Decisión nº PJ412007000477 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 13 de Julio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, trece de julio de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO: BP02-R-2006-001052

PARTE ACTORA: F.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 147.500 y domiciliado en la ciudad de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: F.L.D.L., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 11.334.-

PARTE DEMANDADA: J.E. SPINOLA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.743.403 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.-

ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO: N.C.V., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.886.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO (Apelación)

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 30 de noviembre de 2.006, por la parte demandada ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ, en contra de la sentencia proferida en fecha 06 de noviembre de 2006 por el Juzgado Primero de Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano F.M.M.. Se evidencia de autos que el recurso ejercido fue oído en ambos efectos por auto de fecha 06 de diciembre de 2.006 y se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor de turno a los fines legales consiguientes. Luego de cumplidos los trámites de distribución, quedó asignada a esta superioridad por efectos de la distribución realizada el conocimiento del mismo. Se le dio entrada en fecha 20 de diciembre de 2.006, avocándose el Juez que suscribe, al conocimiento de la causa sin que haya sido objetada su capacidad, quien pasa a decidir el presente recurso y a tal efecto formula las siguientes consideraciones:

II

Se inició el presente juicio mediante escrito de demanda que por resolución de contrato de arrendamiento incoara el ciudadano F.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 147.500, de este domicilio, asistido por la abogada F.L.D.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 11.334, en contra del ciudadano J.E. SPINOLA RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.743.403, en el cual alegó que el demandado con quien suscribió en forma auténtica, un contrato de arrendamiento en fecha 26 de enero de 2004, donde se estipulaba una duración de dos años fijos, contados a partir del 1 de enero de 2004, incumplió con las cláusulas DÉCIMA SEGUNDA donde se convino que el mismo se celebraba intuito personae en lo que respecta a la persona del arrendatario, que por lo tanto éste no podía ni ceder ni traspasar total o parcialmente el inmueble arrendado, ni permitir a terceros compartir con ellos su uso sin la autorización previa dada por escrito por el arrendador, lo cual se produjo por el sub arrendamiento que del local hiciera el arrendatario a la empresa SUPER POLLO EL PASEO C.A y ésta a su vez al ciudadano R.C. sin autorización del arrendador, haber fabricado un Kiosko al frente del local para la venta de loterías, igualmente sin autorización del arrendador; mientras que en la cláusula DÉCIMA CUARTA se convino que el arrendatario se obligaba a pagar los servicios de energía eléctrica lo cual incumplió pues estaba insolvente con el pago de ese servicio. Asímismo, alegó que en la CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA se convino que formaba parte del arrendamiento una línea telefónica distinguida con el Nº 653595 que el arrendatario debía mantener solvente durante el tiempo de vigencia del contrato, la cual fue retirada por la CANTV debido a la falta de pago oportuno de la facturación telefónica y que de la misma forma adeudaba el servicio de agua prestado al inmueble. Alegó que el término fijo de duración venció el 1 de enero de 2006 y entró en vigencia la prórroga legal.

Citado el demandado, asistido por el abogado N.C.V. éste negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, oponiendo en primer lugar como cuestiones previas, la de los ordinales 1 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarándose la primera de ellas sin lugar en la oportunidad prevista en la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios; negó, rechazó y contradijo que el ciudadano F.M. le hubiere manifestado que el contrato de arrendamiento no sería renovado y que ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con respecto al canon de arrendamiento procedió a consignarlo por ante el Juzgado Segundo del Municipio Sotillo, a la par que solicitó la regulación del mismo por ante la Alcaldía; que no es cierto que hubiere sub-arrendado el inmueble pues en el mismo funciona la firma comercial “GRAN POLLO EL PASO C.A.”, de la cual son socias su esposa e hija, siendo este hecho conocido por el arrendador; que no es cierto que su familia cediera el inmueble arrendado pues la sociedad mercantil es administrada por una persona que se obliga a entregar cuentas por el uso de los bienes de dicha compañía y que los mismos son de su propiedad; que su autorización es la que cuenta para sub-arrendar el inmueble; negó, rechazo y contradijo que hubiere incumplido con alguna de las obligaciones que le corresponden como arrendatario pues el local se encuentra solvente de todos los servicios; que no existe incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato; que a la fecha de vencimiento de la prórroga legal o vencimiento del termino contractual es cuando debe entregar solvente todos los servicios del local comercial; que las mejoras que ha realizado en el inmueble son con el objeto de mejorar su economía; que en el presente caso operó la tácita reconducción pies el arrendador al vencimiento del período fijo recibió el pago correspondiente al mes inmediatamente siguiente después del vencimiento; que el locador no le participó la entrada en vigencia de la prorroga legal.

Ambas partes promovieron pruebas que el Tribunal analizó y en base a los alegatos expuestos y las probanzas promovidas y evacuadas declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por considerar que el demandado incumplió con las cláusulas DÉCIMA SEGUNDA y DÉCIMA SEXTA del contrato de arrendamiento y en consecuencia declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 26 DE ENERO DE 2004 y ordenó la entrega del inmueble objeto de arrendamiento conformado por un local comercial ubicado en la Calle Los Cocos Nº 57, Sector Los Yaques de esta ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado. Anzoátegui.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Para decidir la presente controversia y habiéndose efectuado previamente una síntesis de los hechos conforme a lo ordenado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada con la finalidad de determinar sobre la racionalidad del fallo, precisa establecer los límites de la controversia planteada.

Del libelo de demanda se concluye que, la parte actora solicita la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento por parte del demandado, de las cláusulas DÉCIMA SEGUNDA, DÉCIMA CUARTA y DÉCIMA SEXTA del mismo.

Al momento de la contestación la demanda rechazó negó y contradijo: 1) Que hubiese incumplido con las cláusulas alegadas por el actor. 2) Que el contrato devino a tiempo indeterminado; y 3) Que las bienhechurías realizadas en el inmueble son para mejorar su economía.

De donde se desprende tal como lo señala el a-quo que la relación arrendaticia entre las partes queda establecida por cuanto no fue discutida su existencia, y ella se evidencia del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora junto a su escrito libelar el cual no fue impugnado por el demandado, concediéndosele valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Conforme al mismo, el término de vigencia expiró en fecha primero de enero de 2006 y siendo que no se contemplaba allí la prórroga convencional, entró en vigencia ope-legis, la prórroga legal contemplada en la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no precisa de notificación alguna conforme al contenido del artículo 38 de la Ley citada pues es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador; es decir, éste está obligado a concederla y aquél puede o no hacer uso de ella, sin que su uso desnaturalice el contrato pues éste continúa siendo a tiempo determinado, durante la vigencia de la misma quedan vigentes las estipulaciones contractuales, entre ellas el pago del canon cuyo recibo no conlleva la indeterminación del contrato y así se declara.

Considerando quien aquí sentencia que el contrato es a tiempo determinado, con lo cual comparte el criterio del a-quo, el debate probatorio debe centrarse en probar si el arrendatario incumplió las cláusulas contractuales alegadas por el actor. Así observamos que la parte actora alegó como uno de los fundamentos del incumplimiento contractual, el sub-arrendamiento que el arrendatario hizo del inmueble arrendado. Para probarlo promovió los documentos públicos relativos a los contratos de arrendamiento que contienen los sub- arrendamientos que hiciera el ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ a la sociedad mercantil SUPER POLLO EL PASEO C.A., y de ésta al ciudadano R.C. y el que el demandado hiciera al ciudadano RICHARD APONTE NORIA, cuyos contratos no fueron desconocidos por la parte demandada y en consecuencia tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ellos que el ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ sub-arrendó el inmueble que le fuera dado en arrendamiento por el ciudadano F.M.M. a la sociedad mercantil SUPER POLLO EL PASEO C.A y que luego esta firma comercial representada por las ciudadanas M.M. DE NOBREGA DE RODRÍGUEZ Y M.G. VIVEIROS RODRÍGUEZ, actuando con el carácter de Presidente y Directora Administrativa celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano R.L.C. a quien arrendaron un inmueble constituido con el Fondo de Comercio con su respectiva licencia de licores, ubicado en la Calle Los Cocos Nº 57, frente al Muelle de Cruceros, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, quedó demostrado con las copias simples de las actuaciones contenidas en el expediente Nº BH04-X-2005-000l08, llevadas por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de esta Circunscripción Judicial, las cuales no fueron atacadas procesalmente por la parte demandada, por lo cual tiene pleno valor probatorio según la norma citada ut supra, que la sociedad mercantil “GRAN POLLO EL PASO", CA, actuando como arrendadora demandó al ciudadano R.L.C., por haber incumplido los términos del contrato suscrito con ella en relación al inmueble ubicado en Los Cocos Nº 57. Es decir, el mismo inmueble que le fue arrendado por el ciudadano F.M.M. al ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ, parte demandada en el presente juicio. De igual manera el contrato de arrendamiento promovido, notariado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, no impugnado por la parte demandada, demuestra que el demandado de autos dio en arrendamiento al ciudadano RICHARD APONTE NORIA, un Centro Hípico con mobiliario necesario para el remate de caballos, ubicado en la calle Los Cocos Nº 57, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui., estableciéndose como obligación para el arrendatario la de pagar a su costa todas las reparaciones menores que requiera el inmueble donde se encuentra funcionado el Centro Hípico arrendado y el derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato en caso de incumplimiento.

Para probar igualmente que en el local arrendado funciona el fondo de comercio arrendado por las ciudadanas M.M. DE NOGREGA DE RODRÍGUES Y M.G.V.R. al ciudadano R.L.C., la parte actora ratificó la Inspección Judicial extralitem que practicara, evidenciándose de ella que en el local arrendado funciona el RESTAURANT GRAN POLLO EL PASO, administrado por el ciudadano R.C.. Todo ello demuestra que el demandado incumplió con lo convenido en la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 15 prevé que para subarrendar se necesita la autorización expresa y escrita del arrendador y no consta en autos que existiera tal autorización.

Para probar el incumplimiento en el pago de los servicios públicos de luz, teléfono y electricidad, la apoderada actora promovió la prueba de Informe a la Gerencia de Comercialización de Eleoriente, a la oficina de CANTV, a la oficina de atención al cliente, subgerencia de comercialización de HIDROCARIBE.

Tal como lo señala el a-quo, la prueba de informe enviada al Tribunal por la Gerencia de Comercialización de la empresa ELEORIENTE demuestra que las facturas correspondientes a los meses de noviembre, diciembre 2005 y enero, febrero 2006, fueron canceladas en fecha 13 de marzo de 2006, es decir con atraso pero ello no puede ser considerado como un incumplimiento de la cláusula décima cuarta pues de acuerdo a lo convenido por las partes en dicha cláusula el arrendatario se obligó a entregar los recibos debidamente cancelados a la fecha de finalización del contrato. En el mismo sentido, el atraso en el pago de las facturas de agua no puede considerarse como incumplimiento de la obligación. Y así quede determinado.

Por lo que respecta a la insolvencia en el pago de las facturas de servicio telefónico la prueba de informe demuestra que el demandado no pagó las facturas correspondientes al servicio telefónico Nº 081-653595, lo cual ocasionó que se la eliminara en fecha 21-06-2005, y siendo que para entonces el contrato de arrendamiento estaba vigente, es lógico concluir que el demandado incumplió con lo convenido en la cláusula décima sexta, en la que se comprometió a mantener solvente el servicio durante el tiempo de vigencia del contrato. En consecuencia, quedo demostrado el incumplimiento alegado por la parte actora en relación a las cláusulas décima cuarta y décima sexta, y así declara.

Observa este Tribunal que el demandado no negó que hubiera sub -arrendado, por lo tanto este hecho admitido, aunado a las pruebas promovidas por el demandante y ya valoradas por esta Alzada lleva a la conclusión que el demandado incumplió con lo pactado en la CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA del contrato y así se declara.

Este Tribunal remite al criterio expuesto con anterioridad sobre la naturaleza determinada del contrato y así lo deja expresamente determinado.

Igualmente remite al criterio señalado con relación a la solvencia en el pago de los servicios de electricidad y agua. Así se declara.

Comparte esta Alzada el criterio del a-quo con relación al incumplimiento en el pago de las facturas telefónica, quedando así demostrado el incumplimiento de la parte demandada de la cláusula décima sexta del contrato, y así se declara.

Por lo que respecta a la prueba consignada por el demandado pertinente a la comisión signada con el Nº 813-05 de la nomenclatura del Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en donde se celebró una transacción judicial entre la Presidente y la Directora Administrativa de la sociedad mercantil "GRAN POLLO EL PASO CA" con el ciudadano R.L.C., considera este Tribunal que en la misma se trata de enmascarar el sub-arrendamiento del inmueble con el del fondo de comercio, lo cual se pone en evidencia cuando se expresa que en caso de incumplimiento, el demandado debe desocupar el inmueble donde funciona el fondo de comercio y como bien lo señala el a-quo al interponer la acción fundamentada en la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no es aplicable a los fondos de comercio de acuerdo a lo establecido en el literal "c" del artículo 3° de dicha Ley y así se declara

Del análisis del los hechos expuestos en la causa que nos ocupa este sentenciador observa, que los Artículo 1167 y 1354 de Código Civil venezolano señalan: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; y: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, surge que del estudio del contenido del instrumento fundamental de la acción; es decir el contrato de Arrendamiento, observa quien aquí tiene el deber de decidir que dicho instrumento hace plena prueba, por haber sido reconocido por el demandado, el cual fue valorado por este sentenciador precedentemente. En consecuencia, por haberse demostrado la existencia de la obligación preexistente y admitido el contenido del referido contrato, e igualmente, por cuanto en la oportunidad probatoria la parte demandada no desvirtuó lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar; al no haber aportado fundamentos legales fehacientes que pudiesen conllevar a determinar a este sentenciador la falsedad de lo demandado, quedando demostrado el incumplimiento del demandado de las cláusulas décima segunda y décima sexta del contrato de arrendamiento; es por lo que es indefectible quien aquí sentencia, declarar con lugar, como en efecto así la declara, la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble totalmente desocupado y así se declara.-

III

D E C I S I O N

En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la APELACIÓN interpuesta por la parte demandada, ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ, contra la decisión definitiva producida por el Juzgado Segundo del Municipio J.A.S. de esta Circunscripción Judicial, en fecha 06 de noviembre de 2006.- Asimismo, declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre el local comercial ubicado en la Calle Los Cocos Nº 57, Sector Los Yaques de esta ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado. Anzoátegui, intentada por el ciudadano F.M.M. asistido por la abogada F.L.D.L., contra el ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ, representado por el abogado N.C.V., todos supra identificados; y en consecuencia, declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La C. delE.A., en fecha veintiséis (26) de Enero de Dos Mil Cuatro (2004), anotado bajo el Nº 49, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría y ordena al ciudadano J.E. SPINOLA RODRIGUEZ, devolver al ciudadano F.M.M., el inmueble objeto de arrendamiento señalado supra. Queda CONFIRMADA la sentencia apelada y así se decide.

No hay condenatoria en costas al no resultar totalmente vencido el demandado.

Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil siete.- Años: 178° de la Independencia y 148° de la Federación.-

El Juez Suplente Especial,

Abg. P.R.M.. La Secretaria,

Abg. D.R. deN..

NOTA: En esta misma fecha siendo las 2:45 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-

La Secretaria,