Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 28 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución28 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
PonenteImelda Rincón Ocando
ProcedimientoResolucion De Contrato De Opción De Compra

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 16 de enero de 2013, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 19 de diciembre de 2012, por el ciudadano R.F.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.823.194, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como presidente de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 08 de junio de 1992, bajo el N° 25, Tomo 21-A, asistido por el abogado Á.D.M., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 4.521.153, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.594, del mismo domicilio, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2012, en el juicio de Resolución de Contrato de Opción a Compra seguido por la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., antes identificada, en contra de la ciudadana E.d.C.U.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.742.250, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 30 de enero de 2013, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Consta en actas que en fecha 22 de febrero de 2013, el ciudadano R.F.S., actuando como presidente de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., asistido por el abogado Á.D.M., anteriormente identificados, presentó escrito a través del cual señaló:

Ahora bien, en tiempo hábil y de conformidad con lo previsto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 ejusdem y el artículo 1.357 del Código Civil, procedo en nombre de mi representada a promover pruebas en esta causa, en los siguientes términos:

ÚNICA: Promuevo el documento público constituido por el PERMISO DE HABITABILIDAD, expedido por la OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, Estado Zulia en fecha 28 de julio de 1998, signado bajo el N° CH-0044-98-J, a favor del Desarrollo Habitacional San Pancracio, que abarca obviamente al inmueble (parcela) signado con el N° A-19 ubicado en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, parroquia F.E.B., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya expedición demuestra fehacientemente el cabal cumplimiento de la empresa propietaria y opcionante del contrato cuya resolución es el objeto de la presente causa, de las obligaciones asumidas al respecto, específicamente en la cláusula segunda. Esta prueba contradice el argumento o motivo directo utilizado por la recurrida para desestimar la demanda. (…). Consigno en este acto en copia certificada expedida por el Archivo Municipal de la Secretaría Municipal del Concejo Municipal de Maracaibo y en dos (02) folios útiles el documento descrito en el presente particular para que se agregue a las actas y surta sus efectos probatorios.

Consta en actas que en fecha 05 de marzo de 2013, el ciudadano R.F.S., actuando como presidente de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., asistido por el abogado Á.D.M., presentó escrito de informes a través del cual expuso:

I.- DE LA FALTA DE EXHAUSTIVIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En primer lugar debemos denunciar ante esta Alzada que la sentencia recurrida incurrió en el vicio de la falta de exhaustividad y expresa violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que contempla el principio de la verdad procesal, por los siguientes argumentos:

La recurrida a.y.a.e.f. por demás incompleta y violentando el principio de la comunidad de la prueba, unos documentos promovidos y evacuados como prueba de Informes por la propia parte demandada reconviniente, emanados de la Oficina Municipal de Planificación Urbanas (OMPU), específicamente el Oficio signado con el N° OMPU-03-383, en la cual se reconoce por el órgano oficial competente la existencia del PERMISO DE HABITABILIDAD, expedido por la OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, Estado Zulia en fecha 28 de julio de 1998, signado bajo el N° CH-0044-98-J, a favor del Desarrollo Habitacional San Pancracio, (…), por lo que demuestra fehacientemente que efectivamente FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., sí dio cabal cumplimiento a la obligación asumida en la cláusula segunda del Contrato de Opción de Compraventa objeto del juicio de resolución en cuestión; igualmente la recurrida obvió flagrantemente analizar que la propia parte demandada reconviniente, en su escrito de pruebas, en la promoción sexta, invoca el Oficio del 20.03.2000, dirigido a OMPU de la Alcaldía de Maracaibo y solicita expresamente la suspensión de la “c.d.h. N° CH-0044-98J”, como también ocurrió con el desconocimiento evidente de lo confesado en la Inspección Judicial acompañada a la contestación de la demanda y reconvención presentada el 28 de enero de 2003, en cuyas resultas, aparece que el Juzgado 6° de los Municipios Maracaibo, J.E.L. (sic) y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hizo constar que tuvo a su vista el Oficio del 20.03.2000, dirigido a OMPU de la Alcaldía de Maracaibo y solicita expresamente la suspensión de la “c.d.h. N° CH-0044-98J”; (…)

Al actuar así la recurrida faltó al principio procesal de exhaustividad y la verdad procesal, cuando se abstuvo de analizar y apreciar la confesión espontánea incurrida por la parte demandada reconviniente al ésta invocar tanto en la solicitud de inspección ocular extra juicio presentada a las actas, como en el propio texto de su escrito de contestación y reconvención, la existencia plena del permiso de habitabilidad concedido a FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., sobre el Desarrollo Habitacional San Pancracio, solicitud que fue presentada ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. (sic) y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 12 de abril de 2000, documento que si bien fue desechado por la recurrida en cuanto a sus resultas por los fundamentos motivados en el fallo, no puede ser desestimada como una confesión espontánea de la promovente y posterior demandada reconveniente de que efectivamente existía y por ende existe el permiso de habitabilidad en cuestión al punto de que la misma solicitante pide al órgano competente que sea SUSPENDIDO y mal puede suspenderse un acto administrativo que no haya sido dictado formal y realmente; es decir, de no haber existido ese permiso no tendría que haberse exigido al organismo que lo expidió, que lo dejara sin efecto como se desprende de las mencionadas solicitudes emanadas de la contraparte; haciendo hincapié en el principio de la presunción de legalidad de los actos administrativos, que tiene como premisa principal la vigente y plena validez de ellos, (…)

II.- DE LA IMPROCEDENCIA DE LAS COSTAS

Otro vicio de la recurrida es la incongruencia incurrida cuando se trató de la condenatoria en costas del juicio. En efecto, consta en el mismo fallo del 17 de diciembre de 2012, que el Tribunal declaró sin lugar tanto la demanda inicial incoada por mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., como la reconvención opuesta por la demandada E.U.S. contra aquélla y sin embargo, en la dispositiva la recurrida condena en costas a la parte actora invocando el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, absteniéndose de condenar en costas, evitando la posibilidad de la compensación, a la parte demandada reconviniente que resultó igualmente vencida en su pretensión, violándose lo ordenado por el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil (…)

III.- DE LA PRUEBA DOCUMENTAL EN SEGUNDA INSTANCIA

Tal y como consta en las de este expediente, mi representada consignó ante esta Segunda Instancia, documento público representado en PERMISO DE HABITABILIDAD, expedido por la OFICINA MUNICIPAL DE PLANIFICACIÓN URBANA (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, (…)

Consta en actas que en la misma fecha anterior, la abogada Noleida J.M.P.d.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 40.861, actuando como apoderada judicial de la ciudadana E.D.C.U.S., antes identificada, presentó escrito de informes a través del cual expuso:

Aduce la parte actora en su libelo de demanda, que conforme al instrumento contentivo del contrato de opción de compra-venta, específicamente en su cláusula Segunda, se estableció que el término de duración de la misma era de quince (15) días, contados a partir de que fuera otorgado el Permiso de Habitabilidad de la vivienda, prorrogable hasta un lapso de tres (3) meses.

Que en vista de que el permiso de Habitabilidad le había sido concedido en el mes de Diciembre de 1.998, y transcurrido el lapso de los tres (03) meses antes indicados, y por cuanto mi mencionada conferente E.D.C.U.S. no le había dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en el citado contrato de opción de compra-venta, relacionados con el pago de la suma de dinero restante por concepto de precio de la venta, siendo este el motivo de la acción de Resolución de contrato.

Analizado en su correspondiente oportunidad el instrumento fundamental de la acción, no se indica en el mismo cual es el precio definitivo de venta; más aún, todo contrato de esta índole, debe de indicar todos los elementos que constituyen el contrato de compra-venta.

(…)

Aclarada la situación jurídica anterior, vemos que no existe “precio de venta”, por lo cual el instrumento fundamental de la acción es nulo de toda nulidad, al faltar uno de los elementos esenciales a su existencia, el cual es el precio. Pero, fijado este, estarían dados todos los elementos constitutivos de la compra-venta, pudiéndose perfeccionar la misma.

Más aún, la vivienda objeto del contrato de compra-venta, no cumplía con los requisitos legales para su habitabilidad, lo cual se desprende de la Inspección Ocular realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma Circunscripción Judicial, de donde se evidencia la inhabitabilidad del inmueble objeto del contrato de compra-venta, por lo cual igualmente deja de existir la cosa objeto del contrato, el cual no es otro que la transferencia de la propiedad de una casa que sirva de habitación para la demandada reconvincente (sic); continuar con la negociación, reconociendo el demandante que la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.913.278,00), deberán ser indexados al día de hoy, estableciendo el precio, para que la institución financiera provea el crédito que se solicitará. Y desde ahora así pido se declare en esta instancia.

(…)

De la lectura de la reconvención propuesta, se evidencia clara y ciertamente, que todos los elementos constitutivos establecidos en el artículo antes mencionado y trasladado en este escrito, se cumplieron. Motivo por el cual es procedente la reconvención y así pido se declare desde ahora por esta Instancia Superior. Es interesante el acotar, que la estimación de la reconvención se encuentra precisamente en la cantidad de dinero que debía devolver el demandante y que no lo hizo, máxime cuando no cumplió con las obligaciones contractuales que tenía para con mi representada. Se desprende de la lectura del folio 14 de la pieza principal, que si se cumplieron los extremos de Ley, y no como erróneamente indicada la sentencia apelada, que no se cumplieron. El principio de que la verdad debe estar por encima de las formas, aplica inexorablemente en este punto, máxime cuando si se cumplieron las formalidades de Ley. No es necesario el mencionado la identificación del demandante, puesto que consta en autos; no es necesario indicar la sede del demandante, porque consta en autos; y así todos y cada uno de los requisitos formales que exige la ley, fueron cumplidos. Y así pido se declare desde ahora en esta Superior Instancia.

La Jueza de Primera Instancia, declara inadmisible la prueba de la inspección ocular acompañada por mi representada, en la oportunidad del período probatorio, aduciendo que no se ratificó en la etapa probatoria por ser evacuada conforme a los términos del artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, (…)

Como es evidente, no se puede ratificar aquello que ha desaparecido o surgido nuevas circunstancias que agraven la situación de la cual se pretende dejar constancia. Es una incongruencia ratificar aquello que ha desaparecido. Carecería de sentido ratificar algo que ya desapareció. Por ello es valedero y con plena eficacia jurídica la Inspección Ocular acompañada como prueba y así pido se declare.

Se reflejaron los pagos de las cantidades contenidas en las cambiales promovidas como prueba. Ello traería como consecuencia, que si no me cumpliste con tu obligación y te entregué cantidades de dinero, debes devolvérmelas al valor actual de la moneda, para ser aplicada esta nueva cantidad de dinero, al precio definitivo de venta. Y así pido se declare.

De las pruebas de informes, emitidos por el Cuerpo de Bomberos se evidencia aquello que se estableció en la Inspección Ocular.

De la decisión objeto del presente recurso de apelación, dictada en fecha 17 de diciembre de 2012, se lee lo siguiente:

Precisado lo anterior, es deber de esta sentenciadora proceder a examinar la solicitud de inadmisibilidad de la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandante, ante lo cual, observa que dicha defensa se encuentra fundamentada bajo el argumento de la falta de precisión y fundamentación de la reconvención propuesta, así como, la carencia de los requisitos de todo libelo de demanda previstos en el artículo 340 de la norma adjetiva.

Ahora bien, aún y cuando el Tribunal que conoció en ese momento de la causa, admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta, ello no es obstáculo para esta juzgadora, a los fines de analizar las defensas interpuestas por el demandante reconvenido, al momento de dar contestación a la reconvención interpuesta en su contra.

En efecto, se constata del reverso del folio 41 de la pieza principal del expediente, la exigua proposición de la reconvención intentada por la demandada por la demandada en la presente causa, donde no se indica contra quien obra la demanda, no se indica el objeto de la pretensión ni sus fundamentos de hecho y de derecho; muy por el contrario, la misma parte demandada-reconviniente en su “planteamiento reconvencional” indica que el fundamento de su pretensión lo constituye la misma defensa de “contrato no cumplido” propuesta en la demanda intentada en su contra.

(…)

En este sentido, quien hoy decide considera que la reconvención propuesta por la demandada ciudadana E.U.S., carece de los requisitos necesarios para su debido trámite, conforme a la norma que informa la institución de la reconvención, ello en concordancia con el criterio jurisprudencial en derecho quedando así desechada del proceso. Así se establece.

(…)

Ahora bien, en el caso de autos se demanda la resolución del contrato de opción a compra venta autenticado en fecha treinta (30) de septiembre de (1997) por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, suscrito entre la demandante y la demandada de autos, cuya existencia quedó establecida en la oportunidad probatoria correspondiente, en tal sentido, queda relevado de prueba de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes contendientes.

(…)

Se observa entonces, que el demandante alega el incumplimiento por parte de la opcionante compradora, de la cláusula segunda del contrato (…)

Así pues, del análisis de la cláusula en referencia se evidencia que la misma establece el lapso de duración o vigencia de la opción a compra venta, sin embargo, también se constata que el inicio de dicho lapso se encuentra determinado por el otorgamiento del permiso de habitabilidad a la demandante de autos.

(…)

En este sentido, de las actas se evidencia que la demandante afirmó en su escrito libelar que el permiso de habitabilidad le fue concedido en el mes de Diciembre de 1998, afirmación ésta que debía ser comprobada en las actas del expediente, para lo cual, solicitó informes a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a fin de que informara la fecha de aprobación del permiso de habitabilidad concedido al desarrollo habitacional San Pancracio y en caso de existir remitiera copia del mismo a este Juzgado.

En este orden de ideas, no se constata de la revisión del expediente la existencia del permiso de habitabilidad concedido al desarrollo habitacional San Pancracio, obligación ésta que el demandante debía cumplir, a los fines de que surgiera la subsecuente obligación de la demandada de pagar el precio de la vivienda principal al demandante de autos.

De manera pues, que conforme lo ha estudiado y a.s.e.q. el demandante de la resolución de un contrato debe demostrar en las actas que su acción estuvo apegada a la buena fe respecto a las obligaciones que le imponía el mismo; es por ello, que mal puede el demandante de autos incoar una pretensión resolutoria, cuando él mismo ha incumplido una obligación que le imponía el contrato, en virtud de lo cual, su pretensión debe necesariamente ser rechazada, con base al principio de buena fe que deben observar los contratantes conforme a lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano.

Consecuencia de las consideraciones precedentemente expuestas, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la pretensión incoada por la parte actora Flash Construcciones, C.A. en contra de la ciudadana E.U.S., y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

VI

Dispositiva

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÓN propuesta por la demanda (sic) ciudadana E.d.C.U.S., en contra de la sociedad mercantil Flash Construcciones, S.A, por los fundamentos precedentemente expuestos. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por resolución del contrato de opción a compra venta intentada por la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A. en contra de la ciudadana E.d.C.U.S., (…)

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Consta en actas que en fecha 18 de octubre de 2002, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió escrito libelar suscrito por el abogado Pedro de la T.G.P., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad número 7.831.887, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.521, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones Compañía Anónima, antes identificada, a través del cual señaló:

Consta en el Documento Autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de Septiembre de 1997, bajo el Número 94, Tomo 83, que mi representada FLASH CONSTRUCCIONES COMPAÑÍA ANONIMA suscribió un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA con la ciudadana M.M.G.S., (…), el cual tuvo como objeto un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por una casa quinta y su terreno propio, ubicado en el desarrollo habitacional “San Pancracio”, situado en la Calle 97 con la Avenida 65, Urbanización San Miguel, Número A-11, jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.A.M.d.E.Z., constante de sala-comedor, cocina, tres habitaciones, dos salas de baño, un área aproximada de construcción de SETENTA METROS CUADRADOS (70 M2) y de la superficie de terreno de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON DIEZ CENTÍMETROS CUADRADOS (255,10 M2) (…)

Igualmente consta en el Documento Autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 29 de Septiembre de 1998, bajo el Número 50, Tomo 90, el cual acompaño en Copia Simple y constante de dos (2) folios útiles, que la identificada M.M.G.S., con la autorización y aceptación por parte de mi representada, CEDIO todos cuantos derechos les correspondían sobre el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA aludido a la ciudadana E.D.C.U.S., (…)

En la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra in comento se estableció como plazo de duración del mismo QUINCE (15) DÍAS, contados a partir de que fuera otorgado el Permiso de Habitabilidad de la vivienda, prorrogable hasta un lapso de TRES (3) MESES y como precio la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.375.000,00), recibidos por el Representante Legal de de mi representada ciudadano R.F.S., (…), dejando expresa constancia que el monto aludido seria imputado al precio de venta definitivo, el cual, por lo demás, era de DIEZ Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.200.000,00), conforme consta en la Comunicación emitida por la VICE-PRESIDENTE DE CREDITOS HIPOTECARIOS Y AL CONSUMIDOR de BANESCO BANCO HIPOTECARIO C.A., de fecha 9 de Julio de 1998, acompaño en Copia Simple y constante de un (1) folio útil.-

Ahora bien, es el caso, Ciudadano Juez, que a mi representada le fue concedido el Permiso de Habitabilidad en el mes de Diciembre de 1998 y pasado el lapso de TRES (3) MESES establecido en la Cláusula Segunda, y la promitente compradora E.D.C.U.S., no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en el citado Contrato de Opción de Compra, relacionado con el pago de la suma de dinero restante por concepto del precio de la venta, y lo que es más grave aún, es que sigue poseyendo el inmueble sin ninguna autorización por parte del Representante Legal de mi representada. De consiguiente, le nace el derecho a mi conferente de intentar las acciones legales en su contra por ante su Competente Autoridad para obtener la Resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito entre las partes, con fundamento, entre otras cosas, al Literal C de la Cláusula Séptima, (…)

Consta en actas que en fecha 24 de enero de 2003, el abogado E.E.P.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.276.030, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 19.493, actuando como apoderado judicial de la ciudadana E.d.C.U.S., consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Efectivamente, ciudadano Juez, conforme a instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 29 de Septiembre de mil novecientos noventa y ocho, la ciudadana M.M.G.S., (…), le cedió y traspasó a mí conferente, E.D.C.U.S., ya identificada, todos los derechos que tenía respecto de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, contrato este que celebró la antes identificada M.M.G.S. con la actora en el presente proceso, conforme a instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de septiembre de 1997, bajo el N° 94, tomo 83 de los Libros de autenticación llevados por dicha Notaría. (…)

Conforme al contrato de Opción de Compra-venta suscrito entre mi cedente y la empresa demandante, se estableció la forma en la cual se debía de cancelar el precio de opción, más no el precio definitivo de venta del inmueble al que se refiere dicha opción. Y así tenemos que en la Cláusula TERCERA de dicho contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA textualmente se lee (…)

(…)

De tal suerte que, la OPCIÓN DE COMPRA VENTA, debe de reunir todos los requisitos exigidos para la existencia del contrato de COMPRA VENTA, no existiendo en el contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por la ciudadana M.M.G.S. Y FLASH CONSTRUCCIONES C.A., conforme al documento anteriormente citado, ningún precio sobre el cual se estaba constituyendo la mencionada OPCIÓN DE COMPRA VENTA, motivo por el cual, no existe la misma. Es nula de toda nulidad, la transacción mediante la cual FLASH CONSTRUCCIONES C.A. se obliga a vender el inmueble indicado en el instrumento de COMPRA VENTA y M.M.G.S., de la cual mi poderdante es sucesora, A ADQUIRIRLO, puesto que falta uno de los instrumentos esenciales a la validez de este tipo de contrato, el cual no es otro que “EL PRECIO”. No existiendo el precio, no existe el contrato ni de OPCION DE COMPRA VENTA, ni mucho menos el CONTRATO DE VENTA.

Llegado el momento de suscribir por ante el Funcionario Público competente para presenciar el otorgamiento del instrumento definitivo de venta, esta no se podría realizar, toda vez que las partes en ningún momento acordaron el precio por el cual se transferiría la propiedad del inmueble a mi conferente.

(…)

En su libelo de demanda, afirma la parte actora, que, “En la Cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra in comento se estableció como plazo de duración del mismo quince (15) días, contados a partir de que fuera otorgado el Permiso de Habitabilidad de la vivienda, prorrogable hasta un lapso de tres (3) meses y como precio la suma de tres millones trescientos setenta y cinco mil bolivares (sic) (Bs. 3.375.000,00), recibidos por el Representante legal de mi representada ciudadano R.F.S., (…), dejando expresa constancia que el monto aludido sería el imputado al precio de venta definitivo, el cual, por lo demás, era de DIEZ Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.200.000,00), conforme consta en la Comunicación emitida por la VICE-PRESIDENTE DE CREDITOS HIPOTECARIOS Y AL CONSUMIDOR DE BANESCO BANCO HIPOTECARIO C.A., de fecha 9 de julio de 1.998, (…)

Con tal forma de proceder y decir las cosas, la parte actora está admitiendo que ni ella ni mi conferente, sucesora de M.M.G.S., establecieron el precio de venta del inmueble opcionado; y que, el mismo lo fijo una entidad bancaria, que hasta donde conocemos, es total y absolutamente extraña a la relación jurídica que se estableció entre E.D.C.U.S. y FLASH CONSTRUCCIONES C.A.

Siendo como lo es, la VICE-PRESIDENTE DE CREDITOS HIPOTECARIOS Y AL CONSUMIDOR DE BANESCO BANCO HIPOTECARIOS C.A. una tercera persona, esta no puede establecer el precio de venta, por lo cual tal fijación es nula de toda nulidad, puesto que sería ilegal, tal y como lo establece el artículo 1.479 del vigente Código Civil, (…)

Lo cierto del caso, ciudadano Juez, es que mi representada, como sucesora de M.M.G.S., ya tantas veces identificada, aceptó formalmente adquirir, y así lo prometió, en propiedad una vivienda signada con el N° A-11 y con SETENTA METROS CUADRADOS (M2 70,00) aproximado de construcción, (…)

Conforme se evidencia de Inspección ocular evacuada ad perpetuam memoria, la cual acompaño en original constante de cincuenta y cuatro (54) folios útiles, evacuadas por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. (sic) y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se le solicitó al Tribunal, dejara constancia (…)

(…)

Esta inspección ocular, ciudadano Juez, tuvo como motivo para su evacuación, el dejar constancia del estado en el cual se encontraban las viviendas del parcelamiento SAN PANCRACIO para el momento en el cual el Tribunal se trasladó y constituyó en el mismo, condiciones estas las cuales no han variado aún el día de hoy.

(…)

En el caso que nos ocupa, y donde mí conferente es la demandada, esta dio cumplimiento a su obligación de cancelar el monto de la opción de compra-venta, no constando en el instrumento donde se convino, el precio por el cual se vendería el inmueble, con lo cual, como ya quedó expresado, lo invalida, siendo nulo de toda nulidad. Pero para el supuesto de que las partes estuviesen engañadas, en atención a la manifestación de querer comprar y vender, la cosa objeto de dicha operación, no existe, esta (sic) deteriorada, no cumple los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos en nuestra legislación. Como es posible que les hubiere otorgado el correspondiente permiso de habitabilidad por el organismo competente, cuanto (sic) las condiciones del parcelamiento San Pancracio contenidas en la inspección ocular acompañada con el presente escrito, subsisten aún al día de hoy. Por ello, de existir algún permiso de habitabilidad, desde ahora lo tacho de falso, por todas y cada una de las causales establecidas en el artículo 1.380 del vigente Código Civil, puesto que, para el supuesto negado de que existiere algún permiso de habitabilidad, su contenido no es cierto, es falso, no se corresponde con la realidad y así pido desde ahora se declare, reservándome el derecho de explanar tal tacha, caso, repito, de que existiera dicho instrumento.

Tan cumplió mi mandante con el pago de la “inicial” del precio de venta (el cual no existe y como consecuencia tampoco el negocio jurídico contenido en el instrumento acompañado como fundamental de las acción), que canceló más de lo convenido, (…), cantidades estas de dinero que suman la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.913.278,00), siendo este monto muy superior a los TRES MILLONESTRESCIENTOS (sic) SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.375.000,00) establecidos en el documento que se debe declarar nulo, por lo expuesto anteriormente. Es necesario acotar, que si bien es cierto que el instrumento en el cual consta la cesión de los derechos, de la ciudadana M.M.G.S. para mi representada E.D.C.U.S. no se indica el precio de dicha cesión, no es menos cierto, por ser evidente, que la primera le cedió los derechos sobre el inmueble sobre el cual ella tenía la opción de compra, por lo menos, sobre el mismo valor o precio que había cancelado de opción. Ello es evidente y no amerita probanza alguna.

(…)

Por todo lo anteriormente expuesto, ciudadano Juez, por cuanto no existe contrato de opción de compra venta; por cuanto la parte actora no cumplió en ningún momento con la obligación contenida en el instrumento fundamental de su acción; por cuanto no existe permiso de habitabilidad, ni precio de la cosa objeto de cualquier supuesta venta, es por lo que; solicito muy respetuosamente de su digno oficio; 1°) declare sin lugar la acción de resolución de contrato, intentada en contra de mi conferente; 2°) declare con lugar la excepción non addimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido) desglosada anteriormente, por cuanto el incumplimiento de cualquier obligación, ha sido de parte de la parte actora, y no de mi mandante; Me (sic) reservo desde ahora, el accionar en contra de FLASH CONSTRUCCIONES C.A., parte actora, por los daños y perjuicios que se le han ocasionado a mi representada; 3°) reconvengo a la parte actora en que devuelva a mi conferente, la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.913.278,00) los cuales recibió en forma injustificada por no poder cumplir con la obligación por ella aceptada en el instrumento fundamental de su acción; y lo cual dio motivo a que anteriormente opusiera a la acción propuesta, la excepción de contrato no cumplido. Me reservo desde ahora, el ejercer las acciones a que bien tuviese mi representada, derivada de cualquier relación que tuviera con la parte actora, y aquellos involucrados en la construcción del parcelamiento San Pancracio, toda vez que la construcción de las viviendas ha sido hecha en forma culposa, por la negligencia, imprudencia e impericia de los constructores, financistas y personas involucradas en la misma

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Consta en actas que en fecha 28 de enero de 2003, el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y debido a que la cantidad en la cual fue estimada la reconvención excedió del límite máximo atribuido a los Juzgados de Municipio, de conformidad con lo establecido en el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, declinó su competencia.

Consta en actas que en fecha 25 de febrero de 2003, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibió y le dio entrada al presente expediente.

Consta en actas que en fecha 10 de marzo de 2003, el abogado L.G.C.R., mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.817.016, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 51.969, domiciliado en el municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones Compañía Anónima, contestó la reconvención en los siguientes términos:

Ahora bien, de una simple lectura del referido escrito de contestación a la demanda y su “Supuesta” Reconvención, la demandada no dio cabal cumplimiento a lo pautado por el Legislador Venezolano al momento de intentar tal acción, en el entendido de que el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil preve (sic) (…), en consecuencia, ha debido inexorablemente presentar la nueva demanda (RECONVENCIÓN), con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el citado artículo 340 y NO LO HIZO, más aún, ni siquiera estimo el valor de la misma, violando el contenido del artículo 39 ejusdem, ni mucho menos solicito del Juzgado de la Causa, LE DIERA EL CURSO DE LEY A TAL PRETENSIÓN, lo cual nos lleva a afirmar, categóricamente, que dicha RECONVENCIÓN debe ser DECLARADA INADMISIBLE, de conformidad con lo pautado en los Artículos 365 y 368 del Código de Procedimiento Civil.-“

Consta en actas que en fecha 17 de marzo de 2003, el abogado E.E.P.M., actuando como apoderado judicial de la ciudadana E.d.C.U.S., ambos plenamente identificados, presentó escrito mediante el cual expuso:

Alega la parte reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención propuesta en su contra, que no se cumplieron los extremos establecidos en el artículo 340 del Vigente Código de Procedimiento Civil y como consecuencia de ello, opone la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 ejusdem.

Parte de su alegación, del supuesto negado de que la “reconvención versa sobre un objeto distinto al del juicio principal” y concluye, evidentemente, erróneamente que mi representada ha debido “presentar una nueva demanda”.

(…)

Como se aprecia claramente de la simple lectura de dicho artículo, solamente cuanto versare sobre objeto distinto al del juicio principal es necesario el cumplir lo establecido en el artículo 340, ejusdem.

(…)

En la reconvención propuesta, se estableció el cuantun (sic) o valor de la misma, las partes intervinientes en el proceso y la “causa” que dio origen a la litis. La certeza de todo esto, ciudadano Juez, es que se cumplió en todo momento con los requisitos legales para redactar la reconvención, muy especialmente en cuanto a la determinación de la misma, toda vez que el juez donde se inició la presente causa, declinó su competencia, en razón de la cuantía, en este Tribunal de Primera Instancia, cuestión esta que pretende debatir y poner en tela de juicio el apoderado de la parte reconviniente contraviniendo igualmente el contenido del escrito de contestación de la demanda en la presente causa, y donde ejercí mi derecho a reconvenir, fundamentando la misma en lo esgrimido en dicho escrito y básicamente en la excepción non andiplectis (sic) contractus, excepción esta que, como su mismo nombre lo indica, no es posible ejercerla como acción, sino como excepción.

(…)

De tal suerte que, ciudadano Juez, desde ahora y en vista que efectivamente si se encuentran cumplidos los extremos legales contenidos en el artículo 340 ejusdem, es por lo que muy respetuosamente solicito de su digno oficio, tenga a bien declarar sin lugar la formulación propuesta por el abogado de la parte reconvenida, declarando sin lugar el defecto de forma, ni ningún otro que pretenda esgrimir la parte reconvenida puesto que la reconvención propuesta en su contra, es además de legal, legítima. Y así pido se declare.

También es necesario el indicar, que en contra de la Reconvención, no se pueden oponer las cuestiones previas establecidas en el artículo 346, y solo procede lo solicitado por el Reconvenido, cuando se infringe o viola el contenido del artículo 366 ya trascrito.

Consta en actas que en fecha 27 de marzo de 2003, el abogado E.E.P.M., actuando como apoderado judicial de la ciudadana E.d.C.U.S., presentó escrito a través del cual promovió las siguientes pruebas:

• Promovió el mérito favorable de las actas procesales a favor de la ciudadana E.d.C.U.S..

• Invocó la confesión ficta de la demandante reconvenida.

• Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos A.J.Q.R., O.C. y D.D.C.B.G., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

• Promovió las copias certificadas de las actuaciones cumplidas por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, marcadas con la letra “A”, distinguidas con el N° 2348, de fecha 31 de Marzo de 2000, y constante de cincuenta y seis (56) folios útiles, a través de la cual la ciudadana J.V.A., solicitó el traslado y la constitución del mencionado juzgado, en los inmuebles que conforman el Desarrollo Habitacional San Pancracio, ubicado en la calle 97, con avenida 65 de la urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia.

• Solicitó al Tribunal de la causa, certificar las copias de la inspección antes señaladas, para ser enviadas por medio de un despacho comisorio al Juzgado que evacúe la prueba, con el objeto de ser reconocidos en su contenido y firma por la testigo promovida J.V.A..

• Ratificó la aludida inspección judicial solicitada por la ciudadana J.V.A., ante el Juzgado Sexto de Municipio, en fecha 31 de marzo de 2000, incluyendo los anexos, las copias fotostáticas de varias comunicaciones y los informes técnicos presentados por los ciudadanos J.M., Antonio Ojeda Henríquez, Enrique Ojeda y J.A.S.U., insertos a los folios 18 al 53 de la inspección judicial; promoviendo los particulares tercero y cuarto de la misma.

• Promovió instrumento de fecha 20 de marzo de 2000 dirigido a la ciudadana B.M., en su carácter de presidente de IVIMA, enviada por la ciudadana J.V.A., por medio de la cual es solicitado la suspensión del permiso de habitabilidad CH-0044-98-J, otorgado por la Oficina de Planificación Urbana (OMPU); la realización de un estudio de suelo de comprobación con la misma empresa Geotécnica C.A., o cualquier otra empresa especialista en mecánica de suelos; la realización de prueba de carga de dos inmuebles seleccionados en el sitio; planos de proyecto de la obra, permiso de construcción y constancia de zonificación; inserta al folio N° 7 de las resultas de la aludida inspección judicial.

• Promovió la testimonial de la ciudadana J.V.A., a los fines de que ratifique en su contenido y firma el documento antes referido.

• Solicitó al Tribunal de la causa certificar el instrumento de fecha 20 de marzo de 2000, antes señalado, para ser enviado por despacho comisorio al tribunal que evacúe la prueba, a los fines se ser ratificado en su contenido y firma por la testigo promovida, ciudadana J.V.A..

• Promovió en un folio útil, instrumento de fecha 20 de marzo de 2000, dirigido a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), enviada por la ciudadana J.V.A., y recibida por ese instituto en fecha 21 de marzo de 2000, en la cual es solicitada la suspensión temporal de la C.d.H. N° CH-0044-98-J, otorgada por esa Oficina, inserta al folio diez (10) de las resultas de la inspección judicial.

• Promovió la prueba testimonial de la ciudadana J.V.A., a los fines de que ratifique el documento antes señalado.

• Solicitó al tribunal certificar el instrumento dirigido a OMPU, antes señalado, para ser enviado en despacho comisorio al tribunal que evacúe la prueba a los fines de su reconocimiento por la ciudadana J.V.A..

• Promovió original de documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 30 de septiembre de 1997, bajo el N° 94, tomo 83, marcado con la letra “B”.

• Promovió la copia fotostática del instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 29 de septiembre de 1998, bajo el N° 50, Tomo 90, marcado con la letra “C”; solicitando oficiar a la mencionada Notaría a los fines de que remita la copia certificada del mismo.

• Promovió original de giros y recibos, marcados con las letras “D” a la “D-5”.

• Promovió la prueba de informes, dirigida al Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, sección áreas técnicas de prevención e investigación de siniestros, a los fines de que informe si en fecha 14 de marzo de 2000 fue enviado el oficio N° 040-2000, a la ciudadana Ing. M.P., Directora de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo, suscrita por los ciudadanos Teniente W.E., y el Coronel Doctor N.M., comandante general, conde se expresa que las 20 viviendas del parcelamiento San pancracio ubicado dentro de la urbanización San Miguel, calle 96D, entre avenidas 64 y 65, presentaron agrietamiento en las paredes, filtraciones en los techos, hundimiento de pisos, lo que representa un grave peligro para los habitantes; y si fue solicitada de la directora de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo, la inspección correspondiente por parte de funcionarios de ese organismo, a fin de establecer el procedimiento que deberá seguirse para que se efectúen los correctivos en beneficio de la comunidad.

• Promovió la prueba de informes a los fines de que el Tribunal de la causa oficie al arquitecto L.D.B.M., director de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), a los fines de que informe sobre si en fecha 17 de mayo de 1996, dirigió el oficio N° OMOPU-DU-96-0879 al Ing. O.P.G., en su carácter de presidente de IVIMA, y si en dicha comunicación le fue solicitada que antes de construir en la parcela ubicada en la urbanización San Miguel, debía presentar la respectiva notificación de intención de comenzar una obra según el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y que de no cumplir con el mismo, sería sancionado.

• Promovió la prueba de informes a los f.d.I.M. de la Vivienda (IVIMA), a los fines de que informe si en fecha 07 de mayo de 1998, fue librado el oficio N° 068-98, suscrito por el Ing. O.P.G., en su carácter de presidente de IVIMA, a la Ing. Cilaide Castillo del área inmobiliaria de caja de familia, entre otros aspectos señalados en el escrito de promoción.

• Promovió inspección ocular a los fines de que el Tribunal se traslade y constituya en la vivienda signada con el N° A-11, ubicada en el desarrollo habitacional San Pancracio, a los fines de dejar constancia del estado o condiciones en las cuales se encuentran las paredes, techos, pisos, tuberías, entre otros aspectos señalados en el escrito de promoción.

• Promovió prueba de experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que los expertos dictaminen las condiciones en las que se encuentran los techos, pisos, paredes, tuberías, aguas blancas, aguas negras, entre otros aspectos señalados en el escrito de promoción.

Consta en actas que en fecha 03 de abril de 2003, el abogado M.J.U.R., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 53.569, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones Compañía Anónima, presentó escrito mediante el cual promovió las siguientes pruebas:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

• Promovió prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Unibanca, Banco Universal C.A., a los fines de que informe si emitió una comunicación dirigida a la sociedad mercantil demandante, suscrita por el vicepresidente de Créditos Hipotecarios y Al Consumidor del entonces Banesco, Banco Universal, en fecha 09 de julio de 1998, donde se evidencia el precio de venta estipulado para la adquisición de los inmuebles pertenecientes al desarrollo habitacional San Pancracio; si aprobó algún crédito a favor de la Sociedad Mercantil demandante; y si aprobó con fundamento a la Ley de Política Habitacional, créditos a favor de terceros para la adquisición de viviendas en el Desarrollo Habitacional San Pancracio.

• Promovió la prueba de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de que informe si la sociedad mercantil demandante solicitó y obtuvo permiso de habitabilidad a favor del desarrollo habitacional San Pancracio, y remita copia de los documentos relacionados con su permiso.

Consta en actas que en fecha 11 de abril de 2003, el Juzgado de la causa admitió los escritos de pruebas presentados por ambas partes.

Consta en actas que en fecha 10 de octubre de 2007, el Dr. C.R.F., se abocó al conocimiento de la presente causa.

Consta en actas que en fecha 04 de junio de 2010, la abogada Noleida J.M.P.d.P., actuando como apoderado judicial de la ciudadana E.d.C.U.S., presentó escrito de informes mediante el cual señaló:

En el presente procedimiento, la parte accionante demanda a mi conferente, como sucesora de los derechos de M.M.G.S., por haber estas dos personas suscrito un contrato de Opción de Compra-Venta sobre el inmueble determinados en actas y al cual se contraen las presentes actuaciones; y esta, vale decir M.M.G.S. le cedió sus derechos, con autorización de la actora la empresa FLASH CONSTRUCCIONES COMPAÑÍA ANONIMA a mi conferente E.D.C.U.S., todas identificadas en los autos.

Aduce la parte actora en su libelo de demanda, que conforme al instrumento contentivo del contrato de opción de compra-venta, específicamente en la cláusula Segunda, se estableció que el término de duración de la misma era de quince (15) días, contados a partir de que fuera otorgado el Permiso de Habitabilidad de la vivienda, prorrogable hasta un lapso de tres (3) meses.

(…)

Llegado el momento de suscribir por ante el Funcionario Público competente para presenciar el otorgamiento del instrumento definitivo de venta, esta no se podría realizar, toda vez que las partes en ningún momento acordaron el precio por el cual se transfería la propiedad del inmueble a mi conferente.

(…)

El objeto de la demanda es RESOLVER o dejar sin efecto un contrato de opción de compra venta entre las partes contratantes, el cual como ya se ha expresado anteriormente, es nulo de toda nulidad; no existiendo el contrato, cuyo incumplimiento por parte de mi mandante está más que justificada y que deriva de las mismas actas procesales, mal se puede resolver o dejar sin efecto ni valor jurídico alguno.

De las mismas actas procesales se evidencia que los daños causados a mi conferente exceden los límites fijados por la buena fe.

El objeto de la pretensión contenido en el documento libelar, es el mismo de la reconvención; solo que en sentido contrario a lo que pretende la parte actora. Por ello, queda a deberle a mi conferente no solo las cantidades de dinero que esta (sic) en exceso entregó a la querellante, ya que la opción de compra venta fue excedida en el monto de su pago, debidamente indexadas al día de hoy, sino que también constituyen el perjuicio que esta sufrió por el engaño de que fue objeto.

Consta en actas que en fecha 16 de julio de 2012, la Dra I.C.V.R., en su carácter de Jueza Provisoria, se abocó al conocimiento de la presente causa.

IV

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En el presente caso la parte actora, Sociedad Mercantil Flash Construcciones, C.A., demanda la Resolución de un Contrato de Opción a Compra, celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 30 de septiembre de 1997, bajo el número 94, tomo 83, con la ciudadana M.M.G.S., y cuyo objeto del contrato es un inmueble constituido por una casa quinta y su terreno propio, ubicada en el desarrollo habitacional San Pancracio, situado en la calle 97 con la avenida 65, urbanización San Miguel, número A-11, jurisdicción de la parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia.

Posteriormente, en fecha 29 de septiembre de 1998, la ciudadana M.M.G.S., cedió los derechos que le correspondían sobre el mencionado contrato de opción a compra a la ciudadana E.d.C.U.S., todo lo cual fue debidamente aceptado y autorizado por la Sociedad Mercantil Flash Construcciones, C.A.

Alega el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil demandante, que la ciudadana E.d.C.U.S., no ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de opción a compra, relacionadas con el pago de la cantidad restante por concepto del precio de la venta, aunado a que continúa en posesión del inmueble opcionado sin ninguna autorización del representante legal de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones, C.A.

Señala el apoderado judicial de la actora en el libelo de la demanda, que a su representada le fue concedido el permiso de habitabilidad en el mes de diciembre de 1998, y pasado el lapso de tres (3) meses establecido en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, para efectuar el pago, sin que la actora haya dado cumplimiento al mismo, le nace el derecho para demandar la resolución del contrato suscrito, por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), hoy Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.000,00).

La demandada, ciudadana E.d.C.U.S., en su escrito de contestación a la demanda, reconoció la cesión del contrato de opción a compra realizada en fecha 29 de septiembre de 1998, con la ciudadana M.M.G.S..

Alega el apoderado judicial de la demandada, que en el contrato celebrado entre la Sociedad Mercantil demandante y la ciudadana M.M.G.S., se estableció la forma en la cual se debía cancelar el precio más no el precio definitivo de venta del inmueble, y por lo tanto a su juicio, el contrato de opción de compra-venta carece de uno de los requisitos exigidos para su validez.

Señala el apoderado judicial de la demandada, que de la inspección ocular evacuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se evidenció que en el parcelamiento donde se encuentra construido el inmueble objeto del contrato de opción a compra del presente litigio, la mayoría de las viviendas están habitadas, que se encuentran agrietadas o con fisuras con desplazamientos en los techos, paredes, pisos, salas de baño, dormitorios, pasillos, entre otros aspectos indicados en el acta de inspección.

Arguye la demandada, que dio cumplimiento a su obligación de cancelar el monto de la opción de compra-venta, sin embargo al no constar en el instrumento donde se convino, el precio por el cual se vendería el inmueble, tal instrumento debe considerarse como nulo.

Denuncia además la demandada, las condiciones de habitabilidad del inmueble opcionado, razón por la cual mal le podían otorgar el permiso de habitabilidad a la Sociedad Mercantil demandante, cuando de la inspección antes mencionada se evidenció el deterioro del desarrollo habitacional.

Señala el apoderado de la demandada en el escrito de contestación, que las cantidades de dinero canceladas por su representada alcanzan la suma de Tres Millones Trescientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 3.375.000,00), y siendo que la ciudadana M.M.G.S., le cedió los derechos del inmueble sobre el cual ella tenía la opción de compra, debe entenderse que es por el mismo valor o precio.

Además, ante el incumplimiento del actor, ya que la vivienda objeto del contrato de opción a compra no cuenta con el permiso de habitabilidad, la demandada, ciudadana E.d.C.U.S., reconvino a la Sociedad Mercantil demandante, por la cantidad de Cinco Millones Novecientos Trece Mil Doscientos Setenta y Ocho Bolívares (Bs. 5.913.278,00), hoy Cinco Mil Novecientos Trece con Veintiocho Céntimos (Bs. F. 5.913,28), ya que a su juicio la actora recibió esa cantidad de dinero en forma injustificada.

A continuación pasa esta Sentenciadora a realizar el análisis y valoración de las pruebas promovidas por ambas partes en la presente causa.

Pruebas de la parte actora:

Pruebas acompañadas al libelo de la demanda:

• Original de poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 16 de julio de 2002, inserto al folio siete (07) de la pieza principal del presente expediente.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciado por cuanto a través del mismo se evidencian las facultades otorgadas por el ciudadano R.F.S., en su carácter de Presidente de la Compañía Anónima Flash Construcciones, a los abogados M.J.U.R., J.J.M.R., Pedro de la T.G.P. y L.G.C.R..

• Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 29 de septiembre de 1998, inserto en actas al folio nueve (09), y al folio dieciséis (16) de la pieza principal del presente expediente.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada ya que a través de la presente copia consta la cesión realizada entre la ciudadana M.M.G.S., y la demandada de autos, ciudadana E.d.C.U.S., del contrato de opción a compra de la vivienda signada con el N° A-11, ubicada en el desarrollo habitacional “San Pancracio”, calle 97 con avenida 63 de la Urbanización San Miguel, parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia; celebrado con la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., el cual constituye el documento a través del cual se apoya la mencionada Sociedad Mercantil demandante para incoar la presente demanda, cuya apreciación definitiva será realizada en la parte motiva del presente fallo.

• Copia simple de comunicación emanada de la vicepresidente de créditos hipotecarios y al constructor de Banesco, de fecha 09 de julio de 1998, inserta al folio once (11) de la pieza principal del presente expediente.

La anterior copia aun cuando se trata de un documento que no fue presentado de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, su valoración será adminiculada con la información suministrada por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal.

• Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 30 de septiembre de 1997, inserto al folio trece (13) de la pieza principal del presente expediente.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir copia simple de un documento público, y apreciada como el documento fundamental de la presente demanda, a través del cual consta el contrato de opción a compra suscrito entre la actora, Sociedad Mercantil flash Construcciones C.A., y la ciudadana M.M.G.S., donde se establecieron las condiciones de negociación de la opción a compra, cuya apreciación definitiva será realizada en la parte motiva del presente fallo.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Respecto del mérito favorable de las actas procesales, observa esta Sentenciadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, constituye la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba, y así es observado por esta Sentenciadora.

• Prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal C.A.

Valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en actas, al folio veintiséis (26) de la pieza principal número dos (02) del presente expediente, que el Asesor Externo de Banesco Banco Universal C.A., Dr. G.C.C., informó al Tribunal de la causa que es cierta la existencia de la carta de fecha 09 de julio de 1998 dirigida a Flash Construcciones C.A., suscrita por la Ingeniero O.M.d.V. en su carácter de Vicepresidente de créditos hipotecarios al constructor de Banesco, a través de la cual fue aprobado el aumento del precio de las veinte (20) viviendas unifamiliares que conforman el conjunto residencial San Pancracio, por la cantidad de Diecisiete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 17.200.000,00), hoy Diecisiete Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 17.200,00); así como la existencia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de noviembre de 1997, bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo 21, según el cual la Caja de Familia de Banesco Banco Universal celebró un contrato de préstamo al constructor con la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., destinado exclusivamente a la construcción de las veinte (20) viviendas del aludido conjunto residencial, anexando copia fotostática del mismo, y copia de la lista de los compradores de viviendas del conjunto residencial con indicación de fecha de adquisición, monto del financiamiento, número del inmueble, hasta el 25 de febrero de 2002; y señalando entre otros aspectos relativos a las cláusulas del mencionado contrato, que dentro de sus registros no hay constancia de que la ciudadana E.d.C.U.S., hubiere solicitado u obtenido un crédito para adquirir una vivienda en el conjunto o desarrollo habitacional San Pancracio; siendo apreciada por esta Sentenciadora, como información relacionada con los hechos controvertidos en el presente litigio.

• Prueba de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de que informe si la sociedad mercantil demandante solicitó y obtuvo permiso de habitabilidad a favor del desarrollo habitacional San Pancracio, y remita copia de los documentos relacionados con su permiso.

La anterior promoción no puede ser objeto de valoración, por cuanto no consta dentro de las actas procesales del presente expediente la respuesta del mencionado organismo sobre la información solicitada.

Pruebas promovidas en segunda instancia:

• Copia certificada de constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales N° C-051-97-A, de fecha 20 de agosto de 1997, por el Archivo General del Concejo Municipal de Maracaibo, inserto en actas a los folios ochenta y siete (87) y ochenta y ocho (88).

Valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de constituir copia certificada de un documento público administrativo, y apreciado como el documento a través del cual se evidencia que en fecha 28 de julio de 1998, se expidió una C.d.R.d.H. N° CH-0044-98-J, en base al cual el actor de autos demanda la resolución del presente contrato.

Pruebas de la parte demandada:

Pruebas acompañadas al escrito de contestación:

• Original de solicitud de inspección ocular suscrita por la abogada J.V.A., actuando como apoderada judicial especial de los copropietarios y opcionantes de algunos inmuebles del desarrollo habitacional San Pancracio, inserta al folio cuarenta y dos (42).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de encontrarse debidamente recibida por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 31 de marzo de 2000, y apreciada por esta Sentenciadora por cuanto a través de la misma se constata los alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación, referidos al deterioro de las viviendas que conforman el desarrollo habitacional San Pancracio, de acuerdo al contenido del acta de inspección levantada por el mencionado Juzgado de Municipio, la cual corre inserta al folio cincuenta y cinco (55).

• Original de poder autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 03 de marzo de 2000, inserto al folio cuarenta y cinco (45).

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciado como el poder especial que algunos opcionantes otorgaron a la abogada J.V.A., entre ellos la ciudadana M.G., quien suscribió el contrato de opción a compra objeto del presente juicio, y que posteriormente le cedió a la demandada de autos.

• Copia simple de comunicación suscrita por la abogada J.V.A., en su condición de apoderada de los opcionantes de la urbanización San Pancracio, dirigida a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), de fecha 20 de marzo de 2000, inserto al folio cuarenta y ocho (48).

Respecto del anterior documento observa esta Sentenciadora, que si bien se encuentra en copia simple, de acuerdo al auto dictado en fecha 06 de mayo de 2003, inserto al folio cincuenta (50) de la pieza principal del presente expediente, fue ordenada la certificación del mismo, sin embargo al tratarse de un documento privado emanado de tercero que no fue ratificado, es desechado del presente proceso.

• Copia simple de comunicación dirigida a la Ingeniero M.P., en su condición de Ingeniera Municipal de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, firmada por el Jefe del área técnica de prevención e investigación de siniestros, Teniente G.E., inserta en actas al folio cincuenta y uno (51) de la pieza principal del presente expediente.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que si bien se encuentra en copia simple, contiene un sello húmedo en original de la Alcaldía de Maracaibo, y se encuentra agregado al folio doscientos veintiséis (226), como una de las copias que fueron remitidas por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, en virtud de la prueba de informes solicitada, siendo apreciada en lo que respecta a los alegatos de la parte demandada sobre el mal estado en el que se encuentran las viviendas del conjunto habitacional San Pancracio.

• Copia simple de oficio N° OMPU-DU-96-0879, de fecha 17 de mayo de 1996, expedido por el Director de la Oficina Municipal de Planificación Urbana, inserto en actas al folio cincuenta y dos (52).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que si bien no constituye copia de un documento público, los documentos públicos administrativos tienen el mismo efecto probatorio del que gozan los instrumentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios que cumplen atribuciones conferidas por la ley, y por ello poseen una presunción de certeza que el interesado deberá desvirtuar, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, tanto más cuando la presente copia se encuentra inserta en actas al folio trescientos ocho (308), en virtud de haber sido remitida por el Director de la Oficina de Planificación Urbana (OMPU), en fecha 12 de septiembre de 2003, siendo apreciada como un respaldo de los alegatos expuestos por la parte demandada, en la cual se señala el requerimiento de presentar la respectiva notificación de intención de comenzar una obra en la parcelada analizada en cumplimiento del artículo 84 de la Ley de Ordenación Urbanística, so pena de ser sancionado según las correspondientes ordenanzas.

• Copia simple de oficio N° 068-98 de fecha 07 de mayo de 1998, suscrito por el Ingeniero O.P.G., en su carácter de Presidente de IVIMA (Instituto Municipal de la Vivienda), dirigido a la Caja de Familia, inserta al folio cincuenta y tres (53).

Valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que consta en actas al folio doscientos veintidós (222) que en fecha 19 de agosto de 2003, el presidente del Instituto Municipal de la Vivienda remitió la presente copia, siendo apreciada en cuanto a los alegatos de la demandada, y de la cual se evidencia que IVIMA suscribió un contrato de sociedad por cuentas en participación con la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., en fecha 20 de marzo de 1997, señalando que la mencionada empresa presenta un evidente atraso en el desarrollo de la obra, violando de esa manera lo establecido en el mencionado contrato.

• Acta de Inspección levantada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 31 de marzo de 2000, inserta al folio cincuenta y cinco (55).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada ya que a través de la misma se evidencia la inspección realizada por el mencionado Juzgado de Municipio, en el inmueble objeto de la presente demanda, dejando constancia que en el parcelamiento existen varias casas que en su mayoría se encuentran habitadas, que se encuentran agrietadas, con fisuras en las paredes, techos y pisos, entre otros particulares señalados en el acta de inspección, que son apreciados por esta Sentenciadora únicamente como una inspección ocular a través de la cual se generan indicios de lo alegado por la demandada, puesto que su valor probatorio y apreciación no puede ser pleno, como en el caso de la inspección judicial celebrada durante el proceso, toda vez que al haber sido celebrada extra litem, la parte actora no tiene control sobre ella con lo cual podría ser cercenado su derecho a la defensa.

• Original de informe técnico del Desarrollo Habitacional San Pancracio, ubicado en la Urbanización San Miguel, avenida 65 con calle 97, con un total de 20 viviendas unifamiliares pareadas, inserto al folio cincuenta y siete (57) del presente expediente.

Desechado del presente proceso en virtud de tratarse de un documento privado presentado en copia simple, y por lo tanto carece de valor probatorio.

• Copia simple de comunicación de fecha 14 de abril de 1996, suscrita por el Director – Gerente de la empresa Geotecnia C.A., Consultorías y Asesorías Geotécnicas, Ingeniero J.S.U., dirigida al Instituto Municipal de la vivienda (IVIMA), inserta al folio setenta y seis (76) de la pieza principal número uno (01) del presente expediente.

Desechado del presente proceso en virtud de tratarse de un documento privado presentado en copia simple, y por lo tanto carece de valor probatorio.

• Copia simple de informe contentivo de las características y generalidades del subsuelo a los fines de la construcción del desarrollo habitacional San Pancracio, inserto al folio setenta y ocho (78) del presente expediente.

Desechado del presente proceso en virtud de tratarse de un documento privado presentado en copia simple, y por lo tanto carece de valor probatorio.

• Copia simple de letra de cambio de fecha 26 de septiembre de 1997, por la cantidad de Bs. 783.000,00, para ser pagada en fecha 31 de octubre del mismo año a la orden de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., librada por la ciudadana M.G., inserta al folio noventa y uno (91) del presente expediente, la cual fue cancelada en fecha 06 de marzo de 1998, según consta en el folio noventa y tres (93).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que la referida letra de cambio se encuentra inserta en actas en original al folio ciento noventa y tres (193), marcada con la letra “D”, que no fue impugnada por la contraparte, motivo por el cual es apreciada como el respaldo de los alegatos de la demandada sobre el pago efectuado por la ciudadana M.G. a la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A.

• Copia simple de letra de cambio de fecha 25 de agosto de 1998, por la cantidad de Bs. 925.000,00, para ser pagada en fecha 25 de septiembre de 1998 a la orden de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., suscrita por las ciudadanas M.G. y E.U., cuya cancelación fue realizada en fecha 11 de noviembre de 1998.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que la referida letra de cambio se encuentra inserta en actas en original al folio ciento noventa y cinco (195), marcada con la letra “D2”, que no fue impugnada por la contraparte, motivo por el cual es apreciada como el respaldo de los alegatos de la demandada sobre el pago efectuado por la ciudadana M.G. a la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., donde consta que la ciudadana E.U. figura también en la misma, como obligada a la cancelación del monto antes señalado.

• Copia simple de letra de cambio de fecha 26 de septiembre de 1997, por la cantidad de Bs. 748.000,00, para ser pagada en fecha 31 de octubre de 1997 a la orden de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., donde figura como librado la ciudadana M.G. cuya cancelación fue realizada en fecha 06 de marzo de 1998.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que la referida letra de cambio se encuentra inserta en actas en original al folio ciento noventa y cuatro (194), marcada con la letra “D1”, que no fue impugnada por la contraparte, motivo por el cual es apreciada como el respaldo de los alegatos de la demandada sobre el pago efectuado por la ciudadana M.G. a la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A.

• Copia simple de recibo de pago por la cantidad de Bs. 783.000,00, por concepto de cancelación final de opción a compra, recibido por la empresa Flash Construcciones, inserto al folio noventa y cuatro (94).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que la referida copia de recibo de pago se encuentra inserta en actas en original al folio ciento noventa y siete (197), marcado con la letra “D4”, no fue impugnado por la contraparte, motivo por el cual es apreciado como el respaldo de los alegatos de la demandada sobre el pago efectuado por la ciudadana M.G. a la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., por concepto de cancelación final de inicial de opción a compra de la vivienda signada con el N° A-11, del desarrollo habitacional San Pancracio, en el cual consta la firma de la ciudadana Giovannina Pietraroia en representación de la mencionada Sociedad Mercantil.

• Copia simple de recibo de pago por la cantidad de Bs. 2.592.000,00, por concepto de abono a cuenta por la compra-venta del inmueble objeto del presente litigio, recibido por la empresa Flash Construcciones, inserto al folio noventa y cinco (95).

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ya que la referida copia de recibo de pago se encuentra inserta en actas en original al folio ciento noventa y seis (196), marcado con la letra “D3”, y no fue impugnado por la contraparte, motivo por el cual es apreciado como el respaldo de los alegatos de la demandada sobre el pago efectuado por la ciudadana M.G. a la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., por concepto de abono a la cuenta por la compra venta de una vivienda signada con la nomenclatura de parcela N° A-11 en el desarrollo habitacional San Pancracio, en el cual consta la firma del ciudadano R.F. en representación de la mencionada Sociedad Mercantil.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

• Promovió el mérito favorable de las actas procesales.

El mérito favorable de las actas procesales no constituye propiamente un medio de prueba, es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba, y así es observado por esta Sentenciadora, tal como fue señalado anteriormente.

• Invocó la confesión ficta de la demandante reconvenida.

La anterior promoción no constituye un medio de prueba, en todo caso le corresponderá a esta Sentenciadora pronunciarse en la parte motiva del presente fallo y analizar los requisitos que deben encontrarse para declarar procedente la institución de la confesión ficta.

• Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos A.J.Q.R., O.C. y D.D.C.B.G., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

El testigo O.C. es desechado del presente proceso por cuanto no asistió al último acto fijado para su declaración, tal como se evidencia del folio trescientos cuatro (304) de la pieza principal número uno (01).

La declaración del testigo A.J.Q.R., es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada por cuanto consta en actas al folio doscientos noventa y cinco (295) de la pieza principal número uno (01), que en fecha 07 de agosto de 2003, el ciudadano A.J.Q.R., compareció al acto fijado para su declaración, a través del cual declaró que conoce a las ciudadanas M.M.G.S. y E.d.C.U.S., que tiene conocimiento de la cesión del contrato de opción a compra objeto del presente juicio efectuado entre las mencionadas ciudadanas, que la ciudadana M.M.G.S., pagó en demasía por el contrato de opción a compra celebrado con el ciudadano R.F. quien es presidente de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., y que las viviendas que conforman el desarrollo habitacional San Pancracio sufrieron un defecto desde su fabricación ya que se quebraban las paredes o cedía el terreno de la construcción de la casa, motivo por el cual la abogada J.V.A. solicitó una inspección en el mencionado complejo habitacional.

De igual forma es valorada la declaración de la testigo, ciudadana D.D.C.B.G., de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada por cuanto consta en actas al folio trescientos (300), quien manifestó conocer a las ciudadanas M.M.G.S. y E.d.C.U.S., así como al señor R.F.S. y a la empresa Flash Construcciones C.A., y tener conocimiento de la cesión del contrato de opción a compra efectuada entre las mencionadas ciudadanas, ya que la ciudadana M.M.G.S., no tenía ley de política habitacional y la ciudadana E.d.C.U.S., sí tiene, señalando además tener conocimiento que la ciudadana M.M.G.S., pagó en demasía al ciudadano R.F.S., por concepto de opción a compra, como engaño porque él sabía que la mencionada ciudadana no tenía ley de política habitacional; manifestó que las casas del desarrollo habitacional San Pancracio al momento de ser entregadas no reunían las condiciones de habitabilidad, ya que la mayoría presentaban daños, paredes agrietadas, hasta el punto que los bomberos hicieron una inspección a cargo del comandante Molero y declararon no habitables las casas, así como la inspección realizada por la abogada J.V., señalando que algunos no han terminado de pagar las casas por el sobreprecio que se les colocó, por las reparaciones que hay que hacer y por el deterioro de las mismas.

• Promovió las copias certificadas de las actuaciones cumplidas por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, marcadas con la letra “A”, distinguidas con el N° 2348, de fecha 31 de Marzo de 2000, y constante de cincuenta y seis (56) folios útiles, a través de la cual la ciudadana J.V.A., solicitó el traslado y la constitución del mencionado juzgado, en los inmuebles que conforman el Desarrollo Habitacional San Pancracio, ubicado en la calle 97, con avenida 65 de la urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia.

Respecto de la anterior promoción, observa esta Sentenciadora que tal medio probatorio se encuentra en copias certificadas al folio ciento veintiocho (128), y en original a partir del folio cuarenta y dos (42), ambas en la pieza principal número uno (01) del presente expediente, la cual fue anteriormente valorada y apreciada.

• Solicitó al Tribunal de la causa, certificar las copias de la inspección antes señaladas, para ser enviadas por medio de un despacho comisorio al Juzgado que evacúe la prueba, con el objeto de ser reconocidos en su contenido y firma por la testigo promovida J.V.A..

Si bien las copias antes señaladas fueron certificadas por el Tribunal de la causa, no consta dentro de las actas procesales del presente expediente la declaración de la testigo promovida, ciudadana J.V.A..

• Ratificó la aludida inspección judicial solicitada por la ciudadana J.V.A., ante el Juzgado Sexto de Municipio, en fecha 31 de marzo de 2000, incluyendo los anexos, las copias fotostáticas de varias comunicaciones y los informes técnicos presentados por los ciudadanos J.M., Antonio Ojeda Henríquez, Enrique Ojeda y J.A.S.U., insertos a los folios 18 al 53 de la inspección judicial; promoviendo los particulares tercero y cuarto de la misma.

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir copias certificadas por el Tribunal de la causa, y cuyos resultados y documentos antes señalados son apreciados únicamente como respaldo a los alegatos expuestos por la demanda.

• Promovió instrumento de fecha 20 de marzo de 2000 dirigido a la ciudadana B.M., en su carácter de presidente de IVIMA, enviada por la ciudadana J.V.A., por medio de la cual es solicitado la suspensión del permiso de habitabilidad CH-0044-98-J, otorgado por la Oficina de Planificación Urbana (OMPU); la realización de un estudio de suelo de comprobación con la misma empresa Geotécnica C.A., o cualquier otra empresa especialista en mecánica de suelos; la realización de prueba de carga de dos inmuebles seleccionados en el sitio; planos de proyecto de la obra, permiso de construcción y constancia de zonificación; inserta al folio N° 7 de las resultas de la aludida inspección judicial.

El anterior medio de prueba se encuentra inserto al folio ciento treinta y cinco (135) de la pieza principal número uno (01) del presente expediente, el cual es desechado del presente proceso ya que si bien se encuentra en copia certificada por el Tribunal de la causa, de acuerdo al auto dictado en fecha 06 de mayo de 2003, inserto al folio cincuenta (50) de la misma pieza, se trata de un documento privado emanado de tercero que no fue ratificado en juicio.

• Promovió la testimonial de la ciudadana J.V.A., a los fines de que ratifique en su contenido y firma el documento antes referido.

El anterior medio fue desechado del presente proceso por cuanto la ciudadana J.V.A., no ratificó el contenido del mismo.

• Solicitó al Tribunal de la causa certificar el instrumento de fecha 20 de marzo de 2000, antes señalado, para ser enviado por despacho comisorio al tribunal que evacúe la prueba, a los fines se ser ratificado en su contenido y firma por la testigo promovida, ciudadana J.V.A..

Si bien fue certificado por el Tribunal de la causa, no hubo tal ratificación.

• Promovió en un folio útil, instrumento de fecha 20 de marzo de 2000, dirigido a la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), enviada por la ciudadana J.V.A., y recibida por ese instituto en fecha 21 de marzo de 2000, en la cual es solicitada la suspensión temporal de la C.d.H. N° CH-0044-98-J, otorgada por esa Oficina, inserta al folio diez (10) de las resultas de la inspección judicial.

El anterior medio de prueba se encuentra inserto en actas a los folios cuarenta y ocho (48) y ciento treinta y ocho (138) de la pieza principal número uno (01) del presente expediente, el cual fue objeto de valoración anteriormente.

• Promovió la prueba testimonial de la ciudadana J.V.A., a los fines de que ratifique el documento antes señalado.

La ciudadana J.V.A., no ratificó el anterior documento y por lo tanto fue desechado del presente proceso.

• Solicitó al tribunal certificar el instrumento dirigido a OMPU, antes señalado, para ser enviado en despacho comisorio al tribunal que evacúe la prueba a los fines de su reconocimiento por la ciudadana J.V.A..

Si bien fue certificado por el Tribunal de la causa, la referida ciudadana no ratificó el contenido del mismo.

• Promovió original de documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 30 de septiembre de 1997, bajo el N° 94, tomo 83, marcado con la letra “B”.

El presente medio probatorio se encuentra inserto en actas en copia simple al folio trece (13) al haber sido consignado por la parte actora junto con el escrito libelar, el cual fue debidamente valorado y apreciado por esta Sentenciadora.

• Promovió la copia fotostática del instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, estado Zulia, en fecha 29 de septiembre de 1998, bajo el N° 50, Tomo 90, marcado con la letra “C”; solicitando oficiar a la mencionada Notaría a los fines de que remita la copia certificada del mismo.

El anterior documento se encuentra inserto al folio ciento ochenta y ocho (188), y nueve (09) de la pieza principal número uno (01) acompañado al libelo de la demanda por el actor, ya fue anteriormente valorado y apreciado.

• Promovió original de giros y recibos, marcados con las letras “D” a la “D-5”.

Los anteriores medios de pruebas ya fueron debidamente valorados y apreciados por esta Sentenciadora, y respecto del documento marcado como “D5”, el mismo es desechado del presente proceso por cuanto se encuentra firmado por una tercera que no es parte en el proceso, que no fue ratificado y que no guarda relación con los hechos controvertidos dentro del presente proceso al tratarse del pago por concepto de honorarios profesionales y gastos de notaría para autenticar la opción de compra venta de la vivienda A-11, efectuado por la ciudadana M.M.G.S., a la abogada P.N..

• Promovió la prueba de informes, dirigida al Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, sección áreas técnicas de prevención e investigación de siniestros, a los fines de que informe si en fecha 14 de marzo de 2000 fue enviado el oficio N° 040-2000, a la ciudadana Ing. M.P., Directora de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo, suscrita por los ciudadanos Teniente W.E., y el Coronel Doctor N.M., comandante general, conde se expresa que las 20 viviendas del parcelamiento San Pancracio, presentaron agrietamiento en las paredes, filtraciones en los techos, hundimiento de pisos, lo que representa un grave peligro para los habitantes; y si fue solicitada de la directora de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo, la inspección correspondiente por parte de funcionarios de ese organismo, a fin de establecer el procedimiento que deberá seguirse para que se efectúen los correctivos en beneficio de la comunidad.

Valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en actas al folio doscientos veinticinco (225) de la pieza principal número uno (01), que en fecha 14 de agosto de 2003, el Área Técnica de Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo remitió al Tribunal de la causa las copias relacionadas con la información solicitada, en las cuales constan el resultado de la inspección practicada en el complejo habitacional, y la solicitud de una nueva inspección por parte de los funcionarios del cuerpo de bomberos, una lista de las firmas de las personas afectadas, copia de respuesta del inspector de obras dirigida al jefe del departamento de construcción, adscrito a la ingeniería municipal, la cual consta al folio doscientos treinta (230) y a través de la cual se señala que conforme a la inspección efectuada se evidenció que todas las viviendas que conforman el aludido conjunto residencial presentan agrietamiento en su totalidad y que pudo ser ocasionada por la mala compactación del terreno.

• Promovió la prueba de informes a los fines de que el Tribunal de la causa oficie al arquitecto L.D.B.M., director de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), a los fines de que informe sobre si en fecha 17 de mayo de 1996, dirigió el oficio N° OMOPU-DU-96-0879 al Ing. O.P.G., en su carácter de presidente de IVIMA, y si en dicha comunicación le fue solicitada que antes de construir en la parcela ubicada en la urbanización San Miguel, debía presentar la respectiva notificación de intención de comenzar una obra según el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, y que de no cumplir con el mismo, sería sancionado.

Valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que consta en actas al folio trescientos siete (307) que en fecha 12 de septiembre de 2003, el Ingeniero W.M., en su condición de Director de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), remitió copia del oficio N° OMPU-DU-96-0879, el cual corre inserto al folio trescientos ocho (308), y al folio ciento cuarenta (140) consignado con el escrito de contestación a la demanda, oportunidad en la cual fue valorado y apreciado.

• Promovió la prueba de informes a los f.d.I.M. de la Vivienda (IVIMA), a los fines de que informe si en fecha 07 de mayo de 1998, fue librado el oficio N° 068-98, suscrito por el Ing. O.P.G., en su carácter de presidente de IVIMA, a la Ing. Cilaide Castillo del área inmobiliaria de caja de familia, entre otros aspectos señalados en el escrito de promoción.

Valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que consta en actas al folio doscientos veintidós (222), que en fecha 19 de agosto de 2003, el Arquitecto T.M., en su condición de Presidente del Instituto Municipal de la vivienda (IVIMA), informó al Tribunal de la causa que suscribió un contrato de sociedad por cuentas en participación con la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., en fecha 20 de marzo de 1997, remitiendo copia del oficio N° 068-98 de fecha 07 de mayo de 1998, dirigido a la entidad bancaria Caja de Familia el cual ya fue objeto de valoración y apreciación al haber sido consignado al folio cincuenta y tres (53) en copia simple junto al escrito de contestación a la demanda.

• Promovió inspección ocular a los fines de que el Tribunal se traslade y constituya en la vivienda signada con el N° A-11, ubicada en el desarrollo habitacional San Pancracio, a los fines de dejar constancia del estado o condiciones en las cuales se encuentran las paredes, techos, pisos, tuberías, entre otros aspectos señalados en el escrito de promoción.

La referida inspección es desechada del presente proceso por cuanto no fue evacuada.

• Promovió prueba de experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que los expertos dictaminen las condiciones en las que se encuentran los techos, pisos, paredes, tuberías, aguas blancas, aguas negras, entre otros aspectos señalados en el escrito de promoción.

De igual forma la presente promoción es desechada del presente proceso por cuanto no fue realizada.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

La presente apelación se circunscribe a que el Tribunal de la causa en la sentencia definitiva, declaró sin lugar la presente demanda en virtud de considerar que el demandante incumplió la obligación que le imponía el contrato, referida al permiso de habitabilidad del desarrollo habitacional donde se encuentra el inmueble objeto del contrato de opción a compra.

Del escrito libelar se evidencia que la presente demanda persigue la resolución del contrato de opción a compra, fundamentada en el incumplimiento de la demandada opcionante, según lo expresado por el representante judicial de la Sociedad Mercantil demandante de la siguiente manera: “Ahora bien, es el caso, Ciudadano Juez, que a mi representada le fue concedido el Permiso de Habitabilidad en el mes de Diciembre de 1998 y pasado el lapso de TRES (3) MESES establecido en la Cláusula Segunda, y la promitente compradora E.D.C.U.S., no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en el citado Contrato de Opción de Compra, relacionado con el pago de la suma de dinero restante por concepto del precio de la venta, y lo que es más grave aún, es que sigue poseyendo el inmueble sin ninguna autorización por parte del Representante Legal de mi representada. De consiguiente, le nace el derecho a mi conferente de intentar las acciones legales en su contra por ante su Competente Autoridad para obtener la Resolución del Contrato de Opción de Compra suscrito entre las partes, (…)”

Resulta pertinente entonces, analizar las normas relativas a la resolución de los contratos, así como las estipulaciones contenidas en el contrato de opción a compra, a los fines de dar solución al litigio sometido a revisión a través del presente recurso de apelación.

Establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Negrillas del Tribunal).

El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales.

De acuerdo a lo planteado en el presente litigio, la resolución demandada se apoya en el contenido de la cláusula Segunda del Contrato de Opción a Compra, al cual esta Sentenciadora le otorgó pleno valor probatorio y lo apreció como uno de los documentos fundamentales de la presente demanda, a través del cual se encuentra plasmada la voluntad inicial de ambas partes; estableciendo: “SEGUNDA: El presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA estará vigente desde la fecha de su otorgamiento hasta quince (15) días después de otorgado el permiso de habitabilidad, pero este término nunca excederá de tres (3) meses. El término de esta opción podrá ser prorrogado por treinta (30) días a instancias del optante siempre que FLASH CONSTRUCCIONES C.A. manifieste su conformidad.”

De la mencionada cláusula se evidencia la estipulación referida a la vigencia del contrato de opción a compra, la cual fue establecida por el período de quince (15) días contados a partir del otorgamiento del permiso de habitabilidad, estableciéndose además una prorroga hasta por tres (03) meses.

Se evidencia de igual forma, en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción a Compra, el establecimiento del precio de la opción, de la siguiente manera: “TERCERA: El precio de esta opción es la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 3.375.0000, 00), que será cancelado de la siguiente manera: a.- La cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.592.000,00) al momento de firmar la opción; b.- Un giro librado en la ciudad de Maracaibo, signado con el N° 1/1 de fecha 26 de Septiembre de 1997, teniendo FLASH CONSTRUCCIONES C.A. el carácter de beneficiario, para ser pagado el 31 de Octubre de 1997, con un monto de SETECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 783.000,00), por su aceptante M.M.G.S.. La falta de pago del giro en la fecha indicada de vencimiento dará derecho a tener por resuelto el presente contrato”.

El análisis de las cláusulas antes transcritas resulta pertinente toda vez que la presente demanda persigue la resolución del contrato de opción a compra celebrado entre la Sociedad Mercantil demandante Flash Construcciones C.A., y la ciudadana M.M.G.S., y que posteriormente fuera cedido a la demandada de autos, ciudadana E.d.C.U.S., todo lo cual fue debidamente aceptado por el representante de la mencionada Sociedad Mercantil, ciudadano R.F.S., según consta del documento autenticado en fecha 29 de septiembre de 1998, ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anteriormente valorado y apreciado por esta Sentenciadora, motivo por el cual constituyen las estipulaciones a las cuales se someten los contratantes, tal y como lo establece el Artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone:

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra Curso De Obligaciones, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas, lo cual también precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

De modo que, la vigencia del contrato de opción a compra objeto de la presente demanda estaba sujeta al otorgamiento del permiso de habitabilidad, posterior a lo cual una vez verificado el pago de la opción señalado en la cláusula tercera del aludido contrato, correspondía el otorgamiento definitivo de venta.

En ese sentido, y de acuerdo a lo expuesto por el actor en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, a través del cual señala la falta de exhaustividad de la sentencia recurrida toda vez que considera que la Juzgadora a quo analizó en forma incompleta y violentando el principio de comunidad de la prueba, los documentos promovidos por la parte demandada y emanados de la Oficina Municipal de Planificación urbana (OMPU), particularmente el oficio N° OMPU-03-383, en el cual según señala, se reconoce por el órgano oficial competente la existencia del permiso de habitabilidad, expedido por la mencionada Oficina Municipal; observa esta Sentenciadora del mencionado oficio, el cual corre inserto al folio trescientos siete (307) de la pieza principal número uno (01) del presente expediente, anteriormente valorado y apreciado, así como de la copia remitida del oficio N° OMPU-DU-96-0879, que en tal copia no fue señalada la existencia del permiso de habitabilidad N° CH-0044-98-J, de fecha 28 de julio de 1998, tanto más cuando el aludido oficio remitido en copia es de fecha anterior a la del permiso alegado por el actor, es decir, fue librado en fecha 17 de mayo de 1996, por lo que mal pudo el Director de la Oficina Municipal referirse a un permiso que aún no había sido otorgado.

Señala además el actor en su escrito de informes, que la recurrida obvio analizar el oficio de fecha 20 de marzo de 2000, dirigido a OMPU, donde se solicita la suspensión de la c.d.h. N° CH-0044-98J, al respecto, mal puede ser considerado el contenido de la mencionada copia, cuando se trata de una copia simple que si bien fue ordenada su certificación por el Tribunal de la causa, se trata de un documento privado emanado de tercero, como lo es la abogada J.V.A., que no fue ratificado en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto carece de valor probatorio, siendo éste el motivo por el cual esta Sentenciadora lo desechó del presente proceso.

Del mismo modo, el actor señala que la Juzgadora a quo no a.l.c.e.l. inspección judicial acompañada a la contestación de la demanda, en cuyas resultas el Juzgado de Municipio hizo constar que tuvo a su vista el oficio de fecha 20 de marzo de 2000 dirigido a OMPU; de acuerdo con el análisis de las pruebas realizado en la sentencia definitiva, se observa que la Juzgadora a quo no le otorgó valor probatorio a la mencionada inspección en virtud de no haber sido ratificada.

Respecto de la mencionada inspección, esta Sentenciadora la valoró como un indicio de los alegatos expuestos por la demandada, siendo que se trata de una inspección ocular extra litem, donde la parte actora no tuvo control sobre ella, y de la cual se observa que si bien el Juzgado de Municipio señaló que tuvo a su vista diferentes comunicaciones dirigidas a IVIMA, OMPU, la Alcaldía del Municipio Maracaibo, entre otras, no indicó en forma expresa que le fue presentado el aludido permiso.

De esta manera, se observa como el Tribunal a quo no incurrió en falta de exhaustividad y falta de análisis de los medios promovidos, pues quedó evidenciado de las actas procesales del presente expediente, que en el desarrollo del juicio en primera instancia el actor no demostró la existencia del permiso de habitabilidad tanto más cuando la prueba de informes dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del municipio Maracaibo del estado Zulia, a los fines de que informe si la sociedad mercantil demandante solicitó y obtuvo permiso de habitabilidad a favor del desarrollo habitacional San Pancracio, y remita copia de los documentos relacionados con el permiso, no fue objeto de valoración en virtud de no haber obtenido respuesta de la mencionada Dirección de la Alcaldía.

Sin embargo, no puede dejar de considerar esta Sentenciadora que la Sociedad Mercantil demandante consignó ante esta Alzada la copia certificada del permiso de habitabilidad signado con el N° CH-0044-98-J de fecha 28 de julio de 1998, la cual fue debidamente valorada y apreciada.

Motivo por el cual, siendo que consta en actas el aludido permiso de habitabilidad, debe considerarse que la parte actora cumplió con la carga de demostrar la estipulación a la cual se obligó en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, corresponde entonces verificar el cumplimiento de la obligación asumida por la demandada.

En la cláusula tercera del contrato de opción a compra, anteriormente transcrita, consta el establecimiento del precio de la opción a compra, el cual fue por la cantidad de Tres Millones Trescientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 3.375.0000, 00), estableciendo además la modalidad en la que debía ser cancelado, la cantidad de Dos Millones Quinientos Noventa y Dos Mil Bolívares (Bs. 2.592.000,00), al momento de firmar la opción, y un giro librado en la ciudad de Maracaibo, por la cantidad restante, esta es, Setecientos Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 783.000,00), signado con el N° 1/1 de fecha 26 de Septiembre de 1997, a favor de la Sociedad Mercantil demandante, Flash Construcciones C.A., para ser pagado el 31 de Octubre de 1997, por su aceptante, la ciudadana M.M.G.S..

Dentro de la mencionada cláusula, se estableció además que la falta de pago del giro en la fecha de vencimiento indicada, dará derecho a tener por resuelto el contrato, por lo tanto debía la promitente compradora cumplir con el pago de la cantidad restante que conforma el precio de la opción a compra.

Para demostrar el cumplimiento del referido pago, la demandada consignó original de letra de cambio inserta al folio ciento noventa y tres (193), marcada con la letra “D”, así como el original del recibo de pago inserto al folio ciento noventa y siete (197), marcado con la letra “D4”, ambos debidamente valorados y apreciados por esta Sentenciadora en virtud de no haber sido impugnados por la contraparte.

De la mencionada letra de cambio se evidencia que efectivamente la fecha se corresponde con la señalada en el contrato de opción, esta es 26 de septiembre de 1997, para ser pagada el 31 de octubre de 1997, por la cantidad de Setecientos Ochenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 783.000,00), motivo por el cual, siendo que además consta el recibo marcado con la letra “D4”, a través del cual es señalado el pago de la referida cantidad, de fecha 07 de enero de 1998, firmado por la ciudadana Giovannina Pietraroia en representación de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., quedó demostrado el pago efectuado por la ciudadana M.M.G., al cual se obligó en la aludida cláusula tercera del contrato de opción a compra.

De modo que, en el presente caso mal puede declararse con lugar la pretensión del actor, referida a la resolución del contrato de opción de compra, fundamentado en el pago de la suma de dinero restante por concepto del precio de la venta, cuando de actas se evidenció el cumplimiento de la obligación por parte de la promitente compradora, ciudadana M.M.G., como lo es el pago por concepto de opción a compra al cual se obligó en el correspondiente contrato.

Tal y como es señalado por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentado ante esta Alzada, en el contrato objeto de la presente demanda, no fue señalado el precio definitivo de venta, por lo que mal puede el actor demandar la falta de cumplimiento del precio de la venta sin señalar en forma precisa a cuanto asciende el monto adeudado, señalando únicamente que el precio definitivo fue estipulado en la cantidad de Diecisiete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 17.200.000,00), hoy Diecisiete Mil Doscientos Bolívares (Bs. F. 17.200,00).

Del análisis que esta Sentenciadora ha realizado de las actas procesales del presente expediente, se evidencia de la información suministrada por el Asesor Externo de Banesco Banco Universal C.A., inserta al folio veintiséis (26) de la pieza principal número dos (02), que la Junta de Directores de la antigua Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo aprobó la solicitud de aumento en el precio de venta de las viviendas del conjunto residencial san Pancracio, efectuada en fecha 09 de julio de 1998, en la cantidad de Diecisiete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 17.200.000,00), hoy Diecisiete Mil Doscientos Bolívares (Bs. F. 17.200,00).

En todo caso, mal puede haber una declaratoria de nulidad del contrato de opción a compra, puesto que los hechos controvertidos dentro de la presente demanda deben estar orientados a determinar el cumplimiento de las estipulaciones contractuales.

Para clarificar los hechos controvertidos que se discuten, y con ánimos de brindar una solución efectiva a los mismos, resulta necesario el análisis del artículo 1474 del Código Civil Venezolano, el cual dispone:

Artículo 1.474: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

(Negrillas del Tribunal).

Al respecto, el Dr. R.G.B., en su obra Contratos Y Garantías. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente:

…Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental…

En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…

. (Negrillas del Tribunal).

Siendo que en este caso, operó una promesa futura de comprar y vender, la misma encuadra en el verdadero sentido de la norma antes transcrita, manifestado en el hecho de que la sociedad mercantil Flash Construcciones C.A., prometió, que la vigencia de la opción debía contarse desde la celebración del correspondiente contrato, hasta el otorgamiento del permiso de habitabilidad, mientras que la ciudadana M.M.G., se comprometió al pago de la opción de compra y a aceptar modificaciones o aumento en el precio final de la venta, entre otras estipulaciones, a las cuales quedó obligada la demandada de autos, ciudadana E.d.C.U.S., en virtud de la cesión del contrato de opción ocurrida en fecha 29 de septiembre de 1998.

Hechos y circunstancias de los cuales se evidencia, que para la fecha en la cual ocurrió la aludida cesión del contrato de opción a compra, es decir, en fecha 29 de septiembre de 1998, ya la ciudadana M.M.G., quien funge como promitente compradora en el contrato de opción suscrito en fecha 30 de septiembre de 1997, había cumplido con el pago de la opción a compra a la cual se obligó, según se demostró con la letra de cambio y el recibo de pago antes señalados, y por lo tanto no es procedente la resolución del contrato de opción con fundamento en la cláusula tercera del referido contrato. Así se decide.-

Respecto de la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadana E.d.C.U.S., la cual fue declarada improcedente por el Tribunal de la causa, en virtud de considerar que la misma carece de los requisitos necesarios para su debido trámite, observa esta Sentenciadora:

Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 365.- Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

La norma antes transcrita establece los requisitos que debe contener la reconvención para que deba ser considerada procedente, como lo es expresar en forma clara y precisa el objeto y los fundamentos de la misma, tal y como lo ha determinado nuestra Jurisprudencia patria, citada por el autor P.B., en su obra Código de procedimiento Civil Venezolano, pág. 849, la cual señaló:

…A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisará claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del Art. 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…

. – Sentencia, SCC, 30 de Noviembre de 1988, Ponente Magistrado Dr. A.R., juicio J.A.C.V.. E.B.G.; (…)”

Establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:

1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.

2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.

8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.

9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.

Ahora bien, la reconvención interpuesta por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, fue planteada de la siguiente manera: “3°) reconvengo a la parte actora en que devuelva a mi conferente, la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 5.913.278,00) los cuales los recibió en forma injustificada por no poder cumplir con la obligación por ella aceptada en el instrumento fundamental de su acción; y lo cual dio motivo a que anteriormente opusiera a la acción propuesta, la excepción de contrato no cumplido. Me reservo desde ahora, el ejercer las acciones a que bien tuviese mi representada, derivada de cualquier relación que la uniera con la parte actora, (…)”

De modo que la parte demandada pretende a través de la reconvención un cobro de bolívares, señalando que la parte actora recibió en forma injustificada la referida cantidad de dinero y por lo tanto solicita su devolución.

Ciertamente, tal y como fue explicado por el Tribunal de la causa, en la presente reconvención no fue señalado el objeto de la pretensión ni los fundamentos de hecho y de derecho, refiriéndose que la cantidad de dinero recibida por el actor en forma injustificada fue debido a que no cumplió la obligación establecida en el instrumento fundamental de la presente demanda, a lo cual obedeció la “excepción de contrato no cumplido” que opuso a la acción interpuesta.

En este sentido resulta pertinente el análisis efectuado por el Dr. R.H.L.R.e.s.o.C. de Procedimiento Civil, Tomo III, pág. 159, a través del cual señala:

“Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente «lo determinará como se indica en el artículo 340». Ahora bien, si la mutua petición no introduce hechos nuevos, concernientes por ej. A la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención sería inoperante y por ende inadmisible, toda vez que ella equivaldría a un rechazo puro simple. Así, en el caso de que frente a una demanda de reivindicación, el demandado reconvenga por la declaración negativa de mera certeza contra el actor, el proceso de la reconvención sería inoficioso, pues ésta consiste no más que en una defensa negativa, que coincide en sus efectos – frente al reivindicante – con el fallo absolutorio que podría dictar el juez”. (Resaltado del Tribunal).

La doctrina antes transcrita explica la diferencia entre el objeto cuando se refiere al mismo que la demanda, es decir, mutua petición, o cuando es distinto al del juicio principal, a los fines de determinar que si se trata de una mutua petición que no introduce hechos nuevos dentro de la causa debe considerarse como un rechazo puro y simple de los hechos debatidos y por lo tanto resultaría inadmisible.

Aún cuando el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, establece los motivos por los cuales puede ser declarada inadmisible la reconvención, debe el juez verificar el cumplimiento de los requisitos contenidos en el artículo 340 ejusdem, y que el objeto y el fundamento se encuentren claramente precisados, so pena de ser declarada inadmisible tal y como ha sido señalado por la doctrina, pues ese examen preliminar que debe realizar el juez al momento de admitir la reconvención resulta necesario a los fines de evitar la tramitación de la reconvención.

Del análisis realizado sobre la doctrina y jurisprudencia anteriormente transcritas, y muy especialmente sobre la reconvención contenida en el escrito de contestación, resulta inadmisible para esta Sentenciadora, la reconvención interpuesta por la demandada, toda vez que la misma carece de fundamentos de hecho y de derecho, en la cual no fueron introducidos hechos nuevos, por el contrario, la demandada señala que ante el incumplimiento del actor del contrato objeto de la presente demanda, opuso la excepción de contrato no cumplido y por lo tanto requiere la devolución de la cantidad de dinero.

La figura de la reconvención, considerada como un recurso que la ley le confiere al demandado por razones de celeridad procesal, constituye una demanda autónoma, es decir, una pretensión que intenta el demandado en contra del actor dentro del litigio, más no una defensa.

En ese sentido ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 29 de enero de 2002, lo siguiente:

…La reconvención no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal…

. (Resaltado del Tribunal).

Considerada entonces, como una demanda autónoma, es evidente que la reconvención debe cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, propios de toda demanda, todo lo cual no fue cumplido en el caso bajo estudio, en consecuencia se encuentra en el deber este Tribunal Superior de declarar Inadmisible la Reconvención propuesta por la demandada, ciudadana E.d.C.U.S.. Así se decide.-

Siendo que del análisis efectuado sobre las actas procesales del presente expediente, resultó que no es procedente la pretensión del actor, debe este Tribunal Superior declarar Sin Lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra, en virtud de no haber sido demostrado por la Sociedad Mercantil demandante, Flash Construcciones, C.A., el incumplimiento de las obligaciones que fueron asumidas por la demandada, ciudadana E.d.C.U.S., tal y como fue establecido anteriormente, y Confirmar la Decisión dictada por el Tribunal a quo en fecha 17 de diciembre de 2012, por los motivos expuestos en el presente fallo. Así se decide.-

Debe hacer un último pronunciamiento esta Sentenciadora, referido a la denuncia efectuada por la representación judicial de la parte actora en el escrito de informes presentado ante esta Alzada, a través de la cual señala la incongruencia en la que incurrió el Tribunal de la causa al condenarlo en costas por el Artículo 274 del Código de procedimiento Civil, siendo que tanto la demanda como la reconvención fueron declaradas sin lugar, y por lo tanto a su juicio, correspondía la condenatoria en costas por el artículo 275 ejusdem.

Al respecto observa esta Sentenciadora, que el Tribunal a quo no incurrió en el vicio denunciado, ya que si bien la presente demanda fue declarada sin lugar, no ocurrió lo mismo respecto de la reconvención y de ahí la confusión del actor.

La reconvención fue declarada improcedente por la Juzgadora a quo, e inadmisible por este Tribunal Superior, es decir, no hubo un pronunciamiento sobre el fondo de la misma, ya que no fueron dilucidados los hechos objeto de la reconvención y por lo tanto no existe una decisión que produzca cosa juzgada sobre la pretensión de la demandada.

Sobre el vencimiento total, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo II, pág. 369, señala:

“4. ¿Cuándo hay vencimiento total? «Existe vencimiento total cuando el demandado es absuelto totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo; lo único que debe tenerse en cuenta para determinar el vencimiento total a los fines de la condenatoria en costas es la correspondencia de la acción deducida con el dispositivo de la sentencia definitiva. Ninguna importancia tiene al efecto el hecho de que la parte que obtiene cuando pide haya resultado vencida en una excepción, instancia o incidencia» (…)” (Negrillas del Tribunal).

La admisión de la demanda constituye un acto de sustanciación mediante el cual se inicia el proceso, lo mismo ocurre con la admisión de la reconvención, comienza el desarrollo de la misma y el juez entra a analizar el fondo de la misma, por lo tanto al no admitirla y no existir en el dispositivo del fallo un pronunciamiento expreso sobre su declaratoria con o sin lugar, mal puede haber una condenatoria en costas, es por ello que el supuesto establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil no es aplicable en el presente caso, por cuanto no hubo vencimiento recíproco, la parte demandada no fue vencida en la reconvención, ya que la declaratoria en el dispositivo es sobre su inadmisibilidad más no fue declarada sin lugar, y por lo tanto correspondía únicamente la condena en costas para el actor por el artículo 274 ejusdem, en virtud de haber sido declarada sin lugar la presente demanda, tal y como fue condenado por el Tribunal a quo. Así se establece.-

IV

DISPOSITIVO.

Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la Apelación interpuesta en fecha 19 de diciembre de 2012, por el ciudadano R.F.S., actuando como presidente de la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., asistido por el abogado Á.D.M., contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2012, en el juicio de Resolución de Contrato de Opción a Compra seguido por la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., en contra de la ciudadana E.d.C.U.S., todos plenamente identificados.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2012, por los fundamentos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra interpuesta por la Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A., en contra de la ciudadana E.d.C.U.S..

CUARTO

INADMISIBLE la reconvención propuesta por la demandada, ciudadana E.d.C.U.S., en contra de la parte actora, Sociedad Mercantil Flash Construcciones C.A.

QUINTO

Se condena en costas a la parte actora apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(FDO)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

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