Decisión nº KP02-R-2009-000125 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 21 de Julio de 2009

Fecha de Resolución21 de Julio de 2009
EmisorJuzgado Superior Civil Contencioso Administrativo
PonenteFreddy Josue Duque Ramirez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental

Barquisimeto, veinte de julio de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000125

Parte Demandante: A.E.U.S., venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.420.893, de este domicilio.

Apoderado Judicial de la Parte Demandante: R.D.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 114.330.

Parte Demandada: M.G.M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.255.691, debidamente asistido por los abogados en ejercicio M.A.A. y D.J.M.S., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.747 y 119.502, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato (Apelación).

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se recibe en este Tribunal Superior el presente expediente en proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, contentivo del juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por el ciudadano A.E.U.S. en contra del ciudadano M.G.M.G., en virtud del recurso de apelación que fuera interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de Febrero del 2009, mediante la cual declaró con lugar la acción por cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada.

En fecha 02 de Abril del 2009, este Juzgado Superior le dio entrada al presente asunto y fijó la oportunidad para la presentación de informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentado escrito por el ciudadano M.G.M.G., en su condición de autos.

En fecha 25 de Mayo del 2009, se dictó auto dejando constancia del vencimiento del lapso para la observación de informes y se fijó el lapso para el dictado y publicación del fallo de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

Señala el demandante que celebró un contrato de opción a compra con carácter de exclusividad durante un plazo de 120 días continuos a partir de la firma del mismo en fecha 19 de Mayo del 2006, sobre un inmueble situado en la carrera 17 entre calles 38 y 39, edificio denominado “Residencias Luzmila” apartamento distinguido con el Nº 11-D, ubicado en el piso 11, el cual se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 26 de Noviembre de 1999, bajo el Nº 11, tomo 8, protocolo primero, cuatro trimestre del año 1999, y que el precio de la venta pactado para la fecha entre las partes fue por la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000).

Que “…entrega como inicial según la cláusula tercera del contrato de opción a compra antes mencionado, la cantidad de Bolívares Veintitrés Millones (23.000.000.00 Bs.) En efectivo y con dinero de curso legal, quedando un saldo deudor de Bolívares Sesenta y Siete Millones (67.000.000.00 Bs.). En la cláusula sexta expresa que el comprador reconoce y acepta que sobre el referido inmueble se encuentran establecidas dos medidas de prohibición de enajenar y gravar, las cuales serían levantadas por sus respectivos acreedores como son Fondo Común E.A.P. y la junta de condominio de Residencias Luzmila, en el momento de la cancelación total de la deuda pendiente, en que el comprador procedería a cancelar el monto restante, mediante crédito de Ley de Política Ha bitacional tramitado por el comprador ante BANESCO Banco Universal…”.

Que “…me traslade (sic) a hablar con el abogado apoderado de fondo común E.A.P., Dr. L.E.Z., el cual tiene su oficina en la carrera 18 entre calle 23 y 24, Edificio Cavendes, piso 8, oficina 8-3 en el escritorio Jurídico Zerpa y Asociados, para realizar la cancelación del dinero directamente en su oficina y con la presencia del Sr. M.M.. Previo a la realización de dichos pagos, se firma una segunda opción a compra debido a que la anterior se había vencido recientemente, esta opción se firma el 28 de septiembre de 2006, con las mismas condiciones y montos establecidos en la primera opción a compra, quedando inserto este documento bajo el Nº 61, tomo 66, llevados en los libros de la Notaria Pública de Cabudare Municipio Palavecino…”

Que “…habiendo cancelado en el mes de octubres de 2006, las cantidades aquí mencionada, fue el 24 de noviembre de 2006, que el apoderado de fondo común, Dr. L.Z. elaboró el oficio para suspender las medidas de prohibición de enajenar y grabar (sic) y de embargo ejecutivo.” Continúa señalando en su escrito libelar “Lográndose suspender la primera medida de embargo ejecutivo según oficio Nº 4920-1059 de fecha 12/12/2006 el día 13/12/2006 a las 10:00 a.m. Quedando inserta bajo el C de C número 30 f 48 la segunda medida de prohibición de enajenar y gravar y embargo ejecutivo se levanta, según oficio Número 0900-299 de fecha 01/02/2007, recibida el 12/02/2007 a las 10:00 a.m. quedando inserta en el c de c Nº 20 f. 32/33…”.

Que luego de tener conocimiento de que se habían levantado todas las medidas existentes, tuvo varías conversaciones vía telefónica y de manera personal con el ciudadano M.M., informándole que Banesco le había devuelto los documentos y que deberían iniciar nuevamente el proceso de solicitud del crédito con la actualización de todos los documentos de ambos y los del apartamento en cuestión, donde se demostrara el levantamiento de las medidas. Que el ciudadano M.M. se ofreció a tramitar la certificación de gravamen y que le puso como condición para firmar una nueva opción a compra que le permitiera diligenciarle el, personalmente el crédito ante los bancos con los que supuestamente trabajaba, Banesco, Casa propia, Central, entre otros. Que además establecía como condición que el precio del apartamento fuera negociado en un monto de 120.000.000, oo Bs. el cual superaba en 30.000.000, oo Bs. el precio convenido en las opciones de compra firmadas y notariadas con anterioridad, argumentando que como las opciones de compra anteriores se habían vencido, el podía unilateralmente cambiar las condiciones acordadas.

Que el ciudadano M.M. se niega a recibir el pago tal y como se evidencia en del escrito de Oferta Real presentado ante el Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 15 de Mayo del 2007. En consecuencia, demanda al ciudadano M.G.M.G. para que cumpla el contrato, firme el traspaso y se realice la protocolización de la venta ante la oficina; así como las costas y costos del proceso incluyendo en ella los honorarios profesionales de abogados de conformidad con los artículos 274, 285 y 286 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la acción por la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00) para la fecha.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de la contestación a la acción por cumplimiento de contrato, alegando que de la demanda interpuesta procede el vencimiento de dos opciones a compra que se realizaron por la venta de un apartamento que se encuentra ubicado en “Residencias Luzmila”, situado en la carrera 17 entre calles 38 y 39 de la ciudad de Barquisimeto, distinguido con el Nº 11-D, el cual le pertenece, las cuales se le habían establecido fechas topes y cuyo vencimiento e incumplimiento se encuentra presente y no proviene de su voluntad e imputabilidad.

Que el ciudadano A.E.U.S. se encuentra habituado su inmueble junto con su familia sin su autorización para ello y que en alguna oportunidad le entregó las llaves de su apartamento bajo palabras textuales de que se iba a realizar avaluó del inmueble por parte de la entidad financiera a la cual le solicitó el préstamo hipotecario y el cual fue rechazado en su oportunidad, más aun así, el habita el inmueble y pretende un cumplimiento de contrato su parte, estando el contrato vencido por el incumplimiento del demandante.

Que “…en ningún momento pretendo desconocer mis obligaciones por el referido contrato vencido, que no es más que la devolución del dinero que s eme entregó por concepto de inicial con el respectivo débito de la cláusula penal, todo ello avalado de hecho y de derecho por su tribunal con la entrega del inmueble por la parte actora quine lo ocupa indebidamente que en este caso seria su obligación.”

Así mismo, reconviene en la demanda, solicitando la resolución del contrato de opción a compra a tiempo determinado, al cual pretende dar cumplimiento de sus obligaciones derivadas del mismo a su vencimiento, de igual forma, solicita pronunciamiento sobre la entrega material del bien, la desocupación que debe hacer del mismo la parte actora.

En fecha 07 de Julio del 2008, la parte demandada reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta, señalando que mal podría reconvenir la demandada en la resolución cuando manifiesta esta dispuesta a dar cabal cumplimiento, por lo que invoca la confesión realizada por la demandada en el sentido de estar dispuesta a cumplir con el contrato, y en virtud de ello solicita que se declare sin lugar la reconvención propuesta.

II

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

El contrato de opción de compraventa suscrito entre los ciudadanos A.E.U.S. y el ciudadano M.G.M.G., de fecha 19 de Mayo del 2006, inserta bajo el Nº 85, Tomo 33 de la Notaria Pública de Cabudare del Municipio Palavecino del Estado Lara, anexo a los folios 8 al 10, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.

El contrato de opción de compraventa suscrito entre los ciudadanos A.E.U.S. y el ciudadano M.G.M.G., de fecha 28 de Septiembre del 2006, inserta bajo el Nº 61, Tomo 66 de la Notaria Pública de Cabudare del Municipio Palavecino del Estado Lara, anexo a los folios 11 y 12, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.

Copias simples de recibos de pago, anexos a los folios 13, 14, 15, a nombre de Estudio Jurídico Zerpa & Asociados, Escritorio Jurado Gustavo Adolfo Anzola Lozada y Depositaria Judicial Yacambú, C.A., así como los instrumentos privados anexos a los folios 17 y 18, 19, las cuales no se les otorga valor probatorio por no corresponder a los instrumentos privados contemplados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Los oficios Nº 145 de fecha 13 de Diciembre del 2006, Nº RISC-041/2007, de fecha 26 de Enero del 2007, Nº RISC-095/2007, de fecha 12 de Febrero del 2007, que cursan en copias simples a los folios 20, 21 y 22, respectivamente, así como la documental anexa al folio 39, se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia simple del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 26 de Noviembre de 1999, bajo el Nº 11, tomo 8, protocolo primero, anexo a los folios 46 al 54, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.

Copia certificada del asunto Nº KP02-S-2007-007816, contentivo del procedimiento de oferta real de pago instaurado por el demandante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del T.d.E.L., anexas a los folios 114 al 126, se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.

III

DEL FALLO APELADO

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Febrero del 2009, dictó la sentencia objeto del presente recurso de apelación, en donde sostuvo lo siguiente:

“…omossis… La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra. Sin embargo, por efecto de los argumentos efectuados por la demandada en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho convenido que efectivamente se celebró el contrato de opción a compra con las condiciones de pago estipuladas.

Por su parte, la parte actora produjo, copia certificada del contrato autenticado, al cual se le otorga todo el valor probatorio, donde este Juzgador observa, todo lo alegado por el accionante en su libelo de demanda, desprendiéndose del mismo la obligación de la parte demandada de firmar el documento definitivo de compra venta, una vez recibida la cantidad pactada como precio de la misma, así como también asumió la responsabilidad civil y contractual derivada de dicho documento.

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas acciones.

…omissis…

Por ello, la parte actora al demandar el cumplimiento de la obligación de suscripción del documento definitivo de compra-venta, demostró la existencia de la obligación al traer a los autos el contrato que los vincula.

Se observa, que fueron traídos a los autos, recibo de pago recibo por la cancelación de la deuda total con Fondo Común E.A.P., por concepto de capital, intereses, gastos judiciales y honorarios profesionales por un monto de TREINTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (37.750.000, oo Bs.); rexcibo de pago de la deuda que se tenía con el escritorio jurídico Gustavo Adolfo Anzola Lozada, representado por el Abogado M.A.A., por la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL EXACTOS (5.558.000, oo Bs.) por concepto de cancelación de obligaciones de condominio y honorarios profesionales y recibo de pago de cancelación de la deuda que se tenía con la Depositaria Judicial Yacambú, C.A. por la cancelación de emolumento según expediente KP02-V-2004-1497, por la cantidad de DOS MILLONES EXACTOS (2.000.000, oo Bs.), que acompañó a su escrito de libelar, a los cuales se les asigna valor probatorio en virtud de no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte demandada.

De igual forma, de la prueba de informes requerida al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se evidencia que cursa por ante el mismo, causa signada con el Alfanumérico KP02-S-2007-007816 contentiva de Solicitud de Oferta Real de Pago presentada por la parte actora a favor de la parte demandada por un Cheque emitido por Banco Mercantil, por la cantidad de VEINTIUN MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (21.692.000, oo Bs.), lo que en criterio de éste Juzgador evidencia que dicha erogación a todo evento debe imputarse al precio fijado.

Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada emana de un documento auténtico, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes.

En consecuencia, debe concluirse que la actora satisfizo oportunamente las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento de opción de compra venta previamente aludido y al traer a los autos los medios de prueba necesarios, demostró dicho cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Así se establece…omissis…”.

Segundo

La parte demandada pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la transferencia de propiedad del inmueble, no se realizó por hecho imputable a la otra parte, además de señalar que la actora reconvenida pretende un cumplimiento de contrato estando el mismo vencido, pero no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que la parte actora no dio cumplimiento a su obligación del pago asumida en el contrato en referencia, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la demandada aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones.

Seguidamente la parte demandada, asistida de Abogado reconvino a la parte actora, en la Resolución del contrato de opción a compra venta en referencia, exponiendo que fue por causas ajenas a su voluntad que no se pudo celebrar la negociación. Sin embargo llama la atención de éste Juzgador, el hecho de que los accionados no hubieren reclamado judicialmente la resolución del contrato, sino una vez que ya habían sido demandados, antes bien, consintieron en la modificación o extensión del término originalmente pactado según se evidencia del contrato al cual se ha hecho referencia y el cual fue objeto de valoración.

Luego la representación judicial de la parte actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo los alegatos realizados por la parte reconviniente.

Es el caso que tal como se demostró con los elementos de pruebas traídos al proceso a través de los documentos autenticados y acompañados como instrumentos fundamentales de la demanda, a los cuales se les otorgó todo su valor probatorio, así como se valoraron las pruebas de informes requeridas y tal como se dispuso a lo largo del fallo, el vendedor no ha realizado la firma del documento definitivo de venta, pese a haberse comprometido a ello, conforme se evidencia de los instrumentos autenticados que fungen como fundamentales de la pretensión del actor, y que equivocadamente la demandada reconvenida pretende desconocer en virtud de “su vencimiento” pues el hecho de haberse consumado el lapso allí dispuesto no libera a las partes del cumplimiento de las prestaciones que cada una ha prometido a su cocontratante, razón por la cual debe ser desechada la reconvención propuesta,. Asi se establece.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El objeto de la pretensión de la parte demandante reconvenida se circunscribe a lograr el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa que tiene por objeto un bien inmueble ubicado en en la carrera 17 entre calles 38 y 39, edificio denominado “Residencias Luzmila” apartamento distinguido con el Nº 11-D, ubicado en el piso 11, según se desprende del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 26 de Noviembre de 1999, bajo el Nº 11, tomo 8, protocolo primero, propiedad del ciudadano M.G.M.G., fundamentando su pretensión en el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, al no haber cumplido con las obligaciones por ella contraídas en el contrato de opción de compra venta, en virtud de que no ha querido otorgar el documento definitivo de la compraventa tal y como se desprende de los contratos suscritos entre las partes y debidamente autenticados ante la Notaria Pública de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara; invocando para ello lo dispuesto en los artículos 1282, 1286, 1907 y 1857 del Código Civil.

Por otra parte, la demandada en la oportunidad de contestar alegó el vencimiento de los contrato de opción de comprar y reconvino a la actora para que se declarara la resolución del contrato de opción de compra venta, alegando el incumplimiento del ciudadano A.E.U.S.. Admitida la reconvención por el Tribunal de la causa, el demandante reconvenido invocó la confesión realizada por el demandado, toda vez que manifestó dar cumplimiento al contrato.

De los alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar y las excepciones y defensas hechas por la parte demandada en la contestación, así como también de los alegatos que fundamentan la reconvención y las excepciones esgrimidas por el demandante reconvenido en la contestación; considera este juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en la presente causa quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubieran incurrido las partes contratantes, y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas pretensiones.

No obstante, y en razón de que de la lectura del expediente se observa que las partes para calificar el contrato de marras hicieron mención por un lado a un contrato de opción de compra venta; y por otro, a un contrato de opción de compra, previamente considera necesario esta alzada señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto del mismo. Pues lo contrario, permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes, debe imperativamente cumplir, y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe. De igual forma, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que:

...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

(Resalta y Subrayado del Tribunal).

La doctrina ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor M.R. en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.

Ahora bien, el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, luego de citar varios autores, sostuvo lo siguiente:

…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal Superior que en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.

En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Tribunal determinar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato por la demandante reconvenida y la resolución por la demandada reconviniente del contrato de opción de compra venta.

En el contrato en referencia el demandante de autos se denominó el comprador y el demandado se denominó vendedor, con lo que se ratifica que lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa y no un contrato de opción de compra conforme a las anteriores consideraciones. En este sentido, de la cláusula segunda, se desprende que las partes acordaron el precio de la venta es por la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00) actualmente Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) cuya forma de pago se distribuyo de la manera siguiente: el comprador entrega en ese acto la cantidad de Veintitrés Millones de Bolívares (Bs. 23.000.000,000) para la fecha, imputable al precio de la venta, y un saldo deudor de Sesenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 67.000.000,00), los cuales serían cancelados en el acto de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.

En la cláusula cuarta se previó la denominada cláusula penal, que sería por la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00) en el caso de incumplimiento imputable tanto al comprador como al vendedor.

En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del contrato, se observa que en cuanto al incumplimiento del contrato de opción de compraventa por parte de la demandada reconviniente, se evidencia de las actuaciones que conforman el presente expediente que el ciudadano M.G.M.G. no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo lo cual forma parte de su obligación asumida en la cláusula tercera del referido contrato, el cual no fue tachado de falsedad por lo que constituye plena prueba de lo allí contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil; de igual forma consta en autos copia certificada del asunto Nº KP02-S-2007-007816, contentivo del procedimiento de oferta real de pago instaurado por el demandante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del T.d.E.L., con lo cual se compruebe la diligencia del ciudadano A.E.U.S. para demostrar el cumplimiento de su obligación. En consecuencia, la demandada reconviniente debió cumplir con su obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1264 del Código Civil, máxime que no demostró que efectivamente cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo por medio del cual se realizara la tradición de bien.

En cuanto a la reconvención interpuesta por la parte demandada, este Tribunal Superior observa que el ciudadano M.G.M.G., demanda al ciudadano A.E.U.S. por la resolución del contrato de opción de compraventa, por haber incumplido con su obligación en el tiempo convenido. No obstante, de la lectura del escrito de contestación y la reconvención planteada, se desprende que el demandante reconveniente admite y reconoce que efectivamente no dio cumplimiento al contrato de opción de compraventa al manifestar que está dispuesto a dar cumplimiento a su obligaciones derivadas del contrato y que quien incurrió en incumplimiento fue el demandante reconvenido; pero no desvirtuó ni se contrapuso al pago de las cantidades de dinero expuestos en el libelo de la demanda por el demandante reconvenido por los conceptos allí explanados, tal como lo acordaron las partes en el mencionado contrato, específicamente al pago de la cantidad de Veintitrés Millones de Bolívares (Bs. 23.000.000,000) para la fecha.

Por otra parte, resulta inocuo el argumento del demandado al señalar que el ciudadano A.E.U.S. no cumplió con su obligación, cuando de ninguna forma determinó o precisó cual fue la obligación que ha sido dejada de cumplir para pretender la resolución del contrato, aunado al hecho de que la demandante reconvenida en el mismo acto de celebración del contrato cumplió con su obligación, tal y como se desprende de la cláusula segunda, por lo que lo único que quedó pendiente fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el articulo 1488 del Código Civil.

Así, resulta imperioso resalta lo dispuesto en el artículo 1264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra venta una vez que se verificó el pago en la forma pactada, la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, y dada la naturaleza del contrato bajo estudio el demandado reconviniente debe cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso con el respectivo otorgamiento del contrato definitivo traslativo de la propiedad al comprador.

En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y durante el iter procesal desarrollado por el aquo la demandada reconviniente no trajo a los autos medios de prueba permisibles en apoyo a sus argumentos para así exigir la resolución del contrato por el supuesto incumplimiento del accionante, ya que de acuerdo al material probatorio sólo suministró prueba documental de donde se evidencia los términos bajo los cuales ambas partes contraen sus respectivas obligaciones; mientras que el demandante reconvenido como ya se resaltara, demostró durante el debate probatorio el cumplimiento de su obligación al haber efectuado el pago en los términos del contrato, lo cual concuerda con sus dichos, es por ello que la presente demanda por cumplimiento de contra debe ser declarada con lugar, y no así la reconvención o mutua pretensión incoada por la parte demandada, la cual se declara sin lugar, confirmándose bajo las anteriores consideraciones la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Febrero del 2009, y así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Sin Lugar la apelación interpuesta por el ciudadano M.G.M.G., en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Febrero del 2009; en consecuencia, se confirma el fallo apelado.

SEGUNDO

Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por el ciudadano A.E.U.S. en contra del ciudadano M.G.M.G..

TERCERO

Sin Lugar la Reconvención propuesta por el por el ciudadano en contra del ciudadano A.E.U.S..

CUARTO

Se ordena que dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por un inmueble situado en la Carrera 17 entre Calles 38 y 39, Edificio Residencias Luzmila, apartamento distinguido con el Nº 11-D, ubicado en el piso 11, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 11-D ubicado en el nivel superior en la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Fachada Norte del Edificio, SUR: Con la fachada Sur del edificio y Carrera 17, ESTE: Apartamento N° 11-C y OESTE: fachada Oeste del edificio, con un área total aproximada de Noventa y Un Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (91,50 Mts.2), en el mes de Diciembre de 2007, según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 26 de Noviembre de 1999, bajo el Nº 11, Tomo 8, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1999; advirtiendo que, sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se condena en costas a la parta apelante de conformidad con el artículo 281 del Código Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. F.D.R.

La Secretaria,

Abogada S.F.C.

Publicada en su fecha a las 03: 00 p.m.

La Secretaria,

FDR/Lefb.

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