Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 7 de Febrero de 2006

Fecha de Resolución 7 de Febrero de 2006
EmisorJuzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
Número de Expediente14.864
PonenteRafael del Carmen Ramírez Medina
ProcedimientoResolución De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 14.864.

DEMANDANTE F.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.196.471.

APODERADO JUDICIAL S.V., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.890.

DEMANDADO J.C.A., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 20.415.601.

APODERADO JUDICIAL L.J.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 27.663.

MOTIVO DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

Juez, Abg. H.S.L..

Han subido las presentes actuaciones procesales a este órgano jurisdiccional, en virtud a la apelación interpuesta el día 10 de enero del 2006, por el abogado L.J.B.S., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadano J.C.A. contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, de fecha 16 de Diciembre del 2005.

La presente causa se trata de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, donde el actor alega que le arrendó al ciudadano J.C.A. un local para uso comercial distinguido con el N° 4, el cual forma parte del inmueble ubicado en la carrera quinta entre calles 17 y 18 de esta ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, consignando marcado A, B y C los tres (03) contrato de arrendamiento. Que los días 31 de enero del 2005, y 7 de junio de ese año la arrendadora por intermedio de telegrama notificó a la arrendataria su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia y el arrendatario en telegrama de fecha 10 de Agosto del 2005, la notifica señalándole que se acogerá al beneficio de la prorroga legal de dos años. Acompaña marcada D, E y F los telegramas antes señalados.

Igualmente expone el demandante que el arrendatario no le ha cancelado los meses de Julio y Agosto del 2005, por lo cual lo demanda en resolución de contrato de arrendamiento y que le entregue el inmueble libre de personas y cosas y además para que le pague los cánones de arrendamiento vencidos atrasados y no pagados y los que se siguieran causando durante el transcurso de ese proceso, más los intereses moratorios, compensatorios y la indexación. Solicita medidas preventivas de secuestro de conformidad con el Artículo 599 ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil, y estima la demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), una vez citada la parte demandada, ésta comparece por ante el Tribunal dando contestación a la demanda alegando las siguientes defensas: 1) Que la cuantía de la demanda por parte del actor no se efectuó conforme a las reglas relativa para estimación de la demanda, trae a colación sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de Noviembre de 1999, y señala igualmente que ha debido computarse la prorroga legal, lo que daría un resultado mayor en cuanto a la cuantía estimada. 2) Rechaza y contradice la pretensión del accionante en lo referente a la mora, ya que éste se ha negado a recibir las pensiones del alquiler, por lo cual optó efectuar las consignaciones por ante el órgano jurisdiccional. 3) Ejerce la reconvención o mutua petición contra la accionante ciudadana F.M.P., para que convenga o en su defecto sea condenada al cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y se le mantenga en el goce pacífico de la cosa desde el día 1ero de Julio del 2005, hasta el 1ero de Julio del 2007, a consecuencia de la relación arrendaticia iniciada el 1ero de Julio del 2000. Estimó la reconvención en la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.480.000,00) que comprende la sumatoria de las pensiones del alquiler de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00) mensual, durante 24 meses correspondiente a la prorroga legal. Solicita el método indexatorio, en virtud al cumplimiento del contrato.

La reconvención fue admitida y la parte demandante reconvenida la rechazó y la contradijo en todas y cada una de sus partes, alegando que la insolvencia de la demandada reconviniente trae como efecto que no tiene derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

La parte actora y demandada ejercieron el derecho de promover pruebas, las cuales serán apreciadas en la parte motiva del presente fallo.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace en base a las siguientes consideraciones:

A los fines de dirimir este conflicto intersubjetivo entre el actor y el demandado en referencia a una relación arrendaticia donde el demandante le imputa a éste en primer lugar su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, por cuanto no tenía interés en continuarla y en segundo lugar, pretende la resolución del contrato por incumplimiento en las pensiones arrendaticias y éste a su vez se resiste de tales pretensiones alegando una serie de defensas que a continuación el Tribunal entra a analizar.

La parte demandada al momento de contestar la demanda además de rechazarla y contradecirla impugnó la cuantía de ésta en virtud que el actor no estableció su valor de acuerdo a las reglas establecidas y a tales efectos trajo a colación una sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 21/11/1999.

Establece el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”…

Esta norma nos indica las reglas para determinar el valor de la demanda en aquellos contratos de arrendamientos, tales como son las referidas a la validez del contrato, a la resolución, a la del desalojo o a la del pago de las pensiones.

Aquí nos interesa lo referido a la demanda de resolución de contrato, donde el actor reclamó las pensiones insolutas no pagadas y las vencidas en cuanto se pidiese su pago, que en el caso de marras, reclama la falta de pago de los meses de Julio y Agosto del año 2005, donde se estableció un canon de arrendamiento de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), y estima de la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00), sin embargo en el petitorio denominada cuarto pide al Tribunal que el demandado sea condenado al pago de la cánones de arrendamientos vencidas, atrasadas y no pagadas y las que se siguieren causando y se vencieren durante el transcurso de este proceso hasta su ejecución, intereses moratorios, compensatorios más la indexación.

El actor a los fines de determinar el valor de la demanda ha debido hacerlo en base a las pensiones de arrendamiento vencidas, tal como efectivamente lo realizo, el problema viene suscitado en que no estimó las que se siguieran venciendo, como tampoco su intereses moratorios, sin embargo estimó solo dos mensualidades vencidas que dio una cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00) que es el monto de la demanda, por lo tanto el actor no estimó la demanda conforme a las reglas del Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y al no hacerlo coorre con la consecuencia desfavorable de esa omisión. El actor pretende sumar veinticuatro (24) meses correspondiente a la prorroga legal, la cual sólo sería procedente para el caso de que sea declarada con lugar la reconvención, y al sumarse la falta de las mensualidades por vencerse que el actor no realizó tenemos que el monto de la demanda sería UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.740.000,00), pero como la cuantía no es del libre arbitrio estimarla por el actor como por el demandado, así lo ha sostenido nuestro máximo tribunal en aquellos casos, donde nuestro legislador estableció en forma clara y concisa como debe determinarse la cuantía, como medida de la jurisdicción, y se determina conforme a las siguientes reglas contenidas en los Artículos 31, 32, 33, 34, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, sólo por excepción el demandante puede señalar una cantidad determinada en aquellos casos cuando el valor de la demanda no conste pero ésta puede ser apreciada en dinero, aquí no existe una autonomía total para que el demandante establezca cualquier valor de la demanda sino que la jurisprudencia ha venido limitando esta libertad, que en el caso de marras, el actor sólo estimó el valor de la demanda con las pensiones atrasadas de los meses Julio y Agosto del 2005, sin cuantificar los demás meses, tal inobservancia solo es imputable a la parte actora y corre con la consecuencia que tal omisión le acarrea, por lo tanto resulta improcedente la estimación que estableció la parte demandada, la cual será analizada más adelante cuando se hagan las motivaciones referente a la procedencia de la reconvención. Así se decide.

La parte demandada reconviniente al momento de contestar la demanda admite la existencia de los tres (03) contratos de arrendamiento, que había celebrado con el actor reconvenido, lo cual indudablemente no es un hecho controvertido sino que el mismo viene dado en virtud que niega la insolvencia de los meses de Julio y Agosto del 2005. Sin embargo el Tribunal A quo muy acertadamente observó que en la contestación de la demanda la parte demandada convino en señalar lo siguiente:

…“Según lo estatuido en los artículos 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 361 del Código de Procedimiento Civil, contradijo la pretensión de la accionante, incoada para justificar la mora accipiendi o mora credendi; en verdad ella obstinadamente se ha negado a recibir aquellas pensiones de alquiler, pasada la fecha prefijada de vencimiento de la renovación del contrato de arrendamiento. En consecuencia, si por alguna circunstancia haya existido algún retardo involuntario de mi parte, todo obedece a un incumplimiento por alteración de circunstancias que pudo haber causado dificultades en el cumplimiento o ejecución de la prestación.”…

Estas son algunas de las aptitudes que puede tomar el reo al momento de contestar la demanda como la que sucedió en el presente caso, donde admite que hubo incumplimiento, pero se excepciona al señalar que los mismos se debieron a las alteraciones de circunstancias, los cuales deben ser demostrados en este proceso, porque las obligaciones deben cumplirse tales como fueron contraídas, y en caso de inejecución o retardo el obligado debe demostrar las circunstancias eximentes de ese incumplimiento, sin embargo el demandado reconviniente además de rechazarla y contradecirla ejerce una nueva pretensión, es decir, una contrademanda o mutua petición contra el actor y que el Tribunal al observar que el reo demandado no dio parcialmente cumplimiento a las exigencias que consagra el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que nos regula las posiciones o conductas que debe asumir al contestar la demanda, al establecer:

…“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”…

Pero tal circunstancia en lo referente a que la parte demandada haya admitido la existencia de algún retardo en el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, como lo era el pago de los cánones de arrendamiento, por ser una cuestión de hecho perfectamente puede verificarse mediante los medios probatorios que la ley le otorga a las partes, en este sentido, el Tribunal observa que la parte demandada consignó por ante el Tribunal A quo la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), correspondiente al mes de Julio del 2005, el mismo tiene fecha de consignación el 20 de Septiembre del 2005, en ese mismo escrito el consignante expone que el arrendador se había negado a recibir el canon de arrendamiento y que para la fecha de la consignación era bien sabido que hubo un receso judicial en virtud al decreto de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura que comprendía los días 15 de Agosto del 2005 hasta el 15 de Septiembre del 2005, inclusive.

El Tribunal a los fines de dirimir esta cuestión de hecho entra a examinar el contenido del contrato y en el mismo se verifica en la cláusula segunda lo siguiente:

…“el canon de arrendamiento ha sido estipulado en la suma de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), mensuales, que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar por mes adelantado, siendo condición expresa, que la falta de pago de una (01) mensualidad vencida, dará derecho a “LA ARRENDADORA” a solicitar la resolución del presente convenio, pedir la inmediata desocupación del inmueble aquí arrendado”…

En esta cláusula las partes contratantes establecieron las formas como se pagarian los cánones de arrendamiento y sus montos, al señalar que el arrendador le da al arrendatario un inmueble para que éste se sirva gozar mediante un pago o canon de arrendamiento que se pagaría por adelantado, en esta parte de este contrato se evidencia que las partes han manifestado su autonomía de voluntad, al establecer el canon que debe pagar el arrendador y la forma como debe hacerse éste, es decir, por mensualidades adelantadas, lo cual es perfectamente valido en nuestra legislación, no siendo aplicable la condición referida a que la falta de pago de una mensualidad vencida daría derecho a la arrendadora, solicitar la resolución del contrato, en virtud que la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el Artículo 34 ordinal a, dispone que se puede incoar la demanda por desalojo en aquellos contratos a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de dos mensualidades consecutivas (resaltado de la sentencia), de manera que las partes contratantes en su autonomía de voluntad no le esta facultada para establecer sanciones cuando exista pagos insolutos menores a dos mensualidades consecutivas, porque esta prohibido por la ley, por otro lado, el Artículo 7 de la citada ley consagra los derechos irrenunciables de los arrendatarios que están establecidos precisamente en esa ley, sin embargo en el petitum de la demanda el actor afirma que el demandado ha dejado de cancelarle dos pensiones de arrendamiento consecutivas, las cuales a continuación se entra a verificar previo el siguiente análisis, de que el hecho de que el arrendatario no haya recibido el pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario no significa que éste se encuentre insolvente.

Establecen los Artículos 1.585 y 1.595 del Código Civil lo siguiente:

…“Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

  1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

  2. A conservarla en estado de servir al fin para que se ha arrendado.

  3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Artículo 1.595: Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.”…

Estas dos normas nos consagran las obligaciones que tiene el arrendador y el arrendatario, y por cuanto el primero le imputa al segundo incumplimiento en la ejecución del pago de dos mensualidades vencidas, el Tribunal al examinar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se establece que las mismas debían ser pagadas por meses adelantados.

En este sentido, el arrendatario debía pagar su canon de arrendamiento dentro de los primeros quince días del mes de Julio y Agosto, ya que el contrato de arrendamiento establece que ese canon sería pagado en forma mensual y por meses adelantados, es decir, que el mes de Julio y Agosto debía ser cancelado en los primeros días de cada mes, tal afirmación viene dada, en virtud que la parte demandada reconviniente manifestó que el arrendador no quiso recibirle los cánones de arrendamiento y por ese motivo fue que efectuó el pago por consignación, derecho que tiene de ejercerlo porque esta consagrado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece el procedimiento consignatario en los Artículos 51 consecutivamente al 57.

Al examinarse si efectivamente el arrendatario se encontraba insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento y al analizar las consignaciones que efectuó el arrendatario en el mes de Julio, la realizó el 20 de Septiembre del 2005, que si bien es cierto, hubo por resolución de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia vacaciones judiciales desde el 15 de Agosto del 2005 inclusive al 15 de Septiembre del 2005, inclusive, tal consignación fue efectuada en forma extemporánea, porque la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el Artículo 51 esboza que ésta debe hacerse dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, ha debido efectuarse dentro de ese lapso, es decir, los primeros quince días del mes de Julio, la cual no se efectuó dentro de ese lapso perentorio y la segunda mensualidad fue consignada por el arrendatario, el día el 02 de Noviembre del 2005, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00) correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre del 2005, la cual también resulta totalmente extemporánea, ya que si bien es cierto los tribunales vacacionaron desde el 15 de Agosto del 2005 inclusive al 15 de Septiembre del 2005 inclusive, lapso que no son computables a los efectos procesales, sin embargo durante el mes de Agosto la parte demandada tuvo chance hasta el día 12 de Agosto de efectuar la consignación y además los días restantes que eran computados a partir del 16 de Septiembre, sin embargo no realizó la consignación en los primeros días del mes de Agosto, como tampoco en los días restantes del mes de septiembre resultando extemporáneo esas consignaciones, porque no se realizaron dentro de los quince días siguientes al vencimiento de cada mensualidad. Así se decide y resuelve.

Es importante señalar los criterios de los doctores G.Q.G. y G.Q.R., al señalar en lo referente tempestividad de la consignación de los cánones de arrendamiento lo siguiente:

…“La interpretación literal a) del artículo 34 eiusdem, conduce a que se interprete erróneamente como que con el sólo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, pero no es así porque tal norma hay que interpretarla conjuntamente con el artículo 51 ibidem, que consagra el derecho que tiene el arrendatario, de consignar la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; no es menos cierto que la consignación ex artículo 51 en comento puede efectuarse dentro de ese señalado tiempo, pero como no se trata de una sola mensualidad sino se dos mensualidades vencidas para que proceda el desalojo, tenemos que tener en cuenta que en correcta aplicación de la norma últimamente mencionada, al arrendador no está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el sólo vencimiento de los dos meses procederá el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido.

Es evidente, que al contemplarse en el literal a) del artículo 34 en referencia, el vencimiento de los dos meses del modo que allí se establece, no hay duda que al vencerse el segundo mes, como supuesto de procedencia a que se contrae la norma, desde allí debe transcurrir impretermitiblemente el lapso de esos quince (15) días continuos siguiente durante cualesquiera de los cuales puede efectuarse el pago por consignación, y mientras ese lapso o plazo no se haya agotado, es de considerar, entonces, que no existe incumplimiento por el arrendatario de pagar el arrendamiento en los términos impuestos por la Ley, toda vez que el incumplimiento de pago de una sola mensualidad no es más que un incumplimiento parcial permitido ex lege, no sancionado, que no tiene la potencialidad o fuerza suficiente para poner término al contrato por tiempo indefinido, mediante la acción de desalojo; y una acción intentada bajo el criterio del vencimiento de las dos mensualidades sin que haya transcurrido el plazo para la consignación nos parece resulta improcedente por lo anticipada, tratándose que, en tal caso, no existe mora debitoris que justifique dicha acción.”…

En armonía con lo anteriormente expuesto se declara que las consignaciones realizadas por la parte demandada reconviniente por ante el Tribunal Primero del Municipio Guanare, son extemporáneos, ya que no se efectuaron dentro del término establecido en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide y resuelve.

La parte demandada al momento de contestar la demanda contrademando a la parte actora para que ésta conviniera o en su defecto fuere condenada al cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la finalidad de que se le mantuviera en el goce pacífico de la cosa durante la vigencia de la prorroga legal, comprendida desde el 1ero de Julio del 2005 hasta el 1ero de Julio del 2007, a consecuencia de la relación arrendaticia iniciada el 1ero de Julio del 2000.

Lo importante en la relación arrendaticia es que se determine en el contrato su temporalidad, a los fines de que las partes contratantes conozca desde donde y cuando o hasta que momento se encuentran vinculados el uno con el otro, que en el caso de marras, en el último contrato celebrado según se desprende de la cláusula tercera su temporalidad era por un año fijo contado a partir del 1ero de Julio del 2004 y fenecía o vencía el 1ero de Julio del 2005, en esa misma cláusula se estableció que el arrendatario relevaba a la arrendadora y a su mandante de la obligación de notificarlo de desahucio como condición necesaria para evitar incurrir en tácita reconducción, pues es clara la voluntad de las partes que el tiempo de duración de este contrato es fijo y determinado.

Anteriormente ya este órgano jurisdiccional hizo pronunciamiento sobre la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios, los cuales son irrenunciables por establecerlo el Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, resultando contrario a esta disposición lo referido a la renuncia de la tácita reconducción, ya que si de común acuerdo las partes contratantes no pueden derogar normas que están interesadas el orden público, las buenas costumbres y la ley, en virtud que el Artículo 1.600 del Código Civil, establece que si expirado el tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos, hechos si determinación de tiempo.

En consonancia con este postulado no le es permitido al arrendador establecer cláusulas leoninas que vayan en detrimento o en menoscabo de los derechos del arrendatario, tal como sucedió en el presente caso, donde le impone la renuncia a un derecho como es la tácita reconducción, sin embargo el Tribunal observa, que el presente contrato de arrendamiento tenía una fecha determinada de duración, el 1ero de Julio del 2005, y la parte actora había notificado mediante telegrama al arrendatario su no intención de renovar ese contrato, y ésta a su vez le contesta que se acogía a la prorroga legal, pero el actor al momento de interponer su demanda ejerce es la de resolución del contrato consagrada en el Artículo 1.167 del Código Civil, (perfectamente valida como tutela judicial efectiva que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la consagra en el Artículo 34, pero la denomina acción de desalojo, que tiene los mismos efectos) y no la pretensión de cumplimiento de contrato, ya hemos señalado que son pocas las diferencias existentes entre la acción de desalojo arrendaticio y la resolución del contrato, la primera se aplica a los contratos indeterminados y de acuerdo a las causales consagrado en el Artículo 34 eiusdem, y la segunda se aplica también a los contratos indeterminados por motivo de incumplimiento distinto a lo especificado en el citado Artículo 34, la resolución puede ser intentada por cualquiera de las partes contratantes, la pretensión desalojo sólo la puede interponer el arrendador.

De manera, la parte actora podría incoar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de duración del mismo y su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, sin embargo ejerce la resolución del contrato que la fundamenta en el Artículo 1.167 del Código Civil, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de dos mensualidades (02) consecutivas Julio y Agosto del 2005, las cuales están enmarcadas según el criterio de este sentenciador en el Artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud que ese contrato se había convertido en tiempo indeterminado porque el mismo fenecía el 1ero de Julio del 2005, y el arrendatario continuó con el goce y uso del inmueble por lo que este despacho judicial determina que nos encontramos frente a un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

Al haberse demostrado con el legajo de expediente referido a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, que el arrendatario demandado realizó en forma extemporánea, es decir, hubo incumplimiento o inejecución de la obligación en lo referente a que los pagos de los cánones de arrendamiento debían hacerse por mensualidades anticipadas, lo cual trae como consecuencia la resolución del contrato de arrendamiento, ya que el incumplimiento de la obligación es uno de los requisitos más importantes para la procedencia de la resolución del contrato, y al no cumplir con esa prestación a la cual estaba obligada, queda incumplida la prestación estipulada y da lugar a la pretensión de resolución del contrato, y por ende resulta improcedente la prorroga legal solicitada, en virtud que ésta está rodeada de una serie de condiciones o requisitos para que la pueda otorgar el órgano jurisdiccional, como es que la demanda de desalojo se declare con lugar con fundamento en los literales b y c del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los cuales consagra:

…“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

  1. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

  2. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.”…

Solo en estos dos casos es procedente la prorroga legal y en auqellos contratos a tiempo determinado, siempre que el arrendatario haya dado cumplimiento a las obligaciones contractuales.

En el caso de autos, la pretensión del accionante está fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de dos (02) mensualidades consecutivas y al haber incumplimiento de la obligación por el arrendatario, no da lugar tampoco la prorroga si al vencimiento del contrato el arrendatario tuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, así lo señala el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

…“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”…

En base a estas consideraciones, es que se declara improcedente la reconvención incoada por la parte demandada. Así se decide y resuelve.

En virtud que la parte actora demandó el pago de los cánones de arrendamientos vencidas y atrasadas y no pagadas y las que se siguieren causando en el transcurso del proceso, se declara procedente tales pretensiones de los cánones de arrendamiento de los meses Julio, Agosto, Septiembre Octubre, Noviembre y Diciembre del 2005, Enero y Febrero del 2006, los cuales fueron depositados extemporáneamente en el expediente de consignación que fue llevado por el Tribunal A quo, más la que se sigan venciendo hasta la ejecución de esta sentencia, más los intereses moratorios calculados al uno por ciento mensual (01) sobre las cantidades insolutas más lo que resulte de la indexación o corrección monetaria que deben ser calculadas desde el 29 de Septiembre del 2005, sobre el monto de los cánones de arrendamientos insolutos hasta la ejecución de este fallo, no resultando procedente los intereses compensatorios, en virtud que los mismos no fueron establecidos en forma contractual. Así se decide y resuelve.

Por cuanto la parte actora solicitó la indexación o corrección monetaria, el Tribunal acuerda y ordena que se efectúe una experticia conforme a la cantidad ordenada a pagar donde el experto debe calcular la depreciación de nuestra moneda desde 22 de Septiembre del 2005 hasta que la sentencia quede definitivamente firme, donde el experto debe tomar en cuenta el promedio ponderado de las Tasas Pasivas que pagan los seis (6) Bancos Comerciales del país, con mayor volumen de depósito por operaciones a plazos no mayores de noventa (90) días calendario, para que determine la devaluación del bolívar que como máxima experiencia que es, trae como consecuencia la inflación que es un hecho notorio y lo ha estado devaluando. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) CON LUGAR la Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana F.M.P., contra el ciudadano J.C.A., en consecuencia, debe entregar libre de personas y bienes el local comercial distinguido con el N° 4, ubicado en la carrera quinta entre calles 17 y 18, inmueble distinguido con el N° 17-34, de esta ciudad de Guanare. 2) SE CONDENA a pagar las pensiones o cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2005 y Enero y Febrero del 2006, y los que se sigan causando hasta la ejecutoria de este fallo, más los intereses moratorios calculados al uno por ciento (1%) anual sobre el monto de esas mensualidades, más lo que resulte de la indexación o corrección monetaria para que determine el monto devaluado de las cantidades dejadas de pagar, para tal fin debe nombrarse un experto, donde sus honorarios profesionales serán cancelado por la parte demandada, debiendo el experto calcular desde el 29/09/2005 hasta que la presente sentencia quede debidamente firme, y asimismo debe tomar en cuenta el promedio ponderado de las Tasas Pasivas que pagan los seis (6) Bancos Comerciales del país, con mayor volumen de depósito por operaciones a plazos no mayores de noventa (90) días calendario, para que determine la devaluación del bolívar que como máxima experiencia que es, trae como consecuencia la inflación que es un hecho notorio y lo ha estado devaluando. 3) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. 4) SIN LUGAR la reconvención y la prorroga legal incoada por la parte demandada reconviniente. 5) SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el Tribunal A quo, el día 16/12/2005.

Se condena en costas a la parte apelante, por haber resultado totalmente vencido en esta alzada, todo de conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los siete días del mes de febrero del año dos mil seis (07/02/2006). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

La…

…Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 02:45 p.m.

Conste,