Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 8 de Marzo de 2010

En el libelo de demanda, la parte actora alegó que la sociedad de comercio demandada es propietaria del apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 18-03-A, sometido al régimen de propiedad horizontal, situado en la planta dieciocho (18) de la torre “A” del edificio KAMARATA, ubicado con frente a la avenida este 3, entre las esquinas de Avilanes a Rio Anauco, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que la propietaria del inmueble no ha pagado cuarenta y dos (42) mensualidades de condominio vencidas, una correspondiente a enero de 2004 y las que van desde marzo de 2004 hasta julio de 2007, lo que suma la cantidad de cuatro mil seiscientos veintinueve bolívares con 64/100 céntimos (Bs. 4.629,64), según recibos aportados.

Que la falta de pago de las cuotas de condominio constituye una flagrante violación de los artículos 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal y en virtud que los recibos de condominio tienen el carácter de titulo ejecutivo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demanda a la citada sociedad de comercio, propietaria del inmueble, a los fines que convenga o sea condenada a pagar la suma de cuatro mil seiscientos veintinueve bolívares con 64/100 céntimos (Bs. 4.629,64) por los recibos de condominio vencidos, la indexación y costas procesales.

Agotados los trámites de la citación personal de la demandada a través de sus representantes legales, sin resultados positivos, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó el emplazamiento por carteles de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado. Consignadas en el expediente las publicaciones respectivas, el 20 de mayo de 2009, acudió al proceso el abogado G.A.Á. y dio por citada a la empresa demandada y el 25 de junio del mismo año, dentro del lapso legal, presentó escrito mediante el cual contestó a la pretensión de la actora.

En efecto, alegó la prescripción de la obligación, aduciendo que si bien hay cuatro tesis sobre la prescripción de la obligación de pagar cuotas de condominio, adujo que la aplicable era la prescripción breve de tres (3) años, por tratarse de pagos que deben hacerse en periodos de un año o periodos más cortos, conforme a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil. Sobre la base de esos hechos, alegó la prescripción de la obligación de pagar las mensualidades de condominio correspondiente al mes de enero de 2004 y la de los meses que van desde marzo de 2004 hasta mayo de 2006, ambos inclusive, por haber transcurrido más de tres (3) años desde su fecha de exigibilidad hasta la fecha en que fue citada, por lo que prescribieron las obligaciones a que se refiere los recibos aportados desde el 01 al 28, ambos inclusive.

Alegó igualmente la prescripción de los denominados gastos de cobranza e intereses moratorios, contenidos en los recibos emitidos por la demandante en el mes de enero de 2004 y desde marzo de 2004 hasta mayo de 2006, ambos inclusive. Que tales supuestas obligaciones no son gastos comunes, razón por la cual no tienen fuerza ejecutiva ni persiguen al inmueble, ya que los artículos 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, se refiere a los gastos comunes. Se trata entonces de obligaciones personales y no propter rem que se pagan mensualmente y que prescriben a los tres (3) años, de acuerdo a lo previsto en el citado artículo 1980 del Código Civil.

Rechazó la demanda tanto en los hechos como en el derecho así como los cuarenta y dos recibos aportados. Rechazó la procedencia de los intereses reflejados en los recibos de condominio por estar mal calculados. Que no se indicó a que tasa se calcularon. Que en el libelo de demanda no se dijo cual es la tasa a la cual se cobran los intereses ni trajo documento alguno que permita establecer cuál es la tasa que se pretende aplicar. Que tratándose de una suma de dinero, de naturaleza civil, debe aplicarse el interés legal de acuerdo a lo previsto en el artículo 1277 del Código Civil. Que las cantidades demandadas no son correctas, por lo que la demanda no puede prosperar en su totalidad.

Impugnó los recibos presentados con el libelo de demanda por cuanto incluyen gastos comunes no autorizados y por tanto improcedentes, por lo que deben ser excluidos, por haber sido realizados por la administradora en contravención al mandato conferido. Que de acuerdo a la cláusula octava del mandato de administración, los trabajos por mejoras cuyo monto sea superior a doscientos bolívares, se efectuarán previa autorización de la comunidad, no constando tal autorización, por lo que serían ilegales. Negó que sobre el tipo de deudas hubiese indexación solicitada.

La parte demandada presentó informes. No hubo observaciones.

Expuestos los alegatos de ambas partes, este Tribunal debe determinar si la demandada tiene obligaciones derivadas de contribuciones de condominio, para lo cual se aprecian las pruebas aportadas.

La parte actora junto con el libelo de demanda, consignó original de cuarenta y dos (42) planillas de condominio, emanadas de ADMINISTRADORA ELITE, C.A., por el apartamento 1803 de Residencias KAMARATA y a nombre de Desarrollos Empresariales, respecto a los meses consecutivos de enero de 2004 hasta julio de 2007, excepto febrero de 2004. Por cuanto se trata de planillas de condominio emitidas por la parte actora, quien se afirmó administradora de Residencias KAMARATA, del cual forma parte el apartamento causante de la deuda, de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, trata de títulos ejecutivos que se opusieron a la demandada y no fueron impugnados, por lo que merecen fe su contenido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.

Asimismo, la parte actora aportó copia simple de instrumento autenticado el 10 de mayo de 1996, relativo a contrato de administración pactado entre y Administradora Elite, C.A., y los miembros de la Junta de Condominio de Residencias Kamarata, que se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

De acuerdo a la cláusula octava del instrumento, los trabajos correspondientes a mejoras superiores y equivalentes a doscientos bolívares (Bs. 200), se efectuarían previa autorización de la comunidad, a través de la Junta y cumpliendo las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Que según la cláusula décima quinta del contrato, la administradora cobraría 1% mensual por mora más el tres por ciento mensual por gestiones extraordinarias de cobranza, a los copropietarios deudores. Que de de acuerdo a la cláusula decima sexta, la administradora quedaba autorizada para efectuar el cobro extrajudicial de los recibos de condominio a través de abogados contratados al efecto, cargando los gastos administrativos y honorarios profesionales estimados en un 25% sobre el saldo deudor. Y mediante la cláusula décima novena, la administradora quedaba facultada para incluir en los recibos mensuales de condominio, como gastos no comunes, los conceptos: la gestión extraordinaria de cobranzas, los intereses moratorios, la gestión extrajudicial, los gastos judiciales, los honorarios de abogados, así como cualquier otro gasto autorizado por la Junta, de conformidad con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y con lo que al respecto consideren el documento de condominio y el Reglamento de Condominio del edificio.

Asimismo, la parte actora aportó copia certificada de instrumento registrado el 10 de junio de 1982, relativo al contrato de compra venta del inmueble sujeto al pago de las contribuciones de condominio, adquirido en propiedad por la sociedad de comercio INVIRTAMOS; INVERSIONES, PROMOCIONES Y DESARROLLOS EMPRESARIALES, C.A. Dicho instrumento se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1384, 1359 y 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.

La parte demandada, a pesar de haber rechazado los conceptos reflejados en los recibos de condominio, alegó la prescripción de dichas obligaciones, con lo cual, se entiende la admisión de la deuda, a pesar del rechazo de algunos de sus componentes.

En tal sentido, antes de conocer tales alegatos por los cuales se rechaza el quantum de la obligación reclamada, se resuelve la prescripción alegada.

Ciertamente, la prescripción constituye un medio de libertarse de una obligación, por el tiempo y demás condiciones determinadas en la ley. El artículo 1977 del Código Civil, señala que todas las acciones reales se prescriben por veinte años. Por ello, a pesar que el código señala la “acción”, debe entenderse que la prescripción afecta es a la obligación, pues la acción como derecho público subjetivo y constitucional de acudir a los órganos jurisdiccionales no puede ser afectada por el transcurso del tiempo, a pesar que lo pretendido no pueda ser tutelado.

Siendo así, las obligaciones derivadas de deudas por contribuciones de condominio son las denominadas obligaciones propter rem, es decir, aquellas accesorias al titular de la cosa gravada, por encontrarse en cierta posición jurídica respecto de ella y siguen la suerte de ese derecho real, por lo que se extinguen con la transmisión o extinción del derecho real al que se deben. De acuerdo a lo previsto en el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal, “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido…”

Siendo la propiedad uno de los derechos reales por excelencia, se tiene que las obligaciones que derivan de ese derecho, el inmobiliario por ejemplo, prescriben por veinte años, a tenor de la norma del artículo 1977 antes citado y no se rigen por prescripciones más breves, pues ello desnaturalizaría los principios básicos, según lo cual, lo accesorio sigue a lo principal.

En este sentido, el autor R.Á.B. (1996) en su obra De la Propiedad Horizontal, pág. 231, señaló:

Dada la naturaleza real de la acción, la prescripción es de veinte (20) años (art. 1977, Cód.civ.). Por consiguiente, no parece aplicable lo dispuesto en el art. 1980 ejusdem, o sea, la prescripción de tres (3) años “de todo cuanto debe pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”. Acoger la prescripción breve significa contradecir el carácter real de la acción de duración veintenal. Además, crearía sin justificación situaciones ventajosas para propietarios morosos, tal vez ayudados por la negligencia del Administrador. A la larga esta situación perjudicaría la economía del condominio, poniendo en peligro su subsistencia”.

Siendo así, debe desecharse la prescripción de las obligaciones reclamadas, pues no ha transcurrido el tiempo legal am esos fines.

CUARTO

Según lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad H.a.c. apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, por la cual se determina la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Según lo previsto en el artículo 11, son gastos comunes: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios, c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio

, por lo que de acuerdo a ello, los propietarios de los apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los caos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos.

Las contribuciones que cada condómino aporta de acuerdo a la alícuota correspondiente, son las que permiten las reparaciones y mantenimiento de las cosas comunes, necesarias a objeto que las mismas sirvan objetivamente a los fines impuestos por su utilización.

Si los propietarios no cumplen puntualmente con sus cuotas partes para proveer sobre los gastos comunes, está obligado la administración del inmueble a ejercer las acciones pertinentes a objeto de recabar la fracción debida por los comuneros para la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, siempre posible con el puntual pago de condominio por parte de los copropietarios.

En este caso, la parte demandada impugnó los recibos dado que se incluyeron gastos comunes no autorizados identificándolos: compra de escritorio; suministro reflectores; construcción de rejas; trabajo demolición constr. Conserjería; suministro cuatro topes de granito; suministro rejilla de ventilación; rampa entrada sótano; compra dos fachadas; compra plantas jardinería, compra adornos navideños, compra tres extintores. Que dichos gastos deben ser excluidos, dado que fueron hechos en contravención al mandato de administración, dado que por ser montos superiores a doscientos bolívares (Bs. 200.00) debía mediar autorización de la comunidad.

En este sentido, se debe advertir que de acuerdo a lo antes expuestos, los propietarios de los inmueble bajo régimen de propiedad horizontal están obligados a pagar los gastos comunes, calificados como tal por la ley como los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, los así acordados por el 75% de los propietarios o por el documento de condominio.

Entre tanto, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, son cosas comunes a todos los apartamentos: a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción; b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; c) Las azoteas, patios o jardines”

Siendo así, tenemos que del catálogo señalado por el demandado, como gastos por compra de escritorio; suministro reflectores; construcción de rejas; trabajo demolición constr. Conserjería; suministro cuatro topes de granito; suministro rejilla de ventilación; rampa entrada sótano; compra dos fachadas, plantas de jardinería y compra tres extintores, deben calificarse como gastos comunes, pues los mismos han tenido como objeto la compra de muebles y equipos necesarios para la administración y conservación de las cosas comunes. En efecto, cuanto se instala nuevos reflectores, construcción de rejas, rampa de entrada al sótano, compra de extintores, topes de granito, plantas para la conservación de los jardines, deben ser considerados gastos necesarios a los fines de la mejor conservación y reparación de las cosas comunes. Mientras que los trabajos de demolición y construcción o remodelación del apartamento destinado a vivienda de los Conserjes, son bienes comunes a todos los propietarios, por lo que también debe ser catalogados como comunes. En tal sentido, no comparte el criterio asumido por el demandado respecto a que esos gastos, a excepción de los gastos por adornos navideños, no deban ser calificados como comunes.

Se indicó con antelación, que legalmente, fuera de los gastos causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, lo son también gastos comunes, los que así hubieren sido acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominios.

De acuerdo a ello, no debe tenerse como comunes los gastos así calificados en el denominado “Mandato de Administración” pactado entre los miembros de la Junta de Condominio de Residencias KAMARATA y Administradora Elite, CA., pues es una facultad de los propietarios hacer tales calificaciones y no a los miembros de la Junta de Condominio, quienes tienen atribuciones regladas en el artículo18 eiusdem, por lo que al hacer ese elenco de gastos comunes, excedió sus facultades.

Por ello, tampoco debe tenerse como gastos comunes los denominados gastos de cobranza, pues la ley no los califica como tal, no se aportó prueba que así lo hubiese calificado el 75 %, por lo menos, de los propietarios ni se aportó documento de condominio que así lo considerase.

El deudor en este tipo de gastos es el propietario del inmueble, quien está obligado a contribuir a los gastos comunes en la proporción indicada en el documento de condominio, única forma en que las cosas puedan ser mantenidas y reparadas a los fines que cumplan con su fin dado por la comunidad de propietarios y, en casos de incumplimiento por parte del propietario, el administrador queda facultado a reclamarlo judicialmente, en la forma establecida legalmente.

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo pautado en el artículo 1264 ejusdem, dado que legalmente “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos….”, en concordancia con las normas de los artículos 760 y 762 del Código Civil.

Así, cada propietario de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, como el de autos, por el hecho de serlo, soporta una obligación inmanente a ella, y por el hecho de vivir en comunidad, en aras de su cabal funcionamiento debe honrar sus obligaciones, pues al no cumplirlas las consecuencias no las sufre él solo sino toda la comunidad que se ve privado de los recursos para la conservación y mantenimiento de las cosas comunes, que le impide cumplir a plenitud con su propósito.

En cuanto a los intereses moratorios solicitados, advierte el Tribunal que de conformidad con lo previsto en el artículo 1277 del Código Civil, las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios derivados en el retardo en el cumplimiento consiste siempre en el pago del interés legal del tres por ciento (3%) anual, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1746 eiusdem, por lo cual resulta procedente tal petición.

En cuanto a la indexación, aun cuando en principio y en ausencia de pacto en contrario, rige para las obligaciones dinerarias el principio nominalístico; en virtud del efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, por la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, se ha venido aplicando la indexación judicial, con fundamento primordialmente en la teoría de los mayores daños por la mora del deudor; es decir, en sede jurisdiccional se reconoce que cuando el deudor entra en mora debe compensar al acreedor más allá de los simples intereses moratorios por el perjuicio adicional que ésta sufra a consecuencia de la inflación. Así se ha señalado que en el caso de mora del deudor, los daños y riesgos sufridos por el acreedor como consecuencia del retardo, corren por cuenta del deudor.

En el presente caso, se solicitó la indexación de las cantidades debidas al interponer la demanda. La obligación de pagar los gastos de condominio es una obligación dineraria o pecuniaria, en la cual el deudor (los propietarios) se obligaron a pagar a su acreedor (comunidad de propietarios) una suma de dinero, quedando liberada con la entrega de la cantidad reflejada en las planillas pasadas por la administradora mensualmente. En virtud de ello, y habiendo determinado previamente que la parte demandada incumplió con sus obligaciones de pagar los gastos de condominio, en la oportunidad que correspondía, indudablemente estamos en presencia de una obligación morosa. En consecuencia, por tratarse de una obligación válida, cierta, líquida y exigible, se declara procedente la petición de indexación judicial, en base a los criterios jurisprudenciales pacíficamente establecidos.

Efectivamente, en decisión de fecha (07) de marzo de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. F.A., sostuvo lo siguiente:

…Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. El proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. En la pretensión procesal, el actor tiene la oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo de la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último.

… En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial.

… (Subrayados del Tribunal). (Exp. No. 00-517).

En base al criterio jurisprudencial que rige para la aplicación de la indexación judicial, el cual fue ratificado en la sentencia parcialmente transcrita, la indexación judicial debe concederse por el lapso de duración del juicio. En el presente caso se considera procedente la aplicación de la corrección monetaria de la suma adeudada por concepto de capital desde la fecha de admisión de la demanda (01 de abril de 2008) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, ambas fechas exclusive.

A los fines de calcular el monto a pagar por concepto de la corrección monetaria acordada, así como los intereses, se ordena practicar experticia complementaria del fallo, para lo cual se nombrará un solo experto, de conformidad a lo previsto en el artículo 249 en concordancia con lo dispuesto en el artículo 455, ambos del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración el Índice Nacional de Precios al Consumidor, durante el período establecido, señalada por el Banco Central de Venezuela.

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Cobro de Bolívares por Contribuciones de Condominio, intentado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ELITE, C.A., en representación de la Comunidad de Propietarios del Edificio KAMARATA, contra la sociedad de comercio INVIRTAMOS INVERSIONES, PROMOCIONES Y DESARROLLOS EMPRESARIALES C.A. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de dinero por concepto de contribuciones de condominio, derivadas de las cuarenta y dos planillas de condominio aportadas, cuyo quantum determinará el experto que se designe. Los intereses moratorios deben calcularse al tres por ciento (3%) anual y deben excluirse los gastos no comunes de cobranza y los de adorno navideño. Asimismo, se CONDENA a pagarle a la parte actora la cantidad que resulte de la aplicación de la corrección monetaria a ser practicada sobre la cantidad antes citada, de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor, que debe determinar el mismo experto, desde el 01 de abril de 2008 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo.

No hay condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese.

Se ordena la notificación de las partes del pronunciamiento del fallo.

Dada, firmada y sellada a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En la misma fecha, siendo 11:20 a.m.., se publicó la decisión anterior

LA SECRETARIA,

T.G..