Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 28 de Marzo de 2011

Compete a esta Alzada conocer el recurso de apelación interpuesto por el abogado L.H.M. C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.807, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., contra la sentencia dictada en fecha 03 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por lo ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P. en contra de los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T..

Por auto de fecha 25 de enero de 2011, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán, dejando constancia que el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad procesal correspondiente, por exceso de causas en estado de sentencia, por ser este Tribunal único Superior del Estado Miranda con competencia en las materias que le han sido atribuidas, a saber, Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes; y además de lo dispuesto en la Resolución No. 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, en virtud de la cual por vía de consecuencia, esta Juzgadora conoce de las apelaciones que se interponen contra las decisiones dictadas por los veintiún (21) Juzgados de Municipio.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 26 de julio de 2010, la parte demandante ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., debidamente asistidos de abogado, entre otras cosas alegó:

Que, suscribieron un Contrato de Opción de Compra conjuntamente con los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2, ubicado en la segunda planta del edificio “Gladys”, situado en la calle Trujillo, sector El Sitio, Municipio Los Salias, Estado Miranda.

Que, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Primera del Contrato de Opción, el apartamento tiene una superficie de 135 m2 ; además de q7ue, el inmueble se regirá por el sistema de propiedad horizontal y, que una vez que se inscriba el documento de condominio ante la oficina de Registro competente, se protocolizará el documento definitivo de compra venta.

Que, en la Segunda Cláusula del Contrato de Opción se estableció el precio de venta en la cantidad de noventa y cinco millones de bolívares (Bs. 95.000.000,00), para ser pagado de la siguiente manera: la suma de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) en el acto; la suma de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,00) y, la cantidad de cuarenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 47.500.000,00) serían pagados por medio de crédito bancario por Ley Política Habitacional ante el Registro competente.

Que, en la Cláusula Tercera del Contrato se fijó el plazo de vigencia de la opción en noventa (90) días continuos, contados a partir de la inscripción del documento de condominio ante el Registro Inmobiliario competente, más treinta (30) días de prórroga si fuese necesario.

Que, en la Cláusula Séptima del Contrato, el propietario se comprometió a realizar los trámites y el registro del documento de condominio ante los organismos competentes, para así proceder a la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario competente.

Que, ocupan desde el día 08 de diciembre de 2004, el inmueble en condición de arrendatarios, según consta del documento No. 2, Tomo 113 del libro de autenticaciones llevado por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Que, el propietario se encuentra obligado a enajenarles el apartamento que ocupan en su condición de arrendatarios, en virtud del derecho preferencial que los asiste, conforme al contrato de arrendamiento y al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el precio estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Opción. Asimismo, esta obligado a avisarles sobre la fecha de protocolización del documento de condominio.

Que, pasado un tiempo recibieron una llamada del abogado A.A., mediante la cual los citaron a una reunión el día 10 de abril de 2010, la cual se llevó a cabo en la quinta “EOOS” de la calle 5 de la urbanización “El Limón”, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias, donde se les informó de viva voz que ya se encontraba protocolizado el documento de condominio y, que el nuevo precio de venta del apartamento era de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. F. 400.000,00), por cuanto no habíamos cumplido con lo convenido en la opción a compra.

Que, en virtud de la mala fe del propietario es por lo que procedieron a realizar el pago exigido en el literal b) de la Cláusula Segunda del Contrato de Opción, en la Cuenta Corriente No. 0102.0258-270000000929 del Banco de Venezuela, cuyo titular es el ciudadano M.T., según consta de la planilla No. 70016815 de fecha 08 de mayo de 2010.

Fundamentaron su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.270 del Código Civil, en concordancia con los artículos 16 y 881 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo alegaron que, demandan a los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convengan a enajenarles por el precio convenido en la opción a compra, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2, ubicado en la segunda planta del edificio “Gladys”, situado en la calle Trujillo, sector El Sitio, Municipio Los Salias, Estado Miranda; así como también, para que se les deduzca del precio de compra- venta la sumatoria de los cánones de arrendamiento pagados a el propietario a partir del 20 de diciembre de 2006, el monto del deposito de garantía entregado el 08 de diciembre de 2004 y los intereses causados desde dicha fecha hasta el día en que se haga efectivo su pago.

Estimaron la demanda en la suma de mil cuatrocientos sesenta y un unidades tributarias coma quinientos treinta y ocho milésimas (1.461,538 U.T. / 65= Bs. F. 95.000,00).

Concluyeron solicitando, se admitiera, sustanciara y declarara con lugar la demanda, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho invocado por los demandantes en su libelo de demanda. Asimismo, negó formalmente las firmas contenidas en el Contrato de Opción de Compra Venta, de conformidad con los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Que, el Contrato de Opción de Compra Venta en que se fundamenta la acción de los demandantes no tiene fecha cierta de comienzo de ejecución del contrato, como de las prestaciones a las que se obligan los contratantes.

Que, niega, rechaza y contradice que el apartamento objeto del litigio tenga una superficie de 135 m2, toda vez que realmente posee una superficie de 132,75 m2.

Que, niega, rechaza y contradice que los linderos correspondientes al edificio “Las Residencias Gladys” sean los que están plasmados en el Contrato de Opción de Venta.

Que, niega, rechaza y contradice que sus mandantes recibieran la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) en razón de la suscripción de un Contrato de Opción de Compra.

Que, niega, rechaza y contradice que su representante sea titular de la Cuenta Corriente No. 0102.0258-270000000929 del Banco de Venezuela; así como también, niega y rechaza que en fecha 08 de mayo de 2010 recibiera pago alguno.

Que, los demandantes acumularon el su escrito libelar dos pretensiones que se excluyen mutuamente por cuanto son incompatibles, es decir, el cumplimiento de contrato y la acción derivada de un supuesto derecho preferencial arrendaticio.

Que, los demandantes no señalan si el supuesto Contrato de Opción de Compra Venta es de carácter privado; así como tampoco consta su fecha de suscripción, ni tampoco le asignan ninguna en su libelo.

Que, establecen los demandantes que los propietarios debían avisarles del registro del documento de condominio, lo cual no se encuentra establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta.

Que, de la comunicación de fecha 11 de mayo de 2010 se puede evidenciar que los demandantes se enteraron oficialmente del registro del documento de condominio en fecha 10 de abril de 2010, por lo que dedujeron que ya se encontraban extraoficialmente informados con anterioridad a esa fecha.

Concluyó solicitando, se declarara sin lugar la demanda interpuesta en contra de sus mandantes, con todos los pronunciamientos de Ley; y en consecuencia, sean condenados en costas los demandantes.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2010, la parte demandante consigno los siguientes recaudos identificados en el libelo de la demanda:

Marcado con la letra “A”, contrato de opción de compra. (f. 11 y 12 de la pieza I del expediente)

Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento. (f. 13 al 17 de la pieza I del expediente)

Marcado con las letras “C” y “C1”, planillas de depósito del Banco Venezuela. (f. 18 de la pieza I del expediente)

Marcado con la letra “C2”, copia simple de la comunicación de fecha 11 de mayo de 2010. (f. 19 de la pieza I del expediente)

Marcado con la letra “D”, copia de la jurisprudencia 2021-07 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. (f. 20 al 23 de la pieza I del expediente)

Marcado con la letra “E”, copia certificada del documento de condominio de “Residencias Gladys”. (f. 24 al 35 de la pieza I del expediente)

Marcado con la letra “F”, copia certificada del documento modificado del condominio de las “Residencias Gladys”. (f. 36 al 49 de la pieza I del expediente)

Marcado con la letra “G”, imágenes fotográficas. (f. 50 de la pieza I del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 21 de septiembre de 2010, donde consignó:

Copia certificada del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salías del Estado Miranda en fecha 16 de junio de 2010. (f. 141 al 152 de la pieza I del expediente)

Planillas de Depósito del Banco de Venezuela. (f. 153 de la pieza I del expediente)

Contrato de arrendamiento. (f. 154 al 156 de la pieza I del expediente)

Contrato de Opción de Compra Venta. (f. 157 al 160 de la pieza I del expediente)

Asimismo, promovió las testimoniales de los ciudadanos C.F.F.B. y J.E.C., titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 6.876.674 y V-4.419.771, respectivamente.

Promovió la inspección judicial del inmueble distinguido con la letra y número P-2, ubicado en la segunda planta de las “Residencias Gladys”, situada en la calle Díaz Trujillo, sector El Sitio, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Posteriormente, mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2010, consignó factura No. 0002 de fecha 14 de octubre de 2004 y, estado de cuenta corriente del Banco Bancaribe del mes de mayo de 2010. (f. 208 y 209 de la pieza I del expediente)

PARTE DEMANDADA:

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, esta Juzgadora observa que la parte demandada no consignó prueba alguna, ni por sí ni por medio de apoderado judicial, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y abierta la causa a pruebas, ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 24 de septiembre de 2010.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 03 de diciembre de 2010, el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, tomó las siguientes consideraciones:

(…) El hecho controvertido, en primero (sic) término, en la presente causa, quedó reducido a la suscripción o no por parte de los demandados del contrato de “opción de compra” en el que se fundamenta la acción intentada por los ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., ampliamente identificados en autos, ya que el apoderado judicial de la parte demandada procedió a desconocer la firma de sus representados.

Como se indicó cuando se procedió a a.l.p.e.e. presente fallo, dicha documental debe tenerse como cierta y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, hace fe de las declaraciones en él contenidas; por lo tanto ha quedado plenamente demostrado en autos, que los demandados si suscribieron el tanta veces mencionado contrato de opción de compra venta que riela a los folios 11 al 12 de la pieza primera del presente expediente. Y así se decide.-

La obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta, son de las llamadas obligaciones condicionales ya que su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro, y así está establecido en el artículo 1.197 del Código Civil.

Para el caso de marras, las obligaciones contraídas por las partes se encontraban sujetas a la “inscripción del documento de condominio ante el Registro Inmobiliario competente” y a partir de la ocurrencia de este hecho comenzaba a contarse el plazo de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más. Y así lo considera el Tribunal.-

Ahora bien, la parte actora manifestó que fue el 10 de Abril de 2010 que “oficialmente” se dio por enterado que ya se había registrado el Documento de Condominio, con tal afirmación se evidencia que desde antes de la fecha de la reunión producida en casa del abogado A.A. los actores ya estaban en conocimiento de ese hecho, sin embargo no quedó plenamente demostrado en autos, cual fue la fecha cierta de Opción de Compra Venta. Y así se decide.-

En su escrito libelar los actores mencionan que la parte demandada no le ha querido otorgar la “Opción de Compra Venta” debidamente Notaría a fin de que ellos puedan acceder a un crédito hipotecario, cuando lo cierto y de acuerdo al contrato de opción de compra venta cursante a los autos, no se estipuló la obligación por parte de los vendedores de otorgar el documento de “Opción de Compra Venta”. Y así lo considera el Tribunal.-

Igualmente la parte actora, calificó en su escrito libelar que los propietarios del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número P 2, ubicado en la segunda planta de Residencias Gladys, situado en la Calle Trujillo, Sector el Sitio, Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda, actuaban de mala fe, sin embargo nada probó sobre este particular, pues a tenor de lo establecido en el Código Civil, la buena fe se presume y la mala se debe probar, por lo tanto este argumento debe ser desechado. Y así se decide.-

Igualmente demanda para que convengan los propietarios a deducir del precio de compra venta del apartamento arriba identificado, la suma de los cánones de arrendamiento pagados a partir del 20 de diciembre de 2006, y los intereses causados, cuando en la opción de compra venta nada se estipuló en este sentido. Y así considera el Tribunal.-

Por lo tanto, en la presente causa solo ha quedado plenamente demostrado en autos, que las partes (…) suscribieron un contrato de Opción de Compra- Venta que tenía por objeto el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número P 2, ubicado en la segunda planta de Residencias Gladys, situado en la Calle Trujillo, Sector el Sitio, Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda. Sin embargo, no ha quedado demostrado la fecha cierta en que los actores tuvieron conocimiento del registro del Documento de Condominio, siendo esta la condición pendiente para que comenzara a computarse el plazo para el otorgamiento del documento de venta ante el registro Inmobiliario correspondiente, por lo que la presente acción no puede prosperar. Y así se decide.-“

(Fin de la cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado ante esta Alzada, la representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó:

Que, la sentencia recurrida no cumplió con los extremos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 3° y 5°, por cuanto la sentencia no es precisa ni lacónica, afirmando en su contenido el cumplimiento del Contrato de Opción de Compra sobre un apartamento signado con la letra y número P-2, y termina declarando sin lugar la demanda interpuesta por su mandante.

Que, la recurrida asevera que no hay modo de saber desde cuando se inicia la vigencia del Contrato de Opción, siendo que en su Cláusula Tercera se fijó un término de 90 días más 30 de prórroga, a partir de la fecha de registro del documento de condominio.

Que, el lapso de iniciación del Contrato de Opción debe computarse a partir del día 10 de abril de 2010, fecha en la cual sus representantes se enteraron del registro del documento de condominio.

Que, la sentencia recurrida presenta el vicio de incongruencia negativa, por cuanto no resuelve sobre todo lo alegado y probado en autos, transgrediendo lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 243 y 244 ejusdem, y 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.

Que, denuncian la violación de los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no tuvo en cuenta los indicios que resultaron de los autos.

Que, la Jueza A quo incurrió en el falso supuesto contemplado en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que presumió que ya para el día de la reunión sus mandantes tenían conocimiento del registro del documento de condominio.

Concluyó solicitando, se decrete la nulidad de la sentencia de fecha 03 de diciembre de 2010; y en consecuencia, se declare con lugar la demanda interpuesta, con todos los pronunciamientos de Ley y con expresa condenatoria en costas.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual alegó:

Que, el Contrato de Opción de Venta no tiene fecha cierta de comienzo de ejecución.

Que, los demandantes no cumplieron con las exigencias contenidas en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el escrito libelar se encuentra redactado de manera imprecisa.

Que, siendo el documento de condominio registrado ante un ente público, es por lo que resulta grosero que los demandantes señalen que se les oculto la información.

Que, los demandantes acumularon dos pretensiones que se excluyen mutuamente entre sí, tal y como lo son el cumplimiento de contrato y la acción derivada de un supuesto derecho preferencial arrendaticio contenido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, invocó en su escrito de impugnación de pruebas las confesiones espontáneas hechas por los demandantes.

Que, las pruebas promovidas por los demandantes son manifiestamente impertinentes, puesto que son pruebas ajenas a los hechos controvertidos en la causa.

Concluyó solicitando, sea valorado y tramitado conforme a derecho su escrito, y se declarara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 03 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por lo ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P. en contra de los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T..

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, procederá esta Alzada a resolver los diversos medios de defensa empleados por las partes, como puntos de previo pronunciamiento, los cuales se efectúan a continuación:

I

DE LA INFRACCIÓN DE LEY

Mediante escrito presentado en fecha 02 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandante, denunció que la recurrida no cumplió con los extremos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 3° y 5°, por cuanto la sentencia no es precisa ni lacónica, toda vez que afirma en su contenido el cumplimiento del Contrato de Opción de Compra sobre un apartamento signado con la letra y número P-2, y termina declarando sin lugar la demanda interpuesta por su mandante, incurriendo por tanto en incongruencia negativa.

Para decidir se observa:

El ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dispone expresamente que:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

...omissis…

Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

Ante ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 5 de fecha 17 de mayo de 1990, expediente No. 89-0441, juicio Banco Latino, C.A. vs. Swecoven, C.A., con ponencia del Magistrado Dr. A.R., dejó sentado que:

(…) L.M.A. comentando la Exposición de Motivos de la Ley Procesal (…), expresa lo siguiente: “(…) Considero que la modificación incorporada en el Ord. 3° del Art. 243, requiere de una explicación adicional que enfatice el origen de la misma y clarifique su sentido y finalidad. A mi modo de ver, lo que ha consagrado el Ord. 3° del Art. 243, más allá de la directriz que dicho ordinal pauta a los jueces en cuanto a la extensión de las decisiones que deben dictar, es la crucial exigencia de que el Juez debe establecer claramente en la sentencia el problema judicial o thema decidendum, que plantea la controversia (…)”.

De este modo, y en virtud de lo precedentemente transcrito se constata que la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, si estableció en forma previa a su decisión, cuáles eran los límites de la controversia planteada; razón por la cual, considera esta Alzada que la sentencia recurrida no infringió la disposición contenida en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no procede la presente denuncia. Y ASÍ SE DECIDE.

Por su parte, según lo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia debe contener una decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya culminada.

En este sentido, es preciso citar textualmente lo previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:

...omissis…

5º. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia;

En cuanto a éste requisito, ha sido reiterada la doctrina y jurisprudencia, en que la decisión no solo tiene que ser manifiesta, definitiva e indubitable, sino que también debe guardar relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión de la parte actora y con los términos en que fue propuesta la defensa de la parte demandada, siendo importante señalar la doctrina imperante en la materia, derivada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 06 de febrero de 2006, caso D.J. RONDÓN R. contra la Sociedad Mercantil SAMPIERI & FORTUNATO S.A. (SAMFOR S.A.), expediente No. 2005-000565, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., en la cual señaló:

El Principio de Exhaustividad de la sentencia, obliga al sentenciador a resolver lo alegado por las partes, de allí proviene la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.

De ello se deriva la congruencia de la sentencia, la cual se produce cuando esta se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.

De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que fue sometido a su resolución, y la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita).

Así, los jueces de instancia, de conformidad con lo previsto en los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, se encuentran en la obligación de resolver las controversias que por ley se encuentran llamados a decidir de manera exhaustiva, es decir, de acuerdo con todo lo alegado por las partes.

Ahora bien, de la lectura minuciosa efectuada a la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se evidencia que si se pronunció en cuanto a las pretensiones, defensas o excepciones expuestas por las partes, por lo que en consecuencia, considera esta Alzada que la sentencia recurrida no incurrió en el vicio de incongruencia delatado, razón por la que no procede la presente denuncia. Y ASÍ SE DECIDE.

II

DEL SILENCIO DE PRUEBAS

Mediante escrito presentado en fecha 02 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandante, denunció la violación de los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto omitió la apreciación de la jurisprudencia que consignó con el libelo de la demanda, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de noviembre de 2007; así como tampoco, tomo en cuenta los indicios que resultaron de los autos.

Para decidir se observa:

Respecto al vicio de silencio de pruebas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 604 de fecha 18 de mayo de 2009, expediente No. 08-0691, caso: CAPÍTULO METROPOLITANO DE CARACAS, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., dejó establecido que:

El silencio de pruebas acaece cuando el juez no aprecia todos o alguno(s) de los medios de prueba que se hayan incorporado a los autos. Sin embargo, la Sala de Casación Civil ha extendido la noción de esta especie de vicios al caso en el cual el juez desecha uno o varios medios de prueba sin la realización de la debida argumentación sobre los motivos que fundamentan tal rechazo:

La Sala considera que el deber que a los jueces de instancia le imponen los artículos 509 y 243, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, no se limita a que éstos dejen constancia de haber leído o revisado las pruebas, para luego, desecharlas o acogerlas, sino que deben verter en la decisión las consideraciones particulares de cada prueba aportada al proceso, señalar los motivos por los que la toman o desechan y, en este último supuesto, establecer los hechos que de la misma se deriva y se da por demostrado. (s.S.C.C. nº 248 del 19 de julio de 2000)

En este sentido, el juez debe realizar un detenido estudio sobre las pruebas aportadas por las partes, para aceptarlas o desecharlas, de manera que permita entender el por qué (sic) de su decisión, vale decir, que es necesario que el juez, para establecer los hechos, examine todas cuantas pruebas cursen en autos, los valores, de allí derivará su convicción sobre la verdad procesal, que plasmará en su sentencia. Cuando el sentenciador incumple este deber, bien silenciando totalmente la prueba, bien mencionándola pero sin a.c.e.v. denominado silencio de prueba con la consiguiente infracción del artículo 509 de la Ley Adjetiva Civil, por falta de aplicación (...). (s.S.C.C. n.º 1 del 27 de febrero de 2003)

Esta Sala ya se ha pronunciado, en múltiples ocasiones, sobre el deber de los jueces de motivar sus sentencias, y, específicamente, sobre el vicio de silencio de pruebas y su incidencia en el aspecto constitucional. Al respecto, se estableció:

La falta de apreciación por parte de los jueces de las pruebas que constan en el expediente produjo el vicio de silencio de pruebas, que contiene el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual está relacionado con el derecho constitucional a la defensa y a la tutela judicial efectiva.

En ese sentido, la Sala considera que todo ciudadano tiene el derecho a ser juzgado y a que la causa sea resuelta con fundamento en los elementos de hecho y de derecho que cursen en el expediente y no puede el Juez silenciar las pruebas, pues esa falta de juzgamiento incide directamente en el derecho a la defensa y en el derecho a ser juzgado con las garantías del debido proceso.

Ahora bien, la Sala precisa que para que se configure la violación del derecho constitucional a la defensa, no basta con la simple falta de valoración de una prueba, sino que se compruebe que la prueba dejada de apreciar era determinante para la decisión, de tal manera que, de haber sido apreciada, la decisión hubiera sido otra. (s.S.C. n.° 831 del 24 de abril de 2002).

De este modo, el silencio de prueba se puede definir como la omisión o falta de conocimiento y pronunciamiento respecto a una prueba, encontrándose éste fundamentado en la falta de apreciación de una prueba esencial, es decir, que no se tomó en cuenta la verosimilitud o no del hecho alegado, no hubo pronunciamiento acerca de éste. Asimismo, la doctrina ha venido sosteniendo que el silencio de prueba está mas estrechamente vinculado al vicio de inmotivación, por tratarse este último de la omisión de los fundamentos o razones de hecho y de derecho de la demanda interpuesta.

Con fundamento en los razonamientos previamente expuestos, observa esta Juzgadora que, si bien el Tribunal de la causa obvió la copia de la jurisprudencia No. 2021-07 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cursante del folio 20 al 23 de la pieza I del expediente, no es menos cierto que dicha copia no es una prueba fundamental que demuestre los hechos alegados, por lo que no incurre en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas; razón por la cual, se declara improcedente la denuncia planteada por la parte demandante. Y ASÍ SE DECIDE.

III

DEL FALSO SUPUESTO

Mediante escrito presentado en fecha 02 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandante, denunció la errónea interpretación de la Jueza A quo, por cuanto ésta presumió que ya para el día de la reunión en casa del abogado de los demandados, sus mandantes tenían conocimiento sobre el registro del documento de condominio, incurriendo de este modo en el falso supuesto.

Para decidir se observa:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 13 de marzo de 2003, expediente No. 2002-000113, con ponencia del Magistrado Dr. F.A. G., estableció:

En tal sentido, ha sido criterio reiterado y pacífico en la doctrina de la Sala que la suposición falsa siempre tiene como fundamento el establecimiento por parte del Juez de un hecho positivo y concreto, sin respaldo probatorio en el expediente, bien por atribuir a un acta o instrumento menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.

Asimismo, la Sala ha reiterado en sus decisiones el criterio según el cual, no constituye suposición falsa el error de calificación jurídica cometido por el sentenciador, pues con ello no está estableciendo hecho alguno, sino que realiza una labor propia del Juez, que es aplicar el derecho a los hechos establecidos con base en las pruebas aportadas en la causa.

Así, en sentencia de fecha 17 de diciembre de 1998 caso: Merola Stifano c/ M.M., la Sala estableció el siguiente criterio que hoy se reitera:

...Del análisis de lo antes expuesto, se concluye que la suposición falsa o falso supuesto, se patentiza cuando el Juez afirma la existencia de un hecho, no cuando emite un concepto jurídico o una calificación jurídica.

Por tanto, cuando el Juez emite un concepto sobre un hecho que no tiene pruebas en el expediente, incurre en suposición falsa o falso supuesto; pero cuando, en el análisis de los hechos, elabora un concepto jurídico o una calificación jurídica, no incurre en suposición falsa, sino que realiza la labor propia del juez, pues él conoce el derecho. La doctrina acogiendo un viejo aforismo del derecho romano, lo ha denominado ‘iura novit curia’ y la aplicación de esta m.r. no constituye infracción alguna...

Asimismo, la misma Sala en sentencia No. 0108 de fecha 03 de abril de 2003, expediente No. 01-0532, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., dispuso:

(…) para que se produzca la suposición falsa es menester que el juez cometa un error de percepción sobre los hechos, no así cuando arriba a una conclusión como producto de su análisis del material probatorio (…)

De este modo, y en virtud de los criterios jurisprudenciales antes citados, esta Juzgadora concluye que, el Tribunal de la causa no incurrió en el vicio de suposición falsa, toda vez que emitió su pronunciamiento con respecto a las consecuencias jurídicas que consideró se derivaban de los hechos, por lo que se declara improcedente la denuncia planteada por la representación judicial de la parte demandante. Y ASÍ SE DECIDE.

IV

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Mediante escrito presentado en fecha 07 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir, los demandantes no cumplen con lo establecido en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem.

Para decidir se observa:

La defensa esgrimida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda, solo puede ser promovida por los demandados en la oportunidad de dar contestación a la demanda y, no es posible alegarla en cualquier oportunidad. Ante ello, el artículo 357 ejusdem dispone:

La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. (…)

En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto, limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, prejudicialidad, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la corrección del libelo.

Estableciéndose también en dicho artículo, la prohibición de apelar lo decidido por el Juez, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 2 al 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual, considera quien aquí decide que no prospera el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, con lo cual no se le transgrede su derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto. Y ASÍ SE DECIDE.

V

ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES

En fecha 07 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada, denunció la violación de normas de orden público contenidas en el Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el escrito libelar se encuentran a su decir, acumuladas dos pretensiones que se excluyen mutuamente y son contrarías entre sí.

Para decidir se observa:

Esta Juzgadora considera que la defensa alegada por la parte demandada encuadra dentro de lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, siendo que ésta defensa –como ya se indicara anteriormente- solo puede ser promovida por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda y, no es posible alegarla en cualquier oportunidad.

Por tal motivo, y en virtud de que el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil prevé la prohibición de apelar lo decidido por el Juez, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 2 al 8 del artículo 346 ejusdem, es por lo que no prospera la denuncia planteada por la representación judicial de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL FONDO DEL ASUNTO

Revisados como han sido tanto los alegatos de las partes como las pruebas aportadas a los autos, así como también el contenido de la sentencia que fuera objeto de apelación, debe pronunciarse este Tribunal Superior y lo hace previas las consideraciones siguientes:

El autor N.V.R., quien en su obra “Contratos Preparatorios”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…

(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)

(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)

Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto.

Ahora bien, precisado lo anterior, esta Juzgadora considera que constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir en base a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que los ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., debidamente asistidos de abogado, demandaron por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA a los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T., a los fines de que les enajenaran por el precio convenido en el Contrato de Opción, el inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra y número P-2, de la segunda planta de las “Residencias Gladys”, ubicado en la calle Trujillo, Sector el Sitio, Municipio Los Salias del Estado Miranda, toda vez que los demandados le ocultaron la información del registro del documento de condominio, la cual era necesaria para que ellos pudieran comenzar a computar el plazo de la opción, siendo que para el 10 de abril de 2010, según alegaron, se enteraron del registro, por lo que cumplieron en depositarle a los demandados la cantidad prevista.

Posteriormente, mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, entre otras cosas negó formalmente las firmas contenidas en el Contrato de Opción de Compra Venta; motivo por el cual, la representación judicial de la parte demandante, abierta la causa a pruebas, promovió la prueba de cotejo conforme a lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.

De este modo, se puede observar del informe suscrito por los expertos grafotécnicos O.O., R.O.M. y P.M.L.R., titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 975.798, V-9.965.651 y V-3.722.439, respectivamente, cursante del folio 58 al 68 de la pieza II del expediente, que concluyeron:

“Las firmas cuestionadas que como de M.T. (…) y C.D.S. (…) se observan en el documento de opción de compra; fueron ejecutadas por las mismas personas respectivamente que suscribieron los documentos indubitados identificándose como “M.T.” (…) y “CELINA DAL SILVA” (…), es decir que existe identidad de producción gráfica de las firmas cuestionadas con las respecto las firmas homologas examinadas respectivamente.”

Por consiguiente, en virtud de que quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el Contrato de Opción Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda, y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la Cláusula Segunda del Contrato de Opción Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda, que:

(…) El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 95.000.000,00), de los cuales LOS OPTANTES, cancelarán de la siguiente manera: a) La suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 30.000.000,00), en este acto; b) La suma DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.500.000,00); c) y la diferencia para totalizar el precio total de venta es decir, la cantidad CUARENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 47.500.000,00), serán pagados por LOS OPTANTES, por medio de crédito bancario por Ley Política Habitacional ante el Registro Competente.

Asimismo, en su Cláusula Tercera convinieron en que:

(…) El Plazo de esta opción es de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la inscripción del documento de condominio ante el Registro Inmobiliarios Competente, más TREINTA (30) días de prorroga si es necesario.

Para ello, establecieron el la Cláusula Séptima que:

(…) EL PROPIETARIO: Se compromete a realizar todos los trámites e inclusive el registro del documento de condominio ante los organismos competentes, para así proceder a realizar la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario competente.

En este sentido, se evidencia que el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA incoaran los ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., en contra de los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T., por cuanto no quedó plenamente demostrado en autos la fecha cierta del registro del documento de condominio, siendo a partir de ésta fecha en que se debía comenzar a computar el plazo de la Opción de Compra Venta.

En virtud de dichas consideraciones, quien aquí decide, comienza por observar del Contrato de Opción Compra Venta cuyo cumplimiento se demanda (f. 11 y 12 de la pieza I del expediente) que, las partes en ningún momento acordaron la notificación del registro del documento de condominio; de manera que, debido al hecho de que la publicidad registral tiene efectos erga omnes, es por lo que esta Juzgadora, considera como fecha cierta para que se comenzara a computar el lapso establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción Compra Venta, el 20 de diciembre de 2006, fecha en la cual se protocolizo el documento de condominio ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 13, Protocolo Primero, Tomo 13, según consta de la copia certificada cursante del folio 24 al 35 de la pieza I del expediente. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, consta a las actas procesales que los ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., en el escrito libelar alegaron haber suscrito en forma privada un Contrato de Opción de Compra Venta con los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T., sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra y número P-2, de la segunda planta de las “Residencias Gladys”, ubicado en la calle Trujillo, Sector el Sitio, Municipio Los Salias del Estado Miranda, con un área de ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 m2) aproximadamente; asimismo adujeron que, en el mencionado contrato los hoy demandados se obligaron a darles en venta el mencionado inmueble, por el precio de noventa y cinco millones de bolívares exactos (Bs. 95.000.000,00), los cuales cancelarían de la siguiente manera:

(…) a) La suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000.000,00), en este acto; b) La suma DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 17.500.000,00); c) y la diferencia para totalizar el precio total de venta es decir, la cantidad CUARENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 47.500.000,00), serán pagados por LOS OPTANTES, por medio de crédito bancario por Ley Política Habitacional ante el Registro Competente.

De este modo que, el pago de la suma de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00), hoy sesenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 65.000,00), quedó suspendido al cumplimiento a modo condicional de que los propietarios inscribieran el documento de condominio ante el Registro Inmobiliario Competente, conforme a lo que establecieron en las Cláusulas Segunda, Tercera y Séptima del Contrato de Opción.

En este sentido, se debe señalar que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Por tanto, el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De tal manera, la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato está sujeta a la observancia de los siguientes requisitos: 1) que se trate de un contrato bilateral; 2) que exista un incumplimiento total o parcial de la obligación; 3) que el incumplimiento se origine de la culpa del deudor; 4) que el demandante por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y 5) la intervención judicial.

Así pues, se puede observa que las partes convinieron en la Cláusula Cuarta en que:

(…) LOS OPTANTES, convienen en que sí, en el plazo convenido en la Cláusula Tercera, no se llevare a efecto la venta definitiva del inmueble objeto de esta opción de compra venta por causas imputables a ellos, EL PROPIETARIO podrá dar por resuelto el presente contrato por incumplimiento, y retener y hacer suya la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 15.000.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, y restituir a LOS OPTANTES, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 15.000.000,00) dados como parte de la inicial convenida, dentro del término de los siete (7) días consecutivos contados a partir del vencimiento del plazo establecido en la Cláusula Tercera, y en consecuencia EL PROPIETARIO podrá ofrecer nuevamente la oferta pública a terceros del inmueble en cuestión. Igualmente si el incumplimiento fuere por causa imputable a EL PROPIETARIO este estará en la obligación de restituir a LOS OPTANTES, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 30.000.000,00), recibidos mediante este documento, y además pagarle la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 15.000.000,00), adicionales como indemnización por los daños y perjuicios causados. Si fuere el caso tanto de la restitución de la cantidad recibida por este documento así como el equivalente a la indemnización por los daños y perjuicios causados deberá entregar EL PROPIETARIO a LOS OPTANTES, dentro del término de los siete (7) días consecutivos contados a partir del vencimiento del plazo establecido en la cláusula tercera. Ambas partes convienen en que la cantidad señalada es de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00, constituye el máximo de indemnización que pueden reclamarse mutuamente por concepto de daños y perjuicios.

Ante ello, en el caso de autos, se observa que si bien en el contrato no se estableció un plazo cierto para la formalización de la venta definitiva, no obstante si se acordó en la Cláusula Segunda que los optantes debían cancelar la suma de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,00), hoy sesenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 65.000,00), por medio de un crédito bancario por Ley Política Habitacional, siendo que en la Cláusula Tercera establecieron un plazo para ello de noventa (90) días contados a partir de la inscripción del documento de condominio ante el Registro competente, más una prórroga si fuera necesaria de treinta (30) días; conviniendo además en la Cláusula Penal, los pagos que debían cancelarse si no se llegaba a efectuar la venta definitiva del inmueble, por causas imputables a cada una de las partes.

En este orden de ideas, tenemos que el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad de la obligación, o su fin, mientras que la condición es un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de la obligación, e impide su existencia plena. La condición se caracteriza en que la incertidumbre del hecho o circunstancia que la constituye, no se sabe si va a suceder, por cuanto si se sabe que el hecho va a ocurrir, aun cuando no se sepa cuando, se trata entonces de un hecho cierto, y por tanto de un término.

En el caso sub judice, las partes establecieron contractualmente solo para los opcionantes un plazo para el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, siendo que tenían noventa (90) días continuos a partir de la inscripción del documento de condominio, más treinta (30) días de prórroga si fuera necesario, para obtener el crédito bancario por Ley Política Habitacional; mientras que para los propietarios, solo contaban con la obligación de realizar todos los trámites para efectuar la venta definitiva ante el Registro Inmobiliarios competente.

En tal sentido, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se observa que los opcionantes una vez inscrito el documento de condominio ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 20 de diciembre de 2006, fecha en la cual se protocolizo el documento de condominio, quedando anotado bajo el No. 13, Protocolo Primero, Tomo 13, transcurrió el plazo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción Compra Venta sin que hubiesen realizado el pago convenido en la Cláusula Segunda, tal y como lo afirman en su libelo cuando alegaron que, en fecha 08 de mayo de 2010 procedieron a realizar el pago exigido en el literal b) de la prenombrada cláusula, es decir, más de tres (03) años después de haber registrado el documento de condominio.

En consecuencia, quien juzga considera que los ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., al no haber pagado o depositado el saldo deudor dentro del lapso estipulado en el contrato, es por lo que renunciaron a su derecho de adquirir el inmueble por el precio ofrecido, y por consiguiente los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T. quedaron en libertad de ofrecer el inmueble a un tercero. Por consiguiente, al no haberse llevado a cabo la venta definitiva del inmueble por causas imputables a los opcionantes, es por lo que se ordena a los ciudadanos M.T. y C.D.S.D.T. que le restituyan a los ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P., la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy quince mil bolívares fuertes (Bs. F. 15.000,00) por concepto de Cláusula Penal.

Establecido lo anterior, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar el recurso ejercido por el abogado L.H.M. C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.807, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadanos E.F.F.S. y G.R.P.; y en consecuencia, se confirma con distinta motiva la decisión proferida en fecha 03 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: