Decisión nº 1152 de Juzgado Tercero de Municipio de Vargas, de 31 de Julio de 2008

En la Resoluciòn por incumplimiento contractual por parte de la arrendataria del contrato de arrendamiento, anteriormente mencionado como fundamento de lo previsto en el artìculo 1.167 del Còdigo Civil Venezolano.

Como consecuencia de la Resoluciòn del Contrato, sin plazo alguno, en entregar el inmueble ya identificado, completamente desocupado y libre de personas y bienes.

En el pago de los costos y costas de este proceso, calculados por el Tribunal.

En el pago de los honorarios profesionales calculados a razòn de treinta por ciento (30%) sobre el valor de la demanda.

En la oportunidad procesal establecida para que la parte demandada diera contestación a la demanda, esta no compareció por sí ni por Apoderado Judicial alguno y en el lapso de pruebas no consignó escrito contentivo de la promoción de las mismas.

Seguidamente y en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar las pruebas producidas por la parte actora quien fue la única que las promovió, de la siguiente manera:

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. - Contrato de Arrendamiento ( f. 10 al 12), suscrito entre las ciudadana Antonietta Diglio de Sabatasso y L.S.d.P., autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del estado Vargas, en fecha 11 de agosto de 1999, anotado bajo el Nº 51, Tomo 32 de los libros de autenticaciones. Dicha instrumental acorde a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ha reputarse fidedigna de su original, al ser traslado de de documento auténtico. Y en vista que la instrumental analizada no fue tachada de falsedad por la parte a quien ella se opone, adquirió el pleno valor probatorio que le confiere el artículo 1360 del Código Civil. Así se establece.

2. - Notificación Judicial (f.- 13 al 24). Practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Se aprecia con todo el valor probatorio, por emanar de funcionario público y no haber sido tachado ni desconocido.-

3. -Carta suscrita por el Jefe de Ingeneria Sanitaria, (f.25), en la que se deja sentado que la Coordinaciòn de S.A., realizo una inspecciòn correspondiente al inmueble ubicado en la calle Real de Pariata, Callejòn J.d.A., Parroquia C.S., constantando que en la pared del inmueble que colinda con la propiedad de la Sra A.S., producto de derrame de aguas claras del tanque por falta de la vàlvula de retenciòn ( flotante), esta agua filtra por permeabilidad de las juntas entre placa y pared perimetral de la vivienda de la Sra. Sabatazzo. Asì mismo hace saber que las deficiencias de orden higiènico sanitarias, contraviene la normativa sanitaria vigente establecida en la Gaceta Oficial Nº 4.044 extraordinario de fecha 09-09-88, en su Art. 10. Que le sugirio a la señora Sabatazzo, la colocaciòn de la vàlvula de retenciòn en el tanque a fin de eliminar la deficiencia sanitaria. En relación al instrumento antes referido, este Tribunal encuentra que el mismo constituye documento público administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.En virtud de lo expuesto, este Tribunal encuentra que los instrumentos antes señalados promovidos y traídos a los autos por la parte actora, los cuales no fueron impugnados, gozan de autenticidad y veracidad, y en consecuencia se aprecian en todo su valor probatorio. Así se decide.-

4. - Factura por consumo de agua potable (f.-26), emandado de Hidrocapital, relativo al servicio de agua potable que se le suministra al inmueble cuya resolución se demanda en el presente proceso, el cual refleja una supuesta deuda por tal concepto a la fecha del mismo, que asciende a la suma de Bs.26, 70. Dicha factura emanada de una operadora prestadora de un servicio público, no fue impugnado por la parte contraria, motivo por el cual se aprecia en todo su valor probatorio. Así se declara.

5. -Documento de Propiedad (f.-61 al 65) del inmueble ubicado en el Callejón J.d.A., casa Nº 146, Pariata Parroquia Maiquetía, Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Estado Vargas). Autenticado por ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 65, tomo 72 de los libros de autenticaciones y posteriormente Registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, C.L.M., en fecha 21 de diciembre de 2007, quedando registrado bajo el Nº 35, Protocolo Primero, Tomo 21, Cuarto Trimestre. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

6. -Recibo (f.- 32). Este Tribunal observa, que no es legible el nombre, de la institución de la cual emana, ni el concepto del pago. Es por lo que este Tribunal no le otorga valor probatorio.

7. -Constancia de entrega de documentos (f.- 33). Siendo que la presente acción es de Resoluciòn de contrato por incumplimiento contractual, por tales razones se desecha esta prueba, por cuanto nada aporta al proceso. Asì se decide

8. - Notificaciòn emanada de la Consultoria Juridica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hàbitad, a la ciudadana A.D..( F.-34) En relación al instrumento antes referido, este Tribunal encuentra que el mismo constituye documento público administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.En virtud de lo expuesto, este Tribunal encuentra que los instrumentos antes señalados promovidos y traídos a los autos por la parte actora, los cuales no fueron impugnados, gozan de autenticidad y veracidad, y en consecuencia se aprecian en todo su valor probatorio. Así se decide.-

   El Tribunal para resolver observa:

   Encuentra procedente analizar en el caso de autos, el contenido del artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado por cualquier causa pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.” Es decir, la nueva de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece la legitimación del propietario distinto al propietario arrendador, para intentar las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia. En el caso de autos, quien se presenta como parte actora, lo hace en su condición de propietario del inmueble arrendado, el cual adquirió de la ciudadana L.S.d.P., anterior propietaria arrendadora del inmueble identificado en autos, por lo que en su condición de nuevo propietario del inmueble

   Arrendado, el ciudadano R.E.P.R. tiene legitimación a tenor

   de la norma transcrita, para intentar las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia.

   La parte actora fundamento su acción de resolución de contrato, a los fines de resolver esta Juzgadora observa: La actora acompañó a su demanda contrato de arrendamiento y notificación judicial, practicada por el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción, valorados en el capitulo relativo a la pruebas, en ese sentido y como quiera que el contrato de arrendamiento, en la claùsula cuarta las partes establecieron: “La duraciòn de la presente convenciòn se ha pactado en seis (6) meses fijos y pròrrogas sucesivas de igual lapso, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra con Treinta (30) dìas de anticipaciòn a la terminaciòn del tiempo fijo o cualquiera de las pròrrogas, su deseo de no continuar con èste contrato…”. La notificación de la voluntad de no prorrogar, debía practicarse a tenor de lo previsto en la clàusula cuarta, señalada anteriormente, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la terminaciòn del tiempo fijo o cualquiera de las pròrrogas, y siendo que el contrato fue pròrrogado sucesivamente, y consta en la notificación judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que la misma se practicó en fecha 14 de Julio de 2005, es decir, apenás diecisiete (17) días antes del vencimiento de una de las pròrrogas del contrato, contraviniendo la mencionada clausula cuarta del mismo. En ese orden de ideas, en criterio de quien decide, al no practicarse la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento, con antelación a los treinta (30) días anteriores a la terminación de una de las pròrrogas del contrato, de conformidad con la mencionada clausula Cuarta, se produjo la pròrroga automática del contrato, en virtud de lo cual la notificación efectuada por el arrendador en fecha 14 de Julio de 2005, no surtió ningún efecto. En consecuancia el contrato es a tiempo determinado. Así se decide.

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda y de promover pruebas no compareció la parte accionada, ni apoderado judicial alguno, haciéndose necesario para quien aquí decide destacar el principio de inabreviabilidad de los lapsos procesales contenidos en el artículo 203 del Código de Procedimiento Civil, los cuales solo pueden ser relajados en los tres casos previstos en la norma contenida en el precitado dispositivo adjetivo; es decir, cuando la ley así lo señala; por voluntad de ambas partes; o por voluntad de la parte a quien favorezca el término, quien deberá expresar su voluntad de abreviar el término de que se trate ante el Juez de la causa, dándose en todo caso conocimiento a su parte contraria debiéndose aplicar esta última hipótesis únicamente cuando la preclusión o no del término acarrea consecuencias favorables o adversas únicamente para la parte a quien le fue concedido dicho término, ya que de lo contrario, es decir, cuando la preclusión acarrea consecuencias también para la parte contraria, no se trataría de los términos a los que se refiere esta última hipótesis.

   Siendo que la no comparecencia de dicha parte dentro del preclusivo término que la ley le concede para defenderse conforme a derecho, se entiende como una rebeldía de ésta a excepcionarse contra la pretensión del demandante mediante el ejercicio de la contestación a la demanda, por lo que lo que su omisión hace nacer una presunción “Iuris Tantum” de aceptación de los hechos narrados por la parte actora en su libelo de demanda, presunción ésta que por permitir prueba en contrario, dada su naturaleza, puede ser desvirtuada por el demandado contumaz en el respectivo lapso probatorio mediante la aportación de pruebas que le favorezca tendentes a verificar la falsedad de los hechos imputados en el libelo de demanda, para destruir con ella la presunción de la veracidad que de dichos hechos surgieron como consecuencia de su rebeldía, todo lo cual justifica el afán de nuestro legislador adjetivo de consagrar el derecho a la defensa que tienen las partes en juicio, que ya anteriormente se hizo referencia. Ahora bien, si el demandado contumaz no efectúa una actividad probatoria suficiente para destruir la presunción legal de aceptación de los hechos alegados por la parte actora, se configura una situación compleja en su contra que luego de la verificación de un tercer elemento o requisito que analizaremos infra, deviene en la sanción prevista en el Código de Procedimiento Civil el cual se aplica por analogía en este caso, específicamente la norma contenida en el artículo 362 el caul establece: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

   La confesión ficta, es una ficción jurídica por la que, a falta de contestación a la demanda en tiempo útil, la Ley considera que el reo admitió por verdaderos los hechos constitutivos de la acción deducida por el actor. A la luz del precitado artículo y de la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, se produce lo que la doctrina ha denominado ‘confesión ficta’ por efecto de la falta de contestación a la demanda y por falta de promoción de pruebas, cuando existe la concurrencia de las siguientes condiciones para su verificación:

1. -) Que no sea contraria a derecho la petición contenida en el libelo de la demanda.

2. -) Que la parte demandada haya sido legal y válidamente citada para la litis contestación.

3. -) Que la parte demandada no haya comparecido a dar contestación a la demanda; y,

4. -) Que la parte demandada nada haya probado para destruir la presunción de verdad de los hechos demandados.

   En primer lugar tenemos que, la parte actora en su condición de arrendador del inmueble identificado en autos, ejerció la acción de Resolución de contrato de arrendamiento, acción prevista en el artículo 1167 del Código Civil. Por lo que, la acción ejercida no está prohibida por la ley, por el contrario, se encuentra amparada por ella. En consecuencia, se ha cumplido en el caso de autos con el primero de los requisitos indicados.

   Al folio 39 riela inserta diligencia del Alguacil Titular del Juzgado Segundo de Municipio de fecha 12 de mayo de 2008, donde consta que citó a la demandada, la cual se negó a firmar el recibo, motivo por el cual fue librada boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento, y entregada por la secretaria titular de este Despacho a la referida demandada el día 04 de julio del año 2008, cumpliendo el segundo de los requisitos enunciados, y así se decide.

   En el caso de autos, una vez que la secretaria titular dejó constancia en autos de la actuación practicada conforme al artículo 218 ejusdem, en fecha 04 de julio del año 2008, correspondiéndole a la demandada comparecer por ante este Tribunal, el segundo (2º) día de despacho siguiente a dicha fecha, siendo que ese término se verificó el 08 de julio de 2.008, sin que ello ocurriera, cumpliéndose así el tercer requisito de la confesión ficta.

   En cuanto al cuarto requisito de la ley, “si nada probare que le favorezca”, en el presente caso no consta que la parte demandada, ni por si no por medio de apoderados, haya promovido prueba alguna dirigida a desvirtuar la presunción de veracidad de los hechos esgrimidos por la actora en su demanda, con lo cual queda cumplido el último de los requisitos antes señalados para que sea procedente la confesión ficta, y así se decide.

   De conformidad con el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrito anteriormente, el nuevo propietario esta obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley. En razón de lo cual, el nuevo propietario, parte actora del presente juicio, demandó la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las cláusulas quinta, sexta y novena del contrato de arrendamiento, acción que esta contemplada en el titulo IV Capitulo I del citado decreto, dentro de las acciones derivadas de la relación arrendaticia y fundamentada la demanda de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil.

   El alegato de la parte demandante, relativo al incumplimiento por parte de la demandada de la cláusulas quinta, sexta y novena del contrato de arrendamiento, ha debido haber sido desvirtuado por la parte demandada, sin embargo, no aporto al proceso prueba alguna que desvirtué que ha cumplido con las referidas cláusulas, dejando en evidencia el incumplimiento con su obligación de arrendataria, asumidas en la cláusulas quinta, sexta y novena del contrato de arrendamiento. Ya que la carga de probar que ha cumplido con las obligaciones se le atribuye en este caso al demandado, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En consecuencia, esta Juzgadora declara procedente la resolución del contrato de arrendamiento. ASI SE DECIDE.

   En relación al pedimento solicitado por la parte actora en el cuarto particular del petitorio el cual es del tenor siguiente “En el pago de los honorarios profesionales calculados a razón de treinta por ciento (30%) sobre el valor de la demanda. “

   Hace saber esta juzgadora, que el procedimiento de Estimación e Intimación de Honorarios Profesionales, se sustancia conforme al criterio de la Decisión dictada por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, de fecha 27/08/2004, en el Expediente Nº AA20-C-2001-000329. El cual establece el procedimiento para llevar a cabo el pago de los honorarios profesionales, en consecuencia, no resulta procedente el pago del treinta por ciento (30%) de los honorarios profesionales. Así se decide.

   III

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por Resolucion de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano R.E.P.R., venezolano, titular de la cèdula de identidad Nº V.- 7.993.533, de este domicilio, contra la ciudadana ANTONIETTA DIGLIO DE SABATASSO, venezolana, titular de la cèdula de identidad Nº V.- 13.042.240.

Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por una casa y su terreno, el cual se encuentra ubicado en el Callejòn J.d.A., Nº 146, Pariata, Parroquia Maiquetìa, Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Jurisdicciòn de la Parroquia C.S.d.E.V.).

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil ocho (2.008). Años 198º Años y 149º de la Federación.

LA JUEZ

NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ

LA SECRETARIA

ADRIANNE FERNANDEZ

En esta misma fecha y siendo las 11:30 de la mañana se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ADRIANNE FERNANDEZ