Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Septiembre de 2007

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana Caracas

DEMANDANTES: F.M.V.V. y N.A.G.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 10.239.439 y 12.444.019, respectivamente.

DEMANDADO: J.J.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 8.621.893.

APODERADO

DEMANDANTE: Dr. A.Z.M., abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 110.184.

APODERADO

DEMANDADO: Dr. R.A.G.P., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 51.870.

MOTIVO: Acción de Desalojo Inquilinario. (Apelación)

- I -

- Antecedentes –

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha trece (13) de octubre del año 2006, por la Representación Judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por Acción de Desalojo incoaran los ciudadanos F.M.V.V. y N.A.G.B., contra el ciudadano J.J.G..

En fecha diecinueve (19) de octubre de 2006, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno, a los fines pertinentes.

El conocimiento de la causa en alzada, en virtud de la distribución, correspondió a este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura.

Recibe esta Superioridad las presentes actuaciones, en fecha seis (06) de diciembre de 2006, avocándose al conocimiento de la causa el Juez que suscribe esta decisión, Dr. C.S.D., y fijando el Décimo (10mo) día de despacho siguiente, para dictar su decisión, de conformidad con lo previsto en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

- Síntesis de los Hechos -

En fecha uno (01) de junio de 2005, la Representación Judicial de la parte actora presenta escrito libelar, en el cual señala:

Que los ciudadanos I.d.J.M.d.G., N.G.M.d.N., M.Á.G.M., J.A.G.M. y J.I.G.M., dieron en arrendamiento al ciudadano J.J.G., un inmueble constituido por una (01) habitación ubicada en la planta baja, distinguida con el número “1”, que forma parte de una casa para vivienda familiar, ubicada en la antigua Calle El Carmen, hoy Barrio Unión de Petare en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual actualmente pertenece a sus representados, según consta de contrato de compra-venta que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha quince (15) de junio del año 2005, quedando anotado bajo el Nº 59, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, el cual corre inserto a los autos del presente expediente tanto en original como en copias simples, consignado en copias simples como recaudo fundamental a la demanda marcado con la letra “A”.

Que con motivo del hacinamiento en el cual se ven obligados a vivir, junto a su grupo familiar conformado por sus personas, cuatro (04) hijos menores de edad y además residen con ellos dos (02) familiares adultos más en solo dos (02) de las cinco (05) habitaciones que conforman la vivienda, todo ello aunado al deterioro en el cual se encuentran las habitaciones alquiladas a los ciudadanos J.G., L.D. y O.L. y a la falta de pago de las pensiones de alquiler, y siendo el caso que, ante tal necesidad le asiste el derecho de exigirlo, es por lo que ocurre, de conformidad a lo previsto en los artículos 33 y 34, literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a demandar al ciudadano J.G., en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado al desalojo del inmueble anteriormente descrito.

Estimó la parte actora su demanda en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 4.900.000,00).

Admitida la demanda por el a-quo en fecha treinta y uno (31) de octubre de 2005, se ordena el emplazamiento del demandado para el acto de la contestación.

En fecha treinta (30) de noviembre de 2005, la ciudadana Alguacil de ese Despacho Judicial, consignó resultas de citación en las cuales expuso haber citado personalmente al demandado, el día veintinueve (29) del mismo mes y año.

De seguidas, siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, en fecha dos (02) de diciembre de 2005, el accionado opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando a tal efecto que; la actora omitió la consignación de documentos probatorios de la filiación existente entre ellos, (Flor M.V.V. y N.A.G.B.) y las demás personas que ocupan las dos (02) habitaciones restantes de las cinco (05) que conforman la vivienda de su propiedad que alegara en el libelo de demanda y estudio socio-económico en el que se evidenciare la situación de necesidad alegada, respecto del ordinal 6° y en lo atinente al numeral 7°, expuso la existencia de un plazo pendiente; por lo que a su juicio, la relación arrendaticia debía haberse respetado y concedérsele un plazo de noventa (90) días para la desocupación de la habitación arrendada, el cual según alegó no se encontraba vencido para la fecha de la interposición de la demanda, toda vez que la misma fue presentada de manera extemporánea por anticipado por ante el Juzgado Distribuidor de Turno en fecha catorce (14) de octubre de 2005, habiendo transcurrido para ese momento cuarenta y ocho (48) días calendario después de la práctica de la notificación judicial correspondiente. Por último, dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo, tanto los hechos como el derecho.

La parte actora no consignó escrito alguno de subsanación a la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ejusdem, por la supuesta falta de consignación de documentos fundamentales a la demanda de los cuales pudiera deducirse que su pretensión se encontraba ajustada a derecho, tampoco contradijo la defensa perentoria de la vigencia del plazo pendiente contenido en el artículo 1.616 (sic), cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Abierto el lapso probatorio legal correspondiente, únicamente la parte demandada promovió pruebas en uso de sus derechos.

Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

Mediante providencia de fecha dieciséis (16) de diciembre de 2005, el Juzgado a quo admitió las pruebas documentales promovidas por la parte demandada y negó las testimoniales, también promovidas por la demandada, en virtud de ser insuficiente el lapso procesal restante para su evacuación. En esa misma fecha, se dictó auto en el cual, de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, se fijó la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa, dentro de los cinco (05) días siguientes.

Posteriormente, por providencia de fecha diez (10) de enero de 2006, el Tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia definitiva fijándola para dentro de los treinta (30) días siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ejusdem.

En fecha doce (12) de mayo de 2006, la parte actora consignó para ser agregados a los autos documentos varios, a saber; copias certificadas del contrato de compra-venta, celebrado entre los anteriores y los actuales propietarios del inmueble objeto de la litis, original del acta de inspección levantada por la Junta Parroquial de Petare, original de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como originales de las actas de nacimiento pertenecientes a los niños Florsys V.R.V., Ybelise del Valle R.V., V.E.R.V., hijos de la ciudadana F.M.V.V., (parte actora) y su anterior pareja; ciudadano E.E.R.G., y del n.M.A.G.V., hijo de la ciudadana F.M.V.V. y el ciudadano N.A.G.B., (parte actora), acta del matrimonio civil contraído por los actores F.M.V.V. y N.A.G.B., constancias de residencia de los ciudadanos Florsys V.R.V. y J.A.M.P., e imágenes fotográficas tomadas en las habitaciones que ocupan junto a su grupo familiar.

Por providencia de fecha dieciséis (16) de mayo de 2006, se acordó la solicitud de cotejo de los documentos originales con las copias simples insertas al expediente.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2006 a dictar sentencia, la cual -como fue señalado- declaró con lugar la demanda interpuesta, condenando en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Interpuesto el recurso ordinario de apelación contra el fallo en comento, por la Representación Judicial de la parte demandada y, oído el mismo en ambos efectos, recibe esta Alzada el expediente, y una vez cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, pasa a proferir el fallo correspondiente.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha trece (13) de octubre de 2006, por el abogado R.A.G.P., en representación de la parte accionada, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha veintiséis (26) de octubre de 2006, que declaró con lugar la presente acción, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

- IV -

- De las Cuestiones Previas -

De la Cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

Previo al pronunciamiento relativo a la cuestión previa opuesta, tal como se señaló en el relato de la síntesis del proceso, el demando señaló como defensa perentoria la existencia de un plazo pendiente, ya que luego de practicada, en fecha veintiséis (26) de agosto de 2005 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la notificación judicial del contrato de compra-venta respectivo, debía concedérsele un plazo de noventa (90) días para la desocupación de la habitación arrendada, a tenor de lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.616 del Código Civil, siendo lo correcto invocar la aplicación del artículo 1.615 ejusdem, el cual, según expuso no se encontraba vencido para el momento de la interposición de la demanda, ya que únicamente habían transcurrido cuarenta y ocho (48) días calendario.

A tal efecto, cabe señalar que efectivamente el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconoce a favor del arrendatario el derecho que le asiste a continuar en el goce de la cosa hasta el momento en que se verifica el término del contrato, y siendo que la norma in comento se basta por sí misma al hacer referencia expresa a la obligación del nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia “en los términos pactados”, resultando entonces forzoso colegir que; con ello se hace referencia a los contratos de arrendamiento celebrados por escrito.

En el caso de marras, no consta de autos la presencia de contrato de arrendamiento por escrito alguno, celebrado con anterioridad a la venta del inmueble, y siendo que al dar contestación a la demanda, el demandado no realizó señalamiento alguno referente a la existencia de contrato de arrendamiento por escrito y en tal sentido señaló de manera expresa: “…Debemos manifestarle ciudadano Juez, que en alguna parte del libelo los demandantes pretendieron señalar que los inquilinos nos encontrábamos insolventes en el pago de los cánones de arrendamiento, cuestión que además de no haber demostrado, también los arrastraría a ellos, pues todos los inquilinos, vuelvo y repito, nos encontrábamos en las mismas condiciones con respecto a los arrendadores, pues si pudo haber en un momento determinado cierto atraso en el pago de los alquileres, esta situación se presenta por igual para los cuatro grupos familiares inclusive, el mas atrasado en los pagos siempre fue la señora FLOR MARÍA VIELMA VIELMA…” (sic).

Resultando forzoso para este Juzgador, colegir la existencia de una vinculación jurídica de las partes en litigio en razón de contrato verbal, por lo que la presente acción encuadra en lo previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (Ley especial que rige la materia de arrendamiento). Así las cosas, en caso de ser declarada Con Lugar la demanda, el plazo legal de desocupación aplicable, sería el previsto en el parágrafo primero del referido artículo y no el previsto en el artículo 1.615 del Código Civil, por lo que se declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta con base en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se decide.-

De la Cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta en concordancia con el artículo 340 ejusdem:

En tal sentido, señaló el demandado que la actora omitió la consignación de documentos fundamentales a la demanda de los cuales pudiera deducirse que su pretensión se encontraba ajustada a derecho, tales como un informe de estudio socio-económico y los documentos probatorios de la filiación existente entre los demandantes y los niños con quienes dicen ocupar las dos (02) restantes habitaciones del inmueble en el cual también reside el demandado, de conformidad con el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y siendo de la revisión de las actas que conforman el expediente, se desprende que al momento de la interposición de la demanda la actora acompañó al libelo, copias simples del documento de compra-venta, traslativo de la propiedad del inmueble objeto de juicio y en virtud del cual se subrogaron como arrendadores de la habitación Nº 1, arrendada al ciudadano J.G. y posterior a ello copias certificadas de los niños Florsys Vanesa, Ybelise del Valle, V.E. y Maiker Antonio, hijos de los demandantes, de cuyo contenido puede deducirse que su pretensión es ajustada a derecho, en virtud de lo cual se declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta con base en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se decide.-

- V -

- DECISION DE FONDO -

Así las cosas, antes de pasar a decidir el fondo de lo debatido, resulta conveniente dejar sentado el fundamento de quien suscribe el presente fallo para proferir sentencia sobre lo alegado, controvertido y admitido por las partes, el cual se circunscribe al principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes debiendo, en consecuencia, atenerse a lo alegado y probado para decidir.

Por otro lado y con el propósito de resolver la presente controversia y, antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, este Sentenciador debe, previamente, determinar los límites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum, de la causa y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación.

En efecto, básicamente, la pretensión actora consiste en obtener, mediante sentencia definitivamente firme, el desalojo de una habitación, distinguida con el número “1”, que forma parte del bien inmueble objeto del contrato locativo, es decir, una casa ubicada en la antigua Calle El Carmen, hoy Barrio Unión de Petare en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, todo ello en virtud de la necesidad, que dice tener, de ocupar la totalidad de las habitaciones que componen dicho inmueble para establecer en él su vivienda familiar con sus menores hijos y dos familiares adultos, por cuanto, según manifiesta, actualmente el grupo familiar ocupa dos (02) de las cinco (05) habitaciones que conforman la casa en cuestión, ya que las restantes tres (03) habitaciones se encuentran ocupadas por tres diferentes inquilinos que suscribieron contrato de arrendamiento con los anteriores propietarios del inmueble en cuestión y sus grupos familiares.

Que en vista de tal situación su representada se ve en la necesidad de habitar la casa de su propiedad, la cual es ocupada actualmente en forma parcial por el demandado y su grupo familiar, en virtud de la celebración de contrato de arrendamiento; derecho que alega tener por haberse verificado la subrogación de los actuales dueños en el lugar de los anteriores dueños y arrendadores del inmueble objeto de controversia, ante dicha pretensión, se opone la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por la representación judicial actora, manifestando ser improcedente la presente acción.

Cabe destacar que el demandado, previo al anterior señalamiento, expuso que la transmisión de la propiedad que los vendedores hicieran a los compradores, actuales accionantes, no fue notificada en forma legal, toda vez que la comunicación que los vendedores de la casa hicieran al demandado, marcada con la letra “B”, que fuera consignada en copia simple como instrumento fundamental de la demanda, no se encontraba dirigida a su persona sino a la ciudadana L.D., quien tampoco firmó la misma en señal de acuse de recibo.

En cuanto al acta de inspección levantada por la Junta Parroquial de Petare, consignada en copia simple como instrumento fundamental de la demanda, marcada con la letra “C”, también expuso que la misma contiene irregularidades varias, en virtud de no señalarse con precisión la denominación del inmueble objeto de la misma, ni su dirección, así como la falta de datos identificativos del Fiscal que la practicó, objetando además la competencia de ese Despacho para practicar tales actuaciones.

Por otra parte, señaló el demandado, que en el caso que nos ocupa se han violentado el principio constitucional de la igualdad de las partes ante la Ley, establecido en el artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el de irrenunciabilidad de los derechos que asisten a los arrendatarios, previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- VI -

- Puntos Previos a la Decisión de Fondo-

- 1 -

Del Derecho de Preferencia Ofertiva invocado por el Demandado

La parte demandada en el escrito de la contestación denunció la presunta violación del derecho de presencia ofertiva en la cual incurrieron los anteriores dueños de la vivienda, al no habérsele notificado oportuna y legalmente la intención de vender el inmueble que él ocupaba con su grupo familiar en calidad de arrendatarios desde hacía diez (10) años, excediendo los dos (02) años que establece como requisito el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que opere el derecho de preferencia, el cual está constituido por una casa de habitación situada en la antigua Calle El Carmen de la Zona de Petare, actualmente Barrio Unión del Municipio Sucre del Estado Miranda.

A tal efecto, este Juzgador observa que; de la lectura del documento de compra-venta, que corre inserto a los autos en copias certificadas de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador, el cual quedó anotado bajo el Nº 59, Tomo 21 de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, concretamente de lo expuesto en el anverso del folio noventa y nueve (99) del presente expediente, las partes contratantes, de común acuerdo expusieron y reconocieron los siguientes elementos fácticos, los vendedores por su parte, declararon que los ciudadanos L.D., J.G., (parte demandada) y O.L., ocupaban tres (03) de las cinco (05) habitaciones que conforman el inmueble objeto del contrato, en calidad de inquilinos, transmitiendo en ese mismo acto a los compradores todos los derechos de dominio, propiedad y posesión, haciéndoles la tradición legal y entrega material del bien vendido y obligándose al saneamiento de Ley en caso de evicción, por su parte los compradores declararon aceptar la venta que se les hizo en todas sus partes, sometiéndose a lo que en ella se estableció. En tal sentido, tanto la doctrina como la jurisprudencia patrias se han pronunciado en reiteradas oportunidades en cuanto a la preferencia arrendaticia, señalando que; la intención del legislador al consagrar el derecho de preferencia en la Ley persigue la adjudicación del inmueble al arrendatario con preferencia a cualquier tercero ajeno a la relación arrendaticia, y esta figura jurídica es procedente en derecho solo en el caso de una “vivienda” o “inmueble” y no de una “habitación”, ya que esta sería inescindible de la totalidad de la casa, por lo que este Juzgador declara la improcedencia en derecho del derecho de preferencia ofertiva en el presente juicio. Y Así se declara.

- 2 -

- De la Nulidad del documento de Compra-Venta -

Con respecto a la nulidad del documento de compra-venta solicitada por el demandado en la contestación de la demanda, tal pretensión fue fundamentada por el mismo en la presunta violación de normas de orden público, concretamente del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que con el documento en cuestión, los demandantes pretenden adjudicarse la propiedad del inmueble que él y su familia ocupan como arrendatarios, siendo que de la lectura del contrato de compra-venta se desprende la subrogación que los demandantes, ahora propietarios-arrendadores F.M.V.V. y N.A.G.B. hicieron en la relación arrendaticia que hasta ese momento vinculaba al demandado, J.G., arrendatario con los ciudadanos I.d.J.M.G., N.G.M.d.N., M.Á.G.M., J.A.G.M. y J.I.G.M., anteriores propietarios del inmueble objeto del contrato, y por cuanto en el presente juicio, no se discute la propiedad del inmueble de autos, (para lo cual la vía idónea sería la interposición de demanda autónoma), sino que se ventila la necesidad que asiste o no a la actora de ocupar el inmueble constituido por la habitación Nº 1 de la casa , ubicada en la Calle El C.d.B.U.d.P., en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. En tal sentido, considera este Juzgador que no tiene materia sobre la cual decidir. Y Así se declara.-

- VI -

Fundamentos de la decisión sobre el fondo de la Controversia

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas aportadas al proceso por la parte actora:

• Copias simples del documento de propiedad del inmueble objeto de controversia, el cual corre inserto a los folios cuatro (04) al seis (06), documento este que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, las cuales al no haber sido impugnadas en la oportunidad de la litis contestación, esta Alzada, tiene la referida prueba instrumental como fidedigna y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo expresado en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

• Copias certificadas del documento de compra-venta del inmueble objeto de la controversia, que corren insertas a los folios noventa y ocho (98) al cien (100), aun habiendo sido aportadas con posterioridad a la fecha en la cual se fijó oportunidad para dictar sentencia definitiva, se aprecian en todo su valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que queda demostrada con ella la cualidad para actuar en el presente juicio que asiste a la promovente. Y así se declara.

• Copia fotostática de carta-misiva, de fecha quince (15) de junio de 2005, suscrita por el ciudadano N.H., dirigida a la ciudadana L.D., la cual corre inserta al folio siete (07), este Juzgador a tal efecto; observa que por constituir instrumento emanado de tercero, para que pueda ser apreciada en juicio debió haber sido ratificada mediante prueba testimonial, por lo que este Juzgador la desecha. Y así se decide.

• Copia simple del acta de Inspección practicada sobre el inmueble objeto del juicio, levantada por la Junta Parroquial de Petare, la cual corre inserta al folio ocho (08), por cuanto la causal invocada para fundamentar la pretensión de desalojo, según lo señalado en el libelo de demanda es la prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación, causal prevista en el ordinal c) de la norma en cuestión, este Juzgador desecha la prueba en cuestión, por resultar impertinente a la materia controvertida. Y Así se declara.

• Copias simples de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha veintiséis (26) de agosto de 2005, las cuales corren insertas a los folios nueve (09) al veintitrés (23), las cuales al no haber sido impugnadas en la oportunidad de la litis contestación, esta Alzada, tiene la referida prueba instrumental como fidedigna y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo expresado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se declara.

• Original del expediente contentivo de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha veintiséis (26) de agosto de 2005, las cuales corren insertas a los folios ciento dos (102) al ciento dieciséis (116), aun habiendo sido aportada a los autos con posterioridad a la preclusión del lapso probatorio, no siendo impugnada en la oportunidad de la litis contestación por la parte demandada, esta Alzada, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la referida prueba instrumental como fidedigna y le otorga pleno valor probatorio. Y Así se declara.

• Copias simples de las actas de nacimiento de los niños Florsys Vanessa, Ybelise del Valle, V.E. y Maiker Antonio, las cuales corren insertas a los autos a los folios sesenta (60) al sesenta y dos (62), ambos inclusive y al folio sesenta y seis (66), expedidas por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fechas veinticinco (25) de junio de 1991, veintidós (22) de febrero de 1995, treinta (30) de mayo de 1990 y veintiuno (21) de enero de 2005, respectivamente, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la demandada, se tienen como fidedignas y son apreciadas por esta alzada en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que queda demostrado el vínculo de consanguinidad existente entre la ciudadana F.M.V.V., en su carácter de parte actora, como madre de todos los niños arriba mencionados, y del vínculo de consanguinidad existente entre el último de los menores y el actor, ciudadano N.A.G.B. como su padre. Y Así se declara.

• Copias certificadas de las actas de nacimiento de los niños Florsys Vanessa, Ybelise del Valle, V.E. y Maiker Antonio, las cuales corren insertas a los autos a los folios ciento diecisiete (117) al ciento veinte (120), ambos inclusive, expedidas por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fechas veinticinco (25) de junio de 1991, veintidós (22) de febrero de 1995, treinta (30) de mayo de 1990 y veintiuno (21) de enero de 2005, respectivamente, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la demandada, este Juzgador las tiene como fidedignas y son apreciadas por esta alzada en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aun habiendo sido aportadas a los autos con posterioridad a la preclusión del lapso probatorio. Y Así se declara.

• Copia simple de la constancia de nacimiento del n.J.E., hijo de Florsys V.R.V., es decir nieto de la actora, la cual corre inserta a los autos al folio sesenta y tres (63), expedida por el Ministerio de Salud y Desarrollo Social, en fecha dieciséis (16) de junio de 2005, y por cuanto la misma no fue impugnada por la demandada, este Juzgador la tiene como fidedigna y es apreciada por esta alzada en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que queda demostrado el vínculo de consanguinidad existente entre la ciudadana F.M.V.V., en su carácter de parte actora, como abuela del referido niño. Y Así se declara.

• Copias simples de constancias de residencias de los ciudadanos J.A.M.P., Florsys V.R.V. y J.V.V.L., emanadas de la Asociación de Vecinos La Ceiba, (Asoceiba), situada en Petare, Estado Miranda, las cuales corren insertas a los folios sesenta y cuatro (64) y sesenta y cinco (65), ambos inclusive y sesenta y ocho (68), al ser emanadas de un tercero ajeno a la relación procesal, debió haber sido ratificada en juicio mediante prueba testimonial, sin embargo este Juzgador le otorga el valor probatorio de indicio. Y así se declara.

• Copia simple del acta de nacimiento de la ciudadana F.M.V.V., parte actora, la cual corre inserta al folio sesenta y nueve (69), expedida por la Prefectura Civil del Distrito A.B.d.E.M., por cuanto el referido instrumento nada aporta a dilucidar la controversia en los términos en los que ha quedado planteada, aun cuando no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente por la parte demandada, este Juzgador la desecha del proceso. Y Así se acuerda.

• Copia simple y copia certificada del acta de matrimonio civil contraído por los ciudadanos N.A.G.B. y F.M.V.V., por ante la Prefectura del Municipio Sucre del Estado Miranda, las cuales corren insertas a los folios setenta (70) y ciento veintiuno (121), respectivamente, al no haber sido impugnadas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondientes, se tienen por fidedignas y se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el vínculo conyugal existente entre los co-demandantes. Y Así se declara.

• Copias simples de imágenes fotográficas tomadas a las habitaciones ocupadas por la actora, con lo cual pretendían demostrar el hacinamiento y condiciones en las que viven, las cuales corren insertas a los folios setenta y uno (71) y setenta y dos (72), ambos inclusive, por cuanto el medio probatorio idóneo para que fuera captada la situación real de ocupación por la actora del inmueble de su propiedad era la inspección judicial, según lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la cual podía dejarse registro fotográfico de lo alegado en autos, es por lo que este Juzgador desecha la prueba en cuestión. Y así se acuerda.

Pruebas aportadas al proceso por la parte demandada:

• Copias certificadas de las actas de nacimiento de los niños A.R., Kariannys Albanys, J.L. y J.A., las cuales corren insertas a los autos a los folios que van desde el setenta y ocho (78) al ochenta y uno (81), ambos inclusive, expedidas las dos primeras por la Prefectura del Municipio M.d.E.G., la tercera por ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San J.d.T., Municipio O.d.E.G., y la cuarta expedida por ante la Primera Autoridad Civil del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fechas veinticuatro (24) de enero de 1994, veintisiete (27) de enero de 1997, cinco (05) de agosto de 1993 y uno (01) de junio de 2005, respectivamente, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la actora, este Juzgador las tiene como fidedignas y son apreciadas por esta alzada en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aun habiendo sido aportadas a los autos con posterioridad a la preclusión del lapso probatorio. Así se declara.

• Listado de firmas de los vecinos que viven cerca del inmueble objeto del juicio, consignado por las ciudadanas L.D. de Bernal, M.G.B. y Yeidy del Valle Morey Bolívar, el cual cursa a los folios ochenta y dos al ochenta y siete (82 al 87), ambos inclusive, por cuanto el referido documento nada aporta a la tarea de ilustrar el juicio de este Juzgador por resultar impertinente a la causa, se desecha la prueba en cuestión. Así se acuerda.

Analizadas como han sido las pruebas anteriores, estima necesario quien aquí decide, destacar que, corresponde al Juez, verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa

Invoca la parte demandante la existencia de una relación arrendaticia, hecho éste que no fue negado por el demandado-arrendatario en la oportunidad de la litis contestación, por lo cual considera, este Juzgador, que la existencia del vínculo locativo es un hecho admitido y, en consecuencia, este hecho queda fuera del debate procesal.

De la lectura del escrito libelar se aprecia que la actora fundamenta su acción en la disposición contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual prevé:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(omissis)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Ahora bien, de la valoración de los medios probatorios aportados por las partes en conflicto se aprecia que, la parte actora alegó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado en virtud de encontrarse ocupando, junto a su grupo familiar dos (02) de las cinco (05) habitaciones que conforman la casa de su propiedad, adquirida por compra-venta celebrada en fecha quince (15) de junio de 2005, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador.

Por su parte el demandado, al momento de dar contestación a la demanda opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la violación del derecho de preferencia que, según alegó le asiste, y solicitó la declaratoria de nulidad del contrato de compra-venta que tiene por objeto el inmueble que contiene una (01) de las cinco (05) habitaciones que ocupa en calidad de inquilino, las cuales fueron resueltas como punto previo al fondo de la presente decisión.

Por los argumentos anteriormente esgrimidos, resulta forzoso para este Juzgador, declarar que la Acción de Desalojo es la pertinente para ventilar la presente controversia. Así se establece.

Así tenemos que, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben darse tres requisitos a saber: 1) La existencia de la relación locativa por tiempo indefinido, bien sea mediante convención verbis o por escrito; 2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que de esa manera pudiere comprobar la necesidad caracterizada por el motivo que justifica el desalojo en beneficio del propietario, o del pariente consanguíneo y, finalmente, 3) La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Y, en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte actora el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación.

En tal sentido, este Juzgador tiene a bien ilustrar a las partes en litigio en cuanto al criterio jurisprudencial de la “prueba de necesidad”, resulta por demás una figura intrínseca a la norma in comento, circunscribiéndose a que, el propietario, demuestre suficientemente la necesidad propia que tenga de ocupar el inmueble arrendado o aun de pariente dentro del segundo grado de consanguinidad, siendo las bases constitucionales el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en cuanto al principio de la tutela judicial efectiva y el artículo 115, el cual consagra el derecho a la propiedad, el cual no puede ser desconocido por el inquilino, so pena de convertirse un flagrante infractor de normas constitucionales, por lo que siendo el derecho de necesidad un concepto amplio y subjetivo, el cual es susceptible de satisfacción a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de las probanzas promovidas por las partes y cursantes a los autos, sin que ello implique un incumplimiento culposo por parte del inquilino.

Este Juzgador al efecto, observa que; en el caso de marras, la actora consignó como anexos al libelo de demanda, copias simples del Titulo de Propiedad que los acredita como propietarios del inmueble que contiene las tres (03) habitaciones arrendadas, de las cuales una (01) es ocupada por el demandado, J.J.G. y su grupo familiar, copias simples de actas de nacimiento de los niños bajo su patria potestad con quienes ocupan dos (02) de las cinco (05) habitaciones que conforman la casa de su propiedad, en las cuales queda demostrado el vínculo de consanguinidad que los une, así como copia simple de acta de matrimonio civil celebrado entre los co-demandantes, con lo cual queda demostrada la relación conyugal que mantienen, por todo lo antes expuesto, suficientemente probada como fue la filiación existente entre los demandantes del desalojo, así como respecto de los niños bajo su patria potestad y custodia, quienes demandan ser los beneficiarios de la desocupación de la habitación, distinguida con el número uno (01), arrendada al ciudadano J.J.G., para pasar a ocuparla con su grupo familiar.

Con vista a lo anterior, considera quien aquí sentencia, que se encuentran llenos los tres supuestos de procedencia para el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es por ello que la acción de Desalojo incoada debe prosperar. Y Así se declara.

- VIII –

- D E C I S I Ó N

Por cuanto quien aquí suscribe, pudo constatar suficientemente de los elementos de autos que, la parte actora ha aportado durante la secuela de este proceso, medios probatorios tendientes a demostrar el hecho que sentó como fundamento de su pretensión, es por lo que se debe confirmar el fallo apelado, dictado por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2006. Así se decide.-

- IX -

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Desalojo Inquilinario, intentaran los ciudadanos F.M.V.V. y N.A.G.B., en contra del ciudadano J.J.G., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el Apoderado Judicial de la parte demandada, abogado R.A.G.P., contra la decisión proferida en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2006, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se CONFIRMA en todas sus partes el fallo recurrido.

SEGUNDO

Declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas con fundamento en los ordinales 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Declara CON LUGAR la demanda que por Acción de Desalojo Inquilinario, incoaran los ciudadanos F.M.V.V. y N.A.G.B., contra el ciudadano J.J.G..

CUARTO

Se condena al demandado, ciudadano J.J.G. a hacer la entrega a favor de los demandantes, ciudadanos F.M.V.V. y N.A.G.B. de la habitación distinguida con el Nº 1, la cual forma parte integral del inmueble que consta de una casa de dos plantas propiedad del demandante, ubicada en la antigua Calle El Carmen, hoy Barrio Unión del Municipio Sucre, zona de Petare, del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede al demandado, ciudadano J.J.G. un plazo improrrogable de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que se le haga de la presente sentencia, para hacer la entrega del inmueble identificado en el particular anterior.

SEXTO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Septiembre de Dos Mil Siete (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

En la misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

CSD/JAH/Blendy.-

Exp. Nº 06-1044.-