Sentencia nº 674 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 2 de Agosto de 2016

Fecha de Resolución: 2 de Agosto de 2016
Emisor:Sala Constitucional
Número de Expediente:15-1297
Ponente:Luis Fernando Damiani Bustillos
Procedimiento:Solicitud de Revisión
 
CONTENIDO

SALA CONSTITUCIONAL Magistrado Ponente: L.F.D.B.

Expediente Nº 15-1297

El 18 de noviembre de 2015, el abogado J.R. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 105.787, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA BELLO’S C.A., inscrita en el Registro de Comercio N° 118, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el N° 31, de fecha 30 de enero de 1974, cuya última modificación estatutaria fue inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de esa misma Circunscripción Judicial, solicitó la revisión constitucional de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 2014, en la que declaró “CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la INMOBILIARIA ALIANZA, C.A. contra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L. (sic) en consecuencias (sic); se condena a la parte demandada, a lo siguiente: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…) en fecha 23 de abril de 2012 por ante la notaria (sic) Publica (sic) Segunda de Ciudad Bolívar. SEGUNDO: A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local para comercio Nº 3, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad B.E.B., de su propiedad. TERCERO: A cancelarle a la parte actora la cantidad de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs.19.712,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se (sic) ser enterada al Fisco Nacional. CUARTO: A cancelarle a la actora la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 9.856,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses Diciembre 2013, Enero, Febrero y Marzo de 2014, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se (sic) ser enterada al Fisco Nacional, mas que se sigan venciendo hasta fecha cierta de la entrega definitiva del local comercial a la parte demandante. QUINTO: A cancelarle a la actora la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo de la prórroga convencional (desde el 1 de abril de 2013 al 31 de marzo de 2014), de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para el periodo correspondiente al último contrato de arrendamiento (01/04/12 al 31/03/13), conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. SEXTO: A cancelarle a la actora los intereses legales de mora acordados en el artículo 27 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios (sic), correspondiente a las mensualidades ordenadas a cancelar en los particulares tercero y cuarto, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha de la experticia complementaria del fallo que se ordenará practicar, en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades federales, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela. SÉPTIMO: A entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado. Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (Resaltado y subrayado del texto).

El 26 de noviembre de 2015, se dio cuenta en Sala del presente expediente y se designó ponente a la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño.

El 23 de diciembre de 2015, se constituyó esta Sala Constitucional en virtud de la incorporación de los Magistrados designados por la Asamblea Nacional en sesión extraordinaria celebrada en esa misma fecha. En razón de la mencionada reconstitución, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.816, del 23 de diciembre de 2015, la Sala quedó integrada de la siguiente forma: Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrado Arcadio Delgado Rosales, Vicepresidente; y los Magistrados y Magistradas Carmen Zuleta de Merchán, Juan José Mendoza Jover, Calixto Ortega Ríos, Luis Fernando Damiani Bustillos y Lourdes Benicia Suárez Anderson.

El 17 de marzo de 2016, el abogado J.R., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA BELLO’S C.A., solicitó se dicte sentencia en la presente causa.

En esa misma fecha, se designó ponente al Magistrado Luis Fernando Damiani Bustillos, quien con tal carácter, suscribe el presente fallo.

Realizado el estudio individual de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala Constitucional pasa a decidir previas las siguientes consideraciones.

I

FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

La representación judicial de la parte solicitante, en relación con los antecedentes del caso y los fundamentos de su solicitud de revisión expresó lo que sigue:

Que “(…) su representada FARMACIAS BELLO’S C.A., suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un local comercial ubicado en Ciudad Bolívar, estado Bolívar, con la administradora del mismo, Inmobiliaria Alianza C.A., con la que, contratando desde el año 1997(sic) pero, este mismo local, ha venido siendo objeto de contratos de arrendamientos, suscritos a modo personal, por los directores de las mencionadas compañías, mediante contrato escrito privado a tiempo determinado, desde el 22 de octubre del año 1981, y desde ese año siempre el local fue ocupado por FARMACIAS BELLO’S C.A., de forma pacífica y pública”.

Que en “fecha 15 de noviembre del 2013, (sic) la arrendadora Inmobiliaria A.C.i.d. de ‘resolución de contrato de arrendamiento por falta de pagos’, proceso que cursó por ante el juzgado 2° de municipio y ejecutor de medidas, (sic) signado con el número FPO2-V-2013-1517 (…) [y] culminó con [la] sentencia de fecha 28 de octubre de 2014” objeto de la solicitud de revisión.

Que en “fecha 01 de junio del 1992, (…) los arrendadores le ofrecen en venta el local ocupado por la FARMACIAS BELLO’S; en dicha carta se aprecia claramente que los arrendadores reconocen que el local está ocupado por la FARMACIAS BELLO’S, en calidad de arrendatario. Y la otra carta de fecha 22 de abril de 1996, en la que, el arrendador, notifica a FARMACIAS BELLO’S, un aumento de canon, con fechas específicas de implementación. (…) En esta última carta, firma el arrendador A.A. de Almeida como director de Inmobiliaria Alianza, quien desde la fundación de Inmobiliaria Alianza, el 07 de abril de 1995, entiende que continúa contratando con FARMACIAS BELLO’S, bajo el mismo contrato privado suscrito el 22 de octubre de 1981, de modo pues que, no se ha producido novación alguna, pues la novación requiere ser expresa, tal como lo establece el artículo 1.315 del Código Civil vigente, para que, se extinga la obligación primitiva, y nazca una nueva”.

Que posteriormente, “(…) las partes contrataron arrendamiento a tiempo determinado, mediante contrato autenticado, con fecha cierta, desde el 01 de diciembre de 1997, suscrito entre Inmobiliaria Alianza, a través de su director, el ciudadano A.A. de Almeida y A.B.B. por FARMACIAS BELLO’S”.

Que “(…) desde la fecha del contrato autenticado 01 de diciembre de 1997, hasta el 02 de diciembre del 2012, computando conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código Civil, transcurrieron 15 años de contrato a tiempo determinado, y las partes continuaron contratando a tiempo determinado. (…) En consecuencia, tenemos que, para la fecha de interposición de la demanda, el contrato se había transformado en un contrato sin determinación de tiempo”.

Que “(…) se ha violentado el debido proceso, la tutela efectiva, la seguridad jurídica, y el orden público, puesto que, se ha resuelto por falta de pago un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado (…) cuando el mismo, por efecto de haber transcurrido el límite de contrato a tiempo determinado, de 15 años, previsto en el artículo 1.580 del Código Civil, y que dicho límite se cumplió el día 2 de diciembre del 2012, y que luego de ese día, el arrendatario FARMACIAS BELLO’S, continúo ocupando el local comercial, con anuencia y sin oposición alguna de Inmobiliaria Alianza, operó, sin lugar a dudas, la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado”.

Que esta “(…) situación, siempre se le hizo saber al juez segundo de municipio, en muchos escritos se le advirtió, que la demanda violentaba el principio de justicia que inspira el ordenamiento jurídico venezolano, establecido en el artículo 2 la constitución, la tutela efectiva establecida en el artículo 26 de la constitución nacional (sic), el debido proceso establecido en el artículo 49 de la constitución nacional, el principio constitucional de la seguridad jurídica, y el orden público, y siempre se le solicitó la nulidad del auto de admisión, conforme al artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, por ser la demanda contraria a derecho y contraria al orden público”.

Que “(…) el juez segundo de municipio hizo caso omiso a todas estas solicitudes, en franca violación de la obligación que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, les impone a los jueces, puesto que, nunca dio respuesta a los escritos presentados, donde se le solicitaba la nulidad del auto de admisión y declarara la inadmisibilidad de la sentencia. El juez actuó con abuso de autoridad, fuera de los límites de su competencia, pues la actividad jurisdiccional causó directamente una aberrante violación a la constitución (sic) Si el juez, a estos pedimentos los hubiera proveído, nunca se hubiera llegado a esta situación de violación grave de la constitución (sic), violación del principio de justicia, violación de la tutela efectiva, violación a la seguridad jurídica, violación de la garantía del debido proceso, y por ende, una evidente violación del orden público”.

Que “(…) Al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, debió el juez verificar si era procesalmente posible que se demandara la resolución o el cumplimiento del contrato por falta de pago, como en efecto lo demandó la actora inmobiliaria alianza, y en tal sentido observar, lo establecido, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 establece, que la única vía para solicitar el desalojo, en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador sólo tiene la posibilidad de solicitar el desalojo por falta de pagos, y no la resolución o el cumplimiento del contrato, como erradamente lo hizo la actora en la presente causa”, en este sentido reprodujo parcialmente los criterios sentados por esta Sala Constitucional en las sentencias Nros. 834 y 1.391 de fecha 24 de abril de 2003 y 28 de junio de 2005, respectivamente.

Que “(…) se le solicitó al juez segundo de municipio, dictar un auto para mejor proveer, para incorporar al juicio los contratos de arrendamiento, pues, la información acerca de que, se había sobrepasado el límite de 15 años para contratar a tiempo determinado, esta representación la obtuvo después de, concluido el lapso de promoción de pruebas. Pero, ambas partes, tanto como la demandante, como la demandada en el juicio de resolución de contrato por falta de pagos, hasta la parte demandante, hizo saber al juez segundo de municipio, que FARMACIAS BELLO’S, está ocupando el local, por más de 10 años, (sin especificar cuantos) siempre a tiempo determinado (…) [y] que estaba en vigencia la prórroga legal de 3 años, de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, pues según sus alegatos, la relación arrendaticia tenía una duración de más de 10 años”.

Que “(…) la parte demandante, aleg[ó] que tiene más de 10 años contratando a tiempo determinado, y la parte demandada alega que el contrato se indetermino (sic), es una razón de peso, para que el juez segundo de municipio, abriera una incidencia en el proceso, a los fines de aclarar ese punto oscuro; pues, por el principio de iuria novit curia, el juez está en el conocimiento de que existe un límite de 15 años en los cuales, la ley permite contratar arrendamientos a tiempo determinado, y que pasado ese tiempo, el contrato se indetermina, por efecto de la tácita reconducción. El juez segundo de municipio pudo, perfectamente, abrir una incidencia para aclarar ese oscuro punto, a los fines de determinar la procedencia en derecho de la demanda de la forma, como fue propuesta, y a fines de evitar una violación de la constitución nacional (sic), y al criterio establecido por esta excelentísima Sala”.

Finalmente, solicitó se “(…) decrete, medida innominada preventiva de suspensión de efectos de la sentencia, hasta tanto se resuelva la presente solicitud, a fin de garantizar el derecho constitucional a la salud, de la población de Ciudad Bolívar, mediante el acceso, a los medicamentos, expendidos por Farmacias Bello’s” y se declare la nulidad de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 2014.

II

DE LA SENTENCIA OBJETO DE REVISIÓN

El pronunciamiento sometido a la revisión de esta Sala Constitucional expedido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 2014, declaró “CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la INMOBILIARIA ALIANZA, C.A. contra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L,(sic) en consecuencias (sic); se condena a la parte demandada, a lo siguiente: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…) en fecha 23 de abril de 2012 por ante la notaria (sic) Publica (sic) Segunda de Ciudad Bolívar. SEGUNDO: A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local para comercio Nº 3, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad B.E.B., de su propiedad. TERCERO: A cancelarle a la parte actora la cantidad de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs.19.712,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se (sic) ser enterada al Fisco Nacional. CUARTO: A cancelarle a la actora la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 9.856,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses Diciembre 2013, Enero, Febrero y Marzo de 2014, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se (sic) ser enterada al Fisco Nacional, mas que se sigan venciendo hasta fecha cierta de la entrega definitiva del local comercial a la parte demandante. QUINTO: A cancelarle a la actora la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo de la prórroga convencional (desde el 1 de abril de 2013 al 31 de marzo de 2014), de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para el periodo correspondiente al último contrato de arrendamiento (01/04/12 al 31/03/13), conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario. SEXTO: A cancelarle a la actora los intereses legales de mora acordados en el artículo 27 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios (sic), correspondiente a las mensualidades ordenadas a cancelar en los particulares tercero y cuarto, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha de la experticia complementaria del fallo que se ordenará practicar, en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades federales, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela. SÉPTIMO: A entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado. Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (Resaltado y subrayado del texto). Para arribar a su veredicto, el prenombrado Tribunal efectuó los siguientes razonamientos:

(…) Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 33 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que era la que estaba vigente al momento de interponer la demanda el actor, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prórroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por ser un contrato a tiempo fijo, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PRÓRROGA CONTRACTUAL, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.

Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio.

Por lo tanto constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

‘Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas’.

MOTIVACION PARA DECIDIR

Resueltos los puntos previos a la decisión de fondo de esta causa, corresponde a este Tribunal decidir el presente proceso de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la empresa FARMACIA BELLOS S.R.L., argumentando la actora que entre ella y la demandada se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de un (1) año contado desde el 1º de abril de 2012 hasta el 31 de marzo de 2.013, con un canon de arrendamiento mensual de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,00) MAS EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO AL 12 % (I.V.A), el pago se realizaría por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría a la arrendadora considerar el contrato de plazo vencido, pudiendo a su elección solicitar a su elección judicialmente la resolución o la ejecución del contrato, con los daños y perjuicios.

La parte actora tiene su basamento para solicitar la resolución del contrato en las cláusulas convenidas en el contrato celebrado en fecha 23 de abril de 2012, quedando inserto bajo el Nro. 54, tomo 31 de los respectivos Libros de Autenticaciones, contrato celebrado entre la Inmobiliaria Alianza, C.A, con la empresa Farmacia Bellos S.R.L., en las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA Y SEXTA de dicho contrato.

‘(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual lo constituye la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.200,oo).El ARRENDATARIO se obliga a cancelar este canon de arrendamiento a la ARRENDADORA, o/a quien sus derechos represente, por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo convenio expreso que la falta de pago de pago por parte del ARRENDATARIO de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a la arrendadora a considerar el contrato como de plazo vencido, pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución o ejecución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiera lugar según el caso.

TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contado a partir del 01 de abril de 2012 hasta el 30 de Marzo de 2013; pero podrá ser prorrogado por periodos iguales de mutuo y amistoso acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prórrogas deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual de un (1) año sobre la base de la revisión del canon de arrendamiento convenido. (…)

CUARTA: EL ARRENDATARIO declara recibir el Local Comercial objeto de este contrato de arrendamiento en perfecto estado de conservación, aseo, pintura y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios, obligándose a conservarlo en el mismo estado hasta que termine el contrato de arrendamiento convenido. (…)

SEXTA: Los pagos de los Servicios Públicos, tales como electricidad, teléfono, agua, aseo urbano, gas y otros servicios serán por la cuenta del ARRENDATARIO quien deberá presentar a LA ARRENDADORA, la constancia o solvencias emitidas por los prestadores de tales servicios a la fecha de terminación del contrato’.

Alegando la parte actora que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2013, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.464,00) mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A.

Asimismo la demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos de la demandante, por carecer de derecho suficiente para solicitar la resolución de contrato, por cuanto su representada ha cumplido cabalmente todas y cada una de sus obligaciones contraídas mediante el contrato de arrendamiento, ha pagado al día todos los cánones de arrendamiento, quien ha incluido (sic) es la demandante en no recibir los pagos.

Que su representada tuvo que hacer depósitos de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, que cursa bajo la nomenclatura FP02-S-2013-1491.

Que la demandante de autos está legalmente notificada, que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado.

Expuestos los hechos anteriores y que son los hechos verdaderamente controvertidos y relevantes para la solución de este litigio, corresponde a este Tribunal analizar las pruebas producidas por las partes en este proceso de la siguiente manera:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

1.- Hace valer a la contraparte el contrato suscrito entre las partes por ante la Notaría Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 23 de abril de 2012, quedando inserto bajo el Nº. 54, tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa notaría en el año 2012.

Riela desde el folio 11 hasta el folio 14 y su vto, contrato de arrendamiento suscrito por la INMOBILIARIA ALIANZA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por la ciudadana M.M.A.d.R. por una parte y por la otra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L., representada por el ciudadano A.E.B.B., marcado con la letra ‘B’, que las partes han admitido constituyendo por tal motivo un documento Público autorizado por un funcionario que da fe pública que tal acto fue realizado ante él, como lo establece el artículo 1.357 del Código Civil vigente, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 y 1. 360 del Código Civil. Así se decide.

La parte demandada en su contestación a la demanda hizo referencia a un expediente de consignaciones arrendaticias signado con el ASUNTO PRINCIPAL: FP02-S-2013-001491, cursante por ante el Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, consigna copia certificada del expediente de la consignación arrendaticia, donde el ciudadano A.E.B.B. en representación de la demandada Farmacia Bellos, S.R.L., le hace consignaciones a la Directora de la Firma Mercantil INMOBILIARIA ALIANZA COMPAÑÍA ANÓNIMA, cursa al folio ciento cuarenta y cinco (145) de esta causa consignación realizada por el alguacil ciudadano M.C. donde manifiesta que se dirigió a la siguiente dirección: calle Afanador, Quinta 28, del sector Plaza de Ciudad Bolívar, estado Bolívar, con la misión de notificar a la ciudadana M.M.A.D.R., fue atendido por la ciudadana K.S.M., titular de la cédula de identidad N° V-10.045.439, quien manifestó ser hermana de la ciudadana solicitada y manifestó que la ciudadano no se encontraba, procedió el alguacil a hacerle entrega de la boleta de notificación a la ciudadana antes señalada, en fecha 31 de mayo del dos mil trece.

Ahora bien, vistas las copias certificadas del expediente que cursa por ante Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con el asunto alfanumérico ASUNTO PRINCIPAL: FP02-S-2013-001491, que rielan desde el folio 105 al folio 198 de esta causa, correspondiente a la consignación de Cánones de Arrendamiento Local comercial, interpuesto por el ciudadano A.E.B.B. en representación de la demandada Farmacia Bellos, S.R.L., le hace consignaciones a la Directora M.M.A.d.R., de la Firma Mercantil INMOBILIARIA ALIANZA COMPAÑÍA ANÓNIMA, consignada en la promoción de pruebas, este Juzgador al ser documentos públicos conforme a reiteradas jurisprudencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

La parte demandante alega que la demandada en esta causa le adeuda los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2013, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.464,00), cada mes incluyendo el valor agregado del 12 % (I.V.A), y que la arrendataria no ha cancelado y la parte demandada manifiesta que está al día con los pagos.

‘Tenemos que quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de Prórroga Contractual lo siguiente: ‘El canon de arrendamiento mensual lo constituye la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.2.200,00). El ARRENDATARIO se obliga a cancelar este canon de arrendamiento a la ARRENDADORA, o/a quien sus derechos represente, por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo convenio expreso que la falta de pago por parte del ARRENDATARIO de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a la arrendadora a considerar el contrato como de plazo vencido, pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución o ejecución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiera lugar según el caso’.

Las partes tienen la facultad de convenir sobre el canon de arrendamiento, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de febrero de 2009, sentencia 55, expediente. 07-1731.

(…omissis…)

En vista de la sentencia vinculante la estipulación de los contratantes sobre los cánones de arrendamientos pagados en los primeros cinco (05) días de cada mes es legítimamente válida y entra dentro del ámbito de la autonomía y la voluntad de las partes, teniendo las partes legítima libertad de contratar y convenir en el monto de los cánones de arrendamiento y la fecha de su cancelación, teniendo el arrendatario la posibilidad de hacer los pagos dentro de los cinco días de cada mes y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga una gracia de quince (15) días más, tendría hasta el día 20 de cada mes para hacer los pagos conducentes de los cánones de arrendamiento a su arrendador y no incurrir en incumplimiento.-

Ahora bien, se analiza la forma y fecha de pago consignado por la parte demandada en el alfanumérico FP02-S-2013-001491, que lleva el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar, se evidencia que la arrendataria procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril 2013 y meses subsiguientes, a razón de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 2.156,00), monto este que hasta la actualidad ha venido depositando en la cuenta de Ahorro nro. 0175-0067-80-0061701441, a nombre de la ciudadana M.M.A., correspondiente a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2013, y los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DE 2014.

Este Juzgador pasa a verificar las fechas de consignación de los cánones de arrendamiento de la arrendataria con el fin de constatar si se realizaron en tiempo hábil como fue convenido por las partes y la gracia que le concede el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

El mes de abril de 2013, la arrendataria lo canceló efectivamente en fecha 20 de Mayo de 2013, de conformidad con la cláusula Segunda (sic) del contrato de arrendamiento celebrado por las partes lo debió cancelar los cinco (5) primeros días del mes de abril o en su defecto el 20 de abril de 2013, tal cual como lo establece el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que le otorgaba una gracia de quince (15) días más, por consiguiente el canon de arrendamiento del mes de abril de 2013, no fue legítimamente efectuado, tanto en la fecha como el monto que habían convenido los contratantes y por lo tanto fue consignado en forma extemporánea. Así se declara.

Con respecto al mes de mayo de 2013, fue cancelado por la demandante en fecha 30 de mayo de 2013, no cumpliendo con el lapso establecido en la cláusula segunda del contrato convenido por las partes y el artículo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliario (sic), que hasta la fecha 20 de mayo tenía la oportunidad de realizar el pago de ese mes, por lo tanto fue consignado en forma extemporánea por tardío. Así se declara.

Los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2013, fueron depositados de la siguiente manera, JUNIO el 31 de Julio de 2013, el mes de Julio el 31 de Julio y los meses de Agosto, Septiembre fueron consignados en fecha 10 de octubre de 2013, fueron consignados fuera del lapso convenido y a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de forma extemporánea por tardío. Así se declara.

El mes de Octubre fue cancelado en fecha 10 de Octubre de 2013, cumpliendo con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.2.156,00), se observa que ese canon de arrendamiento lo canceló dentro de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se establece.

El mes de Noviembre fue cancelado en fecha 18 de Noviembre de 2013, cumpliendo con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.2.156,00), se observa que ese canon de arrendamiento lo cancelo dentro de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se establece.

El mes de Diciembre de 2013, tenía hasta el 20 de diciembre para cancelarlo y no fue hasta cancelado, si no en fecha 17 de febrero de 2014, e igualmente el mes de Enero de 2014, fue cancelado en esa misma fecha por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.2.156,00) cada mes incumpliendo con la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes y lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que se observa que esos cánones de arrendamiento no fueron cancelados dentro del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo extemporáneo por tardío. Así se establece.

Los meses (sic) de Febrero de 2014, fue cancelados en fecha 14 de marzo de 2014, por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs.2.156,00), incumpliendo con la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes que establecía que el canon de arrendamiento se cancelaría de forma adelantada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y hasta el día 20 de cada mes, como está establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se observa que esos cánones de arrendamientos no fueron cancelado (sic) dentro del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siendo extemporáneo por tardíos. Así se establece.

Analizada cada una de tanto la fecha como el monto de los cánones de arrendamiento consignado por la parte demandada a la demandante, con respecto al lapso que le (sic) convenido por las partes como con la ley para que la arrendataria cumpliera con su deber de pagar el monto real de los cánones de arrendamiento tal como lo estipularon en la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes en fecha 23 de abril de 2012, y lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha incurrido en la insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento de dos cánones consecutivos a todas luces estamos en presencia de una Insolvencia de parte de la arrendataria en los pagos del canon de arrendamiento incurriendo en la causal de resolución del contrato, motivo por el cual debe estimarse procedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por la parte actora. Así se declara.

Con respecto a la pretensión de la actora de que la demandada entregue los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble, el Tribunal observa que, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, los servicios públicos tales como electricidad, agua, aseo urbano y otros servicios similares del inmueble arrendado serán cancelados por la exclusiva cuenta de la arrendataria, quien deberá presentar a la arrendadora las constancias o solvencias emitidas por los prestadores de tales servicios a la fecha de terminación del contrato tal como fue convenida en la cláusula Sexta de dicho contrato.

En tal sentido, habiéndose declarado procedente la resolución del contrato de arrendamiento y con ello terminada la relación arrendaticia existente entre ellas, es procedente la pretensión de la parte actora en que la demandada le haga entrega de los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, electricidad y aseo urbano correspondientes al inmueble arrendado identificado con el número 3, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad Bolívar. Así se declara.

Sin embargo, en caso de adeudarse alguna suma de dinero por la prestación de alguno de esos servicios, este Tribunal está impedido, en este proceso, de condenar a la demandada al pago de los mismos, como lo pretende en forma subsidiaria la actora, ya que las posibles deudas que posea el inmueble en los servicios públicos especificados no fueron determinados en la demanda incoada y por tanto quedarían, si tal es el caso, fuera de los límites de la presente controversia. Así se declara.

Con respecto a la pretensión de la actora de que la demandada le paga la diferencia resultante del incremento en el canon de arrendamiento mensual en el plazo contractual de PRÓRROGA, resultante de la Revisión de dicho canon, según lo convenido por las partes en la CLÁUSULA TERCERA del respectivo contrato, cuyo incremento deberá estimarse conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), mediante experticia a realizarse en el transcurso del juicio.

Este Tribunal observa que, del contrato celebrado por las partes en fecha 23 de abril de 2012, y que riela del folio 11 al folio 14 de esta causa, en su cláusula Tercera, los contratantes convinieron que: ‘El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contados a partir del 01 de abril de 2012 hasta el 30 de Marzo de 2013; pero podrá ser prorrogado por períodos iguales de mutuo y amistoso acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prórrogas deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual de un (1) año sobre la base de la revisión del canon de arrendamiento convenido’.

Cursa a los folios 115 hasta el folio 116, comunicación de la Inmobiliaria Alianza, C.A., hacia el ciudadano A.B.B., notificándole que ‘(…) de acuerdo a el índice inflacionario, y al alto costo de la cesta básica alimentaria al alto costo de las medicinas, etc., he decidido aumentar el canon de arrendamiento a la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES exactos (Bs. 5.000,00), aumentando el canon de arrendamiento de modo unilateral, no tomando en cuenta lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato que fuera celebrado por las partes.

Ahora bien, cursa notificación de la parte demandante manifestándole a la demandada que sería aumentado el canon de arrendamiento de forma unilateral y no existe acuerdos en autos de las partes que hayan celebrado contrato de Prórroga y menos aumentos del canon de arrendamiento, una de las condiciones establecidas en el contrato para la procedencia de la prórroga a que se hizo referencia, es la revisión del canon de arrendamiento ‘en los términos convenidos’ establecidos en la cláusula tercera de dicho contrato, si las partes convenían en celebrar el contrato se prorrogaría por un (1) año más desde el 01 de abril de 2013 hasta el 30 de Marzo de 2014.

No obstante, no consta en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes la forma en la cual se procedería a la revisión del monto del canon de arrendamiento una vez vencido, de lo cual infiere este Tribunal que la forma de aumentar el respectivo canon, antes de cada prórroga convencional era de mutuo acuerdo.

Vencido el contrato de arrendamiento en fecha treinta de M.d.D. mil Trece (30/03/13) es evidente que no hubo acuerdo entre los contratantes acerca de la forma de la actualización del canon de arrendamiento, y la comunicación emanada por la Empresa Inmobiliaria Alianza C.A., dirigida al representante de la Sociedad Mercantil Farmacia Bellos S.R.L., de forma unilateral fue lo que motivó a la arrendataria a consignar, por ante los Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar, los cánones de arrendamiento y a la arrendadora a accionar en contra de aquella por considerar que incumplió el contrato al no cancelar los cánones con el respectivo ajuste.

De lo antes expuesto se observa que el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios textualmente dispone lo siguiente:

‘En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusulas de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo’.

De lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se desprende que la forma de fijar, ajustar o aumentar los cánones de arrendamiento sobre aquéllos inmuebles que estén exentos de regulación, por encuadrar en alguno de los supuestos establecidos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos que reza lo siguiente:

‘Quedan excluidos del Régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

a) Los inmuebles pertenecientes a la Republica de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados antes actúen en función jurídico –privada.

b) Los Inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cedula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades.

Por la norma trascrita, se exceptúan los inmuebles destinados a vivienda cuyos cánones de arrendamiento están congelados por Decreto del Ejecutivo Nacional y la forma como se debe realizar los aumentos es de la siguiente forma: Primero, por la autonomía de la voluntad de las partes, quienes tienen la libertad de aumentar el canon por acuerdo entre ellas; segundo, estableciendo las mismas partes en el contrato de arrendamiento una cláusula de valor en la cual pueden indicar un porcentaje anual o señalar que será aumentado de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor señalado por el Banco Central de Venezuela y, tercero, por disposición de la Ley, esto es, a falta de acuerdo entre las partes y a falta de inclusión expresa de una cláusula de valor en el contrato de arrendamiento, la ley señala que el canon se ‘se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período’.

Por lo antes expuesto, se observa que al no ha habido acuerdo (sic) entre los contratantes del ajuste o aumento en el canon de arrendamiento, una vez culminado el contrato en fecha treinta de M.d.D. mil Trece (30/03/13), ni tampoco las partes indicaron en el contrato una fórmula para realizar el aumento del canon de arrendamiento en el contratos, celebrado por las partes, y la forma para establecer el incremento de los cánones de arrendamientos es de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, tal como está dispuesto en la norma indicada anteriormente.

Se evidente (sic) que no hubo acuerdo entre las partes a los fines de determinar el Índice de Precios al Consumidor acumulado para el mismo periodo al vencimiento del contrato, pudiendo haberlo determinado ellas mismas a través de la información publicada en la página web del instituto o a través de terceros con conocimientos prácticos en la materia (contadores, economistas, etc.).

La arrendataria se mantuvo en el inmueble ante la negativa de la arrendadora de recibir el canon de arrendamiento y la arrendataria debió cancelar el aumento conforme al Índice de Precios al Consumidor acumulado, establecido por el Banco Central de Venezuela para ese mismo período de vigencia del contrato y consignarlo por ante los Tribunales competente mediante una consignación Arrendaticia, conjuntamente con el respectivo ajuste determinado a través del Índice de Precios al Consumidor acumulado en el período de vigencia del contrato, esto es, desde el 1 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2013, realizar mediante los cálculos respectivos por sí o por medio de un asesor con conocimientos en la materia y así cumplir con lo pactado en la cláusula tercera del contrato acerca de la revisión o ajuste del canon de arrendamiento en caso de prórroga convencional y así evitar incurrir en insolvencia del canon de arrendamiento.

Ahora bien, del expediente ASUNTO PRINCIPAL: FP02-S-2013-001491, llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cuyas copias certificadas cursan en autos, contentivo del procedimiento de consignaciones de arrendamiento efectuadas por la demandada Farmacia Bellos S.R.L., en beneficio de INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., se evidencia que la arrendataria procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, a razón de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 2.156,00), y no lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sin el monto del IVA, suma esta diferente estipulada en la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha 23 de abril de 2012, con vigencia hasta marzo de 2013.

De lo anterior se desprende que la arrendataria incumplió con la obligación de cancelar el respectivo ajuste en los cánones de arrendamiento del mes de abril y siguientes meses del año 2013, y con ello infringió lo estipulado por las mismas partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

No puede excusarse la arrendataria en la falta de acuerdo entre las partes para determinar y cancelar el ajuste del canon de arrendamiento para el período de la prórroga convencional, pues, la ley en referencia fija la forma de hacerlo ante la falta de acuerdo entre ellas.

Ahora bien, mediante Decreto Nº 602 emanado de la Presidencia de la República y publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305 se estableció, conforme al artículo 4º, que a partir de la fecha de la publicación en la referida Gaceta de dicho Decreto quedarán sin efectos las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinados a comercio, la industria o la producción que establezcan ‘ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato’. Sin embargo se observa que la demanda que hoy nos ocupa fue introducida en fecha 15 de noviembre de 2013 mientras que el Decreto en referencia fue publicado en Gaceta Oficial en fecha 29 de noviembre de 2013.

Ahora bien, conforme a los principios de la irretroactividad de la ley y de la perpetua jurisdictione, la publicación del Decreto Nº 602 fue en fecha 29 de noviembre de 2013, la interposición de la demanda fue en fecha 15 de noviembre de 2013 y por lo tanto no produce efectos retroactivos, como lo establece el artículo 4 del Código Civil venezolano, si no desde que entró en vigencia dicho decreto al momento de su publicación, del mismo modo se le atribuye a la cláusula tercera del contrato suscritos por las partes de fecha 23 de abril de 2012 plena vigencia entre los contratantes con respecto al contrato de prórroga convencional realizado entre los suscritos y no puede aplicarse retroactividad a la prórroga convencional que estaba vigente cuestión por la cual, dentro de la prórroga convencional que va desde el 1 de abril de 2013 hasta el 30 de marzo de 2014, la cláusula contractual tercera que estable el aumento o ajuste en el canon de arrendamiento se toma como válida, determinando este Tribunal que la parte demandante tiene plenos derechos de solicitar el pago del aumento del canon de arrendamiento luego del vencimiento del término del contrato y durante el tiempo de la prórroga convencional. Así se declara

.

III

DE LA COMPETENCIA

Debe esta Sala determinar su competencia para conocer la presente revisión y al respecto observa que conforme lo establece el cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución, la Sala Constitucional tiene atribuida la potestad de “(…) revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva (…)”.

Por su parte, la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en su artículo 25, cardinal 10 atribuye a esta Sala la competencia para “Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales”.

Ahora bien, por cuanto en el caso de autos, el apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA BELLO’S C.A., solicitó la revisión de un pronunciamiento definitivamente firme emitido por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 2014, en la que declaró -entre otras cosas- con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y subsidiariamente daños y perjuicios incoada por la Inmobiliaria Alianza, C.A., esta Sala declara su competencia para revisar el referido fallo. Así se decide.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Estudiadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, esta Sala pasa a pronunciarse sobre la presente solicitud, no sin antes reiterar, como premisa del análisis subsiguiente, el criterio sostenido en sentencia N° 44 del 2 de marzo de 2000, ratificado en el fallo N° 714 del 13 de julio de 2000, conforme al cual la discrecionalidad que se atribuye a la facultad de revisión constitucional, no debe ser entendida como una nueva instancia y, por tanto, la solicitud en cuestión se admitirá sólo a los fines de preservar la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales o cuando exista una deliberada violación de preceptos de ese rango, lo cual será analizado por esta Sala, siendo siempre facultativo de ésta, su procedencia.

Por otra parte, esta Sala ha sostenido en casos anteriores que la labor tuitiva del Texto Constitucional mediante la revisión extraordinaria de sentencias no se cristaliza de forma similar al establecido para los recursos de gravamen o impugnación, diseñados para cuestionar la sentencia, para ese entonces, definitiva. Para la revisión extraordinaria el hecho configurador de la procedencia no es el mero perjuicio, sino que, además, debe ser producto de un desconocimiento absoluto de algún precedente dictado por esta Sala, de la indebida aplicación de una norma constitucional, de un error grotesco en su interpretación o, sencillamente, de su falta de aplicación, lo cual se justifica en el hecho de que en los recursos de gravamen o de impugnación existe una presunción de que los jueces de instancia o casación, de ser el caso, actúan como garantes primigenios de la Carta Magna. Sólo cuando esa presunción logra ser desvirtuada es que procede, en tales casos, la revisión de la sentencia (Vid. Sentencia de la Sala N° 2.957 del 14 de diciembre de 2004).

Expuesto lo anterior, se observa que el apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA BELLO’S C.A., solicitó a esta Sala Constitucional el ejercicio de la facultad de revisión con respecto a la sentencia definitivamente firme dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 2014, en la que declaró “CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la INMOBILIARIA ALIANZA, C.A. contra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L, en consecuencia; se condena a la parte demandada, a lo siguiente: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…) en fecha 23 de abril de 2012 por ante la notaria (sic) Publica (sic) Segunda de Ciudad Bolívar. SEGUNDO: A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local para comercio Nº 3, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad B.E.B., de su propiedad. TERCERO: A cancelarle a la parte actora la cantidad de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES (Bs.19.712,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se (sic) ser enterada al Fisco Nacional. CUARTO: A cancelarle a la actora la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 9.856,00), por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses Diciembre 2013, Enero, Febrero y Marzo de 2014, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se (sic) ser enterada al Fisco Nacional, mas que se sigan venciendo hasta fecha cierta de la entrega definitiva del local comercial a la parte demandante. QUINTO: A cancelarle a la actora la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo de la prórroga convencional (desde el 1 de abril de 2013 al 31 de marzo de 2014), de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para el periodo correspondiente al último contrato de arrendamiento (01/04/12 al 31/03/13), conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. SEXTO: A cancelarle a la actora los intereses legales de mora acordados en el artículo 27 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios (sic) correspondiente a las mensualidades ordenadas a cancelar en los particulares tercero y cuarto, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha de la experticia complementaria del fallo que se ordenará practicar, en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades federales, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela. SÉPTIMO: A entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado. Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (Resaltado y subrayado del texto).

El solicitante centra sus alegaciones en que: (i) el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar no dio respuesta a la solicitud de inadmisibilidad de la acción, puesto que, para la fecha de interposición de la demanda el contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado con la sociedad mercantil Inmobiliaria Alianza, C.A. “se había transformado en un contrato sin determinación de tiempo” por tanto, en su criterio la “demanda de Resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento” no constituía la vía idónea para perseguir la restitución del local comercial arrendado; y (ii) el prenombrado órgano jurisdiccional debió dictar un auto para mejor proveer para incorporar en el juicio los contratos de arrendamientos de los cuales se desprende -a su decir- que “estaba en vigencia la prórroga legal de 3 años, de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliarios (sic), pues según sus alegatos, la relación arrendaticia tenía una duración de 15 años”.

Lo anteriormente expuesto se traduce, en su criterio, en violaciones concretas de sus derechos al debido proceso judicial, a la tutela judicial efectiva a la seguridad jurídica y al orden público, en el marco de la causa seguida por resolución de contrato de arrendamiento y subsidiariamente por daños y perjuicios de un local comercial.

Ahora bien, con respecto a la primera denuncia, cabe destacar que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento determina el mecanismo procesal idóneo para restitución del bien inmueble arrendado, tal como lo ha precisado esta Sala en la sentencia Nº 1.391 de fecha 28 de junio de 2005 y Nº 834 del 24 de abril de 2002, en la que se señaló lo siguiente:

(…) es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fuerza de las razones de hecho y de derecho expresadas anteriormente, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado; forzosamente a de determinarse que la vía escogida no es vía idónea para hacer valer su pretensión; lo cual es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a uno de sus literales y no la Resolución de contrato de Arrendamiento, a que se contrae la presente causa. Se hace necesario declarar improcedente la presente acción tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo

.

En este orden de ideas, esta Sala constata que el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, previo el análisis del contrato de arrendamiento a tiempo determinado consignado por la empresa Inmobiliaria Alianza, C.A., determinó que en el presente caso se está ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ser un contrato a tiempo fijo y, en consecuencia, la demanda de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PRÓRROGA CONTRACTUAL”, es la vía correcta para resolver la pretensión.

Sin embargo, el apoderado judicial de Farmacias Bello´s, C.A., sostiene en la solicitud de revisión que el a quo no dio respuesta a su petición de inadmisibilidad de la acción, puesto que, para la fecha de interposición de la demanda el contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado con la sociedad mercantil Inmobiliaria Alianza, C.A. “se había transformado en un contrato sin determinación de tiempo”, reproduciendo así el argumento expuesto en el escrito de contestación a la demanda que riela a los folios 21 al 23 del expediente judicial, relativo a que “(…) el contrato de arrendamiento culminaba el día 30 de Marzo de 2013 y [su] representada continuó en el goce pacífico del local comercial, convirtiéndose a tiempo indeterminado”, con lo cual se limitó a cuestionar la prórroga contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

En este contexto, se observa que cursa a los folios 15 al 17 del expediente judicial el contrato de arrendamiento sobre un local comercial celebrado entre las empresas Inmobiliaria Alianza, C.A. y Farmacias Bello´s, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar el 28 de abril de 2012, bajo el N° 54, Tomo 31 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicho contrato no ha sido desconocido por las partes contratantes y la cláusula tercera del mismo establece lo siguiente:

TERCERA.- El presente contrato tendrá una duración de un (1) año contados a partir del 01 de Abril del año 2012 hasta el 30 de Marzo del año 2013; pero podrá ser prorrogado por períodos iguales de mutuo y amistoso acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quisiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prórrogas deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual de un (1) año sobre la base de la revisión del canon de arrendamiento en los términos convenidos

. (Subrayado de la Sala).

De la disposición antes transcrita se constata que las partes pactaron una cláusula de prórroga sucesiva conforme a la cual al vencimiento del plazo del contrato, se entenderá prorrogado por un período igual y sucesivo si una de los contratantes no manifiesta a la otra su decisión de dar por terminado el contrato. De modo pues, que se trata de un contrato determinado a tiempo fijo en el que se previó una cláusula de renovación automática por períodos también determinados, lo cual hace que el contrato de arrendamiento in commento siga siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas, tal como lo admitió el tribunal en el fallo objeto de remisión, al señalar:

(…) En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por ser un contrato a tiempo fijo, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PRÓRROGA CONTRACTUAL, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA. (…)

Este Tribunal observa que, del contrato celebrado por las partes en fecha 23 de abril de 2012, y que riela del folio 11 al folio 14 de esta causa, en su cláusula Tercera, los contratantes convinieron que: ‘El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contados a partir del 01 de abril de 2012 hasta el 30 de Marzo de 2013; pero podrá ser prorrogado por períodos iguales de mutuo y amistoso acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prórrogas deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual de un (1) año sobre la base de la revisión del canon de arrendamiento convenido’.

Cursa a los folios 115 hasta el folio 116, comunicación de la Inmobiliaria Alianza, C.A., hacia el ciudadano A.B.B., notificándole que ‘(…) de acuerdo a el índice inflacionario, y al alto costo de la cesta básica alimentaria al alto costo de las medicinas, etc., he decidido aumentar el canon de arrendamiento a la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES exactos (Bs. 5.000,00), aumentando el canon de arrendamiento de modo unilateral, no tomando en cuenta lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato que fuera celebrado por las partes.

Ahora bien, cursa notificación de la parte demandante manifestándole a la demandada que sería aumentado el canon de arrendamiento de forma unilateral y no existe acuerdos en autos de las partes que hayan celebrado contrato de Prórroga y menos aumentos del canon de arrendamiento, una de las condiciones establecidas en el contrato para la procedencia de la prórroga a que se hizo referencia, es la revisión del canon de arrendamiento ‘en los términos convenidos’ establecidos en la cláusula tercera de dicho contrato, si las partes convenían en celebrar el contrato se prorrogaría por un (1) año más desde el 01 de abril de 2013 hasta el 30 de Marzo de 2014 (…)

. (Véase folios 177 y 187 del expediente judicial).

En este contexto, se observa que el caso de autos, la arrendadora interpuso la demanda de resolución del contrato de arrendamiento y subsidiariamente solicitud de daños y perjuicios el 15 de noviembre de 2013 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Estado Bolívar, es decir, siete (7) meses y quince (15) días, luego de haber concluido el lapso establecido en el contrato y haberse iniciado la renovación automática de un (1) año, en los términos previstos en la cláusula transcrita supra.

Ello así, cabe concluir que para la fecha de interposición de la demanda, el contrato de arrendamiento continuaba siendo a “tiempo determinado” por encontrarse en el lapso de la prórroga contractual, por lo tanto, la demanda de resolución del contrato por incumplimiento en el pago era la vía idónea para exigir la restitución del bien arrendando, tal como lo sostuvo el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la decisión objeto de revisión en la que dio respuesta al alegato de inadmisibilidad de la acción realizado por la hoy solicitante, por lo que, no se verificó la vulneración de los derechos constitucionales denunciados como conculcados. Así se declara.

En segundo lugar, la solicitante sostuvo que Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar debió dictar un auto para mejor proveer para incorporar en el juicio los contratos de arrendamientos de los cuales se desprende -a su decir- que “estaba en vigencia la prórroga legal de 3 años, de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliarios (sic), pues según sus alegatos, la relación arrendaticia tenía una duración de 15 años”.

En relación a la facultad de los jueces de dictar autos para mejor proveer, esta Sala mediante sentencia N° 1461 del 13 de agosto de 2001, ratificada en el fallo N° 399 del 7 de abril de 2015, ha establecido que:

…El auto para mejor proveer es una especial herramienta para que el Juez ‘pueda completar su ilustración y conocimiento sobre los hechos, como antecedente necesario de su sentencia, permitiéndosele despejar cualquier duda o insuficiencia que le impida formarse una clara convicción de los hechos de la causa’, sin embargo, esta facultad ‘no debe interpretarse como excluyente de la actividad de las partes o derogatoria del principio dispositivo, en cuanto a la aportación del material de conocimiento’ (Rengel Romberg) (…).

Ahora bien, una vez solicitada la prueba, consta en autos que el Tribunal accionado fijó en reiteradas oportunidades la ocasión para la designación del experto y, no obstante, la prueba no pudo ser practicada. Así las cosas, al no practicarse la prueba oportunamente, obra en contra del promovente una presunción de que no se realizó la prueba por su propia falta, afirmación que encuentra eco en el hecho de que en repetidas ocasiones se fijó la oportunidad para la designación del experto y, por motivos ignorados por esta Instancia, no se llevó a cabo la prueba.

Sin embargo, tal situación no era subsanable a través del auto para mejor proveer y, en este sentido, en el caso bajo examen, la Sala no puede aprobar el uso de esa facultad para que se complete la práctica de una prueba que, de acuerdo a los hechos, correspondía su realización al litigante diligente. De otra manera, se sentaría un precedente inadecuado a la finalidad del auto para mejor proveer, que no es, como afirmamos antes, cubrir la negligencia de una de las partes.

De esta manera, constituyó entonces una violación al debido proceso establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que el mencionado Juez de Primera Instancia ordenara la realización de la prueba del cotejo a través de la decisión lesiva, tomando en consideración que de autos se desprende que el litigante tuvo diversas oportunidades para la realización de la prueba y que ésta, no obstante, no pudo llevarse a efecto. Con tal actividad, se estaría premiando al litigante pasivo, lo que en modo alguno es el espíritu ni de la legislación adjetiva civil, ni del debido proceso que señala el artículo 49 de la Carta Magna. Por ende, la tuición constitucional solicitada por el accionante es declarada con lugar por esta Sala y, en consecuencia, la decisión objeto de consulta debe ser revocada, y así finalmente se decide…

.

En efecto, si bien el juez como rector del proceso tiene la potestad de ordenar de oficio la realización de las pruebas que estime necesarias para el esclarecimiento de los hechos dentro del proceso, atendiendo lo establecido en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, sin que ello implique una violación de los derechos constitucionales de las partes, en el presente caso, el solicitante en revisión esta denunciando que el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar no ejerció dicha facultad a los fines de demostrar que la relación arrendaticia entre las empresas Inmobiliaria Alianza C.A. y Farmacias Bello´s, C.A., tenía una duración de 15 años, cuando de las actas cursantes de autos se desprende que es un alegato que no fue expuesto en el acto de contestación de la demanda ni a lo largo del juicio según las actas del expediente consignadas por la propia solicitante, es decir, se le imputa al a quo una omisión jurisdiccional para suplir la negligencia en el juicio incoado en el contrato por incumplimiento del contrato de arrendamiento, en el que no ejerció actividad probatoria alguna.

Así, en el juicio principal la solicitante no hizo uso del lapso probatorio para demostrar sus alegatos y se limitó a consignar anexo a la solicitud de revisión constitucional una serie de contratos de arrendamiento celebrados con la parte demandante del juicio principal a los fines de demostrar (a su juicio) ante esté órgano jurisdiccional que la relación arrendaticia es de larga data, aspectos este que no fue objeto de la litis, por lo que debe insistir esta Sala en que la revisión no constituye un tercera instancia, ni un recurso que pueda ser intentando bajo cualquier fundamentación de interés subjetivo, sino una potestad extraordinaria, excepcional y discrecional de esta Sala Constitucional.

En este orden de ideas, igualmente la solicitante confunde la prórroga contractual con la prórroga legal regulada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 5.398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de 1999, vigente para ese tipo de casos en el momento en que ocurrieron los hechos, que establecía en el artículo 39 lo siguiente: “…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.

Por su parte, el artículo 38 eiusdem, dispone:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

En concordancia con la norma transcrita, esta Sala ha sostenido que la prórroga legal opera de pleno derecho aún cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que, por la sola previsión o regulación contenida en el citado artículo, la misma procede en beneficio del arrendatario, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 eiusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…” (Véase sentencia de esta Sala N° 137 del 11 de marzo de 2016).

En el caso de autos, las partes establecieron una prórroga automática convencional de duración del contrato por un lapso de un (1) año, la cual estaba transcurriendo para la fecha de interposición de la demanda por incumplimiento, de modo pues, que la prórroga legal no podía surtir sus efectos dado que la relación arrendaticia no había concluido todavía debido al mantenimiento del contrato por un tiempo determinado mientras funcionaba el mecanismo contractual previsto por los contratantes.

En conclusión, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, no vulneró los derechos constitucionales al debido proceso judicial, a la tutela judicial efectiva a la seguridad jurídica y al orden público de la solicitante en revisión dado que se pronunció en la sentencia cuestionada sobre la procedencia de la demanda de resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado como la vía idónea para la restitución del bien arrendado y el auto para mejor proveer no es un mecanismo para suplir la falta de actividad probatoria de las partes. Así se declara.

Es por ello que, esta Sala desestima la revisión solicitada al considerar que no existen circunstancias que justifiquen el ejercicio de la potestad extraordinaria, excepcional y discrecional de esta Sala Constitucional para la uniformidad de criterios constitucionales, para preservar la garantía de la supremacía y eficacia de las normas y principios constitucionales, lo cual conlleva la seguridad jurídica -Vid. Sentencias de esta Sala Nros. 93/01, 325/05, 260/01 y 483/15 casos: “Corpoturismo”, “Alcido Pedro Ferreira”, “Benítez Bolívar” y “Knoll Gomas Industriales, C.A.”, respectivamente-, en consecuencia, y de conformidad con todo lo anteriormente expuesto considera esta Sala Constitucional que, en el presente caso, no se cumplen los elementos necesarios para declarar la procedencia de la solicitud de revisión interpuesta por la representación judicial de Farmacia Bello´s, C.A., por lo que se declara no ha lugar dicha solicitud, y así se decide.

Finalmente, al haber sido resuelta la revisión solicitada en los términos antes expuestos, esta Sala Constitucional considera inoficioso el ejercicio de las potestades cautelares que le reconoce el artículo 130 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, razón por la cual no emite pronunciamiento en torno a la solicitud de medida cautelar de suspensión de efectos efectuada por el apoderado judicial de Farmacia Bello´s, C.A., por ser una pretensión accesoria, instrumental y subordinada a la de revisión ya decidida, así se declara.

V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara NO HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional efectuada por abogado J.R., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FARMACIA BELLO’S C.A., ya identificados, de la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 28 de octubre de 2014.

Publíquese y regístrese. Archívese el expediente. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 02 días del mes agosto de de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

La Presidenta de la Sala,

G.M.G.A.

El Vicepresidente,

A.D.R.

Los Magistrados,

C.Z.D.M.

J.J.M.J.

C.O.R.

L.F.D.B.

Ponente

L.S.A.

El Secretario,

J.L. REQUENA CABELLO

Exp. Nº 15-1297

LFDB/