Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 16 de Abril de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Dieciséis (16) de A.d.D.M.Q. (2015).

204º y 156º

ASUNTO: KP02-V-2013-002932

PARTE ACTORA: E.J.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.171.630 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: E.S.M., J.R.C.Q. y V.C.V., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 64.079, 31.534 y 119.600 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ISOLISBETH COROMOTO G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.568.464 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.A.S.H. y F.C.O.D.L., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 127.408 y 136.089 respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano E.J.M.A., contra la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por el ciudadano E.J.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 6.171.630 y de este domicilio, debidamente asistido por los Abogados E.S.M., J.R.C.Q. y V.C.V., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 64.079, 31.534 y 119.600 respectivamente y de este domicilio, contra la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 9.568.464 y de este domicilio. En fecha 01/10/2013 se introdujo la presente demanda ante la U.R.D.D. (Folios 01 al 61). En fecha 03/10/2013 se dio por recibida la presente demanda (Folio 62). En fecha 07/10/2013 este Tribunal mediante auto admitió la presente demanda (Folio 63). En fecha 17/10/2013 compareció ante este Tribunal la parte actora y otorgo poder Apud-Acta a los Abogados E.S.M., J.R.C.Q. y V.C.V., asimismo, en esa misma fecha mediante diligencia la parte actora dejo constancia de la entrega de los emolumentos a los fines de la citación de la demandada (Folios 64 y 65). En fecha 18/10/2013 el Alguacil del Tribunal dejó constancia que la parte actora entregó los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada (Folio 66). En fecha 22/10/2013 este Tribunal mediante auto ordenó desglosar el citado escrito del expediente principal al cuaderno de oposición a la medida (Folio 67). En fecha 29/11/2013 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar por la parte demandada (Folios 68 al 75). En fecha 06/12/2013 mediante diligencia la parte actora solicitó se acuerde la citación de la parte demandada mediante Carteles (Folio 76). En fecha 12/12/2013 este Tribunal mediante auto negó lo solicitado por cuanto no se encuentra agotada la citación personal de la parte demandada (Folio 77). En fecha 17/12/2013 mediante diligencia la parte actora solicitó se Oficie al Concejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Administrativo de Identificación Migratoria y extranjería (SAIME) (Folio 78). En fecha 19/12/2013 este Tribunal mediante auto ordeno Oficiar al Concejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Administrativo de Identificación Migratoria y extranjería (SAIME) (Folios 79 al 81). En fecha 10/01/2014 mediante diligencia la parte actora solicitó abocamiento de la Juez (Folio 82). En fecha 16/01/2014 quien suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la presente causa (Folio 83). En fecha 28/01/2014 el Alguacil de este Tribunal consignó copias de los Oficios Nos. 998 y 999 en los cuales se observa que fueron recibidos (Folios 84 al 86). En fecha 29/01/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Servicio Administrativo de Identificación Migratoria y extranjería (SAIME) (Folios 87 y 88). En fecha 31/01/2014 este Tribunal mediante auto ordenó Oficiar al Servicio Administrativo de Identificación Migratoria y extranjería (SAIME) con Sede en Acarigua (Folios 89 y 90). En fecha 12/02/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Concejo Nacional Electoral (CNE) Lara (Folios 91 y 92). En fecha 18/02/2014 mediante diligencia la parte actora solicitó se libre boleta de citación a la demandada (Folio 93). En fecha 20/02/2014 este Tribunal mediante auto acordó librar la respectiva compulsa a la demandada (Folio 94). En fecha 24/02/2014 mediante diligencia la parte actora consignó copias fotostáticas del libelo de demanda a los fines de la citación de la demandada (Folio 95). En fecha 19/03/2014 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación sin firmar por la parte demandada (Folios 96 al 103). En fecha 25/03/2014 mediante diligencia la parte actora solicitó se acuerde la citación de la demandada mediante por carteles (Folio 104). En fecha 27/03/2014 este Tribunal mediante auto acordó la citación por carteles de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folios 105 y 106). En fecha 09/04/2014 mediante diligencia la parte actora consignó carteles publicados en los Diarios El Impulso y El Informador (Folios 107 al 109). En fecha 29/04/2014 el suscrito Secretario Accidental dejo constancia del traslado al domicilio de la parte demandada fijando el respectivo Cartel de citación (Folio 110). En fecha 30/05/2014 mediante diligencia la parte actora solicitó la designación de Defensor Ad-litem a la parte demandada (Folio 111). En fecha 03/06/2014 este Tribunal mediante auto designó a al Abogado F.C. como Defensor Ad-Litem, asimismo, en esa misma fecha se libro boleta de notificación (Folios 112 y 113). En fecha 25/06/2014 mediante diligencia la parte demandada consignó poder otorgado a los Abogados A.A.S.H. y F.C.O.D.L. (Folios 114 al 120). En fecha 30/06/2014 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por el Abogado F.C. (Folios 121 y 122). En fecha 03/07/2014 mediante diligencia el Abogado F.C. consignó telegrama enviado a la parte demandada (Folios 123 y 124). En fecha 15/07/2014 mediante diligencia la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda (Folios 125 al 133). En fecha 29/07/2014 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de promoción de pruebas (Folio 134). En fecha 12/08/2014 mediante diligencia la parte demandada solicitó sirva a depositar Cheque Nº 00010349 en la cuenta de este despacho (Folios 135 y 136). En fecha 14/08/2014 visto el Cheque Nº 00010349 este Tribunal mediante auto ordenó el depósito en la cuenta del Tribunal, asimismo, ordenó notificar a la parte actora (Folios 137 y 138). En fecha 14/08/2014 este Tribunal mediante auto ordenó la devolución del cheque a la parte demandada, instándole a realizar un nueve cheque a nombre de este Juzgado (Folio 139). En fecha 23/09/2014 se agregaron a los autos las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa (Folios 140 al 150). En fecha 23/09/2014 mediante diligencia la parte actora se dio por notificado de la consignación del Cheque de Gerencia, asimismo, en esa misma fecha apelo al auto de fecha 14/08/2014 (Folios 151 y 152). En fecha 29/09/2014 este Tribunal mediante auto negó oír dicha apelación por cuanto se trata de un auto de mero trámite o de sustanciación (Folio 153). En fecha 26/09/2014 mediante diligencia la parte demandada consignó Cheque Nº 00011005 a nombre de este Juzgado (Folios 154 al 155). En fecha 01/10/2014 este Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa, en consecuencia se libro Oficio al Banco Bicentenario y a la Presidencia de la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), asimismo, en esa misma fecha visto el Cheque Nº 00011005 este Tribunal ordenó la aperturar cuenta ahorro a nombre de la parte actora (Folios 156 al 162). En fecha 05/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (Folios 163 al 166). En fecha 11/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Nacional del Crédito Banco Universal (Folios 167 al 169). En fecha 13/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Fondo Común Banco Universal (Folios 170 y 171). En fecha 13/11/2014 mediante diligencia la parte actora solicitó se Oficie a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) (Folios 172 y 173). En fecha 14/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada de Mi Banco, Banco Microfínanciero, C.A., Banco Exterior C.A. Banco Universal, y Mercantil Banco Universal (Folios 174 al 179). En fecha 17/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Venezolano del Crédito C.A. Banco Universal, Banplus Banco Universal C.A. (Folios 180 al 183). En fecha 18/11/2014 este Tribunal mediante auto acordó ratificar Oficio a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) (Folios 184 y 185). En fecha 18/11/2014 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de informes (Folio 186). En fecha 21/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada de la Alcaldía de Caracas, Bacamiga Banco Microfínanciero, C.A., y Sofitasa Banco Universal (Folios 187 al 193). En fecha 26/11/2014 se agregó a los autos correspondencia emanada del Banco Espirito S.B.U. (Folios 194 y 195). En fecha 28/11/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada de Banco Caroní Banco Universal y Citibank N.A. Sucursal Venezuela (Folios 196 al 199). En fecha 01/12/2014 este Tribunal mediante auto acordó la apertura de una segunda pieza, cerrando la primera (Folios 200 y 201). En fecha 05/12/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Industrial de Venezuela, Activo Banco Universal, y B.O.D. (Folios 202 al 206). En fecha 08/12/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Bicentenario Banco Universal, Del Sur Banco Universal, y Banco de Venezuela (Folios 207 al 214). En fecha 10/12/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada de Banesco Banco Universal, y Banco del P.S. (Folios 215 al 217). En fecha 10/12/2014 mediante diligencia la parte actora consignó escrito de informes (Folios 218 al 224). En fecha 12/12/2014 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de observaciones, asimismo, en esa misma fecha la parte demandada consignó escrito de informes (Folios 225 al 230). En fecha 15/12/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada de Bancaribe (Folios 231 y 232). En fecha 17/12/2014 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Plaza Banco Universal (Folios 233 y 234). En fecha 08/01/2015 mediante diligencia la parte demandada consignó escrito de observaciones (Folios 235 y 236). En fecha 09/01/2015 este Tribunal mediante auto revocó por contrario imperio el auto de fecha 12/12/2014, igualmente se dejó constancia que en fecha 10/12/2014 venció el lapso de informes, por lo que en fecha 12/12/2014 comenzó a transcurrir el lapso de observaciones (Folio 237). En fecha 09/01/2015 este Tribunal mediante auto advirtió que comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 238). En fecha 13/01/2015 se agregaron a los autos correspondencia emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y Banco de Venezuela (Folios 239 al 243). En fecha 22/01/2015 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco del T.B.U. (Folios 244 al 246). En fecha 23/03/2015 el Tribunal dicto auto difiriendo la publicación de la sentencia para el Décimo Quinto día de despacho siguiente (Folio 247). En fecha 25/03/2015 2015 se agregaron a los autos correspondencia emanada del Banco Internacional de Desarrollo (Folios 248 y 249). En Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Juzgadora pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha sido interpuesta por el ciudadano E.J.M.A., antes identificado, contra ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada. Alegando la representación judicial de la actora que en fecha 31/01/2013, suscribió un Contrato de Opción a Compra actuando en su condición de “El Optante Comprador” con la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, actuando en su condición de “La Propietaria”, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17/05/1994, bajo el Nº 30, Protocolo Primero, Tomo 10, el cual acompaño al libelo en copia simple, constituido por Un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Bloque de circulación vertical y vació de patio interno que da con los estacionamientos; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Apartamento Nº 121; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, y que así como se desprende del Contrato de Arrendamiento a Opción a Compra Autenticado, en la Cláusula Segunda del Contrato en Cuestión se establece: “…CLÁUSULA SEGUNDA: El precio del inmueble objeto de esta Opción a Compra-Venta es de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00) que serán cancelados en la siguiente forma: A) DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000.00), entregado a la propietaria en fecha 27-12-2012 mediante cheque de gerencia Nro. 00008874, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., B) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00) entregados a la propietaria en fecha 27-12-2012 mediante cheque personal Nro. 10002214, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., C) OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000.00), entregados a la propietaria en fecha 16-01-2013, mediante cheque de gerencia Nro.00008898, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., a su entera y cabal satisfacción y el saldo deudor es decir, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) serán cancelados para la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de registro correspondiente, mediante crédito bancario que el optante comprador gestionará con el BANCO DE VENEZUELA…”, y que así mismo de la Cláusula Tercera del Contrato en cuestión se establece: “…CLÁUSULA TERCERA: El plazo de esta Opción a Compra-Venta, será de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de este otorgamiento, más una prórroga de treinta (30) días…” y que así se tiene que de conformidad a las anteriores Cláusulas se encuentran ante un Contrato de Opción a Compra, donde en primer lugar quedo claro para ambas partes el saldo restante adeudado por el Optante Comprador del monto total de venta por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00) o sea la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) sería cancelados mediante crédito que el Optante Comprador gestionaría por ante la entidad bancaria denominada BANCO DE VENEZUELA, y que desde el principio de la negociación la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, estuvo clara, conforme y de acuerdo con esa condición, y que el Contrato a Opción a Compra anteriormente referido y sobre el cual se basa la presente demanda fue suscrito en fecha 31/01/2013 siendo por lo tanto esta fecha de otorgamiento, por lo que de conformidad con la Cláusula Tercera, el mismo tendría vigencia para el cumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes intervinientes, hasta el 31/05/2013. Ahora es el caso, alegó la representación judicial de la parte actora, que dentro del lapso anteriormente establecido, o sea dentro del lapso de vigencia de la Opción a Compra en cuestión, y que se puede corroborar que su representado en su carácter de Optante Comprador cumplió a cabalidad con sus obligaciones, ya que pago la inicial a la cual se comprometió en las fechas establecidas, además de lograr que le aprobaran el crédito solicitado por ante el Banco de Venezuela, tanto así que le fue entregado por parte de dicha entidad documento de venta definitivo con la respectiva hipoteca, elaborado por su respectivo departamento legal y posteriormente la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, con este conocimiento y dando cumplimiento a la Cláusula Sexta del Contrato de Opción a Compra en cuestión le entrego en su condición de Optante Comprador cada uno de los Documentos Originales y en copias fotostáticas exigidas por el Registro Inmobiliario competente para la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, siendo el mismo presentado con todos los recaudos por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17/04/2013, siendo la fecha de otorgamiento a partir del día 23/04/2013, todo lo cual se desprende del documento de venta realizado por la propia entidad bancaria con su respectivo sello de revisado con sus recaudos entregados la mayoría por la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, así como ya se dijo anteriormente, incluso con la cancelación por parte de ella de la planilla de impuestos del 0.5% que le corresponde al propietario en este tipo de operaciones y planilla de c.d.r. donde se establece la fecha de otorgamiento, los cuales se acompañan conjuntamente con el libelo de demanda, y que de los cuales se evidencia claramente que todas estas diligencias y trámites se cumplieron a cabalidad dentro del lapso de vigencia del Contrato de Opción a Compra en cuestión, incluso hasta con más de un (1) mes de antelación del vencimiento de este, ya que como estableció anteriormente, el Contrato de Opción a Compra tenía como fecha de vencimiento el 31/05/2013 y la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, por haberse llenado con todos los trámites y parámetros legales era en fecha 23/04/2013, y que esto como ya se expreso anteriormente con el pleno conocimiento tanto de su representada en su carácter de de Optante Comprador, que fue el que realizó todos trámites y la de la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada. Asimismo, que hasta ese momento todo estaba marchando muy bien, siendo el hecho de que el mismo día que procedió a presentar el documento por ante el Registro Público referido, se dirigió al Banco de Venezuela a entregar la original c.d.r. del mencionado Registro y le informaron que el apoderado del Banco firmaba solo los días martes y miércoles una vez llegados los recursos de BANAVIH por lo que había que estar pendiente ya que apenas llegaran ellos llamaban, lo cual hizo de manera continua e insistente sobre todo antes del día 31/05/2014, fecha que vencía el lapso de opción a compra referida, y que de todo esto siempre se mantuvo informada la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, hasta el día 03707/2013, a través de un mensaje de texto su celular la inmobiliaria que sirvió de intermediario a través de la cual se realizó la negociación le informaron que ya para que se diera la venta, el precio del inmueble aumentaría a NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000.00) siendo definitivo, para lo cual su representada respondió que tuviesen un poco de paciencia, que asesoraran bien, que no era su culpa y que en estas negociaciones con créditos aprobados con fondos del BANAVIH, esto podía pasar, solo que habían transcurrido Tres (03) días del vencimiento del lapso de la Opción a Compra. Posterior a esta fecha, específicamente el 06/06/2013, se dirigió personalmente a Caracas al BANAVIH y efectivamente en fecha 10/06/2013 lo llamaron de la Sede Central del Banco de Venezuela a informarle que para la próxima entrega de BANAVIH llegaban sus recursos, lo cual le participo a la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, como a la inmobiliaria a través de la ciudadana M.R., siendo el caso que en fecha 11/06/2013, en horas de la mañana se presento la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, a su lugar de trabajo, para entregar a su representada una notificación, la cual acompaño al presente libelo, donde le informó que dejaba de manera unilateral sin efecto la Opción a Compra que firmaron ante la Notaría Pública, ya referida anteriormente y que además de eso le aplicaría a su representada la Cláusula Penal a su favor de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00) es decir, que solo le regresaría la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000.00), notificación esta que firmo su representada en señal de haberla recibido. De igual manera, en el mes de Junio de 2013, en la pagina Web de BANAVIH, aparecía el listado de Beneficiarios FAOV, indicando la transferencia de los recursos a los operadores financieros para créditos hipotecarios, siendo signado con el Nº 70 de la lista, así como se desprende de copia que anexo conjuntamente al libelo de demanda, y que después de enterarse su representada que salió en el listado se dirigió al Banco de Venezuela y le informaron que después de salir la publicación los recursos tardaban entre una y dos semanas máximo en llegar al Banco que ellos le estarían informando, y efectivamente en fecha 08/07/2013, llamaron a su representado del Banco de Venezuela para informarle que BANAVIH había liquidado el crédito y que por lo tanto ya tenían los recursos disponibles, que el otorgamiento que le dio el Registro Público ya estaban vencidos y que había que solicitar documento y presentarlo de nuevo con las solvencias actualizadas. Por lo que al día siguiente es decir 09/07/2013 su representado se comunico con la Propietaria ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, a través de su Abogado que para ese momento la estaba asesorando y con el cual su representado se había comunicado y reunido, para informarle que ya el Banco de Venezuela disponía de los recursos, y este les informo que debía hablar con la demandante, y en reunión posterior con dicho Abogado les informo que definitivamente su cliente había decidido que la negociación no se realizaría, o sea que ya no vendería el inmueble objeto del Contrato de Opción a Compra, informándole su representado a su vez que no renunciaba al mismo y que intentaría las acciones legales pertinentes, posteriormente su representado se dirigió al Banco de Venezuela para informar que no querían vender el Apartamento y le dijeron que si no firmaban en el mes de Julio, tenían que informarle al BANAVIH, y solicitarle nuevamente la asignación. Por consiguiente, ahora es el caso que se encuentran ante un Contrato de Opción a Compra que a pesar de haberse realizado todos los trámites necesarios tanto por parte de su representado en carácter de Optante Comprador, como por parte de la demandada ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, en su carácter de Propietaria, incluso logrando la aprobación del crédito por parte de la Institución Financiera con recursos aprobados por BANAVIH, presentado el documento con su respectivo soportes ante el Registro Público competente y con fecha para su otorgamiento, con mas de un mes de antelación a la fecha del vencimiento del Contrato de Opción a Compra en cuestión el mismo efectivamente venció y no se pudo protocolizar la venta del inmueble dependía en esta caso de un tercero de la relación, como lo es la Institución Financiera Banco Venezuela con Recursos de BANAVIH, por lo cual de conformidad con la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, el cual establece que cuando se esta en el caso de un Contrato de Opción a Compra con estas características, ninguna de las partes podrá Resolver de manera unilateral de dicho Contrato, y que lo anterior se desprende y fundamenta de los artículos 1, 3, y 5 de Resolución antes mencionada, en el cual se observa alegó la representación judicial de la parte actora que según lo narrado, expuesto y demostrado en el presente libelo de demanda, que el presente caso se adecua y encaja perfectamente en las disposiciones de la Resolución anteriormente referida, ya que no existe ningún tipo de responsabilidad de su parte, por lo cual no se haya podido protocolizar el documento definitivo de venta dentro del lapso de vigencia del Contrato de Opción a Compra en cuestión, siendo por el contrario responsabilidad de un tercero de la relación, el desembolso de los Recursos que incluso ya le habían sido asignados a su representado, como en el presente caso es el BANAVIH, por lo cual no puede en este caso la parte que vende, denominado dentro del Contrato de Opción a Compra como La Propietaria, pretender resolver de manera unilateral dicho Contrato, por lo cual le nace todo el derecho luego de haber agotado todos los recursos de manera amistosa de llegar a un acuerdo, de demandar como en efecto lo hace el Cumplimiento del Contrato de Opción a compra por parte de la vendedora, para que cumpla con su obligación de entregarle los recaudos actualizados exigidos por el Registro Público competente, protocolizar el documento definitivo de venta, recibir el pago restante correspondiente de acuerdo a lo establecido en el documento de Opción a Compra en cuestión y que es justamente el monto del crédito aprobado por la entidad bancaria con Recursos de BANAVIH y entregarle el bien inmueble objeto de la negociación, suficientemente identificado anteriormente. De conformidad con los hechos anteriormente narrados y conforme a lo establecido en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, de igual manera los artículos 1, 3 y 5 de la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, es por lo que procede a demandar como en efecto demanda a la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., antes identificada, en su carácter de Vendedora al Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra, a los fines que se ejecute y de cumplimiento de sus obligaciones dentro del Contrato de Opción a Compra en cuestión y que una vez sea declarada con lugar dicha demanda, se termine de realizar la operación de la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda en los mismos términos y condiciones en que la Propietaria se obligo, en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal y que la Sentencia Definitivamente Firme a su favor le sirva a su representada para poder gestionar el crédito solicitado y aprobado en el Banco de Venezuela con recursos liquidados por BANAVIH, y poder de esta manera Registrar para que a su vez le sirva de soporte. Asimismo, que las costas en el presente juicio, estimó la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000.00) equivalentes hoy en día a TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UNO CON ERO VEINTIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.271.028 U.T.). Asimismo, solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda de conformidad con el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, y a los fines de la citación de la parte demandada señalo como dirección Apartamento distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, señalo como domicilio procesal de su representado la siguiente: Carrera 17entre calles 27 y 28 Edificio Don Antonio, Piso Nº 2, Oficina 2-11, Barquisimeto Estado Lara. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida y declarada con lugar en la definitiva.

Por su parte, el demandado a través de sus apoderados judiciales, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en su demanda y pretensión, que conlleven a declarar con lugar, así: Es cierto que su representada celebró un Contrato de Opción a Compra, que establece y constituye una concesión sobre la promesa preferencial ante un tercero que de venderse el inmueble destinado a vivienda principal propiedad de la demandada, objeto de esta demanda, dentro de un tiempo determinado es decir ciento veinte días exactos, del 31/01/2013 hasta el 31/05/2013, el demandante tendría la primera opción de adquirir la propiedad del mismo por medio de un Contrato de Compra Venta, con el consenso de ambas partes como contrato consensual de preferencia que es, pero negó, rechazó y contradijo que este contrato en ningún momento se trate de un contrato de transferencia de derecho real, que transfiera la propiedad de la cosa o derecho, pues el mismo se describe como un contrato preliminar cuyo objeto era la celebración dentro del lapso de ciento veinte días continuos, de un contrato de Compra Venta con la cancelación completa del precio acordado, y que es cierto que el Contrato de Opción a Compra Venta, establece en la Cláusula Segunda, que el demandante al momento de la firma del Contrato había cancelado la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 400.000.00), quedando un saldo deudor de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) que debían ser cancelados junto con la firma del documento definitivo de Compra-Venta por la Oficina de Registro Público correspondiente, mediante Crédito Bancario que el Optante Comprador gestionaría en el Banco Venezuela, pero negó, rechazó y contradijo que para el momento de la firma del Contrato de Opción a Compra-Venta el Optante Comprador, hoy demandante, haya dejado claro que el crédito que gestionaría en el Banco de Venezuela fuera a través de BANAVIH, sino todo lo contrario textualmente se estableció que el Crédito Bancario se gestionaría con el Banco de Venezuela, no con BANAVIH a través del Banco de Venezuela a lo cual deja claro que el mismo no fue cumplido al pie de la letra como quedo establecido en el Contrato de Opción a Compra Venta, por parte del Optante Comprador ciudadano E.J.M.A., antes identificado. De igual manera que es cierto que junto a la firma del Contrato de Opción a Compra Venta, se estableció obligaciones como el de entregar los documentos originales del inmueble para los trámites ante el Registro correspondiente, libre de cualquier gravamen, solvente con los impuestos y servicios públicos en lo que respecta a su representada y en el caso del Optante Comprador hoy demandante el pago a tiempo dentro de la vigencia del Contrato de Opción a Compra Venta, pero negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de cumplir todas y cada una de sus obligaciones establecidas en el contrato, y dentro de la vigencia del mismo, todo lo contrario de la parte actora el cual no logro el pago dentro del período de lapso establecido sino que obra temerariamente al admitir en su narrativa primero que el crédito fue admitido en el mes de Junio y segundo que los recursos le fueron adjudicados para el mes de Julio declarando abiertamente el incumplimiento del contrato por su parte, y que es cierto que el Contrato de Opción a Compra Venta, se fijó un precio y un plazo de ciento veinte días, lapso en el cual la promesa preferencial se mantenía en vigencia para que el beneficiario del Contrato de Opción a Compra Venta adquiriese el bien inmueble realizando el pago completo y a tiempo saldo de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00), del valor convenido para ambas partes de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00), ante el Registro Público correspondiente y que estaría vigente desde el 31/01/2013 al 31/05/2013 culminando así el plazo de ciento veinte días con lo cual negó y rechazó que este contrato tuviese vigencia perpetua o por más del plazo de los ciento veinte días, sino que el Contrato de Opción a Compra Venta, es un contrato de termino cierto, según se desprende de la Cláusula Tercera donde establece un plazo de noventa (90) días, más una prorroga de treinta (30) días, este solo le concede al comprador opcionante por un lapso de cierto un derecho de crédito personal, y que es cierto que su representada es la propietaria, con la suscripción del Contrato de Opción a Compra Venta, se obligó a venderle al demandante ciudadano E.J.M.A., antes identificado, quien era el optante comprador, si cumplía con el pago dentro del lapso establecido, un bien inmueble de su propiedad destinado para vivienda principal, pero negó y rechazó que ese Contrato de Opción a Compra Venta, fuese un derecho real de propiedad sino fue solo un derecho preferencial por un tiempo determinado y el derecho preferencial cesó por la expiración del tiempo estipulado para su vigencia, exactamente 31/05/2013, y que es cierto que al transcurrir el lapso otorgado al comprador opcionante para comprar el inmueble, descrito en la Cláusula Primera del Contrato, sin que se produjera la venta y ya liberada de la obligación de preferirlo para la venta y ya liberada de la obligación de preferirlo para la venta, la propietaria demandada el día 11/06/2013 le hizo entrega de un escrito donde le notifica al demandante el fin del Contrato de Opción a Compra Venta, su desinterés en volver a concederle el derecho preferencial de compra e incluso en el mismo escrito, debido al incumplimiento inequívoco del demandante, hizo uso de su derecho de adherirse a la Cláusula Cuarta, con la realidad fáctica y demostrada de la aceptación total y cabal por parte del demandante quien admitió la falta de pago y aceptó su responsabilidad estampando su firma en señal de aceptación, pero negó, rechazó y contradijo que el escrito de notificación de manera unilateral fuese instrumento que dejara sin efecto el Contrato de Opción a Compra Venta, el cual ya había dejado de existir en el cumplimiento de obligaciones pues el mismo se había extinguido por vencimiento del lapso el 31/05/2013, aunado a lo establecido en la Cláusula Cuarta donde se estipuló taxativamente que si la venta no llegara a efectuarse por causa imputable a el Optante Comprador, La Propietaria reintegrará a éste la diferencia de la cantidad de dinero recibida, en plazo de quince días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y la prórroga hay señalados, es cierto, alegó la representación judicial de la demandada que existe una la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, resolución mediante la cual se dictan normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de vivienda, pero negó y rechazó que para la fecha de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta el 31/01/2013, objeto de la presente demanda, la Resolución Nº 40.115, antes descrita, existiera en el espectro jurídico, menos entonces, suponer que se tomara en cuenta sus artículos en dicho contrato y aún más considerando que no existe la retroactividad de la ley en el sistema legal venezolano, es cierto que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, en su artículo 1 establece que las cláusulas penales o penalidades excesivas no se aplicaran, cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta dependa de un tercero de la relación, pero negó y rechazó que se refiera a la materia de vigencia del contrato, sino exclusivamente de la no aplicación de la Cláusula Penal en caso que el incumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta sea por retraso en el desembolso de los recursos y estos dependan de un tercero en la relación, asimismo, que es cierto que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, en su artículo 3 establece que solo cuando exista responsabilidad de algunas de las partes se podrá rescindir del contrato de manera unilateral, con las indemnizaciones a que hubiera lugar, pero negó y rechazó que el Contrato de Opción a Compra Venta objeto de esta demanda haya sido rescindido unilateralmente, pues para poder rescindir de un contrato el mismo debe estar vigente, y como se desprende tanto del libelo de la demanda como del mismo documento contentivo de las obligaciones este expiro el día 31/05/2013, de igual manera, que es cierto que la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013, en su artículo 5 establece que establece que los oferentes de viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción a compra, que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal que permita su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos inhibirse a protocolizar la ventas del inmueble. Salvo que haya incumplimiento previo de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos, pero negó y rechazó que el Contrato de Opción a Compra Venta objeto de esta demanda, realizado el 31/01/2013 contenga en ninguna de sus cláusulas estipulaciones que permitan la terminación unilateral y que el mismo haya sido terminado unilateralmente, pues el Contrato de Opción a Compra Venta, expiro el día 31/05/2013, además que fuere ilógico, de haber existido una Cláusula con dichas características, se tomara en cuenta el artículo 5 de la Resolución en dicho contrato, siendo que dicho Resolución fue publicada el 23/02/2013, veintiún días después de celebrado el contrato, y finalmente, no existe la retroactividad de la Ley en el sistema legal venezolano, por todas las razones expuestas, solicitó a este Tribunal se declare sin lugar la acción del Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra ejercida por la parte actora, y en consecuencia, la pretensión de que la sentencia produzca los efectos de Contrato Incumplido, supliendo la voluntad del demandado, como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que es adverso a esta pretensión que el actor no cumplió con su prestación, también, que se condene a la parte actora al pago de las costas del juicio, incluso el pago de los honorarios profesionales. Asimismo, de forma subsidiaria, y únicamente para el caso de que las defensas opuestas que anteceden fueran desestimadas, se contrapone la siguiente defensa: De la figura del Contrato hacen mención al artículo 1.132 del Código Civil Venezolano Vigente, es decir, alegó la representación judicial de la demandada que el contrato es un acto jurídico donde el elemento esencial predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, es por lo que todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y más específicamente en la esfera patrimonial donde la voluntad de la partes es Ley expresado en el artículo 1.159 del Código Civil, pues, se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad, es por ello que hace mención al comentario del Autor Calvo Bacca el cual conceptúa el Contrato como un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con otra dar, hacer o no hacer, es así, que acuerdan y firman un contrato con unas determinadas cláusulas las cuales son propuestas por ambas partes en la celebración del contrato y se obligan a su cumplimiento declarando su aceptación voluntaria por medio de la suscripción del mismo a través de sus firmas. En lo que concierne a la ejecución de esta obligación en el artículo 1.264 ejusdem, y que dicho esto el documento objeto de esta demanda es un Contrato de Opción a Compra Venta, en el cual fue suscrito por ambas partes y autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, siendo otorgado en fecha 31/01/2013 corriendo inserto bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, este contrato contiene un compendio de Nueve Cláusulas, mismas que crean obligaciones entre las partes de cumplirlas en su cabalidad tal cual se plasmó en dicho documento, no existiendo otras cláusulas u otros contrato adicional del mismo, se considera que las Cláusulas contenidas en dicho documento es el reglamento existente por el cual se deben regir y exigir ambas partes el cumplimiento de las obligaciones en la misma plasmadas. En la Cláusula Cuarta y Cláusula Quinta del Contrato de Opción a Compra Venta, cuyo cumplimiento solicitó la parte actora, expresa: “…CLÁUSULA CUARTA: Si la venta no llegara a efectuarse por causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”, éste acepta pagar a “LA PROPIETARIA”, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00) como justa compensación por los daños y perjuicios causados, por lo tanto “LA PROPIETARIA” reintegrará a éste la diferencia de la cantidad de dinero recibida como abono, en un plazo máximo de quince (15) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y la prorroga aquí señalados. CLÁUSULA QUINTA: Si por el contrario, la venta no llegara a efectuarse por causa imputable a la “LA PROPIETARIA”, éste se obliga a restituir “A EL OPTANTE COMPRADOR”, la cantidad que ya tiene recibida como abono más la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00) adicionales como indemnización por los daños y perjuicios causados para lo cual también tendrá un plazo máximo de quince (15) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y la prorroga aquí señalados, para su reintegro…”, por lo que del análisis de las Cláusulas del Contrato en referencia, se infiere que las partes acordaron que de existir incumplimiento tanto de la parte otorgante de la opción a compra como la aceptante de la opción, quedaban liberados de la obligación, la prominente de preferirle para el caso que se decidiera vender y el optante de seguir teniendo la preferencia para la venta. Es decir, que las partes en el contrato decidieron cuales eran las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de ellas, por lo que la Ley no puede suplir sus voluntades precisamente por el principio de la Autonomía de Voluntad que rige los contratos, que expresamente lo señala el artículo 1.159 del Código Civil. Con lo que respecta a la extinción a término de las obligaciones la Ley lo estipula taxativamente, en el artículo 1.211 del Código Civil, y siendo aún más acucioso el legislador, en esta materia hacen mención al artículo 1.214 ejusdem, y que el documento objeto de esta demanda, Contrato de Opción a Compra Venta, antes identificado, el mismo en la Cláusula Tercera, establece el plazo de vigencia o existencia de este documento, quedando éste establecido por voluntad de las partes, en noventa (90) días continuos, fijando así el término del contrato y otorgando, si fuera necesario, una prorroga adicional de treinta (30) días, y que de todo lo antes expuesto demuestra que se está en presencia de un contrato de obligación a término que establece una fecha cierta de inicio de las obligaciones, adicionalmente establece el inicio cierto del tiempo de prorroga y la extinción total de la vigencia del contrato. Ahora bien, alegó la representación judicial de la demandada que entrando en el análisis de las Cláusulas del Contrato se encuentra con la figura de la prorroga legal, que no es más, que un tiempo extintivo acordado y establecido entre las partes, luego del vencimiento del plazo para ejecutar la obligación, este tiempo es otorgado, de mutuo acuerdo entre las partes, por si fuere necesario para cumplir en su totalidad la obligación contenida en el contrato y/o extinguir la vigencia de dicho contrato, y que es vital resaltar que, para que la figura de prorroga legal se active es necesario que el tiempo o lapso establecido, en convención, para el cumplimiento de la obligación haya expirado en su totalidad, pues el momento de la realización del contrato es donde ambas partes toman en consideración la materia objeto de dicho contrato y el tiempo necesario requerido para la ejecución del mismo, y determinan, de mutuo acuerdo, el lapso para el cumplimiento de la obligación todo lo cual se considera y se establece como tiempo o lapso de término del contrato, y que en referencia a lo antes expuesto, encuentran que el Contrato de Opción a Compra Venta, materia de esta demanda, es un contrato de obligación de dar y hacer, de término extintivo, cierto, convencional y expreso, por cuanto el contrato establece en consenso un término del lapso para cumplir las obligaciones que ambas partes asumieron y una prorroga cierta y expresa para el cumplimiento total de dichas obligaciones y la extinción del contrato, y que en lo que respecta al contenido en la Cláusula Tercera del Contrato, antes mencionado, establece que el lapso de esta Opción a Compra Venta, será de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de este otorgamiento, y que más que una prorroga de treinta (30) días, es así que la fecha de otorgamiento de dicho documento autenticado y otorgado fue el dá jueves 31/01/2013, dejando así establecido el inició del lapso de los noventa (90) días el día miércoles 01/05/2013, terminado el lapso de tiempo establecido por las partes para el cumplimiento de la obligación y debido al incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, comienza a operar de pleno derecho el lapso otorgado como prorroga legal a partir de el día 02/05/2013, con culminación del lapso de los treinta (30) días y extinción del contrato, el día viernes 3/05/2013 cálculos de tiempo realizado según estipulaciones del artículo 12 del Código Civil, y que como bien se sabe, al regirse los contratos por el Principio de la Autonomía de la Voluntad, en consecuencia, las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurra, pueden derogar en sus convenciones las reglas, aún orgánicas, de los contratos previstos por el Código Civil y aún las reglas del mismo sobre los obligaciones en general, siendo este tipo de contratos los llamados contratos innominados. En cuanto, al acervo de los elementos presentados por el demandante ciudadano E.J.M.A., antes identificado, para la admisión de la presente demanda, el mismo hizo entrega de documentos con los cuales fundamentó su acción y arranca la misma alegando haber cumplido cabalmente con lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción a Compra Venta, alegado que sustenta con la presentación de los anexos contentivos, y que en la continuación d su narración el mismo relata que el realizo todo los trámites dentro del lapso vigente del contrato asegurando, lograr que le aprobaran el crédito solicitado por ante el Banco de Venezuela a lo que expone más adelante “LA PROPIETARIA” con este conocimiento y dando cumplimiento a la Cláusula Sexta del contrato de Opción a Compra le entrego en su condición de El OPCIONANTE COMPRADO, cada uno de los documentos originales y en copia fotostáticas necesarias exigidas por el Registro Inmobiliario competente para la protocolización del documento definitivo de compra venta, así anexa unos documento, con el cual demuestra que su representada cumplió a cabalidad con su parte de las obligaciones a las cuales se sometió al suscribir en el momento de la celebración del documento de Contrato de Opción a Compra Venta, y que ahora bien el demandante alegó haber realizado las diligencias hasta la obtención del documento definitivo de Compra Venta presentado por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el día martes 23/04/2013, después de setenta y seis (76) días consumidos desde la firma del Contrato de Opción a Compra Venta, pero ese día no realizó la firma del documento, y las causa fueron totalmente ajenas a su defendida, misma que cumplió al pie de la letra todas sus obligaciones hasta el mismo día en que se extinguió el contrato, y con la misma quedó chasqueada en sus aspiraciones en el tiempo y se sintió defraudada en su buena fe, aún así el demandante reduce su culpa según el solo podía firmar los días martes y miércoles una vez llegados los recursos de BANAVIH por lo que había que estar pendiente ya que apenas llegaran ellos llamaban, y que la pregunta que los ronda es que llegara el dinero o el crédito por que llama poderosamente la atención el tiempo que paso el día que debían firmar el documento en el Registro Inmobiliario hasta el término del lapso de culminación y extinción del Contrato de Opción a Compra Venta, que fueron exactamente treinta y ocho (38) días, contentivos de seis (06) días Martes y seis (06) días miércoles, más de un mes, pero no se realizó la firma del documento, a lo que el mismo prueba que la razón fue la no aprobación del crédito cuando introduce un anexo documento emitido por la pagina de BANAVIH donde se evidencia de dicho listados créditos aprobados para el mes de Junio y donde el demandado señala el numero setenta de la lista que corresponde con su número de cédula, con lo cual admite no haber cumplido a cabalidad con lo establecido la Cláusula Tercera, pues culminado los noventa (90) días para su cumplimiento de las obligaciones más los treinta (30) días del lapso de Prorroga Legal establecidas en el contrato, es decir el día 01/05/2013 el primero, y el día 31/05/2013, el segundo, el mismo expone de manera libre y voluntaria que no se realizó la firma del mismo debido a que el crédito no fue probado por el Banco en el lapso establecido por las partes, el tiempo expiró en su totalidad extinguiéndose junto con el tiempo de las obligaciones contraídas en la Cláusula Segunda literal C, pues en lo que respecta al saldo deudor, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00), que serían cancelados para la fecha del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un crédito bancario que el optante comprador gestionara con el Banco de Venezuela, dicho por el mismo no se realizo, es así que lo establecido en la Cláusula Segunda literal C del contrato nunca se pudo hacer por incumplimiento relativo al optante comprador en el término del lapso de Prorroga Legal otorgada por las partes en la Cláusula Tercera del documento Contrato de Contrato de Opción a Compra Venta, y que con todo, lo antes expuesto describe el supuesto previsto en la Cláusula Cuarta del documento de opción a compra, que estipula los medios de acción acordadas por las partes en caso que la venta no se dé en el lapso de tiempo establecido en el, previendo cuales eran las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes, y opera de pleno derecho el Principio de la Autonomía de la Voluntad que rige el contrato siendo que como se señalo anteriormente, en reiteradas oportunidades la parte actora en su escrito de demanda admitió abierta y firmemente su incumplimiento, la Ley no puede, en este caso, suplir la voluntad de las partes, ahora bien, que como se repite en el argot judicial a confesión de parte relevo de prueba, por lo que hace mención a extracto jurisprudencial de la Sentencia Nº RC-00304 del 02/06/2009, expediente Nº 04-734-Acc. con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., de ahí, que no puede pretender la parte actora, que la Ley derogue la autonomía de la voluntad de las partes expresada en un contrato, ni mucho menos que el Juez le atribuya consecuencias no pactadas, mediante la aplicación de normas legales que no son de orden público sino supletorias de la voluntad de los contratantes, donde es el caso , donde la parte actora solicitó al Tribunal que ante el pretendido incumplimiento del que acusa haber incurrido su representada del contrato celebrado, se declare la Compra Venta del Inmueble antes descrito en la Cláusula Primera, además, que la Sentencia condene al pago del establecido en la Cláusula Segunda, monto establecido en su oportunidad sin tomar en cuenta la pérdida del valor adquisitivo, la depreciación de la moneda que es un hecho notorio debido al efecto que surte de la contingencia inflacionaria, mediante la indexación judicial, y no solo eso, sino que el pago por daños por un monto igual al saldo restante por cancelar al momento de la celebración del Contrato de Opción a Compra Venta, sustrayendo los deberes jurisdiccionales atribuidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil relacionado con la interpretación de los Contratos. Finalmente, es por ello que al pactarse entre las partes una Cláusula Penal, en caso de inejecución de la obligación principal, ha de entenderse que se esta en reclamación que deba la parte accionante pretender, pues se establece de mutuo acuerdo en el Contrato de Opción a Compra Venta, así pidió lo declare el Tribunal. Por último, pidió se declare Sin Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta ejercida por la parte actora, se declare Sin Lugar la pretensión de que la sentencia produzca los efectos del contrato incumplido, supliendo la voluntad del demandado , como dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, las costas del presente juicio, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000.00), equivalente hoy en día a TRES MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (3.149 U.T.).

Deja constancia quien suscribe el presente fallo, que los informes presentados por la parte actora fueron leídos, estudiados y analizados a los fines de tomar la decisión correspondiente por haber sido consignados oportunamente, no corriendo la misma suerte los informes presentados por la parte demandada en virtud de haber sido consignados en fecha 12/12/2014, habiendo expirado para ese entonces el lapso de presentación de los informes respectivos en fecha 10/12/2014. Así se decide.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Entiende quien juzga, que en el p.C., las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del Artículo 12 del Código Civil Venezolano Vigente, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en nuestra legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompaño al Libelo:

Marcado con la letra “A” Copia Fotostáticas de Contrato de Venta de Un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), entre las ciudadanas M.B. y ISOLISBETH COROMOTO G.B., por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según Notificación de Enajenación de Inmueble Nº 003048 y de fecha 07/04/1993, se agregó el C. de C. bajo el Nº 444, Folios 578, bajo el Nº 30, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 17/05/1994. (Folios 06 al 13). Se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

Marcado con la letra “B” Copias Certificadas de Contrato de Opción a Compra, Autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, inserto bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, en fecha 31/01/2013. (Folios 14 al 33). El cual se valor como instrumento fundamental de la presente demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes. Así se establece.

Marcado con la letra “C” Documentación de Crédito Hipotecario, en el cual consta: Documento de Venta en original; Copia Fotostática de Solvencia Municipal Nº 07421, de fecha 31/12/2013, emanada por la Alcaldía del Municipio Iribarren Barquisimeto Estado Lara; Copia Fotostática de Datos Filiatorios del ciudadano E.J.M.A., de fecha 16/04/2013, emanada por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería J.L.E.L. (SAIME); Copia Fotostática de la Cédula de Identidad del ciudadano E.J.M.A.; Copia Fotostática de la Cédula de Identidad de la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B.; Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., F-2009-07-Nº 04503885; Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano E.J.M.A., F-2012-07-Nº 2746641; Copia Fotostática de Boletín Catastral Planilla Nº 146529-0112122, Código Catastral Anterior Nº 13-03-02-U01-206-2152-001-046 Código Catastral Actual Nº 13-03-02-U01-206-2152-001-00112122, de fecha 21/09/2012; Copia Fotostática de Certificado de Solvencia, emanado por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), de fecha 22/03/2013; Copia Fotostática de Solvencia del Condominio del Edificio Residencias Altamira, de fecha 21/03/2013; Copia Fotostática de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, Forma 33, Planilla de Pago F-2011-07 Nº 00257343, de fecha 26/03/2013. (Folios 34 al 54). Se valoran como prueba de la gestión realizada por la parte accionante a los fines de la tramitación y aprobación del crédito bancario gestionado. Así se establece.

Marcado con la letra “D” Copia Fotostática de C.d.R.T. Nº 363.2013.2.254, Acto Jurídico: Venta e Hipoteca, fecha de otorgamiento martes 23/04/2013, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 17/04/2013. (Folio 55). Se valora como prueba de la gestión realizada, por la parte accionante a los fines de la tramitación de la transferencia de la propiedad. Así se establece.

Marcado con la letra “E” Original de Misiva suscrita por la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., dirigida al ciudadano E.J.M.A., de fecha 11/06/2013. (Folios 56 y 57). Se valora como indicio de la manifestación de voluntad por parte de la demandada. Así se establece.

Marcado con la letra “F” Copia Fotostática de Listado de Beneficiarios del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV) Recursos Transferidos a los Operadores Financieros para Créditos Hipotecarios Junio 2013. (Folio 58). Se valora como indicio de la tramitación y aprobación del crédito in comento por parte del actor. Así se establece.

Marcado con la letra “G” Copia Fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013. (Folios 59 al 61). No se valora pues no constituye prueba acreditadora de hechos, sino que forma parte del derecho que debe conocer el Juez. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

En el lapso probatorio.

Promovió el Merito Favorable de los autos. Debe señalar este Tribunal que la sola enunciación del merito de autos no constituyen prueba alguna que requieran ser valorados y menos “cuando le favorezcan” pues las pruebas e indicios extraídos de autos incumben y favorecen al proceso como medio para establecer la certeza de los hechos y no pertenecen a una y otra parte. Así se establece.

Promovió Copias Certificadas de Contrato de Opción a Compra Venta de Un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, inserto bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, en fecha 31/01/2013. Marcado con la letra “B”. (Folios 14 al 33). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Promovió en forma particular en el “Contrato de Opción a Compra Venta”, las Cláusulas contenidas en la: “…CLÁUSULA SEGUNDA: El precio del inmueble objeto de esta Opción a Compra-Venta es de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000.00) que serán cancelados en la siguiente forma: A) DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000.00), entregado a la propietaria en fecha 27-12-2012 mediante cheque de gerencia Nro. 00008874, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., B) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00) entregados a la propietaria en fecha 27-12-2012 mediante cheque personal Nro. 10002214, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., C) OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000.00), entregados a la propietaria en fecha 16-01-2013, mediante cheque de gerencia Nro.00008898, del BANCO DE VENEZUELA, a nombre de M.B., a su entera y cabal satisfacción y el saldo deudor es decir, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) serán cancelados para la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la oficina de registro correspondiente, mediante crédito bancario que el optante comprador gestionará con el BANCO DE VENEZUELA. CLÁUSULA TERCERA: El plazo de esta Opción a Compra-Venta, será de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de este otorgamiento, más una prórroga de treinta (30) días. CLÁUSULA CUARTA: Si la venta no llegara a efectuarse por causa imputable a “EL OPTANTE COMPRADOR”, éste acepta pagar a “LA PROPIETARIA”, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00) como justa compensación por los daños y perjuicios causados, por lo tanto “LA PROPIETARIA” reintegrará a éste la diferencia de la cantidad de dinero recibida como abono, en un plazo máximo de quince (15) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y la prorroga aquí señalados. CLÁUSULA QUINTA: Si por el contrario, la venta no llegara a efectuarse por causa imputable a la “LA PROPIETARIA”, éste se obliga a restituir “A EL OPTANTE COMPRADOR”, la cantidad que ya tiene recibida como abono más la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000.00) adicionales como indemnización por los daños y perjuicios causados para lo cual también tendrá un plazo máximo de quince (15) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y la prorroga aquí señalados, para su reintegro…”.(Folios 141 al 145). El cual no se valora pues no constituye per se prueba alguna que requiera valoración. Así se establece.

Promovió Original de Misiva suscrita por la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., dirigida al ciudadano E.J.M.A., de fecha 11/06/2013. Marcado con la letra “E”. (Folios 56 y 57). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Promovió Copia Fotostática de Listado de Beneficiarios del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV) Recursos Transferidos a los Operadores Financieros para Créditos Hipotecarios Junio 2013. Marcado con la letra “F”. (Folio 58). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Promovió Copia Fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013. Marcado con la letra “G”. (Folios 59 al 61). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

En el lapso probatorio.

Reprodujo y ratificó el Merito Favorable y probatorio que se desprende de autos en todo a lo que favoreciera a su poderdante. Se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

Copia Fotostáticas de Contrato de Venta de Un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), entre las ciudadanas M.B. y ISOLISBETH COROMOTO G.B., por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según Notificación de Enajenación de Inmueble Nº 003048 y de fecha 07/04/1993, se agregó el C. de C. bajo el Nº 444, Folios 578, bajo el Nº 30, Tomo 10, Protocolo Primero, de fecha 17/05/1994. Marcado con la letra “A”. (Folios 06 al 13). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Contrato de Opción a Compra Venta de Opción a Compra Venta Un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Bloque de circulación vertical y vació de patio interno que da con los estacionamientos; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Apartamento Nº 121; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio, constas de recibo-comedor, tres dormitorios y dos baños, cocina, entre los ciudadanos E.J.M.A. y ISOLISBETH COROMOTO G.B., por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, inserto bajo el Nº 33, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría, en fecha 31/01/2013. Marcado con la letra “B”. (Folios 14 al 33). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Revisión por el Banco de Venezuela de Documentación de Crédito Hipotecario, en el cual consta: Documento de Venta de Un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), suscrito entre los ciudadanos E.J.M.A. y ISOLISBETH COROMOTO G.B.; Copia Fotostática de Solvencia Municipal Nº 07421, de fecha 31/12/2013, emanada por la Alcaldía del Municipio Iribarren Barquisimeto Estado Lara; Copia Fotostática de Datos Filiatorios del ciudadano E.J.M.A., de fecha 16/04/2013, emanada por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería J.L.E.L. (SAIME); Copia Fotostática de la Cédula de Identidad del ciudadano E.J.M.A.; Copia Fotostática de la Cédula de Identidad de la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B.; Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., F-2009-07-Nº 04503885; Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano E.J.M.A., F-2012-07-Nº 2746641; Copia Fotostática de Boletín Catastral Planilla Nº 146529-0112122, Código Catastral Anterior Nº 13-03-02-U01-206-2152-001-046 Código Catastral Actual Nº 13-03-02-U01-206-2152-001-00112122, de fecha 21/09/2012; Copia Fotostática de Certificado de Solvencia, emanado por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), de fecha 22/03/2013; Copia Fotostática de Solvencia del Condominio del Edificio Residencias Altamira, de fecha 21/03/2013; Copia Fotostática de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas, Forma 33, Planilla de Pago F-2011-07 Nº 00257343, de fecha 26/03/2013. Marcado con la letra “C”. (Folios 34 al 54). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Original de Misiva suscrita por la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO G.B., dirigida al ciudadano E.J.M.A., de fecha 11/06/2013. Marcado con la letra “E”. (Folios 56 y 57). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Copia Fotostática de Listado de Beneficiarios del Fondo de Ahorro para la Vivienda (FAOV) Recursos Transferidos a los Operadores Financieros para Créditos Hipotecarios Junio 2013. Marcado con la letra “F”. (Folio 58). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Copia Fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21/02/2013. Marcado con la letra “G”. (Folios 59 al 61). Instrumento promovido con el libelo de la demanda siendo ya valorado en consideraciones que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.

Prueba de Informes:

Solicitó a el Tribunal requiera a la Superintendencia de Bancos que solicite a la Sucursal principal del Banco de Venezuela, ubicada en la avenida 20 con calle 31, Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara. (Folios 239 al 243). Se valora como prueba de la aprobación de crédito hipotecario tramitado por el actor, ante dicha entidad bancaria en tiempo oportuno. Así se establece.

Asimismo se recibió correspondencia emanada de: Banco Nacional de Crédito, Banco Universal. (Folios 167 y 168); Banco Fondo Común. Banco Universal. (Folios 270 y 271); Mi Banco, Banco Microfinanciero C.A.. (Folios 174 y 175); Banco Exterior, C.A. Banco Universal. (Folios 176 y 177); Mercantil Banco Universal (Folios 178 y 179); Venezolano de Crédito C.A., Banco Universal. (Folios 180 y 181); Banplus, Banco Universal C.A.. (Folios 182 y 183); Alcaldía de Caracas. (Folios 187 al 189); Bancamiga, Banco Microfinanciero C.A.. (Folios 190 y 191); Banco Sofitasa, Banco Universal. (Folios 192 y 193); Banco Espirito Santo, Banco Universal. (Folios 194 y 195); Banco Caroní, Banco Universal. (Folio 197); CITIBANK N.A. Sucursal Venezuela. (Folios 198 y 199); Banco Industrial de Venezuela (Folios 202 al 204); Activo, Banco Universal. (Folio 215); B.O.D. (Folio 216); Banco Bicentenario, Banco Universal. (Folios 207 al 209); DELSUR, Banco Universal. (Folios 210 al 212); Banco de Venezuela. (Folios 213 y 214); Banesco, Banco Universal. (Folios 215 y 216); Banco del P.S. (Folios 217); Bancaribe. (Folios 231 y 232); Banco Plaza, Banco Universal. (Folios 233 y 234); Banco del Tesoro, Banco Universal. (Folios 244 al 246). Se desecha pues en criterio de este Tribunal nada aporta a los hechos controvertidos. Así se establece.

CONCLUSIONES

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado por las partes como un Contrato de Opción a Compra-Venta, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro p.c., el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(pg. 70)”.

OPCIÓN A COMPRA

De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato. Entonces, ¿en qué se diferencia de la venta? En resumidas cuentas lo que principalmente le diferencia es que el acuerdo se ubica en una etapa previa al perfeccionamiento definitivo, importancia que parece más pedagógica que práctica, sin embargo, es un instrumento muy utilizado en la actualidad por las entidades que otorgan créditos habitacionales.

Al examinar los alegatos de las partes este Tribunal encuentra que el fondo de la causa se limita a una cuestión de mero derecho, esto, porque tanto el actor como la demandada reconocen la existencia del Contrato de Opción a Compra Venta con sus condiciones, suscrito en fecha 31 de Enero de 2013. Las partes reconocen el tiempo transcurrido en el cumplimiento de algunas obligaciones, incluso reconoce la demandada las gestiones realizadas por el actor a los fines de la aprobación de un crédito hipotecario a los fines de obtener la cantidad de dinero restante, siendo pactada la misma al final de la Cláusula Segundo el contrato in comento. La controversia se reduce a determinar, como señala el actor en el libelo, la necesidad de la realización de la operación de venta definitiva como cumplimiento del contrato.

Al observar las condiciones del contrato, esta juzgadora aprecia que el comprador ofreció entregar las cantidades de dinero respectivas por cuotas en fechas determinadas en cuanto a la inicial y que en los plazos de noventa (90) días continuos y una prorroga de treinta (30) días contados a partir de la fecha de presentación de la celebración del contrato de opción a compra de fecha 31/01/2013 y que dicho remanente por pagar en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo); seria cancelado mediante Crédito Bancario, tal y como se desprende del contenido final de la Cláusula Segunda del contrato in comento, con la finalidad de cubrir con el pago total de lo acordado en la negociación en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo), mientras que la vendedora se comprometía a liberar el inmueble de gravámenes que sobre él pesara y como es natural, la protocolización del documento definitivo de venta. Ahora bien, sobre el pago final, el cual estaba condicionado con la aprobación del crédito bancario tramitado ante el Banco de Venezuela, liquidación del mismo, como se demuestra en C.d.R. de fecha 17/04/2013, para su protocolización en fecha 17/04/2013, según Número de Tramite Nº 363.2013.2.254 por ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Inmobiliario del Municipio Iribarren del Estado Lara, en donde se fijo como fecha de otorgamiento el día Martes 23 de Abril de 2013 (Folio 55) no pudiéndose ejecutar dicho acto a razón de que no habían bajado los recursos provenientes del ente bancario hipotecario, a pesar de haber sido aprobado oportunamente, siendo imposible la perfección del contrato in comento para el día 31/05/2013, siendo esta la fecha limite en el que expiraría el termino acordado. Así se establece.

La demandada por su parte, cumplió con la obligación de liberar el inmueble de los gravámenes que pesaban sobre el mismo. La obligación incumplida, quizá la principal, es la causa injustificada por la cual no se ha formado el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo y hacer la venta oponible a terceros, tal como es natural en este tipo de negociaciones y como de hecho exige el legislador. Por el contrario, la demandada reconoce haber comunicado mediante misiva al accionante sobre su intención de resolver el contrato in comento (Folios 56 y 57), con lo que se presume la falta de ánimo para transferir la propiedad a favor del comprador. Así se establece.

A su vez, la demandada asegura que el lapso para el pago seria contado a partir de celebrarse del Contrato de Compra Venta, es decir desde el día 31/01/2013, venciéndose el lapso con su respectiva prorroga para el día 31/05/2013 para que el actor pagara la totalidad por la compra del inmueble. Sin embargo, para este Tribunal tales declaraciones son insuficientes, por cuanto la naturaleza del negocio escrito debió llevar a la vendedora a poner por también escrito tal condición, al no hacerlo y el comprador negar las circunstancias, así como la falta de prueba contundente, este Tribunal no puede menos que atenerse a lo originalmente pactado en el instrumento fundamental de la demanda. Así se decide.

Del análisis exhaustivo de las actas, observa esta Juzgadora, que las partes calificaron el contrato en cuestión como OPCIÓN A COMPRA-VENTA, lo cual se desprende de la lectura del encabezado del contrato cursante a los folios 16 y 17, es decir, asumieron una obligación bilateral, en el sentido que, La Propietaria se obligó a venderle al Optante Comprador y que, el Optante Comprador por su parte se obligó a comprarle a La Propietaria el apartamento suficientemente identificado en autos, del mismo modo queda evidenciado que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto y sobre el precio a pagar, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho que las partes en el contrato bajo estudio no acordaron para la verificación o perfección de la negociación, la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente quedó pendiente por parte de la llamada La Vendedora fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de La Vendedora de hacer la tradición del inmueble ofrecido en venta. Así se decide.

Finalmente, en cuanto a lo alegado por la parte demandada, referido a que el actor incumplió dentro del término establecido en el contrato con el pago definitivo de la venta, arguyendo a su favor, que el contrato venció el 31 de Mayo de 2013, y que para esa fecha el actor no tenía la disponibilidad dineraria, cabe señalar, que el actor en su libelo indicó que el crédito hipotecario por el solicitado, le había sido aprobado y que esta juzgadora pudo constatar según el Oficio N° GRC-2014-48263 del “Área de Crédito Hipotecario” del Banco de Venezuela, de fecha 26/12/2014, que el mismo le había sido aprobado en fecha 20 de Febrero de 2013 (Folio 243), fecha ésta anterior a la expiración del contrato, evidenciándose que dicha entidad bancaria aprobó el mismo, prueba ésta que se le otorgó valor probatorio que de su contenido se desprende, y la cual no fue objeto de impugnación por parte de la demandada, quedando para esta sentenciadora demostrada la intención que siempre tuvo el actor en la adquisición del inmueble. Así se decide.

Ahora bien, más allá de lo expuesto, la realidad es que todas las partes ya han cumplido con sus obligaciones, la actora sobretodo, en el tiempo contractualmente establecido por lo que opera en su favor la letra del artículo 1.167 del Código Civil, esto es, exigir la ejecución o cumplimiento del contrato. Por lo tanto, la vendedora, una vez quede firme la presente decisión, deberán comparecer junto al actor al Registro respectivo y protocolizar el documento definitivo de venta; caso contrario, este Tribunal remitirá oficio con copia certificada de la presente decisión al Registro respectivo para que le sirva a la demandante comprador como documento traslativo de propiedad, consiguiendo así el cumplimiento del contrato suscrito. Así decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano E.J.M.A., contra la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO GONZALES BLANCO. En consecuencia: PRIMERO: se fija el lapso de quince días a fin de que la parte demandada consigne el saldo restante del precio, el lapso que se computara una vez quede firme la sentencia y asimismo a la ciudadana ISOLISBETH COROMOTO GONZALES BLANCO, deberán otorgar el documento de venta mediante el cual le transfieran la propiedad al ciudadano E.J.M.A., del inmueble constituido por un (01) Apartamento, distinguido con el Nº 122, ubicado en la Décima Segunda (12º) Planta del Edificio Residencias Altamira, situado en la carrera 21 con calle 52, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, con una superficie aproximada de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85.00 Mts.2), enmarcado dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Bloque de circulación vertical y vació de patio interno que da con los estacionamientos; SUR: Fachada Sur del Edificio; ESTE: Apartamento Nº 121; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio; SEGUNDO: A pagar la cantidad de TRESCIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS, (Bs. 350.000,00) por concepto de saldo adeudado derivado del contrato suscrito entre las partes. Se condena en costa a la parte demandada por existir vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación. Sentencia Nº: 115, Asiento Nº:61-------------------------------------------------------------------------------------------------

La Juez Temporal

Abg. M.E.R.P.

La Secretaria Accidental

R.M.B.

En la misma fecha se publicó y dejó copia siendo las 02:31 p.m.

La Secretaria Accidental