Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 9 de Febrero de 2010

De la impugnación de documentos

En la oportunidad de la litis contestación, el apoderado judicial de la par-te demandada formuló un severo cuestionamiento a la idoneidad de específicos documentos acompañados al libelo por la representación judicial de la parte actora, para lo cual indicó lo siguiente:

(omissis) “…1º.- Se impugna el documento que marcado “A” acompañó la Accionante, constituido por el Testamento Abierto, el cual no puede ser opuesto a terceros, en este caso, mi mandante, por no cumplir o llenar las exigencias legales referidas.-

2. - Se impugna el documento que marcado “B” fue acompañado con la demanda que se refiere al poder otorgado a los Apoderados de la parte actora, por no tener las otorgantes la cualidad de propietarias del inmue-bles (sic) las herederas arrendatarias (sic), en razón de no cumplir dichas ciudadanas con las exigencias de ley en conformidad con el Código Civil así como con la Ley de Registro Público cuyas disposiciones fueron men-cionadas y algunas hasta transcritas (Artículos: 852-853-882-1.290-1.924-1.927 del Código Civil y los la (sic) Ley de Registro Público en la pág. 3 de este Escrito.-

2. - Se impugna documento marcado “E” constituido por el original de la notificación judicial por no tener la parte solicitante el carácter que se atribuye conforme a la Ley por no haber llenado el testamento las exigen-cias de ley, ampliamente explicadas…” (sic).

Para decidir, se observa:

Los documentos constituyen instrumentos, escrituras o escritos con los que se prueba, confirma o justifica alguna cosa, al menos, que se aduce con tal propósito. Tales documento, atendiendo a su naturaleza, se pueden clasificar en públicos o privados.

El primero, es el otorgado o autorizado, con las solemnidades requeridas por la ley, por un registrador, notario, secretario judicial u otro funcionario pú-blico competente, para acreditar algún hecho, la manifestación de una o varias voluntades y la fecha en que se producen.

El segundo, es aquel redactado por las partes interesadas, ante la presen-cia de testigos o sin ellos, pero sin intervención de registrador, notario u otro funcionario público que le de fe o autoridad.

Por ello, la inconformidad que algún interesado pueda esbozar contra el contenido o la forma de un determinado instrumento, debe estar precedida de la necesaria invocación de los medios que, en forma particularizada, el legisla-dor pone a su alcance y disposición para propender al establecimiento de su inidoneidad, ineficacia, invalidez o ineficiencia, lo cual no puede ser suplido por el Tribunal, pues se entiende que la impugnación es el género y el recurso la especie, lo cual es lo que resulta aplicable para determinar el régimen aplicable para considerar la desestimación o no del documento que originó la objeción formal, lo que en este caso no aparece evidenciado, pues la representación judi-cial de la parte demandada solamente delimitó su proceder a impugnar, en forma pura y simple, determinados recaudos producidos por la parte actora con el libelo, pero sin indicar el requerimiento en que deba subsumirse su reclamo, pues no se propuso tacha o desconocimiento alguno.

Además de lo expuesto, lo relativo a la objeción formal o cuestionamien-to de la capacidad de postulación de los mandatarios judiciales de la parte acto-ra para ejercer poderes en juicio, debió ser canalizado mediante la interposición de la correspondiente cuestión previa, que es el medio dado por la ley destina-do a impugnar los efectos derivados del instrumento poder cuya inconformi-dad manifestó el apoderado judicial de la parte demandada.

En función de lo expuesto, se impone para quien aquí decide desestimar la impugnación formulada por la representación judicial de la parte demanda-da, pues se está en presencia de una actividad propuesta en forma vaga, impre-cisa y genérica que en modo alguno satisface las exigencias de la ley. Así se de-cide.

De la falta de cualidad alegada

En el inciso “I”, de su escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad que le atribuye a las hoy demandantes para intentar el juicio, a cuyos efectos, entre otras considera-ciones, señaló lo siguiente:

(omissis) “…Regresando a la supuesta cualidad de propietaria, donde nace la supuesta cualidad de herederas y arrendadoras, que acompañó (el Actor) marcado “A” en copia simple, notariado autenticado, instru-mento testamentario abierto que impugno formalmente, que desconozco como documento que pueda demostrar la cualidad de propietario y ser oponible a terceros para acreditarse los caracteres y ejercer la presente ac-ción, en razón que (…) el testamento debe otorgarse en escritura pública y con los requisitos de Registro Público (…) la excepción a que se hace re-ferencia indica la necesidad de su posterior registro, contrariamente el testamento es nulo (…) y no es oponible a terceros (…) la solemnidad del registro es ad probatione, fundamental para que surta efecto ante terce-ros…

(omissis)

…En razón de lo antes expuesto, opongo la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción por no tener el carácter (sus man-dantes) que se atribuyen en conformidad con las disposiciones indicadas, por no constar en el Documento acompañado “A” por la parte actora la actividad e intervención del Registrador en el sentido indicado (…) En consecuencia, contra el demandado, no son propietarios, no son herede-ros y no tienen carácter de arrendadores, no es válido ningún aviso dado en esas condiciones (…) y, el contrato de arrendamiento (…) continúa prorrogándose todos los primero de Julio de cada año, porque para esa fecha no hay aviso, aún menos cualidad de propietarias válidos…” (sic).

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asis-tir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, ac-tiva o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden ges-tionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limita-ciones establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligacio-nes, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legi-timatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identi-dad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más recono-cidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho inte-rés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitima-ción, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la exis-tencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación consti-tucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de jus-ticia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Je-sús E.C., en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la juris-dicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:

(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la de-manda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay ac-ción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay ac-ción (...).

(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público tam-bién es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).

Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dis-pone que:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expe-dita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).

El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es gene-ral y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pre-tensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacer-las valer ante la jurisdicción. Es por ello que L.L. sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la ac-ción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente con-siderada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).

Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurí-dico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de ac-ción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcio-nal, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio inte-rés.

Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los dere-chos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legi-timación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titu-lar del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extra-ordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitu-ción procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.C.R. y otros). –Subrayado y cursivas de la Sala-

Ahora bien, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, se ob-serva en el presente caso que el mandatario judicial de la parte demandada se-ñala que las hoy demandantes carecen de cualidad para intentar el juicio por la sencilla razón que el testamento del cual derivan su condición de propietarias del inmueble arrendado, es solo un documento autenticado que no ha sido so-metido a las formalidades del registro y, por ende, no es oponible a su represen-tado.

Al ser esta la tesis sustentada por el apoderado judicial de la parte de-mandada, es de señalar que el artículo 833 del Código Civil, señala lo siguiente:

El testamento es un acto revocable, por el cual una persona dis-pone para después de su muerte de la totalidad o de parte de su patrimonio, o hace alguna ordenación, según las reglas estableci-das por la ley

.

En ese sentido, vale señalar que nuestro ordenamiento jurídico establece el derecho de testar y, a tales efectos, se reconoce que priva el principio de la voluntad de la persona; tal facultad, tiene sus limitaciones, igualmente consa-gradas por el legislador, cuyos límites son tanto de forma como de fondo, en el entendido que las restricciones o limitaciones que afectan la facultad de testar, están referidas a las solemnidades previstas en la ley para el otorgamiento de testamentos válidos; en tanto que las restricciones o limitaciones de fondo son aquellas concernientes al derecho de testar, las cuales conciernen a las prohibi-ciones legales de hacer testamentos conjuntos o mancomunados; a la protección de la institución de la legítima o reserva, en virtud de la cual ciertos familiares del causante no pueden ser privados de determinada porción del caudal heredi-tario, y, finalmente, aquellas derivadas de la capacidad tanto para disponer co-mo para recibir por testamento.

Ahora bien, en este caso se observa que la parte actora se presenta a jui-cio atribuyéndose la doble condición de propietarias y de arrendadoras del bien inmueble constituido por la casa quinta que lleva por nombre Susy, situado en la octava transversal, entre las avenidas tercera y cuarta, de la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, lo cual deriva de la voluntad del testador T.L.S., contenida en testamento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 16 de diciembre de 2.005, anotado bajo el número 05, Tomo 223, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, lo que, a entender del apoderado judicial de la parte demanda-da, acarrea la nulidad absoluta de ese acto, pues tal otorgamiento no se hizo ante el funcionario calificado por la ley para tal fin.

En ese sentido, observa el Tribunal que, con anterioridad a la interposi-ción de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, no se infiere que el documento contentivo de la voluntad del testador hubiere sido impugnado en la forma de ley mediante un contradictorio, lo que implica considerar que la noción de autenticidad que deriva de ese instrumento se vincula con la certeza de algo que está dentro de sí mismo, lo que obliga a tener presente que lo rele-vante de la autenticidad de los instrumentos públicos, se adquiere por la inter-vención del funcionario que tiene la potestad para otorgarla, pues, siguiendo al tratadista F.L.H., con referencia a las reglas fundamentales relativas a la interpretación de las disposiciones testamentarias, las mismas se derivan de los principios generales del derecho, y están encaminadas a la pro-tección del acto de última voluntad como un derecho amparado, salvaguardan-do la validez de las disposiciones del causante, la época del otorgamiento, to-mando en consideración factores circunstanciales existentes para el momento de la declaración de última voluntad y la cuestión de hecho, que refiere a un asunto de interpretación del testamento, pues si bien es cierto que taxativamen-te el legislador impone la técnica jurídica para ser resuelta la validez del nuncu-pativo por considerarse eficaz al cumplir con las formalidades que prescribe el Código Civil y en la Ley del Registro Público y del Notariado, también es ver-dad que en nada se altera el espíritu y la letra de los textos civiles que constitu-yen la norma que delimita la potestad testamentaria, por lo que, hasta tanto no se proceda a la impugnación del testamento de autos en la forma de ley, el mismo goza de validez y eficacia y no se encuentra incurso en causal de nuli-dad absoluta pues no infringe con alguna de las disposiciones de orden legal, público o contraria a las buenas costumbres, es decir, las solemnidades esencia-les establecidas en los artículos del 849 al 882 del Código Civil.

En consecuencia, no le es dable a esta Juzgadora trasladar la discusión procesal a aspectos distintos que no forman parte del tema a decidir, a lo que es de agregar que lo relativo a la específica condición de arrendadoras que osten-tan las demandantes, ya fue reconocido por el apoderado judicial de la parte demandada al momento de ofrecer su contestación, pues en esa oportunidad procesal se anexó un ejemplar de carta misiva, fechada el 6 de junio de 2.006, refrendada por F.D.M. y el hoy demandado, en la que se expre-sa lo siguiente:

(omissis) “…Con referencia a lo hablado en fecha 5 de Junio del año 2006, con la presente damos constancia que a partir de hoy y hasta nuevas in-dicaciones, se ha convenido entre la Sra. F.D.M. y el Sr. Gio-vanni Madau que el pago del canon de arrendamiento de la Quinta Susy y los correspondientes gastos por servicio de agua, serán depositados en la C/C del Banco Provincial, Nº 0108-0013-77-0100116562, a nombre de T.L. e (sic) F.D.M..

Se anexa copia del documento que califica la Sra. F.d.M. como heredera del difunto Dr. T.L. y por lo tanto autorizada a recibir los depósitos bancarios arriba citados…” (sic).

Ello, a juicio del Tribunal, comporta considerar que el hoy demandado, con anterioridad a la interposición de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, ya tenía conocimiento acerca de los cambios ocurridos en el contra-to respecto a la sustitución de la persona de su arrendador, lo que, a su vez, se reitera por la sola circunstancia que, en acatamiento a las directrices contenidas en dicha carta misiva, refrendada en forma conjunta, el arrendatario de autos satisfizo su obligación de pago en la forma que le fuera indicada, lo cual se de-muestra con el comprobante bancario que él mismo acompañó, marcado con la letra “S”, todo lo cual es indicativo de un reconocimiento expreso a la condición de arrendadora que ostentan las hoy demandantes, en cuyo supuesto es de con-cluir que la representación judicial de la parte demandada confunde el instru-mento fundamental de la demanda con la prueba de la cualidad, por lo que re-sulta forzoso desechar la defensa que nos ocupa. Así se decide.

Del fondo de este asunto

En el inciso “II”, de su escrito de contestación a la demanda, el apodera-do judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda incoada co-ntra su representado, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó lo si-guiente:

(omissis) “…rechazo y contradigo la demanda tanto en los hechos, así como en cuanto al derecho en que se basó, con fundamento a los argu-mentos siguientes: indica la parte actora, que el último contrato a tiempo determinado fue suscrito por las partes el 1ero. de Julio de 2.004, confor-me a copia que marcada “D” acompañó (…) de donde se desprende que se prorrogará si no se da ningún aviso, eso se entiende claramente y es necesario recordar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se pro-mulgo (sic) con la intención de proteger al “débil jurídico” que en todo caso es la persona del arrendatario, en consecuencia, la interpretación y sus dudas serán siempre a favor de “El Arrendatario” porque así lo ex-presa la exposición de motivos…

(omissis)

…Por tanto y de acuerdo con la cláusula tercera del contrato de arrenda-miento en referencia operó prorroga (sic) legal a partir del 1ero. De Julio de 2.005 porque no hubo aviso en contrario, y pacíficamente El Arrenda-tario (…) continuó ocupando el inmueble arrendado…

(omissis)

…De manera que la prorroga (sic) legal en el caso que nos ocupa vencería el 1ero. De Julio de 2.001, precisamente en conformidad con la letra “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en conformidad con la correspondencia marcada “P” y documentos acompañados por el de-mandado, que se oponen formalmente a las accionantes, acompañadas con el contrato de arrendamiento que marcado “D” acompaño (sic) y opuso formalmente el Apoderado Actor se ha venido prorrogando anualmente porque no se ha determinado lo contrario de acuerdo con la cláusula tercera de la convención que ambas partes refieren incluyendo las correspondencias de las presuntas herederas – propietarias…

(omissis)

…En consideración a todo lo afirmado y acompañado, esta representa-ción judicial, estima que incurrió en error el apoderado actor al pretender que la prorroga (sic) comenzó el 2/07.2005 y concluyó el 02/07/2.008, el demandado viene ocupando el inmueble a tiempo determinado confor-me al literal “D” del Artículo 38 eiusdem y deberá continuar así hasta el 1 ero. De Julio de 2.011, en razón de lo expuesto no es procedente el desalo-jo y la aplicación de las disposiciones que exigen las herederas, propieta-rias y accionantes porque no ha sido el arrendamiento a tiempo indeter-minado…” (sic).

Para decidir, se observa:

Las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, que es el mismo incorporado por la parte actora a su libelo co-mo instrumento fundamental de la acción, cuya convención tiene por objeto el arriendo del bien inmueble constituido por la casa quinta que lleva por nombre Susy, situada en la octava transversal, entre la tercera y cuarta avenida de la urbanización Los Palos Grandes, jurisdicción hoy en día de la parroquia Cha-cao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropoli-tano de Caracas. La existencia de ese nexo contractual arrendaticio, consta en documento privado anexo al escrito de demanda, sin que el mismo fuese obje-tado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido.

Al ser esto así, es de señalar que el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que deviene en considerar que estemos en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente ma-nifestado, pues los contratantes son quienes, en definitiva, regulan el elemento de causa por el que habrá de regirse el logro particular de sus propios intereses. De allí, pues, que el inicio y fin del contrato, depende, en principio, de la propia voluntad de las partes, y solo cuando ello no fuere posible, debe acudirse a las causas consagradas en la ley, lo cual se corresponde en un todo con el principio de ley que tiene entre las partes el contrato formalizado con sujeción a las direc-trices que le impone la ley.

En el presente caso, la representación judicial de la parte actora pretende la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con el hoy deman-dado, para lo cual invocó el supuesto de hecho normativo previsto en el artículo 34, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobi-liarios, fundamentado en la necesidad de sus representadas en hacerse de la propiedad r.d.i. objeto de la citada convención locativa, a lo cual se opone el apoderado judicial de la parte demandada, indicando para ello que ese contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que, por tanto, su man-dante se halla disfrutando en la actualidad del beneficio de la prórroga legal que le reconoce el artículo 38, literal d), de la mencionada ley especial.

Ahora bien, al ser éste el punto neurálgico discutido por las partes, se hace conveniente traer a colación que la parte actora indicó en el libelo que la duración de la relación contractual entre las partes en conflicto ha permanecido vigente por espacio superior a los quince (15) años, y aun cuando es verdad que tal hecho no fue demostrado por quien lo alegó, de todas maneras esa circuns-tancia se infiere de las propias probanzas aportadas por el apoderado judicial de la parte demandada, al acompañarse copia simple del primigenio contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuya convención se dio por inicia-da el día 1 de julio de 1.991, siendo que ese contrato fue posteriormente susti-tuido por otro de similar contenida, que es el mismo acompañado al libelo, infi-riéndose de la cláusula tercera de este último contrato lo siguiente:

(omissis) “…TERCERA: El plazo de duración de este contrato es de un año fijo, contando a partir del día: Primero de Julio de 2004 y podrá ser prorrogado por ambas partes por períodos de un año, consecutivos bajo las mismas condiciones establecidas en este contrato, si mediante aviso por escrito, con no menos de sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento, si no se determina lo contrario”.

De esa estipulación contractual, se infiere la existencia de una obligación a término en la que, de acuerdo a lo que indica el artículo 1.211 del Código Ci-vil, solamente se fija el momento determinante para la extinción de la obliga-ción o para el cumplimiento de la misma, en el entendido que la voluntad de las partes al momento de contratar no fue otra sino la de atribuirle a ese contrato el carácter de ser una convención a tiempo fijo, cuya vigencia empezó a regir el día 1 de julio de 2.004, prorrogable por períodos de igual duración, a menos que alguna cualquiera de las partes manifestase a la otra su voluntad en contrario, con una antelación no menor de sesenta (60) días calendario antes de la termi-nación del plazo fijo de duración establecido para ese contrato, o de alguna cualquiera de las prórrogas que pudiese experimentar ese contrato, lo cual que-dó constituido entre las partes como condición indispensable y necesaria para que se considerase la terminación de ese contrato por efectos del transcurso del tiempo, pues ello se compadece con el principio contenido en el artículo 1.264 del nombrado Código sustantivo.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora indicó en el libelo que la fecha de culminación del contrato de arrendamiento de autos se verificó el día 1 de julio de 2.005, fecha esta a partir de la cual, en su decir, em-pezó a transcurrir en beneficio del arrendatario el beneficio de la prórroga legal que le reconoce la especial legislación en materia inquilinaria. Pero que al expi-rar el término de ese beneficio, tal como indica el mandatario judicial de la parte actora, el hoy demandado ‘continuó ocupando el inmueble sin oposición por parte de mis representadas’ (sic), lo que, a su juicio, implica considerar que a partir del día 3 de julio de 2.008 se recondujo el mencionado contrato de arrendamiento, pa-sando a ser una convención sin determinación de tiempo.

Sobre el particular, no comparte quien aquí decide la tesis sustentada por el apoderado judicial de la parte actora, pues al revisar detenidamente las pre-sentes actuaciones, se infiere que la duración del contrato de arrendamiento accionado quedó sometida, en cuanto a su duración se refiere, a las prórrogas que esa convención pudiese experimentar, las cuales tendrían el mismo trata-miento que las del término inicial de duración, en el entendido que la voluntad de las partes en dar por concluida la vigencia de ese arrendamiento, quedó su-peditada al aviso que una cualquiera de ellas diese a la otra con no menos de sesenta (60) días de antelación a la fecha en que concluiría el término contrac-tual en curso, y en los autos del expediente no se tienen noticias fidedignas que esa condición se hubiere cumplido cabalmente en el tiempo y el espacio, por lo que es de concluir que la terminación efectiva del nombrado contrato de arren-damiento quedó limitada hasta el día 1 de julio de 2.009, por efectos de la notifi-cación judicial practicada en fecha 12 de marzo de 2.009 a través del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Siendo así, al no evidenciarse en autos que el primitivo arrendador hubiese notificado al hoy demandado su voluntad de dar por terminado antes de la expiración del plazo inicial de duración de ese contrato de arrendamiento, en la forma que indica el apoderado judicial de la parte actora, hace nacer el surgimiento de una duda razonable en cuanto a la exigibilidad de la obligación a cargo del arrendatario de restituir el inmueble arrendado, tomándose para ello como punto de partida el día 1 de julio de 2.005 pues, se insiste, no consta manifestación de voluntad en contrario que determine esa circunstancia.

Luego entonces, tomando en consideración que la relación arrendaticia que vincula a las partes hoy en conflicto tuvo una duración superior a los diez (10) años calendario, es de concluir que al arrendatario le corresponde disfrutar del beneficio de la prórroga legal a que alude el artículo 38, literal d), del Decre-to con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un término de tres (3) años, contados desde el día 2 de julio de 2.009, hasta el día 1 de julio de 2.012, tiempo durante el cual deben permanecer vigentes los mismos térmi-nos y condiciones plasmadas en el contrato locativo, con las excepciones esta-blecidas en la ley, en cuyo supuesto es de concluir que, al contrario de la tesis sustentada por el apoderado judicial de la parte actora, no existen razones para que se considere la modificación de la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado, pues:

(omissis) “…es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitan-do el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la sub-siguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incum-plimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello con-virtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por venci-miento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de con-formidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya de-jado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) men-sualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos des-honestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso conce-dida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o des-tino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o in-cumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercan-til y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo se-gundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distin-tas a las previstas en el presente artículo”.

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por cau-sal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enu-meración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshones-tos…” (Sentencia nº 1391, de fecha 20 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de G.G.R.R..).

En consecuencia de lo expuesto, no se verifica en autos el supuesto de hecho normativo a que alude el encabezamiento del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues para la fecha en que se admitió la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, esto es, 9 de junio de 2.009, estaba en curso el término de la prórroga legal que el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios reconoce y concede al hoy demandado, en el entendido adicional que, por tal circunstancia, el contrato de arrendamiento accionado se reputa a tiempo determinado y, por lo tanto, la vía elegida por la parte actora para canalizar su pretensión se hace ineficaz, desprovista de tutela judicial efectiva, todo lo cual se halla inmersa en el principio de conducción procesal, pues:

(omissis) “…para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presu-puestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cues-tiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimien-to Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesa-les, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…” (Sen-tencia nº 1618, de fecha 18 de abril de 2.004, dictada por el Tribunal Su-premo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A.).

Por ende, ante la dura razonable existente en autos por lo que respecta a la aplicación del régimen contenido en la especial legislación inquilinaria, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones no debe prosperar, y así se decide en conformidad a lo dispuesto por el artículo 254 del Código de Proce-dimiento Civil. Así se declara.

III

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho arriba ex-puestas, este tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR la impugnación de documentos formulada por el apodera-do judicial de la parte demandada en la oportunidad de ofrecer su contestación a la demanda.

2. - SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por el apoderado de la parte demandada, concerniente a la pretendida falta de cualidad que se le endilgó a la parte actora.

3. - SIN LUGAR la demanda interpuesta por las ciudadanas F.M.-RÍA DEL MORAL HERNÁNDEZ y C.Y.H. OLI-VARES, ambas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domici-lio y titulares de las cédulas de identidad nº V-4.386.268 y V-1.959.244, respecti-vamente, contra el ciudadano G.M.V., de este domi-cilio y portador de la cédula de identidad nº E-81.056.800.

4. - A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado vencida en este juicio.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Ter-cero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Ca-racas, a los nueve (09) días del mes de febrero de dos mil diez. Años: 198º de la Independencia y 148º de la Federación.

Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes

Déjese copia.

La Juez,

Dra. M.A.G..

La Secretaria,

Abg. D.M..

En esta misma fecha, siendo las 2 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. D.M..