Decisión nº 08.060-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Mayo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS, Con sus antecedentes.

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: ciudadanos D.F.C. y E.M.B.D.F., venezolanos, mayores de edad, ingenieros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.533.065 y V-6.104.255, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadano C.A.U.A., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 103.548.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-629.252, V-629.197, V-629.196, V-3.187.166 y V- 3.188.448, respectivamente, en sus caracteres de únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.D.G..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos T.E.G.C. y Nastacha H.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1988 y 63.080, respectivamente.

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 05.03.2008 (f.187), por el abogado T.E.G.C., con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., en sus caracteres de únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.D.G., parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 05.12.2007 (f.161 al 181), proferida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) parcialmente con lugar la demanda propuesta por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra; (ii) condenó a la parte demandada a celebrar con la parte actora, el contrato de opción de compra venta acordado sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 7, del Edificio Zulia, Letra “B”, Planta Nro. 4, del Conjunto Residencial “Unidad Residencial El Márquez”, Jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.63.000.000,00), según lo previsto en la Cláusula Sexta del documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, Horizonte, bajo el N° 41, Tomo 43 de los Libros llevados por dicha Notaria, en fecha 02.11.2001 y (iii) no condenó en costas por la naturaleza del fallo.

Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 11.04.2008 (f.194), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y el trámite contenido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijando así el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia definitiva en la presente causa.

En fecha 05.05.2008 (f.95), la parte demandada consignó escrito de alegatos propios de la causa. Y el 23.05.2008 (f. 214) la parte actora consignó escrito de alegatos.

Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.

III.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con opción de compra de un inmueble identificado con N° 7, del Edificio Zulia, Letra “B”, Planta N° 4, del Conjunto Residencial “Unidad Residencial El Márquez”, Jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda, mediante demanda interpuesta por los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.D.F. contra los ciudadanos M.E.G.D.Z., M.A.G.D.H., L.M.G.D.F., C.T.G.D.R. y J.G.G.C., en sus caracteres de únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.D.G., por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14.10.2004 (f.1 al 7).

Por auto de fecha 02.11.2004 (f.72), el Tribunal de la causa dio por recibido el expediente, le dio entrada y admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca a contestar la demanda, conforme al trámite del procedimiento breve.

En fecha 01.02.2005 (f.80), la parte demandada se dio por citado y en fecha 03.02.2005, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda (f.85 al 96).

En fecha 17.02.2005 (f.99), la parte actora consignó escrito de alegatos propios de la causa.

Por diligencia de fecha 25.02.2005 (f.102), la parte demandada promovió pruebas. Por auto de fecha 03.03.2005 (f.114), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada en diligencia de fecha 25.02.2005.

En fecha 03.03.2005 (f.115), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha (f.128).

En fecha 14.03.2005 (f. 129), la parte demandada consignó escrito de conclusiones en la presente causa.

En fecha 15.06.2005 (f.134), la parte actora consignó escrito de alegatos referidos a la oposición de la demandada de la cuestión previa 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 05.12.2007 (f. 161 al 181), el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando (i) parcialmente con lugar la demanda propuesta por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra; (ii) condenó a la parte demandada a celebrar con la parte actora, el contrato de opción de compra venta acordado sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 7, del Edificio Zulia, Letra “B”, Planta N° 4, del Conjunto Residencial “Unidad Residencial El Márquez”, Jurisdicción del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.63.000.000,00), según lo previsto en la Cláusula Sexta del documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, Horizonte, bajo el N° 41, Tomo 43 de los Libros llevados por dicha Notaria, en fecha 02.11.2001; y (iii) no condenó en costas por la naturaleza del fallo.

Cumplida la notificación de las partes, la parte demandada apeló de la decisión, mediante diligencia de fecha 05.03.2008 (f.187).

En fecha 10.03.2008 (f.188), la parte actora apeló en escrito mediante el cual fundamenta su apelación.

Por auto de fecha 02.04.2008 (f.191), el Tribunal de la causa ordenó practicar cómputo por secretaria y en la misma fecha se realizó.

Por auto de esa misma fecha (Vto.191), el Tribunal de la causa negó por extemporánea por tardía la apelación interpuesta por la parte actora, de acuerdo al cómputo practicado en esa misma fecha y oyó la apelación interpuesta por la parte demandada en ambos efectos, en consecuencia ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1.- Puntos Previos

a.- De la adhesión a la apelación

La parte actora, en la oportunidad de presentar conclusiones por ante esta Alzada, esto es, en fecha 23.05.2008 (f. 214), consignó escrito mediante el cual se adhirió a la apelación interpuesta por la parte accionada contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05.12.2007.

Sustenta su adhesión en lo siguiente:

(…) que la sentencia nada señala sobre la REPETICIÓN DE LOS PAGOS efectuados desde el 30 de mayo de 2004, fecha a partir de la cual se cumplía el lapso de los treinta (30) días posteriores establecidos en el contrato) de haber sido declarada definitivamente firme la sentencia de liberación de hipoteca (…).

(…) Tampoco consideró los PAGOS POR CONCEPTO DE INCREMENTO DE ARRENDAMIENTO O DIFERENCIAL. Desde la firma del contrato hasta la presente fecha, éstos han realizando anualmente el incremento del canon de arrendamiento (…)

(…) la sentencia no se pronunció sobre el PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS originados como consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación (…).

(…) Finalmente, pero no por ello menos importante está (sic) la condenatoria en costas del demandado de conformidad con lo que establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)

.

Sobre el recurso accesorio de apelación, ha señalado el doctor R.H.L.R., (cfr. p. 468 y siguientes), lo siguiente:

La adhesión es un recurso secundario o accesorio de la apelación principal, que tiende a moderar la rigidez del sistema de apelación y a establecer en cierto modo la igualdad de las partes y el equilibrio del proceso en segunda instancia, provocando así un efecto devolutivo total, es decir, la reproducción integral de la controversia ante el juez de apelación, al excluir la prohibición de la reformatio in peius y permitir la reforma in melius a favor del apelado

.

Y luego, el mismo autor cita los criterios jurisprudenciales imperantes:

1. En el sistema procesal venezolano, el instituto de la adhesión ha sido reducido por la Ley al solo recurso de apelación y no puede extenderse analógicamente al de Casación.-

   Al no existir disposición expresa que consagre la adhesión a la formalización del Recurso de Casación, priva la idea de que el legislador patrio no quiso extender tal instituto a dicho recurso, reservándolo exclusivamente al ordinario de apelación (cfr, sen. 8-3-89, en P.T., O.: cit Nº 3, pp. 184-185)

2. En sentencia de esta sala de fecha 8 de marzo de 1989, se estableció:

   (…) Uno de los principios que rigen la materia del recurso de casación es el de la independencia de los colitigantes, conforme al cual uno o varios colitigantes pueden denunciar determinadas infracciones en una decisión contra la cual un colitigante haya anunciado sin haberlo formalizado. Estos han sido los parámetros de casación desde vieja data.

   En el sistema procesal venezolano, el instituto de la adhesión ha sido reducido por la ley al solo recurso de apelación y no puede extenderse analógicamente al de casación” (cfr CSJ, Sent. 11.08.93, en P.T., O.: cit Nº 8-9, p. 449-450)

   Este recurso secundario o accesorio al de apelación, fue formulado por la parte demandante ante este Tribunal Superior, antes del vencimiento del décimo día que se concede para decidir (art. 893 CPC), y en cuyo interregnum, en criterio de la Sala Constitucional, las partes pueden presentar conclusiones, además de la permisión legal de promoción de pruebas. Y obviamente si pueden presentar conclusiones, pueden adherirse a la apelación antes de presentar las conclusiones.

   Leído el escrito de adhesión de apelación, considera quien sentencia que fundamenta la misma y señala su objeto, lo cual la hace admisible. (Art. 302-187 CPC).

   Luego, se admite conforme ha lugar en derecho el escrito de adhesión a la apelación formulado por la parte demandante. Y observa este sentenciador que el objeto de la misma es la revisión del análisis y valoración de las aportaciones probatorias que hiciera la primera instancia, que, en su criterio modificaría el contenido del fallo, además de conllevaría a la condena en costas. Y ASÍ SE DECLARA.-

   b.-De las Cuestiones Previas propuestas por la demandada (ord. 6 y 8 art. 346 C.P.C.).-

   Como defensas previas alegó la parte demandada que:

   - Que promueve el defecto de forma de la demanda, establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 2° del artículo 340 ejusdem, por cuanto no se señalo el domicilio de cada uno de los demandados.

   - Que promueve el defecto de forma de la demanda, establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, por cuanto en el libelo, además de solicitarse reintegro de cánones de arrendamiento, se pide el cumplimiento de la obligación de vender el inmueble arrendado, siendo el caso de que los demandantes debieron cumplir con la exigencia del referido ordinal 4° del artículo 340, antes citado, es decir, señalar en la demanda los linderos del inmueble cuya propiedad pretenden adquirir y no lo hicieron.

   - Que promueven la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el propio libelo de la demanda los actores manifiestan que acudieron al Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), y en dicho organismo se abrió un expediente y dicho procedimiento no ha culminado.

   La primera instancia negó la procedencia de estas defensas previas opuestas por la parte demandada, dentro del contenido de la sentencia apelada.

   Empero, sobre las cuestiones previas 6ª y 8ª opuestas, quiere señalar esta Alzada, que no le compete revisar el pronunciamiento que hiciera la primera instancia de negar su procedencia, toda vez que, por imperio del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, no cabe apelación contra ese pronunciamiento, y sería violentar esa regla legal el revisar esa cuestiones previas 6ª y 8ª por el hecho de que haya sido opuesta conjuntamente con las defensas de mérito, y haya sido resuelto en un capítulo de la sentencia de mérito.

   Lo decidido sobre las cuestiones previas 6ª y 8ª del artículo 346 es inatacable por la vía de la apelación y consecuentemente, el hecho de que hayan sido opuestas conjuntamente con defensas de fondo no autoriza su revisión por la Alzada. Por lo tanto, este Juzgado Superior no provee sobre las defensas previa 6ª y 8ª opuestas por la parte demandada, en razón de la inadmisibilidad legal que obra sobre lo decidido en esa materia (art. 357 CPC). ASI SE DECLARA.

   2. - De la trabazón de la litis.-

1. Alegatos de la parte actora:

   - Que en fecha 02.11.2001 celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra con los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., únicos y universales herederos de los causantes comunes G.G.G.A. y M.E.C.d.G..

   - Que dicho contrato de arrendamiento con opción de compra consta en documento autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitana de Caracas, Horizonte, quedando inserto bajo el Número 41, Tomo 43 de los Libros llevados por esa notaria.

   - Que ese contrato tiene como objeto material un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 7, del Edificio Zulia, letra B, planta N° 4 del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márquez”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

   - Que de la cláusula sexta se desprende que para proceder a materializar o formalizar la venta debía darse cumplimiento de la condición o termino a la cual estaba sometida, como lo era la liberación de las dos (2) hipotecas que gravaban sobre el inmueble objeto del contrato.

   - Que se libero la primera de las hipotecas que pesaban sobre el inmueble, esto es, la que se encontraba a favor del Banco Obrero (INAVI), con relación a la segunda hipoteca, sucedió que desde el mismo momento de haber firmado el referido contrato de arrendamiento con opción a compra, en fecha 02.11.2001, los demandados comenzaron a emplear técnicas y tácticas dilatorias para evitar obtener la liberación de la misma.

   - Que es luego de tres meses, después de la firma del precitado contrato, es decir, en fecha 04.02.2002, mediante libelo presentado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que la representación judicial de la demandada entabla una demanda por prescripción de deuda hipotecaria contra la empresa Inversiones El Márquez S.R.L., y que pesaba sobre el inmueble de autos.

   - Que la causa la conoció el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual en fecha 14.04.2004 declaró mediante sentencia prescrita la hipoteca.

   - Que con dicha sentencia se cumplió la condición única que hacía exigible la obligación de vender de los arrendadores propietarios establecida en el contrato de arrendamiento con opción de compra (cláusula sexta), sin que los propietarios cumplieran con su obligación de avisar de la obtención de las referidas liberaciones.

   - Que en comunicación de fecha 18.08.2004, dirigida a la representación legal de la sucesión que se expresa que es a través de sus propios medios que se obtiene la información sobre la liberación de las hipotecas.

   - Que en las reuniones sostenidas, la parte demandada sostuvo que cumpliría con el contrato pero con ajuste del precio a la inflación monetaria actual, constituyendo esto otra violación al contrato, pues ello no estaba convenido.

   - Que desde la firma del contrato hasta la presente fecha los arrendadores han venido incrementando anualmente el canon de arrendamiento.

   - Que se ha cumplido a cabalidad los pagos exigidos como garantía para mantener nuestro derecho de potenciales compradores y evitar así la falta de renovación del contrato y por consiguiente el desalojo del inmueble, ya que los incrementos se hacían bajo esas premisas.

   - Que se ha tenido que pagar un incremento de los cánones de arrendamiento en exceso por el incumplimiento de la obligación de la venta oportuna de los arrendados.

   - Que después de la sentencia definitiva del inmueble aun cuando están dadas las condiciones preestablecidas en el contrato y los presupuestos de hecho reconocidos normativamente para hacer exigible el pacto contractual de venta, la misma no se ha llevado a cabo.

   - Que la totalidad de lo pagado como canon de arrendamiento desde la oportunidad en que se hizo exigible la obligación de vender para los propietarios arrendadores, ha sido injustamente pagada y esta sujeto a repetición.

   - Que esa oportunidad a que se refiere son los 30 días posteriores de haber quedado firme la sentencia que declaró prescrito el gravamen hipotecario, es decir, el día 30.05.2004, según la cláusula sexta del contrato.

   - Que los cánones de arrendamiento incrementados desde el 30-11-2002, están sujetos a repetición por violar el congelamiento que declaró el artículo 1 de la Resolución N° 036 precitada.

   - Que recurrieron al Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) para hacer valer sus derechos y exigir el fiel cumplimiento del contrato, y en ese organismo se intentó conciliar, siendo diferido dicho acto en 4 oportunidades, y es la última oportunidad cuando los demandados ratifican su oferta de venta del inmueble en la suma de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,00).

   - Que en razón de la negativa de conciliar presentada por la sucesión, así como las constantes tácticas dilatorias empleadas por estos, como fue la de procurar el diferimiento en varias oportunidades, se rechazó en ese sentido la posición de los arrendadores.

   - Que sin que hubiese aceptación por los arrendadores, se revocaron las ofertas formuladas, por lo que deben entenderse como no hechas.

   - Que se obtuvo la información de que en fecha 29.04.2004, el Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró definitivamente firme la sentencia de fecha 14.04.20004, expediente N° 27.115 por prescripción de deuda hipotecaria, a favor de la sucesión J.G.G.A. y M.E.C. de González, sobre el inmueble objeto de esta demanda.

   - Que alegan como fundamentos del derecho que invocan los contenidos en los artículos 1160, 1178, 1264, 1167, 1271, 1159 del Código Civil.

   - Que demandan por (i) cumplimiento de contrato dado el incumplimiento de la sucesión hoy demandada del contrato de arrendamiento con opción a compra, específicamente la cláusula sexta que señala “…LOS ARRENDADORES se comprometen a liberar las dos (2) hipotecas, y una vez se obtengan ambas liberaciones se procederá a redactar y a tramitar el correspondiente documento definitivo de compra venta entre los contratantes de este contrato de arrendamiento y de opción de compra venta…”; así también demandan (ii) la repetición de los pagos efectuados desde el 30.05.2004, fecha partir de la cual se cumplía el lapso de los treinta (30) días posteriores (establecidos en el contrato) de haber sido declarada definitivamente firma la sentencia de liberación de la hipoteca, la cual se efectuó el día 29.04.2004 y hasta la fecha del último pago una vez obtenida la sentencia de este juicio; igualmente demanda (iii) los pagos por concepto de incremento de arrendamiento o diferencial desde la regulación de los mismos decretada para el ejecutivo desde el 30.11.2002 que para ese entonces era de Bs.473.600,00 mensuales y en fecha 30.11.2003 fue incrementada por los demandados a 606.539,32 mensuales, lo que representa un incremento de 133.539,32 mensuales, acordando que los montos finales una vez obtenida la sentencia de este juicio sean deducidos del monto a pagar por el precio del inmueble establecido en la cláusula sexta del referido contrato de arrendamiento con opción a compra; y, finamente (iv) solicitan que los demandados sean condenados en las costas del juicio.

   - Que por otra parte, demandan el pago de los daños y perjuicios originados como consecuencia inmediata y directa de la falta de de cumplimiento de la obligación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1271 y 1269 del Código Civil.

   - Que demandan los daños y perjuicios fundamentados en el propio contrato de arrendamiento con opción a compra que dio origen a esta demanda el cual señala en el último aparte de la cláusula tercera que: “si LOS ARRENDATARIOS, incumplen esta obligación pagaran a LOS ARRENDADORES como cláusula penal la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000, 00) por cada día que demore la entrega del apartamento arrendado, aun cuando la cláusula penal los coloca en desventaja por establecerla solo para los arrendatarios, la demandan en virtud de lo establecido en el artículo 21 de la Constitución Nacional.

   - Que estiman en veinte mil bolívares (Bs.20.000,00) diarios los daños y perjuicios, desde el 30.05.2004, fecha en quedo firme la sentencia que declaró prescrita la hipoteca hasta la sentencia del presente juicio.

2. Alegatos de la parte demandada en la Contestación de la Demanda:

   Contestación al fondo:

   - Que es cierto que en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, los demandados (arrendadores) le prometieron a los demandantes (arrendatarios) venderles el inmueble propiedad de la sucesión, pero que para proceder a redactar y a tramitar el correspondiente documento definitivo de la compra venta, se requería en primer lugar liberar dos hipotecas que gravaban el inmueble.

   - Que una de las hipotecas (la de primer grado) fue liberada mediante documento auténtico notariado y la segunda hipoteca se encontraba pendiente por liberar, en razón de que la sociedad mercantil INVERSIONES EL MÁRQUEZ, C.A., a cuyo favor se gravo el inmueble en segundo grado, había desaparecido y con ella sus representantes legales, por lo cual se hacia necesario intentar una demanda de prescripción de la hipoteca, demanda que se intento para resolver esta segunda situación pendiente.

   - Que no es cierto como afirman los demandantes, que para obtener la liberación de la hipoteca de segundo grado, los demandados hayan empleado técnicas y tácticas dilatorias, por se hizo todo lo necesario para iniciar el juicio de prescripción.

   - Que no es cierto que el curso de la causa de prescripción de hipoteca, durase mas de dos años por negligencia de los demandados, la demanda fue presentada al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, que la remitió al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitida el 04.02.2002 y luego del curso legal de la misma, se dictó sentencia definitiva el día 14.04.2004, ejecutoriada en fecha 29.04.2004 y expedida su respectiva copia certificada el 07.06.2004, la cual fue protocolizada en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.07.2004.

   - Que niega que los demandados hayan violado el compromiso contenido en el contrato de arrendamiento, por el hecho de que en reuniones sostenidas entre las partes, los demandados le manifestaron a la ciudadana E.M.B.D.F., que estaban dispuestos a cumplir con la promesa de venta del inmueble arrendado, ajustando el precio de venta a los índices inflacionarios de la actualidad y ese planeamiento resultaba lógico en razón de que habían transcurrido 3 años desde que se suscribió el contrato.

   - Que niega que los demandados hayan violado el contrato de arrendamiento, por el hecho de que anualmente, a partir de la fecha de la negociación arrendaticia, hayan ajustado el canon de arrendamiento pactado, de acuerdo con el índice de precios al consumidor, determinado por el Banco Central de Venezuela.

   - Que esos ajustes al canon de arrendamiento se hicieron en base a la parte final de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción a compra, en la que se convino: “Queda entendido entre las partes, que el canon de arrendamiento fijado en esta cláusula se ajustará cada año, de acuerdo con la tasa de inflación determinada por el Banco Central de Venezuela”.

   - Que el Ejecutivo Nacional, por medio del Decreto Presidencial publicado en la Gaceta Oficial de la República, en fecha 08.04.2003, congeló los cánones de arrendamiento que estuviesen vigentes para el mes de noviembre de 2002, dicha congelación surtiría efecto a partir de la publicación del referido Decreto Presidencial, es decir, desde el 08.04.2003 por que la Ley no tiene efecto retroactivo, lo cual significa que los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado serían los siguientes: (a) desde el 30.10.2001, fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, Bs. 370.000,00 mensuales y (b) desde el 30.10.2002, fecha de renovación del contrato original de arrendamiento, hasta el 08.04.2003, fecha del Decreto Presidencial, Bs.480.718,18.

   - Que rechazan la afirmación contenida en el libelo de demanda, en el cual se califican los incrementos realizados al canon de arrendamiento como irregularidades cometidas por los demandados, cuando lo cierto es que tales incrementos están previstos en el contrato de arrendamiento.

   - Que el contrato de arrendamiento no constituye, por si, el documento de opción de compra venta el apartamento arrendado, como han manifestado los arrendatarios, ya que este documento formal de opción de compra venta sería suscrito dentro del plazo de treintas (30) días, después de que los arrendadores le notificasen a los arrendatarios, la liberación de las dos (2) hipotecas, y que en ese documento y en el definitivo de compra venta, sería donde se estipularía el precio definitivo de la negociación, pues el primer monto establecido en el encabezamiento de la cláusula sexta, fue un precio de referencia, ya que el definitivo se establecería, como se dijo antes , en el documento formal de opción de compra venta, que se firmaría dentro de los 30 días siguientes a la notificación de los arrendadores, acerca de la liberación de las dos (2) hipotecas.

   - Que la actuación de los arrendatarios en el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), la misma es improcedente desde el punto de vista de que se pretendiera con dicha denuncia obligar a los demandados a cumplir con la promesa de vender el apartamento arrendado a los arrendatarios, pues dicho organismo es una instancia conciliadora en ciertos casos, y sancionatoria en otros, situación que no es aplicable al compromiso de compra venta.

   - Que en lo que respecta a la notificación oportuna de la liberación de las hipotecas, que señala la parte actora no se realizó, la misma tenía como objeto que las partes suscribieran el documento formal de opción de compra venta, documento en el cual se estipularía el anticipo que debían pagar los arrendatarios, imputable al precio de la venta, cuyo valor se establecería en forma definitiva en dicho documento y en el documento definitivo de venta.

   - Que en virtud de que no se suscribió el documento formal de opción de compra venta, previsto dentro del plazo de 30 días a partir de la notificación que mis poderdantes debían hacerle a los arrendatarios, y siendo que estos intentaron un recurso administrativo por ante el INDECU, dicha actuación sustituye el documento formal de compra venta, por cuanto las partes conversaron ante ese organismo sobre el precio de venta del inmueble y rechazó la pretensión de los actores en cuanto a la repetición de los pagos.

   - Que en relación con la acción acumulada de daños y perjuicios, los demandados los rechazan, en razón de que las disposiciones jurídicas en que se fundamentan, esto es, 1.269 y 1.271 del Código Civil, se encuentran referidas al incumplimiento de los deudores de obligaciones contractuales que han asumido, cuando se venza el plazo estipulado para su cumplimiento, sin haberlas cumplido, y en el presente caso y conforme a las previsiones del contrato de arrendamiento, en la cláusula sexta, no se estipuló un plazo preciso y concreto para el cumplimiento de la operación de compra venta del inmueble arrendado y se rechazó el calculó efectuado para el resarcimiento de los supuestos daños y perjuicios.

   - Que el plazo a que se refiere la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, no esta referido al cumplimiento por parte de los demandados del compromiso asumido de venderles el inmueble a los arrendatarios contados dichos 30 días a partir de la fecha en que la sentencia del juicio de prescripción de la segunda hipoteca que gravaba el inmueble quedara definitivamente firme.

   - Que esos treinta (30) días no fueron previstos en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, como plazo para el cumplimiento voluntario por parte de los demandados, a los fines del cumplimiento de la venta, sino para suscribir el documento formal de la misma, una vez liberadas las hipotecas que gravaban el inmueble y notificados los arrendatarios de esa circunstancia.

   Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

   3. - Aportaciones probatorias.

      a.- Por la parte actora.

      * Recaudos acompañados al escrito libelar.

      - Copia simple de contrato de arrendamiento con opción a compra del apartamento distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, Letra B, Planta Nro. 4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márques”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 02.11.2001, inserto bajo el Nro. 41, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, marcado “A”.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de copia certificada de documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.D.F. y los ciudadanos T.E.G.C. y NASTACHA H.G., en su carácter de mandatarios de los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., quienes son únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.D.G.. Y se estableció, por una parte, el monto del canon de arrendamiento, la duración del arrendamiento y otras modalidades arrendaticias; y por la otra, en su cláusula 6ª se dio la opción de compra del inmueble arrendado. ASÍ SE DECLARA.

      - Copia simple de poder otorgado por los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-629.252, V-629.197, V-629.196, V-3.187.166 y V- 3.188.448, respectivamente, en sus caracteres de únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.d.G., a los abogados T.E.G.C. y Nastacha H.G., autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17.10.2001, inserto bajo el N° 91, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado “B”.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de copia certificada de documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, para acreditar la representación de los abogados T.E.G.C. y Nastacha H.G.. ASÍ SE DECLARA.

      - Copia simple de documento reconocido en cuanto a su firma por por el entonces Banco Obrero en la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 16.10.1968, en la que se dejó constancia la cancelación de la obligación y en consecuencia extinguida la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, Letra B, Planta Nro. 4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márquez”, jurisdicción del Distrito Sucre hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, marcado “C”.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de copia certificada de documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, para acreditar que mediante documento reconocido se manifestó la cancelación de la obligación hipotecaria y, en consecuencia extinguida la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, Letra B, Planta Nro. 4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márques”, jurisdicción del Distrito Sucre hoy Municipio Sucre del Estado Miranda. ASÍ SE DECLARA.

      - Copia simple de escrito libelar presentado por los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., en sus caracteres de únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.d.G., por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06.02.2002, mediante el cual los referidos ciudadanos demandan la prescripción de la deuda hipotecaria contraída a favor de Inversiones El Márquez S.R.L., marcada “D”.

      - Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14.04.2004, en la que se declaró prescrita la hipoteca constituida sobre el inmueble destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, Letra B, Planta Nro. 4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márquez”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y copia simple de diligencia de fecha 28.04.2004, mediante la cual el abogado T.G. solicita, entre otras cosas la expedición de 2 juegos de copias certificadas de la sentencia de fecha 14.04.2004 y se oficie al Registro correspondiente, marcada “E”.

      - Copia simple de auto de fecha 29.04.2004, proferido por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual declara definitivamente firme la sentencia de fecha 14.04.2004 y se ordena su ejecución, marcada “F”.

      En cuanto a este medio probatorio, observa éste Tribunal de Alzada, que el mismo se tratan de documentos procesales con fuerza de documentos públicos, producido en copias simples, y de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar lo expresado en la referida decisión del 14.04.2004, cuya firmeza fue declarada por auto del 29.04.2004, y del escrito solicitando copias, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que judicialmente se declaró prescrita la obligación hipotecaria y se liberó la hipoteca. Y ASÍ SE DECLARA.-

      - Copia simple de comunicación de fecha 18.08.2004, emanada del abogado C.A.U.A., en representación de los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.d.F. y dirigida al representante legal de la sucesión J.G. y M.C. de González, abogado T.E.G., mediante la cual le solicitaron diera cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción a compra, celebrado en fecha 02.11.2001, marcado “G” (f. 40).

      - Copia simple de comunicación de fecha 30.10.2002, emanada del escritorio jurídico “Dr. T.E.G.C.. y Dr. Ulises C. Guardia Ruíz”, dirigida a los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.d.F., mediante la cual les informan que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el contrato se ajustara cada año, de acuerdo con la tasa de inflación determinada por el Banco Central de Venezuela, marcado “F” (f. 43).

      - Copia simple de comunicación de fecha 30.11.2003, emanada del escritorio jurídico “Tomás E. Guardia Chacón”, dirigida a los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.d.F., mediante la cual les informan que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el contrato se ajustara cada año, de acuerdo con la tasa de inflación determinada por el Banco Central de Venezuela, marcado “I” (f. 43).

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada no se le confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no ser de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples. ASÍ SE DECLARA.

      - Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 37.667, de fecha 08.04.2003, contentiva de Resolución N° 036, de fecha 04.04.2003, marcada “J” (f. 47).

      En cuanto a estos medios probatorios, observa esta Alzada que se trata de la publicación de una Gaceta Oficial que, al no haber sido impugnadas por la contraparte, se tienen como fidedignos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Y entiende este sentenciador que a través de este medio probatorio, lo que se quiere es soportar o comprobar que durante el período de duración del contrato de arrendamiento hubo una Resolución que congeló los cánones de arrendamientos para el 30.11.2002, a ser cobrados. ASI SE DECLARA.

      - Copia simple de acta de fecha 10.09.2004, levantada ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, Sala de Conciliación y Arbitraje, suscrita entre M.R.V., en su carácter de abogado conciliador, T.E.G.C., en su carácter de representante de la sucesión G.A. y E.M.B.d.F., en su carácter de denunciante, asistida por el abogado E.R.P., mediante la cual las partes difieren de mutuo acuerdo el acto de conciliación para el día 15.09.2004, marcada “K” (f. 59).

      - Copia simple de acta de fecha 15.09.2004, levantada ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, Sala de Conciliación y Arbitraje, suscrita entre M.R.V., en su carácter de abogado conciliador, T.E.G.C., en su carácter de representante de la sucesión G.A. y E.M.B.d.F., en su carácter de denunciante, asistida por el abogado E.R.P., mediante la cual difieren de mutuo acuerdo el acto de conciliación para el día 22.09.2004, marcada “L” (f. 60).

      - Copia simple de acta de fecha 22.09.2004, levantada ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, Sala de Conciliación y Arbitraje, suscrita entre M.R.V., en su carácter de abogado conciliador, T.E.G.C., en su carácter de representante de la sucesión G.A. y E.M.B.d.F., en su carácter de denunciante, asistida por el abogado E.R.P., mediante la cual el abogado T.G. consignó en tres folios útiles respuesta explicativa de sus representados al denunciante y la parte actora en el presente juicio señaló (i) que no se niega a la compra del apartamento , (ii) que se debe traer respuesta del calculo como se efectuaron esos ajustes al monto de venta del apartamento, (iii) que la propuesta que manifiestan es de ochenta millones de bolívares (Bs.80.000.000,00) y (iv) que se ajusta al índice inflacionario del Banco Central de Venezuela, marcada “M” (f. 61).

      - Copia simple de acta de fecha 22.09.2004, levantada ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, Sala de Conciliación y Arbitraje, suscrita entre E.R., en su carácter de abogado conciliador, T.E.G.C., en su carácter de representante de la sucesión G.A. y E.M.B.d.F., en su carácter de denunciante, mediante la cual la representación de la sucesión consignó escrito mediante el cual da respuesta a todos los planteamientos que se formularon en la reunión de fecha 22.09.2004 y se solicitó por parte de la denunciante, entre otras cosas, se pasará el expediente a la Sala de Sustanciación para que continúe con el procedimiento administrativo correspondiente, marcada “O” (f. 66).

      Observa este juzgador que al tratarse de copias simples de documentos administrativos era criterio reiterado de esta alzada que no puede inscribirse dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (St. Nº 51 del 18.12.2003), se les otorga valor probatorio en principio de acuerdo al mencionado artículo 429, por tratarse la fotocopia acompañada de documentos administrativos. ASÍ SE DECLARA.-

      - Copia simple de comunicación emanada del escrito jurídico de T.G., de fecha 22.09.2004, dirigido a los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.d.F., mediante la cual se les participa (i) que ofrecen la venta del apartamento de acuerdo a la cláusula sexta del contra de arrendamiento con opción a compra, en la cantidad de cien millones de bolívares (Bs.100.000.000,00), a ser pagado de contado o parcialmente en efectivo y el resto en cuotas mensuales, asimismo se les participó, (ii) que dicho precio no es definitivo en razón de que los arrendatarios opcionantes pueden proponer una suma menor que de ser razonable, pueda ser aceptada por los propietarios, (iii) que al vencerse el contrato de arrendamiento no será renovado, siendo el vencimiento del mismo el 30.10.2004, marcada “N”.

      - Copia simple de comunicación de fecha 29.09.2004, dirigida a la ciudadana E.M.B.d.F. y suscrita por el abogado T.G., mediante el cual da respuesta a todos los planteamientos que se formularon en la reunión de fecha 22.09.2004, marcado “P”.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada no se le confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no ser de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples. ASÍ SE DECLARA.

      ** En la oportunidad probatoria:

      - Promovió el mérito favorable de los recaudos acompañados al escrito libelar.

      En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del tribunal; e igualmente se aplica a la especificación del mérito favorable de autos de elementos probatorios que ya rielan a los autos, y que han sido objeto de análisis en el presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-

      - Escrito suscrito por los actores y dirigido a la Sala de Sustanciación del Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), de fecha 21.12.2004, firmado original por los denunciantes y recibido el 27.12.2004 por el organismo al cual esta dirigido.

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada se le confiere valor probatorio, para acreditar que el 27.12.2004 los hoy actores presentaron un escrito de denuncia por ante el INDECU. ASÍ SE DECLARA.

      - Copia simple de recibos de pago de canon de arrendamiento meses 37,38 y 39 de fechas 30.11.2004, 21.11.2004 y 01.02.2005, por el monto de Bs.606.539,32, respectivamente (f. 125 al 127).

      En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada no se le confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no ser de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostátos simples. ASÍ SE DECLARA.

      *** Recaudos acompañados al escrito de fecha 15.06.2005 (f.134).

      • Copia certificada de decisión de fecha 07.03.2005, en el expediente N° 00082-2004-01-01, correspondiente al establecimiento “M.E.G.d.Z.”, llevado por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), mediante la cual acordó sancionar con multa de Doscientas Unidades Tributarias equivalentes a Cinco Millones Ochocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.5.880.000,00) a la ciudadana M.E.G.d.Z. y copia certificada de notificación de multa y notificación al denunciante, ambas de fecha 07.03.2005.

      En cuanto a este medio probatorio, observa esta superioridad que se trata de decisión de fecha 07.03.2005, en el expediente N° 00082-2004-01-01, proferida por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), así como otras actuaciones administrativas y como tales tienen el valor de un documento administrativo por ser emitido por un funcionario administrativo, y, en consecuencia se le tienen como ciertos salvo prueba en contrario, para acreditar que el INDECU sancionó a la ciudadana M.E.G.d.Z. por transgredir el artículo 92 de la Ley de Protección al Consumidor. ASI SE DECLARA.

      **** Recaudos acompañados a la diligencia de fecha 26.09.2006 (f.151).

      • Copias simples de actuaciones realizadas en el expediente N° 00082-2004-01-01, por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), y copia simple de decisión proferida por ese organismo administrativo (Presidencia) de fecha 08.09.2005, mediante la cual declara sin lugar el recurso de reconsideración interpuesto y confirma la decisión de fecha 07.03.2005.

      Observa este juzgador que al tratarse de copias simples de documentos administrativos era criterio reiterado de esta alzada que no puede inscribirse dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (St. Nº 51 del 18.12.2003), se les otorga valor probatorio en principio de acuerdo al mencionado artículo 429, por tratarse la fotocopia acompañada de documentos administrativos. ASÍ SE DECLARA.-

      b.- Por la parte demandada.

      * Recaudos acompañados a la contestación de la demanda:

      - Copia simple de boleta de citación dirigida a la ciudadana M.E.G.D.Z., con ocasión de la denuncia formulada por la ciudadana E.M.B.d.F., expedida por Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU).

      Observa este juzgador que al tratarse de copia simple de documento administrativo era criterio reiterado de esta alzada que no puede inscribirse dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (St. Nº 51 del 18.12.2003), se le otorga valor probatorio en principio de acuerdo al mencionado artículo 429, por tratarse la fotocopia acompañada de documentos administrativos. ASÍ SE DECLARA.-

      ** En la oportunidad probatoria (f.252 al 257):

      - Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende de las actas procesales que conforman el expediente.

      En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del tribunal; e igualmente se aplica a la especificación del mérito favorable de autos de elementos probatorios que ya rielan a los autos, y que han sido objeto de análisis en el presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-

      - Copia simple de acta de comparecencia por ante el Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), de fecha 24.01.2005, mediante el cual el abogado T.G. en su carácter de apoderado de la ciudadana M.E.G.D.Z., consignó escrito de defensa, marcado “A”.

      Observa este juzgador que al tratarse de copia simple de documento administrativo era criterio reiterado de esta alzada que no puede inscribirse dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (St. Nº 51 del 18.12.2003), se le otorga valor probatorio en principio de acuerdo al mencionado artículo 429, por tratarse la fotocopia acompañada de documentos administrativos. ASÍ SE DECLARA.-

      - Copia simple de acta de audiencia oral y pública, por ante el Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), de fecha 09.02.2005, mediante el cual el abogado T.G. en su carácter de apoderado de la ciudadana M.E.G.D.Z. ratificó su escrito de fecha 24.01.2005, y se dejo constancia de la no comparecencia de la denunciante, ciudadana E.B., marcado “B”.

      - Copia simple de escrito presentado por ante el Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), con sello de recibido por ante dicho organismo en fecha 24.01.2005, marcado “C”.

      Observa este juzgador que al tratarse de copia simple de documento administrativo era criterio reiterado de esta alzada que no puede inscribirse dentro de los documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo acogiendo el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (St. Nº 51 del 18.12.2003), se le otorga valor probatorio en principio de acuerdo al mencionado artículo 429, por tratarse la fotocopia acompañada de documentos administrativos. ASÍ SE DECLARA.-

   4. - Del mérito.-

      La parte actora reclama (i) que en fecha 02.11.2001 celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra con los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., únicos y universales herederos de los causantes comunes G.G.G.A. y M.E.C.d.G., autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitana de Caracas, Horizonte, quedando inserto bajo el Número 41, Tomo 43 de los Libros llevados por esa notaria; (ii) que ese contrato tiene como objeto material un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 7, del Edificio Zulia, letra B, planta N° 4 del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márquez”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; (iii) que de la cláusula sexta se desprende que para proceder a materializar o formalizar la venta debía darse cumplimiento de la condición o termino a la cual estaba sometida, como lo era la liberación de las dos (2) hipotecas que gravaban sobre el inmueble objeto del contrato; (iv) que se libero la primera de las hipotecas que pesaban sobre el inmueble, esto es, la que se encontraba a favor del Banco Obrero (INAVI), con relación a la segunda hipoteca, sucedió que desde el mismo momento de haber firmado el referido contrato de arrendamiento con opción a compra, en fecha 02.11.2001, los demandados comenzaron a emplear técnicas y tácticas dilatorias para evitar obtener la liberación de la misma; (v) que es luego de tres meses, después de la firma del precitado contrato, es decir, en fecha 04.02.2002, mediante libelo presentado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que la representación judicial de la demandada entabla una demanda por prescripción de deuda hipotecaria contra la empresa Inversiones El Márquez S.R.L., y que pesaba sobre el inmueble de autos, de la cual conoció el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual en fecha 14.04.2004 declaró mediante sentencia prescrita la hipoteca; (vi) que con dicha sentencia se cumplió la condición única que hacía exigible la obligación de vender de los arrendadores propietarios establecida en el contrato de arrendamiento con opción de compra (cláusula sexta), sin que los propietarios cumplieran con su obligación de avisar de la obtención de las referidas liberaciones; (vii) que después de la sentencia definitiva sobre la prescripción de hipoteca que pesaba sobre el inmueble ya están dadas las condiciones preestablecidas en el contrato y los presupuestos de hecho reconocidos normativamente para hacer exigible el pacto contractual de venta, la misma no se ha llevado a cabo; (viii) que la totalidad de lo pagado como canon de arrendamiento desde la oportunidad en que se hizo exigible la obligación de vender para los propietarios arrendadores, ha sido injustamente pagada y esta sujeto a repetición; (ix) que esa oportunidad a que se refiere son los 30 días posteriores de haber quedado firme la sentencia que declaró prescrito el gravamen hipotecario, es decir, el día 30.05.2004, según la cláusula sexta del contrato y los cánones de arrendamiento incrementados desde el 30-11-2002, están sujetos a repetición por violar el congelamiento que declaró el artículo 1 de la Resolución N° 036 precitada; (x) que recurrieron al Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) para hacer valer sus derechos y exigir el fiel cumplimiento del contrato, y en ese organismo se intentó conciliar, siendo diferido dicho acto en 4 oportunidades, y es la última oportunidad cuando los demandados ratifican su oferta de venta del inmueble en la suma de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,00); (xi) que alegan como fundamentos del derecho los artículos 1160, 1178, 1264, 1167, 1271, 1159 del Código Civil y (xii) demandan por (1) cumplimiento de contrato dado el incumplimiento de la sucesión hoy demandada del contrato de arrendamiento con opción a compra, específicamente la cláusula sexta; (2) la repetición de los pagos efectuados desde el 30.05.2004, fecha partir de la cual se cumplía el lapso de los treinta (30) días posteriores (establecidos en el contrato) de haber sido declarada definitivamente firma la sentencia de liberación de la hipoteca, la cual se efectuó el día 29.04.2004 y hasta la fecha del último pago una vez obtenida la sentencia de este juicio; (3) los pagos por concepto de incremento de arrendamiento o diferencial desde la regulación de los mismos decretada para el ejecutivo desde el 30.11.2002 que para ese entonces era de Bs. 473.600,00 mensuales y en fecha 30.11.2003 fue incrementada por los demandados a Bs. 606.539,32 mensuales, lo que representa un incremento de Bs. 133.539,32 mensuales, acordando que los montos finales una vez obtenida la sentencia de este juicio sean deducidos del monto a pagar por el precio del inmueble establecido en la cláusula sexta del referido contrato de arrendamiento con opción a compra; (4) solicitan que los demandados sean condenados en las costas del juicio; (xiii) que por otra parte, demandan el pago de los daños y perjuicios originados como consecuencia inmediata y directa de la falta de de cumplimiento de la obligación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1271 y 1269 del Código Civil y el último aparte de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra que dio origen a esta demanda, aun cuando la cláusula penal los coloca en desventaja por establecerla solo para los arrendatarios, la demandan en virtud de lo establecido en el artículo 21 de la Constitución Nacional.

      Este reclamo judicial ha sido cuestionado por la parte accionada alegando (i) que una de las hipotecas (la de primer grado) fue liberada mediante documento auténtico notariado y la segunda hipoteca se encontraba pendiente por liberar, en razón de que la sociedad mercantil INVERSIONES EL MÁRQUEZ, C.A., a cuyo favor se gravó el inmueble en segundo grado, había desaparecido y con ella sus representantes legales, por lo cual se hacia necesario intentar una demanda de prescripción de la hipoteca, demanda que se intentó para resolver esta segunda situación pendiente; (ii) que no es cierto como afirman los demandantes, que para obtener la liberación de la hipoteca de segundo grado, los demandados hayan empleado técnicas y tácticas dilatorias, por se hizo todo lo necesario para iniciar el juicio de prescripción; (iii) que no es cierto que el curso de la causa de prescripción de hipoteca, durase mas de dos años por negligencia de los demandados, la demanda fue presentada al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia, que la remitió al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitida el 04.02.2002 y luego del curso legal de la misma, se dictó sentencia definitiva el día 14.04.2004, ejecutoriada en fecha 29.04.2004 y expedida su respectiva copia certificada el 07.06.2004, la cual fue protocolizada en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.07.2004; (iv) que niega que los demandados hayan violado el compromiso contenido en el contrato de arrendamiento, por el hecho de que en reuniones sostenidas entre las partes, los demandados le manifestaron a la ciudadana E.M.B.D.F., que estaban dispuestos a cumplir con la promesa de venta del inmueble arrendado, ajustando el precio de venta a los índices inflacionarios de la actualidad y ese planteamiento resultaba lógico en razón de que habían transcurrido 3 años desde que se suscribió el contrato; (v) que niega que los demandados hayan violado el contrato de arrendamiento, por el hecho de que anualmente, a partir de la fecha de la negociación arrendaticia, hayan ajustado el canon de arrendamiento pactado, de acuerdo con el índice de precios al consumidor, determinado por el Banco Central de Venezuela. (vi) que esos ajustes al canon de arrendamiento se hicieron en base a la parte final de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción a compra y el Ejecutivo Nacional, por medio del Decreto Presidencial publicado en la Gaceta Oficial de la República, en fecha 08.04.2003, congeló los cánones de arrendamiento que estuviesen vigentes para el mes de noviembre de 2002, dicha congelación surtiría efecto a partir de la publicación del referido Decreto Presidencial, es decir, desde el 08.04.2003 por que la Ley no tiene efecto retroactivo; (vii) que rechazan la afirmación contenida en el libelo de demanda, en el cual se califican los incrementos realizados al canon de arrendamiento como irregularidades cometidas por los demandados, cuando lo cierto es que tales incrementos están previstos en el contrato de arrendamiento. (viii) que el contrato de arrendamiento no constituye, por si, el documento de opción de compra venta el apartamento arrendado, como han manifestado los arrendatarios, ya que este documento formal de opción de compra venta sería suscrito dentro del plazo de treintas (30) días, después de que los arrendadores le notificasen a los arrendatarios, la liberación de las dos (2) hipotecas, y que en ese documento y en el definitivo de compra venta, sería donde se estipularía el precio definitivo de la negociación, pues el primer monto establecido en el encabezamiento de la cláusula sexta, fue un precio de referencia, ya que el definitivo se establecería, como se dijo antes , en el documento formal de opción de compra venta, que se firmaría dentro de los 30 días siguientes a la notificación de los arrendadores, acerca de la liberación de las dos (2) hipotecas; (ix) que la actuación de los arrendatarios en el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), la misma es improcedente desde el punto de vista de que se pretendiera con dicha denuncia obligar a los demandados a cumplir con la promesa de vender el apartamento arrendado a los arrendatarios, pues dicho organismo es una instancia conciliadora en ciertos casos, y sancionatoria en otros, situación que no es aplicable al compromiso de compra venta. (x) que en lo que respecta a la notificación oportuna de la liberación de las hipotecas, que señala la parte actora no se realizó, la misma tenía como objeto que las partes suscribieran el documento formal de opción de compra venta, documento en el cual se estipularía el anticipo que debían pagar los arrendatarios, imputable al precio de la venta, cuyo valor se establecería en forma definitiva en dicho documento y en el documento definitivo de venta y en virtud de que no se suscribió el documento formal de opción de compra venta, previsto dentro del plazo de 30 días a partir de la notificación que mis poderdantes debían hacerle a los arrendatarios, y siendo que estos intentaron un recurso administrativo por ante el INDECU, dicha actuación sustituye el documento formal de compra venta, por cuanto las partes conversaron ante ese organismo sobre el precio de venta del inmueble y rechazó la pretensión de los actores en cuanto a la repetición de los pagos. (xi) que en relación con la acción acumulada de daños y perjuicios, los demandados los rechazan, en razón de que las disposiciones jurídicas en que se fundamentan, esto es, 1.269 y 1.271 del Código Civil, se encuentran referidas al incumplimiento de los deudores de obligaciones contractuales que han asumido, cuando se venza el plazo estipulado para su cumplimiento, sin haberlas cumplido, y en el presente caso y conforme a las previsiones del contrato de arrendamiento, en la cláusula sexta, no se estipuló un plazo preciso y concreto para el cumplimiento de la operación de compra venta del inmueble arrendado y se rechazó el calculó efectuado para el resarcimiento de los supuestos daños y perjuicios. (xii) que el plazo a que se refiere la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, no esta referido al cumplimiento por parte de los demandados del compromiso asumido de venderles el inmueble a los arrendatarios contados dichos 30 días a partir de la fecha en que la sentencia del juicio de prescripción de la segunda hipoteca que gravaba el inmueble quedara definitivamente firme; (xiii) que esos treinta (30) días no fueron previstos en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, como plazo para el cumplimiento voluntario por parte de los demandados, a los fines del cumplimiento de la venta, sino para suscribir el documento formal de la misma, una vez liberadas las hipotecas que gravaban el inmueble y notificados los arrendatarios de esa circunstancia.

      Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa que han reconocido ambas partes la existencia del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre la parte actora y los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., únicos y universales herederos de los causantes comunes G.G.G.A. y M.E.C.d.G., por o a través de mandatarios, autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitana de Caracas, Horizonte, quedando inserto bajo el Número 41, Tomo 43 de los Libros llevados por esa notaria, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 7, del Edificio Zulia, letra B, planta N° 4 del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márquez”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Luego no es objeto de controversia la existencia de una relación jurídica sustentada en un contrato de arrendamiento con opción de compra. Lo que se discute es si ese contrato ha sido cumplido en relación a la formalización de la venta definitiva. Y adicionalmente en atención al mismo contrato, si ha habido un pago en exceso de cánones arrendaticios y si se han causado los previstos perjuicios contractuales.

      * Del contrato de arrendamiento con opción de compra venta

      Para resolver lo relacionado con la opción de compra, corresponde interpretar la voluntad negocial contenida en la cláusula 6ª contractual, en uso la potestad deferida al juez de interpretar los contratos y actos que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes (art. 12 CPC), interpretación que no es sustitutiva de la voluntad de las partes, sino que la misma debe ser producto de tener en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes; y elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Para ello el juez se debe valer de los elementos cursantes en autos y de las máximas de experiencia, que le van a dar los parámetros para realizar una interpretación del contrato, encapsulando la voluntad de las partes.

      Reza la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta, que:

      LOS ARRENDADORES ofrecen y LOS ARRENDATARIOS aceptan, la compra-venta del inmueble arrendado, durante el lapso de vigencia de este contrato, por la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.63.000.000,00), los cuales serán pagados a la firma del documento definitivo de compra-venta. LOS ARRENDADORES manifiestan que actualmente el inmueble arrendado, ofrecido en venta, se encuentra gravado con dos (2) hipotecas: una de primer grado a favor del BANCO OBRERO ahora INAVI, y otra de segundo grado a favor de la sociedad mercantil Inversiones El Márques, C.A. La primera fue pagada totalmente y solo esta pendiente el otorgamiento del documento de liberación correspondiente; y la segunda también fue pagada, pero la acreedora ha desaparecido y sus representantes legales también, por lo cual para la liberación de dicha hipoteca se requiere intentar un juicio de prescripción de la deuda por ante los Tribunales de Justicia competentes. Ante esta situación LOS ARRENDADORES se comprometen a liberar las dos (2) hipotecas, y una vez que se obtengan ambas liberaciones se procederá a redactar y a tramitar el correspondiente documento definitivo de compra-venta entre los contratantes de este contrato de arrendamiento y de opción de compra venta. En este sentido, LOS ARRENDADORES darán aviso a LOS ARRENDATARIOS de la obtención de las referidas liberaciones, para que éstos tomen las medidas necesarias para proceder al otorgamiento del documento formal de opción de compra venta, en un plazo de treinta (30) días, a partir de dicha notificación, a los efectos de que LOS ARRENDATARIOS tramiten la obtención de un préstamo para pagar el precio del inmueble, señalado anteriormente. En este documento formal de opción de compra-venta, se estipulará que LOS ARRENDATARIOS, PROMITENTES COMPRADORES entregarán a LOS ARRENDADORES, PROMITENTES VENDEDORES, la cantidad de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.18.900.000,00) como pago anticipado del precio, suma que se imputará al valor establecido del inmueble, cuando se suscriba el documento definitivo de compra venta. Asimismo, se establecerá un plazo de NOVENTA (90) DÍAS, contados a partir del otorgamiento del documento formal de opción de compra-venta, para la firma del documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro respectiva. Igualmente queda entendido entre las partes, que si durante la vigencia de este contrato no se dieran las condiciones necesarias para que LOS ARRENDATARIOS adquieran el inmueble arrendado, estos se comprometen a entregar dicho inmueble a LOS ARRENDADORES, en las mismas perfectas condiciones recibidas de éstos, dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días, contados desde la fecha en que racionalmente ambos contratantes consideran que no están dadas las referidas condiciones para proceder a la compra venta del inmueble por parte de LOS ARRENDATARIOS, y en todo caso desde la notificación que LOS ARRENDADORES les hagan al respecto…

      Hay una voluntad expresada en un contrato, al que –como enseñara Demolombe- las partes están rigurosamente ligadas por su consentimiento como lo estarían por la voluntad del legislador. Sin que esto quiera decir que los contratos son la ley ni hacen la ley, sino que son una norma privada que obliga como la ley misma.

      De esa voluntad contractual expresada de manera bastante ambigua y compleja en la preinsertada cláusula 6ª, se ha de interpretar que las partes contratantes se hicieron una promesa bilateral de venta del inmueble objeto del litigio, bajo las siguientes modalidades: (1) que el inmueble estaría bajo el régimen de arrendamiento, mientras se liberaban las dos hipotecas que lo gravaban; (2) que en los 30 días siguientes a la liberación, se suscribiría un contrato de opción de compraventa en el que se establecería como precio de venta la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 63.000.000,oo), dando un tiempo de 30 días para la tramitación del crédito y de 90 días para el otorgamiento del contrato definitivo de venta; (3) que a la suscripción del contrato de opción los compradores entregarían la cantidad de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.900.000,oo), por concepto de arras; y (4) que en caso de imposibilidad de cumplir con las modalidades antes mencionadas, o que ambas partes consideren “racionalmente” (sic) que no están dadas las condiciones se restituirá en un plazo de 45 días.

      Ahora bien, dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

      De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

      La doctrina y la jurisprudencia han admitido como categoría contractual, la que cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

      En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.

      La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.

      Al respecto, sostiene Maduro Luyando que:

      la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

      Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue

      .

      En el presente asunto, se evidencia del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, y así ha sido admitido, en el que se estableció como objeto que los arrendadores dan en arrendamiento con opción de compra a los arrendatarios y éstos aceptan el apartamento distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro.4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márques”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda (cl. 1ª), bajo las siguientes modalidades: (1) que el inmueble estaría bajo el régimen de arrendamiento, mientras se liberaban las dos hipotecas que lo gravaban; (2) que en los 30 días siguientes a la liberación, se suscribiría un contrato de opción de compraventa en el que se establecería como precio de venta la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 63.000.000,oo), dando un tiempo de 30 días para la tramitación del crédito y de 90 días para el otorgamiento del contrato definitivo de venta; (3) que a la suscripción del contrato de opción los compradores entregarían la cantidad de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.900.000,oo), por concepto de arras; y (4) que en caso de imposibilidad de cumplir con las modalidades antes mencionadas, o que ambas partes consideren “racionalmente” (sic) que no están dadas las condiciones se restituirá en un plazo de 45 días.

      Luego, está claramente determinado el objeto del contrato, esto es el arrendamiento y posterior venta del inmueble antes identificado una vez cumplida la condición de liberación de hipotecas y suscrito un segundo contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

      Las partes no se confirieron un término para la liberación de de las hipotecas, sólo convinieron en que una vez que se obtengan ambas liberaciones de sendas hipotecas se procederá a redactar y a tramitar el correspondiente documento definitivo de compra-venta entre los contratantes de ese contrato de arrendamiento y de opción de compra venta. En este sentido, establece el contrato que “LOS ARRENDADORES darán aviso a LOS ARRENDATARIOS de la obtención de las referidas liberaciones, para que éstos tomen las medidas necesarias para proceder al otorgamiento del documento formal de opción de compra venta, en un plazo de treinta (30) días, a partir de dicha notificación, a los efectos de que LOS ARRENDATARIOS tramiten la obtención de un préstamo para pagar el precio del inmueble”. Y aquí es donde surge la ambigüedad, que la voluntad negocial está supeditada a otro contrato de opción de compraventa, en el que a su suscripción se entregaría unas arras y se darían noventa días para el cumplimiento normal del contrato, que no es otro que la suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizarse la tradición del objeto del presente contrato.

      En este orden de ideas, alegó la parte actora que desde el 29 de abril de 2.004 se encuentra cumplida la única (sic) condición (sic) que hace exigible la obligación de vender de los arrendadores, esto es, la declaratoria de definitivamente firme de la sentencia que declaró prescrita la última de las hipotecas que pesaban sobre el inmueble de autos, y luego lo que procedía era la notificación de dicha resolución a los arrendadores a los fines de que en un plazo de treinta (30) días se procediera a la firma de la venta definitiva. Empero, nunca se les notificó de que dicha condición se había cumplido y que se enteran de ello por sus propios medios.

      Es verdad que la parte demandada debió notificar a la parte actora de la liberación de los gravámenes hipotecarios, para que se diera el paso siguiente convenido contractualmente, esto es, suscribir un nuevo contrato de opción de compraventa en el que se ha de establecer un lapso de 90 días para la formalización definitiva de la venta y la entrega de Bs. 18.900.000,oo por concepto de arras. Del cumplimiento de este paso no hay constancia en autos, preguntándose quien sentencia si se puede saltar u obviar este paso e ir a lo reclamado: la venta definitiva del inmueble.

      Esto sería posible si en el documento de arrendamiento con opción de compra se hubiese identificado el inmueble, esto es, sus linderos, demás determinaciones y data registral. Y no limitarse simplemente a señalar que el bien que se trata es un apartamento distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro.4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márques”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. La ausencia de la incorporación de esos elementos (data registral, linderos y demás determinaciones del inmueble) hace incompleto el documento de opción y además hace impensable una decisión judicial que sustituya al documento de venta, por cuanto la ausencia de señalamiento de esos elementos la tornaría inejecutable.

      De tal suerte, ello hace inferir que la voluntad contractual era de que se hiciera un documento de opción de compraventa, para el cual ya se había delimitado sus modalidades, en cuanto a tiempo para su cumplimiento, precio y arras. ASI SE DECLARA.

      En relación al precio del inmueble objeto de la opción a compra, quiere precisar este sentenciador que la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 63.000.000,oo), de los cuales la compradora entregaba en ese acto de firma del convenio DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.900.000.oo) y la cantidad restante de CUARENTA Y CUATRO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 44.100.000,oo) serían cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, contractualmente no fueron fijados de manera referencial, y se hace esta afirmación en vista de que en la cláusula 6ª cuando se fija el precio no se utiliza ninguna expresión que haga entender que es de manera referencial la fijación, sino que por el contrario cuando en la misma cláusula 6ª se concede un plazo de 30 días para que se hagan trámites para un crédito se afirma que es “para pagar el precio del inmueble señalado anteriormente”.

      Luego estima este juzgador que el precio de venta ha sido pactado en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 63.000.000,oo), cantidad que hoy puede parecer irrisoria por un apartamento, pero fue la cantidad convenida. Hay quizás la alteración circunstancial de las relaciones contractuales que afecten al contrato, pero ello sólo las partes lo pueden determinar y en caso de no acuerdo ir a la instancia judicial.

      Ahora bien, la parte actora demostró los hechos a que se contrae su pretensión, esto es, probó la existencia de una relación contractual entre ella y la parte demandada, quien prometió a la actora además de arrendarle el inmueble objeto de litigio, la venta del mismo en los términos expuestos en el referido contrato, en la cantidad de Sesenta y Tres Millones de Bolívares (Bs.63.000.000,00), venta la cual se celebraría a partir de la notificación de haber liberado las dos hipotecas que pesaban sobre el inmueble y suscrito un contrato de opción en el que se concedería un lapso de 90 días para la firma definitiva y se entregaría Bs. 18.900.000,oo en arras para garantizar la futura obligación de hacer (cl. 6ª).

      En consecuencia, hay que considerar que está cumplida la carga de liberar los gravámenes hipotecarios, mas no está cumplida la modalidad de suscribir un segundo contrato de opción de compraventa, paso necesario que las partes se fijaron para acceder a la obtención de un documento definitivo de venta. No se ha cumplido este paso, encontrándose en suspenso la obligación de escriturar la venta definitiva del inmueble, lo que imposibilita que pueda prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.D.F. contra los ciudadanos M.E.G.D.Z., M.A.G.D.H., L.M.G.D.F., C.T.G.D.R. y J.G.G.C., en sus caracteres de únicos y universales herederos de la sucesión G.G.G.A. y M.E.C.D.G., en la que reclaman el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del apartamento distinguido con el Nro. 7 del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro.4, ubicado en el Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Márques”, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Y ASÍ SE DECIDE.-

      ** De la repetición de los pagos.-

      Asimismo ha demandado la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 1178 del Código Civil, la repetición (i) de los pagos efectuados desde el 30 de mayo de 2004, fecha a partir de la cual se cumplía el lapso de los treinta (30) días posteriores (cláusula 6ta) de haber sido declarada definitivamente firme la sentencia de liberación de la hipoteca, la cual se efectuó el día 29.04.2004 y (ii) la repetición de los pagos por concepto de incremento del canon de arrendamiento o diferencial desde la regulación de los mismos decretada por el ejecutivo nacional desde el 30.11.2002, que para ese entonces era de cuatrocientos setenta y tres mil seiscientos bolívares (Bs.473.600,00) mensuales y en fecha 30.11.2003 fue incrementada, según aduce la actora, por los demandados a seiscientos seis mil quinientos treinta y nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs.606.539,32) mensuales, lo que representa un incremento de ciento treinta y tres mil quinientos treinta y nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs.133.539,32), mensuales.

      El novísimo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció en su Título VIII, artículos 58 al 64, la acción de Reintegro (repetición) para los arrendatarios que le han sido cobrados un canon de arrendamiento superior al que fije la Dirección General de Inquilinato, perteneciente al Ministerio de Infraestructura, o la Alcaldía delegada.

      El artículo 58 eiusdem consagra el Derecho de Reintegro sobre el diferencial superior al canon de arrendamiento máximo fijado por los organismos competentes.

      Y, el artículo 60 eiusdem establece que “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.”

      Referente a éste punto ha dicho el doctor R.H.L.R. en su libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, en su página 127 al 132:

      El reintegro puede ser también de sobrealquileres. Este derecho al reintegro nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato. En tal caso, el arrendador tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas en exceso; es decir, lo que supera cuantitativamente el precio justo tasado por el justiprecio pericial de la entidad administrativa.

      El artículo 13 expresa “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados...”. Y el artículo 58 señala que “en los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

      El crédito por concepto de sobrealquileres, de acuerdo a la regulación que haya quedado definitivamente firme, es compensable con los cánones de arrendamiento vencidos. Dicha compensación opera ipso iure y con efectos hacia el pasado, en el sentido de que la insolvencia por falta de pago del arrendatario no existe realmente, si lo adeudado es inferior al monto total pagado de más por concepto de cánones de arrendamiento.

      (...)

      La Ley no prevé el sobrepago, con cargo al inquilino y a favor del arrendador, por haber sido regulado el canon arrendaticio por la Dirección de Inquilinato o por la Alcaldía delegada, en su caso, por una suma mayor a la convenida en el contrato. Como la obligación de reintegro de sobre alquileres tiene origen en la Ley, concretamente en el artículo 58, sólo puede haber modificación ex lege de la cláusula contractual en caso de exceso en el canon y no en caso de defecto respecto al justiprecio que arroje el procedimiento de regulación (Arts. 2 y 29). En otras palabras, según esta Ley, se aplica el principio pacta sunt servanda para el arrendador pero no para el arrendatario, en obsequio al carácter proteccionista, de Derecho Social, que la Ley otorga a la relación arrendaticia de renta regulable (Art. 29).

      (...)Las normas jurídicas tienen valor para el futuro, sus efectos son desde ahora (ex nunc). En cuanto a los contratos o relaciones jurídicas que no han surgido o que surgirán, es obvio que se aplicará la nueva Ley, pues ella es preexistente a dichas relaciones arrendaticias. Pero en lo que se refiere a los contratos o relaciones arrendaticias firmados o establecidas ante de la entrada en vigencia de la nueva Ley, o sea, antes, del 1° de enero del año 2000 (Art. 94), esta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no podría ser aplicada por regla general, en razón del principio de irretroactividad.

      El fundamento de la irretroactividad de la Ley estriba en el concepto de que una norma no puede valer antes de ser conocida y hasta antes de ser creada; y que, siendo nueva, esa norma es o puede ser también modificativa de derechos adquiridos y legitimados por el imperio de la Ley sustituida. La irretroactividad es una exigencia de la justicia; dar estabilidad a las relaciones jurídicas constituidas. La nueva Ley no puede incidir ni regular las relaciones jurídicas establecidas, cuando se hayan adquirido ya los derechos correspondientes a uno u otro sujeto, lo cual en definitiva depende de la consumación de los hechos de los cuales surge el derecho subjetivo adquirido, incluido o incorporado en la esfera jurídica o en el patrimonio del sujeto.

      (...)

      La doctrina es proclive a admitir la retroactividad de la Ley en los contratos de ejecución continuada, como es el contrato de arrendamiento, porque en este tipo de contrato puede ocurrir que el hecho que perfecciona la expectativa y la convierte en derecho adquirido, se realice en el tiempo de vigencia de la nueva Ley. También admite la doctrina la aplicación retroactiva de la Ley en los casos de normas de derecho público; o de normas de derecho privado, pero de orden público (cfr Art. 7) o que prevén la abolición de un determinado organismo o la supresión de una atribución pública de alguna institución pública, como es la Dirección de Inquilinato y su función jurisdiccional; calificadora de causales de desalojo en las relaciones arrendaticias sin término fijo.

      Así pues, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 60, establece los efectos hacia el pasado (ex-tunc) de la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, perteneciente al Ministerio de Infraestructura, o a la Alcaldía delegada, hasta la fecha del Contrato de Arrendamiento (en el caso de ser por vez primera regulado). Esto quedó establecido de esta manera, como lo dice el autor arriba citado, por el carácter proteccionista de la nueva Ley, hacia el arrendatario (considerado el débil jurídico de la relación arrendador-arrendatario).

      Ahora bien, en el presente asunto no se entra a un análisis de esos elementos, dado que la parte actora no probó los hechos en que pretende fundar su reclamo, es decir, no trajo a los autos las pruebas de que los cánones de arrendamiento hayan sido incrementados anualmente, hasta llegar a la cantidad de seiscientos seis mil quinientos treinta y nueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs.606.539,32) mensuales, y los únicos elementos fácticos aportados fueron desechados por haberse traído en copia simple.

      En consecuencia, al no haber sido probada el incremento de los cánones de arrendamiento desde la fecha en que estuvo liberado el inmueble de las hipotecas que sobre el pesaban, la pretensión de repetición de los pagos no puede prosperar en derecho. ASÍ SE DECIDE.

      *** De la acción subsidiaria de Daños y Perjuicios.-

      La parte actora, reclamó por vía subsidiaria los Daños y Perjuicios que le fueron ocasionados como consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación de los demandados de suscribir el contrato de compra venta, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1271 y 1269 del Código Civil.

      Que demandan los daños y perjuicios fundamentados en el propio contrato de arrendamiento con opción a compra que dio origen a esta demanda el cual señala en el último aparte de la cláusula tercera que: “Si LOS ARRENDATARIOS, incumplen esta obligación pagaran a LOS ARRENDADORES como cláusula penal la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000, 00) por cada día que demore la entrega del apartamento arrendado…”, aun cuando la cláusula penal los coloca en desventaja por establecerla solo para los arrendatarios, la demandan en virtud de lo establecido en el artículo 21 de la Constitución Nacional.

      De lo solicitado por la actora, de plano puede negarse en vista de que no ha prosperado su acción de cumplimiento, mas sin embargo quiere observar este Juzgador que el reclamo formulado no procede, por cuanto no se encuentra previsto en el contrato, dado que lo convenido es una cláusula penal por el uso del inmueble y no una indemnización de daños por la no venta opcionada. Recuérdese que conforme al artículo 1274 del Código Civil, los daños sólo son reclamables cuando han sido previstos o han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato. En tal sentido, la reclamación de daños y perjuicios por concepto por del uso del inmueble distintos a lo previsto contractualmente, debe desestimarse. ASI SE DECLARA.

      5. DISPOSITIVA.-

      En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: