Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Marzo de 2011

En virtud de de la distribución de causas, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, el conocimiento de la presente causa en un inicio, correspondió al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha nueve (09) de Julio de 2.008, la cual declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declinó el conocimiento de la presente causa, en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo distribuida dicha causa a este Tribunal, abocándose a su conocimiento mediante auto dictado en fecha tres (03) de Octubre de 2.008.

Síntesis de los hechos

Alegó la representación judicial del actor, en su escrito libelar lo siguiente:

Que según documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha quince (15) de Agosto de 1.995, bajo el N° 35, Tomo 23 del Protocolo Primero, su mandante es propietario de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 9-B, piso 9, del Edificio Residencias Rocío, sito en la Avenida C.M.d. la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (05) de Mayo de 2.000, bajo el N° 86, Tomo 26 de los libros respectivos, su mandante, suscribió con el ciudadano F.V.R., un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble antes descrito, estableciendo en la cláusula tercera de dicho contrato, que el plazo de duración del mismo sería de un (01) año fijo, contado desde el día primero (1°) de Mayo de 2.000, estableciéndose igualmente la posibilidad de prórrogas automáticas por períodos de un (01) año, salvo que alguna de las partes manifestare a la otra, su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, por lo menos con treinta (30) días de anticipación ala fecha del vencimiento de la prórroga que estuviese en vigencia.

Que en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.006, a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, notificó al Sr. F.V.R., de la voluntad de su arrendador de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, operando así, la prórroga legal contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiéndole dos (02) años, por lo que debía entregar el inmueble arrendado en fecha treinta (30) de Abril de 2.008.

Que vencida la prórroga legal, prevista en el literal c) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario se niega a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble y que hasta la fecha no tiene intenciones de desalojarlo.

Fundamentó su demanda en los Artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los Artículos 1.579, 1.167, 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.

De conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó que fuera decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que fuera nombrado como depositario del mismo, por ser su mandante el propietario.

Solicitó que la citación del demandado fuese practicada en la dirección del inmueble arrendado.

Que en virtud de lo expuesto es por lo que procede a demandar al ciudadano F.V.R. para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

 En cumplir con su obligación de entregar el inmueble derivada del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por vencimiento del término.

 Al pago de la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F 3.500,00), correspondientes a los daños ocasionados por su retraso en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble.

 En el pago de las costas y costos que se originen con motivo del presente juicio.

 En el pago de los honorarios profesionales de abogados que representa a la parte actora en el proceso.

Estimó la demanda en la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 5.000,00).

Mediante auto dictado por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha nueve (09) de Junio de 2.008, fue admitida la demanda por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, ordenado el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante ese tribunal, al segundo (2°) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de su citación a dar contestación a la demanda y opusiera a la misma las defensas que creyere convenientes.

En fecha veintiséis (26) de Junio de 2.008, el demandado, asistido de abogado, expresamente se dio por citado y confirió poder apud acta al Dr. R.V.L., y en fecha treinta (30) de Junio de 2.008, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

Opuso a la demanda en primer término, las siguientes cuestiones previas:

La contenida en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción del juez, la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia, fundamentando la misma en la circunstancia en la existencia de una demanda por incumplimiento de contrato, entre las mismas partes, en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el Nº 08-5008 de la nomenclatura interna de dicho juzgado, en el cual la demanda fue admitida en fecha veintiocho (28) de Mayo de 2.008 y la citación en fecha cuatro (04) de Junio de 2.008, razón por la cual solicitó que la presente causa fuera admitida a la antes mencionada o en su defecto esta fuere desechada, por cuanto sería inoficioso seguir ambos juicios entre las mismas personas, el mismo objeto y poder llegar a ser dictadas sentencias contradictorias.

Asimismo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, fundamentando la misma que de autos se evidencia que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no solo es propiedad del actor sino de la comunidad de gananciales que mantiene con la Sra. L.V.d.V., por lo que solicita al Tribunal que emplace a la parte actora a subsanar ese vicio.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, defecto de forma de la demanda, por no cumplir la misma con los requisitos exigidos en los ordinales 2° y 6° del Artículo 340 ejusdem, fundamentando la misma en que en el libelo de la demanda no constan los nombres completos de los propietarios del inmueble y los instrumentos en que se pretende fundamentar la demanda especialmente en el poder, el cual fue conferido por uno solo de los propietarios. Que por cuanto los anexos 2, 3 y 4 fueron anexados en copias simples son nulos a los efectos de la demanda, solicitando se conmine a la parte demandada a subsanar los defectos invocados, complementando el poder y consignando los originales de los documentos que pretenden validar como pruebas fundamentales.

En cuanto al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo por estar la misma presuntamente basada en argucias que no tienen correspondencia con los verdaderos hechos acaecidos. Que el actor trata de fundar su demanda en una supuesta prórroga legal concedida lo cual carece de veracidad, pues el contrato de arrendamiento es prorrogable y a tiempo indeterminado por cuanto su mandante tiene más de ocho (08) años como inquilino solvente en el inmueble propiedad de los actores, y que mal se puede aplicar una prórroga legal con fundamento en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que para más, se atribuye una notificación notariada que su mandante jamás firmó, por cuanto la misma fue firmada por el hijo de su representado, razón por la cual negó la procedencia de la citada notificación, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Rechazó que su mandante haya sido notificado de prórroga alguna.

Que sostiene inclusive que quien firmó dicha notificación fue otra persona diferente al hijo de su mandante, lo cual probarían oportunamente por medio de un cotejo de firmas.

Que muy al contrario, su mandante fue conminado a pagar un monto mayor al establecido en el contrato de arrendamiento llegando a pagar la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), mensuales, cuando en el contrato vigente había quedado establecido que el monto del canon de arrendamiento fue de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), mensuales, razón por la cual manifestó su decisión de solicitar la repetición de las cantidades pagadas en exceso, que supera la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00).

Denunció que la parte arrendadora se ha dado a la tarea de mentir en forma reiterada con el único fin de lograr un mayor monto de alquiler, más ventaja económica sin considerar la condición de débil económico de su mandante. Que el propietario del inmueble pretende eludir el cumplimiento del decreto presidencial de congelación de alquileres vigente y que no halla otro modo de hacerlo sino cambiando de inquilino, que primero manifestó que se iba del país, luego por el casamiento de una de sus hijas y que por ello necesitaba el inmueble y ahora se aparece con una fraguada notificación de una prórroga legal.

Propuso formal reconvención en contra de la parte actora, fundamentando la misma en que en la cláusula tercera (3ª) del contrato de arrendamiento fue estipulado un canon de arrendamiento mensual por la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 550.,00), mensuales, y que sin embargo su mandante, desde el mes de Diciembre de 2.004, ha venido cancelando la suma de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), y que siendo el caso que han transcurrido mas de tres (03) años y cinco (05) meses, sumando un total de cuarenta y tres (43) meses, por lo cual el monto sujeto a repetición asciende a la suma de Diez Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 10.250,00), suma que demanda le sea reembolsada a su mandante, por cuanto se ha causado un empobrecimiento de su mandante sin causa, solo basado en amenaza de no recibirle los pagados y proceder a su desalojo.

Fundamentó la reconvención en los Artículos 1.185 y 1.159 del Código Civil y el Decreto Presidencial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela que dictamina la congelación de los alquileres.

Que ante el hecho evidente de tratar por cualquier medio de desalojar a su mandante, solicitó al Tribunal, que la demanda fuera declarada sin lugar.

Consignó como pruebas, a los efectos de demostrar la existencia de un juicio anterior, copias simples del expediente signado con el Nº 08-5008 de la nomenclatura del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas así como recibos de los meses de Diciembre de 2.004 y hasta Abril de 2.008, como prueba de pago de un canon diferente que excede de lo pautado contractualmente. Indicó el domicilio procesal de su representado.

Mediante auto dictado por el juzgado a quo en fecha primero (1º) de Julio de 2.008, fue admitido la demanda reconvencional propuesta, de conformidad con el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y el 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fijando el segundo (2º) día de despacho para su contestación.

En la misma fecha anterior, la parte actora solicitó que fuera decretada la cautelar solicitada en el libelo de la demanda, consignando copia simple de la notificación efectuada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, efectuada en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.006, previa presentación de su original para la certificación.

En fecha cuatro (04) de Julio de 2.008, compareció la Sra. L.V.d.V., asistida de abogado, quien a su vez actuó en su carácter de apoderado judicial del actor, y consignó escrito mediante el cual subsanó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó que la demanda incoada por el demandado por ante el Juzgado Quito de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas fue realizada de manera maliciosa por el demandado en el presente procedimiento, con la única finalidad de dilatar cualquier otro procedimiento que pudiesen ejercer sus mandantes en ejercicio de obligar judicialmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Que no obstante, para que exista la litis pendencia establecida en el Artículo 61 del Código de Procedimiento Civil deben cumplirse los siguientes extremos: una misma causa, que en el caso de autos la demanda versa sobre distintos motivos con la enunciada por la parte demandada en el libelo por el interpuesto en otro tribunal; que fuesen promovidas por ante dos (02) autoridades judiciales igualmente competentes, y que en el presente caso y que si bien ambos tribunales son competentes por la materia, no lo son por la cuantía, situación que hace imposible la litis pendencia.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consignó los originales de los documentos mencionados en el libelo de la demanda, dejando constancia que los mismos se trataban de documentos públicos. Que el demandado pretende objetar dichos documentos de manera caprichosa, siendo que él hace uso de los mismos al proponer su demanda reconvencional, por lo que no entienden la objeción efectuada.

Procedieron a contestar la reconvención en los siguientes términos:

Opusieron a la demanda reconvencional la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste, fundamentando la misma en la cuantía de la demanda reconvencional, ya que la misma fue cuantificada en la suma de Diez Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 10.250,00), haciendo incompetente al tribunal para conocerla.

Negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes; negó que el aumento realizado sea el expresado por el demandado, ya que en el año 2.001, se realizó un aumento de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) y no a Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), como lo alega el demandado, que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento sería ajustado de conformidad con lo establecido con el aumento inflacionario establecido en el Banco Central de Venezuela, razón por la cual dichos aumentos son ajustados a la Ley.

Que el monto ajustado sería la cantidad de Seiscientos Diecinueve Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (Bs. 619,38), pero que siempre, con el buen ánimo de un buen acuerdo con el inquilino, de mutuo acuerdo establecieron el mismo en la suma de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00). Que dicho aumento fue establecido de mutuo acuerdo, lo cual demostraría en el lapso probatorio. Que dichos aumentos se realizaron hasta el inicio de la prórroga de Mayo de 2.004, es decir, antes de la entrada en vigencia del decreto presidencial de congelamiento de alquileres.

En fecha nueve (09) de Julio de 2.008, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia interlocutoria, declarando con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte actora reconvenida a la demanda reconvencional, declarando su incompetencia para conocer de dicha demanda en razón de la cuantía y declinando su competencia en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, condenando en costas a la parte demandada reconviniente y ordenando la notificación de las partes.

En la misma fecha anterior la parte demandante reconvenida consignó a los autos su escrito de promoción de pruebas, promoviendo a tal efecto las siguientes:

 Ratificó el documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha quince (15) de Agosto de 1.995, bajo el N° 35, Tomo 23 del Protocolo Primero, su mandante es propietario de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 9-B, piso 9, del Edificio Residencias Rocío, sitio en la Avenida C.M.d. la urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital, para demostrar la titularidad de la acción.

 Ratificó el documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (05) de Mayo de 2.000, bajo el Nº 86, Tomo 26 de los libros respectivos, para demostrar la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado.

 Ratificó la notificación judicial efectuada en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.006, a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, notificó al Sr. F.V.R., de la voluntad de su arrendador de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, operando así, la prórroga legal contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiéndole dos (02) años, por lo que debía entregar el inmueble arrendado en fecha treinta (30) de Abril de 2.008, dejando constancia que en efecto dicha notificación fue firmada por el hijo del demandado, quien se identificó como M.V., titular de la Cedula de Identidad Nº 15.165.199.

Consignó:

 Constancia expedida por el Director de Dactiloscopia y Archivo Central, específicamente del Departamento de Datos Filiatorios de la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (Onidex), de fecha veintiséis (26) de Agosto de 2.006, identificada con el Nº 27549, donde deja constancia de los datos filiatorios de su mandante J.E.V.H., todo ello para demostrar que el estado civil de su mandante es casado con L.V..

 Comunicado suscrito por su mandante y dirigido al demandado, de fecha tres (03) de Abril de 2.001, el cual fue firmado en señal de recibo y conformidad, para demostrar la existencia de prórrogas por anualidades y que los incrementos de los cánones de arrendamiento eran inferiores al arrojado por el ajuste con el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, demostrando en conclusión que el aumento fue de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) y no de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), como lo afirmó el demandado.

Asimismo, en fecha nueve (09) de Julio de 2.008, mediante diligencia, la Sra. L.V.d.V., asistida de abogado, subsanó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ratificando todas las actuaciones realizadas por su cónyuge y confiriendo poder apud acta a los abogados que la representan en el presente juicio.

Mediante auto dictado en fecha seis (06) de Agosto de 2.008 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó librar oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, librando a tal efecto el oficio signado con el Nº 1972-2.008.

En virtud de de la distribución de causas, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República, el conocimiento de la presente causa correspondió a este Tribunal, el cual, mediante auto dictado en fecha tres (03) de Octubre de 2.008, le dio entrada y se abocó a su conocimiento.

Mediante diligencia estampada en fecha treinta (30) de Junio de 2.009, la representación judicial de la parte actora solicitó el abocamiento por parte del tribunal, y sustituyó apud acta el poder conferido, en las abogados Valeska A.C.H. y A.C.A.A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 125.475 y 121.998, respectivamente.

Mediante auto dictado en fecha dos (02) de Julio de 2.009, quien suscribe la presente decisión en su carácter de Juez temporal, se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha veintinueve (29) de Abril de 2.010, la apoderada actora presentó escrito mediante el cual solicitó que fuera decretada la cautelar solicitada en el libelo de la demanda.

Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha once (11) de Enero de 2.011, fue abierto el cuaderno de medidas.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Tribunal a decidir la presente causa.

III

Motivaciones para Decidir

Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes:

...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

(Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el cumplimiento por parte de la demandada, del cumplimiento del contrato de arrendamiento contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (05) de Mayo de 2.000, bajo el N° 86, Tomo 26 de los libros respectivos, presuntamente por haberse vencido el lapso de la prórroga legal concedida.

Ante dicha pretensión, se opone la representación judicial de la parte demandada, oponiendo a la demanda cuestiones previas, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes y proponiendo formal demanda de reconvención.

Admitida la demanda reconvencional mediante auto dictado por el juzgado a quo, en fecha primero (1º) de Julio de 2.008, la parte actora procedió a contestar la misma en fecha cuatro (04) de Julio de 2.008, oponiendo a la misma la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo dicha cuestión previa declarada con lugar y por ello es que este Tribunal está conociendo de la presente causa.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS.

Por cuanto de autos consta que la parte demandada opuso a las mismas cuestiones previas, pasemos de seguidas a analizar las mismas:

Opuso la contenida en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la falta de jurisdicción del juez, la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia, fundamentando la misma en la circunstancia en la existencia de una demanda por incumplimiento de contrato, entre las mismas partes, en el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el N° 08-5008 de la nomenclatura interna de dicho juzgado, en el cual la demanda fue admitida en fecha veintiocho (28) de Mayo de 2.008 y la citación en fecha cuatro (04) de Junio de 2.008, razón por la cual solicitó que la presente causa fuera acumulada a la antes mencionada o en su defecto esta fuere desechada, por cuanto sería inoficioso seguir ambos juicios entre las mismas personas, el mismo objeto y poder llegar a ser dictadas sentencias contradictorias.

Asimismo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, fundamentando la misma que de autos se evidencia que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no solo es propiedad del actor sino de la comunidad de gananciales que mantiene con la Sra. L.V.d.V., por lo que solicita al Tribunal que emplace a la parte actora a subsanar ese vicio.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, defecto de forma de la demanda, por no cumplir la misma con los requisitos exigidos en los ordinales 2° y 6° del Artículo 340 ejusdem, fundamentando la misma en que en el libelo de la demanda no constan los nombres completos de los propietarios del inmueble y los instrumentos en que se pretende fundamentar la demanda especialmente en el poder, el cual fue conferido por uno solo de los propietarios. Que por cuanto los anexos 2, 3 y 4 fueron anexados en copias simples son nulos a los efectos de la demanda, solicitando se conmine a la parte demandada a subsanar los defectos invocados, complementando el poder y consignando los originales de los documentos que pretenden validar como pruebas fundamentales.

En tiempo hábil, la parte actora reconvenida procedió a contestar las cuestiones previas opuestas de la siguiente manera:

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó que la demanda incoada por el demandado por ante el Juzgado Quito de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas fue realizada de manera maliciosa por el demandado en el presente procedimiento, con la única finalidad de dilatar cualquier otro procedimiento que pudiesen ejercer sus mandantes en ejercicio de obligar judicialmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento y que para que exista la litis pendencia establecida en el Artículo 61 del Código de Procedimiento Civil deben cumplirse los siguientes extremos: una misma causa, que en el caso de autos la demanda versa sobre distintos motivos con la enunciada por la parte demandada en el libelo por el interpuesto en otro tribunal; que fuesen promovidas por ante dos (02) autoridades judiciales igualmente competentes, y que en el presente caso y que si bien ambos tribunales son competentes por la materia, no lo son por la cuantía, situación que hace imposible la litis pendencia.

Las cuestiones previas previstas en los ordinales 1º, 2º, 3º, 4º y 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, antiguas excepciones dilatorias, están dirigidas a poner en evidencia los presuntos errores cometidos por el actor al instaurar la relación procesal respecto a sus presupuestos (capacidad objetiva del órgano jurisdiccional, legitimación procesal y acto constitutivo de la relación procesal). Específicamente la cuestión previa contenida en el ordinal 1º, va dirigida a controlar el presupuesto procesal de la capacidad objetiva del Juez escogido para la resolución de la controversia. Capacidad objetiva que puede faltar: a) porque carezca de jurisdicción; b) porque sea incompetente (cuantía, materia, territorio); c) porque exista litis pendencia o conexión con otro juicio.

La relación más estrecha que puede darse entre dos o más causas es la identidad absoluta, denominada por la doctrina la litis pendencia y esta relación se da cuando las causas tienen en común los siguientes tres (03) elementos: sujeto, objeto y titulo, o causa petendi, en tal forma que la Ley, en este caso, no habla de dos (02) o más causas idénticas, sino de una misma causa propuesta ante dos (02) autoridades judiciales igualmente competentes. Ahora bien, de autos se evidencia que para el momento en que la demandada opuso a la demanda dicha cuestión previa, la demanda se estaba ventilando por ante un Juzgado de Municipio y la demanda a la cual ellos alegan deba acumularse esta se ventilaba por ante un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, por lo que es evidente, que esta demanda, para aquella fecha no podía acumularse a la otra, razón por la cual, es imperioso para quien aquí decide el declarar que la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha de ser declarada sin lugar. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, considera quien aquí decide que al comparecer la cónyuge del demandante y ratificar todas y cada una de las actuaciones efectuadas por su cónyuge, quedó subsanada dicha cuestión previa. Así se decide.

Por último, en lo que se refiere a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto compareció, como ya se expresó, la cónyuge del actor y a la vez fueron consignados en original, los documentos mencionados por el demandado, dicha cuestión previa también quedó subsanada, Así se decide.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión, dejando expresa constancia que sólo la parte actora hizo uso de dicho lapso:

La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente:

 Documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha seis (06) de Junio de 2.008, bajo el Nº 59, Tomo 37 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por esta alzada, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que los Drs. J.J.R.H., N.L.Q.M., C.G.O., Valeska A.C.H. y A.C.A.A., ostentan de las partes demandantes, y así se decide.

 Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha quince (15) de Agosto de 1.995, bajo el N° 35, Tomo 23 del Protocolo Primero, él cual a pesar que fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente por haber sido traído anexo al libelo en copia simple, pero por cuanto el actor lo consignó en original, en tiempo hábil, razón por la cual es apreciado con todo su valor por esta alzada, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el accionante y su cónyuge son co-propietarios de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 9-B, piso 9, del Edificio Residencias Rocío, sito en la Avenida C.M.d. la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital y su cualidad para incoar el presente juicio. Así se decide.

 Documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (05) de Mayo de 2.000, bajo el Nº 86, Tomo 26 de los libros respectivos, el cual fue atacado por la parte demandada por haber sido traído en copia simple, pero por cuanto el actor lo consignó en original en tiempo hábil, el mismo es apreciado con todo su valor probatorio, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361, del Código Civil, desprendiéndose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, y así se decide.

 Notificación practicada en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.006, a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual se le notificó al Sr. F.V.R., de la voluntad de su arrendador de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, operando así, la prórroga legal contenida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiéndole dos (02) años, por lo que debía entregar el inmueble arrendado en fecha treinta (30) de Abril de 2.008. Dicha notificación notariada fue atacada por la parte demandada alegando a tal efecto que la misma no fue firmada por su representado. La misma será apreciada o no y valorada o no como prueba, más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide.

 Constancia expedida por el Director de Dactiloscopia y Archivo Central, específicamente del Departamento de Datos Filiatorios de la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (Onidex), de fecha veintiséis (26) de Agosto de 2.006, identificada con el Nº 27549, donde deja constancia de los datos filiatorios de su mandante J.E.V.H., todo ello para demostrar que el estado civil de su mandante es casado con L.V.. Dicha constancia no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal respectiva, razón por la cual la misma es apreciada con todo su valor de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361, del Código Civil, pero es desechada del cúmulo probatorio por no guardar relación alguna con los hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide.

 Comunicado suscrito por su mandante y dirigido al demandado, de fecha tres (03) de Abril de 2.001, el cual fue firmado en señal de recibo y conformidad, para demostrar la existencia de prórrogas por anualidades y que los incrementos de los cánones de arrendamiento eran inferiores al arrojado por el ajuste con el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, demostrando en conclusión que el aumento fue de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) y no de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), como lo afirmó el demandado. Esta documental será analizada más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión al ser analizada la demanda reconvencional propuesta. Así se decide.

Establecida así la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, considera prudente este Juzgador, el a.l.n.d. contrato de arrendamiento a los fines de determinar su determinación en el tiempo y por ende, determinar si la calificación de la acción es la correcta.

Se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual fue analizado y apreciado por este Juzgador, que el mismo fue suscrito en fecha cinco (05) de Mayo de 2.000, con entrada en vigencia el día primero (1°) de Mayo de 2.000, prorrogables por períodos de un (01) año, salvo que una cualquiera de las partes, manifestare a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial o de cualquiera de sus prórrogas, de su voluntad de no renovación del mismo.

Es evidente que nos encontramos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, al cual le es aplicable el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual textualmente establece lo siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas….

Observa este Tribunal que la parte actora intentó una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, la cual es la correcta, razón por la cual para este Sentenciador es forzoso el concluir, que la acción incoada es la correcta y así se decide.

Ahora bien, la parte representación judicial del demandado objetó la eficacia de la notificación que le fuera efectuada a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.006, alegando a tal efecto que la misma no fue firmada por su mandante. Ahora bien, este Juzgador debidamente facultado por lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil procede de inmediato a establecer si dicha notificación es procedente y al efecto observa, que en efecto dicha oficina notarial, si se trasladó a la dirección del inmueble arrendado, identificando a la persona que recibió dicha notificación, quien resultó ser pariente del demandado, por lo que dicha notificación antes apreciada por este Juzgador, es válida para dejar constancia que el demandado estaba en pleno conocimiento que debía efectuar la entrega del inmueble en fecha treinta (30) de Abril de 2.008. Así se decide.

Establece el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Queda claro, pues, que una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según el Artículo 38 ejusdem señala. Empero, el Artículo 39 trascrito establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento en la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

Quedó demostrado en el presente juicio, la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado entre las partes, tal y como se evidencia tanto del alegato esgrimido por la parte actora en su libelo, como por el documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha cinco (05) de Mayo de 2.000, bajo el Nº 86, Tomo 26 de los libros respectivos, el cual ya fue apreciado por este Juzgador en el mismo cuerpo de esta decisión. Así se decide.

Siendo así, y por cuanto el accionante fundamentó su demanda en el vencimiento de la prórroga, le bastaba a este probar la causa que lo eximiera del cumplimiento de tal obligación, lo cual no demostró a lo largo del presente juicio, por cuanto sólo alegó que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que presuntamente no estaba al tanto de la notificación, lo cual ya quedó desvirtuado.

Como consecuencia de lo anterior, este Juzgador declara procedente la pretensión actora de que se condene al accionado a que haga entrega, real y material del inmueble de autos, completamente libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que le fue entregado, y así se establece.

Ahora bien, la parte actora también ha pretendido el pago de la suma de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00), por concepto de los daños ocasionados por su retraso en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble. Considera quien aquí decide que esta pretensión indemnizatoria actora devenida por la falta de entrega del inmueble en la fecha convenida obligación ésta que nació a su cargo a partir del día primero (1º) de Mayo de 2.008, por ser el primer día hábil siguiente al vencimiento de la prórroga legal que se verificó el treinta (30) de Abril de 2.008, forzosamente ha de ser declarada procedente y, por ende, en el dispositivo del fallo deberá ser condenado el accionado al pago de dicho concepto y así se declara.

Analizadas todas y cada una de las pruebas traídas a los autos por la parte actora, determinada que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y evidenciándose igualmente que el demandado no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble a la fecha del vencimiento de la prórroga legal una vez vencida la misma, hace que prospere en un todo la demanda iniciadora del presente juicio, y así se decide.

DE LA RECONVENCION.

La parte demandada propuso formal reconvención en contra de la parte actora, fundamentando la misma en que en la cláusula tercera (3ª) del contrato de arrendamiento fue estipulado un canon de arrendamiento mensual por la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 550.,00), mensuales, y que sin embargo su mandante, desde el mes de Diciembre de 2.004, ha venido cancelando la suma de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), y que siendo el caso que han transcurrido mas de tres (03) años y cinco (05) meses, sumando un total de cuarenta y tres (43) meses, por lo cual el monto sujeto a repetición asciende a la suma de Diez Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 10.250,00), suma que demanda le sea reembolsada a su mandante, por cuanto se ha causado un empobrecimiento de su mandante sin causa, solo basado en amenaza de no recibirle los pagados y proceder a su desalojo.

Ahora bien, observa quien aquí decide lo siguiente:

La reconvención es una pretensión independiente que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia. Nuestro derecho admite la reconvención en la forma más amplia, sin exigir otra conexión entre ella y la demanda principal, sino la meramente subjetiva, por los sujetos de una y otra.

Ahora bien, observa quien aquí decide lo siguiente:

Así, en primer lugar es necesario recalcar que la reconvención impetrada para quien aquí decide es evidentemente admisible, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su parte pertinente dispone:“… y cualquier otra acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos…”. En este sentido, al analizar la naturaleza jurídica del contrato autenticado en fecha 01 de septiembre de 2000, que ya ha quedado judicialmente resuelta en este fallo, dándose por reproducidas todas y cada una de las motivaciones expresadas en este aspecto, ratificándose que una vez vencido un contrato de arrendamiento y sin necesidad de notificación previa, opera ope legis la prórroga legal sin el cumplimiento necesario de formalidad alguna, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia habida entre las partes, según lo dispone el Artículo 38 eiusdem. Asimismo, el Artículo 39 ibidem establece que una vez vencida la aludida prórroga legal, los arrendadores pueden solicitar el cumplimiento de la entrega inmobiliaria, para lo cual igualmente establece a su favor la cautelar de secuestro con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

Ahora bien la parte demandada reconviniente produjo con su libelo de demanda recibos de los meses de Diciembre de 2.004 y hasta Abril de 2.008, como prueba de pago de un canon diferente que excede de lo pautado contractualmente. Indicó el domicilio procesal de su representado. Dichos recibos no fueron atacados en forma alguna por la parte actora reconvenida de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Juzgador los aprecia de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil.

Pero es el caso, que la parte actora reconvenida trajo a los autos durante el lapso probatorio un comunicado suscrito por su mandante y dirigido al demandado, de fecha tres (03) de Abril de 2.001, el cual fue firmado en señal de recibo y conformidad, para demostrar la existencia de prórrogas por anualidades y que los incrementos de los cánones de arrendamiento eran inferiores al arrojado por el ajuste con el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, demostrando en conclusión que el aumento fue de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) y no de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), como lo afirmó el demandado, comunicado este que no fue objetado en forma alguna por la parte demandada reconviniente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por este Juzgador de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en sintonía con el Artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

Por cuanto es evidente que los supuestos sobreprecios del canon de arrendamiento no son los alegados por el demandado reconviniente, es forzoso para quien aquí decide el declarar sin lugar la demanda reconvencional propuesta. Así se decide.

IV

D I S P O S I T I V A

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: