Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 19 de Enero de 2011

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. En el escrito libelar, presentado por la ciudadana E.H.D.Q., asistida por el abogado J.D.L.C.H.H., en el cual se lee:

   …El día 08 de marzo del 2007, anotado bajo el numero 19, tomo 64, firmé por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia, Estado Carabobo, un documento de OPCIÓN DE VENTA, con la ciudadana NORMALY M.B.S.… para con un inmueble de su legitima propiedad ubicado en la Urbanización Los Bucares, en las vecindades del la población de F.A., Municipio R.U., del Distrito valencia, hoy Municipio valencia, Estado Carabobo, distinguido con el número 19-15, manzana 19, lote “C” , y cuya propiedad consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de segundo circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, el día 08 de Noviembre de 1.996, anotado bajo el numero 38,m tomo 14, protocolo primero.

   En dicho documento se estableció claramente las condiciones de la venta y las modalidad de pago, es decir se estableció un precio, que fue de OCHENTA MILLONES D EBOLIAVRES (Bs.80.000.000,00)… de los cuales yo entregue en ese acto la cantidad de dos millones de bolívares… y el resto es decir la cantidad de setenta y ocho millones de bolívares… serien cancelados mediante un crédito que Yo, solicitaría antes el IPASME, el lapso de vigencia seria de ciento ochenta días, y que la vendedora se comprometía a tener todos los recaudos y solvencias necesarios, tanto para el tramite del crédito como la protocolización del documento de propiedad; En dicho inmueble existía también un usufructo legal a favor de los ciudadanos N.M.S. DE BARRTEO… y su legitimo cónyuge ciudadano H.E.B.S.... y al cual renunciaron expresamente en ese acto. Para ese momento habiendo solicitando todos los recaudos tales como, cédula catastral solvencia municipal, certificación de gravamen… realizando todas las gestiones ante la Alcaldía de Valencia y la oficina de registro Publico, así las cosas el registro me otorgo la primera certificación de gravamen donde se evidencia que existe una medida de prohibición de enajenar y gravar y el usufructo legal, comunicándole a la ciudadana vendedora estas limitantes, la misma no realizo nada, comunicándome que enviara esos papeles así, que luego en el momento del protocolo se suspendería todo, lo cual no fue así y fueron devueltos por el IPASME, y me toco nuevamente realizar todas las gestiones para esta liberación… suspendida la medida y enviado el oficio a la Oficina de Registro, le comunique que era necesario el registro de la liberación del usufructo, a lo cual comento que ya había sido firmado y era suficiente, solicitando nuevamente una certificación de gravamen, donde contaba la no existencia de la medida y que solo existía el usufructo, lo cual no era aceptado por el IPASME, teniendo nuevamente que Yo a través de un abogado redactar el documento y presentarlo a la oficina de Registro, pagar todos los gastos y registrar el documento, y así solicitar nuevamente la solicitud de certificación de gravamen la cual fue emitida por el registro el día 27 de Agosto del 2.007, acudiendo nuevamente al IPASME, el día inmediato siguiente, a presentar/yodos los recaudos ante la primera revisión se me solcito una nueva opción de venta sin fecha para poder tramitar definitivamente el crédito, lo cual se lo comunique a la vendedora y lo firmamos en forma privada, para ser agregado al expediente; El crédito fue aprobado y se me comunica el día 03 de marzo del 2.008, entonces paso a retirar el documento y llevarlo a la oficina de registro donde me comunican que falta el RIF, de la vendedora, la llamo vía telefónica y se lo solicito, negándose a entregármelo, por lo que se lo solitito formalmente por la vía de telegrama, el primero el día 24 abril del 2.008, y el segundo el día 09 de Junio del 2.008, a lo cual no he obtenido repuesta alguna hasta la presente fecha. Haciendo imposible la firma del crédito y el documento definitivo de propiedad….

   …El Código Civil regula el contrato en su articulo 1133, " El contrato es una conversión entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico;"

   Articulo 1.159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley. Las personas que interviene en este contrato han cumplido con los requisitos para la validez de todo contrato como lo establece el mismo Código en su articulo 1141:

   Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.° Consentimiento de las partes; 2.° Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3.° Causa lícita…

   …El Código Civil regula dentro del contrato de compraventa la figura jurídica que la doctrina llama "tradición" o "entrega" y que se aplica no sólo a la compraventa sino también a todos los contratos traslativos del dominio.

   La tradición (o entrega) es el medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la cosa que ha comprado, por lo tanto la entrega es la transmisión de la posesión jurídica de las cosa que hace adquirir la propiedad.

   El Código Civil dice que el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa vendida y se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador….

   …Así ciudadano juez Yo he cumplido con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato inicial, he pagado todos los documentos necesarios y tramites antes entes públicos para conseguir el objetivo principal como lo es la perfección del contrato de venta, la causa fue licita, se pago un precio y además ciudadano juez, es el caso que Yo junto a mi grupo familiar nos encontramos en posesión pacifica y continua del inmueble desde el día 18 de Agosto del 2.006, fecha en la cual mi legitima madre, ciudadana B.D.H., firmo un contrato de arrendamiento con al ciudadana N.M.S.D.B., cediéndome verbalmente este contrato y siendo Yo, la única que ha pagado los cánones de arrendamientos hasta la presente fecha en la cuentas bancarias de la arrendataria como bien se evidencia de los recibos de depósitos bancarios realizados hasta la presente fecha.

   No existiendo ningún basamento ni argumento jurídico validado para que la vendedora cumpla con su obligación y habiendo agotado todas las vías posible a fin de que acuda a la Oficina de Registro a firmar el documento definitivo, y asistiéndome el derecho y habiendo cumplido con todas y cada una mis obligaciones es que acudo a su competente autoridad a los efectos de demandar como en efecto lo hago a la ciudadana NORMALY M.B.S.… para que: Primero: Convenga en todo lo expuesto y solicitado en la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho, Segundo: A que concurra ante la Oficina de Registro a firmar el documento definitivo de propiedad y suministre todos los recaudos pertinentes a la operación y que son de su obligatorio cumplimiento. Tercero: En reconocer como ciertos todos los gastos efectuados por mi persona y que sean pagados en la firma del documento definitivo de propiedad. Cuarto: A la devolución de todos los cánones de arrendamiento que se cancelen desde esta fecha hasta la firma del documento de propiedad ante el registro, por haber sido pagados una vez que ya fue aprobado el crédito. Quinto: En pagar los daños y perjuicios ocasionados por este incumplimiento a mi persona, representado en el tiempo que ha trascurrido desde la firma del contrato hasta la fecha que obtenga el documento definitivo de propiedad, para lo cual solicito se acuerde por este Tribunal una experticia complementaria para determinar el valor de reposición y venta de los inmueble que se hubiesen construidos en ese momento y el momento que se hagan y tenga la titularidad de las parcelas. Sexto: En pagar los gastos y honorarios profesionales que se ocasionen por el presente juicio y sus incidencias.

   Estimo la presente demanda en la cantidad de ochenta mil bolívares fuertes (Bsf.80.000,00)…

2. Escrito de contestación a la demanda, presentado por la ciudadana NORMALY M.B.S., asistida por la abogada F.Q. DE LEON, en el cual se lee:

   …Niego, rechazo y contradigo la demanda tanto en los hechos como en el derecho en los párrafos que de seguida detallare por las siguientes razones que se explanan a continuación: La ciudadana E.H. de QUEVEDO… comienza a ocupar el inmueble de mi propiedad, como muy bien lo señala la actora en el cuerpo de la demanda, el día 30 de agosto del año 2006, pero debo aclarar que El Contrato de Arrendamiento que existe firmado entre mi madre la señora N.M.S.d.B., y la señora B.d.H., madre de la demandante, identificadas en autos, alquilando el referido inmueble y que es parte del presente expediente, se celebro entre las nombradas ciudadanas quienes por la amistad que las une -amigas y hermanas en Cristo- hubo una conversación sostenida entre ambas, donde mi madre le comentó que había decidido vender ese inmueble, a lo que señora le expuso que su hija la ciudadana E.H. necesitaba ocuparlo por un período de tres (03) meses, mientras solucionaba no se que situación que tenía pendiente, recalcándole mi madre que ella estaba era vendiendo el inmueble, teniendo como respuesta que le hiciera ese favor y que con toda seguridad se lo desocuparía en el lapso indicado, pidiéndole además para darle seguridad que era solamente por tres mees, que le colocara al documento de arrendamiento una cláusula haciendo la salvedad de que ella renunciaba a la adquisidor del mismo por no estar interesada en comprarlo ni tener los medios económicos y así poder seguir ofreciéndolo en venta. Esta es la razón por la cual el contrato de arrendamiento aparece a nombre de la señora B.H. y ocupado por su hija, la actora de la demanda como así lo señala, que se "dio una cesión de contrato verbal"; esto Ciudadano Juez, puede indicarle el grado de amistad existente entre la madre de mi demandante y mi progenitora. Es así que pasado los tres (03) meses la señora Herrera no desocupa el inmueble, sino que me propone comprarlo, para lo cual firmamos entre las partes (la señora E.d.Q. y quien suscribe) un contrato de Opción de Compraventa, por ante la Notaría Pública Quinta de esta ciudad de Valencia, con plazo de ciento ochenta (180 días cuya fecha de vencimiento era el 09/ 09/2007). En razón de que transcurre el tiempo y no se materializa la venta y ante la insistencia mía, un buen día me dice que el Ipasme le pide que lleve un contrato de opción de compraventa con la "condición" que se elaborara sin fecha de iniciación ni de terminación del mismo y sin notarial, al cual yo accedí a firmar en estas condiciones porque nunca me imagine que luego actuaría de la manera que lo está haciendo. Dicho contrato aparece agregado a los autos en este expediente.

   Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, que la ciudadana E.d.Q. haya agotado todas las vías posibles para que se materialice la venta por las siguientes razones: Primero.- Aunque nunca tuve la intención de arrendar el inmueble referido, solo por solidaridad con la amiga de mi madre acepte el arrendamiento por tres (3) meses y a la fecha actual han transcurrido dos (2) años y tres (3) meses donde ella como refiere en el cuerpo de la demanda se encuentra aun en esa situación que ella llama "posesión pacífica y continua". Segundo.- Sigo haciendo énfasis en lo que es la AMISTAD, porque cuando yo le solicito que ella tramite las solvencias y certificación de gravamen porque no tenía ni tengo dinero y que yo se los pagaría al momento de la firma del documento definitivo de compraventa, lo hago en base a la confianza ya existente porque tengo entendido que todo lo referido a tramitación de abogado, se lo ha realizado su hermano que ejerce esa profesión y que tal vez no me cobraría tanto al momento de pagar los gastos ocasionados por la tramitación; pues como bien sabe la señora Quevedo, soy una mujer divorciada con tres hijos uno de los cuales menor de edad y estoy viviendo arrimada en la casa de mi hermana por no poder pagar un alquiler y esa es la razón de haber querido vender el inmueble que de paso el canon arrendaticio del mismo desde la fecha en que ella lo ha estado ocupando es la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,oo) mensuales, sin nunca haberle aumentado. Tercero.-Niego rechazo y contradigo, que mi persona se haya negado en algún momento a facilitarle algún recaudo para completar la tramitación pues nunca he recibido ni llamadas ni telegramas solicitándome ni Rif, ni nada que indique algo para el fin causado. Cuarto.- Niego, rechazo y contradigo todos los argumentos esgrimidos por la demandante en su petitorio, por cuanto como ella misma lo señala, carecen de argumentación legal, lo cual me reservo de probar en la etapa procesal correspondiente.

   Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que niego rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la acción temeraria incoada por resolución de contrato por la ciudadana E.H.D.Q., a la vez solicito que la misma sea declarada sin lugar en la definitiva que sea condenada en gastos y costas del proceso y que se efectúen con todos los pronunciamientos de ley, incluyendo la derogativa de medida preventiva…

3. Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 14 de mayo de 2010, en la cual se lee:

   …este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: ÚNICO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana E.D.L.C.H.D.Q. contra la ciudadana NORMALY M.B.S., ambas partes plenamente identificadas en autos…

3. Diligencia de fecha 14 de junio de 2010, suscrita por el abogado J.D.L.C.H.H., en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.

4. Auto dictado por el Juzgado “a-quo”, el 17 de junio de 2010, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por la accionada, contra la sentencia definitiva de fecha 14 de mayo de 2010.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

1. - Original de instrumento autenticado ante la Notaría Publica Quinta de Valencia, en fecha 08 de marzo de 2007, bajo el No. 19, Tomo 64, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

   Este documento, al no haber sido impugnado, esta Alzada le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que el día 08 de marzo de 2007, la ciudadana NORMALY M.B.S., por una parte, y por la otra los ciudadanos E.H.D.Q. y A.A.Q.M., celebraron un contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote "C", de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., por el precio de la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), de los cuales los compradores entregaron a la actora la cantidad de Bs. DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), y el saldo restante, la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 78.000.000,00), seria cancelado mediante crédito hipotecario solicitado al IPASME; cuya vigencia lo era por un lapso de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir del día de la firma del documento; Y ASÍ SE DECIDE.

2. - Original de Certificación de Gravámenes, expedido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote "C", distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C..

   El referido documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que para el día 17 de julio de 2007, sobre el inmueble antes descrito, no pesaba hipoteca, existiendo medida de prohibición de enajenar y gravar según Oficio No. 182, de fecha 29 de marzo de 2006, emanado del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; así como también, existe derecho de usufructo a favor de los ciudadanos H.E.B.S. y N.M.S.B., según documento No. 38, Pto. 1, Tomo 14, de fecha 08-11-1996; Y ASÍ SE DECIDE.

3. - Original de Certificación de Gravámenes, expedido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote "C", distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C..

   Dicho documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que para el día 17 de julio de 2007, el inmueble antes descrito, es propiedad de la ciudadana NORMALY M.B.S., que sobre el mismo no pesa ninguna hipoteca, ni medida de prohibición de enajenar y gravar ni medida de embargo; que pesa derecho a usufructo a favor de los ciudadanos H.E.B.S. y N.M.S.B.; Y ASÍ SE DECIDE.

4. - Copia fotostática de Certificación de Gravámenes, expedido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote "C", distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C..

   Dicho documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que para el día 27 de agosto de 2007, el inmueble antes descrito, es propiedad de la ciudadana NORMALY M.B.S., que sobre el mismo no pesa ninguna hipoteca, ni medida de prohibición de enajenar y gravar ni medida de embargo; Y ASÍ SE DECIDE.

5. - Original de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 23 de agosto de 2007, bajo el Nro. 18, Tomo 204, Protocolo 1º.

   Este documento, al no haber sido tachado de falso se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que el día 23 de agosto de 2007, la ciudadana N.M.S.D.B., actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge H.E.B.S., renunció al usufructo que existía a su favor en el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro 19-15, manzana 19, lote "C", distinguido con el Nro. Catastral 80-103-71, de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.; Y ASÍ SE DECIDE.

6. - Original de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana N.M.S.D.B., en su carácter de arrendadora, por una parte, y por la otra, la ciudadana B.E.H.D.H., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble ubicado e la Calle El Yagual S/N, Urbanización Los Bucares, Parroquia R.U., Municipio Valencia, Estado Carabobo.

   Este Sentenciador observa que, tanto la parte actora en el escrito libelar, como la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, reconocen la existencia de la referida relación locativa, teniéndose por lo tanto como un hecho admitido, y en consecuencia, exento de prueba, Y ASI SE DECIDE.

7. - Originales de Certificado de Solvencia Municipal, Cédula Catastral, emitidos por la Alcaldía del Municipio Autónomo Valencia, del Estado Carabobo.

   Dichos instrumentos, constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales; por lo que esta Alzada les da valor probatorio, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

8. - Aviso de recibo y ticket de caja emitido por IPOSTEL.

   En relación a dichos instrumentos, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.

9. - Instrumento visado por la Coordinadora Legal de Crédito del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME), y constancia sellada por la Coordinación Legal de Créditos de dicha Institución.

   Observa este Sentenciador, con relación a dichos instrumentos, que los mismos no tienen ningún valor probatorio por ser documentos apócrifos, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desechan de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.

10. - Copia fotostática de documento de compra-venta con reserva de usufructo, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., en fecha 08 de noviembre de 2006, bajo el Nro. 38, Tomo 14, folios 1 al 3, Protocolo 1º.

    Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana NORMALY M.B.S., adquirió el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19 del Lote “C” de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.; Y ASI SE DECIDE.

Observa esta Alzada, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el día 14 de mayo de 2010, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoada por la ciudadana E.H.D.Q., contra la ciudadana NORMALY M.B.S.; pasando esta Alzada a precisar los límites de la presente controversia.

La ciudadana E.H.D.Q., asistida por el abogado J.D.L.C.H.H., en el escrito libelar alega, que el día 08 de marzo del 2007, firmó por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia, Estado Carabobo, un documento de OPCIÓN DE VENTA, con la ciudadana NORMALY M.B.S., para con un inmueble de su legitima propiedad ubicado en la Urbanización Los Bucares, en las vecindades del la población de F.A., Municipio R.U., del Distrito Valencia, hoy Municipio Valencia, Estado Carabobo, distinguido con el número 19-15, manzana 19, lote “C” ; que en dicho documento se estableció el precio de venta en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), de los cuales entregó en ese acto, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), y el resto, es decir, la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 78.000.000,00), serían cancelados mediante un crédito que solicitaría ante el IPASME; que el lapso de vigencia seria de ciento ochenta días, y que la vendedora se comprometía a tener todos los recaudos y solvencias necesarios, tanto para el tramite del crédito, como la protocolización del documento de propiedad; que en dicho inmueble existía también un usufructo legal a favor de los ciudadanos N.M.S.D.B., y su cónyuge ciudadano H.E.B.S., al cual renunciaron expresamente; que realizó todas las gestiones ante la Alcaldía de Valencia y la Oficina de Registro Publico; que acudió al IPASME, a presentar todos los recaudos, ante la primera revisión se le solcito una nueva opción de venta sin fecha para poder tramitar definitivamente el crédito, lo cual se lo comunicó a la vendedora y lo firmaron en forma privada, para ser agregado al expediente; que el crédito fue aprobado y se le comunicó el día 03 de marzo del 2.008, que pasó a retirar el documento y llevarlo a la oficina de registro donde le comunican que faltaba el RIF, de la vendedora, la llamo vía telefónica y se lo solicitó, negándose a entregárselo, por lo que se lo solicitó formalmente por la vía de telegrama, el primero el día 24 abril del 2.008, y el segundo el día 09 de Junio del 2.008, a lo cual no ha obtenido repuesta alguna hasta la fecha de la interposición de la demanda, haciendo imposible la firma del crédito y el documento definitivo de propiedad. Por lo que, habiendo cumplido con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato inicial, con fundamento en lo establecido en los artículos 1133, 1.159 y 1141 del Código Civil, es por lo que demanda a la ciudadana NORMALY M.B.S., para que: 1.- Convenga en todo lo expuesto y solicitado en la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho; 2.- Concurra ante la Oficina de Registro a firmar el documento definitivo de propiedad y suministre todos los recaudos pertinentes a la operación y que son de su obligatorio cumplimiento; 3.- En reconocer como ciertos todos los gastos efectuados por su persona y que sean pagados en la firma del documento definitivo de propiedad; 4.- A la devolución de todos los cánones de arrendamiento que se cancelen desde esta fecha hasta la firma del documento de propiedad ante el registro, por haber sido pagados una vez que ya fue aprobado el crédito; 5.-) En pagar los daños y perjuicios ocasionados por este incumplimiento a su persona; y 6.-) En pagar los gastos y honorarios profesionales que se ocasionen por el presente juicio y sus incidencias.

A su vez, la ciudadana NORMALY M.B.S., asistida por la abogada F.Q. DE LEON, en el escrito de contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, señalando que la ciudadana E.H.d.Q., comienza a ocupar el inmueble de su propiedad, como lo señala la actora, el día 30 de agosto del año 2006, por existir un contrato de arrendamiento firmado entre su madre, la ciudadana N.M.S.d.B., y la madre de la demandante, la señora B.d.H., que su hija, la ciudadana E.H., necesitaba ocuparlo por un período de tres (03) meses, recalcándole su madre que ella estaba era vendiendo el inmueble, teniendo como respuesta que le hiciera ese favor y que con toda seguridad se lo desocuparía en el lapso indicado, que le colocara al documento de arrendamiento una cláusula haciendo la salvedad de que ella renunciaba a la adquisición del mismo por no estar interesada en comprarlo ni tener los medios económicos y así poder seguir ofreciéndolo en venta; que esta es la razón por la cual el contrato de arrendamiento aparece a nombre de la señora B.H. y ocupado por su hija, la actora de la presente demanda; que pasados los tres (03) meses la señora HERRERA no desocupó el inmueble, sino que le propone comprarlo, para lo cual firmaron entre las partes (la señora E.d.Q. y quien suscribe) un contrato de Opción de Compraventa, por ante la Notaría Pública Quinta de esta ciudad de Valencia, con plazo de ciento ochenta (180) días cuya fecha de vencimiento era el 09/ 09/2007; que en razón de que transcurre el tiempo y no se materializa la venta y ante su insistencia, le dice que el Ipasme le pide que lleve un contrato de opción de compraventa con la "condición" que se elaborara sin fecha de iniciación ni de terminación del mismo y sin notariar, al cual accedió a firmar en estas condiciones; negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que la ciudadana E.D.Q. haya agotado todas las vías posibles para que se materialice la venta, ya que, aunque nunca tuvo la intención de arrendar el inmueble referido, solo por solidaridad aceptó el arrendamiento por tres (3) meses, y a la fecha actual han transcurrido dos (2) años y tres (3) meses, donde ella como refiere en la demanda, se encuentra aun en esa situación que ella llama "posesión pacífica y continua"; negó, rechazó y contradijo, que su persona se haya negado en algún momento a facilitarle algún recaudo para completar la tramitación, pues nunca ha recibido ni llamadas ni telegramas solicitándole ni Rif, ni nada que indique algo para el fin causado; negó, rechazó y contradijo, todos los argumentos esgrimidos por la demandante en su petitorio, por cuanto carecen de argumentación legal.

Observando este Sentenciador que constituyen hechos no controvertidos al ser admitidos por ambas partes, la celebración del contrato de arrendamiento entre ciudadanas N.M.S.d.B. y B.d.H., referente al inmueble objeto de la presente demanda; así como también el que el día 23 de agosto de 2007, la ciudadana N.M.S.D.B., actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge H.E.B.S., renunció al usufructo que existía a su favor sobre dicho inmueble; y que entre la ciudadana NORMALY M.B.S., por una parte, y por la otra los ciudadanos E.H.D.Q. y A.A.Q.M., celebraron un contrato de opción de compra venta, sobre el precitado inmueble, constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre él construida, distinguido con el Nro. 19-15, manzana 19, lote "C", de la Urbanización Los Bucares, de la población de F.A., Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., por el precio de la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), de los cuales los compradores entregaron a la demandada la cantidad de Bs. DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), y el saldo restante, la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 78.000.000,00), seria cancelado mediante crédito hipotecario solicitado al IPASME; cuya vigencia lo era por un lapso de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir del día de la firma del documento

Teniéndose como hechos controvertidos el incumplimiento o no, tanto por parte de la accionante, como de la accionada de autos, de las modalidades a las que fue sujetado el contrato de opción de compra venta.

En este orden de ideas, se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales, y a tal efecto, se trae a colación lo establecido en el Código Civil, en sus artículos:

1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El Tratadista N.P.P., en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, al analizar los contratos y sus efectos, señala:

…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…

Asimismo, el Autor Patrio E.C.B., en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:

…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…

…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…

…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…

Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; observa este Sentenciador que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran que la carga de prueba le corresponde tanto a la parte demandante, como a la parte demandada, siendo pacífica y reiterada la doctrina al establecer que, en el proceso civil, las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.

La regla contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en derecho procesal, ya que el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio. Como consecuencia de este principio, el demandante debe probar su acción y los supuestos de la pretensión demandada. Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación que al respecto, exponen los profesores H.A. y COUTURE. El artículo 133 del Proyecto Couture, establece: “Quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradice la pretensión del adversario, ha de probar los hechos extintivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensión”. Inspirándose en dicho Proyecto, el Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica, el cual adopta en el articulo 129 la siguiente regla: “Corresponde probar, a quien pretende algo, los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradiga la pretensión de su adversario tendrá la carga de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión…”, de allí, que la carga de la prueba, como toda carga procesal, es un deber final y no un deber en sentido jurídico, tal como lo ha sostenido la sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), en la cual asentó:

“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…”

En el caso sub examine, si bien del análisis del contrato de opción de compra-venta, se observa que las partes establecieron un término para dar cumplimiento a las obligaciones asumidas, al señalar en la cláusula TERCERA: “La vigencia de la opción será de ciento ochenta (180) días continuos, contado desde el día de la firma de este documento por ante la notaría respectiva…”, el mismo en ejercicio de la autonomía de la voluntad de las misma, fue prorrogado en forma indefinida a través del contrato privado celebrado entre las partes con posterioridad. Quedando sujeto el cumplimiento de la obligación por parte de la demandada de vender el inmueble, a la condición resolutoria constituida por el acontecimiento futuro e incierto de que el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME), le aprobara a la opcionada, hoy accionante, un crédito para la adquisición del inmueble objeto de la presente causa, por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 78.000,00), y de cuya realización; vale señalar, del hecho de que efectivamente tuviera lugar el acontecimiento futuro e incierto al cual se sujetó el contrato; la parte accionante se limitó a los efectos de cumplir con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a consignar a los autos, los instrumentos que corren insertos a los autos a los folios que van desde el 18 al 22, acompañados al escrito libelar, los cuales al momento de ser valorados por esta Alzada, de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, fueron desechados por ser documentos apócrifos; resultando para este Sentenciador forzoso concluir que la ciudadana E.H.D.Q., no probó en forma indubitable el cumplimiento de la condición a la cual se sujetó el contrato, vale igualmente señalar, la aprobación crédito para la adquisición del inmueble objeto de la presente causa; y siendo que el Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 254, que: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado… En ningún caso usaran los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se hayan faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”; es por lo que este Sentenciador al observar, que en la presente causa, la parte actora no probó con carácter de plena prueba, los hechos alegados en su escrito libelar, y debiéndose fundamentar el fallo en un juicio de certeza, y no de mera verosimilitud; al existir serias dudas, con respecto a si efectivamente la parte demandada incurriera en incumplimiento del contrato; de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil antes transcrito, que señala que los jueces en caso de duda sentenciará a favor del demandado, concluye que la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 14 de mayo de 2010; la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 14 de junio de 2010, por el abogado J.D.L.C.H.H., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana E.H.D.Q., contra la sentencia dictada el 14 de mayo de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana E.H.D.Q., contra la ciudadana NORMALY M.B.S..

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de enero de año dos mil once (2011). Años 200° y 151°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 10:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.