Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 22 de Noviembre de 2012

• Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, todo el contenido de lo alegado por la actora en su escrito libelar, tanto en hechos como en el derecho, así como todos los anexos de la misma.

• Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, todo el contenido de lo alegado por la actora en su escrito libelar; en primer lugar en cuanto a la solicitud realizada por la parte actora, en cuanto a dar por terminada la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento.

• Que aun cuando se suscribió un contrato de arrendamiento el mismo se hizo bajo engaño, forjando bajo la constante amenaza de desocupación o desalojo de las bienhechurías que la demandada de autos ha fomentado.

• Que reiteran que la demandante de autos no es propietaria de las precitadas y descritas bienhechurías constituidas por un pequeño local comercial objeto de la presente demanda.

• Que señalan es totalmente improcedente la solicitud para que la demandada de autos desaloje o desocupe y entregue su propio local comercial, signado con el N° 05 del denominado Centro Comercial La Patria.

• Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, que las referidas bienhechurías objeto de esta demanda, constituida por un inmueble local comercial, signado con el N° 05, del Multicentro Comercial la Patria, ubicado en la Avenida Libertador entre Avenidas La Patria y Calle 18, alinderado dicho Centro Comercial de la siguiente manera: NORTE: Con la Avenida La Patria y casa que es o fue de Castorila de Bortone; SUR: Quinta Avenida hoy Avenida Libertador y casa que es o fue de D.d.P.: ESTE: Con Edificio que es o fue del Banco del Caribe, Sucursal San Felipe y OESTE: Casa que es o fue de D.d.P., de la ciudad de San Felipe, Municipio San F.d.E.Y..

• Que alegan no ser la dirección antes descrita ni los linderos, siendo lo correcto: Avenida La Patria esquina Avenida Libertador en el denominado Multicentro Comercial la Patria, local 05, Municipio San F.d.E.Y., y alinderados por el NORTE: Con bienhechurías o Mini Local Propiedad de B.A.; SUR: Con bienhechurías o Mini Local Propiedad de G.M.; ESTE: Con bienhechurías o Mini Local Propiedad de Y.G. y OESTE: Comercial Naplus; y dichos linderos no aparecen reflejados en el contrato de arrendamiento ni en la mencionada prorroga, por lo cual en nombre de su representada lo rechazan, niegan y contradicen.

• Que el Mini Local Comercial que describe el demandante de autos, no es ni se parece al que existe realmente son direcciones de domicilios totalmente distintos, por lo cual no se trata del mismo local o mini local comercial.

• Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a la condena a pagar por concepto de Daños y Perjuicios causados por el uso de dicho inmueble durante Dieciseis (16) meses consecutivos determinado por la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.900,00), a razón de CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES MENSUALES (Bs. 184,00),

• Que la demandada de auto, no pagara por algo que le pertenece, ya que las bienhechurías las fomento con su propio esfuerzo y con dinero de su propio peculio y piden sea declarado en la definitiva.

• Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a que se le condene a pagar las costas procesales, incluyendo los honorarios de abogados, que adolécela falta de cualidad o de interés para intentar o sostener el juicio de la presente demanda.

• Que rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a que se declare improcedente en cuanto a que se le obligue a la demandada la indexación o incremento monetario de todas las sumas demandadas, a través de una experticia complementaria al fallo, de acuerdo como lo manifiesta la demandante de autos en su escrito libelar.

• Que se declare sin lugar la presente demanda, con todos los pronunciamientos de Ley, en virtud de que es temeraria, infundada y tendenciosa, ya que las bienhechurías fueron construidas por su representada con sus propios esfuerzos, con dinero de su propio peculio; en consecuencia condene a la demandante al pago de las costas y costos del proceso, incluyendo el pago de los honorarios de abogados, por experticia complementaria que conlleve la práctica de una indexación o incremento monetario a favor de la demandada de autos.

De la Sentencia Apelada

(De la Inadmisibilidad)

En fecha 09 del mes de Octubre del año 2012 de los folios (f.- 92 al f-105), el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, conste en auto su citación.

… “Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera: PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos. Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente está sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

(…)

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas. TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse. CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes. QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido. SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.- Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera: - V -

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR. Es preciso para este sentenciador, antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda realizar algunas consideraciones, a saber: De la revisión minuciosa de las actas a las que se contrae la presente causa, se observa que manifiesta la actora el haber suscrito tres (03) contratos de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, de los cuales se evidencia que insertos a los autos dos (02) contratos privados sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 5, del Multicentro La Patria, ubicado en Avenida Libertador entre Avenida La Patria y Calle 18, Local N° 05, Municipio San F.d.E.Y.. Los cuales se discriminan así: primera contratación suscrita inicio según contrato anexo al escrito libelar en fecha 01 de Septiembre de 2007 hasta el 01 de Septiembre de 2008; segunda contratación suscrita, inicio en fecha 01 de Septiembre de 2009 hasta el 31 de Agosto de 2010; al respecto considera oportuno este sentenciador revisar la temporalidad de los contratos y se tiene que el primero como se dijo tuvo una duración de un (01) año iniciando el 01 de Septiembre de 2007 hasta el 01 de septiembre de 2008, concluido éste no consta una contratación suscrita entre las partes en el periodo comprendido entre el 01 de Septiembre de 2008 hasta el 01 de Septiembre de 2009, fecha ésta en la que se suscribió el segundo contrato que inserto en autos y que termino en fecha 31 de Agosto de 2010; más sin embargo según el artículo 779 del Código Civil, se constata de autos la no existencia de prueba en contrario, por ende se mantuvo la posesión, lo que hace inferir a este sentenciador que las partes mantuvieron tal cual lo manifiesta la actora una relación arrendaticia de tres (03) años que inicio el en fecha 01-09-2007 hasta el 31-08-2010, ahora bien se tiene que el accionante de autos, intenta demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, según procedimiento dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que la accionada incumplió con el pago de dos (02) mensualidades consecutivas correspondientes al canon de arrendamiento, según clausula contractual tercera, correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2010. Siendo presentada la demanda y dada por recibida ante el Juzgado Segundo (Distribuidor) de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 17/11/2011, siendo las 12:27 p.m., correspondiendo conocer por distribución a este Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, admitida en fecha 02 de Diciembre de 2011, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En este sentido y acorde a la pretensión del actor, se tiene que el procesalista E.C.B. define la acción resolutoria como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. (Código Civil Venezolano, comentado y concordado; Ediciones Libra, Pág. 443), en mismo contexto vale acotar que las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, a las que se refiere el artículo 1.167 del Código Civil se caracterizan, en que sus causales son heterogéneos, vale decir, las partes las establecen y modifican, mediante acuerdo o pacto en el contrato y se rigen por ellas las acciones destinadas a lograr la desocupación del inmueble objeto de la convención. Ahora bien, para que prospere una acción por resolución de contrato de arrendamiento, deben concurrir dos requisitos los cuales deben ser concomitantes, cuya configuración o no procederá de seguida a verificar este Tribunal: 1. La existencia jurídica de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado: En cuanto a este requisito, este Tribunal observa que la demanda interpuesta no logra configurar tal requisito, toda vez que la misma fue interpuesta cuando en la relación contractual operó la tacita reconducto del contrato y este paso a ser un contrato con indeterminación de tiempo, por cuanto la prorroga legal a la fecha de la interposición de la demanda había decursado íntegramente, por lo que malamente podría ser intentada una demanda por Resolución de Contrato, puesto el demandante tuvo la oportunidad de intentar la acción resolutoria cuando la relación arrendaticia gozaba de determinación de tiempo. Por lo cual difícilmente se podría configurar este requisito de procedencia y erróneamente se podría configurar el segundo de los requisitos que corresponde Al incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, toda vez que los mismos son concomitantes. Así se declara. Con base a las consideraciones antes planteadas se tiene que el actor no hizo uso de la acción idónea ante su pretensión, toda vez que el mismo debió haber interpuesto o bien una demanda por desalojo, según lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o exigir el cumplimiento de las obligaciones legales contractuales según dispone el artículo 41 ejusdem; ya que resulta improcedente instaurar una demanda por resolución de contrato cuando el mismo ya ha fenecido. Bajo tales circunstancias, se debe tener que resulta inadmisible la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, a juicio de quien aquí juzga, la presente acción debe ser declarada INADMISIBLE. Y así se decide.-

- VI –DISPOSITIVA Con fundamento en las anteriores consideraciones, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, COCOROTE, INDEPENDENCIA Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, Declara: INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por el Abogado L.E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.918, en su condición de Apoderado Judicial de la Firma Mercantil INVERSIONES NABELSI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Nº 95, Folio 208 al 215, Tomo 51, de fecha 25 de Marzo de 1.991, en contra de la ciudadana K.V.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-16.824.242, domiciliada Multicentro La Patria, ubicado en Avenida Libertador entre Avenida La Patria y Calle 18, Local N° 05, Municipio San F.d.E.Y., se condena en costa a la parte demandante por haber resultado perdidosa en el presente procedimiento. De conformidad con lo dispuesto en el articulo 251 parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión.”

Del Material Probatorio

De la parte demandante, en el lapso de pruebas:

A los fines de la comprobación de los hechos en los cuales se fundamenta la presente demanda por DESALOJO, presentada por el Abogado L.E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.918, en su condición de Apoderado Judicial de la Firma Mercantil INVERSIONES NABELSI, C.A.; en su escrito de Promoción de Pruebas inserto al folio 61 del presente expediente, y presentadas dentro del lapso legal; promovió lo siguiente:

1) A los efectos de demostrar la relación arrendaticia que une a su representada con la demandada de autos; ratifica original del primer contrato de arrendamiento celebrado de común acuerdo entre las partes a través de documento privado, consignado con el escrito libelar, marcado con la letra “A”, (folios 8 al folio 9), antes identificado, en la condición de arrendatario de un mini-local comercial, ubicado en la Av. La Patria y calle 18 de la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, de cuatro (4) mts2, signado con el Nº 5, con la duración de un (01) año a partir del 01 de Septiembre de 2007 hasta el 01 de Septiembre de 2008.

2) A los efectos de demostrar la relación arrendaticia y el reconocimiento de su existencia por parte de la demandada de autos, ciudadana K.V.R.M., ratifica original del último contrato de arrendamiento celebrado de común acuerdo entre las partes a través de documento privado, anexo al libelo de demanda marcado con la letra “B”, suscrito entre las partes, antes identificadas, con duración de un (01) año a partir del 01 de Septiembre de 2009 hasta el 31 de Agosto de 2010, (folios 10 al folio 11)

3) A los efectos de demostrar la condición de administrador y las facultades que tiene su representada para celebrar contratos de arrendamiento, consigno con el escrito de promoción de pruebas, marcado con la letra “C” Copia fotostática de la solicitud N° 1.060-09, relacionada con el Reconocimiento de Contenido y Firma, suscrito entre las partes y el ciudadano Gennaro D´Angelo Vingelli, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.082.656, en fecha 10 de septiembre de 1.999, anexo al escrito de promoción de pruebas marcado con la letra “C”. (f. 63 al 77).

Pruebas de la Parte Demandada:

El Abogado H.J.F.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 151.716, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana K.V.R.M., parte demandada y plenamente identificada en autos; en fecha Nueve (09) de Julio de 2.012, presenta escrito de promoción y evacuación de pruebas, constante de dos (02) folios útiles y tres (03) anexos, donde expresa lo siguiente:

1) Ratificó la falta de cualidad o de interés en el actor para intentar o sostener el juicio o la presente demanda;

• Que dicha defensa la fundamento tal como se evidencia del contenido, que la demandante de autos INVERSIONES NABELSI, C.A, plenamente identificada en auto por ser la demandante, no es la propietaria del mencionado Mini Local Comercial, que la misma no describe su pertenencia, no menciona, ni identifican datos del cual dichas bienhechurías les pertenecen.

• Que vale decir No identifican J.T.d.P. o al menos que las mismas les pertenecen ya que fueron construidas y fomentadas con mucho esfuerzo, con dinero del propio peculio de su mandante, lo cual pide sea declarado Sin Lugar en la definitiva.

• Que a la falta de cualidad como defensa de fondo de la actualidad la cual hacen mención a lo que sostiene el Dr. A.L.R. y así mismo hacen mención el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo cual ºconlleva que la presente demanda incoada en contra de su mandante sea declarada Sin Lugar y así lo pide.

• Que todo lo anterior lo fundamentan en lo establecido en el Numeral 3 del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad para ser la demandante de autos, por cuanto no es propietaria de las mencionas bienhechurías, siendo que su mandante las fomento con su propio esfuerzo con dinero de su propio peculio.

2) Promovió y consigno instrumento contrato de obras en original y copia, constante de tres (03) folios útiles, siendo certificada por la Secretaria del Tribunal a Efectum Videndi; suscrito en el año 1.997 en el Mini Centro Comercial ubicado en la Avenida La Patria esquina Quinta (5ta) y sexta (6ta) Avenida, autenticado bajo el N° 80, tomo 64 de los Libros de Autenticaciones que se llevan por ante la Notaria Pública de San Felipe, el cual se encuentra anexo al escrito de promoción de pruebas, marcado con la letra “A”. (f. 56 al 58).

3) Promovió y consigno en original y copia, siendo certificada por la Secretaria del Tribunal a Efectum Videndi; Constancia de construcción de obras privado, suscrito entre la demandada de autos y el ciudadano WOLMEN R.A., titular de la Cédula de Identidad N° V-11.651.168 de profesión Albañil, domiciliado en el Callejón 10 con Avenida 1 y 2 en Chivacoa, municipio Bruzual del Estado Yaracuy, realizado en fecha 15 de febrero de 2.008, anexo al escrito de promoción de pruebas marcado con la letra “B”. (F. 59).

4) Promovió y consigno en original y copia, siendo certificada por la Secretaria del Tribunal a Efectum Videndi, pronunciamiento de la Oficina Regional de Tierras del Estado Yaracuy del Instituto nacional de Tierras (INTI) en cuyo contenido se mencionan las Coordenadas UTM, Ubicación y Linderos de la superficie de terreno, donde se encuentran las bienhechurías objeto de esta acción, marcadas con la letra “C”. (f. 60).

5) Inserto a los Folios 85 y 86 la testimonial del ciudadano: WOLMER R.A., venezolano, de 43 años de edad, de profesión u oficio Construcción, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.651.168, domiciliado en el Sector Guatanquire II, Calle 10 con Avenida 1 y 2, Casa Sin Número, Chivacoa, Municipio Bruzual, Estado Yaracuy.

RATIO DECIDENDI.

(Razones para decidir)

Narrado todo el iter procesal toca ahora analizar la acción interpuesta por la parte actora referente a la resolución de contrato de arrendamiento y que el a-quo declaró inadmisible, veamos si estuvo ajustado a derecho dicha decisión y así tenemos que en primer lugar para poder decidir si la acción por resolución de contrato de arrendamiento puede prosperar o no, en primer lugar hay que descifrar el tipo de contrato, si es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado porque dependiendo de esto se sabría cual acción corresponde.

Así tenemos que la firma mercantil Inversiones NABELSI C.A. por intermedio de su apoderado el abogado L.E.D., ejerció la acción de resolución de contrato de arrendamiento de un contrato a tiempo determinado (según sus alegatos esgrimidos en la demanda) en contra de la ciudadana K.R.M., antes identificada, alegando que desde el 1/9/2007 y hasta el 31/8/2010 han suscrito un total de tres contratos de arrendamiento por un local comercial signado como el número 05 del Multicentro Comercial La Patria, situado en la Avenida La Patria y calle 18, Municipio San Felipe estado Yaracuy, y siendo el último de los contratos con una vigencia desde el 1/9/2009 hasta el 31/8/2010.

Continua diciendo la actora que, la ciudadana arrendataria continuó ocupando dicho inmueble (sin realizar pago alguno -dijo-) y que a pesar de que Inversiones Nalbelsi C.A. (como arrendadora) ha sido “muy condescendiente” con ella, ésta se ha negado a pagar, a pesar de haber continuado ocupando el inmueble.

Por su parte la ciudadana demandada K.R., a través de sus apoderados y después de alegar cuestiones previas contestó de la siguiente manera: “….Rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, todo lo alegado por la actora...” Entre otros defensas de fondo.

Ahora bien observando ambas posiciones tenemos que existe en autos, dos contratos privados de arrendamiento suscritos por Inversiones Nabelsi C.A.(como arrendadora) y K.V.R. (como arrendataria) ambos antes identificados, y que de la revisión de los mismos ciertamente se estipuló que la duración de esa relación arrendaticia duraría, según el primer contrato (marcado “A”) por un año, es decir, desde el 1/9/2007 hasta el 1/9/2008, luego, un segundo contrato a partir desde 1/9/2009 hasta 31/10/2010.

Ahora bien hay que destacar que desde la fecha del último contrato de arrendamiento, esto es, desde el 01 de septiembre de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010, fecha esta que fue cuando venció dicho contrato no existe en autos un documento escrito demostrativo de que el contrato seguiría a tiempo determinado. Hay que dejar por sentado el análisis de la clausula quinta de este contrato que dispone que “el plazo de duración del presente contrato es de un año … que podrá ser prorrogable siempre y cuando así lo solicite LA ARRENDATARIA con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del referido término, la solicitud de LA ARRENDATARIA deberá hacerse por escrito manifestando su interés en prorrogar el contrato de arrendamiento, en caso de omitir LA ARRENDATARIA esta solicitud se entenderá que no tiene interés en la prórroga y vencido el término del contrato aquí convenido se iniciará en forma automática la prorroga legal…. ” Entonces si aplicamos el artículo 12 del código de procedimiento civil significa, tenemos que la parte demandada, en su carácter de arrendataria, debía, por escrito y antes del vencimiento del contrato solicitar uno nuevo, pero si analizamos aún más esta estipulación –contenida en la clausula quinta del contrato- en cuanto a que “ se entenderá que no tiene interés en la prorroga” partiríamos de un falso supuesto, vista la misma aceptación tácita de la parte arrendadora, pues, el contrato venció en fecha 31/8/2010, y la ciudadana K.R. siguió ocupando el local comercial más de un año, siendo que la demanda fue interpuesta en fecha 17/11/2011.

Ahora bien, estimar que dicha continuación de la relación arrendaticia, visto lo anterior, no convirtió dicho un contrato a tiempo determinado en indeterminado, posición esta asumida de una u otra manera por la parte apelante no es compartida por quien decide ya que si llegado el momento del vencimiento del contrato a tiempo determinado (31/8/2010) se le da la -supuesta- prorroga legal de un año (la cual en apariencia debió finalizar el 1/9/2011) y el arrendatario continua ocupando el inmueble, la relación arrendaticia se convirtió indudablemente a tiempo indeterminado como ocurrió en el caso de marras que el contrato venció el 31/8/2010.

Ahora bien, visto lo anterior, para quien suscribe se produjo la tácita reconducción, veamos lo que la doctrina venezolana ha estudiado sobre tal figura:

Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. G.G.Q.: “La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.

Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.

Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis). “

Ahora bien, queda claro que el contrato es a tiempo indeterminado como se analizó anteriormente entonces, la parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la Inversiones Nabelsi C.A. y K.R., ambos antes identificados, además de que en el texto de la demanda se alegó de que la relación era a tiempo determinado.

Analizando tal petición tenemos que dicha demanda resulta de tal modo contraria a derecho ya que no se puede demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que, no hay sustento jurídico para tal acción, lo que conlleva que esta acción interpuesta sea inadmisible, esta posición es sustentada en la siguiente sentencia que se copia un extrato de la misma:

Sala Constitucional Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ EXP n° 02-0570 de fecha 24 días del mes de abril de dos mil dos:

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

Igualmente para sustentar más que la acción incoada por la demandante es contraria a derecho veamos otra sentencia:

Sala Constitucional ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló:

Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera

… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.” y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.”

Finalmente, la razón fundamental para declarar la inadmisibiliad de la presente demanda es, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado y no permaneció a tiempo determinado como alegó la parte actora, circunstancia ésta que la hace contraria a derecho e inadmisible como se decidirá en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado la parte demandante Inversiones NABELSI C.A., abogado L.E.D.I. Nº 20.918, contra la sentencia dictada el 09 de Octubre de 2012 por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, que declaró INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por el Abogado L.E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.918, en su condición de Apoderado Judicial de la Firma Mercantil INVERSIONES NABELSI, C.A., en contra de la ciudadana K.V.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-16.824.242, se condena en costa a la parte demandante por haber resultado perdidosa en el presente procedimiento.

Se condena en costas a la parte demandante recurrente por haber sido vencida totalmente en el presente recurso.

Se ordena el cambio de la caratula del presente expediente, en lo que respecta al ítem de de motivo, por cuanto éste indica: “DESALOJO DE INMUEBLE”, siendo lo correcto que en su lugar indique: “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”; así mismo se ordena realizar las anotaciones correspondientes en el libro de causas.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los veintidós (22) días del mes Noviembre de dos mil doce. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 p m. Se cumplió lo ordenado.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.