Decisión nº 2016-000099 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 18 de Octubre de 2016

Fecha de Resolución18 de Octubre de 2016
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario
PonenteMarisol Hidalgo
ProcedimientoInterdicción

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE

LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXTENSIÓN PUERTO CABELLO

TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA

Puerto Cabello, dieciocho de octubre de dos mil dieciséis

206º y 157º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2015-000040

ASUNTO: GP31-V-2015-000040

DEMANDANTE: E.M.A.J., cédula de identidad No. 7.154.069

APODERADO JUDICIAL: Haracelis H.C. y V.G.M., cedulas de identidad Nos. 10.737.004 y 7.107.133, respectivamente, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 125.213 y 125.214, en su orden

DEMANDADO: D.D.D., cédula de identidad No.18.108.954.

APODERADOS JUDICIALES: R.O.B.M., N.O.T.P. y F.A.G.S., cédulas de identidad Nos. 20.616.195, 5441.053 y 10.249.299, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 210.048, 19.079 y 156.090, respectivamente

MOTIVO: Resolución de Contrato de Promesa de Compra Venta y Reconvención por Cumplimiento de Contrato

EXPEDIENTE No. GP31–V-2015-000040

RESOLUCIÓN No. 2016-000099 Sentencia Definitiva

CAPITULO I

ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio en fecha 07 de abril de 2015, mediante demanda por Resolución de Contrato de Promesa de Compra Venta, interpuesta por la ciudadana E.M.A.J., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.154.069, mediante sus apoderados judiciales abogados Haracelis H.C. y V.G.M., cédulas de identidad Nos. 10.737.004 y 7.107.133, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 125.213 y 125.214, respectivamente, contra el ciudadano D.D.D., venezolano, mayor de edad, cedula de identidad No.18.108.954, y de este domicilio. Cumplida con la formalidad de distribución correspondió el conocimiento de la demanda a este Tribunal, y mediante auto de fecha 09 de abril de 2.015, fue admitida la demanda acordándose el emplazamiento del demandado conforme a las reglas del juicio ordinario. En fecha 17 de abril de 2015, el Alguacil dejó constancia de haber practicado la citación del demandado. En fecha 18 de mayo de 2015, comparece el demandado y consigna escrito de cuestiones previas, tramitada la incidencia, fueron resueltas las cuestiones previas opuestas por el demandado mediante sentencia interlocutoria de fecha 22 de julio de 2015, ordenándose la corrección del libelo; realizada la corrección ordenada, en fecha 12 de agosto de 2015, compareció el demandado de autos asistido por el abogado R.B., IPSA 213.048, y presentó escrito de contestación y reconvención por Cumplimiento de Contrato. En fecha 24 de septiembre de 2015, compareció la parte demandante y presento escrito contentivo de contestación a la reconvención. Mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2015, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida. En fecha 16 de febrero de 2016, compareció el demandado y confirió poder a los abogados R.O.B.M., N.O.T.P. y F.A.G.S., cédulas de identidad Nos. 20.616.195, 5441.053 y 10.249.299, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 210.048, 19.079 y 156.090, respectivamente. Mediante auto de fecha 28 de enero de 2016, se fijó la causa para informes. Mediante auto de fecha 24 de febrero de 2016, se fijó la causa para sentencia. Por auto de fecha 26 de abril de 2016, se difirió la sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos.

CAPITULO II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Pretende la ciudadana E.M.A.J., la Resolución de un Contrato que fue denominado por las partes Promesa de Compra Venta, que suscribió en fecha 22 de enero de 2014, con el ciudadano D.D.D., sobre un inmueble constituido por un terreno y local comercial (según la demanda, para luego en la corrección del libelo por efecto de las cuestiones previas, constituido por un terreno), ubicado en la calle Juncal, Sector la Alcantarilla, distinguido con el Nro 116, diagonal a la Calle la N.d.M.P.C., dicho contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, bajo el No. 32, Tomo 07. El precio de venta pactado en el contrato fue de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), pagaderos en la siguiente forma: la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), a la firma del Contrato, y la suma restante es decir, Trescientos Mil Bolívares mediante seis pagos consecutivos y mensuales por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), con vencimiento la primera en fecha 28 de febrero de 2014, y como último pago el 30 de julio de 2014, no obstante, de dichos pagos el demandado solo pagó los meses correspondientes a febrero y marzo de 2014, no cumpliendo con el resto de los pagos a pesar de haberse planteado una reconsideración del precio y nueva oportunidad de pago. Señala la actora que el mencionado ciudadano ostenta la posesión del inmueble, por lo tanto, solicita la Resolución del Contrato de Promesa de Compra Venta, la entrega inmediata del inmueble y la retención de la cantidad señalada en la cláusula penal. Fundamentando su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.257 del Código Civil., en concordancia con los artículos 174 y 340 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte el demandado, admite la negociación alegada por la parte actora y señala que en virtud que la vendedora no tenía los recaudos necesarios para la protocolización de la venta en el Registro Público, para tener un instrumento que comprobara la negación optaron por realizar la opción de compra venta, admite el precio pactado para la venta del inmueble, así como la forma de pago; afirma que efectuó los pagos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2014, a personas distintas a su contratante, es decir, que tenía un total abonado para la venta de Setecientos Mil Bolívares, quedando pendiente solamente la suma de Doscientos Mil Bolívares, y que habiendo transcurrido mas de sesenta días de la firma del contrato solicitó a la señora E.A., los recaudos necesarios para protocolizar la venta definitiva (solvencia municipal, RIF, cedula catastral, entre otros), pero que a partir de ese momento fue imposible comunicarse con la mencionada ciudadana, y que el vigilante no le dejaba entrar al edificio, no cumpliendo esta con su obligación de otorgarle el documento definitivo de venta, obligación para lo cual no se estableció condición, ni plazo ni termino, por lo que, debió cumplirla inmediatamente.

Que luego en el mes de agosto recibió la visita de los abogados quienes pretendieron incrementar el precio del inmueble.

Que en vista que necesita el inmueble pues el mismo sirve de asiento a su grupo familiar, además de la venta de jugo que es su fuente de ingreso, y dada la negativa de la vendedora de trasmitirle la propiedad, interpuso demanda por Cumplimiento de Contrato, por ante otro Tribunal, comprometiéndose a pagar en el acto de registro o en el momento que lo indique el Tribunal.

DE LA RECONVENCIÓN

Con base a lo señalado en la contestación, rechaza y contradice la demanda y reconviene a la ciudadana E.M.A.J., por Cumplimiento de Contrato, es decir, en el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, para lo cual no se estableció ni termino, ni condición, comprometiéndose a pagar en el acto de Registro o en la oportunidad que fije el Tribunal la suma de dinero que adeude del precio total de la venta.

CONTESTACION A LA RECONVENCION

La parte demandante reconvenida niega que el contrato suscrito se hiciera con el propósito de obtener algún instrumento que comprobará la negociación realizada por no tener la actora los requisitos para la protocolización, pues lo cierto es que el contrato fue suscrito entre ambas partes libres de coacción por no tener el demandado reconviniente la totalidad del monto de la venta.

Niega que deba otorgar el documento de propiedad del inmueble, en virtud, que el demandado no cumplió con el pago estipulado en el contrato, señalando que el demandado admite en la contestación que adeuda la suma de Doscientos Mil Bolívares. Niega que la opción a compra no se le hubiera estipulado plazo o término, en virtud, que de la cláusula tercera se evidencia que eran 180 días, y al no hacerlo incurrió en incumplimiento de su obligación principal, que es pagar el precio.

Niega que el demandado hubiere perdido contacto con su representada ya que esta le informó en varias oportunidades su atraso, y en el supuesto negado de no haberla encontrado pudo hacer uso de los medios legales para efectuar el pago.

Niega que la nueva propuesta realizada hubiere sido leonina, toda vez, que en el mes de agosto de 2014, a escasos quince días del vencimiento del último pago se reunieron con los representantes del demandado para establecer unas nuevas condiciones en virtud que no contaba con los medios para cumplir la obligación. Se ampara en la excepción del contrato no cumplido de acuerdo al artículo 1168 del Código Civil.

CAPITULO III

ANALISIS DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

En el presente juicio solo la parte actora promovió pruebas, siendo estas:

  1. - Instrumento poder que riela al folio 4, otorgado por la demandante a los abogados Haracelis H.C. y V.G.M., cédulas de identidad Nos. 10.737.004 y 7.107.133, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 125.213 y 125.214, respectivamente. Se trata copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, de fecha 18/02/2015, bajo el No. 17, Tomo 21, el cual se aprecia de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativa de la representación judicial que ejercen los mencionados abogados.

  2. - Documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello en fecha 01 de agosto de 2012, inscrito bajo el No. 2012.725, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.2.463, correspondiente al libro del folio real del año 2012, que riela al folio 10. Se trata copia fotostática de documento público, que se aprecia de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo de la propiedad del inmueble constituido por un terreno y no un local comercial que ostenta la ciudadana E.M.A.J..

  3. - Documento denominado por las partes Contrato de Promesa de Compra Venta, celebrado entre la ciudadana E.M.A.J., y el ciudadano D.D.D., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, en fecha 22/01/2014, bajo el No. 32, Tomo 07, que riela al folio 18. Se trata de copia certificada de documento autenticado que se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo del negocio jurídico realizado entre las identificadas partes.

  4. - En copia certificada marcados D1 y D2, documentos protocolizados por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello (folios 85 al 92), el primero de fecha 25/07/2012, No. 2012.725, asiento registral 1; el segundo de fecha 01/08/12, No. 2012.725, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.2.463, correspondiente al libro del folio real del año 2012, que se valoran de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativos de la tradición legal del inmueble objeto de controversia.

CAPITULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se encuentran vinculadas las partes en el presente juicio, mediante un contrato que denominaron promesa de compra venta, en el cual la ciudadana E.A.J., denominada la promitente vendedora, se comprometió a vender en forma legitima al ciudadano D.D.D., quien se comprometió a comprar, un inmueble constituido por un terreno que mide tres metros treinta centímetros (3.30 MTS) de frente, por nueve metros cuarenta centímetros (9,40 MTS) de fondo, para un área aproximada de diez y seis metros con ochenta y siete centímetros (16,87 MTS2), alinderado así: Norte: En una distancia de 9,00 Mts con casa que es o fue de C.M.; Sur: En una distancia de 9,00 Mts, con casa que es o fue de V.C.; Este: En una distancia de 3,30 Mts, que es su frente; Oeste: En una distancia de 0,50 Mts con inmueble que es o fue de C.M.. El precio de la venta según la cláusula segunda del mencionado contrato, lo fue por la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), precio que sería cancelado por cuotas o partes, según lo establecieron las partes en la mencionada cláusula; la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), a la firma del contrato, que fue pagada según cheque identificado en el contrato, y la suma restante, es decir, Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), mediante seis pagos consecutivos y mensuales por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), con vencimiento la primera en fecha 28 de febrero de 2014, y así sucesivamente, como último pago el 30 de julio de 2014. En la misma cláusula segunda fue estipulado el término del contrato en 180 días continuos a partir de la firma del contrato.

Dicho contrato, incumplido por la parte demandada según la afirmación de la parte actora originando la demanda por Resolución del Contrato, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, y ante la resistencia de la demandada en la contestación originó la interposición de Reconvención por Cumplimiento de Contrato. De manera pues, que como punto inicial a la resolución del conflicto corresponde determinar la naturaleza jurídica del contrato que une a las partes.

En tal sentido, nuestro m.T. ha establecido que la interpretación de los contratos, es de la soberanía de los jueces de instancia, teniendo como limite únicamente la voluntad contractual de las partes, de modo, que debe existir compatibilidad entre la conclusión a la que llega el juez con el texto de la mención que se interpreta; por lo tanto, si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, se estará en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.

Por otra parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido la obligación del sentenciador de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y establecer si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para determinar los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, tal señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Pues bien, para determinar la naturaleza jurídica del contrato bajo análisis es necesario precisar el criterio que para el momento de la suscripción del contrato 22/01/2014, y por ende de interposición de la presente demanda 7/04/2015, se encontraba vigente con relación a los contratos de opción de compra venta. En efecto, la doctrina imperante sobre la c.d.C.d.O.d.C.V., y sus efectos jurídicos, la podemos encontrar en el caso de autos en el precedente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.D.R., en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., donde la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato. En tal sentido, la Sala señaló:

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

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El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio (Resaltado del Tribunal).

Según se ha visto, el criterio vigente para el momento de interposición de la presente demanda determina que existiendo en los contratos de opción de compra venta los elementos de consentimiento, objeto y precio, tal contrato se equipara a una venta pura y simple y no a un simple contrato preparatorio. Cabe resaltar, que en la actualidad el criterio ha sido modificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 878/2015, criterio no aplicable al caso de autos debido a la fecha de interposición de la demanda. Precisado entonces, el criterio aplicable con relación a la naturaleza del contrato de opción a compra, corresponde a.l.n.d. contrato de marras celebrado entre la ciudadana E.M.A.J., y D.D.D..

Pues bien, del análisis del contrato instrumento fundamental de la demanda (folio 125), se evidencia que el mismo ha sido perfeccionado con el consentimiento de ambas partes. Así, de la cláusula primera se evidencia que la ciudadana E.A.J., se comprometió a vender un inmueble que le pertenece, y se encuentra identificado en dicho contrato, y el ciudadano D.D.D. a comprar el referido inmueble, por un precio allí establecido con modalidades de pago, la suma de Novecientos Mil Bolívares, pagaderos en inicial de Seiscientos Mil, y el resto en mensualidades de Cincuenta Mil Bolívares, de donde se infiere que en dicho contrato existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma, por lo tanto, aún calificado el contrato por las partes como una promesa de compra venta, este se encuentra perfeccionado con la inclusión de sus dos elementos esenciales señalados en el artículo 1474 del Código Civil: objeto y precio del cual se dio un anticipo que forma parte del precio definitivo de venta, como claramente se desprende de la cláusula segunda del mencionado contrato, entendiéndose de conformidad con el mencionado artículo 1474, que la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, razón por la que debe valorarse el contrato de promesa de compra venta en análisis, como una verdadera venta, en consecuencia su naturaleza jurídica es el de un contrato de venta. Así, se declara.

Ahora bien, el artículo 1.474 del Código Civil señala:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se compromete a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

De la norma anteriormente transcrita se infiere las obligaciones principales que poseen tanto el vendedor como el comprador en un contrato de venta, y del cual constatamos que la obligación principal del vendedor es transferir la propiedad de la cosa, y la obligación principal del comprador es pagar el precio. Ahora bien, en el caso de autos la parte actora pretende la resolución del contrato alegando que el comprador no pagó el precio definitivo, tal como fue pactado en el contrato, apreciándose de la contestación de la demanda que el demandado no alego que había efectuado el pago correspondiente para darle cumplimiento a la obligación, sino por el contrario admitió que solo pagó la inicial de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) más la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), correspondiente a los meses de febrero de 2014 y marzo de 2014, quedando pendiente a pagar la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio.

De esta manera, la falta de pago alegada por la parte actora patentiza un hecho negativo absoluto, de imposible demostración por parte de la demandante, por lo tanto, en este caso acontece una inversión de la carga de la prueba en la persona del demandado, y es a este último a quien corresponde probar su materialización o el hecho extintivo de la obligación, pero como bien quedó delimitado en la controversia, el demandado no negó la falta de pago alegada por la actora, es decir, que admite tal falta de pago cuando afirma que aún debe la suma de Doscientos Mil Bolívares, y se ampara en que habiendo transcurrido más de 60 días de la firma del contrato le solicitó a la ciudadana E.M.A.J., los recaudos necesarios para protocolizar la venta definitiva, y que le fue imposible el contacto con la mencionada ciudadana, ya que no le respondía el teléfono y el vigilante no le dejaba entrar al edificio, y que la mencionada ciudadana le correspondía otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la negociación de manera inmediata, pues para dicha obligación no se estableció condición, plazo, ni terminó alguno

Ahora bien, la entrega de los recaudos a los que alude el demandado en su contestación no se encuentra establecida en el contrato de marras como una obligación de la vendedora, es decir, que no existe cláusula alguna en el mencionado contrato que hubiere establecido la obligación de la vendedora de entregar al comprador algún documento para que este continuara pagado el precio pactado en el contrato y por ende documentos para la protocolización del documento definitivo de venta, y si bien, la entrega de tales recaudos forma parte de las obligaciones de la vendedora como propietaria del inmueble, además que por efecto del artículo 1160 los contratos obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la ley, la exigibilidad de tal obligación, se configura en una afirmación que el demandado debía probar, además de probar que no pudo obtener tales recaudos por no haber tenido acceso a la vendedora, por ser este un hecho negativo no indefinido cuya probanza corresponde a quien persiga los efectos jurídicos consagrados en ella (SCC, sentencia No. 377 14/06/2005).

Por otra parte, se hace necesario considerar el momento en el cual era exigible para la vendedora la entrega de tales recaudos, pues se repite, ello no está considerado como obligación contractual, lo que necesariamente conlleva a determinar la duración del contrato bajo análisis. En este sentido, el demandado ha alegado que la ciudadana E.A.J., tenía la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta de manera inmediata, por no haberse establecido plazo, condición, ni término. Ahora bien, en la cláusula tercera del contrato, además de establecerse el precio de la venta y la forma y modalidades de pago, se evidencia perfectamente que se estableció el lapso de duración del contrato de 180 días a partir de la firma del contrato, lo que evidentemente contrasta con el alegato del demandado.

Significa entonces, que al comparar la fecha de suscripción o firma del contrato 22 de enero de 2014, con los pagos mensuales que debía realizar el comprador, seis meses exactos a partir de dicha fecha, siendo el primer pago el día 28 de febrero de 2014, por la suma de Cincuenta Mil Bolívares, y así sucesivamente hasta el 30 de julio de 2014, da un total de 180 días 30x6=180 días, lo que totaliza el lapso de duración del contrato de acuerdo a la cláusula segunda, y por ende para la fecha 30 de julio de 2014, el comprador debía cumplir con su obligación del último pago que totalizaba el precio definitivo de compra venta, la suma de Novecientos Mil Bolívares; por lo tanto, de manera simultanea era en ese momento que nacía para la vendedora su obligación de otorgar la escritura de propiedad, es decir el documento definitivo de compra venta, pues es lo que se infiere de la cláusula tercera del contrato, al establecer las partes que “el promitente vendedor se obliga a otorgar la escritura de propiedad legitima correspondiente a la compra venta del referido inmueble”; siendo entonces a partir de tal momento, 30 de julio de 2014, que ante el pago definitivo del comprador podía considerarse a la vendedora en mora con su obligación del otorgamiento de la escritura.

De modo entonces, que no puede ampararse el demandado para justificar su suspensión de pago en el hecho de haber perdido contacto con la vendedora E.A., para que este le entregara los recaudos respectivos, ya que ni esto estuvo pactado en el contrato mediante el cual las partes determinaron sus obligaciones; ni menos ello es una causal de suspensión de pago de acuerdo al artículo 1530 del Código Civil.

Así las cosas a la luz de las disposiciones legales, en la venta las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, tal como lo señala el artículo 1486 del Código Civil; la tradición se cumple poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, según lo señala el artículo 1488 eiusdem, situación que ya aconteció en el caso de autos, pues en la demanda la parte actora señaló que el demandado detentaba la posesión del inmueble, pero específicamente la tradición de los inmuebles se cumple con el otorgamiento del documento de propiedad.

Por su parte, la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato. Por lo tanto, correspondía al ciudadano D.D.D., como comprador, pagar el precio de la manera establecida en la cláusula segunda del contrato, a los fines que la vendedora procediera a otorgar el documento definitivo de venta.

Se observa claramente, como el demandado no logró probar que había cumplido con su obligación de pagar el precio, pues el mismo admite que solo pago la suma inicial de Seiscientos Mil Bolívares y dos pagos consecutivos de Cincuenta Mil Bolívares cada uno correspondientes a febrero y marzo de 2014, adeudando el resto de los pagos que totalizan la suma de Doscientos Mil Bolívares; y es esta la causa por la cual la parte actora ha demandado la resolución del contrato, por la falta de pago, hecho este que debía desvirtuar la parte demandada y por ende probar que se encontraba solvente en el cumplimiento de su obligación principal de pagar el precio, o bien que existía una exención para ello, que obrara a su favor, situación que no aconteció en el transcurso del juicio.

En tal sentido, el artículo 1167 del Código Civil señala:

En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”

De esta manera, para que sea procedente la acción por resolución de contrato, que es el caso de autos, se requiere que se esté en presencia de un contrato bilateral; y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo tanto, siendo el contrato de marras un contrato bilateral por tratarse de un contrato de venta, y probado como ha sido el incumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador, hace procedente la pretensión de la actora de resolver el contrato de acuerdo al supuesto de hecho de la norma citada. Así, se declara.

En lo relativo, a las consideraciones que ha hecho el demandado sobre si el objeto del contrato lo constituye un terreno y su local comercial, además que tal inmueble sirve de vivienda a su grupo familiar, es preciso indicar que tal hecho fue discernido en la incidencia de cuestiones previas en virtud de lo opuesto por el propio demandado, quedando claro que el objeto del contrato lo constituía la venta de un terreno, tal como lo señala el contrato instrumento fundamental de la demanda, y tal como lo determina el documento de propiedad de dicho inmueble protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello en fecha 01 de agosto de 2012, inscrito bajo el No. 2012.725, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.2.463, correspondiente al libro del folio real del año 2012, que riela al folio 10. De manera entonces, que no es posible que el demandado plantee la discusión sobre si el terreno existe o no un local comercial, pues ya esto fue considerado y decidido en la incidencia de cuestiones previas, quedando claro que el objeto del contrato lo constituía la venta de un terreno, y no un local comercial. Así, se declara.

Con relación a la cláusula penal establecida en el contrato de marras, evidencia este Tribunal que en la cláusula cuarta se estableció: “En caso de incumplimiento de pago en la fecha estipulada en el presente contrato por parte del promitente comprador, el presente contrato se dará por resuelto, y el promitente vendedor, solo se comprometerá a reembolsar el 30% equivalente a la cantidad total de la inversión por concepto de daños y perjuicio…”

En tal sentido, la parte actora ha solicitado que se deduzca de la cantidad aportada inicialmente, la suma de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,00) que es el 30% de Seiscientos Mil Bolívares (bs. 600.000,00), y esto sería lo consignado por ante el Tribunal. Ahora bien, la cláusula penal de acuerdo con el artículo 1257 del Código Civil, es una estipulación mediante la cual las partes acuerdan que en caso de inejecución de la obligación o retardo en la misma, el deudor se compromete a una determinada prestación de dar o hacer, esa prestación generalmente se traduce en una suma de dinero.

Por su parte el artículo 1260 del Código Civil, señala:

La pena puede disminuirse por la autoridad judicial cuando la obligación principal se haya ejecutado en parte.

Lo que significa que solo el Juez puede disminuirla en caso de incumplimiento parcial. Ahora bien, en el caso de autos ciertamente quedó establecido que el comprador no cumplió con su obligación de pago, en el sentido que no realizó de manera completa el pago total del precio de venta del inmueble, es decir, que su incumplimiento fue parcial, no obstante, al haber incumplido con su obligación de pago, y por ende su obligación principal, hace procedente la acción por Resolución de Contrato. Pero bajo los postulados del artículo 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el Estado social de derecho, implica que la interpretación y aplicación del derecho debe tener en cuenta la realidad social a fin de no agravar más la condición de vulnerabilidad en que se encuentran algunos sectores de la sociedad en relación a otros, o a su calidad de vida. El Estado social de derecho exige una visión del derecho compenetrada con la sociedad, a fin de minimizar en lo posible y mediante la interpretación jurídica, los desajustes sociales; pero ello no puede atentar contra la seguridad jurídica, ni contra los principios claves que conducen a esa seguridad. De allí que la interpretación en cuanto a sus alcances debe ser en cierta forma restringida, ajustada a los principios procesales. Además, la finalidad del proceso no es más que la consecución de la justicia, y cuando alguna de las partes se encuentra en ventaja con relación a la otra, no puede determinarse que el proceso fue instrumento de justicia. Es por ello, que esta juzgadora sobre la base de lo señalado en los artículos antes mencionados considera que en el caso de autos debe haber disminución de la cláusula penal establecida en el contrato de marras, toda vez, que el incumplimiento del demandado fue de manera parcial, aunado a que si bien por su incumplimiento fue declarada procedente la demanda por Resolución de Contrato, es este el que debe soportar la perdida del inmueble. En tal sentido, en una porción equitativa de acuerdo con los derechos que corresponde a cada una de las partes, esta juzgadora fija como porcentaje de cláusula penal el 30% sobre la cantidad que fue invertida por el comprador, es decir, el 30% sobre los Setecientos Mil Bolívares que alcanzó a pagar el comprador, lo que se traduce en la suma de Doscientos Diez Mil Bolívares, que serán retenidos por la parte actora como daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de pago del hoy demandado; debiendo reintégrale la actora ciudadana E.A.J., al ciudadano D.D.D., la suma de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares, y en esa proporción queda fijada la cláusula penal. Así, se declara.

CAPITULO V

DE LA RECONVENCION

Con relación, a la pretensión del demandado reconviniente sobre el Cumplimiento del Contrato por parte de la ciudadana E.M.A.J.. Tal pretensión, persigue el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, bajo el alegato que no se estableció ni termino, ni condición para el otorgamiento del documento definitivo, y para lo cual se compromete el demandado a pagar en el acto de registro o en la oportunidad que fije el Tribunal la suma de dinero que adeude del precio total de la venta.

Pues bien, en la reconvención los límites de la controversia quedaron fijados por la contradicción absoluta realizada por la parte demandante reconvenida, correspondiéndole al demandado reconviniente la carga de la prueba. No obstante, el demando reconviniente no compareció en el lapso probatorio a probar ninguna circunstancia a su favor, por lo tanto es preciso puntualizar:

Primero

Tal como quedó establecido en la decisión al fondo de la demanda principal por Resolución de Contrato, no es cierto, que en el contrato mediante el cual la ciudadana E.A.J., se comprometió a vender un terreno de su propiedad, y el ciudadano D.D.D., a comprarlo por el precio allí estipulado, no se le hubiere fijado termino, ni condición. De la cláusula tercera del mencionado contrato, que las partes identificaron como promesa de compra venta, pero cuya naturaleza es de un contrato de venta, tal como quedó establecido en consideraciones anteriores, además de establecerse el precio de la venta y la forma y modalidades de pago, se evidencia perfectamente que se estableció el lapso de duración del contrato de 180 días a partir de la firma del contrato, el 22 de enero de 2014, lo que evidentemente contrasta con el alegato del demandado.

Por lo tanto, para la fecha 30 de julio de 2014, el comprador debía cumplir con su obligación del último pago que totalizaba el precio definitivo de compra venta, la suma de Novecientos Mil Bolívares; naciendo de manera simultanea para la vendedora su obligación de otorgar la escritura de propiedad, es decir el documento definitivo de compra venta, pues es lo que se infiere de la cláusula tercera del contrato, al establecer las partes que “el promitente vendedor se obliga a otorgar la escritura de propiedad legitima correspondiente a la compra venta del referido inmueble”; siendo entonces a partir de tal momento, 30 de julio de 2014, que podía considerarse a la vendedora en mora con su obligación del otorgamiento de la escritura, siempre y cuando el comprador hubiere cumplido con su obligación de pagar el precio.

De tal manera, que no es posible la pretensión del demandado reconviniente que el Tribunal fije oportunidad para cumplir con su obligación de pago, pues esta obligación tenía su momento para cumplirla de acuerdo al contrato bajo análisis. En tal sentido, el artículo 1264 del Código Civil, enuncia el principio general del cumplimiento de las obligaciones que es el efecto básico y fundamental de las mismas: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

Segundo

Ante el incumplimiento de la obligación principal del comprador, es decir, ante el incumplimiento del pago del precio, la parte demandante reconvenida invocó la Exceptio Non Adimpleti Contractus, establecida en el artículo 1168 del Código Civil, que es la facultad que tiene una de las partes de un contrato bilateral, de negarse a ejecutar su obligación, si la otra parte le exige el cumplimiento sin haber ejecutado la suya, salvo que aquélla esté obligada a cumplir con carácter previo (Urdaneta Fontiveros, Enrique. Régimen Jurídico de la Exceptio Non Adimpleti Contractus. Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Caracas, 2013.)

Siendo así, esta Juzgadora estableció en los párrafos anteriores, que en el caso de marras el comprador no cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble, por lo tanto, hace procedente la excepción de la parte demandante reconvenida para no cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, y por ende, hace improcedente la pretensión del demandado reconviniente de Cumplimiento de Contrato. Así, se declara.

CAPITULO VI

DECISION

Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara;

PRIMERO

Con Lugar la Demanda por Resolución de Contrato, interpuesta por la ciudadana E.M.A.J., mediante sus apoderados judiciales abogados Haracelis H.C. y W.G.M., contra el ciudadano D.D.D., antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de venta suscrito entre los mencionados ciudadanos y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 22 de enero de 2014, No. 32., Tomo 07 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

SEGUNDO

Se ordena a la parte demandada ciudadano D.D.D., hacer entrega a la parte actora la ciudadana E.M.A.J., del inmueble objeto del contrato constituido por un terreno ubicado en la Calle Juncal, Sector la Alcantarilla, distinguido con el No. 116, diagonal a la Calle La Noria, del Municipio Puerto Cabello, que mide tres metros treinta centímetros (3.30 MTS) de frente, por nueve metros cuarenta centímetros (9,40 MTS) de fondo, para un área aproximada de diez y seis metros con ochenta y siete centímetros (16,87 MTS2), alinderado así: Norte: En una distancia de 9,00 Mts con casa que es o fue de C.M.; Sur: En una distancia de 9,00 Mts, con casa que es o fue de V.C.; Este: En una distancia de 3,30 Mts, que es su frente; Oeste: En una distancia de 0,50 Mts con inmueble que es o fue de C.M..

TERCERO

Se ordena a la ciudadana E.A., parte demandante reintegrar al ciudadano D.D., parte demandada, la suma de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares, que es el 70% de los Setecientos Mil Bolívares recibidos como parte de pago, debiendo retener la demandante el 30% que es la suma de Doscientos Diez Mil Bolívares, por concepto de cláusula penal.

CUARTO

Se declara Sin Lugar la Reconvención por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el demandado reconviniente ciudadano D.D.D., contra la demandante reconvenida ciudadana E.M.A.J..

QUINTO

Se condena en costa a la parte perdidosa de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, mediante boleta dejada por el alguacil en su domicilio, de acuerdo al artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, parte infine.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Tribunal a los dieciocho días del mes de octubre de 2016, siendo la 01:32 de la tarde. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación. Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia en el copiador de sentencias.

La Juez Provisoria

Abogada M.H.G.

La Secretaria

Abogada Alida Josefina González Rodríguez

En la misma fecha se cumplió con lo indicado, previas formalidades de ley

La Secretaria

Abogada Alida Josefina González Rodríguez

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