Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 16 de Septiembre de 2015

Fecha de Resolución16 de Septiembre de 2015
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil
PonenteJosé Antonio Ramírez Zambrano
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil

de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dieciséis de septiembre de dos mil quince

205º y 156º

ASUNTO: KP02-R-2015-000354

PARTE DEMANDANTE: E.J.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.171.630 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: E.S.M., J.R.C.Q. y V.C.V., titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.787.012, 9.542.310 y 11.701.997, respectivamente e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 64.079, 31.534 y 119.600 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ISOLISBETH COROMOTO G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.568.464 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.A.S.H. y F.C.O.D.L., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 127.408 y 136.089 respectivamente y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, se procede a hacer una síntesis de la controversia y a tal efecto tenemos:

La presente controversia se origina por escrito libelar presentado en fecha 01-10-2013 ante la URDD Civil por el ciudadano E.J.M.A., debidamente asistido por los abogados E.S.M., J.R.C.Q. y V.C.V., ya identificados, contra la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., igualmente identificada, demanda por Cumplimiento de Contrato, manifestando el ciudadano E.J.M.A., en fecha 31-01-2013, suscribió un Contrato de Opción a Compra actuando en su condición de “El Optante Comprador” con la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, actuando en su condición de “La Propietaria”, siendo protocolizado por ante la Oficina de Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17-05-1994, bajo el Nº 30, Protocolo Primero, Tomo 10, cuya copia simple consignó marcada con la letra “A”, relacionado con un apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), siendo sus linderos particulares: NORTE: Bloque de circulación vertical y vació de patio interno que da con los estacionamientos; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Apartamento Nº 121; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, y que así como se desprende del Contrato de Arrendamiento a Opción a Compra Autenticado, consignado en original marcado con la letra “B”; que la cláusula segunda del contrato en cuestión se establece: “…CLÁUSULA SEGUNDA: El precio del inmueble objeto de esta Opción a Compra-Venta es de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00) que serán cancelados en la siguiente forma:

  1. DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000.00), entregado a la propietaria en fecha 27-12-2012 mediante cheque de gerencia Nro. 00008874, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., B) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00) entregados a la propietaria en fecha 27-12-2012 mediante cheque personal Nro. 10002214, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., C) OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000.00), entregados a la propietaria en fecha 16-01-2013, mediante cheque de gerencia Nro.00008898, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., a su entera y cabal satisfacción y el saldo deudor, es decir, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) serán cancelados para la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de registro correspondiente, mediante crédito bancario que el optante comprador gestionará con el BANCO DE VENEZUELA…”, igualmente la cláusula tercera del contrato en cuestión establece: “…CLÁUSULA TERCERA: El plazo de esta Opción a Compra-Venta, será de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de este otorgamiento, más una prórroga de treinta (30) días…” y que de conformidad a las anteriores cláusulas se encuentran ante un Contrato de Opción a Compra, donde en primer lugar deja claro para ambas partes el saldo restante adeudado por el Optante Comprador del monto total de venta por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00) o sea la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) sería cancelados mediante crédito que el Optante Comprador gestionaría por ante la entidad bancaria denominada BANCO DE VENEZUELA, y que desde el principio de la negociación la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, estuvo clara, conforme y de acuerdo con esa condición, y que el Contrato a Opción a Compra anteriormente referido y sobre el cual se basa la presente demanda fue suscrito en fecha 31-01-2013 siendo por lo tanto esta fecha de otorgamiento, por lo que de conformidad con la cláusula tercera, el mismo tendría vigencia para el cumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes intervinientes, hasta el 31-05-2013.

    Alegó la representación judicial de la parte actora, que dentro del lapso anteriormente establecido, su representado en carácter de Optante Comprador cumplió a cabalidad con sus obligaciones, hizo el pago de la inicial en las fechas establecidas, logró que le aprobaran el crédito solicitado por ante el Banco de Venezuela, y le fue entregado por parte de dicha entidad documento de venta definitivo con la respectiva hipoteca, elaborado por el departamento legal y posteriormente la propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., dando cumplimiento a la cláusula sexta del Contrato de Opción a Compra le entregó en su condición de Optante Comprador cada uno de los Documentos Originales y en copias fotostáticas exigidas por el Registro Inmobiliario competente para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, siendo el mismo presentado con todos los recaudos por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17-04-2013, cuya fecha de otorgamiento fue el día 23-04-2013, todo lo cual se desprende del documento de venta realizado por la propia entidad bancaria con su respectivo sello de revisado con sus recaudos entregados la mayoría por la propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., con la cancelación por parte de ella de la planilla de impuestos del 0,5% que le corresponde al propietario en este tipo de operaciones, y planilla de constancia de recepción donde se establece la fecha de otorgamiento, los cuales se acompañan conjuntamente con el libelo de demanda, marcado con las letras “C” y “D”, y que de los cuales se evidencia claramente que todas las diligencias y trámites las cumplió a cabalidad dentro del lapso de vigencia del Contrato de Opción a Compra en cuestión, incluso con más de un mes de antelación del vencimiento de este, como señaló anteriormente el Contrato de Opción a Compra tenía como fecha de vencimiento el 31-05-2013 y la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, fue en fecha 23-04-2013, y que como expresó anteriormente su representada en su carácter de Optante Comprador, realizó todos trámites y los de la propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada.

    Señaló que hasta ese momento todo estaba marchando muy bien, y que el mismo día en que procedió a presentar el documento por ante el Registro Público referido, se dirigió al Banco de Venezuela a entregar original de la constancia de recepción del mencionado Registro y le informaron que el apoderado del banco firmaba solo los días martes y miércoles una vez llegados los recursos de BANAVIH, que había que estar pendiente ya que apenas llegaran ellos llamaban, lo cual hizo de manera continua e insistente sobre todo antes del día 31-05-2014, fecha que vencía el lapso de opción a compra referida, y que siempre se mantuvo informada a la propietaria, hasta el día 03-07-2013, mediante un mensaje de texto a su celular la inmobiliaria que sirvió de intermediario a través de la cual se realizó la negociación le informó que ya para que se diera la venta, el precio del inmueble aumentaría a NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000.00) siendo definitivo, para lo cual su representada respondió que tuviesen un poco de paciencia, que en estas negociaciones con créditos aprobados con fondos del BANAVIH, esto podía pasar, solo que habían transcurrido tres (03) días del vencimiento del lapso de la Opción a Compra.

    Posteriormente, el día 06-06-2013, su representado se dirigió personalmente a Caracas al BANAVIH y en fecha 10-06-2013 lo llamaron de la Sede Central del Banco de Venezuela a informarle que para la próxima entrega de BANAVIH llegaban sus recursos, lo cual le participó a la propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B. y a la inmobiliaria a través de la ciudadana M.R.; siendo el caso que en fecha 11-06-2013, en horas de la mañana se presentó la propietaria a su lugar de trabajo, para entregar a su representada una notificación, la cual acompañó al presente libelo, marcado con la letra “E”, donde le informó que dejaba de manera unilateral sin efecto la Opción a Compra que firmaron ante la Notaría Pública, ya referida anteriormente y que además de eso le aplicaría a su representada la cláusula penal a su favor de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00), es decir, que solo le regresaría la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000.00), notificación ésta que firmó su representada en señal de haberla recibido. Seguidamente alegó que en el mes de Junio de 2013, en la página Web de BANAVIH, aparecía el listado de Beneficiarios FAOV, indicando la transferencia de los recursos a los operadores financieros para créditos hipotecarios, siendo signado con el Nº 70 de la lista, así como se desprende de copia que anexó marcada con la letra “F”, y después de enterarse que su representada que salió en el listado se dirigió al Banco de Venezuela y le informaron que después de salir la publicación los recursos tardaban entre una y dos semanas máximo en llegar al Banco que ellos le estarían informando, y efectivamente en fecha 08-07-2013, llamaron a su representado del Banco de Venezuela para informarle que BANAVIH había liquidado el crédito y que por lo tanto ya tenían los recursos disponibles, que el otorgamiento que le dio el Registro Público ya estaban vencidos y que había que solicitar documento y presentarlo de nuevo con las solvencias actualizadas. Por lo que al día siguiente, es decir, el 09-07-2013, su representado se comunicó con la propietaria a través de su abogado que para ese momento la estaba asesorando y con el cual su representado se había comunicado y reunido, para informarle que ya el Banco de Venezuela disponía de los recursos, y este les informó que debía hablar con la demandante, y en reunión posterior con dicho abogado les informó que definitivamente su cliente había decidido que la negociación no se realizaría, o sea, que ya no vendería el inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra, informándole su representado a su vez que no renunciaba al mismo y que intentaría las acciones legales pertinentes, posteriormente su representado se dirigió al Banco de Venezuela para informar que no querían vender el apartamento y le dijeron que si no firmaban en el mes de Julio, tenían que informarle al BANAVIH, y solicitarle nuevamente la asignación. Por consiguiente, ahora es el caso que se encuentran ante un Contrato de Opción a Compra que a pesar de haberse realizado todos los trámites necesarios tanto por parte de su representado en carácter de Optante Comprador, como por parte de la demandada, en su carácter de propietaria, incluso logrando la aprobación del crédito por parte de la Institución Financiera con recursos aprobados por BANAVIH, presentado el documento con su respectivo soportes ante el Registro Público competente y con fecha para su otorgamiento, con más de un mes de antelación a la fecha del vencimiento del Contrato de Opción a Compra en cuestión el mismo efectivamente venció y no se pudo protocolizar la venta del inmueble dependía en esta caso de un tercero de la relación, como lo es la Institución Financiera Banco Venezuela con Recursos de BANAVIH, por lo cual de conformidad con la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, el cual establece que cuando se está en el caso de un Contrato de Opción a Compra con estas características, ninguna de las partes podrá resolver de manera unilateral de dicho Contrato, y que lo anterior se desprende y fundamenta de los artículos 1, 3, y 5 de Resolución antes mencionada, en el cual se observa alegó la representación judicial de la parte actora que según lo narrado, expuesto y demostrado en el presente libelo de demanda, que el presente caso se adecua y encaja perfectamente en las disposiciones de la Resolución anteriormente referida, ya que no existe ningún tipo de responsabilidad de su parte, por lo cual no se haya podido protocolizar el documento definitivo de venta dentro del lapso de vigencia del Contrato de Opción a Compra en cuestión, siendo por el contrario responsabilidad de un tercero de la relación, el desembolso de los Recursos que incluso ya le habían sido asignados a su representado, como en el presente caso es el BANAVIH, por lo cual no puede en este caso la parte que vende, denominado dentro del Contrato de Opción a Compra como la propietaria, pretender resolver de manera unilateral dicho Contrato, por lo cual le nace todo el derecho luego de haber agotado todos los recursos de manera amistosa de llegar a un acuerdo, de demandar como en efecto lo hace el Cumplimiento del Contrato de Opción a compra por parte de la vendedora, para que cumpla con su obligación de entregarle los recaudos actualizados exigidos por el Registro Público competente, protocolizar el documento definitivo de venta, recibir el pago restante correspondiente de acuerdo a lo establecido en el documento de Opción a Compra en cuestión y que es justamente el monto del crédito aprobado por la entidad bancaria con Recursos de BANAVIH y entregarle el bien inmueble objeto de la negociación, suficientemente identificado anteriormente. De conformidad con los hechos anteriormente narrados y conforme a lo establecido en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, de igual manera los artículos 1, 3 y 5 de la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21-02-2013, es por lo que procede a demandar como en efecto demanda a la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, en su carácter de Vendedora al Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra, a los fines que se ejecute y de cumplimiento de sus obligaciones dentro del Contrato de Opción a Compra en cuestión y que una vez sea declarada con lugar dicha demanda, se termine de realizar la operación de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda en los mismos términos y condiciones en que la propietaria se obligo, en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal y que la Sentencia Definitivamente Firme a su favor le sirva a su representada para poder gestionar el crédito solicitado y aprobado en el Banco de Venezuela con recursos liquidados por BANAVIH, y poder de esta manera Registrar para que a su vez le sirva de soporte. Asimismo, que las costas en el presente juicio, estimó la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000.00) equivalentes hoy en día a TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UNO CON CERO VEINTIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.271.028 U.T.). Igualmente solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda de conformidad con el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, y a los fines de la citación de la parte demandada señalo como dirección Apartamento distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, señalo como domicilio procesal de su representado la siguiente: Carrera 17entre calles 27 y 28 Edificio Don Antonio, Piso Nº 2, oficina 2-11, Barquisimeto Estado Lara. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida y declarada con lugar en la definitiva.

    En fecha 03-10-2013, se dio por recibida la demanda en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, siendo admitida en fecha 07-10-2013.

    Riela al folio 64, poder Apud-Acta otorgado a los abogados E.S.M., J.R.C.Q. y V.C.V., inscritos en el IPSA bajo los Nros. 64.079, 31.534 y 119.600, respectivamente, por el ciudadano E.J.M.A., en esa misma fecha mediante diligencia la parte actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos a los fines de la citación de la demandada, en relación a ello en fecha 18-10-2013 el alguacil del a quo dejó constancia de lo anterior.

    En fecha 29-11-2013 el Alguacil del a quo, consignó recibo de citación sin firmar por la parte demandada, por lo que en fecha 06-12-2013 la parte actora solicitó se acuerde la citación de la parte demandada mediante carteles, lo cual fue negado por el a quo mediante auto de fecha 12-12-2013, ya que no se encuentra agotada la citación personal de la parte demandada.

    En fecha 19-12-2013 el a quo mediante auto ordeno oficiar al Concejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Administrativo de Identificación Migratoria y extranjería (SAIME), conforme a lo solicitado por la parte actora, mediante diligencia de fecha 17-12-2013.

    Seguidamente en fecha 16-01-2014 la juez del a quo, se abocó al conocimiento de la presente causa y dejó transcurrir el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

    Mediante auto de fecha 29-01-2014, el a quo ordenó agregar a los autos correspondencia emanada del Servicio Administrativo de Identificación Migratoria y extranjería (SAIME). De igual forma mediante auto de fecha 12-02-2014 el a quo ordenó agregar a los autos correspondencia emanada del Concejo Nacional Electoral (CNE) Lara.

    En fecha 20-02-2014, el a quo mediante auto acordó librar la respectiva compulsa a la parte demandada a solicitud hecha por la parte actora en fecha 18-02-2014, por lo que en fecha 24-02-2014 mediante diligencia la parte actora consignó copias fotostáticas del libelo de demanda a los fines de la citación de la demandada. Seguidamente en fecha 19-03-2014 el alguacil del a quo consignó recibo de citación sin firmar por la parte demandada.

    En fecha 25-03-2014, mediante diligencia la parte actora solicitó al a quo se acuerde la citación de la demandada mediante por carteles, lo cual fue acordado por el a quo en fecha 27-03-2014 de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; seguidamente en fecha 09-04-2014 a través de diligencia la parte actora consignó carteles publicados en los Diarios El Impulso y El Informador. En relación a lo anterior en fecha 29-04-2014 el secretario del a quo dejo constancia del traslado al domicilio de la parte demandada fijando el respectivo cartel de citación.

    Mediante diligencia la parte actora solicitó en fecha 30-05-2014 la designación de defensor Ad-litem a la parte demandada, por lo que en fecha 03-06-2014 el a quo mediante auto designó al abogado F.C. como defensor Ad-Litem, asimismo, en esa misma fecha se libro la respectiva boleta de notificación.

    Riela a los folios 115 al 120, Poder Especial otorgado por la parte demandada consignó poder otorgado a los abogados A.A.S.H. y F.C.O.D.L., inscritos en el IPSA bajo los Nros. 27.408 y 136.089, respectivamente.

    En fecha 30-06-2014 el alguacil del a quo consignó recibo de citación firmado por el abogado F.C., seguidamente el referido abogado en fecha 03-07-2014 consignó telegrama enviado a la parte demandada.

    En fecha 15-07-2014 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda mediante sus apoderados judiciales, en el que rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en su demanda y pretensión, que conlleven a declarar con lugar, así:

    • Que es cierto, que su representada celebró un contrato de opción a compra, que establece y constituye una concesión sobre la promesa preferencial ante un tercero que de venderse el inmueble destinado a vivienda principal propiedad de la demandada, objeto de esta demanda, dentro de un tiempo determinado, es decir, ciento veinte días exactos, del 31-01-2013 hasta el 31-05-2013; en el demandante tendría la primera opción de adquirir la propiedad del mismo por medio de un Contrato de Compra Venta, pero negó, rechazó y contradijo que este contrato en ningún momento se trate de un contrato de transferencia de derecho real, que transfiera la propiedad de la cosa o derecho, pues el mismo se describe como un contrato preliminar cuyo objeto era la celebración dentro del lapso de ciento veinte días continuos, de un contrato de Compra Venta con la cancelación completa del precio acordado.

    • Que es cierto, que el contrato de opción a compra venta, establece en la cláusula segunda, que el demandante al momento de la firma del contrato había cancelado la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000.00), quedando un saldo deudor de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) que debían ser cancelados junto con la firma del documento definitivo de Compra-Venta por la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante crédito bancario que el Optante Comprador gestionaría en el Banco Venezuela, pero negó, rechazó y contradijo que para el momento de la firma del Contrato de Opción a Compra-Venta el Optante Comprador, hoy demandante, haya dejado claro que el crédito que gestionaría en el Banco de Venezuela fuera a través de BANAVIH, sino todo lo contrario textualmente se estableció que el Crédito Bancario se gestionaría con el Banco de Venezuela, no con BANAVIH a través del Banco de Venezuela por lo que no se cumplió al pie de la letra lo que se estableció en el Contrato de Opción a Compra Venta, por parte del Optante Comprador ciudadano E.J.M.A., antes identificado.

    • Que es cierto, que junto a la firma del contrato de opción a compra venta, se estableció obligaciones como el de entregar los documentos originales del inmueble para los trámites ante el Registro correspondiente, libre de cualquier gravamen, solvente con los impuestos y servicios públicos en lo que respecta a su representada y en el caso del Optante Comprador hoy demandante el pago a tiempo dentro de la vigencia del Contrato de Opción a Compra Venta, pero negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de cumplir todas y cada una de sus obligaciones establecidas en el contrato, y dentro de la vigencia del mismo, todo lo contrario de la parte actora, puesto que no logro el pago dentro del período de lapso establecido sino que obra temerariamente al admitir en su narrativa primero que el crédito fue admitido en el mes de Junio y segundo que los recursos le fueron adjudicados para el mes de Julio, con lo que evidenció abiertamente el incumplimiento del contrato por su parte.

    • Que es cierto, que en el contrato de opción a compra venta, se fijó un precio y un plazo de ciento veinte días, lapso en el cual la promesa preferencial se mantuvo en vigencia para que el beneficiario del contrato de opción a compra venta adquiriese el bien inmueble realizando el pago completo y a tiempo, cuyo valor convenido para ambas partes fue de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00), ante el Registro Público correspondiente, vigente desde el 31-01-2013 al 31-05-2013, con lo cual negó y rechazó que este contrato tuviese vigencia perpetua o por más del plazo de los ciento veinte días, aclaró que el contrato de opción a compra venta, es un contrato de término cierto, según se desprende de la cláusula tercera que estableció un plazo de noventa (90) días, más una prorroga de treinta (30) días, pues este sólo le concede al comprador opcionante por un lapso de cierto un derecho de crédito personal.

    • Que es cierto, que su representada es la propietaria, con la suscripción del contrato de opción a compra venta, se obligó a venderle al demandante ciudadano E.J.M.A., antes identificado, quien era el optante comprador, si cumplía con el pago dentro del lapso establecido, un bien inmueble de su propiedad destinado para vivienda principal, pero negó y rechazó que ese Contrato de Opción a Compra Venta, fuese un derecho real de propiedad, sino que por el contrario fue sólo un derecho preferencial por un tiempo determinado el cual cesó por la expiración del tiempo estipulado para su vigencia, exactamente el día 31-05-2013.

    • Que es cierto, que al transcurrir el lapso otorgado al comprador opcionante para comprar el inmueble sin que se produjera la venta, y ya liberada de la obligación de preferirlo para la venta, la propietaria demandada el día 11-06-2013, notificó al demandante el fin del Contrato de Opción a Compra Venta, hizo uso de su derecho de adherirse a la cláusula cuarta, con la realidad fáctica y demostrada de la aceptación total y cabal por parte del demandante quien admitió la falta de pago y aceptó su responsabilidad estampando su firma en señal de aceptación, pero negó, rechazó y contradijo que su escrito de notificación de manera unilateral fuese instrumento que dejara sin efecto el Contrato de Opción a Compra Venta, el cual ya se había extinguido por vencimiento del lapso el 31-05-2013, aunado a lo establecido en la cláusula cuarta donde se estipuló taxativamente que si la venta no llegara a efectuarse por causa imputable a el Optante Comprador, la propietaria reintegrará a éste la diferencia de la cantidad de dinero recibida, en plazo de quince días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y la prórroga señalados en el contrato.

    • Que es cierto, lo alegado por la representación judicial de la demandada de que existe una la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21-02-2013, resolución mediante la cual se dictan normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de vivienda, pero negó y rechazó que para la fecha de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta el 31-01-2013, objeto de la presente demanda, la Resolución Nº 40.115, antes descrita, existiera en el espectro jurídico, y recalcó que no existe la retroactividad de esa norma en el sistema legal venezolano.

    • Que es cierto que la anterior Resolución, en su artículo 1 establece que las cláusulas penales o penalidades excesivas no se aplicaran, cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta dependa de un tercero de la relación, pero negó y rechazó que se refiera a la materia de vigencia del contrato, sino exclusivamente de la no aplicación de la cláusula penal en caso que el incumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta sea por retraso en el desembolso de los recursos y estos dependan de un tercero en la relación.

    • Que es cierto que la referida Resolución en su artículo 3 establece que solo cuando exista responsabilidad de algunas de las partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral, con las indemnizaciones a que hubiera lugar, pero negó y rechazó que el Contrato de Opción a Compra Venta objeto de esta demanda haya sido rescindido unilateralmente, ya que para rescindirlo debe estar vigente, y como se evidenció tanto del libelo de la demanda como del mismo documento contentivo de las obligaciones este expiró el día 31-05-2013.

    • Que es cierto que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, en su artículo 5 establece que los oferentes de viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción a compra, que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal que permita su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos inhibirse a protocolizar la ventas del inmueble. Salvo que haya incumplimiento previo de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos, pero negó y rechazó que el Contrato de Opción a Compra Venta objeto de esta demanda, realizado el 31-01-2013 contenga en ninguna de sus cláusulas estipulaciones que permitan la terminación unilateral y que el mismo haya sido terminado unilateralmente, pues el Contrato de Opción a Compra Venta, expiro el día 31-05-2013, no existe la retroactividad de la Ley en el sistema legal venezolano.

    Seguidamente solicitó al a quo se declare sin lugar la acción del Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra ejercida por la parte actora, y en consecuencia, la pretensión de que la sentencia produzca los efectos de contrato incumplido, supliendo la voluntad del demandado, como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que es adverso a esta pretensión que el actor no cumplió con su prestación, también, que se condene a la parte actora al pago de las costas del juicio, incluso el pago de los honorarios profesionales. También pidió que las defensas opuestas que anteceden fueran desestimadas, y alegó la siguiente defensa: En relación a la figura del contrato mencionó al artículo 1.132 del Código Civil Venezolano Vigente, alegando que el contrato es un acto jurídico donde el elemento esencial predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, es por lo que todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y más específicamente en la esfera patrimonial donde la voluntad de la partes es ley expresado en el artículo 1.159 del Código Civil, consideró que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad, también mencionó al autor Calvo Bacca.

    Que el documento objeto de esta demanda es un Contrato de Opción a Compra Venta, que fue suscrito por ambas partes y autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, y contiene un compendio de nueve cláusulas, que crearon obligaciones entre las partes para cumplirlas en su cabalidad tal cual se plasmó en dicho documento, sin que existieran otras cláusulas u otros contrato adicional del mismo, consideró que las cláusulas contenidas en dicho documento es el reglamento existente por el cual se deben regir y exigir ambas partes el cumplimiento de las obligaciones en la misma plasmadas.

    Que el cumplimiento de las cláusulas Cuarta y Quinta del Contrato de Opción a Compra Venta, pretendido por la parte actora, por lo que del análisis de las mismas, se dedujo que las partes acordaron que de existir incumplimiento tanto de la parte otorgante de la opción a compra como la aceptante de la opción, quedaban liberados de la obligación, la prominente de preferirle para el caso que se decidiera vender y el optante de seguir teniendo la preferencia para la venta, de lo que se concluye que las partes en el contrato decidieron cuales eran las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de ellas, por lo que la ley no puede suplir sus voluntades precisamente por el principio de la Autonomía de Voluntad que rige los contratos, que expresamente lo señala el artículo 1.159 del Código Civil. En relación a la extinción a término de las obligaciones señaló los artículos 1.211 y 1.214 del Código Civil, y que el documento objeto de esta demanda, Contrato de Opción a Compra Venta, en su cláusula tercera, estableció el plazo de vigencia quedando en noventa (90) días continuos, fijando así el término del contrato y otorgando, si fuera necesario, una prorroga adicional de treinta (30) días, y señaló que de lo anterior quedó establecida una fecha cierta de inicio de las obligaciones, adicionalmente estableció el inicio cierto del tiempo de prorroga y la extinción total de la vigencia del contrato. Ahora bien, alegó la representación judicial de la demandada que la prorroga legal, que no es más, que un tiempo extintivo acordado y establecido entre las partes, luego del vencimiento del plazo para ejecutar la obligación, es de mutuo acuerdo entre las partes, por si fuere necesario para cumplir en su totalidad la obligación contenida en el contrato y para que se active es necesario que el tiempo o lapso establecido, en convención, para el cumplimiento de la obligación haya expirado en su totalidad, pues el momento de la realización del contrato es donde ambas partes toman en consideración la materia objeto de dicho contrato y el tiempo necesario requerido para la ejecución del mismo, y se determina de mutuo acuerdo, y que en relación a lo antes expuesto, el contrato objeto de esta demanda es un contrato de obligación de dar y hacer, de término extintivo, cierto, convencional y expreso, por cuanto el contrato estableció en consenso un término del lapso para cumplir las obligaciones que ambas partes asumieron y una prorroga cierta y expresa para el cumplimiento total de dichas obligaciones y la extinción del contrato, así pues la fecha de otorgamiento de dicho documento autenticado y otorgado fue el día 31-01-2013, quedando así establecido el inició del lapso de los noventa (90) días el día 01-05-2013, terminado este el lapso de tiempo, comienza a operar de pleno derecho el lapso otorgado como prorroga legal a partir del día 02-05-2013, con culminación del lapso de los treinta (30) días y extinción del contrato, el día 31-05-2013 según estipulaciones del artículo 12 del Código Civil.

    En relación a los documentos presentados por el demandante para la admisión de la presente demanda, con los cuales fundamentó su acción y alegó haber cumplido cabalmente con lo establecido en la cláusula segunda del Contrato de Opción a Compra Venta, relató que realizó todo los trámites dentro del lapso vigente del contrato asegurando, logró que le aprobaran el crédito solicitado por ante el Banco de Venezuela, también expuso que “LA PROPIETARIA” con conocimiento y dando cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de Opción a Compra le entrego en su condición de El OPCIONANTE COMPRADO, cada uno de los documentos originales y en copia fotostáticas necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, con lo demostró que su representada cumplió a cabalidad con su parte de las obligaciones a las cuales se sometió al suscribir el Contrato de Opción a Compra Venta. También señaló que el demandante alegó haber realizado las diligencias hasta la obtención del documento definitivo de Compra Venta presentado por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el día 23-04-2013, después de 76 días consumidos desde la firma del contrato de Opción a Compra Venta, sin embargo, ese día no realizó la firma del documento, por causas ajenas a su defendida, quien cumplió al pie de la letra todas sus obligaciones hasta el mismo día en que se extinguió el contrato, y con la misma quedó chasqueada en sus aspiraciones en el tiempo y se sintió defraudada en su buena fe, aún así el demandante redujo su culpa diciendo que podía firmar los días martes y miércoles una vez llegados los recursos de BANAVIH por lo que se debía estar pendiente ya que apenas llegaran ellos llamaban, y la pregunta que es: ¿que llegara el dinero o el crédito?, llama poderosamente la atención el tiempo que paso el día que debían firmar el documento en el Registro Inmobiliario hasta el término del lapso de culminación y extinción del Contrato de Opción a Compra Venta, que fue más de un mes, y no se realizó la firma del documento, a lo que el mismo prueba que la razón fue la no aprobación del crédito cuando introduce un anexo documento emitido por la pagina de BANAVIH donde se evidencia de dicho listados créditos aprobados para el mes de Junio y donde el demandado aparece en lista, con lo cual admite no haber cumplido a cabalidad con lo establecido la Cláusula Tercera, pues culminado los 90 días para el cumplimiento de las obligaciones más el lapso de Prorroga Legal establecidas en el contrato, es decir, el día 01-05-2013 el primero, y el día 31-05-2013, el segundo, quien expuso de manera libre y voluntaria que no se realizó la firma del mismo debido a que el crédito no fue probado por el Banco en el lapso establecido por las partes, por lo que el tiempo expiró en su totalidad extinguiéndose junto con el tiempo de las obligaciones contraídas en la cláusula segunda literal C, relacionada al saldo deudor, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00), que serían cancelados para la fecha del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un crédito bancario que el optante comprador gestionó con el Banco de Venezuela, no se realizo, por lo que el incumplimiento fue por parte del optante comprador en el término del lapso de Prorroga Legal establecida en el contrato de Opción a Compra Venta, señaló que lo antes expuesto se ilustra en la cláusula cuarta del contrato, que estipula los medios de acción acordadas por las partes en caso de no realizarse la venta en el lapso de tiempo establecido, previendo cuales eran las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes, y operando de pleno derecho el Principio de la Autonomía de la Voluntad que rige el contrato y siendo admitido por la parte actora en su escrito de demanda abierta y firmemente su incumplimiento, la Ley no puede, en este caso, suplir la voluntad de las partes ni pretender que la ley derogue la autonomía de la voluntad de las partes expresada en un contrato, tampoco que el Juez del a quo le atribuya consecuencias no pactadas, mediante la aplicación de normas legales que no son de orden público sino supletorias de la voluntad de los contratantes. Que en el presente caso, la parte actora solicitó al a quo que ante el pretendido incumplimiento del que acusa haber incurrido su representada del contrato celebrado, se declare la Compra Venta del Inmueble antes descrito en la cláusula primera, se condene al pago establecido en la cláusula segunda, monto establecido en su oportunidad sin tomar en cuenta la indexación judicial, igualmente mencionó los deberes jurisdiccionales atribuidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil relacionado con la interpretación de los Contratos.

    Finalmente, señaló que al pactarse entre las partes una cláusula penal, en caso de inejecución de la obligación principal, ha de entenderse que se está en reclamación que deba la parte accionante pretender, pues se establece de mutuo acuerdo en el contrato de Opción a Compra Venta, así pidió lo declare el a quo. Por último, pidió se declare sin lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta ejercida por la parte actora, se declare sin lugar la pretensión de que la sentencia produzca los efectos del contrato incumplido, supliendo la voluntad del demandado, como dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, las costas del presente juicio, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000.00), equivalente hoy en día a TRES MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (3.149 U.T.).

    En fecha 29-07-2014, el a quo mediante auto advirtió que comenzará a transcurrir el lapso de promoción de pruebas.

    En fecha 12-08-2014, mediante diligencia la parte demandada solicitó sirva a depositar Cheque Nº 00010349 en la cuenta de este despacho, siendo ordenado lo solicitado en fecha 14-08-2014 igualmente ordenó notificar a la parte actora. Seguidamente en fecha 14-08-2014 el a quo mediante auto ordenó la devolución del cheque a la parte demandada, instándole a realizar un nueve cheque a nombre del Juzgado de Primera Instancia.

    En fecha 23-09-2014 se agregaron a los autos las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa, en esa misma fecha la parte actora se dio por notificado de la consignación del Cheque de Gerencia, asimismo, y en esa misma fecha apelo al auto dictado por el a quo en fecha 14-08-2014; el cual mediante auto dictado por el a quo en fecha 29-09-2014 negó oír dicha apelación por cuanto se trata de un auto de mero trámite o de sustanciación.

    En fecha 26-09-2014, mediante diligencia la parte demandada consignó Cheque Nº 00011005 a nombre del a quo.

    En fecha 01-10-2014, el a quo dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa, en consecuencia ordenó librar oficio dirigido al Banco Bicentenario y a la Presidencia de la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), asimismo, en esa misma fecha visto el Cheque Nº 00011005 ordenó aperturar cuenta ahorro a nombre de la parte actora. Seguidamente el a quo ordenó en fechas: 05-11-2014 agregar a los autos correspondencia emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario; 11-11-2014 agregar a los autos correspondencia emanada del Banco Nacional del Crédito Banco Universal y 13-11-2014 agregar a los autos correspondencia emanada del Banco Fondo Común Banco Universal.

    En fecha 13-11-2014, mediante diligencia la parte actora solicitó se oficie a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), siendo acordado por el a quo lo solicitado mediante auto de fecha 18-11-2014.

    Mediante auto, el a quo ordenó agregar en fechas: 14-11-2014 correspondencia emanada de Mi Banco, Banco Microfínanciero, C.A., Banco Exterior C.A. Banco Universal, y Mercantil Banco Universal y 17-11-2014 correspondencia emanada del Venezolano del Crédito C.A. Banco Universal, Banplus Banco Universal C.A.

    Mediante auto de fecha 18-11-2014, el a quo advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de informes.

    Mediante auto el a quo ordenó agregar en fechas: 21-11-2014 correspondencia emanada de la Alcaldía de Caracas, Bacamiga Banco Microfínanciero, C.A., y Sofitasa Banco Universal, 26-11-2014 correspondencia emanada del Banco Espirito S.B.U., 28-11-2014 correspondencia emanada de Banco Caroní Banco Universal y Citibank N.A. Sucursal Venezuela, 05-12-2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Industrial de Venezuela, Activo Banco Universal, y B.O.D., 08-12-2014 correspondencia emanada del Banco Bicentenario Banco Universal, Del Sur Banco Universal, y Banco de Venezuela y 10-12-2014 correspondencia emanada de Banesco Banco Universal, y Banco del P.S..

    Mediante escrito de fecha 10-12-2014, la parte actora consignó escrito de informes, seguidamente en fecha 12-12-2014 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de observaciones, asimismo, en esa misma fecha la parte demandada consignó escrito de informes.

    Mediante auto el a quo ordenó agregar en fechas: 15-12-2014 correspondencia emanada de Bancaribe y 17-12-2014 correspondencia emanada del Banco Plaza Banco Universal.

    En fecha 08-01-2015, la parte demandad presentó diligencia a los fines de consignar escrito de observaciones, seguidamente en fecha 09-01-2015 el a quo mediante auto revocó por contrario imperio el auto de fecha 12-12-2014, igualmente se dejó constancia que en fecha 10-12-2014 venció el lapso de informes, por lo que en fecha 12-12-2014 comenzó a transcurrir el lapso de observaciones.

    Mediante auto de fecha 09-01-2015 el a quo advirtió que comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia.

    Mediante auto el a quo ordenó agregar en fechas: 13-01-2015 correspondencia emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y Banco de Venezuela y 22-01-2015 correspondencia emanada del Banco del T.B.U..

    En fecha 23-03-2015 el a quo dicto auto difiriendo la publicación de la sentencia para el décimo quinto día de despacho siguiente.

    En fecha 25-03-2015 2015 el a quo ordenó agregar a los autos correspondencia emanada del Banco Internacional de Desarrollo.

    DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO

    El día 16-04-2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó y publicó sentencia, de la cual se transcribe parte de su dispositiva:

    …este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano E.J.M.A., contra la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO GONZALES BLANCO. En consecuencia: PRIMERO: se fija el lapso de quince días a fin de que la parte demandada consigne el saldo restante del precio, el lapso que se computara una vez quede firme la sentencia y asimismo a la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO GONZALES BLANCO, deberán otorgar el documento de venta mediante el cual le transfieran la propiedad al ciudadano E.J.M.A., del inmueble constituido por un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Bloque de circulación vertical y vació de patio interno que da con los estacionamientos; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Apartamento Nº 121; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio; SEGUNDO: A pagar la cantidad de TRESCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS, (Bs. 350.000,00) por concepto de saldo adeudado derivado del contrato suscrito entre las partes. Se condena en costa a la parte demandada por existir vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

    En fecha 21-04-2015, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el a quo en fecha 16-04-2015, apelación que oyó el a quo libremente conforme auto dictado por el a quo en fecha 27-04-2015, ordenándose la remisión del presente asunto a la URDD CIVIL a los fines de su distribución al Juzgado Superior que le corresponda.

    En fecha 08-05-2015, se recibió en presente expediente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., mediante oficio Nº 291 de fecha 27-04-2015; seguidamente en fecha 11-05-2015 se le dio entrada y se fijó para que tenga lugar el acto de informes al vigésimo (20°) día de despacho siguiente, conforme con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

    DE LOS INFORMES ANTE ESTA INSTANCIA

    En fecha 10-06-2015, oportunidad para la realización del Acto de Informes, este Tribunal dejó constancia que ambas partes presentaron sus escritos, acogiéndose al lapso para dictar y publicar sentencia, conforme al artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente en esa misma fecha se agregó a los autos oficio Nº 456 de fecha 08-06-2015 proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

    DE LAS OBSERVACI0NES ANTE ESTA INSTANCIA

    En fecha 22-06-2015 mediante auto, este Superior dejó constancia de que siendo la oportunidad para que tenga lugar las observaciones, y dejó constancia que el apoderado actor presentó su escrito, por lo que este Superior se acoge al lapso para dictar y publicar sentencia conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

    DE LA COMPETENCIA Y SUS LÍMITES

    Dado a que la sentencia recurrida fue emitida por un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por ser este Juzgado Superior le corresponde conocer del fallo recurrido, conforme a lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, referente a los deberes y atribuciones de las Cortes de apelaciones, la cual en su numeral 2, literal A señala: “Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo Civil, y de los Recursos de hecho”. En base a lo antes dicho se procede a establecer los límites de la competencia. Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

    Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la Casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso sólo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

    Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

    Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión de la decisión de haber sido declarada parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, y por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

    MOTIVA

    Corresponde a esta alzada determinar si la decisión definitiva de fecha 16 de Abril del año en curso dictada por el A quo en la cual declaró CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Opción de Compra-Venta incoada por el ciudadano E.J.M.A., como optante comprador contra la oferente ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., está o no ajustada a derecho y para ello se ha de establecer los límites de la controversia tal como lo prevé el Ordinal 3º del Artículo 243 del Código adjetivo Civil, para luego en base a ello, proceder a fijar los hechos mediante la valoración de las pruebas para así proceder a subsumir a éstos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso de auto y la conclusión que arroje esta actividad lógica intelectual compararla con la del A quo en la sentencia recurrida para ver sí coincide o no, y en base al resultado de ello proceder a emitir el pronunciamiento sobre los recurso de apelación ejercido y sus efectos sobre la sentencia recurrida; a tal fin, tomando en cuenta los hechos señalados por la parte actora en su escrito de libelo de demanda como por los hechos admitidos y la defensa alegada por la parte accionada en el escrito de contestación a la misma, en criterio de quien emite el presente fallo, quedan como hechos aceptados por las partes los siguientes:

    1) Que las partes efectivamente firmaron el Contrato de Opción de Compra objeto de este proceso; por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 31 de Enero del año 2013, bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, los cuales se asumieron los siguientes condiciones:

    1. Que la arrendadora ISOLISBETH COROMOTO G.B., titular de la cédula de identidad Nº 9.568.464, en su condición de propietaria del Apartamento Nº 122 del Edificio Residencias Altamira, ubicado en la Carrera 21 con Calle 52 de esta ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción del Municipio Concepción, Distrito Iribarren, da en opción a compra dicho inmueble al aquí accionante E.J.M.A., titular de la cédula de identidad Nº 6.171.630, de estado civil divorciado.

    b) Que el precio de Opción a Compra fue fijado en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00), los cuales serían pagados así:

    i) La cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), que la oferente propietaria (aquí accionada) recibió del optante comprador (aquí accionante), el 27 de Diciembre del año 2012, mediante cheque de gerencia Nº 00008874, del Banco de Venezuela a nombre de M.B..

    ii) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), entregados a la propietaria oferente (aquí accionada), el 27 de diciembre del año 2012, mediante cheque personal Nº 10002214, del Banco de Venezuela a nombre de M.B..

    iii) La cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), entregado a la oferente aquí accionada, el 16 de enero del año 2013, mediante cheque de gerencia Nº 00008898, del Banco de Venezuela y a favor de la ciudadana M.B., cantidad ésta que la aquí accionada manifestó en dicha documental haberlo recibido a su total y cabal satisfacción.

    iv) El saldo deudor de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), serían cancelados para la fecha de la firma del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante crédito bancario que el optante comprador (aquí accionante) gestionaría ante el Banco de Venezuela.

    b. Que el plazo de Opción a Compra era de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del Contrato de marras (lo cual ocurrió el 03 de enero del año 2013) más una prórroga de treinta (30) días.

    c. Como Cláusula Penal, establecieron, que si la venta no se llegare a celebrar por causa imputable al OPTANTE COMPRADOR (aquí acciónate) éste le pagaría a la OFERENTE PROPIETARIA (aquí accionada) por concepto de compensación de daños y perjuicios la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), en cuyo caso la OFERENTE PROPIETARIA, deduciría de la cantidad de dinero supra señalada como recibida como abono del precio de venta dentro del plazo máximo de 15 días siguientes al vencimiento del plazo y la prórroga supra señalada; y en el supuesto que si la no celebración de la venta definitiva no se realizare por causa imputable a la OFERENTE PROPIETARIA (aquí accionada) ésta lo devolvería al OPTANTE COMPRADOR (aquí acciónate) la cantidad recibida como pago parcial del precio de venta supra señalada más la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios causados, dentro del plazo máximo de los quince (15) días hábiles siguiente al vencimiento del plazo y la prórroga de la vigencia del contrato de autos.

    d. Que la OFERENTE PROPIETARIA le entregaría al OPTANTE COMPRADOR, los documentos de Solvencia Municipal, RIF., copia fotostática de la cédula, Planilla de Pago de Anticipo de Impuestos Sobre la Renta, debidamente cancelada a los fines de que este último quien asumió la carga de pagos, los gastos de redacción del Documento de Venta, Certificación de Gravámenes, Gasto de Registro que pudiera presentar ante la Oficina de Registro el Documento de Venta definitivo.

    1. Que la OFERENTE PROPIETARIA, le entregó toda la documentación precedentemente señalada en lapso oportuno, tal como lo había convenido en el contrato de marras.

    2. Que el OPTANTE COMPRADOR, presentó el 17 de abril de 2013, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el documento de venta del inmueble objeto del contrato de autos, redactado por el banco de Venezuela, quien en el mismo argumentó haberle otorgado al OPTANTE COMPRADOR un préstamo por la cantidad de Bs. DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 258.204,00), para la cancelación de parte del proceso de venta convenido y en la cual se constituiría hipoteca convencional de primer grado; y por tanto esta presentación a los fines de protocolización y gastos de registro del documento de venta del inmueble objeto del contrato de autos, se hizo antes de la fecha de vencimiento del mismo, es decir antes del 31 de Mayo del año 2013.

    3. Que la OFERENTE PROPIETARIA, aquí accionada en fecha 11 de Junio del año 2013, es decir, después de 11 días de vencido la vigencia y prórroga del contrato de marras (el cual venció el 31 de Mayo del año 2013), le entregó al aquí accionante en su condición de OPTANTE COMPRADOR, escrito de notificación dejando saber:

      a. Que dejaba sin efecto la Opción de Compra-Venta firmada por ellos el 31 de Enero del año 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el Nº 33, Tomo 28 del Libro de Autenticaciones; en virtud del incumplimiento de él, como OPTANTE COMPRADOR de pagar el saldo deudor de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), del precio de venta total convenido en el plazo convenido, el cual había vencido el 31 de Marzo del año 2013.

      b. Que en virtud del incumplimiento en referencia la Cláusula Cuarta del Contrato de marra ejecutaría la misma procediendo a deducir del monto recibido como parte del precio de venta convenido la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 40.000,00), por concepto de daños y perjuicios convenidos y que dentro de los 15 días hábiles a dicha notificación le devolvería la cantidad restante de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 360.000,00) de los CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 400.000,00), que había recibido como parte del precio de venta convenido.

    4. Que el Banco de Venezuela el 8 de Julio del año 2013, llamó al OPTANTE COMPRADOR, informándole que ya BANAVIH había liquidado los recursos para hacer efectivo el préstamo aprobado para pagar parte del saldo deudor del precio de venta del inmueble objeto del contrato; y que la fecha de otorgamiento del documento de venta dado por el Registro Inmobiliario supra referido, ya había vencido por lo que tenía que volver a presentar el supra referido documento de venta y préstamo hipotecario a los efectos de protocolización a la cual la Oferente aquí accionada el 09 de julio del mismo año 2013, manifestó que ya no vendería el apartamento objeto del contrato de marras.

      Quedando como hechos controvertidos:

    5. Si la Resolución Nº 40.115, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habita, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, en fecha 21 de febrero del año 2013, no es aplicable al contrato de marras como argumenta la parte accionada.

    6. Si la pretensión de:

      …A) CUMPLIMIENTO DE CONTADO DE OPCIÓN A COMPRA a los fines se que Ejecute y de cumplimiento de sus obligaciones dentro del Contrato a Opción a compra en cuestión y que una vez que sea Declarada con lugar dicha demanda, se me termine de realizar la operación de la venta definitiva de el inmueble objeto de la presente demanda en los mismos términos y condiciones en que la PROPIETARIA se obligó, en forma voluntaria o a ello la condene el tribunal y que la Sentencia Definitivamente Firme a mi favor me sirva para poder gestionar el crédito solicitado y aprobado por el Banco de Venezuela con recursos liquidados por BANAVIH y poderla de esta manera Registrar para que a su vez me sirva de soporte…

      , es o no procedente.

      Y así se establece.

      DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

      Las partes a los fines de demostrar sus afirmaciones promovieron las pruebas sobre las cuales se hace el siguiente pronunciamiento:

    7. Respecto a la invocación por parte de la accionada de la comunidad de la prueba, se desestima por no ser este medio de prueba alguna, sino una carga procesal del Juez de atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo preceptúa el artículo 12 del Código adjetivo Civil. Y así se decide.

    8. Respecto a la documental promovida por ambas partes como es el Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito por ellos, el 31 de Enero del año 2013, por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo original fue anexado con el Libelo de Demanda como Anexo “B” y que cursa del folio 14 al 18; este juzgador se abstiene de pronunciarse en virtud de que la suscripción del mismo por las partes por ende los derechos y obligaciones establecidos en él, son hechos aceptados por las partes y por ende de acuerdo al artículo 398 del Código Adjetivo Civil, se encuentran relavados de prueba; y así se establece.

    9. Respecto a la documental consistente en el Título de Propiedad del inmueble objeto del Contrato de marras, promovida por la accionante, el cual cursa en copia fotostática cursante del folio 24 al 31, se desestima de acuerdo al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por impertinente, por cuanto el hecho de la propiedad de dicho bien en ningún momento es un hecho discutido por las partes; y así decide.

    10. En cuanto a la documental consignada con el Libelo de Demanda consistente en la notificación hecha por la accionada al accionante, consignada como anexo “E”, (folios 56 y 57); este Juzgador se abstiene de pronunciarse por cuanto la recepción de dicha comunicación por parte de la accionante en fecha 11 de junio del año 2013, y de que a través de la misma le notifica la accionada que el contrato de la Opción a Compra descrito por ellos el 31 de enero del año 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, había fenecido el 31 de Mayo del año 2013 (incluido la prorroga) y que por cuanto no le había pagado el saldo deudor del precio convenido, rescindía el referido contrato y ejecutaba la Cláusula Cuarta del mismo, deduciendo en consecuencia la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÏVARES (Bs. 400.000,00), que había recibido de pago parcial del precio de venta convenido, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 40.000,00) y que la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 360.000,00) que le tenía que devolver, lo haría dentro del lapso de quince (15) días hábiles contados a partir del 31 de Mayo del año 2013, son hechos aceptados por las partes y por ende se encuentran relevados de prueba, conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.

    11. En cuanto a la documental consistente el ejemplar del Listado de Beneficiarios FAOV, obtenida de la página Web de BANAVIH del mes de junio del año 2013, indicando la transferencia de los recurso a la Operadora Financiera para Créditos Hipotecarios, siendo asignado el del aquí accionante, bajo el Nº 70 de la lista, la cual fue consignada con el Libelo de Demanda, marcada con la letra “F” y el cual cursa al folio 58, en virtud de no haber sido impugnada la misma, pues se aprecia conforme al artículo 4 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas y comparando la fecha de emisión de dicha información y adminiculado con el contrato objeto de este proceso, el cual estableció el lapso de vigencia de noventa (90) días, más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la suscripción del mismo (31 de Enero del año 2013), lo cual implica que el mismo venció el 31 de Mayo del año 2013, lo cual permite concluir, que la aprobación de los recursos para que el Banco de Venezuela pudiera otorgarle el dinero al aquí accionante (identificado en dicha página mediante la cédula de identidad Nº 6.171.630) fue después de vencido el contrato de marras y que ello no implica que dicho recursos estaban disponible en ese momento para ser pagado a la accionada como parte del saldo deudor del precio de venta convenido; fecha ésta en la cual por propia manifestación del demandante, ya había vencido el lapso de vigencia establecido por el Registrador Inmobiliario para que el Banco de Venezuela y las partes de este proceso firmaran el documento de venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda; y así se establece.

    12. En cuanto a la documental consistente en la Resolución de fecha 05 de Febrero del año 2013m, emitido por el Ministerio de la Vivienda y Hábitat publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21 de Febrero, la cual cursa del folio 58 al 60, se aprecia conforme al artículo 432 del Código Adjetivo Civil, y en consecuencia se considera fidedigna la misma y del texto del Artículo 1, el cual preceptúa:

      En los contratos que tengan por objeto bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades -excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del Inmueble dependa de un tercero en la relación.

      Así como el Artículo 3 el cual establece:

      Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes.

      y del Articulo 5 eiusdem:

      Los oferentes de vivienda se abstendrá de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevea la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hallan pactado con los sujetos del sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos.

      Normativa ésta invocada por la accionista para tratar de desvirtuar el derecho de la accionada de ejecutar la cláusula penal y la rescisión del contrato que le fue notificada, el 16 de junio del 2013, tal como fue ut supra establecido como hecho aceptado por las partes, quien suscribe el presente fallo, considera que la normativa precedentemente transcrita no es aplicable al caso sub lite por cuanto la misma establece como requisito, el que la situación que e.r. es para la adquisición de la vivienda principal, lo cual no ocurre en el caso de autos. Por cuanto del texto del contrato de marras, en ningún momento señala que esa opción de compra era para la vivienda principal del oferente comprador y aquí demandante; e inclusive, en dicho contrato, si bien es cierto que establecieron que el saldo deudor se pagaría con crédito del Banco de Venezuela, en ningún momento se especificó que los recursos provendrían del Banavih; apreciación de inaplicabilidad legal que se refuerza con los informes promovidos por el propio accionante a dicha institución financiera, cuyas resultas cursan al folio 214, el cual se aprecia conforme al artículo 507 del Código Adjetivo Civil, del cuyo texto es el siguiente:

      …Así mismo le informaron que en fecha 12 de septiembre del 2013, se revoca el caso ya que se recibió por parte BANAVIH a través de oficio Nº 00114 de fecha 09 de septiembre de 2013, donde expresa que según base de datos del Ministerio el cliente recibió el apoyo del estado en materia habitacional…

      Por lo que no hay duda alguna que el accionante no era susceptible de ser amparado por dicha normativa del contrato objeto de este proceso y así se decide.

      Una vez establecido los hechos supra señalados, procede este Juzgador a pronunciarse así: En cuanto al alegato del accionante de que el contrato de opción a compra cuyo cumplimiento lo demanda a pesar de que reconoce y así fue aceptado por la contraparte:

    13. Que el mismo fue firmado por un lapso de vigencia de noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga contado a partir de la suscripción del mismo, el cual ocurrió el 31 de Enero del 2013. Lo que implica que el mismo feneció el 31 de mayo de 2013.

    14. Que durante el tiempo de vigencia del contrato de marras la opcionante oferente aquí demandada, le entregó al accionante toda la documentación como las solvencias municipales, entre otros, necesarias para la presentación y protocolización del documento definitivo de venta, quien en virtud de ello presentó el 07-04-2013, el documento de venta y pagó todo los emolumentos exigido por la oficina de Registro Publicó del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, tal como quedó comprobado de las documentales consignadas con el libelo de demanda cursante del folio 34 al 55 supra valorados.

    15. Que el 16 de Junio del 2013, la oferente aquí accionada, le notificó a través de escrito reconocido como recibido por él. Que dejaba sin efecto la opción de compra-venta suscrita por ellos el 31 de Enero del 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo en Nº 33, tomo 28 (Que es el objeto de este proceso), en virtud de que él como optante comprador había incumplido con el pago del saldo deudor de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) del precio de venta convenido en SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) y que en consecuencia ella ejerció el derecho a deducir de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) que habría recibido como parte de pago del precio convenido, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) establecida en la cláusula cuarta del contrato de marras.

    16. Que el 08 de Julio de 2013 (38 días después de vencido el contrato de marras) el Banco de Venezuela le informó al aquí accionante que el BAHAVIH, le habría liquidado el crédito para darle el préstamo y pagar el saldo deudor del contrato de marras y que tenía que presentar nuevamente el documento de venta y préstamo. Pero objetó la decisión unilateral de la accionada de dejar sin efecto el contrato de opción a compra-venta objeto de este proceso por considerar que ella está prohibida por los artículos 1, 3 y 5 de la Resolución del Ministerio del Poder Popular, por cuanto no tiene responsabilidad que no se haya podido protocolizar el documento definitivo de venta dentro del lapso vigente del contrato de opción de compra de marras; alegato éste rechazado por la parte accionada en su escrito de contestación, aduciendo que en el caso de autos no existió resolución unilateral del contrato de marras, por cuanto para que exista resolución debe estar vigente el contrato, lo cual no ocurrió en el caso de autos, ya que el mismo venció el 31 de Mayo del 2013, y de que la normativa legal consistente en la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat Publicada en la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de febrero del 2013, no era aplicable al caso de autos por cuanto dicha normativa fue dictada posteriormente a la fecha de suscripción del contrato de marras, lo cual ocurrió el 31-01-2013; quien suscribe el presente fallo, concuerda con la accionada de que dichos alegatos son improcedentes en virtud que del contrato de marras fue suscrito de acuerdo a la cláusula Tercera así “ El plazo de esta opción de compra-venta, será de Noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de este otorgamiento más una prórroga de Noventa (90) días” lo cual implica, que si dicho contrato fue suscrito el 31 de Enero de 2013, los ciento veinte (120) días continuos vencieron el 31 de Mayo del mismo año, por lo que si la misma parte accionante reconoció que la accionada le entregó todos los documentos referidos para la presentación ante el Registro Inmobiliario del documento de venta definitivo el cual por cierto consta, que fue presentado “el 17 de Abril del 2013, por la parte actora tal como fue acordado en la Cláusula Séptima del contrato de marras” en el cual establecieron “Queda expresamente convenido que los gasto por redacción de este documento definitivo de compra-venta serán por cuenta del optante comprador” y que a pesar de ello, para la fecha del vencimiento del contrato de marras 31-05-2013, no se otorgó dicho documento porque el Banco de Venezuela, no liquidó el monto del saldo deudor del proceso de venta convenido, sino que tal como el propio accionante reconoce, que fue el 08 de Julio del 2013 que dicha institución financiera, le notificó que ya tenía el dinero para liquidar el crédito para que pagara el saldo deudor del precio de venta convenido, ya que fue en esa fecha que BANAVIH, le bajó dicho recurso y que para ello tenía que volver a presentar el documento definitivo ante el Registrador Inmobiliario; hechos éstos que sin duda alguna son posteriores a la fecha de vencimiento del contrato de marras (31-05-2013), ya que el no otorgamiento del documento de venta dentro del lapso de venta fue imputable al optante comprador y no a la oferente aquí accionada, por lo que al haber ésta última, notificado el 16 de Junio del 2013 al optante comprador y aquí accionante; es decir, después de vencido el contrato de marras, que dejaba sin efecto el mismo y que ejercería el derecho a deducir de la cantidad recibida como pago del precio de venta la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) no implica una resolución, ya que al haberse vencido el término de tiempo estipulado por las parte como vigencia del contrato y por ende para que cada parte cumpliera su obligación, sin que se hubiere materializado el objeto del contrato, imputable al aquí accionado; pues de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1159 del Código Civil, el cual establece que el contrato es ley entre las partes, permite concluir, que la pretensión del accionante de prolongar la obligación de la accionada de otorgarle el documento el documento de venta definitivo después del vencido el termino convenido, es contrario a dicha norma y al artículo 1.211 eiusdem que establece que el termino fija el momento de la ejecución o extinción de la obligación, y así se decide.

      Igualmente coincide esta Alzada con la accionada, en que la supra referida y parcialmente transcrita Resolución emanada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, no es aplicable al caso sub lite, pero no por los argumentos expuesto por esta, sino por lo supra expuesto por ésta alzada al valorar la copia de la publicación de la gaceta oficial contentiva de dicha normativa; es decir, por cuanto esa normativa regula lo referente a los casos de adquisición de vivienda principal; supuesto éste que no es el caso de autos, ya que en el contrato de marras en ningún momento convinieron que dicha negociación era para vivienda principal del optante comprador aquí accionante, apreciación esta que se refuerza con los informes promovidos por éste en prueba al Banco de Venezuela y cuyas resultas fueron supra valorados y en los cuales dicha institución financiera manifestó: “…Así mismo le informaron que en fecha 12 de septiembre del 2013, se revoca el caso ya que se recibió por parte BANAVIH a través de oficio Nº 00114 de fecha 09 de septiembre de 2013, donde expresa que según base de datos del Ministerio el cliente recibió el apoyo del estado en materia habitacional…”; es decir, que el aquí accionante no gozaba de protección de la normativa legal invocada, por lo que dichos alegatos se han de desestimar y así se decide.

      En cuanto a la acción de “Cumplimiento del contrato de opción de compra a cuyos fines pide que la accionada ejecute y de cumplimiento de sus obligaciones dentro del contrato de opción a compra en cuestión y que una vez que sea Declara con Lugar la demanda, se le termine de realizar la operación de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda en los mismos Términos y condiciones en que la PROPIETARIA se obligó en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal, y que la Sentencia Definitivamente Firme a su favor le sirva para poder gestionar el crédito solicitado y aprobado por el Banco de Venezuela con recursos liquidados por BANAVIH”, lo cual fue refutada por la parte demandada, aduciendo que el actor incumplió dentro del término establecido en el contrato con el pago definitivo de la venta; por cuanto el contrato venció el 31 de Mayo de 2013, y que para esa fecha el actor no tenía la disponibilidad dineraria a tal punto, que ésta indicó en el libelo de demanda, que la aprobación del crédito hipotecario solicitado al Banco de Venezuela, le fue notificado el 08 de julio de 2.013; quien suscribe el presente fallo disiente del A quo quien declaró con lugar la pretensión, aduciendo para ello:

      …Del análisis exhaustivo de las actas, observa esta Juzgadora, que las partes calificaron el contrato en cuestión como OPCIÓN A COMPRA-VENTA, lo cual se desprende de la lectura del encabezado del contrato cursante a los folios 16 y 17, es decir, asumieron una obligación bilateral, en el sentido que, La Propietaria se obligó a venderle al Optante Comprador y que, el Optante Comprador por su parte se obligó a comprarle a La Propietaria el apartamento suficientemente identificado en autos, del mismo modo queda evidenciado que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto y sobre el precio a pagar, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho que las partes en el contrato bajo estudio no acordaron para la verificación o perfección de la negociación, la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente quedó pendiente por parte de la llamada La Vendedora fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de La Vendedora de hacer la tradición del inmueble ofrecido en venta…

      Y en su lugar establece, que en el contrato de marras no es bilateral, por cuanto tal como consta en el texto del mismo cuyo original cursa a los folios 16 y 17, que la accionada lo que dio fue una opción a compra al accionante del inmueble identificado en el mismo, lo que implica, que quien tenía la carga de ejercer del Derecho de Opción de Compra era el aquí accionante y que la misma la debió ejercer dentro del término de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma del contrato de marras, por lo que el término de vigencia del mismo venció el 31 de mayo de 2.013, término éste dentro del cual consta, y así lo reconoce el actor, que la accionada le entregó todos los documentos de solvencia Municipal del inmueble, pago del adelanto del cinco por ciento (5%) del Impuesto Sobre la Renta por la referida venta y que en virtud de ese cumplimiento, el actor pudo presentar dentro del término de vigencia, específicamente el 17 de abril del 2.013, el documento de venta respectivo, redactado por el Banco de Venezuela; pero que no se pudo otorgar el mismo en virtud que el actor no pagó el saldo deudor de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) del precio de venta convenido, por que dicha institución financiera no tenía los recursos financieros para pagar dicho concepto, sino que ésta lo iba a liquidar del fondo proveniente del BANAVIH, lo cual ocurrió el 8 de julio de 2013, y así lo reconoció el propio actor en su libelo de demanda lo cual evidencia, que el accionante no ejerció su opción dentro del término de vigencia de ciento veinte (120) días dados en el contrato de marras, ya que la sola presentación del documento de venta ante el Registrador Inmobiliario no implica el cumplimiento de la obligación del pago del saldo deudor del precio de venta; y cuyo incumplimiento de esa obligación se evidencia de las propias pretensiones del accionante, quien en forma ilógica e ilegal, pide que la sentencia que declare con lugar la presente demanda le sirva para gestionar el crédito ante el Banco de Venezuela, y así poder con la liquidación de dicho crédito proceder a registrar el documento de venta; lo cual desvirtuaría lo establecido en el artículo 531 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa:

      …Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido.

      Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos…

      A su vez el haber considerado el contrato de marras un contrato de venta definitivo por el hecho de que hubo consentimiento, objeto y precio, desconoció la existencia de los contratos preliminares, los cuales fueron suficientemente explicados de manera pedagógica por la Sala Constitucional de nuestro M.T.d.J. en sentencia N° 878 de fecha 20 de julio del corriente año, la cual estableció:

      “…OBITER DICTUM

      Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

      Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

      De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

    17. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

      En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).

      Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

      Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

      En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:

      Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

      La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

      Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.

      El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

      La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

      El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

      Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

      El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas

      En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

      Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:

  2. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.

  3. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.

  4. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.

  5. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.

    1. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).

      En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

      El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

      Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

      En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

      En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

      El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.

    2. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.

      La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.

      En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

      Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.

    3. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).

      El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).

      En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.

      Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.

      En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.

      La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

      Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

      En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

      El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

      En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.

      Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.

      En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

      Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

      El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

      El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

      En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

      Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…”

      Doctrina que se acoge y aplica al caso sub lite de acuerdo al artículo 335 de nuestra Carta Magna, por lo que al ser el contrato de autos un contrato preliminar y no un contrato de venta definitivo; por cuanto para que éste último ocurriera se tenía que haber pagado el precio de venta definitivo, hecho este que no se cumplió por parte del optante comprador, y por tanto, la pretensión de que la sentencia de declaratoria de con lugar la demanda de autos le sirva de titulo para gestionar el crédito ante el Banco de Venezuela, y presentar el documento de venta ante el Registrador Inmobiliario es contraria a la supra referida doctrina y al artículo 531 del Código Adjetivo Civil, el cual establece que la sentencia sólo producirá efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos, por lo que al no haber cumplido el actor con su obligación de haber pagado el saldo del precio de venta convenido ni dentro del término de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato de autos tal como lo reconocieron las partes, y así se infiere del texto de la pretensión del actor supra transcrita, y demostrado como quedó que la accionada sí cumplió con la obligación de entregarle al actor los documentos requeridos para que este presentara ante el Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, tal como lo alegó la defensa de accionada; obliga a concluir, que la decisión definitiva del a quo, declarando con lugar la demanda de autos, no se ajusta a lo exigido por el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, el cual preceptúa:

      Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

      En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

      Ni a la doctrina de la Sala Constitucional supra transcrita, al artículo 1.160 del Código Civil el cual preceptúa que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, y al artículo 531 del Código Adjetivo Civil, supra transcrito; por lo que la apelación interpuesta contra ésta se ha de declarar con lugar, revocándose en consecuencia la misma, declarándose sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de autos, y así se decide.

      En cuanto a la pretensión de que se condene en costas a la parte accionada, quien suscribe el presente fallo, en virtud de lo precedentemente expuesto considera improcedente la misma.

      DISPOSITIVA

      En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia y actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:

      • PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado A.A.S.H. en su condición de apoderado judicial de la accionada ISOLISBETH COROMOTO G.B., ambos identificados en autos, contra la decisión definitiva de fecha 16 de abril de 2.015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de esta Circunscripción, revocándose en consecuencia la misma.

      • SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano E.J.M.A. contra la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B..

      • TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

      Déjese copia certificada de la referida sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

      Publíquese y regístrese.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil quince (2015).

      El Juez Titular

      Abg. J.A.R.Z.

      La Secretaria Acc.,

      Abg. C.M.B..

      Publicada en la misma fecha, siendo las 02:05 p.m. y quedando anotada bajo el asiento del Libro Diario No 10.

      La Secretaria Acc.,

      Abg. C.M.B..

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