Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 15 de Octubre de 2007
| Fecha de Resolución | 15 de Octubre de 2007 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 15 de octubre de 2007.
197º y 148º
Por recibida la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DESALOJO, incoada por A.C., S.G. y J.D.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 107.562, 97.244 y 97.243, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de J.M.F. y R.S.D.F., venezolano y extranjera respectivamente, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 6.049.368 y E- 81.055.773, contra el ciudadano J.N.P., désele entrada y anótese en el Libro respectivo. En consecuencia, visto el libelo de demanda y los recaudos acompañados a la misma, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la procedencia o no de su admisión y en tal sentido, OBSERVA:
Los apoderados de los demandantes, en términos generales, plantean lo siguiente:
-
Que consta en documento suscrito en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 29 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 70, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el codemandante dio en arrendamiento al demandado, un inmueble constituido por la casa quinta distinguida con la siglas 1-A-4 del Módulo A, que forma parte de la I Etapa del Conjunto Residencial Los Bucares, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..
-
Que en el contrato de arrendamiento, entre otras condiciones, se estableció entre las partes lo siguiente:
-
Que el inmueble arrendado sería destinado para vivienda; que el inquilino se obligaba a no sub arrendar, traspasar o en ninguna forma “grabar” (sic) el inmueble; a no hacer modificaciones ni remodelaciones sin la previa autorización del arrendador dada por escrito.
-
Que se fijó un como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales; que el término de vigencia del contrato sería un año fijo contado a partir del segundo día del mes de mayo de 2000 y que el canon se pagaría dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en forma mensual y consecutiva en la oficina de E.A.B.R., la cual declaró conocer el arrendatario.
-
Que la duración del contrato sería de un año fijo contado a partir del día primero de diciembre de 2000 hasta el 20 de noviembre de 2001, fecha en la que se obligaba el arrendatario a desocupar el inmueble; que en ningún caso se podía oponer la tácita reconducción, pues de lo contrario se obligaba a indemnizar al arrendador de los daños y perjuicios que pudiera sufrir, indemnización que se fijó en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) diarios, por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento.
-
Que el arrendatario convino que los servicios de luz eléctrica, teléfono, gas y aseo urbano correrían por su exclusiva cuenta durante la vigencia del contrato.
-
Que igualmente se convino que para verificar el fiel cumplimiento del contrato, el arrendador podría visitar el inmueble en cualquier momento durante la vigencia del mismo.
-
-
Que consta de documento suscrito entre las partes ante la Oficina Municipal de Inquilinato, en fecha 22 de agosto de 2006, que el arrendatario, por medio de la ciudadana T.B., autorizada para dicho acto, y la codemandante R.S.D.F., autorizada y esposa del arrendador, acordaron lo siguiente:
-
La autorizada por el arrendatario, ratifica su compromiso de acuerdo a escrito presentado por el arrendador el 10 de julio de 2006, a hacer entrega formal del inmueble a mas tardar el 30 de junio de 2007, libre de bienes y personas, fecha en que termina la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-
Ambas partes aceptan el convenio suscrito.
-
-
Que pese a los recordatorios de desocupación efectuados por su poderdante, el arrendatario no cumple con la pactada desocupación y entrega del inmueble.
-
Señala además que su representado se encuentra en la imperante necesidad de que el demandado desocupe el inmueble arrendado por cuanto no tiene actualmente donde vivir, ya que se encontraba alquilado en un inmueble ubicado en la ciudad de Puerto Ordaz, y el 15 de noviembre de 2006, sus arrendadores le solicitaron la desocupación del referido inmueble y le otorgaron la prórroga legal que culminó el 1º de mayo de 2007, lo cual le obliga a regresar a la ciudad de Caracas.
-
Por lo expresado ocurren al órgano jurisdiccional para solicitar:
-
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se declare con lugar la acción y en consecuencia de ello se desocupe y haga entrega inmediata del inmueble arrendado.
-
Que en el supuesto negado de la que la anterior acción sea declarada sin lugar respecto de lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, subsidiariamente sea declarada con lugar en razón de lo dispuesto en el literal “b” artículo 34 del mimo texto legal, y en consecuencia el demandado haga entrega del inmueble arrendado.
-
Pagar las costas y costos del proceso.
-
Acompañan a su escrito libelar los siguientes recaudos:
-
Copia fotostática del instrumento poder que acredita su representación como abogados de los demandantes.
-
Copia certificada del contrato de arrendamiento accionado autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 29 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 20, Tomo 92 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
-
Original del acta Nº 128-06, levantada y suscrita por los ciudadanos R.S.D.F. y T.B. ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., en fecha 22 de agosto de 2006.
-
Original del contrato de arrendamiento suscrito entre O.R. TORRES VALLADARES, GRIDIS R.R.D.T. y J.M.F.A., en fecha 26 de enero de 2004, ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 17, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
-
Original de misiva privada dirigida por OTAVIO R.T.V. y GRIDIS R.R.D.T. a J.M.F.A., en fecha 15 de noviembre de 2006.
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente acción, estima necesario este Juzgador hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACION: La pretensión deducida del escrito libelar es, de un lado, como acción principal, el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el vencimiento de la prórroga legal, conforme las previsiones del artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la premisa de que se trata de un contrato A TIEMPO DETERMINADO; y del otro, en forma subsidiaria, el DESALOJO, del mismo inmueble con fundamento en la necesidad que tienen los propietarios de ocuparlo, conforme las previsiones del literal “b” del artículo 34 eiusdem, lo cual hace presumir la idea de que se trata de un contrato A TIEMPO INDETERMINADO.
Ahora bien, según el dispositivo del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, las demandas resultan admisibles si no son contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
No obstante lo anterior, resulta imperativo para este Tribunal revisar y determinar la naturaleza del contrato accionado, en lo que respecta al término de duración, sobre la base de los elementos acompañados al libelo y de las propias afirmaciones de la parte accionante, toda vez que en la legislación especial – Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios – existen disposiciones legales cuya aplicación exige se realice dicha determinación, antes de la tramitación de determinadas acciones.
Así, dispone el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a continuación se transcribe:
…SÓLO podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
(Resaltado del Tribunal).
De la norma supra transcrita se coligen una serie de supuestos que limitan, de forma imperativa, el ejercicio de la acción de DESALOJO, a saber:
-
Que el contrato de arrendamiento accionado en DESALOJO sea uno verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
-
Que se fundamente la acción en una cualquiera de las causales previstas en la norma.
Empero lo anterior, la norma no sólo limita la acción de desalojo basada en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, a aquellos casos expresa y taxativamente establecidos en ella, sino que además, por interpretación extensiva, restringe el ejercicio de acciones distintas al DESALOJO, en caso de contratos cuya naturaleza sea de la dispuesta en la mencionada norma; ello significa que no puede demandarse el DESALOJO de un inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado, y – mutatis mutandi – tampoco resulta admisible el ejercicio de una acción distinta al DESALOJO para el caso de un inmueble arrendado mediante contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. De allí la imperiosa necesidad de a.l.n.d. contrato accionado de acuerdo a su término de duración. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: En el caso que nos ocupa, para determinar la naturaleza del contrato accionado, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del fondo del asunto debatido, debe analizarse el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en lo atinente a su cláusula temporal, y en tal sentido este Juzgador observa:
El contrato en cuestión fue suscrito el 29 de noviembre de 2000, con vigencia a partir del 1º de diciembre de ese mismo año, conforme se evidencia de la cláusula CUARTA, con una duración de UN (1) año fijo, sin ningún tipo de prórroga, el cual feneció el 30 de noviembre de 2001, tal y como quedó pactado en la convención locativa bajo análisis.
A partir del vencimiento natural del contrato, comenzó a transcurrir indefectiblemente la prórroga legal, que para el caso de marras es por un lapso de seis (06) meses, conforme al literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que venció el 1º de junio de 2001.
No obstante, y sin que ello signifique adelantamiento de opinión respecto del valor probatorio que pueda desprenderse de ésta, es necesario destacar que yerra la parte actora en afirmar que la prórroga legal vencía en fecha 30 de junio de 2007, tal y como quedó plasmado en el acta Nº 128-06 levantada ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Zamora, pues la fijación de dicho beneficio o su duración no puede ser derogada por convenio de las partes, y en consecuencia, aún cuando en el contrato se estipula que no operaría la tácita reconducción del mismo, la permanencia pacífica del inquilino en el inmueble con posterioridad a la fecha de vencimiento de la prórroga legal ha hecho que indefectiblemente el contrato inicialmente pactado a tiempo fijo, se convirtiera en uno SIN DETERMINACION DE TIEMPO. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
TERCERA CONSIDERACION: Dispone el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil lo que a continuación se transcribe:
…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí…
En el caso que nos ocupa, y como quedó precisado con anterioridad, la parte actora ejerce dos pretensiones, a saber: 1) El cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de duración de la prórroga legal, conforme las previsiones del artículo 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que presupone la existencia de un contrato por tiempo determinado; 2) Subsidiariamente, el desalojo con fundamento en la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble, causal contenida en las disposiciones especiales del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para contratos verbales o escritos sin determinación de tiempo.
Habida cuenta de lo anterior, y como quiera que el contrato accionado resulta uno escrito a tiempo indeterminado, la acción que se intente debe ser exclusivamente la de DESALOJO y subsumirse en alguna de las causales taxativamente expresadas en la ley especial, por lo que la pretendida acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada, resulta a todas luces INADMISIBLE ya que contraviene los postulados que imperativamente consagra el artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende deviene como contraria a la citada disposición legal, como forzosamente debe declararlo este Juzgador. ASI SE DECLARA.
Como consecuencia de lo precedentemente expresado, y siendo inadmisible la acción principal de cumplimiento de contrato por imperativo legal, resulta INADMISIBLE además la pretendida acumulación subsidiaria de la demanda de DESALOJO, pues para que tal acumulación pueda subsumirse en la excepción contenida en el último aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe ser necesariamente admisible y admitida la acción principal, de cuya suerte dependerá la subsidiaria. Por consiguiente es forzoso para este Tribunal negar, como en efecto NIEGA SU ADMISIÓN. ASI SE DECLARA.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM.
EXP. 2447-07.
