Decisión nº 08.012-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

VISTOS

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: ciudadano E.C.T.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.329.090.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.M.S.R., Milky M.R., J.J.M., D.S.B., B.N.B., Pedro J. Alvizúa Chavero y R.T.V., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.924, 29.801, 3.435, 3.582, 4.440, 6.373 y 36.435.

   PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA, de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de julio de 1997, bajo el N° 49, Tomo 43-A; los ciudadanos J.N.T., B.B. de NASCIMENTO, M.A.G.R. y A.M.R.d.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.458.564, 3.484.207, 12.910.083 y E-81.181.353, respectivamente.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: de la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA: abogado R.G.D., venezolano, mayor de dad, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.541; y de los demás ciudadanos anteriormente mencionados, los abogados M.A.G.V., G.B.P., M.E.T., M.I.I., P.U.B. y J.C.A.E., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.900, 31.434, 42.020, 57.992 y 54.719, respectivamente.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Llegan las presentes actuaciones a este Tribunal, procedentes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en fecha 08 de Marzo de 2006, (f.143 al 175, p.4) dictó sentencia en la que declaró con lugar el recurso de casación formalizado por la representación judicial de la parte demandante, ciudadana E.C.T.V., contra la decisión dictada en fecha 12.03.2004 (f.41 al 58, p.4) por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que anuló la sentencia recurrida y ordenó al Juez Superior competente dictar nueva decisión corrigiendo el vicio censurado, quedando de esa forma casada la sentencia impugnada.

   Por auto de fecha 21.04.2006, (f.184 al 186, p.4) se dio por recibido el expediente, se le dio entrada y cuenta al juez.

   El 28.04.2006 (f. 184, 4ª p) se avoca quien suscribe el presente fallo y se acuerda la notificación de las partes.

   Notificadas las partes se entró en lapso de sentenciar, y estando dentro de dicha oportunidad, se hace en base a las siguientes consideraciones.

3. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

   Se trata de un proceso seguido por la ciudadana E.C.T.V., contra la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA y los ciudadanos J.N.T., B.B. de NASCIMENTO, M.A.G.R. y A.M.R.d.G. por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por Nulidad Absoluta de Asientos Regístrales, en fecha 25.05.1993, (f.1 al 6, p.1).

   Por auto de fecha 15.06.1993 (f. 102, p.1), el Tribunal de la causa admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de las partes codemandadas para que comparezcan a contestar la demanda en el lapso de veinte (20) días de despacho.

   Cumplida la citación ordenada, por diligencia de fecha 15.12.1993 (f. 148, p.1), la representación de la parte codemandada sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA consignó escrito de contestación a la demanda en fecha 22.02.1994 (f.160, p.1).

   En fecha 07.03.1994 (f. 176, p.1), la representación judicial de los ciudadanos codemandados, consignó escrito de contestación a la demanda.

   En fecha 21.04.1994 (f.190 y 191, p.1), la parte codemandada sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA consignó escrito de pruebas. En fecha 26.04.1994 (f.418 y 420, p.1), la parte demandante consignó escrito de pruebas. En fecha 27.04.1994 (f.460 y 461, p.1), la parte codemandada, ciudadanos J.N.T., B.B. de NASCIMENTO, M.A.G.R. y A.M.R.d.G. consignó escrito de pruebas.

   En fecha 01.06.1994 (f.490 al 492, p.1), la parte codemandada sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA consignó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora. Por auto de fecha 07.06.1994 (f.493, p.1), el tribunal de la causa declaró sin lugar la oposición a las promoción de pruebas realizado por la representación de la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA.

   En fecha 14.06.1994 (f.494, p.1), la representación judicial de la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA, apeló del auto emanado del tribunal de la causa en fecha 07.06.1994.

   En fecha 19.12.1995 (f.97 al 102, p.2), la representación judicial de la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA, consignó escrito de informes en el presente juicio. En fecha 19.12.1995 (f.103 al 111, p.2), la parte demandante consignó escrito de informes en el presente juicio. En fecha 19.12.1995 (f.112 al 118, p.2), la parte codemandada, ciudadanos J.N.T., B.B. de NASCIMENTO, M.A.G.R. y A.M.R.d.G. consignó escrito de informes en el presente juicio.

   En fecha 18.01.1996 (f.119 y 120, p.2), la parte demandante consignó escrito de observación a los informes de los codemandados en el presente juicio.

   En fecha 18.12.1997 (f.238 al 249, p.2), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando sin lugar la demanda.

   En fecha 16.02.1998 (f.259, p.2), la representación judicial de la parte demandante apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 18.12.1997 por el Tribunal de la causa. Por auto de fecha 26.02.1998 (f.261, p.2), el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y remitió los autos al Juzgado Superior distribuidor.

   Por efectos de la distribución legal correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Décimo, quien por auto de fecha 02.06.1998 (f.263, p.2), dio por recibido el expediente, le dio entrada y tramite de definitiva.

   En fecha 14.07.1998 (f.7 al 49, p.2), la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de informes ante la Alzada. En fecha 14.07.1998 (f.50 y 51, p.2), la representación judicial de los ciudadanos codemandados consignó escrito de informes ante la Alzada.

   En fecha 29.10.1998 (f.57 al 73, p.2), el Tribunal de Alzada dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando con lugar la reposición de la causa; nula la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 18.12.1997 y, en consecuencia, repone la causa al estado de que se notifiquen a las partes del avocamiento de la Juez Temporal al conocimiento de la causa.

   Regresado el expediente, por auto de fecha 15.03.1999 (f.87, p.3), el Tribunal de la causa dio por recibido el expediente y en consecuencia se avoca a su conocimiento y acuerda la notificación a las partes.

   En fecha 02.08.1999 (f.102 al 127, p.3), el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando sin lugar la demanda.

   En fecha 18.01.2000 (f.45 al 49, p.3), la representación judicial de la parte demandante apeló de la sentencia definitiva de fecha 02.08.1999.

   Por auto de fecha 15.05.2002 (f.234, p.3), el Tribunal de la causa decretó que la sentencia de fecha 02.08.1999, ha quedado definitivamente firme.

   Mediante diligencia de fecha 14.08.2002 (f.239, p.3), la representación judicial de la parte demandante apeló del auto de fecha 15.05.2002.

   En fecha 20.09.2002 (f.248 al 264, p.3), la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso de hecho contra la sentencia de fecha 02.08.1999.

   Por efectos de la distribución legal correspondió el conocimiento del recurso de hecho al Juzgado Superior Segundo, quien por auto de fecha 25.09.2002 (f.316, p.3), dio por recibido el expediente, le dio entrada y fijó el tramite consagrado en el artículo 307 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 08.11.2002 (f.367 al 372, p.3), el Juzgado Superior Segundo dictó sentencia interlocutoria en la presente causa, declarando con lugar el presente recurso de hecho, ordenó al Juzgado A Quo, oiga en ambos efectos el recurso de apelación ejercido en fecha 12.08.1999, contra la sentencia dictada en fecha 02.08.1999.

   Por auto de fecha 30.06.2002 (f.378, p.3), el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y remitió los autos al Juzgado Superior distribuidor.

   Por efectos de la distribución legal correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Décimo, quien por auto de fecha 16.07.2003 (f.381, p.3), dio por recibido el expediente, le dio entrada y fijó el tramite de definitiva.

   En fecha 28.11.2003 (f.3 al 5, p.4), la representación judicial de la parte codemandada sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA y la parte demandante (f.6 al 16, p.4), consignaron sendos escritos de informes.

   En fecha 10.12.2003 (f.21 al 23, p.4), la representación judicial de la parte codemandada sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA consignó escrito de observación a los informes de la parte demandante.

   En fecha 10.12.2003 (f.24 al 29, p.4), la representación judicial de la parte codemandada ciudadanos J.N.T., B.B. de NASCIMENTO, M.A.G.R. y A.M.R.d.G., y la representación judicial de la parte demandante (f.30 al 36, p.4), consignaron escritos de observación a los informes.

   En fecha 12.03.2004 (f.41 al 58, p.4), el Juzgado Superior Décimo dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando con lugar la falta de cualidad activa de la parte demandante. En consecuencia inadmisible la demanda, sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 12.08.1999 por la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 02.08.1999 y confirmó la sentencia apelada.

   Por diligencia de fecha 30.03.2004 (f.65, p.4), la parte actora anunció recurso de casación contra la decisión de fecha 12.03.2004 y por auto de fecha 20.04.2004 (f.69, p.4), se admitió el recurso de casación anunciado y se ordenó la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

   En fecha 26.04.2004 (f.72, p.4), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, recibió el expediente, le dio entrada y en fecha 12.05.2004 (f.73, p4) se dio cuenta en Sala.

   Concluida la sustanciación en fecha 12.08.2004 (f.141, p.4), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia en fecha 08.03.2006 (f.143 al 175, p.4), declarando con lugar el recurso de casación propuesto contra la sentencia de fecha 12.03.2004 y en consecuencia decretó la nulidad del fallo recurrido y ordenó al Tribunal que resulte competente dictar nueva decisión corrigiendo el vicio detectado.

   Remitido los autos al Juzgado Superior Décimo, por inhibición del juez, se envían al Juzgado Superior distribuidor.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   1. - De la apelación.-

      Corresponde a este Juzgador de Alzada conocer la causa que por Acción Mero Declarativa sigue la ciudadana E.C.T.V. contra la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA y los ciudadanos J.N.T., B.B. de NASCIMENTO, M.A.G.R. y A.M.R.d.G., quien reclama la nulidad de los asientos registrales contentivos de aclaratorias del documento de condominio del Edificio Residencias Altamira.

      La primera aclaratoria tuvo lugar, de acuerdo con el documento acompañado al libelo marcado “H”, formante de los folios 86 al 89 de la pieza N° 1 de este expediente, el 29 de abril de 1991. A través de ella la empresa BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA, propietaria del edificio y del lote de terreno sobre el cual está construido, manifestó que en el proceso de elaboración del documento de condominio se constató, posterior a su protocolización, algunos errores mecanográficos. En el capítulo Segundo, sección segunda, reza dicha aclaratoria, referente a las áreas de los apartamentos distinguidos con los números 11, 12, 21, 31, 32, 41 y 42 se indicó que tenían un área aproximada de terraza techada de “Diecisiete Metros Cuadrados con Setenta Decímetros Cuadrados (15,02 M2)”, por lo que las cifras entre paréntesis no correspondían con la cantidad escrita en letras, “que es y sigue siendo el área aproximada de terraza techada”, lo que motivaba que se aclaraba que el área aproximada de terraza techada es de 17,70 M2. Que igualmente se erró al señalarse como área aproximada de terraza descubierta del apartamento Pent-House, ya que según los planos agregados al cuaderno de comprobantes el mismo 20 de marzo de 1991, dicha área no es la indicada en el documento, siendo la correcta 283,95 M2. Pro último, especifica la aclaratoria en cuestión que en el documento de condominio original fueron fijados los valores y alícuotas del edificio, pero que los mismos no son los que en realidad corresponden, procediendo a fijar estos valores y alícuotas nuevamente, y de la siguiente manera:

      … (Omissis)

      Apartamento PB-1 11.100.000,00 alícuota 8,327%

      Apartamento PB-1 11.100.000,00 alícuota 8,327%

      Apartamento PB-1 10.700.000,00 alícuota 8,027%

      Apartamento PB-1 10.700.000,00 alícuota 8,027%

      Apartamento PB-1 11.000,000,00 alícuota 8,252%

      Apartamento PB-1 11.000.000,00 alícuota 8,252%

      Apartamento PB-1 11.300.000,00 alícuota 8,477%

      Apartamento PB-1 11.300.000,00 alícuota 8,477%

      Apartamento PB-1 11.600.000,00 alícuota 8,703%

      Apartamento PB-1 11.600.000,00 alícuota 8,703%

      Pent House 21.900.000,00 alícuota 16,428%

      .

      La segunda aclaratoria, de acuerdo con la escritura que la contiene, cursante a los folios 90 al 93 de la pieza N° 1, protocolizada el 14 de mayo de 1991, tuvo por objeto corregir un error concerniente al área aproximada de los apartamentos Planta Baja Uno (PB-1) y Planta Baja Dos (PB-2), en el sentido de que dicha área era de 241,76 M2, e igualmente para dejar establecido que los puestos de estacionamiento correspondientes a las distintas unidades habitacionales eran treinta y cuatro, quedando un puesto de estacionamiento sobrante, declarando como puesto de visitante.

      La tercera aclaratoria, autenticada el 31 de julio de 1991 y protocolizada el 30 de octubre del mismo año, cursante a los folios 94 al 97 de la pieza N° 1, se hizo en estos términos:

      “…Por documento protocolizado ante la precitada Oficina de Registro, en fecha catorce (14) de mayo de mil novecientos noventa y uno (1991), bajo el N° 43, Tomo 12 del Protocolo Primero, se corrigió por aclaratoria las áreas aproximadas de los apartamentos Planta Baja Uno (PB-1) y Planta Baja Dos (PB-2) “quedando el área de terraza igual a como se indica en el documento de condominio…” (cita textual. Dicha área tal como quedó asentado en el documento de condominio es de aproximadamente cincuenta y seis metros cuadrados (56M2).Ahora bien, al alinderar los apartamentos del edificio, todos en su lindero norte se encuentran alinderados “con vista a las terrazas tratadas del edificio y vista al cerro El Ávila…” (cita textual). A las citadas “terrazas tratadas”, solo se les podrá acceder a través de los apartamentos Planta Baja Uno (PB-1) y Planta Baja Dos (PB-2). La vigente Ley de Propiedad H.s. en su Artículo Quinto, cuales son las cosas comunes a todos los apartamentos… c).- las azoteas, patios o jardines cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;… (cita textual de la ley). En el Capítulo Tercero, Sección Primera, referente a las cosas comunes y bajo el N°. once (11), se transcribió lo anteriormente expuesto, pero no se señaló el hecho de que las anteriormente citadas terrazas solo tienen acceso a través de los apartamentos de Planta Baja, razón por la cual hacemos la correspondiente aclaratoria. En consecuencia, en nombre de nuestra representada, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio, declaramos de uso exclusivo de los apartamentos Planta Baja Uno (PB-1) y Planta Baja Dos (PB-2) las terrazas ubicadas en su área norte que sólo tienen acceso a través de dichos apartamentos. Los propietarios de los citados apartamentos de Planta Baja Uno (PB-1) y Planta Baja Dos (PB-2) podrán usar dichas terrazas y disponer de las mismas sin más limitaciones que las derivadas de la ley, de este documento y del Reglamento de Condominio y será por cuenta de dicho propietario su mantenimiento y cuidado”.

      La cuarta y última aclaratoria, cursante a los folios 97 al 101 de la pieza N° 1, tuvo por finalidad suplantar el Reglamento de Condominio agregado al cuaderno de comprobantes el 20 de marzo de 1991 por el Reglamento acompañado a esta solicitud de aclaratoria. El primer Reglamento, cursante en copia certificada a los folios 63 al 68, estableció los derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios, a la par que creó la Junta de condominio, con las atribuciones que en él se señalan. En cuanto al nuevo Reglamento, cursante igualmente en copia certificada a los folios 69 al 75, y que la demandante ataca parcialmente “en lo referente a las asignaciones como áreas (sic) de uso exclusivo sobre áreas (sic) comunes de uso común, reza en lo pertinente:

      Artículo Octavo: Los propietarios que deseen colocar toldos en sus terrazas, deberán pedir autorización por escrito en la forma prevista en el artículo cuarto de la cláusula quinta. Dichos toldos serán unicolor y de acuerdo al criterio de la Junta de Condominio. Los dos (2) apartamentos de Planta Baja por razones de seguridad quedan autorizados por este Reglamento para: 1).- Poner una reja de seguridad en la jardinera que da a las ventanas del comedor y la cocina igual a la reja de está (sic) arriba de la puerta de Estacionamiento del Edificio. 2).- Cerrar la terraza que da al área común del edificio con vidrio de seguridad

      .

      Así mismo el reclamo de nulidad parcial de los documentos por el cual (i) los ciudadanos M.A.G.R. y A.M.R.d.G. adquieren el apartamento N° PB-2 en fecha 9 de diciembre de 1991, (sic) el cual quedó protocolizado bajo el N° 39, Tomo 18 del Protocolo Primero. Y (ii) los ciudadanos J.N.T. y B.B.d.N., adquieren el apartamento PB-1, en fecha 27.03.1993, protocolizado bajo el Nº 39, Tomo, Protocolo 1º. Ambos inscritos en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda.

   2. - Puntos Previos.-

      1.1.- De la inadmisibilidad de la apelación.

      En sus informes ante esta Alzada la parte codemandada, compañía BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA, ha sostenido la inadmisibilidad de la apelación, por cuanto, en su decir, la sentencia de la primera instancia se encuentra firme en vista de que la parte actora no ejerció el recurso de apelación en tiempo oportuno, esto es dentro del lapso de ley. Lo ejerció de manera anticipada.

      Al respecto la Sala Civil en su sentencia Nº 144 del 08.03.2006, dictada en el presente juicio negó el alegato de inadmisibilidad de la apelación y consecuentemente del recurso de casación, estableciendo que:

      Para la mejor comprensión del problema sometido a la consideración de la Sala, se hará la siguiente relación de los eventos procesales:

      En fecha 2 de agosto de 1999, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda intentada por la ciudadana E.C.T.V. contra la sociedad mercantil Brepal Sociedad Anónima y Otros.

      En fecha 12 de agosto de 1999 comparece J.J.M. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y expone: “...Me doy por notificado de la anterior sentencia definitiva de dos (2) de agosto, y apelo de la misma...”.

      En fecha 6 de diciembre de 1999, quedan notificados los codemandados mediante diligencia de sus apoderados, siendo ésta la última notificación. (Folios 129 al 132, tercera pieza del expediente).

      En fecha 14 de diciembre de 1999, el abogado M.E.T., actuando en su carácter de apoderado de los codemandados supra citados, comparece por ante el Tribunal de la causa y consigna un escrito donde expone que deja constancia expresa que la parte actora no ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada el día 2 de agosto de 1999, durante el lapso de 5 días que prevé el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil y alega que el último día para interponer dicho recurso era el 14 de diciembre de 1999.

      En fecha 10 de enero de 2000, comparece por ante el Tribunal de la causa el abogado M.E.T., apoderado de los codemandados anteriormente citados y pide al Tribunal que declare la firmeza de la sentencia dictada por ese Juzgado el día 2 de agosto de 1999, que desechó la acción interpuesta.

      En fecha 15 de mayo de 2002, el Tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara que visto que las notificaciones tácitas, realizadas por las diligencias de los apoderados de los codemandados son válidas, la sentencia de fecha 2 de agosto de 1999 emanada por ese mismo Juzgado, queda definitivamente firme.

      La Sala de lo precedentemente transcrito puede constatar, que la parte actora representada por el abogado J.J.M. se dio por notificada y simultáneamente apeló de la sentencia definitiva el 12 de agosto de 1999, y los codemandados tanto la sociedad mercantil Brepal Sociedad Anónima, como los ciudadanos M.Á.G.R., A.M.R.d.G., J.N.T. y B.B.d.N. ambos por diligencia de sus apoderados quedaron notificados tácitamente el día 6 de diciembre de 1999, por consiguiente al estar ambas partes enteradas de la decisión del a-quo, es al día siguiente de la última de estas actuaciones cuando comenzó el término para intentar el recurso de apelación, lapso que venció el 14 de diciembre de 1999, todo esto según el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil

      .

      Y concluye la Sala en la mencionada decisión que:

      Ahora bien, de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente transcrita, se evidencia que la Sala asume el nuevo criterio de considerar válida la apelación ejercida el mismo día en que la sentencia es publicada o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar, aun cuando no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, así como la apelación ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el supuesto de que el fallo haya sido dictado antes de que se agote dicho plazo, pues en estas circunstancias el acto mediante el cual se recurre habrá alcanzado el fin al cual estaba destinado, es decir, ese medio de impugnación habrá logrado cabalmente su cometido al quedar de manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisión que le es adversa, por lo cual, para este caso, la apelación ejercida el mismo día de la notificación tiene indudablemente el efecto que establece la nueva doctrina.

      En consecuencia, y en aplicación del precedente jurisprudencial supra comentado, al caso bajo análisis, se declara tempestiva la apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia del a quo, y en virtud de ello es admisible el recurso de casación e improcedente la solicitud del impugnante, y así se decide”.

      No hay ninguna duda que de manera clara y precisa la Sala Civil, en sentencia dictada en el presente asunto, se pronunció por la tempestividad de la apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia del 02.08.1999 proferida por el juzgado de la causa. Y en acatamiento a la doctrina de la Sala, este Juzgado Superior tiene por tempestivamente interpuesta la apelación de la parte actora del 12.08.1999 y consecuentemente admisible la misma y se desestima el alegato de inadmisibilidad de apelación sostenido por la parte codemandada, compañía BREPAL S.A. ASI SE DECLARA.

      1.2.- De la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio.

      Sostiene la parte codemandada sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA que la ciudadana E.C.T.V., –parte actora- no tiene cualidad para sostener el presente juicio, en virtud de que (i) se atribuye un doble carácter, el de propietaria de un apartamento del edificio “Residencias Altamira” y el de Presidenta de la Junta de Condominio del mencionado edificio, para solicitar la nulidad absoluta del Reglamento de Condominio y las Aclaratorias, lo cual es incorrecto, por cuanto si bien la ciudadana E.C.T., es propietaria del apartamento Nro. 22, del edificio “Residencias Altamira”, su simple condición de tal no le atribuye la cualidad suficiente para solicitar la nulidad absoluta de las aclaratorias ni del Reglamento de Condominio, debido a que dicha solicitud no se refiere a un aspecto del único y exclusivo interés de un solo propietario, sino a un problema estrechamente ligado a los intereses de la comunidad de propietarios del referido inmueble, por lo que quienes, en todo caso tendrían cualidad para solicitar las referidas nulidades, en el supuesto negado de que ello fuera procedente, serían todos los co-propietarios o, un porcentaje de ellos que represente al menos el 75% del valor atribuido al inmueble. En consecuencia, mal podría el propietario de un solo apartamento, pretender ejercer una acción cuya legitimación activa corresponde no solo a él, sino a todos los demás miembros de la comunidad, por tratarse de un asunto cuyo interés afecta los derechos de todos los propietarios. Por otro lado, aunque es cierto que la ciudadana E.C.T. es la actual Presidenta de la Junta de Condominio del edificio “Residencias Altamira” no por éste solo hecho tiene la cualidad de representante de la comunidad de propietarios del edificio “Residencias Altamira” para actuar por ella en juicio y mucho menos para solicitar la declaratoria de nulidad de partes integrantes del documento de condominio como son las aclaratorias, y del Reglamento de Condominio del edificio. El solo hecho de ser miembro de la Junta de Condominio, no la convierte en representante de la comunidad de propietarios, sino que para poder actuar en juicio, es necesario que la representación le fuera conferida por la Asamblea de propietarios, y para solicitar la nulidad de las aclaratorias y el Reglamento, requiere el voto favorable del 75% del valor atribuido al inmueble, por lo menos, como se expresó en el punto anterior. (ii) Tampoco puede, la demandante, solicitar la nulidad relativa de los documentos de adquisición de los apartamentos Planta Baja uno (1) y Planta Baja dos (2) del referido edificio, por cuanto la acción mediante la cual se solicita la anulabilidad o nulidad relativa de un contrato de compraventa, únicamente puede ser intentada por alguna de las partes del mismo, no pudiendo ésta cualidad extenderse a tercero. Por otro lado, la nulidad relativa solo procede, cuando su fundamento es: la prohibición legal para concluir ciertos contratos, la incapacidad de alguna de las partes o los vicios en el consentimiento; lo cual, ciertamente no sucede en el presente caso.

      En una suerte de reflexión este Juzgador precisa referirse en este punto a tres situaciones que son clave para la resolución de la controversia, en lo que podemos separar o desglosar en tres aspectos: (i) En lo referente a la nulidad absoluta de las aclaratorias y al Reglamento de Condominio realizadas por la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA; (ii) en lo referente a la pretendida nulidad relativa de los contratos de compra-venta de los apartamentos designados PB-1 y PB-2 del Conjunto Residencial Residencias Altamira, en lo referente al uso exclusivo de las terrazas tratadas del ala norte, solicitadas por la ciudadana E.T.; y (iii) En lo referente a la nulidad absoluta del Documento de Condominio realizado por la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA.

      En una suerte de reflexión sobre la legitimidad de accionar en estos supuestos, se impone previamente y en acatamiento al criterio de la Sala Civil contenido en su sentencia Nº 144 del 08.03.2006, dictada en el presente asunto, precisar si el documento de condominio y las aclaratorias que se puedan hacer son susceptibles de ser atacada de nulidad por uno de los condómino; o si esa legitimidad está supeditada a la resolución del colectivo en asamblea de propietarios.

      Dijo la Sala:

      La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.

      Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente:

      ...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

      De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

      (...OMISSIS...)

      El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.

      Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...

      . (Subrayado del transcrito).

      De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.

      Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derechos correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios.

      En este mismo orden de ideas, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal indica lo siguiente:

      ...Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación...

      .

      En virtud de esta disposición cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento de condominio.

      Ahora bien, la recurrida no consideró en ningún momento esta disposición, pues estimó que la parte demandante en el juicio intentado contra BREPAL S.A. no tenía legitimación para solicitar la nulidad de los contratos de compraventa. Considera la Sala, que no sólo se trata de la nulidad de los contratos de compraventa, sino que la pretensión principal versa sobre la lesión ocasionada por los mismos a los derechos de los demás copropietarios, derivada de las presuntas irregularidades cometidas en la modificación del documento de condominio.

      Con fundamento en las denuncias formuladas por la parte demandante sobre las presuntas irregularidades cometidas en la modificación del documento de condominio, la recurrida debió a.e.a.2.d. la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, la recurrida no emitió ningún pronunciamiento sobre el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, se declara procedente la presente denuncia y se establece que a los fines de resolver la presente controversia, debe aplicarse el referido artículo 29, en su verdadero alcance y contenido. Así se establece”.

      Al analizar la pretensión de la parte actora, hay que señalar que la misma tiene por objeto la nulidad (i) de las aclaratorias del documento de condominio registradas por la compañía BREPAL S.A.; y (ii) las ventas de las plantas baja Nº 1 y 2 del Edificio Residencias Altamira. Es decir, que primeramente se ataca de nulidad al documento de condominio, en cuanto a sus aclaratorias; y en segundo lugar por vía de consecuencia se ataca a las ventas de dos apartamentos hechas sustentadas en las modificaciones del documento de condominio.

      El documento de condominio puede tener errores que son factibles por ser el resultado del dolo o la negligencia, tales como los que se deriven de las asignaciones de las cuotas a los apartamentos. O pueden contener omisiones que la ley considera esenciales. En estas hipótesis y otras similares, es posible impugnar el documento de condominio. Señalando el doctor N.V.R., en su libro La Venta en Propiedad H.p.1., que son impugnables, de manera específica, las “cláusulas como las que afectan el derecho de propiedad individual sobre el apartamento, o sus anexos, o sus elementos arquitectónicos, o la libre transmisión de los derechos sobre el apartamento, aun cuando se puedan imponer restricciones a ese derecho. También se indican, la que permite la división del apartamento entre los copropietarios, la que consagra sanciones, la que acepta la división de los elementos comunes permitiendo la actio communi dividendo, la que permite la exoneración absoluta del pago de gastos generales y la que admite la renuncia general al uso de elementos comunes”.

      En estas hipótesis, y en general, el documento de condominio que desconozca las normas imperativas de nuestro legislador sobre el contenido regulatorio del documento de condominio, en criterio de quien sentencia, puede ser impugnado por cualquier de los copropietarios de manera singular, sin tener que someter su conducta a la aprobación de la asamblea de propietarios, dado que la unanimidad es para la aprobación de modificaciones en documento de condominio, mas no para cuestionar las modificaciones que se hayan hecho contra legem, bien por no haberse cumplido con las exigencias de ley para su aprobación como el ser unánime la votación; o bien porque se establezcan reglas que violentan las normas que de manera imperativa establece nuestro legislador.

      Distinta es la hipótesis de la pretensión de anular el documento en que se haya dado uso exclusivo a un propietario, como lo dice el doctor R.A.B. en su libro de La Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales, p. 223, bien “como un enlace físico (acceso único) resultante del fenómeno de la construcción en general y un apartamento o local en particular, que debe estar consignado en el documento de condominio (art. 5, letra c) y el cual llamamos uso exclusivo especial”; y bien, “como un acto voluntario expresado en resolución asamblearia adoptada por unanimidad que traduzca una modificación del documento de condominio (art. 5, letra s i y j), y el cual llamamos uso exclusivo general”. Esta acción lo que pretende es privar al propietario del uso exclusivo y la legitimidad activa está en cabeza de la decisión de la asamblea de propietarios para interponerla, dado que su ejercicio no puede singularizarse.

      Ahora, lo que si debe quedar claro, es que en cualquiera de las hipótesis para impugnar el documento de condominio, o para objetar el uso exclusivo de un determinado propietario, ser requiere como requisito sine qua non acreditar la condición de copropietario o condómino.

      Ahora bien, antes de entrar a analizar la pretensión de la parte actora y las objeciones que se le hacen a su legitimidad para accionar, se impone revisar si tiene o no la cualidad de condómino o copropietaria del Edificio Residencias Altamira.

      De la revisión de las actas del proceso, se observa que la propiedad del apartamento Nº 22 se la pretende atribuir la parte actora con el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 18.03.1991, bajo el Nº 86, tomo 37, en el cual, en su cláusula 4ª, la promotora BREPAL S.A. se comprometió a venderle a la parte actora “en forma expresa e irrevocable” el apartamento distinguido con el Nº 22 de Residencias Altamira, y en tal sentido la promotora “se compromete a otorgarle a LA COMPRADORA el documento protocolizado de compraventa (…), lo cual debe ocurrir en un plazo promedio de noventa (90) días hábiles contados a partir de la firma del presente documento, dependiendo la fecha exacta de la protocolización no de la voluntad de LA PROMOTORA sino de la tenencia por ésta última de todas las solvencias”. No cabe duda que el documento autenticado en comento es una promesa bilateral de venta, que se diferencia del documento definitivo de venta, en que en este último hay una transmisión de dominio, en tanto en que el primero es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes, ya que ellos sólo se obligan a un contrahere futuro.

      Este documento de venta a que se obligaron fue autenticado por ante la misma Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 18.10.1991, bajo el Nº 78, Nº 169, sin que conste en autos que el mismo hubiese sido registrado. Es más ante el cuestionamiento que han hechos los demandados, la conducta de la parte actora ha sido omisiva o de silencio, no trayendo a los autos el documento autenticado de venta y menos aún el documento protocolizado de venta del apartamento Nº 22 de Residencias Altamira (art. 1920.1 Cciv), para que frente a todos se le pueda tener como propietaria del mismo (art. 1924 Cciv). Luego, la ausencia de acreditación de haber registrado el documento de propiedad del apartamento Nº 22 de Residencias Altamira, le niega a la parte actora el ser reconocida como tal propietaria, ya que el ejercicio de su derecho está supeditado a tener registrado el documento de compraventa (art. 1924 Cciv) y consecuentemente le niega legitimidad para accionar impugnando el documento de condominio que regula dicho Edificio, dado que sólo los copropietarios pueden hacerlo. ASI SE DECLARA.

      En fuerza de ello, esto es, por no haber acreditado su condición de condómino de Residencias Altamira, se impone el negar la legitimidad para accionar e impugnar las aclaratorias del documento de condominio que regula dicho Edificio, que, en su decir, varió la condición de “áreas comunes de uso común” y además alteró las alícuotas de los apartamentos, protocolizadas por la sociedad mercantil BREPAL SOCIEDAD ANÓNIMA por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) Sucre del Estado Miranda, en fechas 29 de abril de 1991 bajo el Nro. 13 Tomo 9; 14 de mayo de 1991 bajo el Nro. 43 Tomo 12; y, 13 de octubre de 1991 bajo el Nro. 30 Tomo 3. Y así mismo, se impone negar la legitimidad para accionar en nulidad parcial de los documentos por el cual (i) los ciudadanos M.A.G.R. y A.M.R.d.G. adquieren el apartamento N° PB-2 en fecha 9 de diciembre de 1991, (sic) el cual quedó protocolizado bajo el N° 39, Tomo 18 del Protocolo Primero. Y (ii) los ciudadanos J.N.T. y B.B.d.N., adquieren el apartamento PB-1, en fecha 27.03.1993, protocolizado bajo el Nº 39, Tomo, Protocolo 1º. Ambos inscritos en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda. Lo que consecuencia, que la presente acción debe sucumbir. ASI SE DECIDE.

      En razón de lo antes expuesto, de la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, se hace inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos y probanzas presentados durante la secuela del proceso. Y ASÍ SE DECLARA.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: