Decisión nº 10 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Noviembre de 2007

En vista de que la perención de la instancia es declarable de oficio y procede en todo estado y grado del proceso, y por cuanto se observa que la demanda fue admitida el 13 de noviembre de 2003, oportunidad en la cual el secretario del juzgado a quo hizo constar que faltaban los fotostatos para proveer “las compulsas”, y tales fotostatos fueron consignados por la representación accionante en fecha 21 de enero de 2004, ello pudiera dar margen para pensar que en la presente causa ocurrió la perención breve, por tanto se hace conducente emitir juicio al respecto.

Para decidir, se observa:

El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1º. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

2º. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

3º. Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla

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Para la fecha en que se admitió la demanda, regía el criterio jurisprudencial de que pagados en tiempo oportuno los derechos arancelarios correspondientes a compulsa y citación previstos en la Ley de Arancel Judicial, no procedía la perención breve, por cuanto el demandante había cumplido con una de las obligaciones legales. Así lo estableció la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de agosto de 1998, caso Banco Hipotecario Unido, C.A. contra F.R.B.G., algunos de cuyos fragmentos se transcriben a continuación.

...El criterio antes expuesto, de que las únicas obligaciones legales a cargo del actor están constituidas por el pago de los derechos de compulsa y citación fue reiterado en fallos del 31 de marzo de 1993 (Antonio Labora Soanne contra C.A. Inmuebles La Primicia); del 19 y 27 de octubre de 1994 y 08 de febrero de 1995, como el recurrente alega.

Por tanto, las normas atinentes a la perención de interpretación restrictiva, por su naturaleza sancionatoria, a juicio de la Sala y con vista al contenido del ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, basta con que el recurrente cumpla con alguna de las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, antes referidas, para que no se produzca la perención, ya que las actuaciones subsiguientes, como se expuso en el fallo del 22 de abril de 1992 antes citado, corresponden íntegramente realizarlas al tribunal de la causa de conformidad con lo indicado en el artículo 218 eiusdem; y sin que la parte tenga ingerencia alguna en esas actuaciones subsiguientes, sino que las mismas están a cargo del tribunal.

(...Omissis...)

El ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (sic) tiene como supuesto de hecho para que se produzca la perención de la instancia, que el actor no cumpla con las obligaciones que la ley le impone para que se practique la citación del demandado. La mención de la palabra obligaciones en la norma en comento está en plural. Por argumento en contrario, como antes se refirió, si el actor cumple con alguna de las obligaciones que tiene a su cargo, es evidente que no opera la aplicabilidad del supuesto de hecho del ordinal 1º del artículo 267, el cual exige para aplicar la sanción allí prevista que no se cumpla con las obligaciones...’

(...Omissis...)

Ratificando la doctrina antes expuesta, la Sala observa que la recurrida asentó que la demanda se admitió el 23 de julio de 1997, y el 30 de julio de 1997, siete (7) días después, la actora canceló la planilla de arancel judicial para practicar la citación de los co-demandados. Por tanto, a criterio de la Sala, la actora cumplió con las obligaciones que la ley le impuso para citar a los co-demandados dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de admisión del libelo; actuación suficiente para evitar la sanción de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, cuyo supuesto de hecho, ciertamente, la alzada infringió, por falsa aplicación, al decretar la perención de la instancia, pues al haber la actora cumplido con las obligaciones a su cargo, dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de admisión de la demanda, era improcedente decretar la perención de la instancia en el proceso....

(Lo subrayado es de lo transcrito).

No obstante, eliminada la obligación de pagar tales derechos en razón de la gratuidad de la justicia, consagrada por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, para algunos quedaron pendientes otras obligaciones, ya no propiamente dinerarias, sino de hacer, como suministrar los fotostatos del libelo para la elaboración de la compulsa y la dirección del demandado a los fines de su citación.

Este juzgador se pronunció en fecha 8 de enero de 2004 (expediente Nº 4.678), sobre si en realidad puede concebirse como una obligación (más propiamente carga) legal, el aporte de dichos fotostatos y la dirección del demandado, lo cual hizo en los siguientes términos:

“PRIMERO.- La recurrida señaló como base de su determinación de declarar la perención breve, que de acuerdo con el artículo 267, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, toda instancia se extingue cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado, pero que en el caso de autos la parte actuante fue negligente “al no consignar los fotostatos correspondientes para la elaboración de las Boletas correspondientes y al no señalar el Domicilio de los demandados a los fines de practicar la intimación de los mismos”, puesto que del expediente se evidenciaba, agrega, que desde el 13 de diciembre de 2002, fecha en la cual fue admitida la reforma de la demanda, habían transcurrido más de seis (6) meses, sin que el actor cumpliera las obligaciones legales que se le imponen para la intimación del demandado.

Ahora bien, el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil estatuye que toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes, y que también se extingue la instancia “…cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado”.

Según la decisión impugnada, dentro de tales obligaciones se encuentran las concernientes a la consignación de los fotostatos para la elaboración de la correspondiente Boleta de Intimación y la dirección del demandado.

Ahora bien, de acuerdo con el artículo 253 Constitucional, toca a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia “mediante procedimientos que determinen las Leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias”, de lo cual es fácil inferir que las obligaciones tienen que venir impuestas por la ley y no por creación judicial, pues en este caso, tratándose de la sanción de perención debe respetarse el principio de tipicidad de las sanciones y las penas, plasmado en el artículo 49, numeral 6 de la Constitución, donde se dispone que “Ninguna persona será sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes”.

El artículo 342 del Código de Procedimiento Civil dispone que admitida la demanda, el tribunal ordenará compulsar por secretaría tantas copias cuantas partes demandadas aparezcan en ella, con certificación de su exactitud; y enseguida se extenderá orden de comparecencia para la contestación de la demanda, orden que autorizará el juez expresándose en ella el día señalado para la contestación. A su vez, el artículo 649 ejusdem, en los casos del juicio intimatorio, previene que el secretario del tribunal compulsará copia de la demanda y del decreto de intimación y la entregará al Alguacil para que practique la citación personal del demandado en la forma prevista en el artículo 218 del mismo código. Ambas normas dejan en claro que la obligación de compulsar, esto es, de librar la copia de la demanda y del decreto de intimación, dando fe de la fidelidad de la copia, está a cargo del secretario.

La Constitución vigente desde 1.999 estableció la gratuidad de la justicia en los siguientes términos:

Artículo 254…El Poder judicial no está facultado para establecer tasas, aranceles, ni exigir pago alguno por sus servicios

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Es evidente que con este precepto quedó derogada la Ley de Arancel Judicial en cuanto establecía la obligación a cargo del demandante de pagar el arancel correspondiente al libramiento de la compulsa y a la citación del demandado; sin embargo, muchos tribunales han entendido que si bien desapareció la obligación de satisfacer dichos derechos, subsisten otras, que son precisamente las expresadas en la recurrida.

Conceptúa este tribunal, y así lo ha dejado expuesto en fallos anteriores, que la consignación de los fotostatos para la elaboración de cuanto deba compulsarse es un uso que se ha desarrollado en la práctica forense, desde luego por la ventaja de celeridad y de ahorro de trabajo que representa, pero que en todo caso no se trata de una “obligación” legal, cuya inobservancia pueda ser sancionada mediante la declaratoria de la llamada “perención breve”.

En efecto, la compulsa no es, sino, como lo registran algunos diccionarios, “la copia compulsada (vale decir, confrontada) con su original”, resultando irrefutable que la manera de reproducir el tenor del original puede realizarse por un medio de reproducción distinto al mecánico (fotocopiado), como lo sería una copia mecanografiada. Esto pone en evidencia que no es necesario, (entendiendo por tal lo que no puede ser de otra manera), que para compulsar se precise indefectiblemente de los fotostatos”. Así se decide.”

Tales criterios los reitera hoy el tribunal, y con base en ellos concluye que la demandante no tenía ninguna carga procesal de suministrar los fotostatos en cuestión, y por tanto declara que no llegó a consumarse la perención de la instancia conforme al ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Cierto es que el 6 de julio de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, estableció que no obstante la derogatoria de la obligación del pago de los aranceles, subsistía la de suministrar al alguacil, cuando el lugar de la citación distaba más de 500 metros de la sede del tribunal, los gastos de transporte o el suministro de este concepto en especie; pero el propio fallo dispuso que ese criterio jurisprudencial se aplicaría con posterioridad a la fecha de la sentencia, por lo que habiendo tenido lugar el caso de autos antes de ese fallo, tal doctrina no es aplicable en el sub lite y así también se establece.

Según se describió, los apoderados judiciales de la demandada plantearon como cuestión preliminar al contestar la demanda, que se ordenó emplazar a Centro Profesional Eurobuilding (Comunidad de Propietarios del Edificio Centro Profesional Eurobuilding) en la persona de su administrador ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., a través de su representante legal doctor G.P.R., pero que dichos propietarios conforman una comunidad jurídica, por lo que la citación debió practicarse de acuerdo con lo pautado en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil y no como fue dispuesta, ya que para que la empresa en cuestión represente a la comunidad debe cumplirse con lo establecido en el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad H.l.q. implica la respectiva autorización de la Junta de Condominio y su inscripción en el libro de actas de la Junta de Condominio. En consecuencia, dichos mandatarios opinan que debe declararse la nulidad de todo lo actuado y citar a cada uno de los comuneros (propietarios), y, si fuese el caso, a los presuntos herederos en el supuesto de fallecimiento de alguno de ellos, por edicto.

Para decidir, se observa:

El referido artículo 20, literal e), reza lo siguiente:

Corresponde al Administrador:...e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio

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Ahora bien, la lectura del contenido literal del poder otorgado por G.F.P.R. en su calidad de presidente ejecutivo de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., a los abogados G.T.J. y O.J.S.V., cursante a los folios 73 al 75, para que la representaran en el presente juicio, permite concluir que se cumplieron a cabalidad las formalidades exigidas en la reproducida norma de derecho, pues, el otorgante hizo referencia y transcribió en el cuerpo de la escritura, el acta levantada con motivo de la reunión celebrada por dicha Junta en fecha 13 de febrero de 2004, “asentada en el libro de actas de la Junta de Condominio”, facultando a ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. para que confiriera a dichos profesionales poder a objeto de que atendieran este juicio, mientras que en el acto de otorgamiento el Notario hizo constar que tuvo a su vista, entre otros documentos, el mencionado libro de actas, “donde corre inserta a los folios 133 y 134, el Acta Nº 68, de fecha 13-02-2004, donde se autoriza para el presente acto”, lo que quiere decir que no hay vicio procesal alguno que amerite la reposición de la causa, por consiguiente, se desestima el pedimento de nulidad examinado.

En cuanto a la cuestión de fondo concierne, observa la alzada que la demandante, después de señalar que con ocasión del desarrollo de su objeto y con el fin de prestar un mejor servicio, adquirió un inmueble destinado a estacionamiento, que forma parte del Centro Profesional Eurobuilding, conformado por las plantas de estacionamiento números 1, 2, 3 y 4 y que la Comunidad de Propietarios del Centro Profesional Eurobuilding se rige por el sistema de Propiedad Horizontal, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, así como por el Documento de Condominio y su Reglamento, puntualiza que en ambos documentos se estableció como cargas y gastos comunes a los propietarios de todos los inmuebles que conforman el Centro Profesional Eurobuilding, “Las cuotas de gastos para la administración general del edificio” y “Los gastos de conservación, reposición, mantenimiento y mejoras de las cosas comunes”; igualmente, que desde junio de 1995, en forma continua y mensual, ha prestado a la comunidad de propietarios del edificio, los siguientes servicios:

1. Alquiler de (4) y anteriormente cinco (5) puestos de estacionamiento.

2. Servicio de vigilancia en las áreas comunes.

3. Servicio de un (1) baño en el sótano 1.

4. Mantenimiento de la jardinería.

5. Servicio de Bomba de Incendio.

6. Iluminación de vialidad interna del edificio.

7. Mantenimiento FXB.

8. Gastos de Administración de los anteriores servicios

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Aparte de los anteriores señalamientos, la demandante asevera que en virtud de que es propietaria del inmueble destinado a estacionamiento, que a su vez tenía cargas y gastos que pagar al condominio, siempre se manifestó que se realizaría una compensación consensual entre las cuentas de la actora con el condominio, y viceversa, lo que motivó que se realizaran reuniones y se intercambiaran comunicaciones, tanto entre los miembros de la comunidad de propietarios como con la administradora del señalado condominio ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., y que en transacción celebrada el 6 de enero de 1999, ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., en su condición de administradora del condominio del Centro Profesional Eurobuilding, y la demandante, se reconocieron los servicios realizados por ésta a favor de la Comunidad de Propietarios, cuyo pago justamente exige.

Como se notará, es en razón de la prestación de los señalados servicios que Eurobuilding Internacional C.A. exige a dicha Comunidad de Propietarios que le pague los montos y conceptos ut supra indicados, amparándose, entre otros dispositivos, en lo pautado en los artículos 11, 12, 14 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La demandada resiste las pretensiones de su adversaria, y contraargumenta: a) Que la actora fundamenta la demanda en una supuesta transacción celebrada el 6 de enero de 1999, pero que ese supuesto contrato de transacción está viciado de nulidad, porque ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. no tenía facultades para transigir; b) que de acuerdo con acta certificada en fecha 16 de marzo de 2004, se anuló la transacción mencionada; c) que los presuntos servicios que dice prestados la demandante a la Comunidad de Copropietarios del Centro Profesional Eurobuilding no son tales, por cuanto el área del estacionamiento es común a la Comunidad de Copropietarios, a tenor de lo reglado en el Documento de Condominio; d) que con respecto al servicio de un baño en el sótano 1, son baños públicos, usados por los usuarios del estacionamiento y no por la Comunidad de Copropietarios del Centro Profesional Eurobuilding.

Visto, pues, que para la demandante, la situación que se ha presentado entre ella y la comunidad de propietarios, consistente “en el adelanto de la prestación de los servicios delatados en beneficio de la comunidad”, está regulada en los artículos 14 y 21 de la citada Ley, es menester transcribir el texto de ambas normas, las cuales se expresan así:

Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda a aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva

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Artículo 21.- El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes

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La demandada alega, por un lado, que tal como lo indica el artículo 14, la parte actora no ha demostrado la inscripción “en ningún libro de Acuerdos de la Comunidad de Propietarios…referente a la autorización de éstos a prestar servicio alguno a la Comunidad”, y por el otro, que “los presuntos servicios prestados por la parte actora no son servicios de urgente necesidad”; sin embargo, la demandante ha dicho desde el principio que facturó regularmente los servicios y comunicó lo pertinente a la masa de co-propietarios por intermedio de la empresa ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., haciéndole llegar en cada caso las facturas correspondientes, y que no obstante ello, la demandada jamás contradijo u objetó nada, trayendo a colación en este sentido lo previsto en el artículo 147 del Código de Comercio, y, además, que en la transacción contenida en el documento acompañado al libelo marcado “D”, suscrito por ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. en su condición de administradora del condominio del Centro Profesional Eurobuilding, y por la propia accionante, las partes estipularon “respecto a esos servicios”, que la primera reconoce su obligación de cancelar la parte que le corresponde en los gastos de mantenimiento de las áreas comunes “que ha venido realizando “EUROBUILDING”. Por cuanto la demandada cuestiona, a su vez, la validez de ese acuerdo transaccional, al extremo de pedir que se declare “su inexistencia e ineficacia”, innegablemente que todos estos pormenores deben ser objeto de expresa y precisa dilucidación.

Para resolver, se observa:

A criterio del sentenciador, los artículos 14 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal atienden a supuestos fácticos diferentes. El primero, como se evidencia de su texto, regula aquella situación en la cual el administrador del inmueble u otro propietario hubieren pagado “sumas que corresponda aportar a otro propietario”. En esta eventualidad, y quizá como garantía del reembolso, la ley ha ideado una fórmula para que el gasto así efectuado quede evidenciado y haga prueba contra “el propietario moroso”. Para ello es menester que se haga una asamblea y el acta respectiva se inscriba “en el libro de acuerdos de los propietarios” por el administrador, cuando esos gastos desde luego “estén justificados por los comprobantes que exige esta ley”, es decir, los mencionados en el literal f) del artículo 20 eiusdem. Si se cumplieren tales formalidades -entiende el tribunal- la liquidación del gasto hecho por el co-propietario, responsabilidad de otro condómino, tendrá la fuerza ejecutiva de que habla el párrafo in fine del reproducido artículo 14, lo que no quiere decir, por no avenirse a la naturaleza de las cosas, que esa inscripción tenga un efecto constitutivo o ad solemnitatem, pues, es evidente que la protocolización del gasto no apunta más que a la preconstitución de la prueba de la obligación; lo que no tiene porque excluir cualquier otro medio probatorio. Así se decide.

El artículo 21, en cambio, contempla aquella hipótesis en la cual sea urgente y necesario (cuestión de hecho) ejecutar un acto de conservación o de administración de la cosa común “y el administrador no actúa”. En este caso, cualquiera de los propietarios puede proceder en consecuencia y luego requerir proporcionalmente de la comunidad de propietarios el respectivo reembolso de los gastos realizados, lo que en principio no tiene nada de extraordinario, ya que una solución parecida la encontramos en la figura de la comunidad ordinaria (artículo 762 del Código Civil, donde sólo se omite el vocablo “urgente” que emplea el citado artículo 21).

En el sub exámine, se da una situación bastante sui géneris, pues, ni se inscribieron en el libro de acuerdos de los propietarios los gastos efectuados por la demandante ni se alegó y mucho menos se demostró que los mismos tuvieran su razón de ser en el hecho de existir la necesidad urgente de realizarlos; sin embargo, sí se argumenta que durante años la demandante estuvo efectuándolos, a pesar de que no eran de su única incumbencia, sino que concernían proporcionalmente a todos los co-propietarios; que ello se hizo sin la objeción de la comunidad, y lo que es más, que ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. los reconoció expresamente en un convenio transaccional.

Cursan en autos una serie de instrumentos que en su conjunto demuestran la facturación de los servicios prestados y su participación al Centro Profesional Eurobuilding o directamente a ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. Así, cursan a los folios 87 y 88, sendas comunicaciones dirigidas por Eurobuilding Hotel & Suites por intermedio de su vicepresidente ZAREH ZARIKIEN, fechadas en Caracas el 19 de agosto y 21 de septiembre de 1998, dirigidas a Centro Profesional Eurobuilding, específicamente a la atención del señor E.B., Gerente de Condominio, en el que el remitente le envía “la factura por los servicios que le venimos prestando desde el año 95”, y la facturación del mes de agosto respectivamente. De igual forma, a los folios 99 al 104, cursan estados de cuenta en la que figura como cliente ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., alusivos a los servicios prestados en septiembre, octubre y noviembre de 1999 y diciembre de 2000, con sello húmedo de recibido de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. de fecha 30 de junio de 2000. Al folio 105, cursa correspondencia fechada en Caracas el 16 de junio de 2000 en la que el señor ZAREH ZARIKIEN se dirige a dicha Administradora, anexándole estado de cuenta “que la Administradora Terranova C.A. debe a Eurobuilding Internacional C.A.”, con sello de recibido de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., mientras que a los folios 106 y 108 al 110, cursan estados de cuenta en los que figura como cliente ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., con sello de recibido de fecha 30 de junio de 2000. Asimismo, a los folios 111 y 112, con el sello húmedo de recibido de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., de fecha 19 de septiembre de 2000, cursan sendas comunicaciones remitidas por ZAREH ZARIKIAN, “Presidente de Comité Ejecutivo” a ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. En la primera de ellas le dice: “…asumimos que la deuda pendiente se seguirá efectuando mediante cruces de cuenta…”; mientras que en la segunda le anuncia que le remite estado de cuenta de los meses de junio, julio y agosto “…que la Administradora Terranova C.A. debe a Eurobuilding C.A….”. También cursa al folio 120 copia de la comunicación remitida el 3 de octubre de 2000 por el señor ZEREH ZARIKIAN, en su indicada condición, al doctor G.P.R./Gerente General ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., informándole que el Hotel Eurobuilding Hotel & Suites C.A. llevó a cabo lo contemplado dentro del convenio establecido en el Juzgado Segundo Mercantil, considerando que el proceso a seguir era efectuar el respectivo cruce de cuentas “de los valores adeudados por cada uno y establecer el saldo real”, con sello húmedo de recibido de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., de fecha 6 de octubre de 2000. Al folio 121 cursa comunicación de fecha 26 de marzo de 2001 dirigida por ZAREH ZARIKIEN en su calidad de presidente de Eurobuilding Hotel & Suites C.A., a ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., remitiéndole los estados de cuenta de los meses de enero, febrero y marzo de 2001, “de acuerdo al convenio con los representantes del condominio”, con sello y firma de recibido de fecha 29 de marzo de 2001.

Estos recaudos cursan a los folios 122 al 124. También cursa al folios 125, copia de la comunicación enviada por ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. a señores Junta de Condominio Centro Profesional Eurobuilding, fechada en Caracas el 2 de abril de 2001, remitiéndoles copia del escrito de 26/3/2001 consignado por Eurobuilding Hotel & Suites C.A., observando a los destinatarios “que por error las facturas que soportan el escrito de Eurobuilding Hotel & Suites señalan como cliente a la Administradora Terranova C.A., quien sólo funge como mandataria de esa comunidad”, agradeciéndoles que le indicaran “si debemos proceder o no al pago de las facturas adjuntas remitidas por Eurobuilding Hotel & Suites”, comunicación ésta calzada con una firma de recibida. Al folio 126 cursa copia de la correspondencia fechada en Caracas el 10 de mayo de 2001, dirigida por Eurobuilding Hotel & Suites C.A. a la Junta de Condominio de Centro Profesional Eurobuilding, remitiéndole la cuenta del mes de abril, agradeciéndole dar respuesta “sobre los valores que nos adeudan”, debido a que “hemos cumplido todos los pagos requeridos por ustedes sin que hubiésemos obtenido respuesta ni indicación a las reuniones realizadas por ustedes”, con sello y firma de recibida de fecha 17 de mayo de 2001, mientras que a los folios 127 al 140 cursan los estados de cuenta emitidos por Eurobuilding Hotel & Suites a nombre de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., correspondientes a mayo de 2001 a mayo de 2002, calzados con firma autógrafa, por los servicios de 4 puestos de estacionamiento, servicio de vigilancia en áreas comunes, servicio de un baño en sótano 1, mantenimiento de jardinería, servicio de bomba de incendio, iluminación vialidad, mantenimiento FXB, gastos de administración.

En virtud de que ni la demandada, ni la Comunidad de Propietarios propiamente dicha protestó jamás el hecho de que la demandante le facturara los servicios que ésta afirma haber prestado en beneficio de la Comunidad de Propietarios, es perfectamente admisible sostener que la accionante, caso de haber hecho gastos en beneficio del condominio, queda legitimada para ejercer el correspondiente cobro de la deuda ajena, máxime cuando la demandante comprobó con el documento acompañado al libelo marcado “D”, no modificado o relegado en este preciso particular, que ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. reconoció “su obligación de cancelar la parte que le corresponde en los gastos de mantenimiento de las áreas comunes que ha venido realizando EUROBUILDING”. Así se decide.

Por cierto que a propósito de este recaudo (el marcado “D”) la demandada arguyó que el mismo era nulo por cuanto ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. no estaba facultada para transigir y que en todo caso ese acuerdo transaccional quedó sustituido por una nueva transacción de fecha 13 de diciembre de 2000, según acta Nº 46, alegato éste que será objeto de posterior consideración.

Dicho lo inmediato anterior, es de aclarar que por no haberse inscrito la deuda en los términos previstos en el artículo 14 de la Ley de propiedad Horizontal, las facturas presentadas como respaldo de la acreencia, cursantes a los folios 75 al 86, no tienen la fuerza ejecutiva que dicho dispositivo asigna a las planillas de condominio liquidadas por el administrador, por lo que negados en el acto de contestación de la demanda, como en efecto fueron, los montos y conceptos reclamados, a la actora tocaba, de acuerdo con las reglas de distribución de la carga de la prueba, demostrar los diferentes gastos alegados en la demanda, lo cual impone un estudio discriminado de cada partida, pero dado que con este tema resulta estrechamente vinculado lo relativo a la validez o no de la transacción invocada por la parte actora, ya que desde el punto de vista de la demandada tal transacción fue suplantada por un nuevo convenio, documentado en el acta Nº 46, se torna imprescindible, antes de continuar, pronunciarnos sobre el particular, a cuyo fin, se observa:

Como hemos visto, los apoderados judiciales de la demandada alegaron respecto a la transacción invocada por la parte actora, en primer lugar, que la misma era ineficaz e inexistente, debido a que ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. “no tenía facultades para ejercer ese mandato”, según se demuestra en el contrato celebrado entre éste y la Comunidad de Propietarios del Centro Profesional Eurobuilding, producido en el acto de contestación de la demandada marcado “B”, y que de acuerdo con los artículos 1.688 y 1.689 del Código Civil, el mandato general no comprende más que los actos de simple administración, y para transigir se requiere poder expreso.

En segundo lugar, que según acta inscrita en el Libro de Actas de la Junta de Condominio del Centro Profesional Eurobuilding, debidamente certificada y autenticada, acompañada a la contestación de la demanda marcada “C”, aparece que entre las partes se suscribió un nuevo convenio, que anula el de 6 de enero de 1999, mencionado por la actora.

En cuanto al primer alegato, el juzgador estima que la empresa administradora del condominio suscribió la transacción actuando en representación de la comunidad de propietarios; sin embargo, no es cierto que al transar se haya excedido en el ejercicio del mandato, pues, a juzgar por el documento acompañado por la demandada distinguido “B”, ésta tenía entre sus deberes velar por los intereses de la comunidad, llevar una contabilidad individualizada de las cuentas correspondientes, velar por el cumplimiento de las obligaciones contratadas, tales como vigilancia y mantenimiento, “de manea de preservar en buen estado el inmueble”, efectuar cobros de deudas causadas en razón del condominio etc., y comoquiera que precisamente el convenido de 6 de enero de 1999 fue con motivo del cobro judicial de acreencias condominiales a la parte hoy accionante, nada de extraordinario o de extralimitación tenía el que la administradora, habiendo logrado la oferta de pago de EUROBUILDING INTERNACIONAL C.A., se comprometiera a su vez a pagar la deuda derivada de servicios prestados por la actora, pues, en su condición de administradora, la demandada estaba en condiciones de conocer la real situación del condominio, en tanto que la naturaleza del acuerdo alcanzado llevaba a recíprocas concesiones, de manera que ese reconocimiento de cancelar “la parte que le corresponde, en los gastos de mantenimiento de las áreas comunes que ha venido realizando “EUROBUILDING”” por parte de la demandada, a favor de la demandante, es perfectamente eficaz y consecuencialmente proyecta sus efectos sobre los co-propietarios. Así se decide.

No obstante, en virtud de que ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., como hemos visto, alegó al contestar la demanda, que esa transacción de 6 de diciembre de 1999 fue anulada por el nuevo convenio de 13 de diciembre de 2000, ocasión en la cual consignó marcado “C” el documento formante de los folios 182 y 183, se hace imperioso decidir al respecto, a cuyo fin, se observa:

Este recaudo, repetimos, fue producido por la demandada en el acto de litiscontestación, con el objeto de demostrar que el mismo anulaba la transacción celebrada el 6 de diciembre de 1999. El artículo 444 del Código de Procedimiento preceptúa que la parte contra quien se produzca un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido presentado, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. “El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”. El tenor del documento de que tratamos, incluida la nota de certificación, es el siguiente:

Yo, G.F.P.R., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 11.025.445, actuando en mi carácter de Presidente Ejecutivo de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., quien funge como administradora de la Comunidad de Copropietarios del CENTRO PROFESIONAL EUROBUILDING, CERTIFICO que el Acta que se transcribe es copia fiel y exacta de la que se inserta en los folios 93 y 94 del Libro de Actas de Junta de Condominio del Centro Profesional Eurobuilding, la cual textualmente dice así: “Acta Nº 46 Durante el día de hoy, miércoles Trece (13) de Diciembre de 2000 a las 01:00:00 horas pm., se inició la reunión de Junta de Condominio, estando presentes en la misma el Sr. A.N.A., presidente; Sr. O.C.G., Primer Vicepresidente; Sra. M.I.P., Segundo Vicepresidente; el Sr. H.G. Bond Q; gerente del condominio; y el Sr. Zareh Zarikian en representación de Eurobuilding Internacional, condómine estacionamiento, con el objeto de conocer y decidir sobre los asuntos siguientes: 01.- Regularización deuda por concepto de gastos de condominio pendiente de cobro a Eurobuilding Internacional C.A., condómine estacionamiento. A tales efectos el Sr. Z Zarikian se compromete al pago total de la deuda al 31/12/2000 en base a las condiciones siguientes: a) Deducción del monto correspondiente a intereses de mora; y b) análisis de posible contratación de servicios a prestar por Eurobuilding Internacional C.A. a partir del 1 de Enero de 2001. Acuerdo: 1) La Junta de Condominio conviene, previa consulta a la administradora del edificio, condonar los intereses por mora de Bs. 14.363.122,oo que presenta la cuenta de Bs. 85.058.414,28 del condómine Estacionamiento. A su vez, el condómine estacionamiento consiente en que las facturas presentadas al cobro por servicios prestados quedan totalmente anuladas; y 2) Una vez pagada la deuda al 31/12/2000 la Junta dispondrá lo conducente sobre posibles contrataciones con el condómine estacionamiento por servicios a prestar; y 3) queda entendido que este nuevo convenio invalida cualquier otro celebrado con anterioridad sobre el mismo asunto. Sin nada más que tratar se levanta la Sesión y conforme firman.- Firmas ilegible.- A.N. A (fdo), Sr. O.C. (fdo); Sra. M.I.P. (fdo); Sr. Zareh Zarikian (fdo); Sr. H.G Bond Q. (fdo)”.

Como puede apreciarse, se trata de una reproducción del acta Nº 46, “inserta a los folios 93 y 94 del Libro de Actas de Junta de Condominio del Centro Profesional Eurobuilding”. La fidelidad de la copia ha sido certificada por el ciudadano F.P.R. en su carácter de presidente ejecutivo de ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., quien como tal está legitimado legal y contractualmente (literal g del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y literal k de la cláusula CUARTA del contrato de administración cursante a los folios 177 al 180) para dar fe de la exactitud del traslado. En el texto reproducido aparece que el acta fue firmada, entre otros, por Zareh Zarikian en representación de Eurobuilding Internacional. La veracidad de la certificación no ha sido cuestionada en modo alguno, tampoco ha sido negado por la demandante que su personero más calificado haya firmado el acta, por lo cual el tribunal tiene como ciertas las declaraciones que en ella figuran.

No pasa desapercibido el tribunal que en la etapa probatoria la representación querellada ratificó “los documentos consignados en este Expediente a la presente fecha: Poder Judicial Marcado con la Letra “A”…Contrato de Administración Simple marcado con la letra “B” …Acta número 46 del Libro de Actas de Juntas de Condominio…” (sic).

El juzgado a quo providenció las pruebas promovidas por la demandada, así:

La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas documentales:

- Poder especial judicial, marcado con la letra “a” otorgado por la comunidad de Copropietarios del Centro Profesional Eurobuilding, a través de su administrador, Administradora Terranova C.A.

- Contrato de Administración Simple marcado con la letra “b”, suscrito entre La Comunidad de Copropietarios del Centro Profesional Eurobuilding, y la Administradora Terranova C.A.

- Acta Nº 46 del libro de actas de juntas de condominio del Centro Profesional Eurobuilding.

Ahora bien, la representación judicial de la parte actora, se opuso a dichas pruebas basándose en que el representante de la parte demandada no preciso el objeto de la prueba ni que se pretende demostrar con ellas. En virtud de lo anteriormente expuesto, pasa este juzgador a analizar la pertinencia o no de la misma. En tal sentido, es de observar que es primordial y necesario que cada una de las partes en sus escritos de pruebas indiquen los puntos hechos que se pretenden demostrar con el medio de prueba que se promovió, por tal motivo este tribunal colige que tal señalamiento es un requisito impretermitible de ley. En consecuencia, se desecha tal medio probatorio. Y así se decide.-

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de su oportunidad legal, se ordena la notificación de las partes. Y, una vez conste en autos las mismas, proseguirá el transcurso de la presente causa. Líbrense Boletas de Notificaciones

. (Copia textual).

El abogado J.L.U.M. en la oportunidad de informar ante el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, acompañó copia simple de la sentencia dictada el 29 de noviembre de 2004 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación ejercida por el abogado O.J. SUBERO VELÁSQUEZ contra el transcrito auto denegatorio, declarando sin lugar el recurso “contra el auto de fecha 13 de mayo de 2004, proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró inadmisible la prueba documental promovida en el Capítulo II del escrito de promoción de pruebas de la parte accionada, el cual queda confirmado”.

No obstante esta inadmisión, y sin que ello pueda mirarse como una revisión de la misma, lo cual desde luego es jurídicamente imposible ahora, cree la alzada sin embargo que esa determinación judicial de declarar inamisible la prueba documental promovida en el capítulo II del escrito de pruebas de la parte demandada debe apreciarse en su justo contexto, y no como un hecho procesal aislado o desconectado del historial del juicio.

En la especie, la parte demandada produjo con su escrito de contestación a la demanda los documentos ya reseñados, indicando en cada caso qué se proponía demostrar con cada uno. En relación con el acompañado marcado “C”, la demandante no lo desconoció dentro del plazo previsto para ello en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo que permite tenerlo como reconocido. Tal acontecimiento procesal hacía innecesaria su ratificación en la fase de promoción probatoria, de ahí que una vez que el apoderado judicial de la demandada ratificó su mérito sin indicar el objeto de la ratificación, la inadmisión no pudo versar sino precisamente sobre la ratificación; tan es así que el a quo al inadmitir las documentales dijo expresamente que analizaría “todos los documentos existentes en autos”. Lo contrario equivaldría a reconocer que los documentos traídos con la contestación a la demanda, como emanados del adversario, para que sean apreciables deben ser ratificados formalmente en la etapa de promoción, imponiendo de esa manera una carga que la ley no contempla, lo que haría más gravoso el derecho de defensa, que generalmente debe ampliarse antes que limitarse, por ende, este ad quem conceptúa como legal y pertinente el descrito recaudo marcado “C”. Así se decide.

El mismo demuestra, con irrecusable claridad, que la Junta de Condominio, en combinación con la Administradora del edificio, condonó a la accionante (a quien en ese documento se cita como “condomine Estacionamiento”) los intereses por mora (Bs. 14.363.122.oo). Asimismo, que “condomine estacionamiento” consintió “en que las facturas presentadas al cobro por servicios prestados quedan totalmente anuladas”. Las partes no definieron cuáles eran esas facturas ni la época que cubrían, sin embargo, al no haberse hecho excepción en ese sentido, no cabe más que interpretar que eran todas las facturas pendientes de pago para el momento, conforme al aforismo de que donde la ley no distingue no le es dable al intérprete hacerlo. Apoyándose en este razonamiento, el tribunal da por demostrado que la actora, mediante una concesión recíproca, liberó a su antagonista de la responsabilidad de reembolsarle el valor de los servicios afirmados como prestados, anteriores al 13 de diciembre de 2000. Así se decide.

Hecha la determinación que inmediatamente antecede, quedaría por examinar lo relativo a los servicios afirmados como prestados a favor de la comunidad de propietarios, desde enero de 2001 hasta octubre de 2003, que es el último mes cuyo pago se pretende.

A los folios 122 al 124, 127 y 128 al 135 cursan las facturas liquidadas por la demandante a la demandada, correspondientes a los meses que van desde enero de 2001 inclusive a mayo de 2002, también inclusive. Las tres primeras de dichas facturas fueron remitidas a la demandada por la demandante con la comunicación cursante al folio 124, signada con un sello y firma de recibido de 29 de marzo de 2001. Las restantes facturas están calzadas con una firma autógrafa, no desconocida por ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., lo cual da cuenta de su recepción por parte de la destinataria. Los conceptos facturados se refieren a cuatro puestos de estacionamiento, servicio de vigilancia en las áreas comunes, servicio de un baño sótano 1, mantenimiento de jardinería (parte proporcional 25%), servicio bomba de incendio, iluminación vialidad, mantenimiento FXB y gastos de administración. La actora alegó como cuestión trascendental, repetimos, que la demandada jamás reclamó contra los montos y conceptos liquidados y participados, y que ese silencio tiene la significación jurídica de aceptación de la deuda respectiva, a tenor de lo estatuido en el artículo 147 del Código de Comercio. Este dispositivo reza, ciertamente, que el comprador tiene derecho a exigir que el vendedor forme y le entregue facturas de las mercancías vendidas y que ponga al pie recibo del precio o de la parte de éste que se hubiere entregado y que no reclamando contra el contenido de la factura dentro de los ocho días siguientes a su entrega, se tendrá por aceptada irrevocablemente. Aplicando por analogía esta disposición normativa al caso de autos, ello permite concluir que en la situación debatida, el silencio de la Administradora, una vez recibidas las facturas remitídales por la actora por servicios prestados a favor de la comunidad de propietarios, tiene el valor jurídico de una aceptación del contenido de dichos títulos y por cuanto los mismos montan a la cantidad TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 37.664.250.00), juzga el tribunal que la demandada está obligada a pagarle a EUROBUILDING INTERNACINAL C.A. esa suma. Así se decide.

La accionada alegó, a propósito del cargo por el uso de los puestos de estacionamiento, que el propietario del estacionamiento estaba comprometido por el documento de condominio (producido por ambas partes en copias simples, no impugnadas, lo que permite asumirlo como fidedigno) a permitir bajo el régimen de acomodadores el uso de cinco puestos en el sótano cuatro.

Pues bien, realizada la correspondiente lectura del documento en cuestión, se aprecia que los puestos de estacionamiento a que dicho régimen de acomodadores se refiere están ubicados en la PLANTA NIVEL LOBBY o PLANTA BAJA y no en las PLANTAS DE ESTACIONAMIENTO números 1, 2, 3 y 4 del edificio, “que constituyen una unidad vendible” aparte o separada de la PLANTA LOBBY, por ello el argumento esgrimido por la demandada carece de la suficiente consistencia jurídica como para desvirtuar la precedente conclusión de que el contenido de las facturas pasadas a la parte demandada por concepto de gastos comunes ajenos, incluidos los derivados del uso de los espacios destinados al aparcamiento vehicular, deben ser pagadas por todos los condueños del edificio. Así se decide.

En cuanto a las facturas concernientes a los meses que van de junio de 2002 a octubre de 2003, ambos inclusive, cursantes a los folios 144 al 147 y 148 al 157, lo cierto es que las mismas no aparecen recibidas por la demandada y por consiguiente no es posible aplicarles la presunción legal de aceptación, de ahí que en relación con los meses a que ellas se refieren, el sentenciador considera que no hay prueba de la obligación y en consecuencia es improcedente ordenar su pago. Así se decide.

Advierte el tribunal que a instancia de la parte actora rindieron declaración los ciudadanos N.E.P.V. (folios 257 y 258) y J.G.Q.R. (folios 259 y 260) y se evacuó inspección judicial en los predios del Centro.

El primero de los nombrados testigos expuso, respondiendo a preguntas, que es jefe de la gerencia de ingeniería, que su responsabilidad es llevar el control, seguimiento y planificación, programación del mantenimiento preventivo y correctivo de todas las instalaciones; que el alcance (respecto al mantenimiento de todas las instalaciones) es con relación a todo lo que es el edificio hotel y suit; áreas de estacionamiento, áreas exteriores del complejo en su totalidad en lo referente a instalaciones eléctricas, áreas verdes, instalaciones sanitarias, instalaciones mecánicas, instalaciones sanitarias y acabadas y terminaciones.

A repreguntas, contestó: que ejecuta todas las actividades que tengan que ver con el mantenimiento y funcionamiento de todas las instalaciones, bajo la dirección de la gerencia general y de la compañía propietaria del Eurobuilding; que el mantenimiento lo realiza bajo la gerencia general del hotel y la compañía propietaria, la gerencia de ingeniería y mantenimiento planifica todos y cada uno de los mantenimientos que requiere cada área. Que dentro de su programa de mantenimiento están incluidas áreas comunes en el complejo como son: instalaciones eléctricas, áreas de riego, áreas verdes y vialidad. Que se han realizado mejoras en las áreas verdes, en la vialidad para mejorar el flujo vehicular y se realizó una mejora en el acceso al edificio Centro Profesional a nivel de planta baja en referencia a la ampliación de la entrada para la colocación de máquinas de control de acceso de estacionamiento; así como trabajos de pintura, en lo que se refiere a vialidad (brocales y señalización en general). Que desconoce el contenido del documento de condominio, nunca lo ha visto, no lo ha leído, que sus funciones están realizadas en función de las instrucciones pertinentes emitidas por la gerencia general y la compañía propietaria. Que el nombre de la compañía propietaria es Eurobuilding Internacional C.A. Que al señalar áreas comunes, indica que realiza mantenimiento a todas las áreas del complejo exceptuando el edificio del centro profesional como tal, que todas esas actividades están realizadas bajo la orientación y seguimiento por la gerencia general del hotel quien es dirigida por el señor E.V. y por la compañía propietaria por el señor ZAREH ZARIKIAN; que tiene 16 años trabajando en la empresa y durante este tiempo han pasado propietarios y gerentes generales.

El segundo aseveró, al responder a las preguntas que se le formularon: Que es el ingeniero agrónomo encargado del mantenimiento de todas las áreas del hotel. Que su trabajo es mantener todas las áreas verdes en óptimas condiciones, y para lograrlo, tiene que realizar ciertas prácticas como riego, poda de gramas y árboles, fumigaciones, actividades que él realiza mensualmente. Que esas áreas son todas, la parte de Chuao hasta Las Mercedes con respecto a la vialidad y toda la parte interna del hotel, incluyendo las áreas del Centro Profesional (lo que rodea al Banco Provincial y el frente del mismo). Que además de esas actividades, barren y recogen los papeles que los transeúntes lanzan diariamente frente al Banco Provincial; además de podar cada cuatro meses los jabillos que están frente a ese instituto bancario para que no perjudiquen la iluminación de esas áreas. Que no tiene conocimiento de las últimas mejoras hechas en estas áreas.

A repreguntas, expresó lo siguiente: Que su jefe directo de la compañía es el Dr. P.M. y su jefe en el hotel es el ingeniero N.P.. Que la compañía para la cual trabaja es Agropecuaria Palo Gordo. Que conoce las áreas mencionadas una vez que comenzó a trabajar allí, las del Centro Profesional, las áreas de suit y las de Las Mercedes. Que las áreas le fueron indicadas por el Ingeniero Palma y un jardinero cuyo nombre no recuerda; que trabaja para la nombrada compañía desde el 15 de febrero de 2001 y para el hotel desde el 19 de febrero del mismo año.

En lo relativo a la prueba de inspección judicial, el juzgado a quo que la practicó hizo constar: Al primer particular, que las áreas verdes y jardinerías que circundan el edificio Centro Profesional Eurobuilding se observan en buen estado de conservación y mantenimiento, las plantas se observan bien cuidadas y sin maleza; y no se observan zonas destinadas a jardinería donde no se observen plantas debidamente cuidadas. Respecto del área de estacionamiento y vialidad interna del edificio, se encuentra en buen estado de conservación, se captan las señalizaciones y la iluminación externa e interna de los mismos, operativas. Se dejó constancia del buen estado de conservación del pavimento existente en las áreas internas de los estacionamientos señalados; así como del buen estado de conservación de impermeabilización de la zona de planta baja (estacionamiento). Igualmente el tribunal dejó constancia de que en las distintas plantas de estacionamiento existe sala de baño con sus respectivas instalaciones y piezas sanitarias en buen estado de mantenimiento y operatividad. Se dejó constancia de que existe un sistema de bombeo que sirve al sistema de rociador de agua dispuesto en las distintas plantas de estacionamiento para la extinción de incendios. Al particular segundo, el juzgado dejó constancia de que el personal que se encontraba realizando labores de mantenimiento son los ciudadanos DEIRE RICHARSON y A.R., titulares de las cédulas de identidad números 14.527.429 y 18.935.758 respectivamente, quienes manifestaron laborar para la empresa Eurobuilding Internacional C.A. Al tercer particular, el tribunal dejó constancia de que existe un servicio de vigilancia conformado por los ciudadanos P.M., E.S., NORMAN VILLARROEL, SOMERO MIGUEL, W.S., L.L., C.D.M., A.B., R.P., F.B., A.C., J.M. y J.C.V., titulares de las cédulas de identidad números “…480.502, 11.367.176, 10.823.189, 16.058.973, 14.048.546, 11.101.135, 10.533.103, 13.483.698, 2.478.017, 14.651.892, 13.718.225, 12.501.185, 4.833.831 y 13.329.877 respectivamente, quienes manifestaron laborar para la sociedad mercantil Eurobuilding Internacional C.A.

El sentenciador de primer grado desechó la declaración de los citados testigos debido a que los mismos trabajaban para la sociedad mercantil EUROBUILDING INTERNACIONAL C.A., “por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, los mismos poseen un interés indirecto en las resultas del presente proceso”.

En relación con semejante apreciación jurídica, la alzada se permite observar:

En verdad, en algunos tribunales, incluso Superiores, se ha considerado que cuando el testigo declara en una causa en la cual su patrono es parte, si éste pierde el pleito ello tendría incidencia, por ejemplo, en las utilidades que ordinariamente debe percibir el prestador del servicio, de donde deducen que hay allí un interés indirecto que lleva a la descalificación del declarante. Tal fue, incluso, el criterio que aplicó este mismo ad quem en su sentencia de fecha 22 de febrero de 2002, caso ITALCAMBIO contra B.A.A.T., postura de la cual se apartaría luego, al convencerse de que no es posible extraer como máxima de la experiencia común, que el trabajador no está guiado por el principio de sinceridad y de otros valores y que su responsabilidad es ante todo narrar los hechos de que tenga conocimiento con la mayor transparencia e imparcialidad posibles, sin segundas intenciones, sino que por el contrario aportará su declaración teniendo en cuenta aquel remoto interés; aunque nada impide desde luego que se examine el testimonio del trabajador con un mayor rigor crítico.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia determinó, al conocer del recurso de casación anunciado y formalizado contra el prementado fallo de este Superior, que el hecho de que el testigo fuera trabajador de la parte promovente no lo inhabilitaba como tal (véase la sentencia proferida por dicha Sala en fecha 27 de abril de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente 000763).

Por otro lado, el hecho en que se basó el a quo para rechazar los testimonios es una verdad a medias, pues, si bien el ciudadano N.E.P.V. dijo laborar para EUROBUILDING INTERNACIONAL C.A., el ciudadano J.G.Q.R. manifestó que lo hacía para AGROPECUARIA PALO GORDO.

Precisado lo anterior, conviene resaltar que los gastos de condominio articulados a las facturas sin sello ni firma de recepción, atienden, fuera de los puestos de estacionamiento, a servicios de vigilancia en la áreas comunes, servicio de un baño sótano 1, mantenimiento de jardinería (parte proporcional 25%), servicio bomba de incendio, iluminación vialidad, mantenimiento y limpieza y gastos de administración; sin embargo, los dichos de los testigos no son prueba de la erogación de los gastos incluidos en esos instrumentos, en primer lugar, porque si bien el primero de éstos habla de mantenimiento preventivo de las instalaciones eléctricas en todo lo que es el “edificio hotel y suit”, áreas de estacionamiento, áreas exteriores del complejo en su totalidad “en lo referente a instalaciones eléctricas, áreas verdes, instalaciones sanitarias, instalaciones mecánicas, instalaciones sanitarias y acabadas y terminaciones”, que se han realizado mejoras en áreas verdes, en la vialidad, colocación de máquinas en el acceso al estacionamiento, trabajos programados de pintura en el área de vialidad, brocales y señalización, mientras que el segundo expresó que su trabajo era atender las áreas verdes (riego, poda de grama y árboles), barrer el frente del Banco Provincial, recoger papeles que botan los transeúntes, etcétera, ninguno de ellos da fe del costo específico de cada partida ni el período en que se hicieron los gastos comprendidos en dichas facturas, es más, el ciudadano J.G.Q.R. dice no tener siquiera conocimiento de las últimas mejoras en las áreas verdes comunes, por todo lo cual el tribunal considera que los testigos examinados no prueban que la demandada haya efectuado los gastos detallados en las facturas que sin firma ni sello de recibo, se insiste, cursan a los folios 145 al 157. Así se decide.

En lo que tiene que ver con la inspección judicial llevada a cabo el 17 de junio de 2004, esta prueba tampoco acredita tal extremo fáctico, porque aun cuando a través de ella se haya dejado constancia del adecuado mantenimiento de las instalaciones inspeccionadas, el medio probatorio no contiene ninguna referencia temporal, por tanto el tribunal no está en condiciones de saber, valiéndose de esa inspección, el específico período en que dicho mantenimiento tuvo lugar, lo cual es capital, puesto que las facturas en mención no cubren cualquier etapa, sino concretamente el período que va desde el mes de junio de 2002 a octubre de 2003. Así se decide.

La accionante exigió, fuera del capital reclamado, el pago de los intereses de mora devengados por la deuda, “desde las fechas respectivas de su exigibilidad”, hasta la fecha de presentación de la demanda así como los intereses de mora devengados desde esta última fecha “hasta que acontezca el pago definitivo”, a la rata del doce por ciento anual. Solicitó además la indexación tanto del capital como de los intereses.

Para decidir, se observa:

Juzga el tribunal, al respecto, que en virtud del retardo en el cumplimiento de la obligación, la demandada debe pagar a la actora, además de la deuda documentada en las facturas de enero de 2001 a mayo de 2002, ambos meses inclusive, los intereses moratorios, aunque queda por definir la rata conforme a la cual deben calcularse y el período pertinente.

Para decidir, se observa:

La demandante pide que el porcentaje de los intereses sea el del doce por ciento anual de conformidad con lo previsto en el artículo 108 del Código de Comercio. Esta norma se expresa de la siguiente forma:

Artículo 108. Las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento anual

.

Como se constata, la regla estipula como porcentaje los corrientes en el mercado, con un techo del 12% anual, y al propio tiempo que se trate de una obligación mercantil, que vendría a ser la que se adquiere en razón de un acto objetivo de comercio (artículo 2 del Código de Comercio) o por la condición de comerciante del deudor, “si no resulta lo contrario del acto mismo, o si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil” (artículo 3° eiusdem). En el caso planteado, la deudora es la comunidad de propietarios del CENTRO PROFESIONAL EUROBUILDING, que naturalmente no está en ninguno de los dos supuestos señalados, por lo que es forzoso establecer que estamos en presencia de un deudor civil y por ende no le es aplicable el porcentaje pretendido por la demandante, que por lo demás, conforme a la doctrina dominante, no se refiere a los intereses moratorios sino a los compensatorios. Siendo así, y en atención a que los intereses moratorios tienen una función resarcitoria, el porcentaje que debe aplicarse en la especie es del tres por ciento anual de acuerdo con lo pautado en los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil. Así se decide.

En cuanto al tiempo en que deben pagarse tales intereses moratorios, el mismo es el espacio comprendido entre el día de la exigibilidad de cada factura hasta la fecha en que quede definitivamente este fallo. Esto quiere decir que el día de arranque del cómputo, en relación con las facturas de los meses de enero, febrero y marzo de 2001 (folios 124, 123 y 122 respectivamente), es desde el 29 de marzo de 2001 exclusive, cuando fueron recibidas por la demandada); en el caso de la factura del mes de abril de 2001, desde el 17 de mayo de 2001 exclusive, cuando fue recibida por la demandada; en el caso de las facturas correspondientes a los meses de mayo de 2001 a mayo de 2002, desde el 2 de agosto de 2002 exclusive, cuando fueron recibidas por la demandada según la firma con que aparecen signadas cada una de ellas. Así se decide.

La demandante exige que al capital y a los intereses demandados se le aplique la indexación judicial.

Nuestra jurisprudencia ha juzgado que la pérdida del poder adquisitivo de nuestro signo monetario es un hecho público y notorio y que por ende debe aplicarse la indexación en aquellas situaciones de deudas dinerarias en estado de morosidad

Sobre la posibilidad de ordenar el pago de los intereses moratorios conjuntamente con la indexación, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Supremo de justicia en su sentencia de fecha 30 de septiembre de 1992, caso Inversiones Franklin y Paúl S.R.L. contra R.O.M., señaló:

El C.d.E. de Colombia –dijo la Sala-

establece una clara diferenciación entre el concepto de corrección monetaria y de intereses

. Así sostiene que:

Toda indemnización debe ser íntegra y completa, de modo que compense para su acreedor el daño que se le produce con el no pago oportuno de la obligación. Así, debe comprender no sólo el rendimiento que dejó de percibir, traducido ordinariamente en interés, sino también la pérdida de valor adquisitivo de la moneda con que se pretende pagar. En este orden de ideas el equilibrio o la Justeza en la indemnización debe mostrar esta o similar ecuación: indemnización debida igual a deuda en la fecha del perjuicio, más los intereses hasta que el pago se efectúe, más devaluación. Los rubros de devaluación e intereses puros no se excluyen entre sí, puesto que tienen causas diferentes, los intereses buscan compensar el perjuicio por la privación temporal del uso del Capital, en tanto que la compensación por depreciación monetaria, según Zannoni, se dirige a mantener indemne el patrimonio del acreedor que sufriría menoscabo si recibiese como reparación el monto del daño originario en signo monetario envilecido…

. (Sentencia N° 92-224, dictada el 30 de septiembre de 1992 por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, caso Inversiones Franklin y Paul S.R.L. contra R.O.M.). (Sentencia N° 4.927, de 25 de enero de 2005, caso Banco Metropolitano contra Inversiones

Fuenmayor Bravo C.A. (INBRAAC).”

Más recientemente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sentado la siguiente opinión: “El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor de la moneda” (sentencia de fecha 20 de marzo de 2006, expediente N° 05-221, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera).

El tribunal, pues, compartiendo el criterio de que al tener causas distintas, los intereses moratorios pueden concurrir con el ajuste por inflación, juzga procedente la aplicación de la indexación judicial en el caso sub iudice, con la siguiente salvedad: En el punto TERCERO del petitorio del libelo la representación accionante exigió que dicho concepto se aplicara tanto al capital como a los intereses demandados; empero, el ajuste por inflación opera, entiende este sentenciador, solamente en relación con el capital, que es en concreto la cantidad líquida objeto de reintegro, y no sobre los intereses moratorios, que tienen una función indemnizatoria.

En virtud de lo expuesto, el tribunal limitará el ajuste por inflación al principal reclamado.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil EUROBUILDING INTERNACIONAL C.A. contra la COMUNIDAD DE CO-PROPIETARIOS DEL CENTRO PROFESIONAL EUROBUILDING C.A., ut supra identificadas, por cobro de bolívares; en consecuencia, condena a esta última a pagar a la demandante la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 37.664.250.00), por concepto de los servicios prestados a la COMUNIDAD DE CO-PROPIETARIOS y sufragados por la parte actora desde el mes de enero de 2001 al mes de mayo de 2002, ambos meses inclusive. Se ordena la indexación de esta suma. A los fines del cálculo de la indexación, se acuerda, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una experticia complementaria del fallo, a practicarse por un solo perito, desde el 3 de noviembre de 2003 exclusive, fecha cuando se introdujo la demanda, hasta el día en que quede firme el presente fallo, tomando en cuenta los Índices de Precios al Consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas durante ese lapso. Igualmente se condena a la demandada a pagar a la demandante los intereses moratorios causados por la expresada cantidad (Bs. 37.664.250.00), de acuerdo con las siguientes bases: a) la rata a aplicar será el tres por ciento (3%) anual; b) los intereses moratorios en el caso de las facturas de los meses de enero, febrero y marzo de 2001 (folios 122, 123 y 124 respectivamente), que en conjunto suman CINCO MILLONES CIENTO SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.168.250,00), deben computarse desde el 29 de marzo de 2001 exclusive, cuando fueron recibidas por la demandada; c) en el caso de la factura del mes de abril de 2001 (por Bs. 1.722.750,00), deben computarse desde el 17 de mayo de 2001 exclusive, cuando fue recibida por la demandada; d) en el caso de las facturas correspondientes a los meses de mayo de 2001 a mayo de 2002, que en conjunto suman TREINTA MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 30.773.250,00), deben computarse desde el 2 de agosto de 2002 exclusive, cuando fueron recibidas por la demandada según la fecha y firma con que aparecen signadas cada una de ellas. Para la determinación de estos intereses moratorios se ordena igualmente hacer una experticia complementaria del fallo, por el mismo perito designado para el cálculo de la indexación. e) La fecha tope del cálculo de los intereses será aquella en que quede firme esta sentencia. SEGUNDO.- PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.L.U.M. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la decisión dictada el 30 de septiembre de 2004 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. TERCERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado O.J. SUBERO en su condición de apoderado judicial de la parte demandada contra la indicada decisión. CUARTO.- Haber dado cumplimiento al dispositivo de la sentencia proferida en esta causa por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 29 de marzo de 2007.

Queda MODIFICADA la sentencia apelada.

No hay imposición en costas, dado el carácter del presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil siete (2007). Años: 197° y 148°.-

EL JUEZ,

DR. J.D.P.M.L.S.,

ABG. E.R.G.

En la misma fecha, 14/11/2005, se registró y publicó la anterior decisión constante de cuarenta y un (41) folios útiles, siendo las 11:50am.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

Exp. Nº 5.556

JDPM/ERG/cs.