Sentencia nº RC.00811 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 9 de Noviembre de 2007
| Fecha de Resolución | 9 de Noviembre de 2007 |
| Emisor | Sala de Casación Civil |
| Ponente | Antonio Ramírez Jiménez |
| Procedimiento | Recurso de Casación |
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. N° 2007-000216
Ponencia del Magistrado: A.R.J..
En el juicio de prórroga legal arrendaticia, seguido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, por el ciudadano FAYEZ MAHMOUD KAMAL SAYIM, representado judicialmente por los abogados M.S. y T.O.O., contra la sociedad mercantil INVERSIONES YAMILE, C.A., y el ciudadano NADYM DALLOUK CHEIK, en su carácter de Director Gerente, representados judicialmente por los abogados P.H. e I.C.P.F.; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 23 de enero de 2007, mediante la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por el demandante, en consecuencia, confirmó con distinta motivación el fallo apelado proferido por el a quo de fecha 25 de julio de 2005, que homologó el convenimiento y el desistimiento interpuesto por el demandado.
Contra el referido fallo de la alzada, anunció recurso de casación la representación judicial de la parte actora, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.
Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, se dio cuenta en Sala, correspondiendo la ponencia al Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, previas las consideraciones siguientes:
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
ÚNICO
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al incurrir en falta de aplicación.
Al respecto, el formalizante expone:
...Como vemos, al estarse demandando en la presente causa lo relacionado con la prórroga legal establecida en la norma trascrita, es fácil colegir que ambas están orientadas a proteger al inquilino y debió la recurrida precisar si por tal carácter de orden público, se deriva de ese artículo 7, se pudiese convenir en la demanda y desistir de la reconvención tal como lo hizo la empresa Inversiones Yamile C.A, siendo su deber analizar previamente, si en la materia arrendaticia, están previstos tales actos, por la facultad que tiene el Juez, actuando aún de oficio resolver y tomar decisiones, se constata que puede lesionarse el orden público.
De las normas mencionadas, se demuestra el interés tutelado por el legislador que se ha contemplado para subrayar ese carácter de eminente orden público que tiene la prórroga arrendaticia para evitar o impedir que el beneficio concedido en ella pueda ser violentado o infringido bajo su falta de aplicación o errónea interpretación de esas normas.
Pues bien, como se podrá observar, la recurrida ni tan siquiera hace mención de las normas aquí citadas, ni hizo ningún pronunciamiento con respecto a la prórroga legal, a pesar de haberse alegado en el escrito de fecha 14 de junio de 2005, que con el convenimiento y el desistimiento realizados por el ciudadano N.D.C., Director Gerente de la empresa demandada reconvincente, se había interrumpido la prórroga legal que por derecho le correspondía a mi representado, y que desde el 10 de mayo de 2005, fecha del convenimiento y desistimiento, había surgido o se hacía efectiva una nueva prórroga de tres (3) años, que debía computarse desde la fecha del convenimiento efectuado por la demandada, previa la homologación que debía hacer la recurrida, por haber aceptado todos los hechos, el derecho y el petitorio que conforman la demanda por la prórroga legal discutida.
Es precisamente dentro de ese contexto, que se hacía necesario que la recurrida, con base en la demanda incoada por mi mandante y el desistimiento de la reconvención propuesta por el demandado, estaba obligada a analizar previamente, si dentro de la esfera del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la institución de la prórroga legal, están permitidos esos actos de autocomposición procesal, con base a la facultad que tiene el juez, actuando de oficio, de resolver y tomar decisiones, si se constata que puede lesionarse el orden público…
…omissis…
Pues bien, el nexo de causalidad entre la infracción denunciada y el dispositivo de la sentencia fueron determinantes en la sentencia atacada, porque al no aplicar la excepción establecida en el artículo 7° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que los derechos en él contenidos son irrenunciables, le desconoció el derecho a la prórroga legal que tiene mi representado y, en consecuencia le causa un gravamen irreparable, al no permitírsele seguir ocupando el inmueble arrendado...
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Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante que el juzgador de la recurrida incurre en la falta de aplicación de los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al declarar que la presente acción trata de derechos disponibles, confirmando así el fallo del a quo, sin establecer que los derechos contenidos en la referida ley son irrenunciables e indisponibles, desconociendo así el derecho a la prórroga legal del arrendatario demandante.
Los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delatados por falta de aplicación, textualmente dispone:
…Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
…Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…
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Se verifica de las normas antes transcritas, que la primera dispone que los derechos previstos en la Ley para proteger y beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables, siendo por tanto de carácter público y, la segunda; prevé la figura de la prórroga legal, la cual establece que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado de los inmuebles indicados en el artículo 1º del Decreto-Ley, una vez vencido el plazo estipulado se prorrogarán dependiendo del tiempo de duración de los mismos, siendo obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario.
Ahora bien, la Sala se permite transcribir los extractos pertinentes del fallo recurrido a los fines de verificar lo delatado por el formalizante, a saber:
…Consta así, que el actor reconvenido no se conformó con el fallo de instancia y ha apelado, haciendo énfasis en que el tribunal de la causa no se pronunció en relación a la disponibilidad o no del derecho convenido y del desistimiento de la reconvención en torno a una relación no disponible.
…omissis…
Ahora bien, por medio de las diligencias de fecha 10 y 11 de mayo de 2005, cursante a los folios 286 y 287 de la primera pieza del expediente, el ciudadano N.D.C., representante legal de la empresa demandada reconvincente Inversiones Yamile C.A., convino en la demanda intentada en su contra y desistió de la reconvención que propuso contra el actor; de tal manera, que al convenir en la demanda se allanó por completo en la pretensión del accionante que consiste en:
…omissis…
Al aplicar la doctrina apuntada a este específico caso se desencadena la conclusión de que los derechos reclamados por el actor tienen que ver con una acción mero declarativa con el propósito que la parte demandada convenga y reconozca que existe una relación arrendaticia que nació el 1° de diciembre de 1990, que tiene derecho a la prórroga legal de tres años, que el actor ocupa un local comercial ubicado en el edificio Yamile situado en el cruce de las calles Velásquez con Fraternidad de la ciudad de Porlamar, Municipio M. delE.N.E., lo cual pertenece al denominado “derecho privado” que configura un “derecho disponible” donde priva el llamado principio de autonomía de la voluntad de las partes y en la cual el Estado no tiene potestad alguna sobre los derechos que se reclaman, motivo por el cual esta alzada concluye que el a quo obró de forma acertada al homologar el convenimiento en la demanda manifestado por la empresa accionada y desistimiento de la reconvención incoada contra el actor, ya que se trata de un derecho privado o disponible que de convenirse o desistirse no se afecta el orden público por cuanto que el asunto debatido –se insiste- se encuentra vinculado al derecho privado, de tal forma que son derechos disponibles. Así se declara.
Constatados pues por este Tribunal del examen efectuado que el convenimiento de la demanda y el desistimiento de la reconvención fueron debidamente homologados salvo la omisión de pronunciamiento en que incurrió el tribunal de la causa al no referirse a la disponibilidad de la relación controvertida, esta alzada confirma con motivación distinta el fallo apelado, reiterando que la relación controvertida pertenece al derecho privado y por ende versa sobre derechos disponibles. Así finalmente se decide…
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De acuerdo con lo antes expuesto, se observa que el juzgador superior declaró sin lugar la apelación interpuesta por el actor hoy recurrente, con base en que la presente acción pertenece al ámbito del derecho privado y por tanto el Estado no puede intervenir en la voluntad manifestada por las partes suscribientes del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda; asimismo, el juzgador superior confirmó el fallo apelado, mediante el cual se homologó el convenimiento en la demanda y el desistimiento de la demanda de reconvención, por tratarse de derechos disponibles que permiten que las partes realicen esos actos de autocomposición procesal.
Ahora bien, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien es una norma de orden público, el juez superior no incurre en el vicio de falta de aplicación denunciado, ya que en el caso de autos no se está negando ningún derecho de los establecidos en la referida ley, por cuanto el arrendador-demandado esta conviniendo en la demanda, reconociendo así el derecho a la prórroga legal de tres años solicitada por el arrendatario-demandante, no existiendo, por tanto, desconocimiento alguno sobre los derechos que la ley le otorga al actor ni tampoco consta que se le haya causado algún gravamen.
Asimismo, tal como se expresó anteriormente, el juez superior estableció que la presente acción trata de derechos disponibles que pueden convenirse y desistirse, basado en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que resulta evidente, como ya se señaló, que si el arrendador demandado convino en la demanda está reconociendo el derecho del arrendatario demandante a la prórroga legal de tres años por tener una relación arrendaticia de más de diez años, tal como lo solicitó en el petitum de la demanda y lo dispone el artículo 38 literal “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, la aplicación del contenido del referido artículo está implícito en el convenimiento homologado, no existiendo por tanto el vicio de falta de aplicación denunciado.
Por consiguiente, y en consideración a todo lo antes expuesto, la presente denuncia por falta de aplicación de los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta improcedente. Así se decide.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la demandante ciudadano FAYEZ MAHMOUD KAMAL SAYIM, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, en fecha 23 de enero de 2007.
De conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso al recurrente.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción. Particípese dicha remisión al Juzgado Superior de origen, de conformidad con lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
Presidenta de la Sala,
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Y.A. PEÑA ESPINOZA
Vicepresidenta,
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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrado Ponente,
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A.R.J.
Magistrado,
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C.O. VÉLEZ
Magistrado,
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L.A.O.H.
El Secretario,
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ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ
RC N° AA20-C-2007-000216
