Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 29 de Noviembre de 2011

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado R.J.D.S., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 11 de agosto de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Recibidas las actuaciones en fecha 30 de junio de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 07 de julio de 2011, signándole el No. 11-7650 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha para que las partes consignaran los informes respectivos, constando de los autos que ninguna de las partes hizo uso de su derecho.

Mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2011, se pasó la presente causa al estado de sentencia, la cual sería dictada dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la fecha, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 27 de julio de 2007 por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandante, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que la Sociedad Mercantil “EUROCOCINAS, C.A.” es arrendataria desde el 16 de noviembre de 2001 de un local comercial, constituido por dos (02) plantas, con una superficie de quinientos treinta y cuatro metros cuadrados (534 m2), situado en el Km 26 de la carretera Panamericana, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, según se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 2001, anotado bajo el No. 73, Tomo 129.

Que el contrato de arrendamiento fue posteriormente renovado en fecha 17 de octubre de 2003, incluyéndose en el mismo a la Sociedad Mercantil “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 17 de octubre de 2003, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 80.

Que en virtud de que el inmueble arrendado sufrió una inundación, lo cual causo daños en la mercancía, muebles, artículos del hogar en general y en los equipos de computación, lo que imposibilitó a sus representados a realizar la actividad comercial a la que se dedican, es por lo que se vieron en la necesidad de mudarse.

Que en razón de lo expuesto, es por lo que suscribieron el 04 de octubre de 2006, un nuevo contrato de arrendamiento, de forma privada, con la arrendadora representada por la ciudadana D.D.A., sobre dos (02) locales comerciales ubicados al lado del que ocupaban anteriormente las arrendatarias.

Que dicho contrato comenzó a regir a partir del 01 de enero de 2007, dejándose constancia en el mismo que la arrendadora reconoce los daños ocasionados por la inundación, los cuales fueron estimados en la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), y serían cancelados hasta el mes de diciembre de 2006.

Que estando solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, la arrendadora en reiteradas oportunidades se comprometió en hacer las reparaciones que necesitaba el inmueble, para que sus mandantes regresaran nuevamente al local, con el fin de reanudar su actividad comercial, puesto que el contrato se encontraba vigente hasta el 31 de marzo de 2008, según se evidencia en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 17 de octubre de 2003, el cual se prorrogo automáticamente por períodos iguales; no obstante, la arrendadora no cumplió con lo acordado, puesto que vendió el inmueble a un tercero.

Que en vista de que la arrendadora no canceló la suma adeudada a sus representadas, es por lo que han venido compensando esa cantidad de dinero con los meses de arrendamiento correspondientes al nuevo inmueble arrendado, contados a partir del mes de enero de 2007.

Que aun cuando se convino en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, el contrato previamente suscrito a ese se encontraba vigente hasta el 31 de marzo de 2008.

Que se entero en fecha 23 de julio de 2007, por terceras personas, que el inmueble arrendado en un principio, había sido vendido en fecha 07 de diciembre de 2006 a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”, sin que se les haya ofrecido en venta el inmueble a sus representadas, tal y como lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en fecha 25 de julio de 2007, se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, comprobando de tal modo la venta.

Que sus representadas no fueron notificadas de manera autentica por el arrendador, de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se les vulneró su derecho para adquirir el inmueble arrendado.

Que tampoco fueron notificadas sus representadas de la negociación conforme a lo establecido en el artículo 47 de la Ley que rige la materia.

Que conforme a lo previsto en los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encontrándose dentro del plazo legal para ello y por cuanto se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha en que se efectúo la venta, y teniendo más de dos años como arrendatarias, ejercen el presente retracto arrendaticio.

Que procede a demandar a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”, en su condición de compradora del inmueble y a la Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.” en su condición de vendedora, para que convengan o sean condenadas a lo siguiente: PRIMERO: Que se les reconozca a sus representadas, el derecho de preferencia que tienen de adquirir el inmueble; SEGUNDO: que convengan en subrogarlos en el contrato de venta del inmueble; TERCERO: En otorgarles el documento protocolizado de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro, en cuyo acto pagará el precio y las mismas condiciones en que se vendió el inmueble; CUARTO: Que la venta se haga traspasándoles el inmueble libre de gravamen y en las mismas condiciones en que fue vendido a la empresa adquirente; QUINTO: Que en caso de que el propietario actual del inmueble no cumpla con el mandato que contenga la sentencia que recaiga en el juicio, que la misma les sirva de titulo suficiente de propiedad en cuya fecha de registro pagaran el precio de quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 550.000.000, 00); y SEXTO: Que se decrete medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del litigio.

Fundamentó su demanda en el contenido de los artículos 33, 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.331, 1.332 y 1.547 del Código Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 550.000.000,00), reservándose la acción por los daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada.

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándose con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas.

Por su parte, mediante escrito de fecha 19 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte codemandada Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”, dio contestación a la demanda, alegando entre otras cosas:

Que el ciudadano M.A.R.M.P. carece de cualidad para interponer la presente demanda, en representación de las Sociedades Mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”.

Que conforme a lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3º relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poder en juicio.

Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna y desconoce los documentos constitutivos de las Sociedades Mercantiles “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.” y “EUROCOCINAS, C.A.”.

Que las empresas demandantes no llenan los extremos legales para que las mismas puedan tener vida jurídica, por tanto no pueden ser accionantes en el presente proceso.

Que conforme a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promueve Inspección Judicial sobre el inmueble adquirido por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.

Que impugna, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, por no ser ciertos los hechos e infundado el derecho.

Que no es cierto que con la operación de compra venta se hayan violentado normas jurídicas que puedan instaurar la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio.

Que para que el arrendatario pueda ejercer el Retracto Legal, es necesario que cumpla con los requisitos establecidos en el Titulo VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en sus artículos 42, 47, 48 y 49.

Que de lo alegado por el demandante se evidencia que el contrato original se resolvió por voluntad expresa de la parte, y que las arrendatarias se mudaron a otros locales comerciales que forman parte de otro edificio contiguo, siendo uno de los requisitos indispensables para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto, la ocupación del inmueble al momento de efectuarse cualquier negociación de compra venta.

Que se exige además la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, y de las actas no se evidencia la solvencia con el pago de los mismos por la parte actora, lo que hace improcedente la demanda.

Que la interposición de la acción debe ser en el término de cuarenta (40) días calendario contados a partir del conocimiento cierto de la compra venta, siendo que la presente demanda no fue ejercida en tiempo oportuno.

Que la negociación se efectúo sobre la totalidad del edificio y del lote de terreno sobre el cual se encuentra construido, por lo que es improcedente la presente acción.

Que en virtud de lo expuesto, es por lo que solicita se declare sin lugar la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio se interpuso en contra de su representada, y en consecuencia se ordene el levantamiento de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada.

Asimismo, en nombre de su representada reconviene, alegando entre otras cosas, que consta del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 07 de diciembre de 2006, bajo el No. 47, Protocolo Primero, Tomo 31, que su representada adquirió de la Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.”, un lote de terreno con un área de cuatrocientos veinticuatro metros con sesenta y tres centímetros cuadrados (424,63 m2), y las bienhechurías sobre él construidas.

Que para el momento en que se realizó la compra venta, el bien inmueble se encontraba totalmente desocupado de bienes y personas, es decir, que ninguna de las plantas estaba ocupada por la accionante.

Que de las actas procesales se evidencia que la parte actora no llena los extremos exigidos por el Legislador para ejercer la presente acción, por lo cual reconviene al ciudadano E.M.D.F. y a las Sociedades Mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, para que convengan o en su defecto sean condenados a pagarle a su representada la cantidad de quinientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 550.000.000,00), hoy quinientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 550.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por la demanda interpuesta y por la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada.

Solicitó, se declarara con lugar la presente reconvención, y se condene a la parte demandante a pagar los daños y perjuicios que le han causado a su mandante.

De igual forma, mediante escrito de fecha 19 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte codemandada Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.”, dio contestación a la demanda, alegando lo siguiente:

Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el ciudadano M.A.R.M.P. carece de cualidad para interponer la presente demanda.

Que desconoce e impugna los documentos constitutivos de las Sociedades Mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Que desconoce e impugna el poder inserto a los folios 13, 14 y 15 del presente expediente, puesto que no cumple con los requisitos previstos en nuestro ordenamiento jurídico.

Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, promueve Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del litigio.

Que rechaza, impugna y contradice tanto el derecho como los hechos alegados por el demandante en el libelo de la demanda.

Que efectivamente existió una relación arrendaticia entre la parte actora y su representada, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de octubre de 2003, y autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 80.

Que los arrendatarios cancelaron en forma normal y regular el canon de arrendamiento hasta el mes de mayo de 2006, encontrándose insolvente para los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006.

Que la parte actora reconoce que para la fecha en que fue enajenado el inmueble, se encontraban en dos locales adyacentes, por lo que no se hallaban en posesión del inmueble objeto del presente juicio.

Que las arrendatarias no cumplieron con las obligaciones adquiridas en el contrato de arrendamiento.

Que no puede ejercerse la acción preferencial del retracto legal cuando la venta es en bloque, y el inmueble no se encuentre sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

Que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global del inmueble conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en el caso de autos se dio en venta un lote de terreno con una superficie aproximada de cuatrocientos veinticuatro metros cuadrados con sesenta y tres centímetros cuadrados (424,63 m2) y las bienhechurías sobre él construidas con un área aproximada de cuatrocientos metros cuadrados (400 m2).

Que su representada no vulneró los derechos que amparaban a las arrendatarias, puesto que ellas no cumplían con los requisitos establecidos en la Ley que rige la materia.

Que el contrato de arrendamiento se resolvió por voluntad expresa de las partes, ya que las arrendatarias se mudaron a dos locales de un edificio contiguo al establecido en el contrato de arrendamiento, haciendo entrega del mismo y dejándolo libre de personas y bienes, por lo que quedó resuelto el mismo, encontrándose su mandante en posesión legitima de su propiedad.

Que su representada no estaba en la obligación de notificarle la operación de compra venta, ya que no estaba en posesión del inmueble y tampoco estaba solvente en los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento.

Que las Sociedades Mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, incumplieron con las obligaciones adquiridas con su representada, en virtud del contrato de arrendamiento existente entre ellas, al no pagar los cánones de arrendamiento, no existiendo una deuda mutua entre ambas como lo expresa en su escrito libelar.

Solicitó, se declarara sin lugar la demanda interpuesta en contra de su mandante, por ser esta temeraria e infundada.

Asimismo, reconviene alegando que en fecha 04 de octubre de 2007 su representada suscribió contrato verbal de arrendamiento con las Sociedades Mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, sobre un inmueble constituido por dos locales comerciales ubicados en el Km 26 de la carretera Panamericana, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con una superficie de ciento ochenta metro cuadrados (180,00 m2).

Que las arrendatarias no cancelaron los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero y febrero de 2008.

Fundamentó la reconvención en el contenido de los artículos 1.579, 1.582, 1.592, 1.594, 1.615 del Código Civil, 34 literal a) y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda. Igualmente, solicitó se declarara resuelto el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las arrendatarias en el pago de los cánones de arrendamiento; y en consecuencia, se ordene el pago de los meses vencidos, los daños y perjuicios ocasionados por la demora de la entrega del inmueble, los honorarios profesionales, y la desocupación inmediata del inmueble.

Estimó la reconvención en la suma de treinta y dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 32.500.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera la presente reconvención, sustanciara conforme a derecho, y se declarara con lugar en la definitiva.

Posteriormente, mediante escritos de fecha 05 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida dieron contestación a las reconvenciones interpuestas en el presente juicio, en los siguientes términos:

Que oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, por cuanto la reconvención interpuesta carece de la relación de hechos en forma clara y precisa y los fundamentos de derecho de la pretensión.

Que oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, referida a los instrumentos en los que fundamenta su pretensión, ya que la parte codemandada reconviniente consigna unos supuestos recibos insolutos que emanan de ella misma, y que no fueron firmados por su representada, por lo que no puede oponérsele.

Que oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem, referida al reclamo de daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega del inmueble arrendado.

Que los daños y perjuicios son improcedentes por no estar determinados ni especificados, así como tampoco el supuesto origen de los mismos.

Que rechazan por improcedente la reclamación por concepto de honorarios profesionales de abogados, toda vez que la misma debe ser estimada e intimada en un juicio autónomo e independiente.

Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la codemandada Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.”, por cuanto el inmueble sobre el cual versa la reconvención es un inmueble distinto al que constituye el objeto de la presente demanda.

Que convienen en la existencia del contrato de arrendamiento, contenido en documento privado suscrito entre las partes en el mes de octubre de 2006.

Que por cuanto en el contrato de arrendamiento no se estableció lapso de duración, es por lo que debe considerarse como un contrato a tiempo indeterminado, de modo que la acción correcta sería la de desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la de resolución de contrato como pretende la parte reconviniente.

Que niegan, rechazan y contradicen que sus representadas tengan que pagar unos supuestos daños y perjuicios ocasionados a la codemandada.

Solicitaron, se declarara con lugar las cuestiones previas opuestas, y sin lugar la reconvención propuesta por la codemandada Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.”, con expresa condenatoria en costas.

De la misma forma, con respecto a la reconvención interpuesta por la codemandada Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”, alegan lo siguiente:

Que oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los ordinales 1°, 3°, 4°, 5°, 6° y 7° del artículo 340 ejusdem.

Que, niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la codemandada Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”.

Que niegan, rechazan y contradicen lo alegado por la codemandada con respecto a que el inmueble se encontraba ocupado.

Que niegan, rechazan y contradicen que el inmueble haya sido vendido en su totalidad, ya que solamente fue vendido la parte donde están alquiladas sus representadas.

Que niegan, rechazan y contradicen que sus mandantes hayan abandonado el local que les fue arrendado, ya que los motivos por lo que se mudaron a los locales contiguos fue debido a la inundación mientras se hacían las reparaciones y volver a ingresar al local una vez estuviere apto para el comercio, tal como fue acordado en el documento privado suscrito entre las partes.

Que la demanda fue presentada en tiempo hábil y no había operado el lapso de caducidad de los 40 días para ejercer la acción.

Que niegan, rechazan y contradicen que las arrendatarias se encontraren insolventes en el pago de los cánones de arrendamiento para el momento de la venta del inmueble.

Que niegan, rechazan y contradicen los supuestos daños y perjuicios objeto de la reconvención, ya que los mismos no fueron determinados en forma clara y precisa.

Que niegan, rechazan y contradicen lo alegado en cuanto a que no están llenos los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Que niegan, rechazan y contradicen la pretensión de la codemandada, en cuanto a que el ciudadano E.M.D.F. tenga que pagar cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios.

Por último, solicitó se declarara sin lugar la reconvención propuesta por la parte codemandada Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”, con expresa condenatoria en costas.

Capítulo III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 11 de agosto de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

A los fines de resolver el fondo de la controversia planteada, toca a este Juzgador resolver previamente las Cuestiones Previas opuestas, tanto por la parte demandada como por la parte actora reconvenida, lo cual pasa de seguidas a resolver en los siguientes términos:

DEFENSAS PREVIAS OPUESTAS POR LA CODEMANDADA “INVERSIONES NOIA, C.A”.-

.-. PRIMERO: Alegó la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA para ejercer la acción en nombre de las sociedades mercantiles accionantes, ya que según expresa el oponente el Instrumento Poder que riela a los folios 36 y 37 del presente expediente, conferido al ciudadano E.M.D.F. por el poderdante M.A.R.M.P. lo fue en forma persona y no como representante de las Sociedades Mercantiles REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A. y EUROCOCINAS, C.A., por tanto el accionante no tiene cualidad o legitimatio ad causam para interponer la demanda.

Al respecto observa este Tribunal:

El problema de cualidad entendido como una legitimación activa, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es un verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma de una cuestión de identidad, en el caso de marras ha quedado suficientemente probado en autos que, el accionante ciudadano E.M.D.F. intenta la acción actuando, 1°) en su carácter de Apoderado del ciudadano M.A.R.M.P., 2°) de Presidente de la Sociedad Mercantil EUROCOCINAS, C.A., y 3°) como Director gerente de la Sociedad mercantil REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.

Por tanto al quedar acreditada la cualidad en el proceso del accionante, debe indefectiblemente este Juzgador declarar SIN LUGAR la defensa de FALTA DE CUALIDAD DEL ACCIONANTE. Y Así se Decide.

.-. SEGUNDO: Opuso la representación judicial de la codemandada la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante actor; fundamenta la cuestión previa opuesta en que el poder conferido por el ciudadano M.A.R.M. lo fue en forma personal por tanto, el ciudadano E.M.D.F. carece de legitimación o capacidad de postulación en nombre de las personas jurídicas REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A. y EUROCOCINAS C.A.

Al respecto observa este Tribunal:

En la forma como se encuentra planteada por la representación judicial de la codemandada dicha cuestión previa, debe irremisiblemente quien la presente causa resuelve, declarar que la misma se encuentra planteada en forma errónea, ya que el supuesto de hecho esgrimido por el mismo no se corresponde con el supuesto de derecho contenido en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil invocado, en consecuencia se declara dicha cuestión Previa IMPROCEDENTE POR MAL OPUESTA. Y Así se Decide.

DEFENSAS PREVIAS OPUESTAS POR LA CODEMANDADA “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A”.

*-* PRIMERO.- Opone la apoderada judicial de la codemandada, la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”, sustentado en el hecho que a su decir, el ciudadano E.M.D.F. carece de cualidad para interponer demanda en representación de las Sociedades Mercantiles EUROCOCINAS, C.A., y REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.

Al respecto observa este Tribunal:

En la forma como se encuentra planteada por la representación judicial de la codemandada dicha cuestión previa, debe irremisiblemente quien la presente causa resuelve, declarar que la misma se encuentra planteada en forma errónea, ya que el supuesto de hecho esgrimido por el mismo no se corresponde con el supuesto de derecho contenido en el ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil invocado, en consecuencia se declara dicha cuestión Previa IMPROCEDENTE POR MAL OPUESTA. Y Así se Decide.

CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA A LA PROPUESTA POR LA CODEMANDADA CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A.-

Primero: Opuso la contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el dispositivo contenido en el Ordinal 5° del Artículo 340 ejusdem, argumenta que no establece la parte demandada reconviniente los hechos en forma clara y precisa, toda vez que hace mención a un contrato verbal suscrito entre la partes en octubre de 2007 cuando en realidad el contrato entre las partes es de octubre de 2006.

Sobre tal cuestión previa, este Tribunal observa:

En el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el legislador patrio estableció los requisitos necesarios que debe llenar el libelo de demanda e igualmente, siendo la reconvención una acción autónoma que se incoa en contra del accionante, es de Perogrullo que el escrito mediante el cual se interponga la reconvención debe reunir los mismos requisitos exigidos al libelo de demanda, de una revisión minuciosa del escrito mediante el cual la representación judicial de la codemandada interpone la reconvención se observa que, en el mismo intitula quien lo suscribe un Capitulo como “DE LOS HECHOS”, explanando en sus párrafos una ideas inconclusas de forma tal que carece de lógica jurídica alguna, para seguidamente en el Capitulo DEL DERECHO transcribir un conjunto de artículos de nuestro ordenamiento jurídico venezolano pero sin ningún tipo de concatenación con el supuesto de hecho que pretendió establecer como generadores de la procedencia de la reconvención que interpone, todo lo que hace inentendible la pretendida acción, en consecuencia el asiste la razón jurídica a la parte actora reconvenida, por tanto, se declara CON LUGAR la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Declara.

Segundo: Opuso la contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el dispositivo contenido en el Ordinal 5° del Artículo 340 ejusdem, argumenta que está referida a los instrumentos en que se fundamenta la pretensión.

Por cuanto observa este Juzgador que norma legal contenida en el invocado ordinal 5° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal desecha dicha Cuestión Previa, declarándola IMPROCEDENTE por MAL OPUESTA. Y Así se Decide.

Tercero: Opone la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 7° del Artículo 340 ibidem, referida al reclama de daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega del inmueble.

Al respecto se observa:

Ha sido constante y reiterada la doctrina y jurisprudencia patria cuando analiza el requisito establecido en dicho ordinal 7° del Artículo 340 del texto adjetivo, en cuanto a que al ser reclamados daños y perjuicios se deben especificar la causa especifica que genera los mismos así como la cuantificación de ellos; revisado el pedimento de la parte demandada reconviniente, tenemos que no se cumple en el referido escrito de reconvención con tal requisito, por tanto es evidente el defecto de forma de tal escrito, siendo consecuente la declaratoria CON LUGAR de la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.

CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA A LA PROPUESTA POR LA CODEMANDADA “INVERSIONES NOIA, C.A.-

Opone la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del código de Procedimiento Civil por no haberse llenado en el escrito de reconvención lo dispuesto en los Ordinales 1°, 2°, 3°, 4°, 5, 6° y 7° del Artículo 340 ejusdem.

Al respecto observa este Sentenciador, que tratándose la Reconvención de una Acción Autónoma, una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, que atenuará o excluirá la acción principal, se deben llenar todos los requisitos exigidos por el Artículo 340 antes citado, por tanto, es parcialmente procedente en derecho la denuncia de defecto de forma formulada por la parte actora reconvenida, en consecuencia, se declara: Primero: CON LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 1° del Artículo 340 ejusdem, por haberse omitido la identificación del Tribunal. Y ASÍ SE DECIDE; Segundo: CON LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 2° del Artículo 340 ejusdem, por no haber señalado el demandado reconviniente los datos identificatorios de la persona natural que conforma el litis consorcio activo. Y ASÍ SE DECIDE; Tercero: CON LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 3° del Artículo 340 ejusdem, por haber omitido la identificación completa de las partes, vale decir los datos de registro, tanto de la reconvenida como de la reconvenida. Y ASÍ SE DECIDE; Cuarto: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 4° del Artículo 340 ejusdem, por cuanto, la acción propuesta en la reconvención en forma alguna hace procedente el cumplimiento del requisito exigido en el ordinal citado. Y ASÍ SE DECIDE; Quinto: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 5° del Artículo 340 ibidem, por cuanto es evidente que la representación de la parte codemandada reconviniente explano los hechos y el fundamento jurídico que según su criterio hacen procedente la reconvención interpuesta. Y ASÍ SE DECIDE; Sexto: CON LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 6° del Artículo 340 ejusdem; por cuanto no fue traído a los autos instrumento alguno del cual dimane el derecho de exigibilidad del pago de daños y perjuicios a la parte actora reconviniente. Y ASÍ SE DECIDE; Séptimo: CON LUGAR la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el Ordinal 7° del Artículo 340 ejusdem, por cuanto no señala el apoderado reconviniente la especificación de los daños y perjuicios y sus causas. Y ASÍ SE DECIDE.

…omissis…

“En cuanto a la reconvención incoada por la parte demandada, contenida en sendos escritos presentados por la representación judicial de la sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A., y la Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ, C.A.”, a los fines de resolver la misma debe quien la presente causa decide, dejar claramente establecido concepto y naturaleza de tal institución jurídica, a saber, la Reconvención es la acción intentada por el demandado contra el actor, en el mismo juicio en que ha sido citado. Se le denomina también mutua petición porque en el juicio en que se propone, el actor y el demandado se reclaman o formulan petición entre sí, sus efectos son unificar los procedimientos de modo que tanto la demanda como la reconvención sigan un mismo procedimiento hasta su solución y definir la competencia pues corresponde al Juez que debe conocer seguir la cuantía de la reconvención, vistos los conceptos antes dichos y de la revisión exhaustiva y minuciosa de los escritos de la parte demandada, tanto de la representación judicial de la sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.” como de la Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A”, así como de las demás etapas procesales del proceso y visto igualmente el contenido del dispositivo contenido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y la carga procesal impuesta a las partes en dicha norma, se debe impretermitiblemente concluir que ni la Sociedad Mercantil INVERSIONES NOIA, C.A., probó los daños y perjuicios causados por el litis consorcio activo ni tampoco la Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A”, trajo elemento alguno de convicción que hicieren procedente su acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, pago cánones de arrendamiento insolutos y daños y perjuicios interpuesta. En consecuencia, este Tribunal declara: SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte codemandada reconviniente “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A” y SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte codemandada reconviniente “INVERSIONES NOIA, C.A.”. Y ASÍ SE DECIDE.”

…omissis…

Delimitado el thema decidendum toca a quien la presente causa resuelve realizar las siguientes precisiones:

El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario preceptúa:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De la norma transcrita dimanan los requisitos de procedencia para la declaratoria con lugar del derecho de preferencia ofertiva, a saber:

a) La voluntad del propietario del bien, de enajenar el inmueble arrendado,

b) La cualidad de arrendatario durante por lo menos dos años precedentes a la venta

c) Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y,

d) Que el arrendatario satisfaga las pretensiones de venta del propietario.

Asimismo, establece el Artículo 43 del mismo texto legal citado lo siguiente:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Sobre el tema in comento, el tratadista G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, expresa:

En el concepto que antecede suministrado por la LAI, podemos observar una pluralidad de elementos que distinguen a la institución, tales como: el derecho del arrendatario a la subrogación, la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.

a. Derecho de Subrogación.-

Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7°) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquirente del mismo (conforme al art. 44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibídem, tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.

b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas

Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente. Y esas condiciones guardan relación no sólo con el mismo precio pagado por el tercero adquirente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pagó, si fue de contado o a crédito y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuanto ascendió el pago inicial. La subrogación, en las mismas condiciones estipuladas guarda relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero.

c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria

El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artículo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenación legal va a presente innumerables inconvenientes en el tráfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitación o restricción al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada (…) Por eso no es de extrañar que en el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que ‘cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad’ no solo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros.

Aduce la representación judicial de la accionante, tal como se expresó precedentemente, que es arrendataria del inmueble que la Sociedad Mercantil “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A.” dio en venta a la empresa INVERSIONES NOIA, C.A., por lo cual de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil tenia la carga procesal de aportar al proceso los elementos probatorios de convicción de los cuales dimane en forma directa la demostración que le asiste el derecho de preferencia ofertiva arrendaticia, de la existencia de la relación arrendaticia vigente, ello en virtud del desconocimiento que de la misma hiciere la representación de la codemandada y supuesta arrendadora , pero de una revisión minuciosa de las actas del proceso no encuentra este Sentenciador que dicha relación arrendaticia para la fecha en que fue realizada la compraventa existiere, vale decir, no quedó demostrado que para el 07 de diciembre de 2006 el litis consorcio activo fuere arrendataria del inmueble dado en venta a la codemandada INVERSIONES NOIA, C.A., identificado como: UN LOTE DE TERRENO CON UNA SUPERFICIE APROXIMADA DE CUATROCIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (424,63 MTS2) Y LAS BIENHECHURÍAS SOBRE EL MISMO CONSTRUIDAS, CONSTITUIDAS POR UN EDIFICIO INDUSTRIAL DE TRES (03) PLANTAS, CADA UNA DE ELLAS CON UN ÁREA APROXIMADA DE CUATROCIENTOS METROS CUADRADOS, SITUADO EN EL LUGAR CONOCIDO COMO HACIENDA QUENIQUEA, KILOMETRO 26 DE LA CARRETERA PANAMERICANA, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DEL ESTADO MIRANDA, más por el contrario la misma parte actora expresa en su libelo que motivado a una inundación ocurrida en el Local que le fuera arrendado por contrato de arrendamiento suscrito entre las partes desde el año 2001, para el mes de octubre de 2007 acordó con la arrendadora <>, que le fueran arrendados dos locales adyacentes, a decir de la accionante mientras duraran las reparaciones en el local primigeniamente arrendado, manteniendo mientras tanto la vigencia del arrendamiento sobre el local inundado, más tal acuerdo de mantener la vigencia de la relación contractual, aún cuando las arrendatarias habían desocupado el inmueble arrendado, no fue probada de forma alguna por la accionante en el decurso del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

De la misma manera y, con apego a la norma contenida en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era exigible para la parte actora evidenciar la solvencia en el cumplimiento de la obligación locataria de pago de los cánones de arrendamiento o la causa eximente del cumplimiento de tal obligación, no cursa en autos prueba alguna de la cual dimane de tal hecho, más por el contrario la codemandada CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A., niega que le hubiere efectuado pago alguno en razón de tal concepto como consecuencia de la negación de la relación contractual arrendaticia. Por tanto, no probó la accionante el cumplimiento del requisito de solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, conforme a la exigencia contenida en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y Así se Decide.

Asimismo, valga señalar el alegato esgrimido por la parte demandada que, al vender la totalidad del bien inmueble y no sólo la parte o el local que tuvo anteriormente alquilado la accionante, era una excepción al derecho ofertivo, tal como lo establece el Artículo 49 de la Ley especial, en contraposición a tal defensa arguye la representación judicial de la parte actora, que sólo fue vendida el 60% de la propiedad mas no aporta elemento alguno de convicción del cual se desprenda la certeza de tal hecho.”

…omissis…

De lo antes dicho tenemos que, aún cuando hubiere sido probada la relación contractual y solvencia, con los elementos probatorios que cursan a los autos tampoco podría declararse procedente la acción, ya que carecería de objeto alguno ofrecer en venta a las arrendatarias el local que tuvieren en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupan con tal carácter, ya que el derecho de preferencia se refiere únicamente al inmueble que ocupa el arrendatario, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de éste.

Como corolario de las consideraciones anteriores, podemos colegir que, en atención de encontrarse la pretensión contenida en el libelo de la demanda carente de los soportes indispensables que pudieran hacerla procedente, visto que el acervo probatorio aportado por la parte actora, a quien por mayor detalle competía la demostración de sus asertos, al no hallarse comprobada la existencia del tantas veces indicado contrato de arrendamiento primigenio vigente, vale decir, relación contractual arrendaticia alguna con respecto al bien inmueble dado en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES NOIA, C.A., y por ende por no encontrarse probada la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento para la época en que fue realizado el negocio jurídico entre las sociedades Mercantiles CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3000, C.A. e INVERSIONES NOIA, C.A, impretermitiblemente debe declarar sin lugar la Demanda instaurada por la parte actora y, así será declarado en el dispositivo de este Decisión. Y Así se Decide.

(Fin de la cita)

Capítulo IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 21 de marzo de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento alguno, quien decide observa que la decisión recurrida, se pronunció con respecto a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada durante el íter procesal, las cuales conforme a lo dispuesto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil no tienen apelación; de igual forma, se evidencia que las reconvenciones por ellas propuestas, fueron declaradas sin lugar, contra lo cual ninguna de ellas ejerció el respectivo remedio procesal, motivo por el cual esta Alzada sólo se limitará a revisar la demanda que por retracto legal arrendaticio incoaran las sociedades mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, por intermedio de sus representantes legales, contra las también sociedades mercantiles “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.” e “INVERSIONES NOIA, C.A.”, todas identificadas. ASI QUEDA ESTABLECIDO.

Para resolver se observa:

PUNTO PREVIO

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

El artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece que en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, todo lo cual debe concatenarse con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.

Sobre tales disposiciones legales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., estableció con carácter vinculante, lo que sigue:

…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana L.R.G.D.P. cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta…

. (Resaltado añadido)

Ello así, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; de no hacerlo puede ser verificado de oficio en cualquier estado y grado de la causa, evidenciándose en el sub iudice que la parte actora “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, efectivamente fueron arrendatarios del siguiente bien inmueble:

 Un local destinado a comercio, distinguido con la letra “A”, el cual se encuentra constituido por dos plantas, planta baja y mezzanina, con una superficie total aproximada de quinientos treinta y cuatro metros cuadrados (534,00 m2), distribuidos de la siguiente manera: ciento ochenta metros cuadrados (180 m2) en la planta baja, y trescientos cincuenta y cuatro metros cuadrados (354 m2) en la mezzanina, situado en el Km 26 de la Carretera Panamericana, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Por otra parte se observa, que mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, anotado bajo el No. 47, protocolo primero, Tomo 31, de fecha 07 de diciembre de 2006, la parte demandada “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.”, dio en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES NOIA, C.A.”, el siguiente bien inmueble:

 UN (01) LOTE DE TERRENO con una superficie aproximada de CUATROCIENTOS VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (424,63 m2) y las bienhechurías sobre el construidas, constituidas por un edificio industrial de tres plantas, cada una de ellas con un área aproximada de cuatrocientos metros cuadrados (400 m2).

Ahora bien, ostensiblemente se evidencia que el inmueble arrendado en modo alguno se corresponde con el que fuese objeto de la venta cuyo retracto se solicita, pudiendo inferirse en todo caso que el local comercial arrendado formaba parte de la totalidad del inmueble, resultando forzosamente aplicable en dispositivo contenido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste ultimo supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

De tal manera que, conforme al citado criterio jurisprudencial y las citadas disposiciones legales, la demanda que por retracto legal arrendaticio, incoaran las sociedades mercantiles “EUROCOCINAS, C.A.” y “REPRESENTACIONES FONTANA FREDDA, C.A.”, por intermedio de sus representantes legales, contra las también sociedades mercantiles “CENTRO INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ 3.000, C.A.” e “INVERSIONES NOIA, C.A.”, todas identificadas, resulta forzosamente inadmisible y así será declarado por esta Alzada, de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta fallo. Y ASI SE DECIDE.

Dada la inadmisibilidad aquí decretada, resulta insubsistente emitir consideración alguna respecto a los demás defensas esgrimidas por las partes, así como el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, mas no así en cuanto a la actividad desplegada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, quien en franca inobservancia de las normas que regulan el proceso, admitió una demanda que conforme al citado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultaba manifiestamente inadmisible, sometiendo a las partes a un proceso que en modo alguno coadyuvo a la resolución del conflicto por ellos presentado. Observa esta Juzgadora que corre al folio 78 auto de admisión de la demanda de fecha 14 de agosto de 2007, Lo que demuestra que transcurrieron cinco (5) años, hasta la presente fecha siendo el mismo innecesario, en razón que la acción propuesta no era admisible como lo ha dejado sentado esta Alzada por no cumplir con los requisitos del 341 de la Ley Adjetiva Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia la norma es de meridiana claridad y cuando se tramita una acción que ab initio era inamisible se está utilizando indebidamente la administración de justicia para fines no previsto y contrarios a una sana y recta administración de justicia. Al admitir la acción el juez desnaturaliza la esencia del procedimiento, que solo busca que las partes expongan los hechos y aleguen sus defensas. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: