Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de Portuguesa, de 15 de Febrero de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

201° y 152°

ASUNTO: EXPEDIENTE NRO.: 2.926

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

PARTE DEMANDANTE: R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.118.367, V-1.121.930, V-3.867.656, V-1.129.679 y V-1.100.810, respectivamente, casados los tres primeros, divorciado el cuarto y viuda la última, domiciliados en Valencia y Caracas los dos primeros y en Acarigua los tres últimos.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: F.B.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.949.375 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.359.

PARTE DEMANDADA: K.Y.H.N., venezolana,

mayor de edad, soltera, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº

11.184.016.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: A.M.P.R. y M.S., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.278 y 78.947, respectivamente.

MOTIVO:

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: Definitiva.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

II

Determinación Preliminar de la Causa

Obra en Alzada la presente causa, por apelación interpuesta en fecha 20/01/2.012, por la apoderada judicial de la parte demandada abogada A.M.P.R. (folios 35 al 38 de la segunda pieza), contra la sentencia dictada en fecha 16/01/2.012 por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró Con Lugar, la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana F.B.M., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., contra la ciudadana K.Y.H.N., representada por su apoderada judicial A.M.P.R. (folios 19 al 34 de la segunda pieza).

III

De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencian las siguientes actuaciones:

En fecha 10/03/2.011 la abogada F.B.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., demanda a la ciudadana K.H.N. por incumplimiento de contrato de arrendamiento, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Primera de Acarigua en fecha 10 de Junio de 2.005, inserto bajo el Nro. 06, Tomo 57. Acompañó anexos (folios 01 al 40 de la primera pieza).

En fecha 15/03/2.011, el Tribunal de la causa admitió la demanda. Se citó a la demandada K.H.N. para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda u oponer cuestiones previas y defensas (folio 41 de la primera pieza). Se libró la boleta correspondiente (folio 53 de la primera pieza).

Consta al folio 54 de la primera pieza del presente expediente, diligencia en la cual el Alguacil del Juzgado de la causa, deja constancia de que la demandada se negó a firmar la boleta de citación, la cual es devuelta en ese mismo acto.

En fecha 26/04/2.011, el Tribunal a quo acordó librar boleta de notificación a la demandada K.H.N., de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folios 57 y 58 de la primera pieza).

El día 03/05/2.011 la Secretaria Accidental del Tribunal de la causa, deja constancia de la entrega de la boleta de notificación de la demandada K.H.N. (folio 59 de la primera pieza).

En fecha 06/05/2.001, compareció la ciudadana K.Y.H.N., en su carácter de parte demandada en la presente causa, asistida por el abogado J.A.M.C., presentando escrito en el cual contestan la demanda incoada en su contra (folios 60 al 65 de la primera pieza).

Mediante escrito presentado en fecha 12/05/2.011 por la abogada F.B.M. en su carácter de apoderada judicial de los demandantes R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., promovió pruebas en la presente causa. Al referido escrito acompañó anexos (folios 66 al 74 de la primera pieza). Pruebas estas que fueron admitidas mediante auto dictado en fecha 13/05/2.011 (folio 75 de la primera pieza).

El día 17/05/2.011 el Tribunal dejó constancia de que la parte actora no compareció al acto de designación de expertos (folio 76 de la primera pieza).

Consta a los folios 77 al 119 de la primera pieza del presente expediente, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos presentados en fecha 17/05/2.011 por la ciudadana K.H.M., asistida por el abogado J.A.M.C.. Dichas pruebas fueron admitidas por el a quo en fecha 19/05/2.011 (folio 120 de la primera pieza).

En diligencia presentada el día 19/05/2.011 la ciudadana K.H.M., asistida por el abogado J.A.M.C., consignó copia certificada de expediente Nro. 241-2.010 que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Consignataria: K.H.M.; Beneficiario: J.R.C.H., cantidad consignada Bs, 1.624,oo, pagos comprendidos desde el 10 de Junio 2.010 al 10 de Julio 2.010, del local comercial más pago del I.V.A. al 12% por Bs. 174,oo (folios del 122 al 170 de la primera pieza).

Mediante diligencia realizada en fecha 19/05/2.011 por la abogada F.B., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó nueva oportunidad para la realización de la inspección judicial (folio 171 de la primera pieza). La misma fue acordada por el a quo en fecha 23/05/2.011(folio 172 de la primera pieza).

El día 24/05/2.011 la abogada F.B., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito en el cual impugnó, negó y rechazó algunas de las pruebas presentadas por la parte demandada (folios 173 y 174 de la primera pieza).

En fecha 26/05/2.011 el Tribunal de la causa, dejó constancia de que se trasladó para la práctica de la inspección judicial del local comercial, el cual se encontraba cerrado. Así mismo el experto designado presentó el informe respectivo (folios 179 al 181 de la primera pieza).

Mediante diligencia realizada en fecha 27/05/2.011 por la ciudadana K.H.M., asistida por el abogado J.A.M.C., promovió prueba de cotejo, para hacer valer los instrumentos consignados durante el lapso de promoción de pruebas (folio 182 de la primera pieza). Dicha prueba fue negada por el a quo en fecha 30/05/2.011 (folio 184 de la primera pieza).

Consta al folio 183 de la primera del presente expediente, auto para mejor proveer dictado en fecha 27/05/2.011, en el cual se ordenó realizar una inspección judicial y designar expertos (ingeniero y cerrajero), en caso de que la demandada no se encuentre presente al momento de realizar la misma.

El día 31/05/2.011 la ciudadana K.H.M., asistida por el abogado J.A.M.C., apeló de los autos dictados en fechas 27/05/2.011 y 31/05/2.011(folio 185 de la primera pieza). Dicha apelación fue declarada inadmisible, mediante auto dictado en fecha 02/06/2.011 (folios 186 al 188 de la primera pieza).

Consta a los folios 189 y 190 de la primera pieza del presente expediente, el Tribunal de la causa deja constancia en fecha 02/06/2.011 del traslado del mismo para la práctica de la inspección judicial, el cual le fue imposible su acceso.

Por auto de fecha 03/06/2.011, se fijó el lapso de cinco (5) días de despacho siguientes para dictar sentencia en la presente causa (folio 191 de la primera pieza). .

En fecha 14/06/2.011, se avoca al conocimiento de la causa el Juez Suplente Especial, abogado M.R.Q. (folio 192 de la primera pieza).

Vencido el lapso para dictar sentencia, se deja constancia que la misma será dictada al quinto (5°) día de despacho siguiente a que conste en autos la prueba informe solicitada por la parte demandada al Banco Bicentenario (folio 195 de la primera pieza).

Consta al folio 197 de la primera pieza del presente expediente, poder apud acta conferido en fecha 27/06/2.011 por la demandada K.H.N. a las abogadas A.M.P.R. y M.S..

En fecha 22/07/2.011 la abogada A.P.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusiones. Al mismo acompañó anexos (folios 205 al 215 de la primera pieza).

Corre inserto del folio 5 al 17 de la segunda pieza del presente expediente, comunicación de fecha 20/09/2.011 suscrita por la ciudadana Olveira Ramos, en su carácter de subgerente de la entidad bancaria Banco Bicentenario Banco Universal, Sucursal Acarigua.

Mediante auto dictado en fecha 20/12/2.011, el Tribunal de la causa acordó diferir el acto para dictar sentencia en la presente causa por un lapso de cinco (5) días (folio 18 de la segunda pieza).

Consta del folio 19 al 34 de la segunda pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha 16/01/2.012 por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró Con Lugar, la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana F.B.M., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., contra la ciudadana K.Y.H.N., representada por su apoderada judicial A.M.P.R.. Dicha sentencia fue apelada en fecha 20/01/2.012 por la abogada A.P.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada (folios 35 al 38 de la segunda pieza).

Mediante auto dictado en fecha 23/01/2.012, el Tribunal a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a esta Alzada a los fines de que se pronuncie sobre la misma (folio 40 de la segunda pieza).

El día 26/01/2.012 fue recibido el expediente en este Juzgado Superior, al cual se le ordenó darle entrada y en consecuencia se fijó el décimo (10°) día para dictar y publicar sentencia (folio 43 de la segunda pieza).

En fecha 03/02/2.012 la abogada F.B., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., parte actora en la presente causa, presentó escrito en el que solicitó se conforme la sentencie apelada (folios 44 al 46de la segunda pieza).

De la Demanda:

En fecha 10/03/2.011 la abogada F.B.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento a la ciudadana K.H.N., para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Primera de Acarigua en fecha 10 de Junio de 2.005, inserto bajo el Nro. 06, Tomo 57, alegando en su escrito libelar que en fecha 10/06/2.005, el ciudadano J.R.C.H., celebró un contrato de Arrendamiento con la ciudadana K.Y.H.N., sobre un inmueble para uso comercial ubicado en la Avenida 33, en el cruce de la calle 29 de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, estipulándose un canon de arrendamiento mensual (moneda expresada y vigente a la época de celebración del contrato) de BOLIVARES OCHOCIENTOS MIL (Bs. 800.000,oo) durante los dos primeros años, para el tercer año BOLIVARES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 950.000,oo); para el cuarto año BOLIVARES UN MILLON CIEN MIL (Bs. 1.100.000,oo) y para el quinto año UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.450.000,oo).

Se convino en el contrato que para realizar modificaciones, mejoras, reparaciones en las estructuras del inmueble debe contar la aprobación de un proyecto que le sea presentado a “EL ARRENDADOR”. Manifestó el incumplimiento de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.010; así como ENERO y FEBRERO del año 2.011 a razón de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA (Bs. 1.450, oo), ya que éste era el canon que últimamente se venía pagando y la realización de construcciones, mejoras y reparaciones sin el debido proyecto aprobado por “EL ARRENDADOR” como lo contempla la cláusula quinta del contrato, situación corroborada en inspección judicial. Se estimó la demanda en la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 38.076, oo), equivalente a QUINIENTAS UNO UNIDADES TRIBUTARIAS (501 UT).

De la Contestación de la Demanda:

En fecha 06/05/2.001, compareció la ciudadana K.Y.H.N., en su carácter de parte demandada en la presente causa, asistida por el abogado J.A.M.C., presentando escrito en el cual contestó la demanda alegando como Punto Previo la Falta de Cualidad Activa de los actores R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.D.C., para sostener el juicio, por cuanto la cláusula NOVENA establece que el contrato es Intuito Personae, es decir entre la ciudadana K.Y.H.N. y el ciudadano J.R.C.H..

CAPITULO PRIMERO: DE LA NEGACION DE LOS HECHOS, PRIMER PUNTO: Niega, rechaza y contradice todas y cada una de sus partes tanto en los hechos narrados como el derecho alegado. SEGUNDO PUNTO: Alegan que los hechos narrados en el libelo donde fundamentan su pretensión en una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de acuerdo a las cláusulas Segunda y Quinta del Contrato, no se ajustan a la verdad, doctrina y Jurisprudencia para la procedencia de la acción, de allí pues que los hechos narrados por los demandantes no constituyen el elemento configurados en las normas jurídicas señaladas, por el contrario la posesión que mantiene sobre el inmueble es pacífica, útil, toda vez que fue el ciudadano J.R.C.H., quién le arrendó el inmueble. TERCER PUNTO: Impugnó el instrumento poder que acompañó la parte actora por cuanto los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C. no son parte en ese contrato de arrendamiento y no le unen ninguna relación arrendaticia.

Pruebas cursantes en Autos:

A la Demanda acompañó:

1. -) Copia Fotostática de poder conferido por los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C. a la abogada F.B.M. (folios del 06 al 17 de la primera pieza). Al no ser impugnada, se valora para acreditar la representación judicial en este juicio de la referida abogada. ASI SE DECIDE.

2. -) Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10/06/2.005 entre el ciudadano J.R.C.H. con la ciudadana K.Y.H.N., en la que da en arrendamiento un inmueble ubicado en la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa, en el cruce de la calle 29 con la avenida 33, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: terreno cubierto de concreto que fue una cancha deportiva arrendado a la señora K.H., en contrato de arrendamiento autenticado ante la notaría pública Primera de Acarigua, en fecha 11 de abril del 2.005, inscrito bajo el Nro. 07, Tomo 34 del Libro de Autenticaciones. SUR: avenida 33. ESTE: calle 29 y OESTE: inmueble de la sucesión J.R.C.R. (folios del 15 al 18 de la primera pieza). Este instrumento al no ser impugnado se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, para constatar la existencia de dicho contrato entre los ciudadanos J.R.C.H. y K.Y.H.N.. ASI SE DECIDE.

3. -) Solicitud Nº 4.232, Inspección Judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de fecha 11 de Agosto del 2.010 (folios del 19 al 40 de la primera pieza). Dicha inspección por ser extra liten, no sometida al contradictorio, no se valora. ASI SE DECIDE.

   En el lapso de promoción de Pruebas, la parte Actora promovió las siguientes:

   Como Punto Previo, manifestó que lo alegado por la parte demandada, en el escrito de contestación se encuentra fuera de lugar, cuando alega la falta de cualidad de la parte accionante, por cuanto J.R.C.H., reconocido por la parte demandada puede perfectamente demandar, individual o conjuntamente el cumplimiento o la resolución del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente causa con los demás co-propietarios del inmueble (Rafael E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C.). En cuanto a este punto este juzgador se pronunciará en capitulo aparte. ASI SE DECIDE.

   Documentales:

1. -) Promueve y hace valer el contrato de arrendamiento celebrado por su co-representado y parte actora en el presente juicio J.R.C.H. en fecha 10/06/2.005 a tiempo determinado con la señora K.H.N. (folios del 15 al 18 de la primera pieza). El mismo fue valorado y apreciado supra. ASI SE DECIDE.

2. -) Promovió e hizo valer la inspección Judicial consignada en el escrito libelar (folios del 19 al 40 de la primera pieza). La misma fue desechada. ASI SE DECIDE.

3. -) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa de fecha 08 de Agosto del 1.995, bajo el número 13, Protocolo Primero, Tomo 5º, 3º Trimestre del año 1.995, promovido con el objeto de demostrar que el inmueble arrendado es propiedad de los ciudadanos R.E.C.H., C.H.d.C., H.C.H., J.A.C.H. y J.R.C.H., incluyendo a la persona que suscribió el contrato con la hoy demandada (folios 73 y 74 de la primera pieza). Como quiera que el presente juicio no está en disputa la propiedad del inmueble, el mismo se desecha por impertinente. ASI SE DECIDE.

   Inspección Judicial:

4. -) Solicitó inspección judicial al Tribunal de la causa, para que deje constancia y dé por sentado el incumplimiento por parte de la parte accionada y darle veracidad a la inspección que impugnaron. Que deje constancia de lo siguiente: 1) Del estado de conservación general en que se encuentra el inmueble; 2) Que deje constancia del uso actual del inmueble comercial arrendado; 3) Que deje constancia si al momento de la inspección se observa que se están realizando modificaciones en la estructura del inmueble; 4) Que se deje constancia si existen modificaciones en la estructura del inmueble, ya sea en las paredes, baños, ventanas, pisos, techos, instalaciones eléctricas realizadas con anterioridad a la realización de la presente inspección; 5) Que el tribunal deje constancia de la colocación de alguna puerta, que impida el acceso a la parte interna del inmueble, colocada en fecha reciente, describiendo si es posible el material con el cual está construida dicha puerta, describiéndola si es posible en forma detallada; 6) Que se deje constancia de la identificación de la (s) persona (s) que se encuentran ocupando el inmueble al momento de practicar la inspección; 7) Que se deje constancia de la existencia o no de permisos de construcción por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal, o de cualquier otro organismo competente, que autorice las modificaciones que se están realizando en el inmueble arrendado; y 8) De la colocación de algún techo en la parte que sirve de patio interno del inmueble arrendado.

   Se reserva el derecho de indicar cualquier otro hecho en el momento en que se practique la inspección y solicitó nombrar un perito. La misma no fue evacuada por encontrarse cerrado el inmueble, razón por lo cual se desecha. ASI SE DECIDE.

   Prueba de Experticia:

5. -) Promueve prueba de experticia, a fin de determinar si el inmueble arrendado ha sufrido alteraciones, reparaciones, modificaciones, determinando si las mismas son de data reciente. La misma admitida, no fue impulsada, razón por lo cual se desecha.

   Pruebas de la Parte Demandada:

   En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes:

1. -) Promovió el mérito favorable de los autos que conforman las actas procesales que forman el expediente 1260-2011. El mismo al ser promovido en forma genérica se desecha. ASI SE DECIDE.

2. -) Promovió factura Nº 000867, de fecha 15/06/2.010 a favor del ciudadano J.R.C.H., por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al periodo 10/05/2.010 al 10/06/2.010. La misma al no ser desconocida, ni impugnada se aprecia para dejar constancia del pago hecho por la demandada al demandante del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo del 2.010. ASI SE DECIDE.

3. -) Promueve los contratos de arrendamientos notariados en el cual el arrendador J.R.C.H. acepta todo lo expresado en los contratos de arrendamientos entre la ciudadana K.H.N. con los ciudadanos: J.L.Y. (Locales Nros. 1 y 2), K.A.S.B. (Local Nº 4), O.A.S.H. (Local Nº 5), R.A.P.P. (Local Nº 7), M.T.A. (Locales N° 10), C.H.L. (Local Nº 3), A.R.T.C. (Local Nº 9), D.Y.C.T. (Local Nº 2), Á.M.G. (Local Nº 1) e Y.J.O.G. (folios del 80 al 119 de la primera pieza). En dichos instrumentales se constata que están suscritos por terceros ajenos a la presente causa, razón por la cual se desecha. ASI SE DECIDE.

   Testimoniales:

4. -) Promovió las testimoniales de los ciudadanos: Selidet Delgado, Dorannys Hernández y A.J.H.O., los cuales no comparecieron a rendir su declaración, mediante constancia dejada por el Tribunal de la causa en fecha 26/05/2.011 (folios 175 al 177 de la primera pieza). No fueron evacuadas, razón por la que no se valora. ASI SE DECIDE.

   Inspección Judicial:

5. -) Promovió Inspección Judicial en el inmueble objeto del presente juicio, ubicado en la siguiente dirección avenida 33 cruce con calle 29 de la ciudad de Acarigua Estado portuguesa, a los fines de que se deje constancia de los siguientes particulares: 1) Características Internas y externas del mismo y su conformación. 2) De las personas presentes en dicho inmueble. Y

   3) Se reserva el derecho de señalar otro particular al momento de efectuarse la inspección. Con esta prueba pretende probar que el inmueble se encuentra en perfecto estado de conservación. La misma no fue evacuada, se desecha. ASI SE DECIDE.

   Prueba de Informes:

6. -) Promovió como prueba de informes conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se solicite al Banco Bicentenario de esta ciudad de Acarigua estado Portuguesa, informe a ese Tribunal de cuantas consignaciones y las fechas en las cuales fueron realizadas las mismas por la ciudadana K.H.N. a favor del ciudadano J.R.C.H., en la cuenta Nº 01750059760060374077, el objeto de esta prueba es para demostrar que la demandada canceló los cánones exigidos por los actores. Evacuada dicha prueba, se desprende de sus resultas que a la cuenta perteneciente al ciudadano J.R.C.H., se le realizaron los depósitos que en ella se mencionan, pero estos no pueden ser valorados para determinar la solvencia en el pago por parte de la demandada. ASI SE DECIDE.

7. -) Mediante diligencia realizada en fecha 19/05/2.011 por la demandada K.H.N., asistida por el abogado J.A.M.C., promovió copia certificada de expediente Nro. 241-2.010 que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Consignataria: K.H.M.; Beneficiario: J.R.C.H., cantidad consignada Bs, 1.624,oo, pagos comprendidos desde el 10 de Junio 2.010 al 10 de Julio 2.010, del local comercial más pago del I.V.A. al 12% por Bs. 174,oo (folios del 122 al 170 de la primera pieza). Este instrumento probatorio será valorado en la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE.

   De la Sentencia Apelada:

   En fecha 16/01/2.012 el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia declarando Con Lugar, la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana F.B.M., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., contra la ciudadana K.Y.H.N., representada por su apoderada judicial A.M.P.R., alegando el a quo en su motiva que se considera “resolución de un contrato” cuando una de las partes otorgada en el contrato decide dejar sin efecto el mismo cuando la otra incumple sus obligaciones.

   En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento o de alquiler, la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

   Las causas que pueden motivar la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento por el arrendador son las siguientes:

   • Falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario.

   • Falta de pago de la fianza o de su actualización.

   • Subarriendo o cesión no consentidos por el arrendador.

   • Realización de daños causados por el arrendatario de la vivienda.

   • Realización en el inmueble de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste fuera necesario.

   • Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

   • Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario.

   El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, señala que: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

   El artículo 1.592, Ordinal 1° ejusdem, establece lo siguiente: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias” …..omissis .

   Consideraciones para Decidir

   Conforme ha quedado expuesto en la presente causa, corresponde a esta Alzada el conocimiento de la decisión definitiva que declaró con lugar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, dictada en fecha 16/01/2.012, por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el juicio que intentaron los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., en contra de la ciudadana K.Y.H..

   Dicho conocimiento, obedece al hecho que, contra dicha sentencia apeló la abogada A.M.P.R., en su carácter de apoderada judicial de la demandada, ciudadana K.H.N..

   Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.

   Según la Sala Civil de nuestro m.T. de la República, estableció que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa).

   De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2.004, caso: E.R.P.G. y L.M.R., contra Jaimary Bienes Y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:

   …Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…

   .

   De conformidad a las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva que fue apelada por la parte demandada y oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.

   SOBRE EL FRAUDE PROCESAL ALEGADO EN ESTA INSTANCIA.

   Se ha detallado que en esta causa, la parte demandada señaló como uno de los fundamentos del escrito de apelación presentado por ante el juzgado a quo, que la juzgadora de instancia no se pronunció sobre todos los alegatos esgrimidos en la contestación, ni sobre el fraude procesal que se invocó, lo que a su decir, hace nula la sentencia.

   De allí, que ante este planteamiento realizado por la parte demandada, luego de haberse dictado sentencia, no hay duda para quien aquí decide, que le compete a esta instancia superior, verificar si ciertamente, la parte demandada alegó en su contestación fraude procesal, ya que de ser cierto, hace nula la sentencia, constituye una obligación en estos casos, en el que se denuncia el fraude procesal, aperturar la incidencia para verificar la ocurrencia o no del fraude denunciado.

   En tal sentido, y a.c.d. como ha sido el escrito contentivo de la contestación a la demanda, así como de las demás actuaciones de la parte demandada, se constata que si bien la parte demandada en su contestación, utilizó el término fraude procesal, lo hizo como un corolario para apoyar su defensa de fondo, al señalar que los hechos narrados no son ciertos, que no son expuestos conforme a la verdad real, por tanto esto no constituye un fraude procesal, de allí que tales argumentos no ameritaban la apertura de la incidencia para determinar la existencia del fraude procesal, toda vez que este argumento forma parte de la defensa que fue analizada por la juez a quo, no se trató de una defensa distinta al fondo, por tanto no estaba obligada la juzgadora de instancia pronunciarse en forma expresa sobre la mención del fraude procesal. ASI SE DECIDE.

   Es decir a criterio de este juzgador, la sola mención de fraude procesal, como parte de la defensa asumida por la demandada, no ameritaba que la juzgadora aperturara la incidencia, como tampoco un pronunciamiento aparte, ya que con la decisión que corresponde dictarse al fondo, queda resuelto si efectivamente los hechos narrados no se correspondían con la verdad, o por el contrario sí se ajustan. ASI SE DECIDE.

   En atención a que ha quedado resuelto el punto anterior, procede este juzgador a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada, para ser resueltas previas al fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

   DE LAS FALTAS DE CUALIDAD ALEGADAS

   La parte demandada opuso conjuntamente con la contestación a la demanda, la falta de cualidad activa de los co-demandantes, ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.R.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., conforme lo dispone el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Al efecto, dicha norma dispone:

   Articulo 35: ”En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

   La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, estos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto”.

   La referida falta de cualidad, fue sustentada en el hecho de que dichos ciudadanos no forman parte del contrato que se pretende resolver, siendo además que el contrato se celebró intuito personae, esto es, entre el ciudadano J.R.C.H. y la ciudadana K.H..

   Así las cosas, ha señalado nuestra Sala Civil, en incontables decisiones, que cuando se plantea una cuestión de derecho con influencia definitiva sobre el mérito del proceso, y esa cuestión de derecho tiene fuerza suficiente para descartar cualquier otro pronunciamiento sobre los alegatos y pruebas vinculadas al fondo o mérito de de la controversia, debe ser resuelta previamente al fondo del asunto.

   En relación con ello, la Sala de Casación Civil, entre otras decisiones, mediante la Nº 249, de fecha 4 de abril de 2.006 (caso: C.P.B. c/ M.A.P.O., en el expediente N° 05-429), estableció lo siguiente:

   …Como se evidencia de la precedente transcripción, el juez superior declaró la falta de cualidad del accionante para intentar la acción, con base en que quien debió demandar la simulación de los contratos de compra venta era el litis consorcio necesario formado por los cónyuges C.P.B. y C.E.O.d.P., pues a ambos pertenecen los bienes que se pretenden simulados en la acción propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código Civil.

   A juicio del sentenciador, C.P., por sí solo, carece de legitimidad para intentar el juicio contra su hija M.A.P.O., por la compra venta de los bienes muebles y del inmueble de la comunidad conyugal realizada el 28 de diciembre de 1993.

   De lo anterior se deduce que el sentenciador basó su decisión en una cuestión jurídica previa que ha debido el formalizante combatir en la presente denuncia, cuestión que no hizo, pues de su escrito de formalización se evidencia que denunció la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con base en que el juez de alzada no decidió con arreglo a la pretensión deducida, a sabiendas de que el juez superior al declarar la defensa perentoria de ilegitimidad, no estaba obligado a pronunciarse sobre el fondo del debate, como bien lo dejó sentado en la parte final del fallo en el cual expresó:

   ‘“...la declaratoria de procedencia de la defensa perentoria de falta de cualidad, hace inoficioso el análisis de la pretensión, otros alegatos y defensas sostenidos en este juicio, así como de las aportaciones probatorias. ASÍ SE DECLARA...”.

   Establecido lo anterior, este Juzgador comienza por pronunciarse previo al fondo, sobre dicho alegato de falta de cualidad, según lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual procede a realizar las siguientes consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales:

   Se ha definido la falta de cualidad activa o pasiva como legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

   El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley, para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.

   En atención a lo anterior, debemos entonces señalar que la cualidad vista de manera amplia, es igual a legitimación y se presenta en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho, el demandante, y el sujeto que es su verdadero titular, el que suscribe el contrato.

   En este orden, se observa de la lectura del contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de demanda, que el mismo fue suscrito por el ciudadano J.R.C.H., en calidad de Arrendador, y la ciudadana K.H., en carácter de Arrendataria, sin manifestar el primero de los nombrados, que actuaba en nombre y representación de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., o que procedía en calidad de co-heredero del bien inmueble dado en arrendamiento, por lo que en este caso, es claro que el signatario del contrato en calidad de Arrendador, es quien detenta la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún y cuando evidentemente no sea el único propietario del bien inmueble arrendado.

   Siguiendo este orden de ideas, para este juzgador no es válido, -el argumento de la juzgadora a quo- que en nada influye que el propietario no sea el arrendador, para que instaure la demanda, ya que las consecuencias jurídicas derivadas del mismo, deben necesariamente ser asumidas por la parte que firma al pie del contrato, pues se estaría desvirtuando la relación procesal existente entre demandante y demandado, lo que ocasionaría que no se trabara correctamente la litis, pues esta última, abrazaría a ambas partes contratantes y a terceros extraños a la relación contractual. ASI SE DECIDE.

   De conformidad con lo expresado anteriormente, es claro para quien aquí decide, que asiste la razón a la parte demandada al alegar la falta de cualidad de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., para formar parte de la presente acción como codemandantes, pues éstos, aún cuando detentan conjuntamente la propiedad sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, no forman parte de la relación contractual que da origen a la presente acción. ASI SE DECIDE.

   Como consecuencia de lo anterior, se declara con lugar la falta de cualidad de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., para intentar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, ya que el único legitimado activo para intentar el presente juicio lo es el ciudadano J.R.C.H.. ASI SE DECIDE.

   En consideración a lo anterior se apartan del proceso a los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C., por lo que se debe declarar con relación a ellos, la nulidad de todas las actuaciones realizadas en la presente causa, continuando solo con respecto al ciudadano J.R.C.H.. ASI SE DECIDE.

   SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO

   Resuelta de esta manera la defensa de falta de cualidad, alegada para ser decidida previa al fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procede a resolver el fondo del asunto, en los siguientes términos:

   Así, se constata que la presente acción va dirigida a obtener del órgano jurisdiccional una sentencia que resuelva el contrato de arrendamiento de un inmueble destinado para fines comerciales, suscrito por vía de autenticación en fecha 10/06/2.005, por ante la Notaria Pública Primera de Acarigua Estado Portuguesa.

   Esta acción de resolución fue fundamentada en los hechos siguientes: Primero: En la falta de pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses que van desde el mes de junio del 2.010 a diciembre del 2.010; así como los meses de enero y febrero del 2.011, todos a razón de mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.1.450,oo), mensuales; y Segundo: por haber realizado mejoras en el inmueble arrendado, sin estar aprobado por el arrendador, con lo cual violenta lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

   Por otro lado como ya se expresó, la parte demandada al contestar el fondo el fondo de la demanda, negó y rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la parte actora, en tanto se está utilizando este proceso judicial para vulnerar el sistema jurisdiccional, por cuanto se está falseando los hechos.

   En este contexto, negó estar insolvente de los cánones señalados por el actor; y que no ha realizado ningún acto que no esté autorizado.

   Hecha la síntesis de lo que es la demanda y su contestación, este juzgador, aun cuando ya emitió opinión supra, considera prudente puntualizar sobre el argumento del fraude procesal, utilizado por la demandada para apoyar su defensa de fondo, relativo al hecho de considerar un fraude procesal, las circunstancias que hubiesen sido demandadas en la presente causa. En este caso, no debe la demandada señalar como fraude procesal, el hecho de que el demandante de autos hubiese activado el órgano jurisdiccional en procura de que se le restablezca o restituya un derecho, que a su entender le ha sido conculcado por ella, donde además se ha constatado que se le ha garantizado su derecho, a la defensa y el debido proceso. ASI SE DECIDE.

   En conclusión no constituye fraude por sí solo, el hecho de haber sido demandada, en cuyo proceso se le ha garantizado todos sus derechos. ASI SE DECIDE.

   En este orden conforme a lo narrado, de seguidas se debe indicar que, en el proceso civil el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos; esto es, que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:

   Artículo 1.354:

   Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Artículo 506:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Por tanto, en los procesos judiciales las partes en litigio deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, existe una distribución equitativa de la función probatoria, que es lo que conocemos como la “Carga de la Prueba”, todo de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el escrito de contestación a la demanda, siempre respetando el orden público.

   En cuanto a la carga probatoria, la Sala de Casación Civil en sentencia dictada en fecha 12 de diciembre del 2.006, Exp. Nº AA20-C-2004-000508, en un juicio de nulidad de asambleas y subsidiariamente por reconocimiento de derecho de suscripción preferente frente a terceros y daños y perjuicios, apoyándose en sentencia Nº 00091 dictada el 12 de abril de 2.005, caso: P.A.C.O. contra D.P.S. y G.D.C.P.; y en sentencia Nº 170 de 26 de junio de 1.991, caso: R.C.T. contra G.L. D’Amato y otros, estableció entre otras cosas, lo siguiente:

   …De esa manera en conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el desarrollo jurisprudencial de esa norma, quien tiene el interés de afirmar un hecho tiene la carga de probarlo, esto es, al actor corresponde probar los hechos constitutivos y al demandado corresponde probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos que haya alegado. Claro, puede darse el caso, como lo señala la jurisprudencia anteriormente citada, en la que el demandado se limita a una simple negación de las afirmaciones del actor, situación en la que corresponde al actor toda la carga de la prueba.

   En el caso bajo estudio y de acuerdo a los alegatos de las partes narrados por el juez superior, la parte actora adujo que en las mencionadas asambleas se deliberó sobre asuntos distintos a los expresados en los proyectos y la parte demandada negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte actora, esto es, negó que en las asambleas de accionistas se haya deliberado sobre hechos distintos a los señalados en sus respectivas convocatorias, en el sentido de que no entraron a considerar el proyecto de aumento de capital elaborado por la Junta Directiva, y que dichos proyectos estuvieron a la orden de los accionistas en la sede de la compañía, y además refirió que su contenido se corresponde íntegramente con la propuesta hecha en dichas asambleas por el Presidente de la empresa.

   En otras palabras, de los hechos establecidos por el sentenciador se evidencia que la actora afirmó que en las mencionadas asambleas se deliberó sobre asuntos distintos a los expresados en los proyectos y la parte demandada lo negó, rechazó y lo contradijo. De esa forma, según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y la jurisprudencia anteriormente citada, ante la negación que hace el demandado de la afirmación de la parte demandante, corresponde al actor la carga de la prueba y no a la parte demandada.

   Por consiguiente, cuando el juez de alzada atribuyó a ambas partes la carga de probar sus afirmaciones de hecho, a pesar que la parte demandada sólo negó, rechazó y contradijo la afirmación de la actora, erró en la interpretación del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil…

   .

   Por tanto a consideración de este juzgador, atendiendo los criterios jurisprudenciales citados, es indudable que en la presente causa, como quedó trabada la litis, la carga probatoria corresponde a ambas partes.

   A la parte demandada, le corresponde probar, haber pagado los cánones señalados como insolutos; y a la parte actora probar que la demandada ha realizado mejoras en el inmueble arrendado, sin la debida autorización. ASI SE DECIDE.

   De igual manera, como quiera que la presente acción versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento de inmueble, fundamentado en el hecho de que la arrendataria incumplió con las cláusulas segunda y quinta del contrato o que los une, se hace necesario citar el artículo 1.159 del Código Civil y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   Artículo 1.159 del Código Civil:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   .

   De igual manera se trae a colación lo que disponen las Cláusulas Segunda y Quinta del referido contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.R.C.H. y K.H.n..

   Cláusula Segunda: ”El lapso del presente contrato es de un año renovable hasta cuatro veces a partir de la fecha de su autenticación. Será el canon de arrendamiento mensual, la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800,oo), durante los dos primeros años, el tercer año el canon o pensión de arrendamiento mensual será de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950,oo), el cuarto año el canon o pensión de arrendamiento será la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,oo) y el quinto y último será la cantidad de un millón cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.450.000,oo). Al concluir el quinto año se negoció un nuevo contrato de mutuo acuerdo entre las partes”.

   Cláusula Quinta: “EL ARRENDADOR J.R.C. H., autoriza a LA ARRENDATARIA K.H., para que realice reparaciones, refacciones, modificaciones y adaptaciones en el inmueble arrendado. Estos se harán de acuerdo a proyecto aprobado tanto en su estructura como en su valor en dinero o presupuesto. El pago de estas obras serán por cuenta de EL ARRENDADOR que lo hará por mensualidades de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo) que se compensarán con el canon o pensión mensual de la primera anualidad. Las cantidades en bolívares superiores a las antes señaladas serán aportadas por LA ARRENDATARIA. Queda convenido que las obras realizadas sean con los aportes en bolívares de EL ARRENDADOR o de LA ARRENDATARIA quedarán de la exclusiva propiedad de EL ARRENDADOR incluyendo piezas estructurales o decorativas tales como divisiones, rejas, puertas, piezas sanitarias y sólo podrán ser removidos los bienes muebles. EL ARRENDADOR J.R.C. H., o a quién éste comisione tiene el derecho a inspeccionar las obras a realizar, hacer las observaciones a que hubiera y solicitas modificaciones de acuerdo al proyecto acordado”.

   Entrando ya al análisis de los hechos concretos que nos ocupa, comenzamos por verificar lo relativo al incumplimiento del pago de los cánones insolutos, correspondientes a los meses consecutivos que van desde el mes de junio del 2.010 hasta el mes de febrero del 2.011, cuya insolvencia fue negada y rechazada por la parte demandada.

   En este orden, y conforme ha quedado establecido que le corresponde a la demandada demostrar haber realizado el pago de dichas mensualidades, para lo cual promovió en la etapa probatoria las consignaciones arrendaticias que realizara por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a favor del ciudadano J.R.C.H.; las cuales al no ser impugnadas procede este juzgador a valorarlas para establecer si dichas consignaciones fueron hechas oportunamente, conforme lo dispone el articulo 51 de la Ley de Arrenadamientos Inmobiliarios, o por el contrario fueron realizadas extemporáneamente por tardías.

   Antes de proceder a dicha valoración es oportuno señalar que como quiera que en el contrato de arrendamiento de marras, no se estableció si el pago de cada mensualidad debe hacerse por adelantado, debe entonces señalarse como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, que el pago de cada canon, debe hacerse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencida; y los quince (15) días a que se refiere el articulo 51 citado anteriormente, se computa a partir del vencimiento de estos cinco (5) días. ASI SE DECIDE.

   Al efecto se observa que efectivamente consta de las consignaciones promovidas, que la demandada realizó las consignaciones de los meses imputados como insolutos, en la forma siguiente: La del mes comprendido del 10 de junio 2.010 al 10 de julio del 2.010, se realizó en fecha 09 de agosto del 2.010, siendo que la fecha para su pago venció el 25 de julio del 2.010, se declara extemporánea. ASI SE DECIDE.

   La del mes comprendido del 10 de julio 2.010 al 10 de agosto del 2.010, se realizó en fecha 11 de agosto del 2.010, siendo que la fecha para su pago venció el 25 de agosto del 2.010, se declara temporáneo. ASI SE DECIDE.

   En esta línea se precisa que las mensualidades de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.010, y enero del 2.011, fueron realizadas en fecha 04 de marzo del 2.011, lo cual evidentemente denota un marcado atraso en el pago de dichas mensualidades que las hace extemporáneas, es decir, se realizaron tardíamente, en razón de lo establecido supra y en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, suficientes para dictaminar que sí incumplió la demandada en el pago de dichas mensualidades. ASI SE DECIDE.

   De lo anterior debemos señalar que efectivamente la arrendadora, ciudadana K.H.N., incumplió con el pago de las mensualidades de los cánones de arrendamientos, lo que constituye un incumplimiento del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita. ASI SE DECIDE.

   Determinado como ha sido el incumplimiento por parte de la demandada del pago de los cánones de arrendamientos, procede este juzgador a pronunciarse sobre el otro argumento señalado por el actor, relativo al hecho de que la arrendataria realizó mejoras sin el consentimiento del arrendador, se procede a establecer lo siguiente:

   Como quiera que dicho argumento fue rechazado por la parte demandada, y conforme fue establecido anteriormente, la carga probatoria para demostrar la existencia de dichas mejoras correspondió a la parte actora, y como quiera que de la probanzas traídas a los autos, y que fueron desechadas por no ser idóneas, no se demostró que la parte demandada hubiese realizado dichas mejoras.

   Por tanto, de todo lo anterior, se debe declarar que la presente demanda debe prosperar solo en cuanto al hecho de que la demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de junio del 2.010 y los meses que van desde el mes de agosto del 2.010 a enero del 2.011; y no prospera con respecto a la realización de mejoras sin el consentimiento del arrendador. ASI SE DECIDE.

   En consecuencia se confirma, con la modificación establecida, la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 16/01/2.012, por lo que se declara sin lugar la apelación que contra ella interpusiera la abogada A.M.P., en su carácter de apoderada de la demandada K.Y.H.N. en fecha 20/01/2.012. ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   En atención, a las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 20/01/2.012, por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada A.M.P.R., contra la sentencia dictada en fecha 16/01/2.012 por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

SEGUNDO

CON LUGAR, la falta de cualidad de los ciudadanos R.E.C.H., H.C.H., J.A.C.H. y C.H.d.C..

TERCERO

se CONFIRMA PARCIALMENTE la sentencia dictada en fecha 16/01/2.012 por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en cuanto a la declaratoria CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta, por incumplimiento en el pago; pero se MODIFICA con respecto a que la demanda no prosperó respecto a la realización de mejoras sin el consentimiento del arrendador.

Por la naturaleza de esta decisión no se condena en costas del proceso a la demandada por no haber sido totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los Quince (15) días del mes de Febrero de dos mil doce. Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez,

H.P.B.

La Secretaria,

A.d.L. de Salcedo

En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 3:25 de la tarde. Conste.- (Scria.)