Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Junio de 2010

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta superioridad, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 14 de abril de 2010, por la representación judicial del accionado ciudadano R.B.R., contra la sentencia dictada en fecha 09 de abril de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, interpuesta contra el mencionado ciudadano por la demandante ciudadana E.M.P.d.F., quien quedó obligado a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de junio de 2008 en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 95; y en consecuencia se le condenó a lo siguiente: 1º) Entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por una vivienda ubicada en la Calle S.A., Quinta Mauly, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y, en el mismo perfecto estado en que lo recibió según lo expresado en la cláusula quinta del contrato; a entregar a la parte actora dos (2) juegos de llaves que recibió, según lo declarado en la cláusula quinta del contrato; 2º) Pagar a la parte actora, la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo), por concepto de cláusula penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado, desde el 02 de julio de 2009 hasta el día en que quede definitivamente firme la presente sentencia, determinándose que la cantidad total a pagar sería estimada en la oportunidad en que se decrete la ejecución de la sentencia y se ordene el cumplimiento voluntario; sin imposición de costas, expediente signado con el Nº AP31-V-2009-004364 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 23 de abril de 2010, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción de Documentos de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley; correspondiendo su conocimiento al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, órgano judicial que mediante decisión incidental de fecha 04 de mayo de 2010, se declaró incompetente para conocer del medio recursivo ejercido por la representación judicial del demandado contra la sentencia de fecha 09 de abril de 2010 proferida por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con base a la Resolución Nº 2009-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, vigente desde el 02 de abril de 2009 y al criterio atributivo de la competencia asentado en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., con ponencia de la Magistrada Yris Peña de Andueza en fecha 10 de marzo de 2010, que determinó que la competencia para conocer de los recursos ordinarios de apelación interpuestos contra los fallos dictados por los Juzgados de Municipio cuando estos actúen como primera instancia, correspondería a los Juzgados Superiores de la Circunscripción, razón por la cual ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien mediante el sorteo de rigor asignó en fecha 24 de mayo de 2010 a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial el conocimiento y decisión del recurso ordinario ejercido contra la sentencia proferida por el referido Juzgado de Municipio.

Verificado lo anterior, esta alzada mediante auto de fecha 31 de mayo de 2010, dió por recibido el expediente y fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia la presente controversia mediante escrito libelar interpuesto en fecha 08 de diciembre de 2009 por la ciudadana E.M.P.d.F., en su condición de heredera a título universal del de cujus A.R.F.R., a través del cual demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por vencimiento de la prórroga legal, con base en los siguientes hechos:

Que es heredera y fue cónyuge del finado A.R.F.R., que en razón de su ausencia la vida se le hizo un poco complicada económicamente; que tenían un inmueble ubicado en la Calle S.A., Quinta Mauly, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que mediante documento autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2008, bajo el Nº 81, Tomo 37, otorgó poder general de administración y disposición, amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere al ciudadano T.A.A.F., titular de la cédula de identidad Nº 15.487.209.

Que el ciudadano T.A.A.F. en su condición de apoderado de su mandante, celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes mencionado con el ciudadano R.B.R., el cual fue autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 95, pactándose que la duración del mismo sería de seis (06) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 01 de julio de 2008 hasta el 01 de enero de 2009.

Que en la cláusula tercera del contrato locativo convinieron en que “…La duración del presente contrato es de seis (06) meses fijos e improrrogable contados a partir del (01) de julio de 2008 hasta el 01 de enero de 2009, quedando entendido y así lo acepta el ARRENDATARIO que a través del presente contrato están obligados a cancelar seis (06) mensualidades que comprenden el lapso señalado, aún en caso que inaudita partes, decidan entregar el inmueble antes de la fecha de vencimiento del mismo. EL ARRENDATARIO sin necesidad de notificación previa ni desahucio, deberán desocupar el inmueble y devolverlo a LA ARRENDADORA en las buenas condiciones de habitabilidad y uso respectivamente señalados en la cláusula 5. en caso de mora en la devolución del inmueble EL ARRENDATARIO se compromete en pagar a LA ARRENDADORA la cantidad de Bolívares Fuertes TRESCIENTOS con 00 (Bs.F. 300,00) diarios por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble después del plazo señalado. En virtud del plazo ya establecido no opera TACITA RECONDUCCION ni aun el caso de que EL ARRENDATARIO continúen ocupando el inmueble después del plazo vencido de conformidad con las normas pautadas en nuestro ordenamiento jurídico, ni un aun en caso de que se efectuar pagos por cantidades similares al canon de arrendamiento y que tales pagos se hayan hecho y/o tenidos por recibidos puesto que llegando al termino el presente contrato habrá finalizado, ya que la voluntad inequívoca de las partes es de seis (6) meses FIJOS E IMPRORROGABLES ya determinado…”.

Que el día 05 de diciembre de 2008 el ciudadano T.A.A.F., a través de la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda se trasladó al inmueble dado en arrendamiento, a los fines de notificar al inquilino respecto de la no renovación del contrato de arrendamiento y el reconocimiento de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el inquilino suscribió un documento con el ciudadano T.A.A.F., autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de julio de 2009, bajo el Nº 60, folios 133 al 134, Tomo 116, en el cual manifestó su voluntad de entregar el inmueble por encontrarse insolvente, pactándose un plazo para ello. Que el arrendatario no pagaba dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, como se estipuló en la cláusula cuarta del contrato, y cuando realizaba el pago de las mensualidades, lo hacía atrasado por dos y hasta cuatro meses, lo que significa que el inquilino era irregular en el pago de las cuotas de arrendamiento, tanto así que realizó el pago del mes de octubre de 2008 con un cheque que posteriormente fue devuelto al ciudadano J.F., que era la persona a quien se le hacía el depósito, según lo convenido en la cláusula cuarta del contrato. Que luego de vencida la prórroga legal no se le recibió pago alguno al arrendatario, por lo que no existe continuación de la relación arrendaticia; que a pesar de las múltiples conversaciones amistosas que sostuvo con el inquilino para que desocupara el inmueble ello no ha sido posible; razón por la cual demanda al ciudadano R.B.R. para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de junio de 2008 y el compromiso de fecha 07 de julio de 2009, y en consecuencia: 1) Haga la entrega inmediata del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, y en el mismo estado en que lo recibió, 2) A pagar la cantidad dineraria que resulte por concepto de cláusula penal, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de sus obligaciones para el momento de la entrega material del inmueble en base a la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del día 02 de julio de 2009, hasta la entrega definitiva del inmueble, 3) A pagar la cantidad de Treinta Bolívares (Bs. 30,oo) por concepto de penalidad por cada día de atraso, por demora en el pago oportuno de las mensualidades, 4) A la entrega de dos (2) juegos de llaves que recibió, y 5) A pagar las costas y costos que ocasione este procedimiento, incluidos honorarios profesionales de abogado.

Fundamentado la presente acción en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.354, 1.579, 1.592 y 1.599 del Código Civil Venezolano y en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Treinta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 31.400,oo); requirió que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble, objeto del contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La demanda in comento fue admitida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de diciembre de 2009 (f.39), ordenando el emplazamiento del demandado ciudadano R.B.R., titular de la cédula de identidad Nº 12.908.137, a fin de que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, para que contestara la demanda.

Se verifica al folio 48 de este expediente, que el día 05 de marzo de 2010 el Alguacil del Tribunal Primero de Municipio ciudadano M.D., manifestó que el día 04 de marzo de 2010 se trasladó a la dirección indicada por la parte actora y citó personalmente al accionado R.B.R., titular de la cédula de identidad Nº 12.908.137, quien le le recibió la compulsa y le firmó el recibo correspondiente.

El día 10 de marzo de 2010, compareció ante el a quo el demandado ciudadano R.B.R. y asistido de abogados, consignó escrito constante de cuatro (04) folios útiles, a través del cual contestó la demanda, alegando lo siguiente: i) Que de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se desprende que el mismo venció el 01 de enero de 2009, y dado que la relación contractual tenía una duración de seis (6) meses, éste se prorrogó por seis (06) meses más, como lo dispone el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ii) Que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario por voluntad del arrendador, continúa en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, lo que se denomina tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. iii) Que a pesar de que ambas partes manifestaron que renunciaban a la tácita reconducción -tal como se pactó en la cláusula tercera del contrato-, esta reconducción opera de pleno derecho ya que las normas establecidas son de orden público y no pueden ser relajadas por voluntad de las partes, y en consecuencia, la demandante debió demandar por desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es por lo expuesto y tomando en cuenta que el contrato locativo fue a tiempo determinado por un lapso de seis (6) meses, el cual comenzó a regir el 01 de julio de 2008 y culminó el 01 de enero de 2009, vencida su prorroga legal el 02 de julio de 2009 y vista la culminación del tiempo fijado en el contrato y la prorroga legal, el inmueble sigue estando en su posesión, por lo que ha operado la tácita reconducción, dado que el contrato de tiempo determinado pasó a ser a tiempo indeterminado.

Abierto el juicio a pruebas, únicamente la parte demandante aportó pruebas en este proceso, así:

Con el libelo de la demanda, la parte actora consignó los siguientes documentos:

• Copia certificada del Acta de Matrimonio celebrado el día 11 de diciembre de 1951, entre los ciudadanos A.R.F.R. y E.M.P.F., ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado con la letra “A”.

• Copia certificada del Acta de Defunción del finado A.R.F.R., expedida en fecha 06 de diciembre de 2006, por el Jefe de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia El Cafetal del Municipio Baruta del Estado Miranda, marcada con la letra “B”.

• Copia certificada de documento a través del cual la empresa VIVIENDAS FAMILIARES C.A. da en venta al ciudadano A.R.F.R., un inmueble constituido por una parcela y la casa quinta en ella construida ubicado en la sección S.A.d. la Urbanización El Cafetal, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, marcado con la letra “C”,

• Copia simple de poder general de administración y disposición otorgado por la ciudadana E.M.P.D.F. al ciudadano T.A.A.F., autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2008, bajo el Nº 81, Tomo 37, marcado con la letra “D”.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano T.A.A.F. y el ciudadano R.B.R., sobre la Quinta Mauly, situada en la Calle S.A., Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 95, marcado con la letra “E”.

• Original de la notificación practicada al ciudadano R.B.R., por la Notaría Pública Primero del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 05 de diciembre de 2008, respecto a la no renovación del contrato de arrendamiento y al otorgamiento de la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, marcado con la letra “F”.

• Documento a través del cual el ciudadano R.B.R. se compromete a desocupar el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles contados a partir del día 07 de julio de 2009, autenticado en fecha 07 de julio de 2009, en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 60, folios 133 al 134, Tomo 116, marcado con la letra “G”.

• Cheque distinguido con el Nº 20000145, librado el día 06 de octubre de 2008 por el ciudadano R.B.R. contra la institución financiera “MI CASA”, cuenta corriente Nº 0425-0033-00-020009505 a nombre del ciudadano J.F., marcado con la letra “H”.

En el lapso probatorio la actora promovió pruebas, en los siguientes términos:

• En el Capítulo I, invocó el mérito favorable de autos y el principio de la comunidad de la prueba.

• En el Capítulo II, manifestó que la promoción efectuada en al Capítulo I, la hace con apoyo en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Las aludidas pruebas aparecen admitidas por el juzgado a quo mediante auto dictado en fecha 22 de marzo de 2010 (f. 61), indicando el a quo que las mismas serán objeto de análisis en la definitiva.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, se entró en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar el fallo respectivo en la presente causa, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 14 de abril de 2010, por la representación judicial del accionado ciudadano R.B.R., contra la sentencia dictada en fecha 09 de abril de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, interpuesta contra el mencionado ciudadano por la demandante ciudadana E.M.P.d.F., quien quedó obligado a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de junio de 2008 en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 95; y en consecuencia se le condenó a lo siguiente: 1º) Entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por una vivienda ubicada en la Calle S.A., Quinta Mauly, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y, en el mismo perfecto estado en que lo recibió según lo expresado en la cláusula quinta del contrato; a entregar a la parte actora dos (2) juegos de llaves que recibió, según lo declarado en la cláusula quinta del contrato; 2º) Pagar a la parte actora, la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo), por concepto de cláusula penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado, desde el 2 de julio de 2009 hasta el día en que quede definitivamente firme la presente sentencia, determinándose que la cantidad total a pagar sería estimada en la oportunidad en que se decrete la ejecución de la sentencia y se ordene el cumplimiento voluntario; sin imposición de costas.

Ese fallo judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

…Ahora bien, en relación a lo solicitado por la accionante en el punto segundo del petitorio, el Tribunal observa que efectivamente las partes convinieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado el 26 de junio de 2008, que en caso de mora en la devolución del inmueble, el arrendatario se comprometía a pagar a la arrendadora, la cantidad de trescientos bolívares diarios, por concepto de cláusula penal, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del plazo señalado. Por cuanto dicha estipulación fue convenida entre las partes como cláusula penal en caso de incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble y visto que ya dicho incumplimiento fue constatado, este Tribunal considera procedente la petición de la parte actora, más no en los términos solicitados por la parte actora “hasta la entrega definitiva del inmueble”, sino hasta el día en que la presente decisión quede definitivamente firme. Dicha cantidad puede determinarse a través de una simple operación aritmética, en la oportunidad que se decrete la ejecución de la sentencia, por lo que no es necesaria la designación de expertos para su cálculo, como lo solicitó la parte actora.

En cuanto a lo solicitado en el punto tercero del petitorio, este Juzgado declara su improcedencia, por cuanto la parte actora convalidó los pagos efectuados al aceptarlos y dejar que mientras estaba vigente el contrato o su prórroga, el arrendatario continuase ocupando el inmueble, a pesar de que, según lo afirmado por la parte actora, hubo períodos en que dejó de pagar cuatro (4) mensualidades consecutivas. En ese caso, bien pudo cobrarle intereses moratorios o demandarlo por resolución del contrato, fundamentada en el incumplimiento de las obligaciones asumidas en cuanto al pago del canon de arrendamiento; y no esperar esta oportunidad, en donde lo que procede es la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

En relación a lo requerido en el punto cuarto, este Juzgado lo declara procedente, por cuanto se evidencia en la cláusula quinta del contrato, que efectivamente el demandado declaró que recibía dos (2) juegos de llaves.

Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por la ciudadana E.M.P.D.F., contra el ciudadano R.B.R., quien está obligado a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de junio de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 60, Tomo 95 de los Libros de Autenticaciones; y por ende, se le condena …

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Corresponde ahora determinar a este Juzgado Superior el thema decidendum en el sub examine, que se deriva de lo alegado en el escrito libelar y en la contestación a la demanda y está circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal suscrito con el accionado ciudadano R.B.R., para que éste haga entrega de un inmueble constituido por la Quinta Mauly, situada en la Calle S.A., Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, dado que en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de junio de 2008 en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 60, Tomo 95, en la cláusula tercera convinieron que: “…La duración del presente contrato es de seis (06) meses fijos e improrrogable contados a partir del (01) de Julio de 2008 hasta el 01 de Enero de 2009, quedando entendido y así lo acepta el ARRENDATARIO que a través del presente contrato están obligados a cancelar seis (06) mensualidades que comprenden el lapso arriba señalado, aún en caso que inaudita partes, decidan entregar el inmueble antes de la fecha de vencimiento del mismo. EL ARRENDATARIO sin necesidad de notificación previa ni desahucio, deberán desocupar el inmueble y devolverlo a LA ARRENDADORA en las buenas condiciones de habitabilidad y uso respectivamente señalados en la cláusula 5. En caso de mora en la devolución del inmueble EL ARRENDATARIO se comprometen a pagar a LA ARRENDADORA la cantidad de Bolívares Fuertes TRESCIENTOS con 00 (Bs. F. 300,00) diarios por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble contados a partir del plazo señalado. En virtud del plazo ya establecido no opera TACITA RECONDUCCION ni aun el caso de que EL ARRENDATARIO continúen ocupando el inmueble después del plazo vencido de conformidad con las normas pautadas en nuestro ordenamiento jurídico, ni un aun en caso de que se efectuara pagos por cantidades similares al canon de arrendamiento y que tales pagos se hayan hecho y/o tenidos por recibidos puesto que llegando al termino el presente contrato habrá finalizado, ya que la voluntad inequívoca de las partes es de seis (6) meses FIJOS E IMPRORROGABLES ya determinado…”. Adujo la demandante que el inquilino no pagaba dentro de los primeros cinco días de cada mes como se pactó en la cláusula cuarta del contrato, y cuando realizaba el pago de las mensualidades, lo hacía atrasado, por dos y hasta cuatro meses. Que el accionado mediante documento autenticado, se comprometió a entregar el inmueble dado en arrendamiento, manifestando que estaba insolvente y estableció como plazo el lapso de quince (15) días contados a partir de la fecha de autenticación de dicho instrumento, es decir, a partir del 07 de julio de 2009; que luego de vencida la prórroga legal, no se le ha recibido pago alguno, por lo que no existe continuación de la relación arrendaticia.

Ante esta pretensión el demandado en la litis contestatio manifestó que, sí después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador, continúa en posesión de la cosa arrendadora, el contrato locativo se transformó a tiempo indeterminado, es decir que operó la tácita reconducción. Que aún cuando ambas partes señalaron que renunciaba a la tácita reconducción, como se pactó en la cláusula tercera del contrato, dicha reconducción opera de pleno derecho por ser normas de orden público y no pueden ser relajadas por voluntad de las partes; y que la parte demandante debió demandar por desalojo y fundamentar su demanda en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para resolver este debate judicial que quedó así planteado, corresponde ahora efectuar el análisis de las pruebas que fueron aportadas a esta causa únicamente por la parte demandante, así:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA, conjuntamente con el escrito libelar:

• Copia certificada del Acta de Matrimonio celebrado el día 11 de diciembre de 1951, entre los ciudadanos A.R.F.R. y E.M.P.F., ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado con la letra “A” (f. 10 y 11). El Tribunal observa que tal instrumento demuestra el vínculo matrimonial civil que unía a los ciudadanos ut supra identificados, y dado que el mismo no fue impugnado ni desconocido por el demandado, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia certificada del Acta de Defunción del finado A.R.F.R., expedida en fecha 06 de diciembre de 2006, por el Jefe de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia El Cafetal del Municipio Baruta del Estado Miranda, marcada con la letra “B” (f. 12 y 13). Este Juzgado observa que el mencionado documento da por demostrado la muerte del ciudadano A.R.F.R., y en el cual se deja constancia que al momento de su muerte estaba casado con la parte actora ciudadana E.M.P.F., y dado que el mismo no fue impugnado ni desconocido por el accionado, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.

• Copia certificada de documento a través del cual la empresa VIVIENDAS FAMILIARES C.A. da en venta al ciudadano A.R.F.R., un inmueble constituido por una parcela y la casa quinta en ella construida ubicado en la sección S.A.d. la Urbanización El Cafetal, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, marcado con la letra “C” (f.14 al 16). El Tribunal observa que tal documento revela la negociación de compra-venta del inmueble, objeto del contrato locativo, la cual aparece efectuada al ciudadano A.R.F.R., y por cuanto se evidencia que el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

• Copia simple de poder administración y disposición otorgado por la ciudadana E.M.P.D.F. al ciudadano T.A.A.F., autenticado en la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2008, bajo el Nº 81, Tomo 37, marcado con la letra D” (f. 17 y 18). De dicha instrumental se evidencia las facultades otorgadas por la parte actora al ciudadano T.A.A., tanto de administración como de disposición, sin limitación alguna respecto a sus bienes y derechos. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, dado que el mismo no fue impugnado ni desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano T.A.A.F. y el ciudadano R.B.R., sobre la Quinta Mauly, situada en la Calle S.A., Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 95, marcado con la letra “E” (f. 19 al 26). El Tribunal observa que por cuando dicho documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y demuestra la relación arrendaticia cuya resolución se demanda, en razón del mandato otorgado por la accionante E.M.P.F., en su condición de propietaria del inmueble arrendado. Así se declara.

• Original de la notificación practicada al ciudadano R.B.R., por la Notaría Pública Primero del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 05 de diciembre de 2008, respecto a la no renovación del contrato de arrendamiento y al otorgamiento de la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, marcado con la letra “F”. El Tribunal observa que por cuando dicho documento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

• Documento a través del cual el ciudadano R.B.R. se compromete a desocupar el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles contados a partir del día 07 de julio de 2009, autenticado en fecha 07 de julio de 2009, en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 60, folios 133 al 134, Tomo 116, marcado con la letra “G”. El Tribunal observa que por cuando dicho documento no fue impugnado ni tachado por el demandado, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

En el lapso probatorio la actora promovió pruebas, así:

• En el Capítulo I, invocó el mérito favorable de autos y el principio de la comunidad de la prueba, y en el Capítulo II manifestó que la promoción efectuada en al Capítulo I, la hace con apoyo en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, debe indicar este Juzgado Superior que tal expresión no constituye un medio de prueba, y por tanto no puede ser valorada ya que los Jueces tienen la obligación de a.t.l.p. cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, sobre el mérito favorable de autos cabe decir, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano J.P.Q., se traduce en “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así se declara.

En el sub lite ha quedado demostrado que las partes pactaron el término de seis (6) meses para la relación locativa, la cual comenzó a regir el día 01 de julio de 2008 y culminó el día 01 de enero de 2009 y vencida su prórroga legal en fecha 02 de julio de 2009, debía el inquilino hacer entrega del inmueble de marras, libre de bienes y personas a la accionante, lo cual consta en el documento autenticado en fecha 26 de junio de 2008, acordándose que en caso de mora el arrendatario se comprometía a pagar a la arrendadora, la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) diarios, por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del plazo señalado. Que la parte demandante le otorgó una prórroga legal al inquilino, y que mediante documento autenticado en fecha 07 de julio de 2009, el arrendatario se comprometió a hacer entrega del inmueble en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles contados a partir de esa data, dado el vencimiento de la aludida prórroga, sin que ello significara renovación de la relación arrendaticia. En tal sentido y con fundamento a lo declarado en la apreciación probatoria ya cumplida, es forzoso para este jurisdicente declarar procedente la pretensión de la parte actora de que sea condenado al demandado al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Adicional a lo expuesto, el demandado en la litis contestatio no desconoció, ni impugnó el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 95, la notificación que le fue practicada a través de Notario Público en fecha 05 de diciembre de 2008, así como tampoco el compromiso de desocupar el inmueble dado en arrendamiento, en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles contados a partir del día 07 de julio de 2009,

Así, habiendo quedado probada la relación locativa a tiempo determinado, las obligaciones del arrendador y arrendatario y el vencimiento de la prórroga legal, se evidencia que el accionado no probó haber cumplido con su obligación, así como tampoco aportó elementos para desvirtuar la pretensión de la accionante, es decir, no cumplió con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición legal según la cual:

…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 556, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua m.r. incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...

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Finalmente, en el petitum libelar la accionante pretende que se condene a la parte demandada a pagar la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del plazo señalado en el contrato, así como la entrega de los dos (2) juegos de las llaves del referido inmueble, este Tribunal observa que tal estipulación fue convenida entre las partes como cláusula penal en caso de incumplimiento por parte del inquilino en la entrega del inmueble, y dado que en este caso quedó demostrado el incumplimiento; este juzgador considera procedente la petición de la accionante; como lo determinó el a quo, hasta el momento que quede definitivamente firme la presente sentencia, y calculada por el tribunal de cognición.

En cuanto a lo requerido por la demandante en el particular tercero del petitum, este juzgador declara improcedente tal petición, compartiendo el criterio esgrimido por el a quo en el sentido, de que el demandante convalidó los pagos realizados al haberlos aceptado y no obstante, tal y como lo afirma la accionante, hubo períodos en que el inquilino dejó de pagar cuatro (4) mensualidades consecutivas. En ese caso, bien podía la parte actora cobrar al inquilino intereses moratorios o accionar contra el inquilino por resolución del contrato con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones contractuales en cuanto al pago del canon de arrendamiento, y por tanto, lo que procede en este caso es la demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.

Ahora bien, observa el Tribunal que en el presente caso es aplicable la disposición contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, según la cual:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley

. (Énfasis de esta alzada).

El artículo 1.579 eiusdem estatuye que:

…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...

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Asimismo, el artículo 1.160 íbidem, establece:

Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

De lo anterior se infiere, que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes.

Por otra parte, el artículo 1.599 del Código Civil dispone:

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

Igualmente, el artículo 1.167 íbidem establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

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Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil, establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato.

Así, en el sub iudice del anterior análisis probatorio se desprende que quedaron probados en autos los siguientes hechos: 1) La contumacia por parte del demandado de hacer entrega del bien inmueble, objeto del contrato de arrendamiento. 2) En que se le ha manifestado la voluntad inequívoca de no renovar el contrato suscrito entre las partes, a través de distintos medios. 3) En que ya se encuentra vencido el lapso de prórroga legal concedido por la Ley. 4) Que actualmente ocupa el inmueble en cuestión contra la voluntad del arrendador 5) Que en la relación arrendaticia es a tiempo determinado.

Lo anterior determina, que al ser la obligación contraída de cumplimiento inmediato conforme a lo pactado en el contrato, correspondía al accionado demostrar que el contrato se había prolongado. A ese respecto, debe reseñarse que finalizado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado éste se prorrogará, lo que significa que queda obligado el arrendador a respetar dicha prórroga, que en este caso es de seis meses, por cuanto la relación locativa duró desde el día 01 de julio de 2008 hasta el 01 de enero de 2009, pues dicho lapso permanece vigente como lo establece la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición según la cual:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses...omissis…

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

. (Énfasis de esta alzada).

En el sub lite la demandante probó que la relación contractual es a tiempo determinado por lo que opera de pleno derecho la prórroga legal, la cual está vencida, y es el caso que el demandado no probó que había operado la tácita reconducción; y correspondía a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo cual no hizo conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por lo que resulta forzoso para esta superioridad declarar parcialmente procedente la pretensión de la accionante en cuanto al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal; debiendo ser condenado el accionado a efectuar la entrega material del inmueble completamente libre de bienes y personas y al pago de la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) por concepto de cláusula penal por cada día de retraso en la entrega del inmueble, confirmándose así lo decidido por el a quo. Así se decide.

Congruente con todo lo antes expuesto, en opinión de quien aquí decide no puede prosperar el medio recursivo ejercido por el demandado, por lo que se debe declarar parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal impetrada, y en consecuencia, debe confirmarse la decisión recurrida, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: