Decisión nº S2-285-12 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 19 de Noviembre de 2012

DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte demandante; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)

Una vez a.l.a.d. las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:

Alega la ciudadana E.C.P.S., que en fecha 7 de mayo de 2008, celebró formal contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano R.A.A.C., sobre un inmueble de su propiedad, según consta de documento autenticado por la Notaria Pública de San F.d.E.Z., el día 7 de mayo de 2008, inserto bajo el No. 4, Tomo 57, en la cual se estatuye que como precio de compra venta la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 94.000,00), y como precio de opción de compra venta la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), que pagará el promitente comprador a el promitente vendedor al momento de la firma del documento y a su entera satisfacción, los cuales serán imputados al precio total en caso de llevarse a cabo la venta definitiva, y la promitente compradora pagará la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 64.000,00) al momento de la firma de la compra venta final.

Asimismo, establece que el plazo estipulado para el pago y firma del documento de compra venta es de ciento cincuenta y un (151) días hábiles, contados a partir de la fecha que se introduzca la documentación necesaria y requerida en la Institución Generadora del Crédito Hipotecario (IPASME), y que por documento emanado del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) de fecha 7 de abril de 2009, el cual corresponde a la liberación de la cláusula de retracto legal, pone de manifiesto la fecha de entrega del mismo (07-04-09), circunstancia ésta que determina el momento en el cual se suministra el último documento exigido para perfeccionar el contrato de compra venta definitivo, es decir, a partir del 07-04-09 comienza a contarse el lapso de ciento cincuenta y un (151) días establecidos en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta.

Que una vez consignados todos los recaudos ante la Oficina de Registro Publico del Municipio San F.d.E.Z., este asignó para el día 13 de abril de 2009, a las tres de la tarde (3:00 p.m.) la protocolización de la compra venta, en el cual estando presentes además de su persona, entre otros, J.A.R.D. y M.M., secretaria I por responsabilidad de la Coordinación de Crédito de la subdelegación IPASME Maracaibo, quien portaba el cheque de gerencia que debía ser entregado al vendedor, el referido acto de protocolización no se llevó a efecto por la ausencia deliberada del promitente vendedor y su cónyuge, quienes enviaron a una tercera persona, identificada como L.D.V.M.M., con el objeto de informar que no asistiría al acto de protocolización porque no tenía interés en vender.

Frente a este alegato, el apoderado judicial de los demandados, alega que el término convenido entre los sujetos intervinientes en el negocio, lo es a título extintivo, y así lo establece la cláusula sexta del contrato sub examine, por lo que agotados los ciento cincuenta y un días (151) consecutivos convenidos, se produce la extinción, desaparición del contrato y todas las prestaciones a él inherentes, quedando solo vigente el régimen de responsabilidad patrimonial convenido en la cláusula penal. En este sentido, alega que el inicio del cómputo del término coincide con el momento en que la ciudadana E.C.P.S., introduce los documentos requeridos por el Instituto de Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio del Poder Popular para la educación (IPASME), lo que sucede en fecha 4 de julio de 2008, tal como puede se constatar de la copia impresa de la página Web del referido instituto, en el que se puede percibir los diversos trámites y las fechas en las que se realizaron.

Que de un simple cómputo de los días transcurridos entre la introducción de la solicitud crediticia y la fecha 13 de abril de 2009, que según expresa, inequívoca y espontánea confesión de la parte demandante, fue la oportunidad en que se requiere a sus representados para que convengan a suscribir y otorgar el contrato definitivo de compra venta, habían transcurrido doscientos treinta y ocho (238) días continuos calendarios, ello quiere decir, ciento treinta y dos (132) días calendarios posteriores al agotamiento del término, con lo cual el término para el cumplimiento de la parte demandada, era el veintidós de diciembre de dos mil ocho (22-12-2008), ciento cincuenta y un (151) días después de haber introducido la documentación para el crédito.

Ahora bien, este Tribunal vistos los alegatos expuestos por las partes, pasa en primer término a determinar el lapso de tiempo otorgado para la ejecución del contrato suscritos por las partes, así como su inicio y fin.

En este sentido, la cláusula quinta del contrato de Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., el día 7 de mayo de 2008, inserto bajo el No. 4, Tomo 57, establece lo siguiente:

El término de duración de la presente Opción de Compra Venta es de CIENTO CINCUENTA Y UN (151) días hábiles, contados a partir de que se introduzca la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del Crédito Hipotecario.

De lo antes expuesto, se evidencia que el lapso establecido entre las partes para el cumplimiento del referido contrato es de CIENTO CINCUENTA Y UN (150) DIAS HABILES, y no continuos tal como lo expresa el apoderado judicial de la parte demandada, los cuales se comenzarían a computar a partir de la introducción de la documentación necesaria y requerida por la Institución que otorgaría el crédito hipotecario.

Por otra parte, la parte actora manifiesta que la fecha de inicio de dicho lapso fue a partir del día 7 de abril de 2009, fecha en la cual consignó el último recaudo constituido por el documento emanado por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) de misma fecha, correspondiente a la liberación de la cláusula de retracto legal. Por su parte, el apoderado judicial niega, contradice y rechaza dicho hecho, y establece que el referido lapso debe computarse a partir del día 4 de julio de 2008.

En este orden de ideas, este Sentenciador de un análisis al material probatorio que ha sido valorado en este fallo, observa que no riela en actas prueba fidedigna alguna que demuestre la fecha de inicio a fin de computar la apertura del señalado lapso extintivo establecido en la cláusula quinta del tantas veces mencionado Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes.

Así, de un estudio a las pruebas promovidas por la parte demandada y declaradas fidedignas por este Tribunal, se observa que esta no probó que el inició del término extintivo fue el día 4 de julio de 2008, al no ratificar la información suministrada en la documental consignada con la contestación de la demanda conforme a las reglas del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

No obstante, los demandados al negar, rechazar y contradecir los hechos expuestos por la parte actora en su escrito libelar, hacen recaer sobre la parte actora la carga de probar sus afirmaciones de hecho, esto es, el establecimiento de la fecha de inicio del término extintivo señalado por las partes en el contrato objeto de estudio, a fin que este Sentenciador pueda determinar si para la fecha de protocolización del documento, es decir, para el día 13 de abril de 2009, los demandados de autos debían cumplir con la ejecución de contrato de opción de compra venta, o en su defecto estaban liberados de cumplir tal obligación por la materialización de un término extintivo.

Ahora bien, de un análisis del material probático promovido por la parte actora, y declaradas por este Juzgador en el presente fallo como fidedignas y capaz de generar valor probatorio, se observa que la parte demandante tampoco probó el inicio de la fecha del término extintivo, el cual de ninguna forma podría contarse a partir de la supuesta consignación de la comunicación expedida por el Instituto Nacional de Vivienda en la cual se señala la liberación de la cláusula de retracto legal sobre el inmueble objeto de negociación de fecha 7 de abril de 2009, por cuanto de un análisis de la cláusula tercera del contrato bajo estudio se observa lo siguiente:

Para la presente negociación EL PROMITENTE VENDEDOR ha sido autorizado por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), quien renunció al derecho preferencial de adquirir el inmueble, como se evidencia de comunicación de fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos noventa y nueve (1.999), donde se libera de la Cláusula de Retracto Legal, que pesa sobre el inmueble, dando así la plena facultad a EL PROMITENTE VENDEDOR de efectuar cualesquiera tipo de negociación con terceras personas...

Es decir, que las partes en el momento de la contratación tenían a su disposición tal instrumental expedida el día 31 de agosto de 1999, a tenor de la declaración expuesta por las partes intervinientes en el contrato bajo estudio, afirmación que tiene pleno valor conforme al artículo 1.159 del Código Civil.

En consecuencia, y siendo que en el presente caso las partes no probaron la fecha de inicio del término extintivo pautado en la cláusula quinta del contrato ut supra indicado, cuya consecuencia es el nacimiento en la ejecución de la obligación para que la parte demandada cumpla con los términos expresados en el tantas veces nombrado contrato de opción de compra venta; este Sentenciador a tenor de los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que rezan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla”; “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”; concluye que la parte demandante al no demostrar el nacimiento de la ejecución de la obligación, no probó por tanto el retardo, tardanza o demora en la ejecución de la misma por parte de los demandados, por ello a tenor del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que reza: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…” resulta forzoso para este Operador de Justicia declara SIN LUGAR demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana E.C.P.S., contra los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.d.A., al no poder este Operador de Justicia verificar que para el acto de protocolización del documento de compra venta los demandados se encontraban obligados a ejecutar el contrato de opción de compra venta o si se encontraban liberados por el cumplimiento del término extintivo acordado por las partes en el ut supra señalado documento. Así se decide.-

Por último, en relación con la petición aducida por la parte demandada, en cuanto al pago de la cláusula penal, este Tribunal visto que la parte demandada no reconvino formalmente a la demandante por dichos conceptos a través de la resolución del contrato de opción de compra venta, niega en consecuencia a resolver sobre lo solicitado en la presente sentencia de mérito, sin que este pronunciamiento limite el derecho de los demandados de acudir ante los Órganos Jurisdiccionales para hacer valer tal pretensión. Así se establece.-

V

DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado (…) declara:

1. - SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana E.C.P.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.899.284 y domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z., contra los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.d.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 5.052.077 y 7.822.504 respectivamente, y domiciliados en el Municipio San F.d.E.Z.

2. - SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

(…Omissis…)

DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 26 de mayo de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitió demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoada por la ciudadana E.C.P.S. contra los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.d.A..

En el escrito libelar, la parte demandante alega que en fecha 7 de mayo de 2008 celebró un contrato de opción de compra-venta, con el ciudadano R.A.A.C., sobre un inmueble de su propiedad según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 27 de agosto de 1999, bajo el No. 34, Protocolo 1, Tomo 8, ubicado en la urbanización San Felipe (Casas de Madera), sector 2, avenida 3, casa No. 32, edificada sobre una parcela de terreno propio con una superficie aproximada de doscientos veintitrés metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (223,20 Mts2) cuyos linderos son: Norte: su fondo con casa No. 11 de la vereda 1 y mide doce metros con cuarenta centímetros (12,40 Mts); Sur: su frente con avenida 3 y mide doce metros con cuarenta centímetros (12,40 Mts); Este: lado con la casa No. 30 y mide dieciocho metros (18 Mts); y Oeste: lado con calle 2 y mide dieciocho metros (18 Mts); ello, según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., de fecha 7 de mayo de 2008, bajo el No. 4, Tomo 57.

En tal sentido, manifiesta que en la cláusula cuarta del presente contrato de opción de compra-venta se estatuye que el precio por el cual el promitente vendedor se obliga a vender a la promitente compradora y ésta se obliga a comprar es la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 94.000,oo); que el precio de la opción de compra-venta es la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo), que pagará la promitente compradora al promitente vendedor al momento de la firma del documento, los cuales serán imputados al precio total en caso de llevarse a cabo la venta definitiva; y que la promitente compradora pagará la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 64.000,oo) al momento de la firma de la compra-venta final, cantidad ésta que será pagada mediante cheque de gerencia emitido por la institución bancaria que genere el respectivo crédito hipotecario, es decir, por el Instituto de Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio del Poder Popular para la educación (IPASME), solicitado por la promitente compradora para la adquisición del inmueble.

Asimismo, adiciona que en la cláusula quinta del referido contrato se establece el término duración y la fecha cierta a partir de la cual comenzará a contarse dicho término, que será de ciento cincuenta y un (151) días hábiles contados a partir de la fecha en que se introduzca la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del crédito hipotecaria; que en la cláusula séptima se convino que el negocio es intuito personae por lo que la ejecución del mismo no puede realizarse sino por las partes contratantes; y que en la cláusula octava se establece que para la protocolización de la venta definitiva el promitente vendedor queda comprometido a entregar la documentación requerida y lo necesaria para que se perfeccione el contrato de compra venta.

Además, agrega que por documento emanado del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), de fecha 7 de abril de 2009, el cual corresponde a la liberación de la cláusula de retracto legal, se pone de manifiesto la fecha de entrega del mismo, circunstancia ésta que determina el momento en el cual se suministra el último documento exigido para perfeccionar el contrato de compra-venta definitivo, es decir, a partir del día 7 de abril de 2009 comienza a contarse el lapso de 151 días establecidos en la cláusula quinta.

Así, precisa que todas las diligencias relacionadas con la obtención de los documentos requeridos fueron gestionadas por ella y por interpuestas personas a su nombre; que se encargó de solicitar, procurar y lograr cada uno de los documentos exigidos: Primero, los solicitados por el IPASME, tales como bajar de la página web www.ipasme.gob.ve todos los requisitos para solicitar el crédito hipotecario, en tal sentido, recabó y entregó: 1) constancia de ingreso de cesta ticket con copia; 2) cuatro fotocopias de cédulas de identidad de la afiliada y su cónyuge y cuatro copias de cedulas de identidad de los vendedores; 3) original de declaración de no poseer vivienda simple donde aparezca hasta el cónyuge; 4) original de la oferta de venta firmada por los vendedores y compradores; 5) original de certificación de gravamen de la casa y terreno; 6) fotocopia del documento de propiedad del inmueble registrado; 7) fotocopia del documento de parcelamiento debidamente registrado; 8) copia de la cláusula opcional emanada del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI); 9) dos fotografías de la fachada del inmueble; 10) original del depósito de gasto de avaluó del Banco de Venezuela, cuenta corriente No. 501-650200-7, a favor del Instituto de Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio del Poder Popular para la Educación (IPASME), original y tres copias; 11) original y cuatro copias de los talones de pagos de la afiliada correspondiente al último mes, firmados y sellados por el plantel o zona educativa; 12) dos copias del acta de matrimonio de los compradores y vendedores y 13) constancia de trabajo del cónyuge de la promitente compradora. Y segundo, los que debían ser proporcionados por el promitente vendedor, para la respectiva protocolización del documento de compra-venta, incluyendo el pago de las correspondientes tasas, emolumentos, servicios y aranceles, entre ellos: 1) copia certificada del documento de propiedad del inmueble solicitada y pagada por el ciudadano PRILEZ URDANETA; 2) certificación de gravamen solicitada y pagada por el ciudadano PRILEZ URDANETA; 3) solicitud de liberación de retracto legal ante el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), cuyo pago de arancel se canceló en el Banco Caribe, en fecha 7 de abril de 2009, según planilla No. 105258109, depositado personalmente por ella; 4) pago a la alcaldía del municipio San F.d.e.Z., Gerencia de Administración Tributaria, por concepto de impuestos municipales, correspondientes a las transacciones inmobiliarias y por impuestos urbanos, liquidados el día 20 de marzo de 2009, personalmente por ella; y 5) pago a la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO) por concepto de solvencias y servicios de aguas blancas y negras facturado desde el día 01-08-1996 hasta el día 04-09-2006.

Continúa relatando que luego de reunidos todos los documentos, incluyendo el documento de compra-venta con hipoteca inmobiliaria, visado por la ciudadana Z.G.P., abogada del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), fueron presentados, por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio San F.d.E.Z., por el ciudadano R.A.S.; que el inmueble lo está poseyendo legítima y pacíficamente, desde hace más de dos (2) años puesto que así fue acordado de buena fe en el contrato, con su esposo e hijos BELIZA COROMOTO y J.L.R.P., de 9 y 6 años, respectivamente, con ocasión de la compra que ejecutaría en el tiempo pactado; que el inmueble objeto del contrato sub litis ha sido su casa de habitación desde el día 25 de septiembre de 2006 hasta la presente fecha; que para tal fin hizo una inversión con su cónyuge de aproximadamente cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), en mejoras y bienhechurías, para lograr su habitabilidad, todo con la anuencia del ciudadano R.A.A.C., en virtud de que el inmueble sólo estaba formado por su estructura básica; que las referidas mejoras y bienhechurías han incrementado su valor en el mercado hasta la ejecución del fallo; y que ésta circunstancia precisa ser determinada con anterioridad a la sentencia definitiva.

Al mismo tiempo, puntualiza que, recabados todos los documentos exigidos y consignados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., se asignó el día 13 de abril de 2009, a las 3:00 p.m., para la protocolización de la compra-venta, y estando presentes, además de su persona, entre otros, J.A.R.D. y M.M., secretaria I por responsabilidad de la Coordinación de Crédito de la subdelegación IPASME-Maracaibo, quien portaba el cheque de gerencia que debía ser entregado al vendedor, el acto de protocolización no se llevó a efecto por la ausencia del promitente vendedor y su cónyuge, quienes enviaron a una tercera persona, que se identificó como L.D.V.M.M., con el objeto de informar que no asistirían porque no tenían interés en vender.

En virtud de ello, consignó oferta real de pago, a favor de los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.d.A., ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien se inhibe, y conoce el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente No. 1075, por la cantidad de sesenta y tres mil novecientos setenta y tres bolívares con sesenta céntimos (Bs. 63.973,60), cantidad librada por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) en cheque de gerencia No. 46627913 de Banesco, a favor del ciudadano R.A.A.C., de fecha 16 de marzo de 2009, más un cheque N° 00002555 emitido por su cónyuge, de su cuenta corriente No. 0570-36-0100003353, del banco Provincial, a la orden del ciudadano R.A., por la cantidad de veintisiete bolívares (Bs. 27,oo), lo cual representa el pago de la diferencia o deuda principal de la compra del inmueble, además de un cheque de gerencia a nombre del Tribunal, por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo), para los gastos líquidos e ilíquidos, con la debida reserva, a los efectos legales correspondientes y de conformidad con los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil.

De allí que se colija que el promitente vendedor y su cónyuge incumplieron con las estipulaciones del contrato. Por lo tanto, conforme a los artículos 1.160, 1.167 y 1.205 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil, demanda, por cumplimiento de contrato, a los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.D.A., a fin que cumplan con la obligación de efectuarle la transmisión legal de la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta sub litis. Se reclaman, asimismo, los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de los demandados, estimados en la cantidad de trescientos cincuenta y seis mil ochocientos bolívares (Bs. 356.800,oo), equivalente a 6.486,27 unidades tributarias, más la indexación monetaria. Finalmente, solicita la declaratoria con lugar de la demanda imponiéndoles a los accionados las costas y costos procesales.

En fecha 17 de noviembre de 2009, luego de diversas actuaciones, los demandados oponen las cuestiones previas 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23 de noviembre de 2009, la parte actora subsana la cuestión previa 6° y contradice la cuestión previa 8°. Y, verificada como fue la articulación probatoria, en fecha 4 de febrero de 2010, se declara subsanada la cuestión previa 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar la cuestión previa 8° del artículo 346 ejusdem.

En fecha 1° de junio de 2010, el apoderado judicial de la parte accionada, abogado A.J.V.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 132.908, presentó escrito de contestación de la demanda. En dicho escrito niega, rechaza y contradice los hechos narrados y el derecho invocado.

Dentro de este contexto, alega que prevé el contrato de opción de compra-venta celebrado que el contrato definitivo de compra-venta se perfeccionaría aprobado como fuera el crédito hipotecario que la opcionante compradora gestionaría en una institución financiera o en cualquier instituto crediticio; y que para la gestión, aprobación y efectiva liquidación del crédito destinado a la adquisición del inmueble, convinieron un término extintivo de ciento cincuenta y un (151) días hábiles, contados a partir de que se introdujera la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del crédito hipotecario (cláusula quinta), de lo que se desprende que: 1) ambas partes son plenamente concientes del contenido y alcance de la disposición contractual tal y como se desprende de la acepción técnica jurídica de la palabra término concebida en el artículo 1.211 del Código Civil; 2) ambas partes son plenamente concientes y conocen la extensión del término estipulado, tal y como se evidencia de la especial connotación que contractualmente le confieren al número de días, usando para ello letras mayúsculas que permiten resaltar en forma escrita tal manifestación de voluntad y que en consecuencia consideraron las partes de gran trascendencia para el contrato, lo que resulta un claro indicio de su voluntad (artículo 510 del Código de Procedimiento Civil), como directiva legalmente prevista para la interpretación de los contratos y que está contenida en el segundo aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y 3) el término convenido lo es para realizar las gestiones necesarias para la aprobación, liquidación del crédito y efectivo pago del precio estipulado por la venta definitiva ya que el término comenzaría a transcurrir una vez que la opcionante compradora introdujera en la institución de crédito la solicitud.

En este orden, afirma que el término convenido lo es a título extintivo y así lo establece la cláusula sexta del contrato que expresa que “vencido el plazo fijado al que se refiere la cláusula anterior de este documento y no se llegara a celebrar la negociación de compra-venta (…) todo como penalidad por su incumplimiento y por los daños y perjuicios ocasionados”. De la redacción de la presente cláusula se infiere: 1) que el término convenido es extintivo, tal como puede deducirse del sistema de sanciones que las partes acuerdan ante el supuesto de no realizarse la negociación por responsabilidad atribuible a una cualquiera de las partes y 2) siendo extintivo el término convenido, tiene como efecto la extinción del contrato, es decir, su desaparición en el mundo jurídico, por lo que agotados los ciento cincuenta y un (151) días consecutivos, se produce la extinción, desaparición del mismo y todas las prestaciones a él inherentes, quedando sólo vigente el régimen de responsabilidad patrimonial convenido en la cláusula penal.

Por otra parte, asevera que el inicio del cómputo del término coincide con el momento en que la accionante introduce los documentos requeridos por el Instituto de Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio del Poder Popular para la Educación (IPASME), lo que sucede en fecha 4 de julio de 2008, tal como puede se constatar de la copia impresa de la página web del referido Instituto, en el que se pueden percibir los diversos trámites y fechas en que se realizaron. En efecto, de un simple cómputo de los días transcurridos, entre la introducción de la solicitud crediticia y el día 13 de abril de 2009, discurrieron doscientos ochenta y tres (283) días continuos calendarios, es decir, ciento treinta y dos (132) días calendarios posteriores al agotamiento del término. El término para el cumplimiento de la demandada era el día 22 de diciembre de 2008, es decir, ciento cincuenta y un (151) días después de haber introducido la documentación.

Finalmente, aduce que en modo alguno se podrá alegar la supuesta resistencia de sus representados a otorgar el contrato definitivo, por la falta de entrega de los documentos necesarios para la inserción protocolar, puesto que en la página web citada se constata que para el 13 de febrero de 2009 el estado del crédito dentro de la Institución era el de aprobación, es decir, dos (2) meses después de haberse extinguido el término y desaparecido el contrato, en consecuencia, el cumplimiento que se demanda es jurídicamente improcedente y demostrada la inexistencia del contrato, no existe jurídicamente ninguna causa que permita construir el daño reclamado, tanto más cuando el incumplimiento se ha producido por la parte actora. En conclusión, solicita la declaratoria sin lugar de la demanda y se condene a la referida actora al pago de la cláusula penal y de las costas.

Ulteriormente, y abierta como fue la etapa probatoria, las partes contendientes presentaron sus escritos de promoción de pruebas, y, en fecha 13 de mayo de 2011, el Tribunal a-quo dictó decisión en los términos suficientemente explicitados en el capítulo segundo del presente fallo, la cual fue apelada, por la parte demandante, en fecha 20 de mayo de 2011, ordenándose oír en ambos efectos el recurso interpuesto, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, esta Superioridad deja constancia que sólo la parte demandante, ciudadana E.C.P.S., por intermedio de su representación judicial, abogada E.P.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 23.521, presentó los suyos en los términos siguientes:

Alegó el vicio de incongruencia negativa, previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y artículo 12 ejusdem, en razón de que el Tribunal a-quo omitió pronunciarse en relación al carácter de poseedora legítima que ostenta la accionante sobre el inmueble objeto del presente contrato de opción de compra-venta, lo cual constituye un presupuesto de hecho que conforma el debate jurídico. Así, señala que el inmueble lo está poseyendo legítima y pacíficamente con su esposo e hijos desde el año 2006 puesto que de esa manera fue acordado de buena fe en el negocio; que la testimonial de los ciudadano PRILEZ J.U.M., E.C.M. y N.P.B., conjuntamente con la constancia de residencia emitida por el C.C. de la urbanización San Felipe, casas de madera, sectores I y II, de fecha 28 de septiembre de 2006, demuestran que ella (la accionante) posee legítimamente el inmueble sub examine, probándose, además, con dichas testimoniales, que ella efectuó mejoras y bienhechurías para ocuparlo; y que a pesar de ello el Tribunal los desechó, desestimando el hecho que el mencionado inmueble ha sido su casa de habitación y de su familia desde 2006.

Asimismo, alegó el vicio de indeterminación objetiva, previsto en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que el Tribunal a-quo en su dispositivo no determina la cosa u objeto sobre la cual recae la decisión, es decir, no indica las referencias descriptivas del contrato sobre el cual se declaró sin lugar su cumplimiento para poder determinar con precisión el alcance de la cosa juzgada y su congruencia con lo alegado y probado en el proceso.

Además, alegó la nulidad de la sentencia recurrida por infracción de las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, promulgada en gaceta oficial Nº 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, en sus artículos 1, 2, 3 y 4. De este modo, precisa que la sentencia apelada se publicó en fecha 13 de mayo de 2011, es decir, con posterioridad al referido Decreto; que éste establece la suspensión del curso de las causas cuyo objeto se refiera al desalojo de inmuebles destinados a vivienda y la ejecución forzosa de los mismos; y que el fallo recurrido contravino la prohibición legal establecida en el precitado Decreto de continuar los procesos en curso que impliquen la interrupción de la posesión legítima de un inmueble destinado a vivienda.

Igualmente, y haciendo referencia al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”, argumenta que su condición de poseedora legítima está probada en autos, razón por la cual la recurrida infringió la aplicación de dicho artículo al no valorar las pruebas que demuestran su posesión legítima, absolviendo la instancia al desmeritar la condición de poseedora legítima.

De esta manera, y haciendo alusión al siguiente extracto de la sentencia “(…) SIN LUGAR demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana E.C.P.S., contra los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.d.A., al no poder este Operador de Justicia verificar que para el acto de protocolización del documento de compra venta los demandados se encontraban obligados a ejecutar el contrato de opción de compra venta o si se encontraban liberados por el cumplimiento del término extintivo acordado por las partes (…)”, puntualiza que la falta de valoración de los documentos públicos administrativos promovidos y evacuados en el proceso condujo a la falsa apreciación del Juez de la recurrida sobre los hechos alegados en la demanda; que la constancia de liberación del retracto legal, la planilla de ingreso de caja, las planillas de pago de impuestos por transacciones inmobiliarias y del impuesto de inmuebles urbanos y la solvencia expedida por la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO), constituyen documentos públicos administrativos que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, por no haber sido desvirtuadas totalmente por la parte contraria, carácter éste que desconoce el Juez a-quo al asimilarlos a documentos provenientes de terceros ajenos a la presente causa, violentándose el derecho a la tutela judicial efectiva; que los citados documentos demuestran la oportunidad en que se suministraron los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z. para la protocolización del documento definitivo de compra-venta; y que el documento de liberación de la cláusula de retracto legal, de fecha 7 de abril de 2009, pone de manifiesto la fecha de entrega del mismo, lo que determina el momento en el cual se suministra el último documento exigido para perfeccionar la venta.

En conclusión, resalta que la cláusula octava del contrato configura la obligación que tiene el vendedor de suministrar las solvencias requeridas y toda la documentación necesaria para la venta definitiva, sin lo cual no se permite el acto de protocolización; que no es sino a parir de la emisisón de las referidas solvencias y constancia de liberación del retracto legal cuando es posible protocolizar la venta definitiva; que dicho acto no pudo efectuarse con anterioridad a las fechas de los referidos documentos ya que en autos no consta haberse proporcionado tales requisitos en las fechas anteriores; que, en relación a la liberación de la cláusula opcional de retracto legal, el Juez a-quo, al analizar la cláusula tercera del contrato, interpretó que las partes en el momento de la contratación tenían a su disposición tal instrumental expedida el día 31 de agosto de 1999; y que bien lo dice el sentenciador, en el momento de la contratación, se evidencia la liberación de la cláusula de retracto legal pero no se prueba con esa declaración pública que la compradora tenía a su disposición la instrumental para consignarla en la Oficina de Registro, por el contrario, en actas aparece inserta la constancia de liberación de retracto legal emitida por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), en fecha 7 de abril de 2009, cuyos emolumentos fueron pagados por ella (la demandante) así como los pagados a la alcaldía del municipio San F.d.e.Z..

Posteriormente, en el lapso correspondiente, sólo la parte demandada, ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.D.A., por intermedio de su representación judicial, abogado J.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.637, consignó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria en los siguientes términos:

La pretensión in iuditio deductae coincide con la solicitud de tutela a la que se contre la pretensión invocada en el caso en concreto, que versa sobre un cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, es decir, sobre la posible transmisión de la titularidad dominical de un bien a través de la vía contractual, de modo que no se entiende cómo de un debate obligacional se pretende obtener una respuesta posesoria o petitoria. Adiciona que la posesión en el caso de autos no puede constituir posesión legítima; y que el Juez a-quo no incurrió en incongruencia negativa puesto que el objeto del proceso no incluyó en su debate la discusión sobre una posesión, siendo improcedente la denuncia en cuestión.

Agrega que la sentencia es instrumentum y con ello se afirma que goza de total unidad en su comprensión, extensión e interpretación (principio de suficiencia del fallo: la sentencia debe bastarse a si misma por cuanto en ella deberán incluirse todos los elementos necesarios para su inteligibilidad y ejecución); que al declarar sin lugar la demanda se entiende que la improcedencia recae sobre el contrato jurisdiccionalmente debatido y descrito en el texto de la sentencia en su parte narrativa y motiva; y que por ello es improcedente la denuncia bajo estudio.

Por su parte, en lo atinente al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, afirma que éste se contare a regular el problema de los desalojos arbitrarios; que su contenido normativo impone la paralización de las ejecuciones de sentencias que impongan desalojos (sede de ejecución de sentencias) y en el presente proceso aún no ha llegado dicha oportunidad; que la situación denunciada se materializará en sede de ejecución, oportunidad en la que se deberá suspender la ejecución hasta tanto se realicen los trámites administrativos para obtener el reintegro del inmueble de su propiedad, por ende, es improcedente la denuncia formulada. Finalmente, reiteró los planteamientos vertidos en su escrito de contestación.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2011, mediante la cual el Juzgado de Primera Instancia declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte accionante.

Del mismo modo, se evidencia, del escrito de informes presentado por la parte actora-recurrente, que la apelación interpuesta por dicha parte deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la declaratoria sin lugar de la demanda ya que considera que la parte demandada incumplió con sus respectivas obligaciones y que por ese motivo la protocolización del documento definitivo de compra-venta no se llevó a cabo; de allí que este Juzgador de Alzada efectuará una revisión del fallo recurrido a los fines de la determinación de la procedencia o no de la pretensión postulada en la demanda.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por este Jurisdicente, y antes de pasar a analizar los medios probatorios consignados por las partes, es menester abordar ciertas denuncias formuladas por la parte demandante-recurrente en su escrito de informes presentado por ante esta segunda instancia.

En efecto, en lo que respecta al vicio de incongruencia negativa, previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se considera que el juicio sub litis versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta y de ninguna manera sobre un juicio posesorio, de modo que mal podía el Juzgado de la causa descender al análisis de la presunta cualidad de poseedora legitima de la demandante en razón que ello no constituye el problema y objeto de la presente controversia, por el contrario, a lo único que debe concretarse el estudio del caso de autos es a la determinación del cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes en el contrato sub examine, según resulte del examen de los medios de prueba producidos en actas, lo que derivará en la procedencia o improcedencia de la pretensión de la accionante. En consecuencia, se desecha la denuncia bajo estudio por no verificarse supuesto alguno que configure el vicio de incongruencia negativa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Asimismo, en lo atinente al vicio de indeterminación objetiva, previsto en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se considera que el contrato objeto de la litis se encuentra debidamente singularizado e individualizado en el cuerpo de la sentencia apelada, por lo tanto, es irrelevante que en el dispositivo del fallo no se mencione dicho contrato si en la parte narrativa o motiva de la misma se indica, como en efecto ocurre en el caso de marras, ello, en plena observancia del principio de unidad del fallo. En consecuencia, se desecha la presente denuncia por no verificarse supuesto alguno que configure el vicio de de indeterminación objetiva. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Al mismo tiempo, en relación a la nulidad del fallo recurrido por infracción de las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se considera que la demanda instaurada se admitió en fecha 26 de mayo de 2009 y el singularizado Decreto es de fecha 6 de mayo de 2011, por ende, y tomando base en la sentencia No. RC.000502, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1° de noviembre de 2011, expediente 2011-000146, que señala que “no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención c.d.D., de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley”, se establece que mal puede paralizarse el presente juicio en razón de que la demanda sub examine se admitió con anterioridad al aludido Decreto. En consecuencia, se desecha la denuncia in commento. Y ASÍ SE DECLARA.

En el mismo orden de ideas, y sobre el extracto que señala (...) en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor (...), contenido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se considera que el mismo no posee ningún tipo de aplicabilidad en el caso de marras ya que no se ha verificado supuesto alguno que active la aplicación del referido extracto al presente caso, razón por la cual no se ha infringido el mencionado artículo. Finalmente, los planteamientos de fondo formulados por la accionante en su escrito de informes serán debidamente abordados al momento de la valoración y apreciación de las pruebas aportadas y al momento de efectuar las correspondientes conclusiones sobre el caso en concreto. Y ASÍ SE APRECIA.

Por otra parte, y en otro contexto, es de hacer notar que por ante esta segunda instancia, la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2011, solicitó una audiencia de conciliación, de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, la cual no se llevó a cabo; de allí que la misma no posea efecto jurídico alguno en la presente controversia. Y ASÍ SE ESTIMA.

Ahora bien, dilucidadas como fueron las anteriores consideraciones, este órgano jurisdiccional ad-quem desciende al análisis de los medios probatorios aportados:

Pruebas de la parte demandante

Junto al libelo de demanda, promovió:

• Copia simple de documento de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., en fecha 7 de mayo de 2008, bajo el No. 4, Tomo 57.

La precitada prueba constituye copia simple de documento privado, el cual no fue impugnado dentro del lapso legal respetivo por la contraparte, por ende, se valora en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copias simples de cédulas de identidad de los ciudadanos R.A.A.C. y E.C.P.S.; y de partidas de nacimiento No. 1985 de fecha 14 de noviembre de 2002 y Nº 1169 de fecha 21 de septiembre de 1999.

Los citados medios de prueba constituyen copia simple de documento público, los cuales no fueron impugnados dentro del lapso legal respetivo por la contraparte, por ende, se aprecian en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Copia simple de documento de compra-venta del inmueble objeto del litigio, el cual se encuentra visado por ante el Colegio de Abogados pero no refrendado por las partes, ni registrado.

El instrumento en cuestión sólo es estimado como un indicio de los trámites realizados por la actora a los fines de lograr la protocolización de la compra-venta definitiva, ello, en sintonía con el artículo 1.399 del Código Civil y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copias simples de constancia de fecha 15 de enero de 2009 suscrita por la abogada Z.G.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 103.964, adscrita al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME); y de constancia de liberación de la cláusula de retracto legal, de fecha 7 de abril de 2009, expedida por la Gerencia Estadal del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI)-Zulia, dirigida al ciudadano R.A.A.C., titular de la cédula de identidad Nº 5.052.077, urbanización San Felipe (casas de madera), sector 2, avenida 3, casa Nº 32, municipio San F.d.e.Z..

Por emanar las antedichas documentales de instituciones adscritas a la administración pública, se considera que las mismas constituyen documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, cuya fuerza probatoria no fue enervada con medio de prueba alguno, en consecuencia, se valoran en toda su eficacia probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Formato impreso del portal web del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), contentivo de consulta de crédito hipotecarios, de la cual se evidencia el nombre de ciudadana E.P., la cédula de identidad de ésta y una serie de trámites con sus respectivas fechas relacionadas con el crédito solicitado por dicha ciudadana.

Este Juzgador estima en todo su valor probatorio el medio de prueba in commento, de conformidad con el artículo 4 del Decreto-Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por cuanto un mensaje de datos, reproducido en formato impreso, tiene la misma eficacia probatoria atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de allí que, por tratarse de una impresión emanada de un medio como Internet, respecto de una información contenida en el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), al no haber sido impugnada por la contraparte, se reitera que se estima en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE APRECIA.

• Constancia de residencia de fecha 12 de febrero de 2007 de la ciudadana E.C.P.S., expedida por el ciudadano PRILEZ J.U.M., en su condición de Contralor del C.C. de la Urbanización San F.C.d.M., sectores I y II; de la cual se lee que dicha ciudadana, en su condición de ocupante del inmueble por opción de compra-venta, reside en el inmueble ubicado en la urbanización San Felipe, casas de maderas, sector 2, calle o vereda 3, casa Nº 32, no obstante, no se expresa la fecha desde la cual la aludida ciudadana habita en el mismo. Ahora bien, en el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba testimonial del ciudadano PRILEZ J.U.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.067.105 y domiciliado en la urbanización de San Felipe de la parroquia San Francisco del municipio San F.d.e.Z., quien expone que conoce a los ciudadanos E.C.P.S. y J.A.R.D. porque desde el año 2006 vive en la comunidad integrada de los sectores 1 y 2 de la urbanización San Felipe, casas de madera, de la parroquia San Francisco del municipio San F.d.e.Z., ya que de esa comunidad él es miembro del C.C. y debido a su cargo tiene la responsabilidad de otorgar a los ciudadanos constancias de residencia y controlar el cumplimiento de los miembros del c.c.; que particularmente conoce de vista, trato y comunicación y en la parte profesional a la indicada ciudadana por ser afiliada al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), debido al cargo en la oficina de gremio de esa Institución donde debe velar por los intereses de sus afiliados, a tales efectos, presenta copia de su credencial como miembro del C.C. y representante de la citada Institución; que no solo debe ayudar sino que atiende los requerimientos de los afiliados, respecto de los créditos que establece el estatuto de la Institución, colaborar con los afiliados en la obtención de los requisitos exige la institución pública; que, en el caso de la ciudadana E.P., ayudó en la búsqueda y abstención de todos los documentos exigidos por la Institución, en virtud que los promitente vendedores se abstuvieron de proporcionar los documentos; que en las fórmulas de procedimientos para los créditos se debe ser muy cuidadoso en el momento de hacer la solicitud de créditos puesto que es allí donde se verifica el status del agremiado y cuáles son sus requerimientos; que se procede a bajar el tipo de planilla de la solicitud pertinente para corroborar los datos del agremiado, como por ejemplo consignar en copia simple la solicitud de préstamos hipotecarios para vivienda, con todas las exigencias, y que a partir de este momento se reúnen todos los requisitos según el tipo de solicitud y se entrega para la conformación e ingreso al sistema del crédito del IPASME, requisitos que se envían por valija para la Gerencia de Créditos en la ciudad de Caracas; que es una máxima de procedimiento de la Institución que a partir que ingresa al sistema es cuando considera la Institución que se ha recibido todos los requisitos necesarios para procesar el crédito, por lo cual consigna el reglamento de crédito obtenido de la web; que el día 13 de abril de 2009 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., él y los ciudadanos E.C.P.S., J.A.R.D. y M.M., funcionaria del IPASME de la Coordinación de Créditos, se encontraban presentes, respecto de lo cual agrega que se presentó la ciudadana L.M. manifestando que el ciudadano R.A. y su esposa T.D.A. no se iban a presentar porque ellos ya no querían hacer la venta del inmueble y que ella tenía poder otorgado por ellos, el cual no enseñó. Consigna original de constancia de residencia, de fecha 28 de septiembre de 2006, emitida por él a la ciudadana E.C.P.S..

En primer lugar, la constancia de residencia, de fecha 28 de septiembre de 2006, no posee ningún valor jurídico, en razón de que la misma no se aportó al proceso en las oportunidades legales correspondientes, es decir, no se acompañó a la demanda ni se incorporó en el lapso probatorio, en consecuencia, mal puede aportarse por primera vez al momento de efectuar la declaración el ciudadano PRILEZ J.U.M.; y, en segundo lugar, la constancia de residencia, de fecha 12 de febrero de 2007, coincide con la referida declaración, en lo que respecta al hecho según el cual la actora vive en un inmueble situado en la urbanización San Felipe, casas de madera, de la parroquia San Francisco del municipio San F.d.e.Z.. En derivación, el medio de prueba sub examine se valora y aprecia en sintonía con los artículos 508 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

En el lapso probatorio, promovió:

• El mérito favorable de las actas procesales.

La invocación en cuestión no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios y normas que regulan la actividad probatoria de las partes en el proceso civil venezolano, este Sentenciador valorará y apreciará todos cuantos elementos de prueba rielen en autos en plena observancia del principio de exhaustividad. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Documentales emanadas de la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z. contentivas de presupuesto para gastos de registro y de recaudos solicitados para el momento de la firma del documento.

Las citadas pruebas sólo fungen como indicios de las gestiones y diligencias realizadas por la parte demandante a los efectos de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ello, en sintonía con el artículo 1.399 del Código Civil y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

• Originales de planilla Nº 0623 de ingreso de caja de fecha 7 de abril de 2009 expedida por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI); y de comunicación interna del singularizado Instituto emanada de la sección de vivienda y dirigida a la sección de caja de fecha 7 de abril de 2009.

Por emanar las antedichas documentales de instituciones adscritas a la administración pública, se considera que las mismas constituyen documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, cuya fuerza probatoria no fue enervada con medio de prueba alguno, en consecuencia, se valoran en toda su eficacia probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de planilla de depósito bancario del banco C.N.. 105258109 de fecha 7 de abril de 2009.

Los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, expediente N° 05-418, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.V., las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado, el banco, que valida la operación y recibe el dinero (como mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y, por otro, el depositante, quien puede ser un tercero o el mismo titular de la cuenta, no obstante, y dado que el depósito bancario en cuestión se produjo en copia simple, se desestima en razón de que no proporciona la suficiente certeza con relación a la veracidad del mismo. Y ASÍ SE APRECIA.

• Originales de constancia de liberación de la cláusula de retracto legal de fecha 7 de abril de 2009 expedida por la Gerencia Estadal del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI)-Zulia, dirigida al ciudadano R.A.A.C., titular de la cédula de identidad Nº 5.052.077, urbanización San Felipe (casas de madera), sector 2, avenida 3, casa Nº 32, municipio San F.d.e.Z.; y de constancia de fecha 15 de enero de 2009 suscrita por la abogada Z.G.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 103.964 (Coordinadora Legal de Créditos del IPASME).

Las singularizadas documentales ya fueron valoradas con antelación, razón por la que se reitera que le merecen fe a este Juzgador de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE ESTIMA.

• Original de documento de compra-venta del inmueble objeto del litigio, el cual se encuentra visado por ante el Colegio de Abogados pero no refrendado por las partes, ni registrado; y copias simples del indicado documento de compra-venta y de constancia de fecha 15 de enero de 2009 suscrita por la abogada Z.G.P..

Una vez más, los referidos medios de prueba ya fueron apreciados, motivo por el cual se da por reproducida la valoración realizada por este Jurisdicente en los anteriores parágrafos.

• Copias simples de cédulas de identidad de los ciudadanos ciudadano R.A.A.C., E.C.P.S., T.D.C.C.D.A. y J.A.R.D.; y de Registros de Información Fiscal (RIF) de los antedichos ciudadanos.

Las referidas cédulas de identidad constituyen copias simples de documento público, las cuales no fueron impugnadas por la contraparte dentro de la oportunidad legal correspondientes; y los mencionados registros de información fiscal (RIF) constituyen copias simples de documentos administrativos, los cuales no fueron enervados con medio de prueba alguno; por lo que se estiman en sintonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

• Originales de planillas de pago Nº 2914015829 del Impuesto por Transacciones Inmobiliarias y Nº 209140045355 del Impuesto de Inmuebles Urbanos de fechas 20 de marzo de 2009 expedidas por la Gerencia de Administración Tributaria de la alcaldía del municipio San F.d.e.Z.; y de solvencia No. 100493 de fecha 17 de marzo de 2009 expedida por la Hidrológica del Lago de Maracaibo (HIDROLAGO).

Las antedichas documentales constituyen originales de documentos administrativos, por emanar de entes adscritos la administración pública, los cuales gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, por tal, al no haber sido enervados con medio de prueba alguno, se aprecian en toda su eficacia probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Copia simple de comprobante de pago y cheque de gerencia de Banesco No. 46627913 de fecha 16 de marzo de 2009 a favor del ciudadano R.A..

Los citados instrumentos constituyen copia simple de documento privado, los cuales no fueron impugnados en la respectiva oportunidad legal por la contraparte, razón por la que estiman y aprecian en toda su eficacia probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia certificada de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 27 de agosto de 1999, bajo el Nº 34, protocolo 1°, tomo 8.

Al tratarse de un instrumento que constituye copia certificada de documento público, autorizado con todas las solemnidades legales por un funcionario público con competencia para ello, aunado a que el mismo no fue tachado de falso por la contraparte, le merece fe a este Sentenciador de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de certificación de gravamen emanada de la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z.d. fecha 19 de mayo de 2008.

La singularizada prueba constituyen copia simple de documento público, el cual no fue impugnado dentro de la oportunidad legal correspondiente por la contraparte, por ende, se aprecia en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copias simples de planilla bancaria No. 145468428 de fecha 15 de mayo de 2008 del Banco Occidental de Descuento y planilla bancaria No. 75057903 de fecha 15 de mayo de 2008 del Banco de Venezuela.

Los depósitos bancarios, como se expresó precedentemente, constituyen tarjas, no obstante, y siendo que los depósitos bancarios en cuestión se produjeron en copia simple, se desestiman en razón de que no proporcionan la suficiente certeza con relación a la veracidad de los mismos. Y ASÍ SE VALORA.

• Documento de bienhechurías de fecha 15 de agosto de 2006 suscrito por los ciudadanos E.C.M. y E.C.P.S.. Ahora bien, en el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba testimonial del ciudadano E.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.786.864, domiciliado en el sector Veinticuatro de Julio de la parroquia D.F.d. municipio San F.d.e.Z., quien expone que conoce a los ciudadanos E.C.P.S. y J.A.R.D. puesto que le trabajó como albañil en la casa donde está viviendo la citada ciudadana con su familia, ubicada en San Felipe, sector 2, avenida 3, casa 32, municipio San Francisco; que le hizo 150 metros de piso de granito, 99 metros de caico, impermeabilizó 150 metros del techo, hizo 4 baños completos, con cerámicas y todos los accesorios completos, 30 metros de cerámica cada baño, metió aguas blancas, aguas negras, gas, sistema de electricidad, las puertas, los closet, las siete ventanas de rejas, vidrios y aluminio, frisos y pintura; que la casa, cuando trabajó allí, sólo tenía las dos puertas del frente y las paredes; y que el ciudadano R.A. estaba contento porque estaba trabajando allí y le agradó el trabajo, manifestándole que realizara otro trabajo en la casa donde él vive en Los Estanques. Consigna documentos donde se expresa que recibió cien millones de bolívares por los trabajos realizados a la ciudadana E.P., quien se los pagó en dos partes (primero, setenta millones de bolívares y después treinta millones de bolívares).

El medio de prueba sub examine se desecha por impertinente, en efecto, la presente controversia versa sobre un juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, de allí que, siendo que en el caso en concreto se está alegando un presunto incumplimiento de las obligaciones derivadas del indicado contrato, lo acertado es la acreditación de pruebas vinculadas con la antedicha situación que tiendan a coadyuvar con el esclarecimiento de los hechos controvertidos, no obstante, el medio de prueba bajo estudio de ninguna manera está relacionado con los hechos controvertidos ya que lo que se pretende con la demanda sub iudice -según se desprende del escrito libelar- es la ejecución de la convención celebrada y los hechos que se desean demostrar con el citado medio probatorio atienden a otra circunstancia. Y ASÍ SE CONSIDERA.

• Testimoniales de los ciudadanos R.A.S., PRILES URDANETA, E.C.M., N.P.B., A.V.D.S. y A.M.M..

En lo que respecta a las testimóniales de los ciudadanos PRILEZ J.U.M. y E.C.M., éstas ya fueron objeto de valoración por lo que se dan por reproducidas las apreciaciones antes efectuadas; no obstante, las testimonial de los ciudadanos R.A.S., A.V.D.S. y A.M.M., no fueron evacuadas por lo que no aprovechan ni perjudican a las partes contendientes.

Ahora bien, en el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba testimonial del ciudadano N.P.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.669.234, domiciliado en la urbanización San Francisco del municipio San F.d.e.Z., quien expone que conoce a los ciudadanos E.C.P.S. y J.A.R.D.; que les ha hecho trabajos en la casa donde ellos viven; que conoce al ciudadano R.A.A.C. desde que comenzó a hacer los trabajos en la referida casa; que él siempre iba a la casa para verificar los trabajos realizados, quien manifestaba que la casa estaba muy bien y que los iba a contratar para hacer unos trabajos en la casa que tiene en Los Estanques; que la ciudadana E.C.P.S. era quien les pagaba; que el ciudadano R.A.A.C. siempre iba a la casa para finiquitar la venta; que cuando fueron a hacer el trabajo, la casa sólo tenía el techo, las paredes y dos puertas; que primero le hicieron 150 de pisos de granito, con sus instalaciones de tuberías de aguas negras y blancas y la tubería del gas con su cometida, que tiene unos diez metros con todo completa; que hicieron 90 metros de piso de caico; 4 baños de 30 metros de losa cada uno, con sus utensilios, con su lava manos, sala sanitaria y todo, el baño le hicieron aguas blancas y negras y electricidad; que hicieron 150 de impermeabilización al techo; siete puertas entamboradas y laqueadas; que instalaron los gabinetes de la cocina, los frisos y las pinturas de la casa y siete ventanas de vidrios con sus rejas; y que la ciudadana E.C.P.S. primero les dio setenta millones de bolívares en agosto de dos mil seis y después en septiembre les dio treinta millones de bolívares para un total de cien millones de bolívares.

El medio de prueba sub examine se desecha por impertinente, en efecto, la presente controversia versa sobre un juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, de allí que, siendo como es sabido que en el caso en concreto se está alegando un presunto incumplimiento de las obligaciones derivadas del indicado contrato, lo acertado es la acreditación de pruebas vinculadas con la antedicha situación que tiendan a coadyuvar con el esclarecimiento de los hechos controvertidos, no obstante, el medio de prueba bajo estudio de ninguna manera está relacionado con los hechos controvertidos ya que lo que se pretende con la demanda sub iudice -según se desprende del escrito libelar-es la ejecución de la convención celebrada y los hechos que se desean demostrar con el citado medio probatorio atienden a otra circunstancia. Y ASÍ SE DECLARA.

• Prueba de Informe al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), Dirección Nacional de Crédito. En fecha 8 de julio de 2010, el Tribunal a-quo libra oficio Nº 1124-10 y en fecha 28 de septiembre de 2010 se recibe oficio No. OCJ.310200-0133, de fecha 11 de agosto de 2010, expedida por el referido Instituto, en el cual se informa que en ningún momento han suspendido sus actividades crediticias en los meses de agosto, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, salvo en el disfrute del período de vacaciones colectivas, comprendidas desde el 20 de diciembre hasta el 6 de enero, ambas fechas inclusive; y que, en fecha 15 de octubre de 2008, mediante resolución de Junta Administradora No. 08-2249, se resuelve la suspensión de recepción de solicitudes de créditos hipotecarios y personales hasta el día 12 de enero de 2009.

• Prueba de informes a la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z.. En fecha 8 de julio de 2010, el Tribunal a-quo libra oficio Nº 1125-10 y en fecha 11 de agosto de 2010 se recibe oficio No. 016-2010, de fecha 16 de julio de 2010, en el cual se informa que en fecha 30 de marzo de 2009 fue asentado en el libro de presentación un documento en el cual el ciudadano R.A. y otra vende un inmueble a la ciudadana E.P. y otro, quienes constituyen hipoteca a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), fijándose fecha de firma para el día 13 de abril de 2010; y que dicho documento no fue firmado en la fecha correspondiente ni en fechas subsiguientes, por tanto, no fue protocolizado, razón por la cual se revisó en el Libro de Entrega de Documentos y en éste aparece asentada en fecha 30 de abril de 2010 la entrega del documento con la nota “SIN PROTOCOLIZAR”.

Las singularizadas pruebas de informes a los organismos antes mencionados se valoran y estiman en toda su eficacia probatoria en razón de haberse promovidos y evacuados de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas de la parte demandada

Junto al escrito de contestación, promovió:

• Copia simple de formato web del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), contentivo de consulta de créditos hipotecarios, de la cual se evidencia el nombre de ciudadana E.P., la cédula de identidad de ésta y una serie de trámites con sus respectivas fechas relacionadas con el crédito solicitado por dicha ciudadana.

El medio de prueba sub iudice fue aportado a las actas en original y fue debidamente apreciado por quien hoy decide, por ende, se da por reproducida la valoración efectuada en líneas pretéritas.

En el lapso de promoción de pruebas, promovió:

• El mérito favorable de las actas procesales.

La invocación en cuestión no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios y normas que regulan la actividad probatoria de las partes en el proceso civil venezolano, este Sentenciador valorará y apreciará todos cuantos elementos de prueba rielen en autos en plena observancia del principio de exhaustividad. Y ASÍ SE VALORA.

• Prueba presuntiva, de conformidad con el artículo 1.399 del Código Civil y 510 del Código de Procedimiento Civil, del contenido de la cláusula quinta y sexta del contrato de opción de compra-venta in commento.

En lo que respecta a la promoción sub litis debe expresarse que todas y cada una de las pruebas vertidas en actas, y específicamente las cláusulas contenidas en el contrato bajo estudio, serán examinadas por este Juzgador en observancia del principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Fijación de oportunidad para que acceda, con la presencia de las partes, a la página web del Instituto de Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio del Poder Popular para la Educación (IPASME) e imprima la página mencionada con el objeto de demostrar el inicio del cómputo del término.

La aludida prueba fue declarada inadmisible por el Tribunal a-quo; de allí que la misma no forme parte del plexo probatorio evacuado en actas, en consecuencia, no posee efecto jurídico alguno. Y ASÍ SE ESTIMA.

Conclusiones

Verifica este Juzgador Superior que la presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoado por la ciudadana E.C.P.S., contra los ciudadanos R.A.A.C. y T.D.C.C.D.A., a fin de que los accionados cumplan con la obligación de efectuarle la transmisión legal de la propiedad del inmueble objeto del contrato in commento. Así, señala que el contrato en cuestión se celebró en fecha 7 de mayo de 2008; que el mismo establecía un término de duración ciento cincuenta y un (151) días hábiles contados a partir de que se introdujera la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del crédito hipotecario (Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación); que a partir del día 7 de abril de 2009 comenzó a contarse el mencionado lapso de ciento cincuenta y un (151) días hábiles, fecha ésta en la que se suministró el último documento (liberación de la cláusula de retracto legal emanado del Instituto Nacional de la Vivienda); que todas las diligencias relacionadas a la obtención de los correspondientes documentos fueron gestionados por ella y por interpuestas personas a su nombre incluidos los que debían ser proporcionados por el promitente vendedor; que luego de reunidos todos los documentos fueron presentados por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio San F.d.E.Z., la cual asignó el día 13 de abril de 2009 para la protocolización de la compra-venta, y estando presentes su persona, J.A.R.D. y M.M. el acto de protocolización no se llevó a efecto por la ausencia del promitente vendedor y su cónyuge.

Por su parte, los demandados negaron, rechazaron y contradijeron la demanda instaurada. En efecto, alegaron que, para la gestión, aprobación y efectiva liquidación del crédito destinado a la adquisición del inmueble, las partes convinieron un término extintivo de ciento cincuenta y un (151) días contados a partir del momento en que la opcionante compradora introdujera en la institución de crédito la solicitud; que dicho término es extintivo, es decir, de no realizarse la negociación por responsabilidad atribuible a una cualquiera de las partes del contrato, su efecto es la extinción del mismo, por lo que agotados los ciento cincuenta y un (151) días consecutivos, se produce la extinción y desaparición del contrato, así como todas las prestaciones a él inherentes, quedando solo vigente el régimen de responsabilidad patrimonial convenido en la cláusula penal; que el inicio del cómputo del término coincide con el momento en que la actora introdujo sus documentos al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), es decir, en fecha 4 de julio de 2008; que de un simple cómputo de los días transcurridos, entre la introducción de la solicitud crediticia y el día 13 de abril de 2009, habían transcurrido doscientos ochenta y tres (283) días continuos calendarios, con lo cual el término para el cumplimiento era el día 22 de diciembre de 2008; y que no puede alegarse la supuesta resistencia de sus representados a otorgar el contrato definitivo, por la falta de entrega de los documentos necesarios para la inserción protocolar, puesto que en la página web del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) se constata que para el día 13 de febrero de 2009 el estado del crédito era de aprobación, es decir, dos (2) meses después de haberse extinguido el término y desaparecido el contrato.

Visto lo ut supra, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos, a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia, y, en tal sentido, se debe traer a colación la opinión del tratadista Dr. E.M.L., contenida en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, que establece:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(...Omissis...)

A este tenor, el Código Civil dispone lo siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Al respecto, y siendo que la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se reclama es la de un contrato de opción de compra-venta, también conocido como promesa bilateral de compra-venta, es preciso destacar, sin detenernos en prolijas concepciones doctrinarias, que el mismo es aquel mediante el cual ambas partes contratantes, promitente vendedor y promitente comprador, se obligan a celebrar una futura compra-venta, obligándose, el primero de ellos, a vender determinado bien al segundo y éste se obliga a adquirirlo.

En este orden, resulta impretermitible citar lo dispuesto por las partes interactuantes en el instrumento fundante de la acción, el cual es el documento contentivo del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., de fecha 7 de mayo de 2008, bajo el No. 4, Tomo 57, que reza así:

“Entre nosotros, R.A.A.C. (…) PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra la Ciudadana E.C.P.S. (…) PROMITENTE COMPRADORA hemos convenido en celebrar (…) el presente Contrato de Opción de Compra-Venta, que se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR da en OPCION DE COMPRA VENTA, mediante éste documento, a LA PROMITENTE COMPRADORA, de un (1) inmueble de su propiedad, constituido por una casa distinguida con el número 32, ubicada en la Urbanización “SAN FELIPE”, (casas de madera), sector 02, Avenida 03, construida en un área de terreno propiedad del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), situada en jurisdicción de la Parroquia San Francisco, Municipio San F.d.E.Z.. El terreno sobre el cual esta edificado el inmueble (casa) tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (220,20 mts2), y se encuentra comprendidos, casa y terreno, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con casa número 11, su fondo, y mide DOCE METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (12,0 mts); SUR: Con la Avenida número 03, su frente, y mide DOCE METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (12,40 mts); ESTE: Con la casa número 30, y mide DIECIOCHO METROS (18 mts); y OESTE: Con la calle número 02, y mide DIECIOCHO METROS (18 mts); según consta de documento autenticado por la Notaria Pública de San F.d.E.Z., el día 7 de mayo de 2008, inserto bajo el No. 4, Tomo 57. SEGUNDA: Para la presente negociación EL PROMITENTE VENDEDOR ha sido autorizado por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), quien renunció al derecho preferencial de adquirir el inmueble, como se evidencia de comunicación de fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos noventa y nueve (1.999), donde se libera de la Cláusula de Retracto Legal, que pesa sobre el inmueble, dando así la plena facultad a EL PROMITENTE VENDEDOR de efectuar cualesquiera tipo de negociación con terceras personas (…). QUINTA: El término de duración de la presente Opción de Compra Venta es de CIENTO CINCUENTA Y UN (151) días hábiles, contados a partir de que se introduzca la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del Crédito Hipotecario. SEXTA: Vencido el plazo fijado al que se refiere la cláusula anterior de este documento, y no se llegara a celebrar la negociación de compra-venta por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, entonces EL PROMITENTE VENDEDOR podrá de pleno derecho retener para si, la suma de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.800°°) de la cantidad recibida en calidad de arras, por concepto de penalidad por los daños y perjuicios causados (…). Para el caso de que por causas imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR no se realizara la Compra-Venta del inmueble, entonces éste deberá entregar a LA PROMITENTE COMPRADORA, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000°°), entregada en Opcón de Compra-Venta, más la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.800°°) todo como penalidad por su incumplimiento y por los daños y perjuicios ocasionados (…). Todo como Cláusula Penal para ambas partes (…). OCTAVA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar toda la documentación requerida para la protocolización de venta definitiva, así como todas las solvencias requeridas y lo necesario para que se lleve a efecto la venta definitiva, y a entregar el inmueble libre de hipotecas (…)”.

Ahora bien, en la oportunidad de descender al mérito de la controversia sub facti especie, este Tribunal establece prima facia que la relación contractual existente entre los ciudadanos R.A.A.C. (promitente vendedor) y la ciudadana E.C.P.S. (promitente compradora), la cual es el fundamento de la relación jurídica procesal que hoy nos ocupa, se encuentra probada en actas con el documento autenticado por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., de fecha 7 de mayo de 2008, bajo el No. 4, Tomo 57. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Una vez ello, y dada la controversia surgida en actas con relación a la duración del contrato de opción de compra-venta y al momento a partir del cual se comienza a computar el mismo, y que en definitiva debe dilucidarse de manera preliminar, éste órgano jurisdiccional se permite traer a colación la cláusula quinta de contrato sub examine, la cual expresa: “El término de duración de la presente Opción de Compra Venta es de CIENTO CINCUENTA Y UN (151) días hábiles, contados a partir de que se introduzca la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del Crédito Hipotecario”. De lo precedente debe resaltarse que la duración de la opción de compra-venta es de ciento cincuenta y un (151) días; que dicha duración se computa por días hábiles -en los que se excluyen los sábados, domingos, Jueves y Viernes santos y los declarados días de fiesta- y no continuos; y que la misma comenzaba a discurrir desde que la promitente compradora, ciudadana E.C.P.S., introdujo la documentación necesaria y requerida en la institución generadora del crédito hipotecario (Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación). Y ASÍ SE CONSIDERA.

De allí que, de la revisión exhaustiva efectuada sobre las actas procesales, constata, este Jurisdicente, amparado en su soberanía, autonomía e independencia para valorar y apreciar los casos sometidos a su consideración, que la ocasión u oportunidad en la que la demandante introdujo la correspondiente documentación, en la institución generadora del crédito hipotecario para la adquisición del inmueble sub examine, fue el día 4 de julio de 2008, y no otra fecha, lo que se colige de la impresión de la página web del Instituto de Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio del Poder Popular para la Educación (IPASME), que fue debidamente apreciada en líneas pretéritas; en consecuencia, los ciento cincuenta y un (151) días hábiles, establecidos en la cláusula quinta del contrato como término de duración de la opción de compra-venta, se comenzaron a computar desde el día 4 de julio de 2008, culminando el día 5 de febrero de 2009, por lo tanto, las diligencias y trámites realizados por la actora para la gestión, aprobación, liquidación del crédito destinado a la adquisición del inmueble y protocolización de la compra-venta definitiva, se verificaron fuera del precitado término de duración. Así, de un simple cómputo de días hábiles discurridos desde el día 4 de julio de 2008 (fecha de la introducción de la correspondiente documentación en el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación) hasta el día 13 de febrero de 2009 (fecha para la aprobación del crédito de acuerdo con la página web del aludido Instituto), y más aún hasta el día 13 de abril de 2009 (fecha de protocolización del documento según el dicho de la demandante), transcurrieron más de los ciento cincuenta y un (151) días hábiles. Y ASÍ SE APRECIA.

Por ende, se aprecia que la parte accionada no incurrió en incumplimiento alguno, por el contrario, verificado como fue que para el día de la protocolización del documento definitivo de compra-venta (13 de abril de 2009) ya había fenecido el tantas veces mencionado término extintivo de ciento cincuenta y un (151) días hábiles, la parte demandada ya no se encontraba obligada a ejecutar el contrato de opción de compra-venta sub litis, por el contrario, se encontraba liberada por la expiración del término extintivo acordado en el documento autenticado por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., de fecha 7 de mayo de 2008, bajo el No. 4, Tomo 57. Todo lo cual deriva en la improcedencia de las pretensiones vertidas en el escrito libelar por la parte demandante. Y ASÍ SE DECLARA.

Sin perjuicio de lo anterior, y en lo que respecta a la solicitud de pago de la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta objeto de la litis, formulada por la parte demandada en su escrito de contestación, este Tribunal de Alzada, en sintonía con el criterio esbozado por el Tribunal de la causa, estima que la referida parte demandada no interpuso en dicho escrito de contestación reconvención contra la accionante, a los efectos de obtener el pago peticionado por concepto de cláusula penal, por ende, se desestima el requerimiento bajo estudio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de hecho y de derecho, doctrinarios y jurisprudenciales, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, todo lo cual deriva irremediablemente en la declaratoria sin lugar de la demanda in commento, resulta forzoso para este Sentenciador CONFIRMAR con una motivación distinta la decisión de fecha 13 de mayo de 2011 proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, asimismo, resulta determinante declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-recurrente; y así se declarará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA seguido por la ciudadana E.C.P.S., contra los ciudadanos R.A.Á.C. y T.D.C.C.D.Á., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana E.C.P.S., asistida de la abogada P.D.C.M., contra sentencia definitiva de fecha 13 de mayo de 2011 proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 13 de mayo de 2011 dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana E.C.P.S., contra los ciudadanos R.A.Á.C. y T.D.C.C.D.Á., ello, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente, por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia 153° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

DR. LIBES G.G.

LA SECRETARIA

ABOG. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. A.G.P.

LGG/ag/ff