Decisión de Primero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 21 de Enero de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: A.F.F., identificado con la cédula de identidad número V-7.223.573, representante legal de Empresa “BAR RESTAURANT GALICIA C.A.”

APODERADO JUDICIAL: L.A.Q.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 74.789.

PARTE DEMANDADA: RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA s/n, emanada de la OFICINA MUNICIPAL PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN AL CONSUMIDOR Y AL USUARIO (OMDECU), DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO GIRARDOT, ESTADO ARAGUA, en fecha 16 de Noviembre de 2006.

MOTIVO: RECURSO DE NULIDAD.

EXPEDIENTE: 11.595-07

SENTENCIA DEFINITIVA.

I

Dio inicio al presente proceso, escrito que por Recurso de Nulidad contra Acto Administrativo, incoara el abogado en ejercicio E.G. inscrito en el Inpreabaogado bajo el Nº 17.392, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.F.F., identificado con la cédula de identidad número V-7.223.573, quien es representante legal de la Empresa “BAR RESTAURANTE GALICIA, C.A.” la cual se encuentra debidamente protocolizada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nº 4, Tomo 03 de fecha 20 de enero de 1971, expediente JP000285 del Registro Mercantil Segundo de la misma circunscripción; según poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay de fecha 08-09-2006, anotado bajo el Nº 44, tomo 318 de los libros respectivos.

Expone en su escrito el accionante que, ocurre por ante este Tribunal a fin de solicitar Recurso de Nulidad, de la Resolución de Regulación de Alquileres signado con el expediente Nº 038-2006, solicitada por el ciudadano J.Z., identificado con la cédula de identidad número V-323.235, en su carácter de propietario de los locales comerciales Nros. 13, 15, 26 y 28 ubicados en la calle Páez cruce con Soublette, Nº 13 de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua. Argumenta a su vez, que la razón de la solicitud de nulidad, la fundamenta en la violación de los artículos Nº 30 ordinal 1, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a las características y calidad de un edificio como el que se reclama, construido hace mas de cincuenta (50) años, y que valoran como hecho ayer, sin haberle invertido el propietario ninguna cantidad en mejoras. De igual forma, viola el artículo 70 ejusdem, que establece, que si se ha hecho regulación en los últimos dos (2) años, no se procederá a una nueva determinación del valor del inmueble, y que como puede verse, en el año 2004 se le había hecho ya una regulación.

Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2007, este Tribunal le da entrada al Recurso de Nulidad, solicitándole a la Oficina Municipal para la Defensa y Educación al Consumidor y al Usuario (OMDECU), a los fines de pronunciarse sobre su admisibilidad, la remisión del expediente administrativo del acto recurrido, conforme a lo establecido en el artículo 21, párrafo 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Dicho expediente fue consignado el día 08 de marzo de 2007, constante de ciento treinta y ocho (138) folios útiles.

Mediante auto de fecha 04 de mayo de 2007, este Tribunal admite el presente Recurso de Nulidad, por cuanto el mismo no es contrario a derecho, al orden público o alguna disposición expresa de la Ley. En consecuencia se ordenó la notificación mediante boleta del Alcalde del Municipio Girardot del Estado Aragua, y al Sindico Procurador Municipal del Municipio Girardot del Estado Aragua, de conformidad con lo señalado en el artículo 152 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal; así mismo, se ordenó la citación mediante oficio del Fiscal General de la República, y al ciudadano J.Z. en su carácter de arrendador del inmueble mediante boleta; finalmente se ordenó la citación de los interesados por medio de cartel en diario de circulación regional.

Ante la incomparecencia del ciudadano J.Z., este Tribunal mediante auto de fecha 11 de enero de 2008, acuerda designarle defensor de oficio, en la persona del abogado en ejercicio A.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 34.733, quien manifestó su aceptación al cargo, mediante diligencia de fecha 16 de enero de 2008.

Mediante diligencia de fecha 16 de enero de 2008, comparece la Abogada J.L.S. Y, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 49.754, con el carácter de apoderada judicial (conjuntamente con los profesionales del derecho: NAIROBIS ESCALONA DÍAZ y L.A.P., respectivamente inscritos en el Inpreabogado bahjo los números 67.564 y 67.758) de la SOCIEDAD CIVIL “ADMINISTRADORA GAMA, S.C.” la cual esta debidamente inscrita ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de mayo de 2005, bajo el Nº 09, Tomo 07, Protocolo Primero; y de la SOCIEDAD MERCANTIL “ARRENDADORA PANALEASING, C.A.” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de julio de 2002, bajo el Nº 79, Tomo 110-A Sgdo; en la cual expone:

Vista la notificación que le fuera efectuada al ciudadano J.Z. del presente procedimiento como supuesto propietario del inmueble (…) debo señalar a este Tribunal que el prenombrado apoderado no es el propietario del inmueble referido, siendo que tal condición la ostenta mi representada la Sociedad Civil ADMINISTRADORA GAMA S.C., ya identificada, tal como se evidencia de documento de compra venta de dicho inmueble debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, M.B.I. y Costa de Oro Maracay – Estado Aragua, de fecha 08 de septiembre de 2006, registrado bajo el No. 14, Tomo 36, Protocolo Primero (…) por lo cual me doy por notificada en nombre de mi representada Sociedad Civil ADMINISTRADORA GAMA S.C., en su condición de propietaria, y en nombre de Sociedad Mercantil ARRENDADORA PANALEASING, C.A., en su condición de arrendadora del inmueble, del procedimiento incoado, solicitando a este tribunal sea excluido del mismo el Ciudadano J.Z., toda vez que carece de cualidad por no tener interés legítimo y actual en el mismo.

Abierta la etapa probatoria en el presente procedimiento, las partes intervinientes en el mismo, promovieron sus pruebas, así: El apoderado judicial de la Sociedad de Comercio denominada “ADMINISTRADORA GAMA C.A.”, promovió las siguientes documentales, a saber: 1.-Resolución de Regulación de Alquiler Nº 038-2006, de fecha 16-11-06, que revisada en todo su contenido textual, observa este Tribunal, que la misma recayó sobre un inmueble ubicado en la calle Páez, cruce con Soublette, Nº 13, locales comerciales distinguidos con los números 13, 15, 26 y 28, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, cuyo arrendatario es la sociedad mercantil “BAR RESTAURANT GALICIA C.A.”, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SETENTA BOLÍVARES (Bs. 3.692.070,00) La solicitante de dicha regulación de alquiler es la ciudadana G.C.B.D.K., actuando en representación del ciudadano J.Z.. Ahora bien; también observa este Tribunal que corriente a los autos, se encuentra otra regulación de alquiler, anterior a la mencionada, pues esta última es de fecha 19-08-04, que también fue solicitada por la misma ciudadana, que solcito la primera de las regulaciones. Asimismo; esta regulación de alquiler también recayó sobre le miso inmueble que la anterior. Fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 365.555,98) En tal sentido, observa este Tribunal, que la regulación de alquiler distinguida con el Nº 038-2006, de fecha 16-11-06, fue solicitada extemporáneamente, pues la solicitante de la misma no le dio cumplimiento a las previsiones contenidas en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que enseña (sic) “…los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2 de este Decreto Ley, será revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes: a) cuando hubieren transcurrido dos (2)años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada por el órgano administrativo competente. Parágrafo Primero. En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del termino fijado en dicho aparte.” De modo pues, que la solicitante de la regulación de alquiler en cuestión, debió solicitar la misma, bajo las previsiones del parágrafo primero del artículo 32 ejusdem. Por tales razones, este Tribunal desestima la regulación de alquiler Nº 038-2006, de fecha 16-11-06. Y, ASÍ SE DECIDE.

2. - Informe Técnico y anexos emanados de la sala de Avalúo de la Oficina para la Defensa y Educación al Consumidor (OMDECU). Estudiado y a.e.d.t. el contenido textual del referido informe técnico, este Tribunal, desestima el mencionado informe por las razones siguientes: No se le dio cumplimiento a las previsiones de los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en efecto; en el predicho informe técnico, no se estableció de manera clara y precisa, los porcentajes de rentabilidad del inmueble, los cuales estarán representados por unidades tributarias, tal como lo exige el artículo 29 ejusdem. Como tampoco, se estableció de manera clara y precisa el valor fiscal del inmueble declarado y aceptado por el propietario del mismo. Por tanto; se desestima el informe el informe técnico mencionado. Y, ASÍ SE DECIDE.

3. - Asimismo; promueve regulación de Alquiler, de fecha 19-08-2004, distinguida con el Nº 007-2004. Revisado todo el contenido textual de dicha regulación, este Tribunal observa, que la preindicada regulación de Alquiler reúne todos los requisitos exigidos por el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por tanto se esta en presencia de un documento público administrativo, diferente a las otras categorías de documentos públicos o documentos privados. Documento este el cual no fue impugnado en su validez y eficacia jurídica, conservando en consecuencia toda su presunción y certeza, lo cual conlleva a este Tribunal a la ineludible conclusión de apreciar y valorar dicho documento como cierto y veraz. Y, ASÍ SE DECIDE.

Posteriormente; la misma sociedad de Comercio “ADMINISTRADORA GAMA C.A.”, a través de otro profesional del derecho, promueve las mismas probanzas, anteriormente promovida. Razón por la cual este Tribunal, considera innecesario e inútil volver a pronunciarse en relación a las pruebas mencionadas. Y, ASÍ SE DECIDE.

De igual manera; el abogado de la recurrente promueve pruebas, de la siguiente manera. En el Capítulo Primero: Promueve documentales, a saber: Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la recurrente y el ciudadano J.Z., el cual fue debidamente revisado por este Tribunal minuciosamente, constatando la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, la cual se ha mantenido por un largo transcurso de tiempo, cuya eficacia y validez jurídica del contrato de arrendamiento no ha sido cuestionada. Por consiguiente, este Tribunal aprecia y valora el referido contrato de arrendamiento, conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo Segundo, promueve experticia o informe pericial, emanado de la Oficina Municipal para la Defensa y Educación del Consumidor y al Usuario (OMDECU). Pues bien; al revisar el contenido textual del referido informe, constata el Tribunal que en líneas atrás se pronuncio sobre dicho informe, por la cual considera innecesario e inútil volver a pronunciarse sobre el mismo. Y, ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo Tercero, promueve inspección judicial del estado físico y material en la cual se encuentra el inmueble, tal como se evidencia el particular segundo de dicho medio de prueba. Evidenciándose que la estructura física de dicho inmueble se encuentra en regulares condiciones, debido a una serie de desperfectos que presentara en diversas partes de la construcción, en consecuencia este Tribunal aprecia y valora el mérito de dicha prueba, pues mediante ella se dejo constancia del estado en que se encontraba el inmueble inspeccionando todo de conformidad con el artículo 1.430 del Código Civil. Y, ASÍ SE DECIDE.

II

Esta sede jurisdiccional, una vez que hubo estudiado y analizado de manera minuciosa, todos los elementos probatorios promovidos por las partes intervinientes en este procedimiento, arriba a la ineludible conclusión, de que tiene que declarar con lugar el Recurso de Nulidad interpuesto contra la Resolución Administrativa contentiva de la Regulación de Alquileres de fecha 16-11-06 dictada por la Oficina Municipal para la Defensa y Educación del Consumidor y al Usuario (OMDECU) de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, la cual recayó en un inmueble situado en la calle Páez cruce con calle Soublette Nº 13, locales comerciales signados con los números 13, 15, 26 y 28, siendo su arrendatario la Sociedad de Comercio denominada “BAR RESTAURANT GALICIA C.A.”, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua. En efecto; este Tribunal al revisar detenidamente, el contenido literal de la mencionada resolución, observó, que la misma no reúne los requisitos que debe contener todo acto administrativo, tal como lo dispone el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que enseña lo siguiente: “Todo acto administrativo deberá contener: 1.- Nombre del Ministerio u Organismo a que pertenece el Órgano que emite el acto. 2.- Nombre del Órgano que emite el acto. 3.- Lugar y fecha donde el acto es dictado. 4.- Nombre de la persona u órgano a quien va dirigido. 5.- Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes. 6.- La decisión respectiva, si fuere el caso. 7.- Nombre del funcionario o funcionarios que los suscriben, con indicación de la titularidad con que actúen, e indicación expresa, en caso de actuar por delegación del número y fecha del acto de delegación que confirió la competencia. 8.- El sello de la oficina.” Bajo este orden de ideas, cabe señalar que la resolución administrativa cuestionada adolece de uno de los mencionados requisitos contenidos en el dispositivo legal antes reproducido, como es el establecido en el numeral cinco, siendo este el siguiente: “Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes” Así las cosas, cabe señalar que la administración no le dio cumplimiento al mandato contenido en el encabezado del artículo 18 ejusdem (sic) “Todo acto administrativo deberá contener…” Como corolario de lo anterior, hay que señalar con rigor, que la resolución en cuestión carece de motivación, que vendría a ser la indicación de los hechos y de los fundamentos legales del acto. Puesto que la Ley en forma expresa exige que los actos administrativos de carácter particular, como el que nos ocupa, estén dotados de motivación. De tal manera, que la motivación del acto administrativo constituye un elemento esencial para su validez con lo cual se exteriorizan los fundamentos de hecho y de derecho sobre los cuales la administración sostiene dicho acto, para que los administrados puedan saber las causas del acto y ejerzan su derecho de defensa, en caso de que el mismo le perjudique. De modo pues, que la resolución en mención, contentiva del acto administrativo dictado contra la recurrente, carece de motivación, pues la administración no señaló los fundamentos de hecho y de derecho de manera clara, específica y concreta. Ahora bien; como consecuencia del referido vicio de inmotivación que contiene, el mencionado acto administrativo, el cual afecta su validez, que a su vez, conlleva a declarar su anulabilidad, pues el vicio de inmotivación, no se encuentra establecido en ninguna de las causales contempladas en el artículo 19 ejusdem, que haría pertinente la declaración de nulidad absoluta, de dicho acto administrativo. Por consiguiente este Tribunal, declara con lugar, el recurso interpuesto por la recurrente, y consecuencialmente se declara la anulabilidad del acto administrativo contenido en la Regulación de Alquiler anteriormente identificada. Y, ASÍ SE DECIDE.

III

Este Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley. DECLARA CON LUGAR, el recurso interpuesto por la Sociedad Mercantil denominada “BAR RESTAURANT GALICIA C.A.” antes identificada, contra la Resolución Administrativa contentiva de la Regulación de Alquiler de fecha 16-11-06, dictada por la Oficina Municipal para la Defensa y Educación al Consumidor y al Usuario (OMDECU) de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, recaída sobre un inmueble situado en la calle Páez cruce con calle Soublette, Nº 13, locales comerciales distinguidos con los números 13, 15, 26 y 28, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua siendo el arrendatario de dichos locales la Sociedad Mercantil “BAR RESTAURANT GALICIA C.A.” Resolución Administrativa que es DECLARADA ANULADA por este Tribunal.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes.-

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia en el archivo del Tribunal

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los veintiún (21) días del mes de enero de 2009. Años 198° de la Independencia y 149º de la Federación.-

LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. N.C.C.

LA SECRETARIA,

ABG. M.Á.,

En la misma fecha, siendo las 10:00 horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.-

LA SECRETARIA,

ABG. M.Á..

Exp.11.595-07