Decisión nº 01 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 4 de Octubre de 2010

Conoce este Juzgado de la presente causa en virtud de la apelación interpuesta por el abogado O.F.L.C., coapoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de julio de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Se inició el juicio cuando la abogada Z.Y.A.R., actuando como apoderada judicial del ciudadano Fajad J.B.G., demandó por desalojo a la sociedad mercantil U 2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. representada por su presiente J.Á.F.G., como arrendataria, y a los ciudadanos J.Á.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., como fiadores. Manifestó que el 18 de febrero de 2009, su poderdante adquirió un inmueble compuesto por un edificio comercial denominado Edificio Cristal, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, signado con los Nos. 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., con número catastral 20-23-01-U01-005-023-014-000-000-000, tal como se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San C.d.E.T., bajo el N° 2009-402, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.321 y correspondiente al libro del folio real del año 2009, el cual agregó marcado con la letra “B”.

Que en el momento en el que su mandante adquirió el inmueble, varios de sus locales comerciales se encontraban alquilados, siendo uno de éstos el ubicado en la planta baja y mezzanina del mencionado edificio. Que dicho local fue alquilado por su anterior dueña, representada en ese acto por su administradora, la empresa Administradora Inbanker C.A., a la empresa mercantil demandada, tal como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 08 de mayo de 2002, anotado bajo el N° 46, Tomo 54, el cual agregó original marcado con la letra “D”, en el que figuran como fiadores los ciudadanos J.Á.F.G., J.Á.F.R. y J.G.G.R..

Que Administradora Inbanker C.A., quien representaba a Pan Cristal, C.A. anterior dueña, antes de ofertar el inmueble procedió a dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y notificó a los inquilinos del edificio, mediante el traslado de la Notaría Pública Primera de esta ciudad, para que ejercieran su derecho de

preferencia de adquirir el inmueble, tal como se evidencia de la notificación autenticada en la mencionada Notaría bajo el N° 11, Tomo 01, de fecha 13 de marzo de 2008, que agregó marcada con la letra “E”. Que sin embargo, ninguno de los inquilinos ejerció ese derecho de preferencia, quedando la dueña en libertad de vender el inmueble, siendo adquirido todo el edificio por su representado, quien se subrogó en los derechos de propietario y arrendador, de lo cual tuvieron pleno conocimiento los inquilinos.

Que la demandada tiene cualidad de arrendataria del local comercial planta baja y mezzanina del referido inmueble, según el precitado contrato de arrendamiento de fecha 08 de mayo de 2002, en cuya cláusula CUARTA se estableció un término de duración de un (1) año fijo contado desde el 1° de mayo de 2002, y por cuanto al vencimiento de dicho término, la administradora continuó cobrando el canon de arrendamiento, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Que en cuanto al canon mensual de arrendamiento, las partes convinieron en un principio que el mismo sería por la cantidad de Bs. 2.000.000,oo, equivalente actual a Bs. 2.000,oo, el cual fue incrementado en varias oportunidades, siendo su último aumento a la suma de Bs. 6.000,oo. Que en el mes de febrero de 2009 la demandada pagó a Administradora Inbanker C.A. el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2009, pues para el momento de la compra que hizo su representado el arrendatario se encontraba insolvente en el pago del canon a la anterior dueña, teniendo conocimiento ya para esa fecha de que su poderdante era el nuevo dueño del inmueble. Que sin embargo, a partir del mes de febrero de 2009 el arrendatario no ha efectuado ningún pago, a pesar de que su mandante en forma personal y de manera verbal entró en varias oportunidades en conversaciones con la arrendataria, siendo dichas gestiones infructuosas, adeudando para la fecha de introducción de la demanda la cantidad de Bs. 50.357,oo, correspondiente a los cánones de los meses de febrero a octubre de 2009.

Por los motivos expuestos, demanda por desalojo por falta de pago a U 2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. representada por su presidente J.Á.F.G., en su condición de arrendataria, y a los ciudadanos J.Á.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., en su condición de fiadores, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- En el desalojo y entrega inmediata del inmueble arrendado. 2.- Devolver el inmueble sin plazo alguno, desocupado de bienes y de personas, en el mismo buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió. 3.- Presentar los recibos que demuestren el pago de los servicios públicos y/o privados, hasta la fecha de la entrega efectiva del inmueble arrendado. 4.- Pagar la cantidad de cincuenta mil trescientos cincuenta y siete bolívares (Bs. 50.357,oo), más lo que siga generando hasta la entrega efectiva y real del inmueble, por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. 5.- Pagar los intereses de mora calculados a partir del 18/02/09 al 1/11/09, y los que se sigan generando hasta la entrega efectiva y real del inmueble. 6.- Pagar las costas y honorarios profesionales que puedan originarse en la demanda. Solicitó el decreto de medida de secuestro sobre el inmueble cuyo desalojo demanda, según lo dispuesto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y que para la práctica del mismo se comisione al correspondiente Juzgado Ejecutor de Medidas.

Fundamentó la demanda en las cláusulas segunda, cuarta, séptima y décima primera del contrato de arrendamiento, así como en los artículos 1.160, 1.167, 1.579, 1.592.2 y 1.594 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 50.357,oo, es decir, 899.23414 U.T. (fls. 1 al 12). Anexos (fls. 13 al 46)

Por auto de fecha 26 de noviembre de 2009, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados para la contestación de la misma. (fl. 47)

En fecha 21 de enero de 2010, el Alguacil del a quo dejó constancia de haber citado a los demandados. (fl. 54)

Por diligencia de la misma fecha el abogado O.F.L.C. consignó copia de poder que le fuera otorgado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, por el ciudadano J.Á.F.G. en su carácter de presidente de U 2 Rock Café Barrio Obrero, C. A. (fls. 55 al 58)

En igual fecha, los ciudadanos J.Á.F.G. y J.G.G.R., actuando el primero en nombre propio y en el de su padre J.F.R., otorgaron poder apud acta a los abogados O.F.L.C., X.d.L.C.B.L. y Golmer J.V.L.. (fls. 59 y 60)

En fecha 22 de enero de 2010, siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, el coapoderado judicial de la parte demandada lo hizo en los siguientes términos: Opuso en primer lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la falta de capacidad procesal del demandante por no poseer la cualidad que se atribuye, ya que si bien es cierto que la parte que representa ostenta la cualidad de arrendataria del inmueble objeto del litigio, la tiene es frente al arrendador, que según el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar es Administradora Inbanker C.A., quien a su vez está representada por su presidente R.E.M.M.. Que la adquisición del inmueble era un hecho desconocido por sus representados, pues aunque en fecha 13 de marzo de 2008 se notificó a través de la Notaría Pública Primera la intención de la propietaria de vender el inmueble arrendado, para cumplir con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y preservar el derecho de preferencia ofertiva que asiste a la arrendataria de dicho inmueble, la adquisición a que se refiere el demandante no se hizo sino hasta el 18 de febrero de 2009, tal como lo expresa el actor en el libelo, es decir, casi un año después de la notificación que se hizo a los diferentes inquilinos de la intención de venta, por lo que no sólo se incumplió con lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que tal circunstancia los dejó en la imposibilidad de saber qué sucedió con la intención de venta de dicho inmueble, siendo absolutamente falso que entraron en conversación alguna en relación con el asunto. De allí que la relación arrendaticia continúo transcurriendo para sus representados frente al arrendador contractual, es decir, la empresa mercantil Administradora Inbanquer C.A. y/o R.E.M.M., quien es su representante legal. Que en consecuencia, no cursó una nueva oferta de parte del arrendador para cualquier otra negociación que hoy pretende falsamente dar por reconocida. Que buscaron una vía expedita para resolver el contrato desentendiéndose del cobro de los correspondientes alquileres, por lo que se procedió a solicitar la apertura de un expediente de consignaciones de alquileres, la cual quedó asignada al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 689-2009, donde se han venido consignando los cánones de arrendamientos desde el mes de febrero de 2009 hasta la fecha, siendo éstos los alquileres que el accionante arguye que se le deben.

Que en el presente caso no operó la subrogación argumentada por el demandante y, en consecuencia, mal puede considerarse legitimado para intentar la presente acción como arrendador.

Que el propio actor reconoce la existencia del contrato celebrado entre Administradora Inbanker, C.A y sus poderdantes, y de igual forma admite que dicho contrato se encuentra vigente, transcribiendo la cláusula cuarta del mismo, en la que precisamente queda evidenciado que el contrato es prorrogable por períodos iguales, circunstancia que se ha venido repitiendo año a año, pues la parte accionada jamás ha manifestado su intención de no hacerlo. Que tomando en cuenta que lo convenido por las partes en dicho instrumento es ley entre ellas, en virtud de lo establecido en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil y 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho contrato se mantiene vigente en las mismas condiciones en que fue pactado, salvo las variaciones en el canon que han sido aceptadas entre los contratantes.

Asimismo, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que el actor fundamenta su demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, que como antes señaló están a disposición del arrendador (Administradora Inbanquer C.A. y/o R.E.M.M.), desde el mes de marzo de 2009, en el expediente N° 689-09 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Que en consecuencia, debe declararse inadmisible la acción intentada.

A todo evento, dio contestación al fondo de la demanda, la cual negó, rechazó y contradijo en su totalidad, por considerarla contraria a la realidad, visto que la parte accionada no tenía conocimiento de la venta que alega la parte demandante, pues a la fecha continúa ocupando el inmueble con la cualidad de arrendataria y, por ende, desconocía también cualquier subrogación que operara al respecto. Asimismo, negó, rechazó y contradijo por ser falso, que sus representados en su condición de arrendatarios no hayan realizado los pagos alegados por su contraparte, pues los mismos se han venido consignando en el expediente N° 689-09, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Igualmente, negó, rechazó y contradijo que adeude suma alguna a la parte actora ni al arrendador contractual. Negó, rechazó y contradijo no haber cumplido con las obligaciones contractuales que rigen la relación arrendaticia y que el actor declara incumplidas en su libelo de demanda. Finalmente, pidió que la demanda sea declarada sin lugar. (fls. 66 al 70)

En fecha 02 de febrero de 2010 el apoderado judicial de la parte codemandada promovió pruebas (fls. 71 al 74). Anexos (fls. 75 al 153)

Por auto de la misma fecha el a quo ordenó agregar al expediente dichas pruebas, admitiéndolas cuanto ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva. (fl. 154)

A los folios 156 al 160 corren las testimoniales de los ciudadanos J.A.U.D., S.M.G.G. y L.O.P.P..

Mediante escrito de fecha 08 de febrero de 2010 la apoderada judicial de la parte demandante promovió pruebas (fls. 161 al 162 con anexos fls. 163 al 178), las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha. (fl. 179)

A los folios 186 al 207 riela la decisión dictada en fecha 13 de julio de 2010, relacionada al comienzo de la presente narrativa.

Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2010, el coapoderado judicial de la parte codemandada apeló de la referida decisión (fls. 214 al 215); y por auto de fecha 10 de agosto de 2010 el a quo oyó dicho recurso en doble efecto, acordando remitir las actuaciones al Juzgado Superior en función de distribuidor, a los fines legales consiguientes. (fl. 216)

En fecha 16 de septiembre de 2010 se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (fl. 217); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (fl.. 218)

En fecha 22 de septiembre de 2010, el coapoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en el que indica los motivos de su apelación.

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de julio de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano Fajad J.B.G., contra la sociedad mercantil U 2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. representada por su presidente J.Á.F.G., como arrendataria; y contra los ciudadanos J.Á.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., como fiadores. Asimismo, declaró con lugar el desalojo del inmueble arrendado y, en consecuencia, condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un local comercial (mezzanina y plata baja) que forma parte del Edificio Cristal, ubicado en Barrio Obrero, Pasaje Acueducto con carrera 21, Nos. 20-95, 10/27 y 10/33, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., el cual deberá entregar desocupado, en el mismo estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos y privados. Asimismo, declaró sin lugar el pago de la suma de cincuenta mil trescientos cincuenta y siete bolívares (Bs.50.357,oo) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones insolutos demandados, y sin lugar el pago de los intereses de mora demandados, exonerando a la parte demandada del pago de las costas procesales por no haber resultado totalmente vencida.

La representación judicial de la parte actora demanda a la empresa mercantil U 2 Rock Café Barrio Obrero, C.A. representada por su presidente J.Á.F.G. en su carácter de arrendataria; y a los ciudadanos J.Á.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., en su condición de fiadores, por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento de un inmueble consistente en un local comercial (mezanina y planta baja) que forma parte del Edificio Cristal, situado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, Nos. 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T.. Alega que el 18 de febrero de 2009, su representado adquirió el mencionado edificio comercial por documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San C.E.T., bajo el N° 2009.402, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.31. Que el local se encontraba arrendado, tal como se constata del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 08 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado entre la demandada y Administradora Inbanker C.A., quien representaba a la anterior dueña de dicho local, sociedad mercantil Pan Cristal C.A. .Que conforme a la cláusula CUARTA, el contrato tenía una duración de un (1) año fijo contado desde el 1° de mayo 2002 y por cuanto al vencimiento del término de duración, el cual era fijo, la administradora continuó cobrando el canon de arrendamiento, la relación arrendaticia se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la suma de Bs 2.000.000,00, equivalente actual a Bs. 2.000,00, siendo incrementado por convenio entre las partes a la cantidad de Bs. 6.000.000,00, equivalente actual a Bs. 6.000,00. Que a partir del mes de febrero de 2009, fecha en que consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2009, el arrendatario no ha realizado ningún pago de cánones de arrendamiento, adeudando hasta la fecha de presentación de la demanda la cantidad de Bs. 50.357,00 correspondiente a los meses de febrero a noviembre de 2009. Fundamenta la acción en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La representación judicial de la parte demandada opuso la falta de cualidad de la parte demandante, por cuanto a su entender no operó la subrogación argumentada por ella y, en consecuencia, mal puede considerarse legitimado el actor para intentar la presente acción como arrendador del inmueble que ocupa la demandada como inquilina, en virtud de que la arrendataria desconocía que el demandante había adquirido el inmueble arrendado, pues si bien fue notificada el 13 de marzo de 2008 a través de la Notaría Pública Primera de la intención del propietario de vender el inmueble para dar cumplimiento a la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la adquisición a la que se refiere el demandante no se hizo sino hasta el 18 de febrero de 2009, es decir, casi un año después de la referida notificación, razón por la cual no sólo incumplió con lo establecido en el artículo 45 eiusdem, sino que tal circunstancia dejó a su representada en la imposibilidad de saber qué sucedió con la intención de venta del inmueble, siendo absolutamente falso que la demandada entrara en conversación alguna con el demandante en relación a tal asunto. De allí que la relación arrendaticia continuó transcurriendo para su representada frente al arrendador contractual, es decir, la empresa mercantil Administradora Inbanker C.A y/o R.E.M..

Conforme a lo expuesto, pasa esta alzada a resolver los siguientes puntos previos:

PUNTO PREVIO I

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

La representación judicial de la parte demandada, al dar contestación a la demanda, alega la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto a su entender no operó la subrogación aducida por el demandante y, en tal virtud, no puede considerarse legitimado para intentar la presente acción como arrendador del inmueble.

Ahora bien, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 361, primer aparte, señala que “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”.

El tratadista patrio Dr. L.L., en su obra “Ensayos Jurídicos”, al analizar el aspecto procesal de cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Ensayos Jurídicos, Fundación R.G., Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189).

La Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 1930 de fecha 14 de julio de 2003, conceptúa en este controversial asunto, lo siguiente:

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

(Expediente N° 02-1597).

De lo anterior se desprende que la cualidad o legitimación ad causam es un problema de afirmación del derecho, conforme a la actitud del actor en relación a la titularidad, bastando con la simple afirmación de dicha titularidad para que el juez considere la existencia de la misma, debiendo sólo analizar la idoneidad activa o pasiva para actuar válidamente en juicio. De allí que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge la obligación para el sentenciador de pronunciarse con carácter previo respecto a su existencia, debiendo limitarse a constatar si quien acude al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, y si la persona accionada es la misma contra quien se afirma la existencia de aquel interés.

La presente causa se contrae a la demanda interpuesta por el ciudadano Fajad J.B.G. contra U 2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., representada por su presidente J.Á.F.G., en su carácter de arrendataria; y contra los ciudadanos J.Á.F.G., J.F.R. y J.G.G.R. en su condición de fiadores, por desalojo del inmueble consistente en un local comercial (mezzanina y planta baja) que forma parte del Edificio Cristal, situado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, Nos. 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T.. El demandante fundamenta la acción de desalojo en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a noviembre de 2009, cuya deuda alcanza la cantidad de Bs. 50.357,00.

Al respecto, debe señalarse que la acción de desalojo está prevista en el artículo 34 de la precitada ley especial, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (Resaltado propio)

En la norma transcrita, el legislador determina expresamente que la acción de desalojo es la vía procesal idónea para obtener la desocupación de los inmuebles objeto de contratos de arrendamiento celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que la demanda se fundamente en las causales en ella señaladas, las cuales son de carácter taxativo.

En cuanto a los legitimados activos para el ejercicio de la acción de desalojo, el Dr. G.G.Q. señala:

Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad de propietario.

Sin embargo, no es esa una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia-sobre inmueble ajeno-no está prohibida en Venezuela (vid. Cap. V, 4.4), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo sería ese arrendador, puesto que según el literal “a” del artículo 34 in comento, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal 2° del artículo 1.592 eiusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Resaltado propio).

(Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica A.B., Caracas 2006, ps. 184 a 185)

Conforme a lo expuesto, la cualidad activa en los juicios de desalojo debe verificarse tomando en cuenta cada una de las causales que hayan sido alegadas, pues de una interpretación literal de las mismas el juez puede advertir en cuáles de ellas es necesaria la condición de propietario del inmueble para intentar la acción de desalojo, y en qué casos basta con el carácter de arrendador no propietario para tener la idoneidad activa que le permita actuar válidamente en un juicio de desalojo, tal sería el caso del supuesto previsto en el literal a) de la precitada norma.

Ahora bien, en el caso sub iudice se aprecia lo siguiente:

A los folios 29 al 32 corre documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 08 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue presentado por la parte demandante junto con el escrito libelar. Dicha probaza se valora como documento autenticado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y de la misma se evidencia que la relación arrendaticia sobre el inmueble que ocupa la demandada en condición de arrendataria surgió entre la sociedad mercantil Administradora Inbanker C.A., no propietaria del mismo y la empresa U 2 Rock Café Barrio Obrero, C.A., por lo que la arrendadora es la mencionada empresa Administradora Inbanker C.A. .Igualmente, se observa del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 689, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, inserto en copia certificada a los folios 75 al 150, que la consignación de cánones de arrendamiento efectuada por la demandada se hizo a favor de la mencionada arrendadora.

Así las cosas, al no ostentar el demandante el carácter de arrendador del inmueble objeto del juicio de desalojo, no tiene cualidad para intentar la demanda con fundamento en la causal contenida en el literal a) del precitado artículo 34. Así se decide

PUNTO PREVIO II

DE LA ADMISIBLIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA

La representación judicial de la parte demandada, al dar contestación la demanda, alegó que el actor reconoce en el escrito libelar la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora Inbanker C.A y/o R.E.M. y la demandada, admitiendo que dicho contrato se encuentra vigente y transcribiendo la cláusula cuarta del mismo, donde precisamente, a su entender, queda evidenciado que el contrato es prorrogable por períodos iguales, circunstancia que se ha venido repitiendo año a año, pues la parte accionada jamás ha manifestado su intención de no hacerlo y tampoco le ha sido manifestado por parte del arrendador dicha voluntad, por lo que tomando en cuenta lo que las partes convinieron dicho contrato se mantiene vigente en las mismas condiciones en que fue pactado, según lo previsto en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, salvo las variaciones en el canon aceptadas entre los contratantes.

Conforme a lo expuesto, debe esta sentenciadora determinar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes, con el objeto de pronunciarse sobre la admisibilidad de la acción propuesta.

Al respecto, se observa a los folios 29 al 32 contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Administradora Inbanker C.A. y la empresa U 2 Rock Café Barrio Obrero C.A., por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 08 de mayo de 2002, bajo el N° 46, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual, tal como antes se indicó, se valora como documento autenticado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. En dicho contrato, las partes establecieron lo siguiente: