Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 16 de Marzo de 2010

Con respecto a la contenida en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción establecida en la Ley, exponen que el criterio jurídico de la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio se establece o proviene específicamente del artículo 47 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé que la acción debe ejercerse dentro de los cuarenta (40) días siguientes a la fecha de la notificación cierta que de la negociación deberá hacerle el adquirente; exponen que efectivamente la notificación sobre la cesión del bien realizada por los sucesores de M.S.P. a la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A, el 27 de enero de 2000 y su posterior venta el día 13 de diciembre de 2005 a CEN QIAOMEI se realizó el día 31 de enero de 2006 y que es a partir del día 01 de febrero de 2006 cuando se inició el lapso de cuarenta (40) días calendario para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio de parte de su representada; alegan que el referido lapso concluyó el día 12 de marzo de 2006 y que la acción fue ejercida el día 9 de marzo de 2006 tal y como afirman se evidencia en el sello húmedo de recepción en el Juzgado Distribuidor para el momento; exponen que tal sello es prueba fehaciente para establecer el momento de ejercicio de la acción aquí propuesta, quedando a su decir el argumento de caducidad de la acción desmoronado ante el hecho de certeza jurídica constante en los autos. Manifiestan que al contrario, de la referida notificación hecha por la codemandada CEN QIAOMEI se desprenden dos hechos relevantes para la presente causa, como lo son la existencia de dos actos traslativos de propiedad, uno en el año 2000 y el otro en el año 2005 donde además se reconoce expresamente el derecho preferente que tiene la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, en su carácter de arrendataria de solicitar el retracto legal arrendaticio conforme a la Ley especial; alegan que no tendría razón la aludida notificación si la notificante hubiere considerado que la transmisión de los locales en forma global no le afectaba en los derechos amparados legalmente a su representada y consideran que eso equivale a una confesión de parte.

Por otra parte, ante la defensa de fondo que subsidiariamente oponen los codemandados, con fundamento en el artículo 361 en concordancia con el numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a que la transferencia de la propiedad del inmueble en cuestión como pago de capital para la constitución de la Empresa AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., fue publicada en Diario Los Andes el 24 de julio de 2002 y que por cuanto tal publicación hacía del conocimiento de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, la transferencia de propiedad y que ante el hecho de que la presente acción se intentó tres años y ocho meses después de la publicación, que es superior al lapso previsto en la Ley para la procedencia de la caducidad de la acción, exponen que el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene una norma de orden público relativa a la notificación del arrendatario de la venta producida, a los fines del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, que dicha norma también consagra el acceso a la tutela jurídica mediante el ejercicio del debido proceso; alegan que no puede ser suplido el contenido del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por un hecho escogido a capricho del particular y así solicitan se declare; alegan que la notificación que debe tenerse como válida es la practicada el 31 de enero de 2006, razón por la cual solicitaron se desestime la caducidad propuesta, contenida en el numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que se considere en todo su valor el reconocimiento expreso que la codemandada CEN QIAOMEI hace del retracto legal arrendaticio a favor de su representada la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. Exponen que el articulo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la posibilidad de ejercer la acción aquí planteada cuando no se hiciere la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem o se omitieren en ella alguno de los requisitos exigidos.

Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código Procesal Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; exponen que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil, el retracto legal es el derecho que le asiste a quien lo ejerce, de subrogarse al extraño que adquiera una cosa por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre y cuando el bien no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo; aducen que al estar arrendado parcialmente el bien inmueble en cuestión a favor la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, la voluntad de disponer de la propiedad del mismo, deberá ser ofertado prioritariamente y con carácter preferente a su representada Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, quien es la arrendataria, en las mismas condiciones y precio estipulado para el momento de la negociación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 ejusdem; afirman que la oferente antes de proceder a la venta del inmueble a un tercero, debió cerciorarse del cumplimiento de lo pautado en el artículo 45 ejusdem y que una vez constatado la negativa de la inquilina en adquirir el bien o ante su eventual silencio, para así realizar la negociación libremente; manifiestan que en el presente caso las negociaciones produjeron en grosero desacato a las normas de orden público no susceptibles de relajación por particulares, conforme lo establece el artículo 7 de la Ley Especial Inquilinaria.

Aducen que la génesis de la obligación legal que se reclama está en el incumplimiento por parte de los codemandados de autos de las previsiones legales establecidas en los artículos 43 y 44 ejusdem, por los cuales queda establecida la preferencia ofertiva a favor de su representada FARMACIA TÁCHIRA C.A. antes de cualquier tercero interesado en la adquisición del bien, afirmando que es suficiente para la admisión de la de la demanda que el Juzgado encuentre de los instrumentos que se producen, el carácter de Inquilino por más de dos años de la accionante y la disposición que se haya efectuado sobre el bien inmueble objeto del conflicto. Afirman que si bien es cierto el artículo 49 ejusdem establece que no será procedente la acción en caso de venta global, no relaja en modo alguno la obligación efectiva que contienen los artículos 43 y 44 y que en todo caso estaban los propietarios obligados a realizar, antes de cualquier acto de disposición, so pena de correr las consecuencias de la garantía de orden constitucional establecida en el cuerpo legal en defensa del inquilino solvente y con más de dos años de relación arrendaticia; exponen que la norma del artículo 49 no surte efectos en los casos en que los actos de disposición se realicen con infracción a las previsiones de los artículos 42, 43, 44 y 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que éstos son los que dan lugar a la presente acción en concordancia con la disposición del literal a del artículo 48 de la Ley especial. Aducen que por las consideraciones anteriores es por lo que es procedente la admisibilidad de la acción y solicitan así se declare.

Negaron, rechazaron y contradijeron las cuestiones propuestas como perentorias contenidas en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción propuesta. Parten de las premisas de la codemandada CEN QIAOMEI, que a su decir son contradictorias entre sí cuando planteó que la presente acción corresponde a cada uno de los inquilinos y al mismo tiempo que debió ser propuesta por todos y no por uno solo de ellos; alegan que la contradicción de los accionados radica en su confusión respecto al interés de las partes o interés ad causam y que el no interés de los demás no puede afectar el interés de la accionante en ejercer su derecho; Alegan que los conceptos de interés y cualidad están íntimamente ligados y que quien tiene la cualidad de arrendatario solvente por más de dos años, tiene interés para actuar en la presente causa; afirman que entonces a su poderdante le asiste la legitimidad para accionar.

Negaron, rechazaron y contradijeron la cuestión previa propuesta como perentoria de acuerdo al contenido del artículo 361, referido a la falta de cualidad de los accionados para sostener el juicio y alegan que por el retracto legal arrendaticio se permite al retrayente subrogarse en la posición del comprador en la misma forma y bajo las mismas condiciones de la negociación que originó el retracto; aducen que en el caso de autos se intenta dejar sin efecto cada una de las negociaciones pactadas en contravención con la Ley, por lo que afirman que la legitimación pasiva para sostener el juicio corresponde a los pactantes de los dos contratos irritos, quienes comportan a su decir un consorcio pasivo y por ende la carga condenatoria que confiere la ley en estos casos, así como la legitimación en la presente causa. Aducen que los codemandados y accionistas de la también codemandada Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A, en nombre propio o por representación tienen facultad para convenir, transigir, desistir y que más aun, a los fines el retracto legal intentado no es relevante la capacidad para convenir, alegando que se refiere al cumplimiento de normas de orden público.

Exponen que en razón del alegato propuesto por el abogado R.A.L.O., quien en su carácter de apoderado de CEN QIAOMEI opone la falta de cualidad de ésta para sostener la presente acción, en vista de que su estado civil es casada al contraer matrimonio el 31 de enero de 2001, que a los autos corren insertos documentos que incluso fueron redactados por el propio R.A.L.O., que señalan que tal codemandada es de estado civil soltera, tal y como se identificó ante Funcionarios Públicos y Judiciales como en el libelo de demanda, por lo que afirman no se puede alegar posteriormente tal circunstancia, debiendo ser declarado improcedente y así lo solicitan se declare.

Respecto a la cuestión previa propuesta conforme al ordinal 6to del artículo 346 en concordancia con el numeral 4to del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por la no identificación de los linderos del bien objeto de la presente acción, las apoderadas actoras alegaron que corren a los autos instrumentales que se acompañaron con la presente demanda, donde se desprende que el inmueble objeto de la presente acción corresponde a un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7 con carrera 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, distinguido con los Nros. 6-14 y 6-10, nomenclatura municipal de esta Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira y que consta igualmente en autos los linderos de un terreno sobre el que inicialmente habían tres locales y hoy cuatro locales; exponen que en ninguno de los documentos se dan medidas particulares de los locales comerciales referidos y que tal carga corresponde al propietario cumplir por ante la autoridad administrativa municipal de San Cristóbal; afirman que los linderos exactos que corresponden al inmueble objeto de esta acción podrán determinarse mediante inspección adelantada por este Tribunal que se promoverá al efecto y que la acción no se refiere a un edificio, un todo indiviso, que tenga áreas comunes, estacionamientos o ascensores, tal y como se pretende hacer ver, ya que afirman no es una unidad indivisible, sino por el contrario alegan que a través del tiempo es considerado, dispuesto, usado, y usufructuado en forma indistinta y diversa entre si y con respecto a los otros locales, sin que con ello haya menoscabado, disminuido, afectado el interés de sus propietarios durante 58 años que tiene la arrendataria como tal, razón por la que solicitan se desestime la cuestión previa propuesta.

PUNTOS PREVIOS:

En vista que los codemandados de autos, una vez llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda, contestan y proponen cuestiones previas con carácter perentorio que deben ser resueltas previamente en el fallo, es por lo que este Tribunal constituido con Asociados pasa a resolverlas como puntos previos en la forma siguiente:

PRIMER PUNTO PREVIO

(DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS)

EL abogado R.L.O. actuando en representación de la codemandada CEN QIAOMEI, al contestar la demanda, opone en primer lugar la cuestión previa establecida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundándose en que la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios concede cuarenta (40) días para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, y a su decir en el caso de autos hace ver que la notificación fue realizada en fecha 31 de enero de 2006 y que es del día siguiente donde empiezan a correr tales días, los que según él concluyeron el 12 de marzo de 2006 y que para el día 16 de marzo, fecha de admisión por el Tribunal, de la acción, ya la misma había caducado. Ahora bien de la revisión del expediente se constata que la acción fue intentada o incoada, esto es, se presenta la demanda en fecha anterior al 12 de marzo, pues al folio cincuenta y ocho (58) de la primera pieza, corre auto del Tribunal que dice que en fecha 10 de marzo de 2006, se recibieron los recaudos correspondientes a la demanda y que la misma fue recibida por distribución en fecha 09 de marzo de 2006, lo que concatenado con el sello húmedo que corre al folio 11, evidencian que la acción fue intentada (presentada) por ante el Juzgado Distribuidor (Tercero de Primera Instancia) el día 09/03/2006 en once folios útiles. Y teniendo en cuenta que el momento de ejercicio de la acción es aquel en que se presenta la misma ante el poder jurisdiccional y no cuando el Tribunal de la causa la admite, pues lo contrario sería imponerle al accionante una carga que de si, nunca puede satisfacer, pues corresponde a un acto que escapa de sus manos, es necesario concluir que la acción fue ejercida en tiempo hábil para hacerlo y así se declara. En consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa de caducidad propuesta por la parte demandada. Así se decide.

En segundo lugar la parte demandada opone la cuestión previa prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y lo fundamenta en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que la Ley prohíbe el ejercicio del retracto legal cuando se trata de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado y que eso fue lo que ocurrió en el caso que nos ocupa; respecto de esta cuestión previa, este Tribunal Asociado, debe de acuerdo a lo planteado a lo largo del proceso y por tratarse en definitiva de un pronunciamiento del fondo de la controversia, tomar en cuenta una serie de elementos que constan en el expediente, en primer lugar si se cumplen los supuestos básicos, exigidos para intentar la acción, como son que el arrendamiento haya sido por más de dos años y que el arrendatario se encuentre solvente al momento de intentar la acción y de autos se desprende que efectivamente el arrendamiento supera con creces el tiempo exigido de dos años e igualmente que la accionante FARMACIA TÁCHIRA C.A. se encontraba solvente al momento de intentar esta acción, circunstancias estas que además jamás fueron controvertidas por alguno de los Accionados y en consecuencia se deben considerar satisfechos como condiciones para el ejercicio de la presente acción.

Entonces es menester a.l.p.d. intentar la acción a la luz del contenido del Artículo 49 de la Ley Especial, y para ello es necesario indagar el sentido de la misma cuestión previa, que se refiere es a la admisión de la acción como mecanismo de defensa de un derecho que el accionante considera tiene a su favor y cosa totalmente diferente es la procedencia de la acción, que no es más que el reconocimiento por parte, en este caso el Tribunal Asociado observa de que efectivamente obra a su favor el derecho por él invocado y que para ser resuelto será necesario valorar y adminicular los alegatos y probanzas que corren al expediente, en conjunto, y que no podrían ser decididos como punto previo, pues las exigencias de la admisibilidad de la acción están satisfechas como antes se dijo y el Tribunal aún no entra a pronunciarse al fondo del asunto, que sería examinar si se cumplen los mecanismos de procedencia de la acción, cosa que resolverá posteriormente este Tribunal y para lo cual debe tener en cuenta el profundo contenido social que cobija la tuición que pretende esta rama del Derecho Inquilinario.

En consecuencia de lo anterior, la cuestión previa planteada debe ser declarada sin lugar y así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO

(FALTA DE CUALIDAD)

En tercer lugar, opone de acuerdo al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como excepción perentoria la falta de cualidad de la Demandante para intentar la acción y lo fundamenta en lo siguiente: que la Demandante pretende que se declaren nulos dos actos jurídicos, traslativos de propiedad que se realizaron sobre el inmueble objeto de la presente acción, esto es, el aporte del inmueble de la calle 7 al capital social de AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. que hicieron los ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M. y la posterior venta que hace AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. a la Ciudadana CEN QIAOMEI y que el mismo esta compuesto por cuatro locales comerciales, uno sólo de los cuales está arrendado a FARMACIA TÁCHIRA C.A. y los otros tres a personas distintas a la accionante y que en consecuencia la acción debió ser propuesta por todos los arrendatarios por existir, a su decir, un consorcio activo necesario, pues sostiene que los actos no pueden ser válidos para unos y nulos para otros. El Tribunal Asociado, analizado el expediente considera que si bien es cierto que existen cuatro locales comerciales contiguos, no es menos cierto que los mismos están arrendados a personas distintas y que sus relaciones arrendaticias e incluso las condiciones para plantear la presente acción también pueden ser distintas y singulares en su cumplimiento, en cada caso, y que este hecho, no puede ser soportado por uno sólo de ellos en particular, por lo cual considera que la Accionante, individualmente considerada, si podía proponer la presente acción, pues mal sería imponerle para su ejercicio de lo que considera su derecho la carga de la voluntad de otras personas y así se declara. En consecuencia declara que la accionante tiene la suficiente cualidad para intentar en forma individual la presente acción. Así se decide.

También propone a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa la falta de cualidad de los demandados para sostener el juicio, pues a su decir la acción se intentó de manera conjunta a todos los demandados y son dos actos traslativos de propiedad, el primero realizado por los ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M. a AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. y el segundo entre esta última y CEN QIAOMEI, teniendo ambos como sujetos a personas distintas, lo cual hace que las primeras no puedan convenir en la nulidad del segundo acto y viceversa. Al respecto, este Tribunal Asociado, observa, que si bien es cierto son dos actos traslativos de propiedad, el segundo acto, esto es el realizado entre AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. ente mercantil que tiene como socios a los accionados por el primer acto traslativo de propiedad, y la Ciudadana CEN QIAOMEI, no podría haberse dado si no se hubiere dado el primero, esto es el traslativo de propiedad entre los accionados ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M. y AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. y de resultar este último acto nulo por violación de normas de orden público, como lo son las referentes al retracto legal arrendaticio por no haberse respetado la preferencia ofertiva alegada por la accionante, no es posible la convalidación por haberse realizado un acto traslativo posterior pues se haría ineficaz el derecho e irrito el carácter de orden público que cobija a tales normas; aunado a lo anterior considera este Tribunal que al demandarse la subrogación legal, existe un litis consorcio pasivo necesario el cual consiste en demandar a los sucesivos compradores para que de esta forma la sentencia que se dicte surta efectos jurídicos entre todas las partes participantes en el negocio jurídico y así garantizarles plenamente su derecho a la defensa consagrado y reconocido por nuestra Constitución; en consecuencia este Tribunal Asociado declara sin lugar la falta de cualidad previamente opuesta. Así se decide.

Por último, también propone al contestar la demanda la Ciudadana CEN QIAOMEI, a través del abogado apoderado R.L.O., fundándose en lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de Cen Qiaomei para sostener la acción propuesta en razón de ser casada y haber, a su decir, comprado el inmueble objeto de la presente acción para la comunidad conyugal y no para si misma solamente, y que en consecuencia la representación corresponde a la pareja, esto es a ella y a su cónyuge. Al efecto produce copia certificada del acta de matrimonio de la accionada CEN QIAOMEI y del ciudadano CHAO YUE WU, de fecha 31 de enero de 2001, para resolver, este Tribunal Asociado, observa que corre al expediente, documento de venta, redactado por el abogado R.L.O.. entre AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, representada por J.M.D.S. y J.A.S.M., a la ciudadana CEN QIAOMEI y que en el mismo tal ciudadana se identifica como soltera, no sólo en la redacción del documento sino en la nota de Registro, esto es lo hizo personalmente al firmar tal documento, igualmente observa este Tribunal Asociado el poder otorgado al abogado R.L.O., redactado por él mismo y traído a este procedimiento, que al autenticarse el mismo por ante el Notario Público Segundo de San Cristóbal, en fecha 06 de enero de 2006, la ciudadana CEN QIAOMEI se identifica como de estado Civil soltera, esto hace que la falta de cualidad de esta forma alegada no sólo sea declarada sin lugar, sino que además este Tribunal Asociado considera necesario llamar la atención al abogado R.L.O., quien actúa en el presente como apoderado Judicial de la coaccionada, pues a sabiendas de que su cliente se identificó ante autoridades Registrales y Notariales como soltera, en documentos redactados por él como Abogado, alega en nombre de su cliente la condición de casada como falta de cualidad, lo cual debe ser considerado por este Tribunal Asociado como deslealtad procesal de su parte y así se declara.

En consecuencia de lo anterior, la cuestión de fondo propuesta de falta de cualidad de la coaccionada CEN QIAOMEI, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROPUESTAS POR LA PARTE CODEMANDADA:

Corresponde ahora a este Tribunal Asociado, entrar a conocer las cuestiones previas propuestas en la contestación de la demanda por ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M. y AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A, esta última representada por J.M.D.S. y J.A.S.M., lo cual pasa a hacer en la forma siguiente:

Plantea esta parte coaccionada, la cuestión previa prevista en el ordinal 6to del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4to del artículo 340 ejusdem, pues a su decir existe un defecto de forma al no estar determinados los linderos del inmueble objeto en definitiva de la presente acción. Al respecto este Tribunal Asociado observa, que si bien es cierto no están definidos en unidades métricas los mismos, no es menos cierto que ni en el contrato original de arrendamiento ni en los contratos traslativos de propiedad, que se denuncian como los elementos conculcadores del derecho aquí reclamado por la accionante FARMACIA TÁCHIRA C.A. se definen los mismos de manera expresa, pero en todo caso se puede hacer la individualización del mismo, con los números correspondientes a su dirección, calle 7 Nros. 6-14 y 6-10, pues el sentido de la cuestión previa no es otro sino el que no exista equivoco respecto al bien inmueble al que se refiere la acción y con los números indicativos de la dirección, antes señalados, se cumple satisfactoriamente, y no deja lugar a confusión ni a equívocos, tal y como también se evidencia del hecho de que tal relación arrendaticia se desarrolló por más de cincuenta (50) años sin que ocurriera ni confusión ni equivoco respecto del inmueble objeto de ese contrato. Es por eso que en uso de la facultad que se concede al juzgador al valorar una prueba, de usar máximas de experiencia, que no es otra cosa que el conocimiento que de la vida y la cotidianidad que tienen las personas, se reflexione sobre el sentido, contenido y fin que se busca en una norma y se le permita a quien o quienes juzgan sacar de la inteligencia de lo planteado una conclusión como la entes planteada.

En consecuencia de lo anterior este Tribunal Asociado declara sin lugar la Cuestión Previa planteada. Así se decide.

Observa este Tribunal que la parte codemandada alegó la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándola en el artículo 49 del Decreto Con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión previa esta que fue alegada de igual forma por la representación judicial de la codemandada CEN QIAOMEI, la cual fue resuelta como punto previo en esta sentencia, por lo que este Tribunal no entra a realizar algún otro pronunciamiento al respecto. Así se decide.

Alega igualmente la codemandada para ser resuelta como defensa de fondo la caducidad de la acción propuesta, alegando que el requisito que abre el lapso para intentar la acción, esto es la notificación prevista en el artículo 47 de la Ley Especial Arrendaticia, se cumplió, cuando en fecha 24 de julio de 2002, se hizo una publicación en prensa la cual según ellos hizo del conocimiento público, incluyendo a FARMACIA TÁCHIRA C.A. la transferencia de la propiedad del inmueble del cual es parte el local ocupado por esa sociedad y que han transcurrido más de tres (3) años de tal publicación y de forma por demás clara se supera el lapso de 40 días que se conceden para intentar esta acción. El Tribunal Asociado, para decidir, examina el artículo 47 de la Ley Especial de la materia, el cual establece claramente que el lapso de 40 días calendario deberá contarse a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada haga el adquirente al inquilino y que a dicha notificación deberá anexarse copia certificada del documento contentivo de la negociación; de lo anterior se infiere de forma clara e inequívoca que la publicación realizada por la prensa corriente al folio 92 de la segunda pieza, no cumplió con el contenido del artículo 47 antes citado y por ende la consecuencia jurídica que prevé la referida norma, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 10 del artículo 346 de la Ley Adjetiva. Así se decide

Resueltos los puntos previos, pasa este Tribunal a resolver el fondo de la controversia y en ese sentido señala cuales fueron los hechos que no fueron controvertidos: No fue controvertido por la parte accionada, en ningún caso o circunstancia, ni expresa ni tácitamente, el hecho de que la accionante al momento de ejercer la presente acción, tenía más de dos años en condición de arrendadora y estaba solvente con los cánones de arrendaticios establecidos.

Así las cosas, el fondo de la acción se limita a la determinación de si la acción es procedente o no por la individualización o no del inmueble objeto del solicitado derecho ofertivo preferente que genera el retracto legal arrendaticio aquí planteado.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.

La parte demandante procedió a promover las siguientes pruebas:

De conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasan a valorar las pruebas de la siguiente manera:

1. -) DOCUMENTALES: Al folio 14 y su vuelto de la segunda pieza, corre documento autenticado por ante el antiguo Juzgado del Municipio P.M.M.d.D.S.C., Estado Táchira, en fecha 13 de abril de 1.950, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que en la referida fecha el ciudadano C.M.C., en su carácter de mandatario de la ciudadana A.C., cedió en arrendamiento al Dr. L.R.N., un local comercial ubicado en la Calle 7, donde siempre había funcionado la BOTICA NACIONAL, constituyéndose el referido arrendamiento para el funcionamiento de una farmacia, cuyo lapso de duración fue de cinco (05) años prorrogables contados a partir del 01 de mayo de 1.950; con el referido instrumento quedó plenamente probado que el contrato de arrendamiento a favor de la accionante FARMACIA TÁCHIRA C.A. tiene más de dos años tal y como exige la norma que confiere el derecho preferente arrendaticio y así se declara.

   1.1.-) Al folio 15 y su vuelto de la segunda pieza, corre documento autenticado por ante el antiguo Juzgado del Municipio P.M.M.d.D.S.C., Estado Táchira, en fecha 13 de abril de 1.950, agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene contrato de venta y demás mercancías, útiles y enceres, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente y así se declara.

   1.2-) Desde el folio 28 al 31 de la primera pieza, corre documento protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 10 de enero del 2.000, bajo el N°. 12, Tomo 1-A, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha los ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M., constituyeron la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., en la que aportaron como capital social de la misma, un inmueble que les pertenecía según planilla sucesoral N° 000578 de fecha 12 de agosto de 1.997, expediente N° 1131/97, conformado por tres (03) locales comerciales y el terreno propio sobre el construido, ubicado en la Ciudad de San C.E.T., jurisdicción del Municipio San Sebastian, adquirido por su causante según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 20 de junio de 1.968, bajo el N° 141, Tomo 4, Protocolo Primero, los cuales en su conjunto están delimitados así: NORTE: La calle 7, mide 33,50 mts. SUR: propiedad que es o fue de C.C. y de M.M.; ESTE: Propiedad que fue de E.I.; OESTE: Propiedad que es o fue de R.R., en línea quebrada. Así mismo quedó probado con el referido instrumento, que el inmueble previamente descrito y aportado a la Sociedad Mercantil fue por un valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 250.000.000,oo) hoy DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 250.000,oo), que fue el total del capital social suscrito y pagado con los mencionados bienes inmuebles y así se declara.

   1.3.-) Desde el folio 37 al 40 de la primera pieza, corre documento protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T., el 27 de enero de 2.003, bajo el N°. 11, Tomo 001, Protocolo 03, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha, los ciudadanos A.M.S.S.M., A.S.M. quien actuó en nombre propio y de la ciudadana M.C.S.M., J.M.D.S. quien actuó en nombre propio y de la ciudadana I.D.R.S.M. y M.S.M., actuando en nombre propio y como herederos de la sucesión M.S.P., cedieron en calidad de aporte a la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., un lote de terreno propio con un área de SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTÍMETROS (788,17 Mts2) que es el resto, así como los tres (03) locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la Calle 7, parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T., los cuales en su conjunto están alinderados así: NORTE: La calle 7, mide 33,45 Mts. SUR: Mide 32,12 Mts, con propiedad que es o fue de C.C. y de M.M. y en parte con terreno que es o fue de R.R. en línea quebrada; ESTE: Mide 32.10 metros, con propiedad que fue de E.I.; OESTE: Propiedad que es o fue de R.R., en línea quebrada, Inmuebles que les perteneció según planilla sucesoral N° 062374 de fecha 12 de agosto de 1.997, expediente N° 1131/97, adquirido por su causante, por J.M.D.S. y M.S.M. según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 20 de junio de 1.968, bajo el N° 141, Tomo 4, Protocolo Primero y por M.S.M. por compra de derechos y acciones según documento protocolizado en la referida Oficina de Registro Público el 01 de noviembre de 1.989, bajo el N° 32, Tomo 20; de igual forma quedó plenamente probado que la cesión fue por la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 250.000.000,oo) hoy DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 250.000,oo) y así se declara.

   1.4.-) Desde el folio 21 al 24, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 13 de diciembre del 2.005, bajo el N°. 15, Tomo 081, Protocolo 1, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha los ciudadanos J.M.D.S. y J.A.S.M., en su carácter de presidente y vicepresidente de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., dieron en venta a CEN QIAOMEI por la suma de UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000.000,oo) equivalentes hoy día a UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000,oo), un inmueble constituido por un lote de terreno propio, con un área de SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTÍMETROS (788,17 Mts2) y cuatro (04) locales comerciales sobre él construidos, ubicado en la Calle 7, entre 7ma Avenida y Carrera 6, N° 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34 Centro, Parroquia San S.d.M.S.C.d.E.T., cuyos linderos son: NORTE: La Calle 7, mide 33,45 Mts. SUR: Mide 32,12 Mts, con propiedad que es o fue de C.C. y de M.M. y en parte con terreno que es o fue de R.R. en línea quebrada; ESTE: Mide 32.10 metros, con propiedad que fue de E.I. y OESTE: Propiedad que es o fue de R.R., en línea quebrada y mide 32, 84 Mts, previamente adquirido por cesión, según documento de fecha 27 de enero del 2.003, ya valorado y así se declara.

   1.5.-) Desde el folio 16 al 19, corre agregado en copia certificada notificación judicial, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales de un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace plena fe de que 18 de enero del 2.006, el abogado R.A.L.O., en representación de CEN QIAOMEI solicitó ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le notificara a la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, en su carácter de arrendataria del inmueble en cuestión, en la persona de su representante legal O.R.D.R., sobre el cambio de propietario que había tenido el inmueble y que se le entregara copia de los instrumentos por medio del cual se había hecho la cesión y posterior venta, notificación que a decir de la parte actora como de la codemandada CEN QIAOMEI se practicó el 31 de enero del 2.006, con lo cual resulta un hecho no controvertido su práctica y así se declara.

   1.6.-) A los folios 26 y 27 de la primera pieza, corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de enero del 2.006, anotado bajo el No. 65, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que en la referida fecha, los ciudadanos J.M.D.S. y J.A.S.M. en su carácter de presidente y vicepresidente de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., suscribieron el documento que aquí se valora, por medio del cual declararon que cedían a partir del año 2006 a CEN QIAOMEI, los derechos y obligaciones que les correspondían derivados de los contratos de arrendamiento que mantenían por medio de la inmobiliaria INESCA, con los arrendatarios de los locales comerciales previamente vendidos, incluido el ocupado por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. y así se declara.

   1.7.-) Desde el folio 53 al 56 de la primera pieza, corre copia fotostática simple de instrumentos privados, los cuales no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documento público o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y así se declara.

   1.8.-) Desde el folio 135 al 138 de la segunda pieza, corren cuatro (4) instrumentos privados de fechas 27 de marzo de 1.998, 17 de octubre del 2.002, 24 de abril del 2.003 y 05 de abril del 2.004 respectivamente, dirigidos a la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA en su condición de arrendataria, los cuales al no haber sido desconocidos ni tachados, adquirieron la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia los mismo hacen fe de que mediante firma autorizada la Inmobiliaria INESCA le notificó a la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. sobre un aumento del canon de arrendamiento, el cobro y consecuente pago del Impuesto al Valor Agregado IVA a la tasa del 16 %, la renovación del contrato de arrendamiento y nuevo aumento del canon de arrendamiento y un último aumento del canon de arrendamiento respectivamente; así mismo quedó plenamente probado con los referidos instrumentos, que en los mismos en ningún momento se hace referencia a quien es el propietario del Inmueble dado en arrendamiento y que la arrendataria a la fecha de la última notificación tenia más de dos (02) años en condición de arrendataria, constituyendo tal circunstancia uno de los presupuestos procesales para la procedencia del retracto legal arrendaticio y así se declara.

   1.9-) Al folio 139 de la segunda pieza, corre instrumento privado de fecha 29 de noviembre de 1999, el cual fue aportado al proceso en copia fotostática simple, sin embargo el mismo instrumento posteriormente fue promovido en original al folio 159 de la segunda pieza, el cual al no haber sido desconocido en su contenido y firma, ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de en la referida fecha el codemandado J.A.S.M., le notificó a la representación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. su intención de vender la totalidad del inmueble ya identificado, compuesto por cuatro (4) locales comerciales entre los que se encuentra el ocupado por la aquí demandante, por la suma de SEISCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 690.000.000,oo) equivalentes hoy día a SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 690.000,oo), dándosele para la fecha un valor individual al local comercial ocupado por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. de DOSCIENTOS VEINTISEIS MILLONES CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 226.044,000,oo) equivalentes hoy día a DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 226.044,oo); Así mismo quedó plenamente probado con el documento que aquí se valora y su anexo corriente al folio 160, que el inmueble compuesto por los cuatro (4) locales comerciales, perfectamente se puede dividir e individualizar y así se declara.

   1.10.-) Desde el folio 161 al 164 de la segunda pieza, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 28 de junio de 1.990, bajo el N°. 5, Tomo 9-A, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha, el aquí codemandado J.A.S.M. y la ciudadana R.I.P.P., titular de la cédula de identidad N° V- 9.126.587, constituyeron la Sociedad Mercantil INES C.A. sin embargo de dicho instrumento no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en el presente proceso y así se declara.

   1.11.-) A los folios 166 y 167 de la segunda pieza, corre documento protocolizado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 21 de abril del 2.006, bajo el N°. 82, Tomo 5-A, Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil INES C.A. de la cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.

2. -) INSPECCIÓN JUDICIAL: Desde el folio 189 al 195 de la segunda pieza, corre acta de fecha 20 de mayo del 2008, que contiene Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el inmueble ubicado en la Calle 7 con Carrera 6, Nros 6-14 y 6-10 de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, con la cual se pudo apreciar con inmediación de quien Juzga los hechos constatados en la misma, por tanto, con ella se demuestra que en el inmueble objeto de la inspección judicial funciona la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. el cual posee dos (2) puertas de entrada con la nomenclatura N° 6-14 y 6-8; así mismo se demostró que en el interior del inmueble no se encuentra alguna salida o vía de acceso hacia otro inmueble contiguo o colindante, siendo su única vía de penetración la que da con la Calle 7 por las dos (2) puertas santamaría ya mencionadas; de igual modo con la inspección judicial quedó plenamente probado que el inmueble sobre el que se pretende el derecho de retracto legal arrendaticio está constituido por un local comercial, construido en paredes de bloque, el techo en parte de placa de tabelon con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica; en su interior posee algunas divisiones las cuales conforman una oficina, siendo que en la parte posterior cuenta con dos (2) baños y una especie de depósito; así mismo quedó plenamente probado que el inmueble colinda por el lindero derecho con dos (2) locales comerciales donde funcionan los comercios denominados Ferretería Táchira y la Cesta de Oro, cuya nomenclatura es 6-28 y por el lado izquierdo con un local comercial que se encuentra en la esquina de la Carrera 6, denominado Botica Central; con la ayuda de un práctico designado quedó plenamente probado las medidas del inmueble y son las siguientes: Por el frente 10,02 Mts, por el fondo 8,80 Mts y por los laterales se dejó constancia que dichos linderos están en línea quebrada de 16,06 Mts por la parte más ancha, teniendo un área aproximada de 184,87 Mts2 y separación física de los demás locales comerciales, contando además de los servicios públicos como agua, luz y teléfono.

   Los codemandados J.M.D.S. y J.A.S.M., con el carácter de autos, asistidos por la abogada G.Y.H.G., promovieron las siguientes pruebas:

1. -) En cuanto al merito favorable de autos o de cada una de las actuaciones que integran el expediente, no constituye uno de los medios probatorios contemplados en nuestra legislación, razón por la que no procede su valoración.

2. -) DOCUMENTALES: Desde el folio 97 al 99 de la segunda pieza, corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., en fecha 20 de junio de 1.968, bajo el N° 141, Tomo 4, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha el ciudadano J.L.E.E.M.C., titular de la cédula de identidad N° V- 187.750, dio en venta pura y simple a los ciudadanos M.S.P., J.M.D.S. y M.E.S.M., titulares de las cédulas de identidad Nros V-56.633, V-2.964 y V-2.939.774, un inmueble ubicado en la Ciudad de San Cristóbal, jurisdicción del Municipio San S.d.E.T., conformado por tres (03) locales comerciales contiguos y el terreno propio sobre el construido, locales con todas sus dependencias y anexidades, construidos en paredes de tierra aprisionada y bajareques, techos de tejas sobre estructuras de madera y pisos de mosaico, de cemento y ladrillos, ubicado en la Ciudad de San C.E.T., jurisdicción del Municipio San Sebastian, alinderado en su conjunto de la siguiente: NORTE: La calle 7, mide 33,50 mts. SUR: Propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M. en línea quebrada; ESTE: Propiedad que fue de E.I. y OESTE: Propiedad que es o fue de R.R., en línea quebrada; así mismo quedó plenamente probado con el instrumento aquí valorado, que sobre el mencionado inmueble se realizaron sedas ventas de parte de lo adquirido, ventas efectuadas en fechas 04 de julio de 1.973 y 04 de febrero de 1.981 respectivamente, según las notas marginales del documento.

   2.1-) A los folios 9 al 14, corre Planilla Sucesoral N°. 062374 (S-1-H-92-A) de fecha 12 de agosto de 1997, expedida por el Ministerio de Hacienda, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones Región Los Andes, la cual, por haber sido agregada en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, por lo que el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que fue autorizado por un funcionario público facultado para ello de conformidad con lo establecido en la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos y por tanto hace plena fe de que los ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M. y M.C.S.M., en su condición de herederos como cónyuge la primera e hijos los demás de M.S.P., efectuaron declaración sucesoral sobre un conjunto de bienes, entre los que se encuentra el inmueble cuya retracto legal arrendaticio aquí se pretende.

   2.2-) Desde el folio 182 al 184 de la segunda pieza, corre documento protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T., el 27 de enero de 2.003, bajo el N°. 11, Tomo 001, Protocolo 03, el cual ya fue objeto de valoración por este Juzgado.

   El abogado R.L. con el carácter de apoderado judicial de la codemandada CEN QIAOMEI, promovió las siguientes pruebas:

1. -) DOCUMENTALES: En cuanto al mérito y valor probatorio de la notificación de fecha 31 de enero del 2.006, la misma ya fue objeto de valoración por parte del Tribunal.

   1.1-) En cuanto al documento corriente desde el folio 37 al 40 de la primera pieza, protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T., el 27 de enero de 2.003, bajo el N°. 11, Tomo 001, Protocolo 03, ya fue objeto de valoración por parte del Tribunal.

   1.2-) En cuanto al documento corriente desde el folio 21 al 24, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 13 de diciembre del 2.005, bajo el N°. 15, Tomo 81, Protocolo 1, ya fue objeto de valoración por parte del Tribunal.

   1.3-) En cuanto a la Inspección Judicial promovida y evacuada, ya fue objeto de valoración por este Tribunal.

   1.4-) Al folio 147 y su vuelto corre copia certificada del Acta de Matrimonio N°.12 expedida por el Registro Civil del Municipio San C.d.E.T., la cual por haber sido agregada en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el acto que contiene dicho documento fue autorizado por un funcionario público facultado para dar fe pública, conforme a lo establecido en el artículo 457 del Código Civil y por tanto hace plena fe que el día 31 de enero del 2.001 los ciudadanos CHAOYUE WU y QIAOMEI CEN celebraron el matrimonio civil.

   EL TRIBUNAL ASOCIADO PARA DECIDIR OBSERVA:

   Para emitir el pronunciamiento de fondo, se hace necesario en primer orden resolver sobre la indivisibilidad del inmueble en cuestión, compuesto por varios locales comerciales, es así que al respecto este Tribunal Asociado, considera que de las probanzas que corren al expediente y que ya han sido valoradas, se desprende que el local objeto de la presente acción no es parte de un todo que forme una sola unidad, ni que ese conjunto sea indivisible tal y como lo plantea la accionada CEN QIAOMEI a través de su apoderado, sino al contrario, es un local perfectamente diferenciable de los demás, cuyo uso, manejo, trato y cabida ha sido siempre dado de manera particular tal y como quedo evidenciado de las resultas de la Inspección Judicial promovida, donde se dejó claramente establecido que el local comercial está perfectamente individualizado, no teniendo áreas comunes con los locales aledaños o vecinos donde funcionan otros establecimientos comerciales diferentes a FARMACIA TÁCHIRA C.A., el cual tiene ingreso o acceso independiente, poseyendo sus propios servicios públicos para su funcionamiento, incluso poseyendo nomenclatura identificatoria propia, con lo cual no puede ser considerado como parte de un todo indivisible por el sólo hecho de estar construido en un terreno que perteneció a los demandados y accionistas de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., por otra parte es visible que al mencionado local comercial se le ha dado un tratamiento aislado e individualizado en la fijación de los cánones de arrendamiento, razón por la cual resulta forzoso concluir que el local objeto de la presente acción y que ocupa FARMACIA TÁCHIRA C.A. como arrendataria, constituye un inmueble individualizado y distinto de los demás inmuebles (locales) que son propiedad de los accionados y que su separación no causa pérdida ni menoscabo del objeto social que debe cumplir la propiedad. Así se decide.

   De las actas procesales quedó plenamente probado que la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. es arrendataria de un local comercia ubicado en la Calle 7 con Carrera 6, Nros 6-14 y 6-8 de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, situación que además no constituye un hecho controvertido; así mismo quedó plenamente probado que la relación arrendaticia de la cual forma parte la demandante tiene más de dos (2) años de vigencia, cuestión que de igual forma no constituyó un hecho controvertido en el presente proceso; ahora bien, ante los hechos expuestos y plenamente probados, es indispensable citar el contenido del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.(Subrayado del Tribunal).

   Como podemos observar, el artículo citado establece la preferencia ofertiva a favor del arrendatario sobre el inmueble dado en arrendamiento, siempre y cuando éste tenga más de dos (02) años con tal carácter, esté solvente en el pago del canon de arrendamiento y esté dispuesto a satisfacer la exigencia del arrendador propietario, en consecuencia, es obligación del arrendador propietario notificar al arrendatario mediante documento su voluntad de dar en venta el inmueble con las condiciones de la negociación, entre las que se encuentra el precio de la oferta de conformidad con el encabezado del artículo 44 ejusdem, ahora bien, en el caso bajo estudio quedó plenamente probado que el día 29 de noviembre de 1999, el codemandado J.A.S.M., notificó a la representación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. su intención de vender la totalidad de un inmueble compuesto por cuatro (4) locales comerciales entre los que se encuentra el ocupado por la aquí demandante, por la suma de SEISCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 690.000.000,oo) equivalentes hoy día a SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 690.000,oo), dándosele para la referida fecha histórica un valor individual al local comercial ocupado por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. de DOSCIENTOS VEINTISEIS MILLONES CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 226.044,000,oo) equivalentes hoy día a DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 226.044,oo); surgiendo en consecuencia para la empresa arrendataria la obligación de notificarle al ciudadano J.A.S.M., su intención de aceptar la oferta o simplemente rechazarla en el lapso perentorio de 15 días después de notificada la oferta de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 ejusdem, cuestión que en el caso de autos no sucedió, activándose así el derecho de los propietarios arrendadores de dar en venta el inmueble arrendado a cualquier tercero, pero dentro del lapso de 180 días calendario después del ofrecimiento que le hiciere al arrendatario de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 en concordancia con el contenido del artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues caso contrario, le surge nuevamente al arrendatario la preferencia ofertiva si el arrendador persiste en dar en venta el bien, ya que el ofrecimiento previo queda sin efecto alguno como lo estatuye el mencionado artículo 45 ejusdem; continuando con este orden de ideas vemos que en la presente causa los ciudadanos J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M., propietarios del bien en cuestión según Planilla Sucesoral N°. 062374 (S-1-H-92-A) de fecha 12 de agosto de 1997, expedida por el Ministerio de Hacienda, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones Región Los Andes, constituyeron el día 10 de enero del 2.000 la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., según documento protocolizado ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N°. 12, Tomo 1-A, en la que aportaron como capital social de la sociedad, el mencionado inmueble compuesto por varios locales comerciales, entre los que se encuentra el ocupado en calidad de arrendataria por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., en tal sentido, al verificarse la práctica de la notificación de oferta el día 29 de noviembre de 1999, al no existir prueba cierta de la aceptación de la oferta que debió hacerse en el lapso perentorio de los 15 días que establece el 44 de la Ley Especial Arrendaticia y al cederse la totalidad de los locales comerciales el día 10 de enero del 2.000 a la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., cuyos accionistas son los mismos propietarios del bien cedido, es evidente que desde la primera fecha a la fecha de la cesión no habían trascurrido los 180 días calendarios que prevé el 45 ejusdem para poder realizar libremente la venta, con lo cual podríamos decir en principio que los propietarios del bien estaban facultados para desprenderse del bien y venderlo a un tercero como lo estatuye la norma, sin embargo también quedó probado que no se respetaron las condiciones de la oferta global de los locales comerciales, pues ésta fue por la suma SEISCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs 690.000,oo) y la cesión se realizó por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 250.000,oo) equivalentes a moneda actual; pero es el caso que aun y cuando el precio de la cesión fue menor al del ofrecimiento, los cedentes no dieron en venta el inmueble a terceras personas como lo prevé la citada norma, ya que los cedentes continuaron siendo los propietarios de la totalidad del inmueble, pero en condición de accionistas de la Sociedad Mercantil, hecho que desnaturaliza el derecho de retracto legal arrendaticio a favor de la arrendataria, toda vez que el bien siguió bajo el dominio y propiedad de los cedentes, razón por la cual en este caso en concreto, no se procede la configuración del retracto legal arrendaticio y por ende la subrogación legal. Así se decide.

   Determinado como está que la cesión tantas veces mencionada no produjo el derecho de retracto legal arrendaticio, corresponde determinar su viabilidad en tiempo posterior a dicho acto; en este sentido, de las actas procesales quedó plenamente probado que en fecha 13 de diciembre del 2.005, los ciudadanos J.M.D.S. y J.A.S.M., en su carácter de presidente y vicepresidente de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., dieron en venta a la ciudadana CEN QIAOMEI el conjunto de locales comerciales tantas veces descritos, entre los que se encuentra el ocupado por la demandante de autos, venta que se efectuó por la suma de UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000.000,oo) equivalentes hoy día a UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000,oo), según documento de fecha 13 de diciembre del 2.005, anotado bajo el N°. 15, Tomo 081, Protocolo 1. De esta nueva operación traslativa de la propiedad (venta), se desprende que la compradora adquiriente la constituye una tercera persona diferente a los arrendatarios de cada uno de los locales comerciales que forman el conjunto de locales vendidos de manera global, cuestión que les hace nacer el derecho retracto legal arrendaticio y por ende la subrogación legal, siempre y cuando estén solventes en el pago del canon de arrendamiento, tengan más de dos años en calidad de arrendatarios, estén dispuestos a satisfacer el precio del vendedor y el bien sea vendido sin hacérseles previamente la preferencia ofertiva a la que tienen derecho, tal y como lo establecen los artículos 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en el caso de autos, en vista que el local comercial ocupado en calidad de arrendataria por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., lo constituye un bien perfectamente individualizado como ya se explicó, la arrendataria tenia el derecho a que se le ofreciere en venta dicho inmueble, cuestión que no ocurrió, vulnerándoseles así su preferencia ofertiva como ya se explicó, más aun si tomamos en cuenta que la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., ocupa el local comercial desde su constitución, pues pensar lo contrario sería un inelegante acto de injusticia, contrario a los fundamentos de nuestra Constitución Nacional; continuando con este orden de ideas, la parte demandada se ampara o defiende en el contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado.

   El artículo trascrito en principio contempla la imposibilidad del ejercicio del retracto legal arrendaticio cuando la venta se ha efectuado globalmente como sucedió en el caso bajo análisis, sin embargo, vemos que nuestra Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, reconoce expresamente en su preámbulo como valor superior de su ordenamiento la justicia, la cual debe prevalecer cuando el contenido de alguna norma sea contraria al valor superior constitucional, al respecto el preámbulo constitucional establece:

   Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.

   (Subrayado del Tribunal).

   El fragmento trascrito es meridianamente claro en relación a la supremacía constitucional de la justicia; por otra parte el artículo 2 constitucional establece:

   Artículo 2. Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.

   (Subrayado del Tribunal).

   Establecido como está constitucionalmente la supremacía de la Justicia como fin primordial del Estado, este Tribunal Asociado en aplicación de la misma, al observar de las actas procesales que el día 13 de diciembre del 2.005 se realizó la venta del local comercial que ocupa desde su constitución en calidad de arrendataria la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, por parte de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., a favor de la ciudadana CEN QIAOMEI y en vista que en fecha 29 de noviembre de 1999 se le realizó la preferencia ofertiva a favor FARMACIA TÁCHIRA C.A, como ya se explicó, quedando así establecido por los codemandados desde un primer momento el reconocimiento del derecho de preferencia ofertiva sobre el bien inmueble en cuestión a favor de la demandante, mal podrían entonces realizar en tiempo posterior una venta irrespetando derechos ya reconocidos, pues tal circunstancia constituye un verdadero acto de injusticia contrario a los estamentos constitucionales como ya se dijo; en este orden de ideas, vemos que en el caso de autos al realizarse la venta de fecha 13 de diciembre del 2.005, la codemandada Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. omitió notificarle a la representación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. su intención de vender la totalidad del inmueble compuesto por cuatro (4) locales comerciales o el ocupado por FARMACIA TÁCHIRA C.A, oferta que se evidencia si realizó en oportunidad anterior, constituyendo la mencionada omisión violación del contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

   Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.(Subrayado del Tribunal).

   Vemos que la norma citada es de estricto orden público y consecuencialmente de forzosa aplicación por el Juzgador, toda vez que no puede ser relajada por las partes, en vista que la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios se creó para beneficiar y proteger al arrendatario, siendo nulo todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos, como ocurrió con la omisión de la preferencia ofertiva a favor de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. contraria a lo dispuesto en los artículos 42, 43, 44 y 45 mencionados, los cuales indican la forma de realizar tanto la oferta como la contestación de la oferta y las consecuencias que apareja su incumplimiento.

   Probado como está que en fecha 13 de diciembre del 2.005 la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., dio en venta a la ciudadana CEN QIAOMEI el inmueble en cuestión; probado como está que para el 13 de diciembre del 2.005 la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. tenía una relación arrendaticia de más de dos (2) años sobre uno de los locales comerciales dados en venta; no controvertida como está la solvencia de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 citado; probado como está la omisión de nueva oferta por parte de la arrendador propietaria Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. luego de cumplidos los 180 días calendarios después de primera y única oferta de fecha 29 de noviembre de 1999; probado como está que el bien en cuestión está perfectamente individualizado; explicado como está la supremacía constitucional de la justicia como fin primordial del Estado; probado como está el hecho de que la compradora CEN QIAOMEI tenia conocimiento de que el conjunto de locales comerciales estaban previamente arrendados a terceras personas con derechos preferenciales, puesto que el 18 de enero del 2.006, el abogado R.A.L.O., en su representación solicitó ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le notificara a la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, en su carácter de arrendataria del inmueble en cuestión, en la persona de su representante legal, sobre el cambio de propietario que había tenido el bien y que se le entregara copia de los instrumentos por medio del cual se había hecho la cesión y posterior venta, notificación donde además se desprende claramente el reconocimiento del retracto legal arrendaticio visto el contenido del artículo 47 citado, aunado al hecho de que los demandados nada probaron que les favoreciera, ni desvirtuaron la validez del retracto legal arrendaticio en contravención a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando así evidenciado la concurrencia de todos y cada uno de los requisitos para la procedencia del retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a favor de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., en las mismas condiciones de la venta efectuada el 13 de diciembre del 2.005, sobre el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un inmueble individualizado, ubicado en la Calle 7 con Carrera 6, Nros 6-14 y 6-10 de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual posee dos (2) puertas de entrada con la nomenclatura N° 6-14 y 6-8; construido en paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelon con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica; dividido en su interior, constante de una oficina, dos (2) baños y una especie de depósito; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: Frente: Calle 7 con Carrera 6 y mide 10,02 Mts; Fondo: Mide 8,80 Mts; Lado Derecho: Con dos (2) locales comerciales donde funcionan los comercios denominados Ferretería Táchira y la Cesta de Oro, cuya nomenclatura es 6-28 y mide en línea quebrada de 16,06 Mts por la parte más ancha; Lado Izquierdo: Con un local comercial que se encuentra en la esquina de la Carrera 6, denominado Botica Central y mide en línea quebrada de 16,06 Mts por la parte más ancha, teniendo un área aproximada de 184,87 Mts2, protocolizado globalmente con otros locales comerciales en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 13 de diciembre del 2.005, bajo el N°. 15, Tomo 081, Protocolo 1, con lo cual es forzoso y obligante para estos Juzgadores declarar procedente el Retracto Legal Arrendaticio y por ende la subrogación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. en los derechos de la compradora CEN QIAOMEI sobre el mencionado local comercial. Así se decide.

   Del escrito libelar se desprende que la parte actora pretende se declare la nulidad de los actos traslativos de propiedad efectuados a favor de Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A y de CEN QIAOMEI; en tal sentido este Tribunal Asociado en primer orden deja claro que en los procesos y procedimientos de retracto legal arrendaticio, por su naturaleza no es viable o procedente la nulidad del acto sobre el que se pretende el retracto y por ende la subrogación legal arrendaticia, toda vez que la subrogación amerita la vigencia del acto, siendo que su nulidad desvirtuaría la esencia del retracto legal arrendaticio, ya que no existirían sujetos sobre quien subrogarse si el acto es declarado nulo; por otra parte como ya se explicó, que el derecho de retracto legal arrendaticio no es procedente en relación a la cesión que realizaron los codemandados J.M.D.S., J.A., I.D.R., MARIO, A.M.S. y M.C.S.M., en la constitución de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., puesto que no hubo realmente desprendimiento de la propiedad sobre el bien inmueble en cuestión, ya que de ser propietarios de derechos y acciones derivados de una sucesión y gananciales, pasaron hacer accionistas y propietarios de una Sociedad Mercantil, manteniendo el así el dominio y posesión del conjunto de locales comerciales, acto sobre el que no procede su nulidad, dado que para la vigencia y existencia de la venta realizada a favor de ciudadana CEN QIAOMEI y sobre la que si procede la subrogación legal, necesariamente el acto de cesión debe permanecer incólume, razón por la cual no procede la nulidad de la mencionada cesión, ni la nulidad de la venta a favor de CEN QIAOMEI. Así se decide.

   Declarada como está la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio y por ende la Subrogación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. en los derechos de la compradora CEN QIAOMEI sobre el local comercial tantas veces descrito y en vista que la venta global de los locales comerciales fue por la suma de UN MIL QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000.000,oo) equivalentes hoy día a UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000,oo), este Tribunal Asociado ordena se practique experticia complementaria del fallo para determinar la cuota parte que debe pagarle la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. a la ciudadana CEN QIAOMEI, por Subrogarse totalmente en relación sólo de la venta del local comercial que ocupa en calidad de arrendataria y que fue adquirido por CEN QIAOMEI como ya se dijo de manera global con otros locales comerciales, inmuebles a los cuales no afecta en modo alguno la presente subrogación, tomando como base para la experticia el precio de la venta equivalentes hoy día a UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 1.550.000,oo), así mismo este Tribunal ordena que una vez determinado el monto que debe pagar la actora a la ciudadana CEN QIAOMEI, por concepto de la subrogación que en esta sentencia se declara, debe procederse a realizar la corrección monetaria, mediante experticia complementaria del fallo, toda vez que es un hecho público y notorio la devaluación que ha experimentado la moneda nacional, indexación que deberá calcularse desde la fecha pública de la negociación, hasta que quede firme la presente decisión. Así se decide.

   Declarada como está la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio en los términos ya explicados y declarada como está la improcedencia de la nulidad de los actos traslativos de propiedad efectuados a favor de Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A y de CEN QIAOMEI, es por lo que este Tribunal Asociado declara Parcialmente con lugar la demanda. Así se decide.

   A los fines de registro inmobiliario, este Tribunal Asociado ordena se practique experticia complementaria del fallo para determinar las medidas y linderos del local comercial sobre el que procede la subrogación legal arrendaticia ya explicada. Así se decide.

   A los fines de determinar la procedencia o no de la condena en costas en el presente proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

   El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

   Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.

   En la presente demanda las pretensiones reclamadas por la parte actora no han sido declarada con lugar en su totalidad, razón por la cual la parte demandada no resultó vencida, motivo por el cual no es procedente su condenatoria en costas conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En razón y fuerza de lo anterior este Tribunal Asociado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA interpuesta por la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A, representada por las abogadas YRAIMA M.P.O., L.E.G.G. y C.A.G.C., en contra de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A, de los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M. y de CEN QIAOMEI, en consecuencia DECLARA: