Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 21 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución21 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen
PonenteFabio Alberto Ochoa
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA, C. A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira el 7 de julio de 1982, bajo el N° 1, Tomo 14-A, modificada el 27 de diciembre de 2002, por documento inserto bajo el N° 32, Tomo 19-A, del Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, representada por su presidenta O.M.R.D.R., titular de la cédula de identidad N° V-1.525.324.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas Yraima M.P.O., L.E.G.G. y C.A.G.C., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.192, 28.393 y 24.429, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.M.D.S., I.D.R., M.S.M., A.M.S., J.A. y M.C.S.M., titulares de las cédulas de identidad N° 2.964, 1.754.775, 2.939.774, 3.185.189, 3.659.790 y 5.300.557; Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 10 de enero de 2000, bajo el N° 12, Tomo 1-A, domiciliada en el sector Piscurí, Jurisdicción de la Parroquia A.A., Municipio Monseñor F.F. del estado Táchira, en la persona de su Presidente J.M.D.S., y; CEN QIAOMEI, esta última titular de la cédula de identidad N° E- 82.256.255.

Apoderada de la co-demandada de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA del PISCURI, C.A: Abogada G.Y.H.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.792.

Abogada Asistente de los Codemandados I.D.R., M.S.M., A.M., J.A. Y M.C.S.M.: Abogada G.Y.H.G., titular de la cédula de identidad N° 80.456.242 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.792.

Apoderado de la Codemandada CEN QIAOMEI: Abogado J.M.R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.219.

TERCERO INTERVINIENTE: FERRETERIA TÁCHIRA., fondo de comercio inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 31 de octubre de 1984 bajo el N° 40, tomo 20-A. tercer trimestre, representada por su gerente general G.J.O.C., titular de la cédula de identidad N° V-5.024.717.

Apoderado del tercero interviniente: Abogado Uglis A.S.C., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 28.032

MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio - Reenvío por vicio de forma en la sentencia. (Apelación de la sentencia definitiva dictada en fecha 16-03-2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial).

I

ANTECEDENTES

Conoce este juzgado superior de la presente causa en virtud de que el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 4 de abril de 2013, declaró con lugar el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 25 de junio de 2012, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por vicio en la sentencia de incongruencia negativa. En consecuencia, anuló la sentencia recurrida y ordenó al Juez superior que corresponda, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio detectado.

Trámite procesal por ante el juzgado a-quo:

Pieza I

Consta a los folios 1 al 11 escrito de libelo de demanda por retracto legal arrendaticio interpuesto por las abogadas YRAIMA M.P.O., L.E.G.G. y C.A.G.C., quienes actuaron en nombre y representación de la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A. en contra de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A, y contra los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M. y M.C.S.M. y de la ciudadana CEN QIAOMEI, fundamentando la pretensión en los artículos 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Mediante auto de fecha 20 de abril de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda en cuanto a lugar y derecho, tramitándola por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Pieza N° 2

Mediante escrito de fecha 28 de abril de 2008, el abogado R.A.L.O., apoderado judicial de la co-demandada CEN QIAOMEI, presentó escrito de contestación y opuso cuestiones previas, rechazando en términos generales la misma por ser contraria a la verdad tanto en los hechos como en el derecho. (folios 73 al 79)

También el 28 de abril de 2008, los ciudadanos J.M.D.S., actuando con el carácter de codemandada e igualmente en representación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ C.A., como presidenta de la misma, y J.A.S.M., actuando en su condición de codemandado y en representación de I.D.R.S.M., M.C.S.M., A.M.S.S.M. Y M.S.M., según poderes corrientes a los autos, asistidos por la abogada G.Y.H.G., dieron contestación a la demanda. (Folios 80 al 89) Anexos. (Folios 90 al 92)

A los folios 94 al 96, con anexos a los folios 97 al 99, riela escrito de promoción de pruebas consignado el 30 de abril de 2008 por la ciudadana J.M.D.S., actuando con el carácter de codemandada e igualmente en representación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ C.A., representada en ese acto por la abogada G.Y.H.G.; y por el ciudadano J.A.S.M. en su condición de codemandado y en representación de los codemandados I.D.R.S.M., M.C.S.M., A.M.S.S.M. Y M.S.M., asistido por la misma abogada. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha. (Folios 100 al 101)

En fecha 9 de mayo de 2008 promovieron pruebas las apoderadas judiciales de la parte actora (folios 104 al 134 con anexos a los folios 135 al 139), las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 9 de mayo de 2008. (Folio 140)

En fecha 15 de mayo de 2008 el abogado R.L., actuando con el carácter de coapoderado judicial de la codemandada CEN QIAOMEI, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 141 al 146 con anexos a los folios 147 al 148). Por auto de la misma fecha, el a quo agregó y admitió la referidas pruebas. (Folio 149)

A los folios 153 al 158, con anexos a los folios 159 al 167, corre nuevo escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte actora, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto del 15 de mayo de 2008. (Folio 169)

Mediante escrito consignado el 16 de abril de 2008, la ciudadana J.M.D.S., actuando con el carácter de codemandada e igualmente en representación de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ C.A., promovieron nuevas pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha. (Folio 187)

Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó la constitución del Tribunal con Asociados, a los efectos de emitir la sentencia definitiva. (Folio 202).

En fecha 3 de marzo de 2009, el abogado Uglis A.S.C., actuando con el carácter apoderado judicial del “Fondo de Comercio” Ferretería Táchira C.A., presentó escrito de tercería adhesiva a la parte actora, con fundamento en los artículos 370, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de coadyuvar a que dicha parte venciera en el presente juicio. (Folios 230 al 235). Anexos. (Folios 236 al 259, dentro de los cuales corre copia del poder otorgado por la sociedad mercantil Ferretería Táchira, C.A., al mencionado abogado).

Mediante decisión de fecha 23 de marzo de 2009, el tribunal de la causa declaró inadmisible la intervención adhesiva planteada por el abogado Uglis A.S.C. en representación de Ferretería Táchira, C.A. (Folios 200 al 262)

Por diligencia de fecha 13 de abril de 2009, el prenombrado abogado Uglis A.S.C. apeló de la referida decisión (folio 2); recurso este que fue oído en un solo efecto por auto de fecha 16 de abril de 2009 (folio 3).

PIEZA N° 3:

El 16 de marzo de 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, constituido con asociados dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda, declarando procedente el retracto legal arrendaticio y la subrogación en favor de FARMACIA TÁCHIRA, C.A., quien en el negocio jurídico contenido en el instrumento jurídico protocolizado el 13 de diciembre de 2005, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.e.T., inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1, suscrito entre AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. y la ciudadana CEN QUIAOMEI debía subrogarse en el lugar de la compradora CEN QIAOMEI, sobre el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria FARMACIA TACHIRA, consistente en un inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 6, San Cristóbal, Estado Táchira, el cual posee dos (2) puertas de entrada con la nomenclatura N° 6-14 y 6-10., ordenando a FARMACIA TÁCHIRA C.A., pagar a la ciudadana CEN QIAOMEI, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora y que resulte de la experticia complementaria del fallo, tomando como base para la experticia el precio total de la venta, es decir, un millón quinientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 1.550.000,00).

En fecha 5 de agosto de 2010, el abogado J.M.R.C., apeló de la sentencia. Apelación que fue oída por el a quo en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Tercero distribuidor a los fines de su distribución.

Habiéndole correspondido por distribución al Juzgado Tercero Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien le dio entrada y el curso de ley correspondiente.

En fecha 18 de marzo de 2011, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil del Tránsito, Bancario de la Circunscripción judicial del estado Táchira, dictó sentencia en la que declaró sin lugar la apelación, revocó

la decisión de fecha 16 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, declaró parcialmente con lugar la demanda de la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA C. A., contra la ciudadana CEN QIAOMEI, disponiendo la procedencia del retracto legal arrendaticio y la subrogación en favor de FARMACIA TÁCHIRA, C.A., quien en el negocio jurídico contenido en el instrumento jurídico protocolizado el 13 de diciembre de 2005, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.e.T., inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1, suscrito entre AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. y la ciudadana CEN QUIAOMEI debía subrogarse en el lugar de la compradora CEN QIAOMEI, sobre el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria FARMACIA TACHIRA, consistente en un inmueble individualizado, ubicado en la calle 7 con carrera 6, San Cristóbal, Estado Táchira, el cual posee dos (2) puertas de entrada con la nomenclatura N° 6-14 y 6-10., ordenando a FARMACIA TÁCHIRA C.A., pagar a la ciudadana CEN QIAOMEI, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subrogará como compradora y que resulte de la experticia complementaria del fallo, tomando como base para la experticia el precio total de la venta, es decir, un millón quinientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 1.550.000,00).

En fecha 1 de abril de 2011, el abogado J.M.R.C., apoderado de la co-demandada, anunció Recurso de Casación contra la sentencia dictada por el juzgado superior tercero en fecha 18 de marzo de 2011. (f.155) el cual fue admitido mediante auto de fecha 12 de abril de 2011 (f. 159)

En fecha 7 de diciembre de 2011, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó decisión en la declaró con lugar el recurso de casación contra la sentencia del 18 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Mediante auto de fecha 8 de marzo de 2012, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente procedente del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, canceló su salida y ordenó su remisión al juzgado distribuidor superior. (f. 331)

En fecha 15 de marzo de 2012, la secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió por reenvío el presente expediente, y lo pasó al conocimiento del juez temporal. (f. 332)

En fecha 25 de junio de 2012, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia en la que declaró con lugar la apelación contra la sentencia definitiva del 16 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y declaró sin lugar la demanda, en virtud de haber prosperado la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir la prohibición de ley contenida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de admitir la acción propuesta.

En fecha 10 de julio de 2012, las abogadas Yraima M.P.O. y L.E.G.G., apoderadas de la parte demandante, anunciaron formalmente recurso de casación contra la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2012; el cual fue admitido por el tribunal superior segundo mediante auto de fecha 13 de julio 2012 (folio 379).

En fecha 4 de abril de 2013, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó sentencia en la que declaró con lugar el recurso de casación contra la sentencia del 25 de junio de 2012, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

De este modo, le correspondió a este Juzgado Superior Primero conocer de la presente causa, en virtud de que el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 4 de abril de 2012, declaró con lugar el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 25 de junio de 2012, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito, Bancario, en consecuencia anuló la sentencia recurrida, y ordenó al Juez superior que corresponda, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio detectado.

Mediante auto de fecha 20 de junio de 2013, este juzgado se aboco al conocimiento de la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil. Ordenando la notificación de las partes. (f. 471)

Pieza IV

A los folios 2 al 15 corren actuaciones relacionadas con las boletas de notificación acordadas, relacionadas con el abocamiento del juez temporal de este despacho, las cuales fueron debidamente firmadas por la parte demandante y demandada.

El vicio por el cual la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, casó la sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira del 25 de junio de 2012

Omissis…

Sobre estas argumentaciones, referidas a que el arrendador debió ofertar a la arrendataria la venta del inmueble en el cual permaneció desde el mes de mayo de 1950, y no proceder a realizar dos (2) traspasos sucesivos del inmueble sin participarlo a la arrendataria, la demandante pretendió argumentar que la acción ejercida por ella no estaba prohibida por la ley y el ad quem no profirió ningún pronunciamiento, tal y como se evidencia del transcrito realizado supra del texto de la recurrida, razón por la que infringió su deber de congruencia violentando, de esta manera, el ordinal 5°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, la demandante alegó ‘que el artículo 49 de la ley Especial en forma o modo alguno relaja a los propietarios de la obligación ofertiva que asignan los aludidos artículos 43 y 44 eiusdem, y si el artículo 49 citado indica la prohibición de admitir el retracto, para el caso de la venta global del inmueble, no por ello deroga ni relaja la preferencia ofertiva a nuestra representada Farmacia Táchira, C.A, a la cual estaban obligados a realizar los propietarios arrendadores antes de proceder a realizar cualquier acto de disposición sobre el bien arrendado, sopena de correr las consecuencias y garantías de orden constitucional establecidas en el mismo cuerpo…’ Tal alegato afirma impugnar directamente la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues por encima de la afirmada venta en bloque del inmueble que sostiene la demandada, la accionante argumenta el carácter de orden público de la preferencia ofertiva contenida en los artículos 43 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no fue analizado por el Juez Superior.

Con base a los razonamientos expuestos la Sala declara procedente la denuncia que se a.A.s.d.

II

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la demandante como fundamentos de hecho de las pretensiones incoadas en la demanda.

Señala la parte demandante que es arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle 7 esquina carrera 6, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.e.T., signado con los números 6-14 y 6-10 de la nomenclatura municipal de la Ciudad y que la relación arrendaticia está vigente desde mayo de 1950, cuando se inició el funcionamiento de FARMACIA TÁCHIRA.

Que la relación arrendaticia se ha desarrollado en el tiempo a través de varios administradores por la parte arrendadora y que desde mayo de 1996 la misma se desarrolla por intermedio de la Inmobiliaria INES C.A. (INESCA.), empresa domiciliada en San Cristóbal e inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial el 28 de junio de 1990 bajo el N° 05, Tomo 9-A, representada por el ciudadano J.A.S.M., titular de la cédula de identidad N° V-3.659.790, manteniéndose así.

Alega que en fecha 31 de enero de 2006, a través del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se dejó notificación que evidenciaba la venta del inmueble ocupado por su representada, en la cual afirma que el abogado R.A.L.O. en representación de la ciudadana CEN QIAOMEI y con fundamento el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, le notificó a la ciudadana O.R.D.R. en su carácter de arrendataria del inmueble ubicado en la calle 7 entre séptima avenida y carrera 6, el cambio de propietario, según venta inscrita por ente el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal bajo el N° 15, Tomo 081 de fecha 13 de diciembre de 2005 y que CEN QIAOMEI era la nueva propietaria de la totalidad de la extensión del inmueble el cual posee parcialmente la Sociedad Mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A.

Que con la notificación es que su representada conoce la venta hecha el 13 de diciembre de 2005 de los inmuebles marcados 6-8, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34 junto con los marcados 6-14 y 6-10 que su representada ocupa como arrendataria.

Que con la referida notificación tuvo conocimiento la parte demandante que el local comercial que ocupa como arrendataria y los otros locales que conforman el terreno propiedad de los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.S.M., M.S.S.M., J.A.S.M. Y M.C.S.M.., fueron aportados por éstos, en su carácter de socios, como pago del capital social en la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI. Y luego la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. vende a la ciudadana CEN QIAOMEI.

Así mismo, -afirma- que de tal notificación se desprende la violación de derechos y prerrogativas que el Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente garantiza a la aquí demandante, quien afirma ser arrendataria desde hace más de 50 años.

Que el artículo 42 ejusdem, le concede a la arrendataria que tenga más de 2 años y esté al día con el pago de los cánones de arrendamiento, el derecho preferente para la adquisición del inmueble que ocupa en ocasión de la transmisión del derecho de propiedad, frente a cualquier tercero a través de un trámite establecido legalmente y que a tal fin debe ofertársele por medio de documento auténtico. Exponen que en el presente caso tal ofrecimiento no se hizo y que en consecuencia se violó el derecho preferente de la aquí demandante para adquirir la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento.

Alega que, sin la previa notificación contemplada en el artículo 44 ejusdem, se hicieron dos actos traslativos del derecho de propiedad sobre los locales en cuestión, el primero el efectuado por parte de los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.S.M., M.S.S.M., J.A.S.M. Y M.C.S.M. a favor de la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A y el segundo, el llevado a cabo por ésta a favor de CEN QIAOMEI.

Señala la aquí demandante que nunca tuvo conocimiento de esos traslados de propiedad lo que hace nacer en su esfera jurídica el derecho del retracto legal arrendaticio. Alega que en razón de ello, FARMACIA TÁCHIRA C.A. tiene derecho a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lo que respecta al local que ocupa como inquilina, en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado, esto es, AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A, por parte de los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.S.M., M.S.S.M., J.A.S.M. Y M.C.S.M., según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 27 de enero de 2003, en el cual se trasladó la propiedad del resto de locales adyacentes a la persona jurídica, por la suma de Doscientos Cincuenta Millones De Bolívares (Bs 250.000,oo).

Que, a su vez, el acto de transmisión del derecho de propiedad por parte de AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A. a favor de CEN QIAOMEI, es nulo ab initio, toda vez las nulidades legales no son susceptibles de producir efectos jurídicos por el carácter de orden público de la materia inquilinaria y que se retrotrae en consecuencia, el estatus jurídico al momento anterior al de la nugatoria negociación con los efectos y consecuencias de la subrogación en la persona de la aquí demandante.

Peticiones de la parte demandante.

Pide se le subrogue en los derechos de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A, adquiriente del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7 esquina con carrera 6, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., distinguido con los Nros. 6-14 y 6-10 nomenclatura municipal. Que por efecto del incumplimiento de la norma especial en materia inquilinaria, el acto a que se contrae a la transmisión del derecho de propiedad producido por parte de AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. a favor de CEN QIAOMEI, es nulo ab initio, porque las nulidades legales no son susceptibles de producir efectos jurídicos y por el marcado carácter de orden público inmerso en la naturaleza especial de la normativa vigente en materia inquilinaria; y como consecuencia de ello, se retrotrae el estado jurídico del bien inmueble en cuestión al momento inmediato anterior al de la nugatoria negociación, con los efectos y consecuencias de la subrogación en la persona de su mandante.

Y en consecuencia se declare la nulidad de los actos traslativos de propiedad antes referidos y efectuados a favor de Sociedad Mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A y de CEN QIAOMEI, ya identificados, ya que por efecto del incumplimiento de la norma especial en materia inquilinaria, el acto a que se contrae a la transmisión del derecho de propiedad producido por parte de AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. a favor de CEN QIAOMEI, es nulo ab initio, porque las nulidades legales no son susceptibles de producir efectos jurídicos y por el marcado carácter de orden público inmerso en la naturaleza especial de la normativa vigente en materia inquilinaria; y como consecuencia de ello, se retrotraiga el estado jurídico del bien inmueble en cuestión al momento inmediato anterior al de la nugatoria negociación, con los efectos y consecuencias de la subrogación en la persona de su mandante.

Y conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del 4 de abril de 2013 que casó la sentencia del 25 de junio de 2012 del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la parte demandante alegó, que aun el caso de que no fuese procedente el retracto legal arrendaticio por tratarse de una enajenación globalizada del inmueble del cual forma parte el local arrendado a FARMACIA TACHIRA C.A, pide que se reconozca a ésta, que tiene el derecho preferente frente a cualquier tercero a que le sea ofrecido en venta el inmueble que ocupa como arrendataria, de acuerdo con lo establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que los propietarios tenían, de acuerdo con lo establecido en el artículo 44 ejusdem, la obligación de hacerlo y no cumplieron con dicha obligación.

Alegatos de la parte demandada.

De la co-demandada CEN QIAOMEI

El abogado R.A.L.O., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CEN QIAOMEI, opuso las siguientes cuestiones previas y dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

De conformidad con lo previsto en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone a la demanda la caducidad legal de la acción argumentando que, la acción de retracto legal ya había caducado para el momento de admitirse la demanda.

Que la arrendataria FARMACIA TÁCHIRA C.A., fue notificada judicialmente el día 31 de enero de 2006 de que se habían realizado los actos jurídicos correspondientes al aporte de capital que hicieron por documento protocolizado en la oficina del segundo circuito del municipio San Cristóbal el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 1, Protocolo tercero, los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.S.M., M.S.S.M., J.A.S.M. Y M.C.S.M., a la sociedad AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A., de un inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal, formado por cuatro locales comerciales, uno de los cuales está arrendado por Farmacia Táchira C.A. y de la venta que hizo de ese mismo inmueble AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURI C.A., a la ciudadana CEN QIAOMEI, según consta de documento protocolizado en la Oficina del segundo circuito inmobiliario del Municipio San Cristóbal, el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, tomo 81 Protocolo Primero.

Que a partir del 31 de enero de 2006, fecha en que fue notificado judicialmente comenzó a correr para la arrendataria el lapso de cuarenta (40) días calendario para ejercer la acción de retracto legal, lapso éste que caducó definitivamente el 12 de marzo de 2006.

Que en el proceso, la demanda que originalmente fue admitida el 16 de marzo de 2006, pero por error en la orden de emplazamiento el tribunal omitió emplazar a uno de los co-demandados, específicamente a la ciudadana CEN QUIAMEI; por lo que el tribunal mediante sentencia interlocutoria ordenó la reposición de la causa el día 20 de abril de 2006, al estado de admitir nuevamente la demanda, lo cual fue realizado, incluyendo el emplazamiento a todos los demandados.

Por lo que resulta claro que la acción deducida había caducado, tanto para el momento en que se admitió de manera irrita la demanda por primera vez, es decir, para el 16 de marzo y con mayor para la fecha en que se admitió validamente la demanda, o sea, el 20 de abril de 2006, es decir que para la fecha del auto de admisión inicial ya habían transcurrido 4 días después de la fecha en que caducó la acción (12 de marzo de 2006) y para la fecha del segundo auto de admisión de la demanda habían transcurrido 39 días después de la fecha en que caducó la acción, por lo que pide que el tribunal declare la caducidad de la acción deducida, como punto previo en su sentencia definitiva.

Opuso también la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentándose en el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenaciones o transferencia global.

Que el local comercial ocupado por FARMACIA TÁCHIRA C.A., es parte de un inmueble indivisible compuesto por cuatro locales comerciales construidos sobre el mismo terreno, tal como se evidencia del documento protocolizado en la oficina de registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 12 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, tomo 81, Protocolo Primero, en el cual consta que el inmueble que fue primero de AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURRI, C.A., y actualmente es de la ciudadana CEN QIAOMEI, está compuesto por cuatro locales comerciales ubicados en la calle 7 con carrera 6 del casco central de la ciudad, que forman un solo inmueble, distinguidos con las nomenclaturas 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22- 6-28, 6-30 y 6-34 .

Que el local ocupado por FARMACIA TÁCHIRA fue objeto de actos de transferencia de propiedad, primero por aporte de capital y luego por venta, pero no como un local independiente, sino como parte de un todo inseparable. Que lo realizado en ambos actos jurídicos fue la transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado por la demandante, lo cual coincide precisamente con el supuesto legal contemplado en el mencionado artículo 49 de la ley, que prohíbe de manera expresa que se pueda ejercer el retracto legal contra este tipo de actos jurídicos y así pide sea resuelto como punto previo en la sentencia.

Así mismo opuso la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción deducida, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo al enunciado del artículo 16 eiusdem, en cuanto a que nadie puede ejercer un derecho ajeno; alega la co-demandada a través de su apoderado que el local sobre el que se pretende ejercer retracto legal arrendaticio forma parte del inmueble aportado para el capital de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ C. A., y del cual forman parte otros tres (03) locales, marcados con las nomenclaturas 6-8, 6-10, 6-14, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, lo que significa que el eventual derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio correspondería a esos arrendatarios pero no a la demandante, existiendo en consecuencia un litis consorcio activo necesario por lo que la acción debió haber sido propuesta por todos los inquilinos y no por uno solo de ellos ya que los actos traslativos de la propiedad no pueden ser válidos para unos y nulos para los otros y se encuentra condensado la venta en un solo documento.

En cuarto lugar opuso lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, es decir, la falta de cualidad de los codemandados J.M.d.S., I.d.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M. y M.C.S.M. por un parte; de la codemandada AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. y de la también demandada CEN QIAOMEI, para sostener el juicio, argumento que: la acción de retracto legal persigue la nulidad de los dos mencionados actos jurídicos, sin embargo, las partes que intervinieron en cada acto jurídico impugnado son distintas y por tanto, las que intervinieron en el primer acto que fue el aporte al capital social de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, C.A., no pueden convenir en la nulidad del segundo acto y a la inversa, las que intervinieron en el segundo acto que fue la venta del inmueble que realizó la referida empresa a CEN QIAOMEI, tampoco pueden convenir en la nulidad del primero.

Alega la falta de cualidad de la demandada CEN QUIAOMEI, por falta de integración del litisconsorcio, por cuanto de la copia del acta expedida por la prefecto de la Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal, que la ciudadana CEN QIAOMEI contrajo matrimonio el día 31 de enero de 2001, con el ciudadano, Chaoyue Wu. Alega, que el artículo 168 del Código Civil, dispone que la representación en juicio respecto de los bienes de la comunidad conyugal corresponde en forma conjunta a ambos cónyuges y en consecuencia la existencia de la litis consorcio pasivo necesario impide que CEN QUIAOMEI pueda sostener por si sola el presente juicio, ya que el inmueble lo adquirió para la comunidad conyugal y no para su exclusivo patrimonio, de lo cual deviene también una falta de cualidad pasiva para sostener el juicio.

Alegatos de los co-demandados J.M., y J.A.S.M., en su condición de apoderados de I.d.R.S.M., M.C.S.M., A.M.S.S.M. y M.S.M..

Opusieron la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, en virtud de que la demandante no determinó con precisión el objeto de la demanda, argumentando que la demandante sólo indicó la situación del inmueble, cuando el precepto del ordinal 4° del precitado artículo 340 exige que se determine además, la situación y linderos

Opusieron la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción por existir prohibición expresa de la Ley para admitirla del ordinal 11 del precitado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ibidem y con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la parte demandante, FARMACIA TÁCHIRA, C.A., intentó el retracto legal arrendaticio y pretende subrogarse en los derechos que le fueran cedidos a la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A. mediante el documento protocolizado en fecha 27 de enero de 2003, pero que el inmueble cedido por los demandados a la sociedad mercantil, constituye la totalidad de un terreno sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales continuos que no disponen de documento de condominio, por lo cual no se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, que sería el instrumento legal que permitiría enajenarlos por separado, y así si serían divisibles los unos de los otros, y como consecuencia de ello daría origen a una preferencia ofertiva, ya que se le podrían vender a la actora los locales 6-10 y 6-14 ocupados por ella. Que por lo tanto, ninguno de los supuestos legales invocados por la parte actora en los artículos 44, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puede ser aplicado en el presente caso, por existir prohibición expresa de la Ley según el contenido del artículo 49 eiusdem, por lo que la demanda debe ser declarada inadmisible.

De forma subsidiaria, opusieron igualmente como defensa de fondo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 10 del artículo 346 eiusdem, la caducidad de la acción propuesta, en virtud de que la transferencia de la propiedad del inmueble como pago del capital social en la constitución de la empresa AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, C.A., fue publicada en el Diario de Los Andes el día 24 de julio de 2002, publicación que hizo del conocimiento público, incluida FARMACIA TÁCHIRA, C. A., la transferencia de la propiedad del inmueble del cual es parte el local ocupado por ésta. Que por cuanto transcurrieron tres (3) años con ocho (8) meses desde la referida transferencia del inmueble, a la fecha de presentación de la demanda el día 9 de marzo de 2006, lejos del lapso de caducidad previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece tan sólo 40 días como término hábil.

Rechazaron lo alegado por la demandante, que el local comercial ocupado por FARMACIA TÁCHIRA C.A., conforme una unidad individualizada sólo por el hecho de tener un número de puertas 6-14 y 6-8, indicación esta sólo de carácter administrativo, dado que el referido local no está individualizado con certificación catastral, ni con planos, lineros ni medidas.

III

MOTIVACION PARA DECIDIR

En el presente asunto, se trata de establecer, si procede o no el retracto legal arrendaticio y la consecuente subrogación de la demandante FARMACIA TACHIRA, CA en la posición de la adquiriente, respecto de los locales comerciales identificados con el número catastral 6-10 y 6-14 en el negocio jurídico traslativo de propiedad que hicieron los co-demandados J.M., J.A.S.M., I.D.R.S.M., M.C.S.M., A.M.S.S.M. Y M.S.M. a la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, C.A por documento protocolizado en la oficina del segundo circuito del municipio San Cristóbal el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 1, Protocolo tercero, folios 1-4, correspondiente al primer trimestre de ese año, de un inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal, consistente en un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2 que es resto, y los locales comerciales continuos sobre él construidos, identificados con los números catastrales 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22- 6-28, 6-30 y 6-34, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., los cuales en conjunto están delimitados así: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M., y en parte con propiedades que son o fueron de R.R., en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que es o fue de E.I. y OESTE: con propiedad que es o fue de R.R. en línea quebrada, mide 32, 84 metros, cuya cesión fue establecida en la cantidad de Bs. 250.000.000,00, equivalente actual a Bs. 250.000,00.

Y también, se trata de definir, si la parte demandante tiene o no el derecho de preferencia ofertiva para que le fueran vendidos los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14 que ha venido ocupando como arrendataria, independientemente de que no fuera admisible el retracto legal arrendaticio y la consecuente subrogacion, conforme a lo establecido en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Calificación jurídica del asunto a decidir

La pretensión propuesta se contrae a una demanda por retracto legal arrendaticio. El retracto legal arrendaticio, se encuentra previsto y definido en el artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como “el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

Por su lado el artículo 42 ejusdem establece las condiciones para que se pueda dar: 1)Que el arrendatario tenga más de dos años como tal; 2)que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y, 3) que se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el negocio y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Sin embargo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 49 ejusdem, no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte el local arrendado: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

En este sentido, se ha pronunciado en reiteradas oportunidades nuestra Sala de Casación Civil, habiendo sostenido de manera muy clara y sencilla en sentencia N° 84 de fecha 9 de diciembre de 2008.

…De la jurisprudencia antes transcrita la cual reitera esta Sala, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.

En este caso, las infracciones imputadas a la recurrida, en cuanto a la supuesta falta de igualdad ante la Ley, violación del principio constitucional de la función social de la propiedad, que la Juez se apartó del criterio de la necesaria sensibilidad social, y que todo esto generó la discriminación de la que fue víctima supuestamente la parte demandante formalizante, no es suficiente para modificar el dispositivo del fallo en este caso, dado que no altera en ningún modo el pronunciamiento de la Juez de la recurrida en torno a que el demandante no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble fue global, y que él demandante solo ocupa en calidad de arrendatario uno de los locales que compone dicho edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

”.

Y la ratio de este artículo 49, según la Sala Constitucional, es la dificultad en que se colocaría al propietario, en el caso de querer vender la totalidad del inmueble, si tuviese que ser forzado a venderlo por partes. Así en sentencia N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, donde expresó:

Omissis

En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

…Omissis…

En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.

Omissis

De modo que, para la procedencia de la pretensión de retracto legal arrendaticio se requiere de conformidad con los artículo 42 y 43 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cumplimiento de los siguientes supuestos: 1) que el arrendatario ocupe el inmueble por más de dos (2) años; 2) que se encuentre solvente con el pago de las pensiones arrendaticias; 3) que se subrogue en las mismas condiciones del adquiriente establecidas en el documento de propiedad; y, 4) que el inmueble pueda ser objeto de subrogación.

Aplicación del derecho al hecho:

Este Juzgado Superior, a los fines de verificar el cumplimiento de estos requisitos, observa que no fue controvertido el hecho alegado por la parte demandante FARMACIA TACHIRA C.A, en cuanto a que tiene más de 2 años siendo arrendataria del local identificado con los números catastrales 6-10 y 6-14, que forman parte de un lote de terreno propio ubicado en la calle 7 con carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal, con un área de 788,17 mts2 del cual también forman parte locales comerciales continuos sobre él construidos, identificados con los números catastrales 6-8, 6-18, 6-22- 6-28, 6-30 y 6-34, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., los cuales en conjunto están delimitados así: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M., y en parte con propiedades que son o fueron de R.R., en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que es o fue de E.I. y OESTE: con propiedad que es o fue de R.R. en línea quebrada, mide 32, 84 metros.

Observa que tampoco fue controvertido, el hecho de que la parte demandante FARMACIA TACHIRA C.A, se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

A los folios 37 al 40 de la pieza N° 1 corre copia certificada del documento protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T. el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo 03, Folios ¼ correspondiente al primer trimestre de ese año, del que se desprende que los ciudadanos A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M., J.M.d.S., I.d.R.S.M. y M.S.M. cedieron en calidad de aporte a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2 que es resto, y los locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., los cuales en conjunto están delimitados así: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M., y en parte con propiedades que son o fueron de R.R., en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que es o fue de E.I. y OESTE: con propiedad que es o fue de R.R. en línea quebrada, mide 32, 84 metros. Igualmente, que el valor de la cesión fue establecido en la cantidad de Bs. 250.000.000,00, equivalente actual a Bs. 250.000,00. El cual se de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.384, 1.359 y 1.360 del Código Civil, evidencia plenamente el referido negocio jurídico.

A los folios 21 al 25 de la pieza N° 1 riela copia certificada del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el N°15, Tomo 081, Protocolo 01, Folios 1/3, el cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.384, 1.359 y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar plenamente que los ciudadanos J.M.d.S. y J.A.S.M., actuando conjuntamente con el carácter de presidente y vicepresidente de la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a CEN QIAOMEI, un inmueble propiedad de la mencionada empresa, constituido por un lote de terreno identificado con el número catastral 0302 0140010000000 con un área de 788, 17 mts2 y los cuatro locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7 entre Séptima Avenida y la carrera 6, N° 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, Centro, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., cuyos linderos y demás determinaciones son: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M., y en parte con propiedad que es o fue de R.R., en línea quebrada . ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que o fue de E.I. y OESTE: con propiedad que es o fue de R.R. en línea quebrada, mide 32,84 metros. Que el referido inmueble pertenecía a la empresa vendedora, en parte según el documento anteriormente valorado protocolizado en fecha 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo Tercero, y por construcciones y mejoras realizadas por la vendedora a sus propias y únicas expensas.

Quedó establecido que los codemandados A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M., J.M.d.S., I.d.R.S.M. y M.S.M., así como la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., enajenaron en forma global el inmueble del cual forman parte los locales 6-10- y 6-14 que ocupan como arrendataria la demandante.

No aparece evidenciado en autos, que los locales 6-10 y 6-14, tengan establecidos en el registro inmobiliario linderos y medidas, que permitan individualizarlos.

En razón de lo expuesto, considera quien decide, que la cuestión previa propuesta por los co-demandados como defensa de fondo, para ser decidida en la sentencia de fondo, pero de manera preliminar, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada con lugar, por cuanto quedó evidenciado que el inmueble de autos fue vendido en forma global y no individualizada, ya que no estaban identificados los linderos del inmueble sobre los cuales se pretendía el retracto legal arrendaticio, configurándose el supuesto de excepción establecido en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y prosperando la defensa opuesta por los co-demandados. Así se decide.

En cuanto al alegato formulado por la parte demandante acerca del derecho a la preferencia ofertiva, respecto del cual se pronuncia la sentencia del 4 de abril de 2013 de la Sala de Casación Civil casando la sentencia del Juzgado Superior al considerar que se configuraba un vicio de incongruencia negativa.

El artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario..”

Los requisitos para que opere este derecho de conformidad con el artículo 42 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son los siguientes: 1) que el arrendatario ocupe el inmueble por más de dos (2) años; 2) que se encuentre solvente con el pago de las pensiones arrendaticias; 3) debe satisfacer las aspiraciones del propietario. A lo cual, es necesario agregar un cuarto y obvio requisito que está contenido en la base de la definición: que se trate de la venta del inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Y es precisamente, este último requisito, que no cumple el demandante, porque el bien objeto de venta, no son los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14, sino un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2 dentro del cual se encuentran esos locales y los locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., los cuales en conjunto están delimitados así: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M., y en parte con propiedades que son o fueron de R.R., en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que es o fue de E.I. y OESTE: con propiedad que es o fue de R.R. en línea quebrada, mide 32, 84 metros.

O sea, lo que era objeto de venta, era la globalidad de la propiedad del inmueble del cual formaba parte los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14 arrendados a la demandante.

No siendo procedente tampoco el derecho de preferencia a que le fuese vendido a la demandante una parte del bien que se vende globalizado, lo cual guarda estrecha relación con el derecho de retracto legal y la consecuente subrogación, porque en la ingeniería del derecho de preferencia, la subrogación es el mecanismo para hacer valer tal derecho en el caso que fuese desconocido y se le vendiera a un tercero, como lo prevé el artículo 43 ejusdem, no pudiéndose ejercer el retracto legal, cuando la venta del bien es globalizada.

Este ha sido el criterio de la la Sala de Casación Civil en sentencia N° 340 de fecha 23 de mayo de 2012:

omissis

En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.

Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se delata como falsamente aplicado establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado.

Por lo expuesto, considera este Juzgado Superior, que no es procedente el derecho de preferencia ofertiva en favor del arrendatario previsto en el artículo 42 ejusdem. Y asi se decide.

Al verificarse que la pretensión incoada en la demanda no es procedente de conformidad con la ley, es inoficioso, entrar a considerar las demás defensas opuestas por los co-demandados.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la codemandada CEN QIAOMEI, mediante escrito de fecha 05 de agosto de 2010.

SEGUNDO

DECLARA INADMISIBLE, la demanda interpuesta por la representación judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA TÁCHIRA C.A., contra los ciudadanos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M. Y M.C.S.M.; LA SOCIEDAD MERCANTIL AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A EN LA PERSONA DE SU PRESIDENTA J.M.D.S., Y CONTRA CEN QIAOMEI. Por haber prosperado la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de existir prohibición de ley contenida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de admitir la acción propuesta.

TERCERO

REVOCA la decisión de fecha 16 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CUARTO

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del Tribunal y en su oportunidad legal bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún días del mes de octubre del año dos mil trece.

El Juez Temporal,

F.O.A.

El Secretario temporal,

J.S.D..-

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las nueve y quince minutos de la mañana, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Exp. 7043

Z.A.