Decisión nº 618 de Municipio Santiago Mariño de Aragua, de 18 de Junio de 2010

Fecha de Resolución18 de Junio de 2010
EmisorMunicipio Santiago Mariño
Número de Expediente2701-10
PonenteGladys Guadalupe Giron Diaz
ProcedimientoDesalojo

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO S.M. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-

EXPEDIENTE Nº 2701-10

DEMANDANTE: E.J.H.P..-

DEMANDADO: R.S.A..-

MOTIVO: DESALOJO.-

Se dio inicio al presente juicio por libelo de demanda presentado por el ciudadano E.J.H.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº 6.531.959, debidamente asistido por la abogado en ejercicio L.V.S.H., inscrita en el Inpreabogado bajo los Nro: 101.165, mediante el cual demandó a el ciudadano R.S.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.126.498, por DESALOJO, de un inmueble ubicado en la línea sector “La Línea” Nº 01-05-07-05 en la ciudad de Turmero Jurisdicción del Municipio M. delE.A., en su calidad de arrendatario, tal como consta de contrato de de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua, Estado Aragua , quedando anotado bajo el Nº 60, Tomo 112, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria.-

A dicho libelo acompaño, copia simple del documento de propiedad del inmueble, y del contrato de arrendamiento, y siete (07) recibos de pago correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, y Diciembre de 2.009.-

Fundamenta su acción en los Artículos 1.579, 1.592, de Código Civil, y el artículo 34 literal a) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.-

NARRATIVA:

Alega el demandante en su libelo de demanda que es único y exclusivo propietario de un inmueble ubicado en la calle La línea, sector “La Línea” Nº 01-05-07-05, en la ciudad de Turmero, Jurisdicción del Municipio M. delE.A., inmueble este que dio en arrendamiento al ciudadano R.S.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.126.498, por un plazo de un año, contado a partir del día 19/05/2008 hasta el día 19/05/2009, estableciendo un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00) comprometiéndose dicho arrendatario a pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días siguientes del vencimiento de cada mes. Que el Arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2.009, adeudando la cantidad de Cuatro Mil Doscientos Bolívares (Bs. 4.200,00) lo que equivale a 2.31 U.T.; Que con esta conducta el Arrendatario R.S.A., ha violado e incumplido una de las obligaciones de todo arrendamiento, cual es la de pagar el canon de arrendamiento. Que además el ARRENDATARIO ha incumplido la cláusula cuarta del Contrato suscrito entre ellos, que establece: El Incumplimiento... “ El incumplimiento por parte de El Arrendatario de alguna de las cláusulas este contrato, dará derecho al EL ARRENDADOR a solicitar la resolución del presente convenio y en consecuencia a pedir la desocupación del inmueble. Es por lo que acude a este Tribunal en su carácter de arrendador en demandar como en efecto formalmente demanda al ciudadano R.S.A., en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado en lo siguiente: En Resolver el Contrato de Arrendamiento, En Desalojar el Inmueble descrito e identificado descrito y entregarlo a el Arrendador completamente desocupado de bienes y personas, En pagar la cantidad de Cuatro Mil doscientos Bolívares (Bs. 4.200,00) por concepto de Canones impagados de Seis (6) meses, En pagar las costas y costos del presente procedimiento. Solicita se decrete medida de secuestro del inmueble arrendado

Por auto de fecha 18 de Enero de 2010, se admitió la demanda y se ordenó la citación del demandado, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda, se libró la correspondiente boleta de citación y se le entregó al Alguacil de este Tribunal para la practica de la misma.-

Al folio Diecisiete (17) corre inserta diligencia estampada por el Alguacil de este Tribunal mediante la cual consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano R.S.A..-

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda.-

Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de este derecho, consignando escrito de pruebas y el mismo fue admitido por auto de fecha 07 de Febrero de 2007.-

Siendo la oportunidad legal para decidir la presente demanda el Tribunal pasa a dictarlo de una manera clara precisa y lacónica de conformidad con lo establecido en el Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.-

MOTIVA:

ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSION DEDUCIDA.-

Observa este Tribunal que el fundamento de la pretensión lo comporta el Desalojo de un inmueble en razón de la presunta insolvencia del demandado, en razón de la existencia de una relación arrendaticia que mantienen las partes según contrato suscrito de manera autentica.-

DE LA ACCION INTENTADA.

Considera quien aquí decide que previo al estudio a los alegatos de las partes debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en los siguientes términos:

Al efecto esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del código de Procedimiento Civil, el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa este en suspenso por algún motivo legal. No obstante este Principio ya se anticipa en el Artículo 11 ejusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la Ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.-

Ahora bien la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el Juez para evidenciar sin que se requiera la prestancia de partes, los vicios, en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el Juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta... (Omissis). Por ello para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la valida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

(Sentencia Nº 779 del 10 de Abril de 2.002, Exp. 01-0464, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García).

Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar si la acción intentada se encuentra ajustada a derecho, y en consecuencia la procedencia de la misma.

Así tenemos, que consta en autos, que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia interpartes, fue otorgado de manera auténtica ante la Notaría Publica de Cagua, en fecha 19 de Mayo del 2.008, número 60, Tomo 112, y en el mismo se expresó en su cláusula TERCERA, lo siguiente: “ El Plazo convenido para este arrendamiento es de un (01) año fijo comenzando a partir de la actuación del presente documento pudiendo prorrogarse por períodos de igual tiempo participándolo 30 días antes del vencimiento del contrato y para que EL ARRENDATARIO continué disfrutando del inmueble arrendado, deberá suscribirse con EL ARRENDADOR un nuevo contrato de arrendamiento con los ajustes correspondientes, previamente discutidos por las partes.

Del análisis de esta Cláusula se tiene, que en principio, las partes establecieron como plazo de duración del contrato un (01) año fijo, contado a partir del día 19 de Mayo del 2.008 hasta el 19 de Mayo del 2.009, pero con la posibilidad de prorrogarse por periodos iguales siempre y cuando las partes estén de acuerdo, no indicándose en el contrato como debía ser expresado tal acuerdo, esto es de manera tacita o expresa. De tal manera cabe interpretar que hubo acuerdo tácito de las partes, pues no consta en autos elemento alguno que evidencie el desacuerdo que en el contrato no se prorrogaría más por periodos iguales. La prorroga por periodos iguales no convierte el contrato a tiempo indeterminado, esto es, por las mismas no se produce la tácita reconducción establecida en el articulo 1.600 del Código Civil, ya que en este tipo de prorrogas automáticas cada una de las partes tiene la facultad de manifestarse voluntad de no prorrogar el contrato antes de que opere el vencimiento de algunas de ellas, y en consecuencia el contrato se prorroga por un periodo igual.-

La doctrina y la Jurisprudencia mayoritaria son del criterio que cuando en un contrato se establece la renovación sucesiva y automática del término de duración esta situación no lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado. Pues, el término no ha expirado y lo existente es una expresa reconducción.-

En opinión del autor J.L.V., en su libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios”, al respecto expresa:

“En aquellos contratos de arrendamiento con prórroga sucesivas o automáticas, en los cuales se establece un termino fijo inicialmente y cuando vence este término se entiende prorrogado sucesivamente por tiempo igual menor o superior al término inicial, hasta que el arrendador notifique su deseo de darlo terminado, será necesario el desahucio para que vencida la ultima prorroga convencional opere luego la prorroga legal “.-

En conclusión estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con prorrogas sucesivas vigentes, y para que opere la finalización del contrato debe realizarse el desahucio; en atención a la disposición antes descrita. Y así se establece.-

En razón de lo anterior para este Juzgador, no se encuentra lleno el primer supuesto para intentar la acción de desalojo, esto es la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que como se expresó, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.-

En tal sentido la parte actora mal podía invocar una acción de Desalojo cuando dicho contrato como se estableció es a tiempo fijo, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el legislador que son de estricto Orden Publico, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, dado que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su Artículo 7°, lo siguiente:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción acuerdo o estipulación que implique, renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos

, desprendiéndose de dicha norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios.-

Así pues, el Tribunal considera que encontrándonos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y la acción a ejercer no era la propuesta por la parte demandante, sino la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por mandato expreso del artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado

.-

En consecuencia este Tribunal con apego al criterio Jurisprudencial de nuestro M.T. con base al Derecho y al debido proceso, señalados en los Artículos 12,14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea para su pretensión dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia la demanda debe ser declarada inadmisible y así se decide.-

En virtud de lo anterior el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.-

DISPOSITIVA:

Por todos los fundamentos antes expuestos, este Juzgado del Municipio S.M., administrando Justicia en nombre de la republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA INADMISIBLE, la demanda por desalojo, incoada por el ciudadano E.J.H.P., titular de la Cedula de Identidad Nº 5.531.959, contra el ciudadano R.S.A., titular de la cedula de identidad Nº 6.125.498, por ser contraria a derecho la petición de la parte accionante.-

SEGUNDO

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley se acuerda la notificación de las partes, de conformidad con los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-

TERCERO

No hay condenatoria en costas, debido a la naturaleza de la presente decisión.-

Publíquese, Registres y Déjese copia del presente fallo.-

Dada sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado del Municipio S.M. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Turmero a los Dieciocho (18) días del mes de Junio del Año Dos Mil Diez (2.010), 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

ABG. G.G. GIRON

LA SECRETARIA

THAIDES M.R.

En esta misma fecha siendo las 10:00 a.m Se registró y publico la anterior sentencia.-

La Stria,

EXP. Nº 2701-10.-