del terreno las paredes y todas las estructuras que están adentro del terreno.- SEXTA PREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe que la ciudadana B.M., permitió la continuación de las obras realizadas en el terreno y acordó el pago de las mismas a la CONSTRUCTORA G.E., C.A.? CONTESTO: Si, si me consta, incluso en una reunión que yo estuve presente estaba la abogado M.A., la señora B.M., estaba el señor R.G. y C.S. y estaba mi persona, la señora BELKIS dijo, que respecto al pago de las obras en ese momento no tenía dinero como pagar porque se había muerto su padre, que estaban esperando una plata de una herencia, para cancelarle al señor RAFAEL y habían quedado en un acuerdo de dividir el terreno a la mitad, lo propuso la abogado M.A., entonces la señora B.M. dijo que estaba de acuerdo y el señor RAFAEL le dijo que si iba a seguir pagando el alquiler del terreno y la señora B.M. le dijo que no pagara hasta que finiquitaran la cuestión de las bienhechurías, que como él iba a seguir pagando a ella si mas bien ella le debía de las bienhechurías que se habían hecho en el terreno.- SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el Testigo, si desea agregar algo más? CONTESTO: Lo único que puedo agregar yo, en el terreno se hicieron varias mejoras se acondicionó el terreno para la replantación del terreno para el funcionamiento de la ferretería y ambas partes desde el principio estuvieron de acuerdo.- (…)

En este mismo acto el Apoderado Judicial de la parte Actora, C.M.M.M. en uso de su derecho de repreguntar al testigo lo hizo de la siguiente manera:

PRIMERA REPREGUNTA: Diga el Testigo, si continua trabajando como albañil de la CONSTRUCTORA G.E., C.A.? CONTESTO: Si.- SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el Testigo, como le consta que B.M. autorizó la construcción de mejoras distintas a la autorizada en el contrato de arrendamiento? CONTESTO: Si me consta que autorizó porque ella más de una vez llegó al terreno mientras se estaba trabajando y nunca protesto por ninguna de las obras.- TERCERA REPREGUNTA: Diga el Testigo, como le consta que la CONSTRUCTORA G.E., C.A, continua ocupando el terreno arrendado? CONTESTO: Si me consta, porque yo he visto al señor RAFAEL en el terreno todavía.- CUARTA REPREGUNTA: Diga el Testigo, porque vino a declarar? CONTESTO: Porque me llamaron como testigo.- QUINTA REPREGUNTA: Diga el Testigo, si conoce la existencia de un contrato de arrendamiento entre B.M. y la CONSTRUCTORA G.E., C.A., en el terreno que él dice haber replanteado? CONTESTO: Del contrato no se si existe, porque yo soy solamente el albañil, pero debe existir un contrato ya que la señora BELKIS ha ido al terreno mientras yo he estado laborando.- SEXTA REPREGUNTA: Diga el Testigo, si como la empresa es responsable según sus dichos, si ha continuado cancelando los cánones de arrendamiento desde Noviembre de 2012? CONTESTO: Ya como dije en una pregunta, la empresa no ha cancelado ya que la señora B.M. en una reunión que estuve yo presente le dije al señor RAFAEL que no cancelara mas hasta que se finiquitara lo de las bienhechurías hechas en el terreno, ya que ella no tenía dinero, para pagar las bienhechurías hechas en el terreno.- SÉPTIMA REPREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe y le consta que entre ambas partes se acordó tal como estipula el contrato de arrendamiento, que las mejoras realizadas quedarían en propiedad del inmueble? CONTESTO: El conocimiento que tengo yo del arrendamiento es que eso se iba a usar para una ferretería y deposito de la ferretería.- OCTAVA REPREGUNTA: Diga el Testigo, con qué carácter asistía a las reuniones privadas celebradas entre el arrendador y la arrendataria? CONTESTO: Solamente asistí a una reunión que la señora B.M. quería hablar conmigo sobre las mejoras que se habían hecho en el terreno.- NOVENA REPREGUNTA: Diga el Testigo, si sabe y le consta que el presente juicio es de cumplimiento de contrato de arrendamiento? CONTESTO: Si me consta.- DÉCIMA REPREGUNTA: Diga el Testigo, como le consta que el presente juicio es de contrato de arrendamiento? CONTESTO: Porque el señor RAFAEL me informó sobre el. (Fin de la Cita).-

En cuanto a las testimoniales transcritas, esta alzada las valoras conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo resulta necesario exponer lo estipulado en el artículo 1.387 del Código Civil en cuanto a la admisibilidad de la prueba de testigos, el cual dispone lo siguiente:

...No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.

Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate de ellos de un valor menor de dos mil bolívares.

Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio...

(Negritas de la Sala).

De este modo, observa esta Alzada que las testimoniales de los ciudadanos antes mencionados fueron hechas por personas hábiles, contestes y que no incurrieron en contradicciones en su declaración, y que las mismas versan sobre la comprobación de lo dicho después del otorgamiento del contrato referente al presunto acuerdo de las partes a que la arrendadora no recibiera más el pago de los cánones de arrendamiento en los meses demandados por no poder pagar las mejoras realizadas por la arrendataria, y así como para comprobar que la arrendadora consintió en la continuación de las mejoras realizadas, no obstante se desechan por ser inadmisibles, por cuanto este medio probatorio no puede admitirse para probar la existencia de una convención, ni para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con el número “5, 6, 7 y 8” REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS (F. 65 al 68) a los fines de comprobar el estado en que se encontraba el inmueble para el momento de la contratación y posteriormente, los trabajos que hizo la Constructora G.E., C.A., de replanteo del terreno, paredes medianeras y construcción de locales. Estas probanzas deben estar acompañadas de otros medios para demostrar su autenticidad, como lo son sus negativos, la descripción de los instrumentos utilizados para su elaboración, además de la especificación de fecha, lugar y hora de su creación, nombre del autor y hecho que pretende probar, y en vista de que las mismas no fueron admitidas por el tribunal a quo, mediante auto de fecha 02 de agosto de 2013 (F.69-70), esta Alzada la desechada. Y ASÍ SE DECIDE.

IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 18 de noviembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:

PRIMERA CONSIDERACIÓN: La acción invocada tiene su fundamento en el Cumplimiento del Contrato de arrendamiento existente entre las partes, el cual fue autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio Z.d.E.M., en fecha de junio de 2013, anotado bajo el Nº 01, tomo 107 del Libro de Autenticaciones, en virtud del incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima y octava del contrato suscrito entre las partes y en el que según al decir de la actora, incurrió el demandado, todo lo cual fue sustentado en la normativa prevista en el artículo 1.592, 1.594, 1.596 y 1.601 del Código Civil. Al respecto, y en aplicación del principio de exhaustividad, esta Juzgadora analiza el contrato de arrendamiento objeto de la referida acción y en la cláusula tercera del mismo se estableció:

`…El Canon de Arrendamiento es por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00) mensuales, que la ARRENDATARIA se compromete a pagar por mensualidades anticipadas los días quince (15) de cada mes, siendo condición expresa que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da a LA ARRENDADORA el derecho de solicitar la resolución de contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado…(Omisis).(Subrayado nuestro).

En este sentido, debemos establecer que en v.d.P.D. que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa.

…omissis…

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar sentencia de mérito, a través del silogismos judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que e el caso de autos la demandante califica su acción como Cumplimiento de Contrato, pero que al ser analizado el título acompañado como fundamento de su demanda, específicamente la cláusula anteriormente citada y el petitorio realizado, esta Juzgadora prevé que lo procedente y aplicable al caso de marras, es la acción de Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados, resultando errada la acción invocada por la demandante en su libelo.

En consecuencia, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución Nacional, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, esta Sentenciadora procede a darle la correcta calificación jurídica a la presente acción de Resolución de Contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, habiéndose invocado la existencia del contrato antes identificado y evidenciándose de autos que ambas partes aceptaron dicha relación, éstos hechos resultan argumentos más que suficientes, para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.-

SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Tal como ha quedado el presente juicio y siendo que en nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.

De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de la misma.

…omissis…

Asimismo, el artículo 1.354 del Código Civil al ser concatenado con la norma contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, contentivos de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean, como antes se mencionó, la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, la parte demandada tiene el deber de probar el pago el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el presente caso en particular, la parte actora demostrar la falta de pago alegada así como el incumplimiento por parte del demandado respecto a las cláusulas arriba señaladas, y por su parte la accionada demostrar el pago o alguna otra forma legalmente permitida que haya generado la extinción de la obligación y el cumplimiento de las cláusulas, señaladas como incumplidas. Y así se establece.

Los hechos controvertidos en la presente causa, lo constituye primero el cumplimiento de la cláusula segunda y octava, la cual está referida por un lado a mejoras necesarias realizadas en el terreno objeto de la presente demanda y reparaciones que corresponden al arrendador, con respecto a este particular observa esta Juzgadora que la accionante manifiesta que el demandado realizó mejoras adicionales al terreno las cuales no fueron autorizadas por su persona, a lo cual el demandado se excepcionó e indicó que las mismas estaban autorizadas y a los fines de demostrar su afirmación promovió las testimoniales que fueran indicadas up supra, de las cuales evidencia este Tribunal que los testigos fueron contestes al decir, que las referidas mejoras fueron debidamente autorizadas por la ciudadana B.E.M.d.M., y que efectivamente ésta estaba en conocimiento de su realización, al haber recibido el presupuesto en el mes de septiembre de 2012 y no habiendo manifestado objeción alguna sino hasta el mes de abril de 2013, hecho que también se desprende de las comunicaciones enviadas por la demandante al demandado, las cuales igualmente fueron valoradas up supra, por lo que queda claro para esta Juzgadora que el demandado no incumplió con las mencionadas cláusulas segunda y octava. Y así se establece.

Por otra parte establece la misma cláusula segunda que la inversión de las bienhechurías seria descontado durante el transcurso de veintitrés (23) cuotas, del canon de arrendamiento mensual que debía cancelar el demandado, hecho éste que está íntimamente ligado a la cláusula cuarta referida a la duración y vigencia del contrato, la cual también alega la accionante que se encuentra incumplida; referente a este hecho considera prudente quien aquí suscribe prestar atención nuevamente a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en esta oportunidad en su único aparte, el cual establece:

`En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe´.

…omissis…

En este sentido, visto lo alegado por las partes así como lo establecido en el contrato suscrito por ellos, observa esta sentenciadora que al haber señalado las partes que la inversión realizada en las mejoras acordadas iban a ser descontadas del canon de arrendamiento durante veintitrés (23) cuotas mensuales, aun y cuando se estableció que la vigencia del contrato era de un año, es evidente que la intención que tuvieron las partes al contratar era que la obligación contraída estaría vigente por un lapso superior a un año, por lo que se considera que el mismo no finalizó de pleno derecho, sino mas bien, se indeterminó en el tiempo. Y así se decide.

Con relación al incumplimiento alegado respecto de la cláusula tercera referida a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2012, a efectos de comprobar la veracidad de los hechos planteados con relación al presente asunto, es importante señalar que, de las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso y particularmente en relación al mes de septiembre de 2012, observa quien aquí suscribe que consta en autos recibo consignado por la apoderada judicial de la parte demandada, el cual se encuentra distinguido con el Nº 9, de fecha 15 de septiembre de 2012, que el mismo específica el pago de la cantidad de “Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), por concepto de arrendamiento de Terreno para uso Ferretero correspondiente al mes de septiembre” y que la parte actora trato de desvirtuar con un comprobante de Transacción suscrita u obtenida a través de internet, que si bien es cierto merece ser valorado conforme a las disposiciones contenidas en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, no es menos cierto que el mismo no especifica los detalles relativos al tipo de transacción, es decir, el concepto por el cual se realizó la misma, razón por la cual queda sentado para esta Juzgadora que la parte actora no logró demostrar sus dichos y que por el contrario la parte demandada dio cumplimiento a su obligación relativa al pago del mes de septiembre de 2012, en virtud de no haber sido desvirtuado de manera correcta el recibo consignado referente a dicho mes. Y así se establece.

Con relación al pago de las menciones locativas referidas a los meses de octubre y noviembre de 2012, este Tribunal observa por un lado que la comunicación de fecha 22 de agosto de 2012, que fuere emitida y consignada por la parte actora, ésta solicitó la paralización de los trabajos realizados en el terreno hasta tanto el demandado enviara los presupuestos y soportes requeridos con la finalidad de definir las cuentas saldadas y pendientes existentes entre las partes y por el otro de la declaración de los testigos puede apreciarse que éstos manifestaron tener conocimiento que el demandado no continuó cancelando los cánones de arrendamiento a partir de los meses señalados, por cuanto las partes inmersas en la presente causa acordaron de manera verbal no seguir realizando dicho pago hasta tanto se hiciera un balance entre las deudas existentes entre ellos, en virtud de las mejoras que se estaban realizando en el inmueble objeto de la presente causa, las cuales fueron autorizadas tal y como se señalo anteriormente, hecho éste aceptado por la accionante según se desprende de su comunicación, por lo que no es causa imputable al demandado la falta de pago de las mencionadas pensiones, por existir el compromiso entre ambos de declarar deudas saldadas y pendientes entre ellos. Así se decide.

Con respecto al incumplimiento respecto a la cláusula quinta la cual está referida al traspaso o subarrendamiento del inmueble, observa esta Juzgadora que aun y cuando fue alegado dicho cumplimiento en el petitorio, no se desprende de la narrativa de los hechos descritos en el libelo de la demanda o de algún elemento probatorio el cumplimiento o no de dicha cláusula, no pudiendo sacar este Órgano Jurisdiccional elementos de convicción que no hayan sido alegados y probados en autos, razón por la cual no prospera en derecho dicho alegato. Y así se establece.-

Con respecto al incumplimiento respecto a la cláusula séptima la cual está referida a la entrega de los recibos de servicios, observa esta Juzgadora que en virtud de no haber quedado finalizado el contrato de pleno derecho por las razones explanadas up supra, no se generó la obligación del demandado de presentar los mencionados recibos, razón por la cual tampoco prospera en derecho tal afirmación. Y así se establece.-

Es por ello que, del presente caso, y de los medios probatorio traídos a los autos, se desprende que el demandante (identificado ut-supra), no logró probar el incumplimiento alegado referente a las cláusulas del contrato, constituyendo tales circunstancias, una infracción a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y por su parte la accionada logró desvirtuar cada una de as circunstancias alegadas, por lo que se hace forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada en el presente caso, la cual fuere calificada en el escrito libelar por el apoderado actor como Cumplimiento de Contrato (…). (Fin de la Cita).-

V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

En fecha 17 de febrero de 2014, el Abogado F.A.P.D. actuando como apoderado judicial de la ciudadana B.E.M.D.M. presentó escrito ante esta Alzada a los fines de exponer lo siguiente:

Que el Tribunal a quo incurrió en una errónea interpretación del derecho, que vicia la sentencia de nulidad por contravenir lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 313, ordinal 2 ejusdem, toda vez que la sentencia será nula cuando el Juez haya incurrido en un error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de Ley, tal como ocurrió en el presente caso cuando consideró que la acción aplicable al caso es la acción de resolución de contrato, en lugar de la acción de ejecución, según lo señalado en el Petitorio.

Que la sentencia incurrió en el vicio de “Motivos de hecho y de derecho en que se fundamenta la decisión (ordinal 4 del Artículo 243 CPC)”.

Que la sentencia incurrió en el vicio de Incongruencia ya que el Juzgador no sentenció ajustado a derecho ya que el Juez, con su decisión incurrió en error al considerar y decidir sobre elementos de hechos subsumidos en el derecho verdaderamente aplicable al thema deciderandum.

Que la incongruencia del fallo resulta al confundir la acción de cumplimiento de contrato y acción resolutoria, pues, ésta es una facultad opcional, una potestad por el cual se interviene para que el Juez, actúe y declare terminado el contrato y la consiguiente extinción del vínculo jurídico existente y en el presente caso, es de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, vencido su tiempo y falta de pago de cánones, lo que deviene en un vencimiento tácito y expreso, que genera al arrendador solicitar la entrega de su inmueble y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos.

Que el Juez a quo incurre en la calificación que resulta de la confrontación de tales declaraciones o comportamientos testimoniales así legalmente comprobados con las definiciones legales dirigidas a clasificar un determinado contrato en una u otra de las categorías legalmente definidas, infringidas estas nociones por la Juez.

Que la sentencia apelada violó el principio de la tutela judicial efectiva, al transformar el contrato de arrendamiento en “contrato de comandato” de allí que pide la nulidad de la sentencia.

Que el Juez a quo, erró al interpreta el petitorio y as pruebas promovidas y evacuadas al considerar a priori que en vez de acción de cumplimiento de contrato, es el de resolución de contrato, obviando así la cláusula de término fijo y que lo prorrogó desconociendo el desahucio y la ocupación ilegitima del arrendatario, usando y disfrutando del inmueble sin cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento.

Que de la sentencia apelada se evidencia que la misma incurrió en Silencio de Pruebas, ya que si el Juzgador las hubiera analizado, la decisión hubiese sido declarar procedente la ejecución del contrato de arrendamiento con los pedimentos es decir, al no analizar las pruebas, incurre en una decisión basada en falso supuesto.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 18 de noviembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en la ciudad de Guatire, que declarara sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana B.E.M.D.M., contra la CONSTRUCTORA G.E., C.A.

Para decidir se observa:

Ante cualquier consideración respecto al mérito del asunto, esta sentenciadora considera oportuno pronunciarse sobre las denunciadas formuladas por el Abogado F.A.P.D., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana B.E.M.D.M., mediante escrito presentado ante esta Alzada el día 17 de febrero de 2013.

DE LOS VICIOS DENUNCIADOS

En fecha 17 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito presentado ante esta Alzada, denunció la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la recurrida incurrió en el vicio de inmotivación. Al respecto el recurrente se limitó a exponer en su escrito presentado ante esta Alzada lo siguiente:

…VICIOS DE LA SENTENCIA DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Motivos de hecho y de Derecho en que se fundamenta la decisión (ordinal 4 del Artículo 243 CPC) La segunda parte toda sentencia es la denominada PARTE MOTIVA, en la cual el sentenciador hace la motivación del fallo y establece los fundamentos jurídicos y normas que deben aplicarse…

Ahora bien, quien aquí decide observa en vista de lo denunciado por el recurrente y lo expuesto por la sentencia recurrida, ya anteriormente transcrita, que la materialización del vicio de inmotivación de la sentencia consiste en la carencia absoluta de motivos y no en errores en la motivación de la misma, así lo deja establecido sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de junio de 2001, RC Nº 00-388 al indicar que “…En el pasado consideró la doctrina, que una sentencia cuyos motivos fueren en su totalidad erróneos, o cuando aún no siendo erróneos en su totalidad, aquellos que lo fueren hubieren influido especial y directamente en la decisión, carece de base legal, lo cual se consideró como un aspecto del vicio de inmotivación; esta tesis fue luego abandonada, y en la actualidad el criterio pacífico al respecto consiste en que la falta de motivación de la sentencia sólo se materializa cuando ésta carece en absoluto de motivos, pues el error en la motivación solo pueda dar lugar al recurso de casación por infracción de ley…”, por lo tanto, siendo el propósito de la motivación del fallo, llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido y permitir el control de la legalidad en caso de error, considera esta Juzgadora que en el caso de autos si bien los argumentos del sentenciador a quo no son perfectos, permiten el control de la legalidad de lo decidido y constituye fundamento suficiente para el fallo. En consecuencia, esta Alzada considera improcedente la presente denuncia, por supuesta infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, y de igual forma, el recurrente denunció la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia. Al respecto el recurrente expuso lo siguiente:

…la sentencia adolece del vicio de incongruencia, ya que el Juzgador no sentenció ajustado a derecho ya que el Juez, con su decisión incurrió en error al considerar y decidir sobre elementos de hechos subsumidos en el derechos verdaderamente aplicable al tema deciderandum (…)

…omissis…

La incongruencia del fallo resulta al confundir la acción de cumplimiento de contrato y acción resolutoria, pues, ésta es una facultad opcional, una potestad por el cual se interviene para que el Juez, actúe y declare terminado el contrato y la consiguiente extinción de vínculo jurídico existente y en el presente caso, es de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, vencido su tiempo y falta de pago de cánones, lo que deviene en una vencimiento tácito y expreso, que general al arrendador solicitar la entrega de su inmueble y el pago de cánones de arrendamientos vencidos…

Respecto a ello, quien aquí decide observa que el recurrente denuncia la infracción del ordinal 5° del artículo 243ejusdem, en razón de que la sentencia recurrida confundió la figura de cumplimiento de contrato con resolución de contrato, puesto que decidió la presente causa conforme a una acción resolutoria interpretando la presunta intención de las partes en el contrato suscrito por ellos, aun y cuando la parte actora solicita es el cumplimiento del mismo en su libelo de demanda por el presunto incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima y octava del contrato en cuestión.

Ahora bien, sobre el vicio de la incongruencia la Sala ha sostenido, entre otras, en sentencia Nº. 260, de fecha 03/8/00, expediente Nº. 99-396, en el juicio de N.V.H. contra La C. A. Venezolana Distribuidora de Gas Natural (VENGAS), lo siguiente:

...La congruencia, es uno de los requisitos determinantes para que la sentencia cumpla con el principio de la exhaustividad el cual impone a los jueces el deber de considerar y resolver sobre todas las alegaciones que componen el tema decidemdum, vale decir el problema judicial que las partes han sometido a su conocimiento, para así cumplir con el otro principio de decidir sobre lo alegado y sobre todo lo alegado; al respecto la doctrina de esta Sala, en ponencia del Magistrado, que con tal carácter la suscribe, en fecha 25 de mayo de 2000, Exp. 99-205, sostuvo:

‘...El vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa.

Es requisito esencial para producir una sentencia congruente con los alegatos de hecho formulados por las partes en las oportunidades establecidas para ello, que el Juez resuelva sobre todo lo alegado, y probado en autos, con la finalidad de satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 c.p.c.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino, que reza: Justa alegata et probatajudexjudicredebet, y solamente sobre todo lo alegado para asi dar cumplimiento con el principio de “exhaustividad” que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento

(...omissis...)

De lo antes expuesto, se evidencia que en acatamiento a lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el Juez en la sentencia debe de manera clara y precisa, decidir todos los puntos objeto del debate, porque, de no hacerlo, incurre en el vicio de incongruencia, el cual surge cada vez que el Juez altera o modifica el problema judicial debatido entre las partes, bien porque no resuelve sólo lo alegado por éstos, o bien porque no resuelve sobre todo lo alegado por los sujetos del litigio...’

.

De lo antes expuesto y con vista al texto de la recurrida se evidencia, que el juez a quo sólo se atuvo a los hechos alegados por la demandante en el referido libelo; y, en cuanto a la aplicación del derecho alegado por la actora en su demanda (acción de cumplimiento de contrato), esta Alzada advierte que el juez a quo consideró que esa no era la vía a seguir pues, la actora demanda la falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados por el demandando, siendo lo procedente y aplicable al caso de marras, la acción de Resolución de Contrato. De lo anterior queda claro, que el juez de la recurrida no suplió hechos no alegados por la representación judicial de la parte actora sino que elaboró argumentos de derecho para fundamentar su decisión, por lo que se está en presencia del principio iura novit curia y no del vicio de incongruencia delatado. Por lo tanto y con fundamento en el referido principio, es de resaltar que para resolver cualquier problema judicial los jueces pueden aplicar o no el derecho alegado por las partes del juicio, a los hechos establecidos por ellas en los escritos contentivos del libelo de la demanda y de su contestación. En todo caso, si el recurrente no comparte el razonamiento seguido por el juez en la interpretación y aplicación del derecho para determinar las consecuencias jurídicas derivadas de la situación de hecho planteada en el libelo, ha debido fundamentar su denuncia en un error de juzgamiento, y no como vicio de incongruencia, pues no existe la infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cuando el juez presenta una cuestión de derecho en forma distinta a la presentada por las partes. En consecuencia, con base en las razones expuestas, esta Juzgadora desecha por improcedente la denuncia de infracción del artículo243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Por último, el recurrente expuso que “…de la sentencia apelada se evidencia que en la misma se incurrió en SILENCIO DE PRUEBAS, ya que si el Juzgador las hubiere analizado, la decisión hubiese sido declarar procedente la ejecución del contrato de arrendamiento con los pedimentos es decir, al no analizar las pruebas, incurre en una decisión basada en Falso Supuesto…”. Al respecto, esta Juzgadora trae a colocación lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 07 de noviembre de 2003, Expediente Nro. 02-536, en cuanto a lo siguiente:

“…El recurrente en el texto de su denuncia, no determina con precisión, las probanzas supuestamente silenciadas por el sentenciador, sino que se limita a señalar de manera genérica que, “...el ad quem no apreció los indicios que resultaban de autos”; además de que, al no señalar cuales fueron las pruebas –según su dicho- silenciadas por el Juez de Alzada, no cumple con el requisito de indicar la influencia determinante que tal omisión produjo en el dispositivo del fallo recurrido…”

Por lo señalado precedentemente y en vista de lo expuesto por el recurrente en su escrito, ya anteriormente transcrito, es por lo que esta Juzgadora considera que en vista de no mencionar en el texto de la denuncia, cuales fueron esos elementos probatorios supuestamente silenciados por el Juez A quo, se determina la improcedencia de la presente delación. ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DEL ASUNTO

Determinado lo anterior, esta Juzgadora observa que la parte actora B.E.M.d.M., al momento de presentar sus informe establece que el Juzgado A-quo, confundió la acción de cumplimiento de contrato y acción resolutoria, que la última es una facultad opcional, una potestad por el cual se interviene para que el Juez, actúe y declare terminado el contrato y la consiguiente extinción de vinculo jurídico existente y en el presente caso, es de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, vencido su tiempo y falta de pago de cánones, lo que deviene en un vencimiento tácito y expreso, que genera al arrendador solicitar la entrega de su inmueble y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos.

Ahora bien, de una revisión exhaustiva del libelo de la demanda se observa que la ciudadana B.E.M.D.M., demanda a la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA G.E., C.A., para que convengan o a ello sea declarado por imperativo judicial, que dado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, constante de instrumentó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora-Guatire del Estado Miranda, ha quedado finalizado de pleno derecho por el incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, séptima y octava del referido contrato, y que en consecuencia sea condenada a entregar el inmueble arrendado; que a todo evento, igualmente sea condenado a pagar en su favor, la cantidad de diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 17.500,00) por concepto de canon de arrendamiento no cancelado correspondiente a los meses de octubre, noviembre y el incompleto del mes de septiembre, más lo que siga generando hasta la entrega definitiva del señalado inmueble; que sea condenado a pagar la cantidad de veintidós mil trescientos bolívares (Bs. 22.300,00), monto de la cláusula penal estipulada desde el día 15 de noviembre de 2012 hasta el 10 de junio de 2013; que sea condenado a dejar en beneficio del inmueble arrendado las mejoras realizadas; que sea condenado en pagar las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo, a razón de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00) mensuales a partir del 15 de noviembre de 2012 hasta el 10 de junio de 2013, para un total de cuarenta y cinco mil quinientos bolívares (Bs. 45.500,00) hasta la entrega definitiva del inmueble; y por último que sea condenado al pago de las costas y costos del presente juicio.

Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA G.E., C.A., negó, rechazó y contradijo todos los alegatos esgrimidos por el demandante en su escrito libelar, y además hizo alusión a que la duración del contrato mencionado e invocada en la presente demanda no es de un (1) año fijo, en virtud de que la cláusula segunda del mismo, no sólo se permiten y reconocen las mejoras a realizar en el inmueble sino que además se establecen veintitrés (23) cuotas mensuales para pagar una parte de la inversión realizada por su representada, debiéndose entender con esto, a su decir, que la intención de las partes era la de continuar con el contrato celebrado durante veintitrés (23) meses, es decir, un (1) año y once (11) meses, no un (1) año fijo como se pretende hacer valer por la contraparte.

Otro tema controvertido en la presente causa se refiere al pago incompleto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre, donde la representación judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo que su representada haya pagado sólo dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) en el mes de septiembre de 2012, ya que se evidencia de recibo de pago promovido por su parte, la firma de aceptación de la actora de la cantidad acordada como canon de arrendamiento con su respectiva deducción, conforme a lo estipulado en el contrato.

A tales efectos, señalados los términos en que quedo planteada la controversia, se observa que ambas partes admiten haber suscrito un contrato de arrendamiento (F. 09-10), en el cual establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que “…El tiempo de duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo, contado a partir del día 15 de Noviembre de 2.011…”, a lo que

previamente esta Alzada debe determinar la naturaleza del contrato, así tenemos que lo dispuesto en el artículo 1160 del Código Civil establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.- Así mismo el artículo 1264 ejusdem establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

De los articulados antes trascrito se puede deducir que una determinada convención, debe dársele el cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en el contrato determinado.

Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, en su libelo de demanda la parte actora establece que dado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales ha quedado finalizado de pleno derecho por el incumplimiento de las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta, Septima y Octava. Estableciendo la Clausula Cuarta lo siguiente: …“El tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año fijo, contado a partir del día 15 de noviembre de 2011, dicho lapso de duración será prorrogado, siempre y cuando así lo decida LA ARRENDADORA, y el mismo sea solicitado por LA ARRENDATARIA con por lo menos un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato”…,

Conforme a lo anterior, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, en principio es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.

No obstante, el Tribunal a quo, en aplicación a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que conforme a lo estipulado por las partes en la cláusula segunda que “…la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS TREINTA (34.200,00) serán cancelados en Veintitrés (23) cuotas mensuales de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00) cada una, cantidad esta que será deducida del monto del canon de arrendamiento…”, decidió que el “…la intención que tuvieron las partes al contratar era que la obligación contraída estaría vigente por un lapso superior a un año, por lo que se considera que el mismo no finalizó de pleno derecho, sino mas bien, se indeterminó en el tiempo…”, a lo que procedió calificar la acción ejercida como “…Resolución de Contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento…”. En vista de ello, esta Alzada reconoce que efectivamente artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido)

Conforme a ello, se evidencia que no existe ninguna duda con respecto a la libertad y soberanía de las cuales gozan los jueces de instancia para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en los términos; sin embargo, tal facultad se encuentra enmarcada dentro de las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Por ello, si el operador de justicia modifica o trastoca los términos de la convención que celebraron las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, afecta la relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia lesiona el derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos fundamentales, tal como fue el caso marras, en virtud de que el Sentenciador A Quo, procedió a declarar el contrato suscrito por las partes como Indeterminado, aun y cuando consta en los autos que en fecha 22 de agosto de 2012 (F.12) la parte actora notificó a la demandada su intención de No renovar el contrato de arrendamiento y de la cual no sólo se evidencia la recepción de la parte contraria sino que además fue valorada por la el Juez A quo por no haber sido impugnada la misma.

Ello así, considera esta Alzada que el Juez de la sentencia recurrida actuó fuera el ámbito de su competencia, en los términos indicados, cuando manifestó que “la intención que tuvieron las partes al contratar era que la obligación contraída estaría vigente por un lapso superior a un año, por lo que se considera que el mismo no finalizó de pleno derecho, sino mas bien, se indeterminó en el tiempo”, por cuanto si bien se encontraba en ejercicio de su soberana función jurisdiccional interpretando y aplicando el derecho, en ese proceso lógico decisorio se basó en una valoración falsa de los hechos y circunstancias que le condujo a una conclusión errada, distinta a la convención celebrada por las partes.

Con tal establecimiento, se observa del asunto planteado, que al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso G.G.R.R., señaló:

…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

. (Resaltado Añadido).-

De manera que, queda establecido por esta Alzada que el contrato de in comento se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia, todo ello conforme a lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, por lo tanto, el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana B.E.M.D.M. y la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA G.E., C.A, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 52, Tomo 36 de fecha 21 de marzo de 2012, es a tiempo determinado, por los motivos que a continuación se expresa.-

Una vez dirimido lo anterior, este Tribunal procede a comprobar el supuesto necesario para que se verifique la exigibilidad de la obligación que pretende la parte actora, es decir, si el contrato de arrendamiento a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ha culminado.

De una revisión de las actas procesales se evidencia que la parte demandante consignó junto a su libelo de demanda comunicación fechada el 22 de agosto de 2012, donde la parte demandada en el momento de contestar la demanda no la desconoció, sino que reconoció su contenido cuando señaló “…posteriormente alega la arrendadora en su demanda que mi representado no cumplió con lo solicitado en fecha 22 de agosto de 2012, mediante una notificación en la cual le pide a mi representada el presupuesto y los soportes y alega “…que no ha consignado hasta la presente fecha”, esto es totalmente falso, ya que en fecha 03 de septiembre de 2012 la parte actora (arrendadora) recibió y firmó dichos presupuestos solicitados…”, es decir ciertamente recibió dicha comunicación, por consiguiente se entiende que al tener una fecha determinada el contrato, debería la parte actora respetar la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, la cual establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.-

Ahora bien, la parte demandada alegó en su contestación que la parte actora no hace mención al primer contrato celebrado con su representada en fecha 29 de noviembre de 2010, contrato celebrado con el mismo objeto del contrato, sin embargo no trajo a los autos prueba alguna que demuestre tal circunstancia, por lo que se desprende que del único contrato consignado en autos la relación arrendaticia tuvo una duración de un año. En virtud de ello, el ordinal a del artículo anteriormente trascrito establece: “a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”…

En el caso de marras, y en virtud de que la parte demandante consignó su libelo de demanda en fecha 04 de julio de 2013, se concluye que la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consistente en un seis (06) meses año, había culminado para el momento de la introducción de la demanda. En consecuencia de lo anteriormente señalado, este Alzada concluye que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, ha culminado, así como la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliéndose de esta forma, con los supuestos de hecho necesarios para la procedencia de la pretensión de la parte actora.

En virtud de los razonamientos esgrimidos con anterioridad, este Tribunal debe declarar procedente la pretensión incoada por la parte actora, ciudadana B.E.M.D.M., en lo que respecta al cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de haberse demostrado la terminación de dicho convenio y la culminación de la prórroga legal, prevista en ley especial, en consecuencia se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA G.E., C.A, la entrega del inmueble constituido por un terreno con una extensión aproximada de trescientos setenta y uno con ochenta y nueve metros cuadrados (371,89 Mts2) ubicado entre las calles Concepción y Ricaurte, en jurisdicción de Guatire, Municipio Z.d.E.B. de Miranda. Y ASÍ SE DECIDE

Determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, quien aquí decide observa que la demandante alega el incumplimiento de las siguientes clausula:

• SEGUNDA:(…) LA ARRENDATARIA se compromete a realizarle al terreno las mejoras necesarias para el funcionamiento del depósito en mención, estas mejoras consisten en la replantación del terreno y construcción de las paredes medianeras, quedando las mismas en beneficio del inmueble; el costo de lo invertido en ellas es la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 38.730,00), de los cuales se tomarán CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) de lo que corresponden por concepto de depósito y saldo restante, es decir la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS TREINTA (34.200,00) serán cancelados en Veintitrés (23) cuotas mensuales de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (1.500,00) cada una, cantidad esta que será deducida del monto del canon de arrendamiento(…)”

• TERCERA: El canon de arrendamiento es por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00) mensuales que la arrendataria se compromete a pagar por mensualidades anticipadas los días quince (15) de cada mes, siendo condición expresa que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da a LA ARRENDADORA el derecho de solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, asimismo el resarcimiento por parte de LA ARRENDATARIA de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse por el incumplimiento en detrimento de LA ARRENDADORA.

• CUARTA: El tiempo de duración del presente es de Un (01) año fijo contado a partir del día 15 de noviembre de 2011, dicho lapso de duración será prorrogado, siempre y cuando así lo decida LA ARRENDADORA, y el mismo será solicitado por la ARRENDATARIA con por lo menos un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.

• QUINTA: Queda expresamente establecido entre las parte que el presente contrato es de carácter personal en lo que a la persona de LA ARRENDATARIA se refiere, en consecuencia esta última no podrá sub-arrendar, traspasar, ni ceder en forma alguna, parcial, total, temporal o definitivamente, los derechos que del mismo se deriven y en todo caso, dichas cesiones, sub-arrendamientos o traspasos no le serán disponible, ni surtirá efecto legal alguno frente a LA ARRENDADORA.

• SEPTIMA: Estarán a cargo de LA ARRENDATARIA los pagos de los servicios de luz, agua, teléfono si lo hubiere y cualquier otro u otros que por éste contrato no estén declarado expresamente como formando parte de este Arrendamiento no se considerará en ningún caso terminado el presente contrato y LA ARRENDATARIA no presentare a LA ARRENDADORA la constancia de estar solvente en el pago de todos los servicios enumerados, en consecuencia correra por su cuenta el número de días que transcurran hasta que se cumpla con el requisito antes mencionado, por cada día de atraso en la entrega del inmueble, LA ARRENDATARIA, deberá cancelar la cantidad d CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. 100,00).

• …OCTAVA: Son por cuenta de LA ARRENDATARIA todas las reparaciones que en razón del uso requiere el inmueble, sus instalaciones y accesorios, independiente de la cuantía de la misma, corresponderán a LA ARRENDADORA solo aquellas reparaciones de carácter estructural que sean requeridas en virtud de la vetustez de los componentes que conforman la estructura del inmueble (…)”

Expuesto lo precedente, se observa que las partes pactaron que la ciudadana B.E.M.D.M. correría con los gastos que corresponden solamente a la “…replantación del terreno y construcción de las paredes medianeras…”, de igual forma, se desprende de los autos que en fecha 22 de agosto de 2012, la actora le notificó (F. 12) a la CONSTRUCTORA G.E., C.A. , “…No continuar haciéndole trabajos al terreno, hasta tanto no (…) envíe el presupuesto y los soportes solicitados, con la finalidad de definir las cuentas saldadas y pendientes…”, constando la firma de recepción por el representante de la mencionada Sociedad Mercantil, a lo que la parte demandada al momento de la contestación de la demanda alegó que “…en fecha 03 de septiembre de 2012 la parte actora (Arrendadora) recibió y firmó dichos presupuestos solicitados…”. Efectivamente, la demandada consignó cotizaciones (F. 31-33) de fecha 27/08/2012, constando la recepción por parte de la ciudadana B.E.M.D.M. en fecha 03/09/2012, las cuales fueron impugnadas por la representación judicial de la misma por ser emanadas de la misma Constructora, alegando a su vez que en ningún momento autorizó la continuación de las mejoras al inmueble dado en arrendamiento. No obstante, se evidencia que la recepción de las cotizaciones presentadas no muestra aceptación por la parte actora para la continuación de las mejoras del inmueble en cuestión, y además la arrendadora no solo le solicita a la demandada los presupuestos sino que además no continúe los trabajos en el terreno hasta tanto quede definidas las cuentas saldadas y pendientes, lo cual no demostró la parte demandada su efectivo cumplimiento, sin embargo esto no consiste en una violación a las clausulas denunciadas pues las mismas no exigían un consentimiento previo por parte de la actora pero el arrendatario debió paralizar la continuación de los trabajos al inmueble arrendado hasta tanto finiquitara las deudas pendientes con la actora, tal y como se le había notificado el 22 de agosto de 2012. En consecuencia, la parte demandada no incumplió las cláusulas segunda y octava del contrato, pero en virtud de estas, las mejoras realizadas quedarán en beneficio del inmueble, las cuales únicamente consisten“…en la replantación del terreno y construcción de las paredes medianeras…”.- Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, se observa que en el libelo de demanda, la accionante pretende que el demandado “…sea condenado a pagar en su favor, la cantidad de diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 17.500,00) por concepto de canon de arrendamiento no cancelado correspondiente a los meses de octubre, noviembre y el incompleto del mes de septiembre lo acumulado más lo que se siga generando hasta la entrega definitiva del señalado inmueble…”. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada alega en su escrito de contestación a la demanda que resulta completamente falso que su representada haya pagado sólo la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2012, quedando demostrado del recibo de pago consignado en el lapso de promoción de pruebas, el cual no fue debidamente rechazada la firma, estableciendo esta Juzgadora que dicha mensualidad está debidamente cancelada.-

Con respecto al pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de octubre y noviembre de 2012 alegados por la accionante, la demandada promueve las testimoniales de los ciudadanos C.E.S.P. y E.R.A.S., a los fines de demostrar la autorización de la ciudadana B.E.M.D.M. al presidente de la CONSTRUCTORA G.E., C.A., de no seguir pagando el canon de arrendamiento de los meses restantes para equiparar la deuda, sin embargo, como las mismas fueron desechadas por esta Alzada conforme a lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil, y en cuanto a que no se observa en los autos del presente expediente aceptación expresa de la ciudadana B.E.M.D.M.d. no aceptar el pago de las mensualidades restantes por concepto de canon de arrendamiento en razón de equiparar la deuda pendiente en cuanto a las mejoras realizadas en el inmueble por la CONSTRUCTORA G.E., C.A., queda demostrado que la demandada no pagó las mensualidades respectivas de octubre y noviembre de 2012 por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00) cada una, convenido por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento in comento. En consecuencia, se ordena a la CONSTRUCTORA G.E., C.A., a pagar a la ciudadana B.E.M.D.M., la cantidad de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses octubre y noviembre de 2012.-

Ahora bien, en cuanto a la pretensión de la actora a que sea condenado la demandada a pagar la cantidad de veintidós mil trescientos bolívares (Bs. 22.300,00), por motivo de la cláusula penal estipulada desde el día 15 de noviembre de 2012 hasta el 10 de junio de 2013, esta Alzada observa que las partes pactaron en la cláusula séptima que “…estará a cargo de la arrendataria los pagos de servicios de luz agua, teléfono si lo hubiere y cualquier otro y otros que por éste contrato no estén declarados expresamente como formando parte de este arrendamiento. No se considerará en ningún caso terminado el presente contrato si la ARRENDATARIA no presentare a LA ARRENDADORA la constancia de estar solventes en el pago de todos los servicios enumerados, en consecuencia corre por su cuenta el número de días que transcurran hasta que se cumpla con el requisito antes mencionado, por cada día de atraso en la entrega del inmueble, LA ARRENDATARIA, deberá cancelar la cantidad de CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. 100,00) diarios…”. Respecto a ello, se observa si bien es cierto la parte actora señala que la demandada incumplió dicha clausula, no es menos cierto que la misma no consigna referencia alguna en cuanto los contratos de dichos servicios, mas cuando en la clausula establece los servicios de luz, agua, teléfono si lo hubiere (resaltado de esta Alzada), es decir los mismos son indeterminados, en consecuencia se declara improcedente en lo que respecta al cumplimiento de la presente clausula penal.- Y ASI SE DECIDE.-

La parte actora solicita que sea condenada la parte demandada a pagar las pensiones de arrendamientos que se siguieren venciendo, a partir del 15 de noviembre del año 2012 hasta el 10 de junio del año 2013, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; ahora bien por cuanto la presente demanda se base en el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento, y siendo que último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece: “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación….”, en consecuencia la parte demandada debe cancelarle a la parte actora la cantidad de Seis mil Quinientos Bolívares mensuales, desde el 15 de noviembre del año 2012 hasta el día de hoy, fecha en que se dicta la presente sentencia. Y ASI SE ESTABLECE.-

En consecuencia, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por el Abogado F.A.P.D., actuando en representación de la ciudadana B.E.M.D.M., por lo tanto se REVOCA la sentencia dictada en fecha 18 de noviembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda. Y se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana B.E.M.D.M. contra CONSTRUCTORA G.E. C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, debiéndose consecuencialmente ordenar la entrega material del inmueble arrendado, igualmente se condena a la parte demandada a cancelar la cantidad de TRECE Mil BOLIVARES (Bs. 13.000,00), por concepto de canos de arrendamientos correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2012, a razón de Seis Mil Quinientos Bolívares, así como la cantidad de Seis mil Quinientos Bolívares mensuales, desde el 15 de noviembre del año 2012 hasta el día de hoy, fecha en que se dicta la presente sentencia. tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

IV

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado F.A.P.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, Ciudadana B.E.M.D.M., de nacionalidad Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.090.123, contra la sentencia dictada en fecha 18 de noviembre de 2013, por el Juzgado del Municipio Z.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual queda REVOCADA bajo las consideraciones expuestas en este fallo.

Segundo

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana B.E.M.D.M., de nacionalidad Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.090.123, contra la Sociedad Mercantil empresa debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de febrero de 2009, bajo el Nº 25, tomo 37-A, Registro Mercantil V, representada en este acto por su Presidente ciudadano R.J.G.E., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.872.335, en consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada hacer entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio, a saber un terreno con una extensión aproximada de trescientos setenta y uno con ochenta y nueve metros cuadrados (371,89 Mts2) ubicado entre las calles Concepción y Ricaurte, en jurisdicción de Guatire, Municipio Z.d.E.B. de Miranda.

Tercero

SE ORDENA a la CONSTRUCTORA G.E., C.A., dejar las mejoras realizadas en beneficio del inmueble, las cuales únicamente consisten en la replantación del terreno y construcción de las paredes medianeras.

Cuarto

SE ORDENA a la CONSTRUCTORA G.E., C.A., a pagar a la ciudadana B.E.M.D.M., la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses octubre y noviembre de 2012.-

Quinto

SE ORDENA a la CONSTRUCTORA G.E., C.A., a pagar a la ciudadana B.E.M.D.M., la cantidad de Seis mil Quinientos Bolívares mensuales, desde el 15 de noviembre del año 2012 hasta el día de hoy, fecha en que se dicta la presente sentencia.-

Sexto

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.

Séptima

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Octava

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este Despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en Los Teques, a los Seis (06) días del mes de Marzo de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL

DRA. J.M.G.F.

LA SECRETARIA ACC

A.V.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA ACC

A.V.

JMGF/AV/lag.-

Exp. No. 14-8341.

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