Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 3 de Abril de 2006

Fecha de Resolución 3 de Abril de 2006
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil
PonenteJosé Antonio Ramírez Zambrano
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Tres (03) de Abril de 2006

195º y 146º

ASUNTO: KC01-R-2002-000023

PARTE ACTORA: F.V.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de 1Identidad N° 3.537.849 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ASOCIACION CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 28/11/1991, bajo el N° 12, Protocolo Primero, Tomo 12, representada por su Presidente D.M.P., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 3.857.003 y de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: G.L.A., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.165.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.

A los fines de dar cumplimiento al mandato de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia de fecha 18 de Enero del corriente año; en la cual casó de oficio la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, en fecha 04 de Mayo de 2005, declarando CON LUGAR el Recurso de Casación anunciado y formalizado por la parte demandante y en consecuencia, declara la NULIDAD del fallo recurrido y ordena al Tribunal Superior que resulte competente a que dicte nueva decisión corrigiendo los referidos vicios. Luego de reingresada la presente causa al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, ese Tribunal remite la misma a la URDD CIVIL, en virtud de haber sido CASADA la sentencia dictada por el Juez del mencionado Juzgado, a fin de que sea distribuida entre los Juzgados Superiores Civiles de esta Circunscripción. Le corresponde conocer según el orden de distribución, a este Superior Segundo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, donde se recibe en fecha 17/02/2006, se le da entrada y se fija para decidir de conformidad con el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia en los siguientes términos:

En fecha 03/11/1998, se inicia este juicio de Cumplimiento de Contrato, la parte demandante en la presente causa, ciudadana F.V.B., arriba identificada, alega en su escrito libelar, que celebró un contrato de Opción de Compra-Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 46, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, con la ASOCIACIÓN CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, representada en ese acto por su Presidente D.P., ambos también ya identificados, y quien es aquí la parte demandada, mediante el cual dicha Asociación Civil da en opción compra a la demandante F.V.B., una vivienda unifamiliar pareada, la cual se construye conforme a Documentos, Planos y especificaciones redactadas y levantadas anteriormente, todo lo cual es conocido por la promitente compradora (aquí parte actora), quien manifiesta y acepta conocer, así como los gravámenes que existen sobre los terrenos donde se construye dicho inmueble ubicado en la Parcela N° 9 del Parcelamiento URBANIZACIÓN FLAMBOYÁN y la casa sobre ella edificada, la cual se encuentra situada en la avenida Negro Primero de la Urbanización Patarata II, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, tal como se establece en la Cláusula Primera del referido Contrato de Opción Compra, cuya copia certificada riela a los folios 10 al 14; alega la actora que al momento de suscribir el contrato antes señalado, procedió por exigencia de la vendedora y por establecerlo así en el aludido contrato, a pagar la cantidad de Bs. 5.000.000,00, posteriormente y en ejecución de las obligaciones contractuales que imponía la Cláusula Segunda, le canceló a la vendedora la cantidad Bs. 20.000.000,00, adicionales, como parte del precio del inmueble adquirido, pagos que hizo sin aún haberse culminado la edificación total de la vivienda por parte de la Constructora Vendedora, ASOCIACIÓN CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, quedando como lo establece la misma cláusula segunda un remanente de Bs.32.000.000,00, constitutivo del precio total del inmueble que era la cantidad de Bs. 57.000.000,00. Dicho remanente, de Bs. 32.000.000,00, debía ser cancelado el día 15/02/1999, saldo que podía ser refinanciado por cualquier persona natural o jurídica, entidad pública o privada. Que en virtud de que la demandante ya había pagado la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) por la vivienda, y la Constructora vendedora, se encontraba en atraso para obtener la habitabilidad del inmueble, el señor D.P., convino verbalmente con la demandante en que ocupara la vivienda no esperando el plazo señalado en la Cláusula Quinta del aludido contrato que establece lo siguiente, y se transcribe textualmente:

QUINTA: Se establece un lapso de doce (12) meses para la entrega de la vivienda, contados a partir de la fecha de cancelación del precio establecido en la Cláusula Segunda, siempre y cuando las Autoridades Municipales hayan expedido el permiso de habitabilidad del inmueble objeto de este contrato

.

Luego, la parte actora, una vez que habilitó la casa determinó las siguientes anomalías: “que la misma había sido construida en contraposición a lo ofertado por la vendedora, su construcción no es de primera calidad, las baldosas de los pisos no eran de la calidad ofrecida, así como el friso externo e interno de la casa que determina su acabado no era tampoco de primera calidad, las puertas de las habitaciones carecen de cerraduras, las habitaciones no tienen divisiones, los closets no tienen puertas, el inodoro de la cocina no tienen tapa, carece de ventanas, la puerta que conduce al baño principal sin lijar y sin sellador, los puntos de agua y cocina están tapados, existe una filtración en una de las paredes de la habitación del servicio, el machihembrado no está curado, en algunas áreas tienen comején, las ventanas no tienen protectores, no tiene batea el área de servicio, la acometida de teléfono está tapada, observándose el cable telefónico que viene desde el exterior instalado desde la toma telefónica que se encuentra en la pared divisoria del jardín, el friso de las paredes no se observa uniforme, en algunas áreas con remiendos, los rodapiés no se encuentran bien rematados, el inmueble sin pintar, el piso del baño no tiene pendiente, al abrir la grifería del lavamanos del baño principal, igualmente sale agua por la ducha del baño auxiliar, se observa filtración en la parte exterior, lado oeste del inmueble, a nivel del baño principal, la pared divisoria del inmueble hacia el lado oeste está agrietada, todo esto confirmado posteriormente en una Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, el día 10 de Agosto de 1999, distinguida dicha Inspección con el N° 02-99”. Dicha Inspección cursa a los autos, desde el folio 33 al 47. Igualmente, alega que la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren realizó una evaluación el día 20/08/1999, en la cual determinó varias irregularidades, tal como se desprende de los folios 26 y 27 del presente asunto, anexo marcado “A”. También consignó, marcado “B”, Inspección realizada por el Servicio Regional de Ingeniería Sanitaria, adscrito a la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental del Ministerio de Sanidad, la cual corre inserta a los folios 28 al 31, a los fines de verificar Denuncia Interpuesta ante dicho Servicio; y al folio 32 en anexo marcado “C”, Inspección Ocular realizada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren, vista la denuncia interpuesta por el ciudadano O.O., propietario de la vivienda N° 13 del mencionado Conjunto Residencial “FLAMBOYAN”.

Que al momento de celebrar la operación de compra-venta, alega la parte actora, hubo consentimiento de ambas partes, el objeto es lícito y posible al igual que la causa; por lo que cumplidos los tres elementos dicho contrato de opción de compra-venta se convirtió en una venta.

Que el remanente de Treinta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 32.000.000,00), no los ha podido pagar por dos razones:

1- Porque el crédito solicitado al IPASME se encuentra paralizado por falta de cédula de habitabilidad y el documento registrado donde se evidencie la existencia del inmueble. Que faltan estos documentos porque nunca fueron tramitados por la vendedora.

2- Por las deplorables condiciones físicas en que le fue entregado el inmueble por la falla de construcción que adolece la vivienda N° 9, y el pésimo estado en que fue construido el urbanismo, observando que el precio de la vivienda no corresponde con lo ofertado por la vendedora, no sólo siendo eso contrario a sus intereses sino que sería igualmente cumplir con una obligación a quien no ha cumplido y tiene evidentes intenciones de no cumplir.

Por todo lo antes expuesto, es que la ciudadana F.V.B., debidamente representada por su apoderado judicial ABG. G.L.A., demanda a la ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA UNEXPO, representada por su Presidente, ciudadano D.P., todos ya identificados, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, la cual como ha afirmado, constituye una verdadera Compra-Venta, y solicitan al Tribunal interprete el procedimiento conforme a la norma del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atendiéndose al propósito e intención que tuvieron las partes al contratar. Solicita que: si el demandado no conviene en lo anterior, sea condenado a su cumplimiento por el Tribunal de la causa; que sea declarado con lugar la acción por cumplimiento de contrato de Opción de Compra-Venta, a objeto que se tenga el mismo como un verdadero contrato de Compra-venta, demanda de la misma manera a la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo a objeto de que ésta última cumpla con el saneamiento del inmueble vendido, por los vicios y defectos ocultos que la hacen impropia para el uso normal a que está destinada y que además de ello, disminuye su uso en las condiciones en que la adquirió y que prometió la vendedora y los cuales si hubiera conocido hubiera ofrecido un precio menor por ella o sencillamente no la hubiese comprado. Igualmente demandó en acción Quanti Minoris a la ASOCIACIÓN CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, a objeto de que mediante la prueba de experticia, se determine el verdadero precio-valor de la casa adquirida, que se declare con lugar las acciones demandadas y conviene a cumplir la prestación del pago del precio del inmueble que resulte la experticia, que determinará el verdadero valor del inmueble. Solicitó se decrete Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la parcela N° 9 en la cual se encuentra edificada la vivienda objeto de este juicio. Fundamentando la demanda en el artículo 1167 del Código Civil vigente, en los artículo 531, 585, 588 ordinal 3° y 38 del Código de Procedimiento Civil, estimándola en la cantidad de Bs. 60.000.000,oo. Esta demanda se admite el día 26/10/1999, por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y T.d.E.L., ordenándose el emplazamiento del ciudadano D.P., Presidente de la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, a los fines de dar contestación a la demanda en su contra. En fecha 09/11/1999, se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada en el libelo, sobre el inmueble objeto de litigio.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 09/03/2000, el ciudadano D.P., en su carácter de Presidente de la Asociación Civil Pro-vivienda Unexpo, asistido por la Abogada B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8877, dio contestación a la demanda, haciéndolo en los siguientes términos:

1) Niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado y por todas las razones de hecho y de derecho alegan y oponen en el presente escrito de contestación.

2) Acepta que fue una verdadera compra-venta, y alega que la vivienda objeto de este juicio, identificada con el N° 09, cuyos linderos y medidas se describen anteriormente y constan en los autos, solo le faltaba repararle algunos detalles tales como retocar pintura y otros ajustes finales, que se le hacen normalmente faltando una semana para la entrega final y para la fecha del contrato (03/11/1998), s.d.C.-Modelo.

3) Para hacer dichos ajustes estaban en la espera de la cancelación del precio programado para el 15/02/1999, por parte de la compradora (aquí parte actora), pero como la compradora no cumplió el pago y además se metió arbitrariamente a la vivienda en Marzo de 1999, estos remates quedaron sin hacerse.

4) Que el precio de venta convenido entre ambas partes fue de Bs. 57.000.000,oo, los cuales serían pagados por la ciudadana F.V.B. así: A) La cantidad de Bs. 5.000.000,oo al momento de la firma del documento, es decir, en fecha 03/11/1998, (cantidad ésta que fue cancelada con un cheque que fue devuelto por falta de fondos); 2°) la cantidad de Bs. 1.000.000,00, el 30/11/98, la cual canceló la última semana de Diciembre de 1998; 3°) la cantidad de 1.000.000,00, que sería pagada el 30/12/98; 4°) La cantidad de 18.000.000,00 a ser pagados el día 30/01/99, cantidad que canceló el día 06/05/1999, y el saldo de 32.000.000,00 que debía ser pagado el 15/02/99 y aún no ha sido cancelado.

5) Que para la entrega se pactó un plazo de 12 meses contados, a partir de la cancelación total de los Bs. 57.000.000,00, pero que la ciudadana demandante en esta causa no cumplió con sus obligaciones, debiendo inclusive intereses de mora por el atraso de los pagos establecidos en el contrato, como es el caso de la obligación pactada para el día 30/01/1999, de Bs. 18.000.000,00, los cuales canceló tal como se mencionó antes, el 06/05/99 sin haber incluido en ese pago los intereses de mora correspondientes.

6) Aún así, la ciudadana F.V.B. demanda a su representada, quien si cumplió cabalmente su obligación, haciéndolo de manera aviesa, temeraria y desleal, por lo que se reserva en nombre de su representada Asociación Civil Pro Vivienda Unexpo, los derechos de esta por vía principal y no por la vía convencional para demandar judicialmente a su deudora, la ciudadana F.V.B., al pago de Bs. 32.000.000,00, más los intereses generados por dicho monto, más las Costas y Costos del proceso.

7) Del contrato se deriva que a partir del momento en que la demandante cumpla primero con su obligación, nacerá el plazo de doce meses para que su representada cumpla su obligación de hacer la entrega del inmueble, siendo el caso de que la demandante no ha pagado el saldo total convenido. Igualmente, alega que en el mes de marzo de 1999, F.V.B. ocupó con su familia y sin tener la autorización, valiéndose de la llave de entrada por la cocina, que él mismo le había prestado “para ir adelantando los trabajos de instalación de los closets y los gabinetes de cocina”. Que su representada confió en su promesa de pago, que F.V. la convenció de que insistía con el ejecutivo para que le pagaran el anticipo de sus prestaciones sociales para pagar el saldo deudor.

8) Que en fecha 09/08/1999, la demandante hizo desmontar las ventanas con sus respectivos vidrios. Que el día 10/08/1999 solicita al Tribunal que practique una Inspección Judicial en la vivienda objeto de este proceso, la cual se practicó el día 11/08/1999, Inspección que señala que “el inmueble carece de ventanas”.

9) Que el 15/08/99 amanece la zona recreativa con el parquecito dañado y los árboles arrancados, víctima de un acto vandálico.

10) Que la problemática de aguas fluviales es responsabilidad de los organismos públicos. Que las áreas verdes si están funcionando. Que se les ha subsanado a las otras viviendas los detalles o defectos, sin embargo F.V. y O.O. no permitieron que el equipo de trabajadores entrara a su casa para realizar las reparaciones. Que la demandante no pagó porque no consiguió el dinero, lo cual se desprende de la solicitud del crédito al IPASME y la solicitud al ejecutivo regional para el adelanto de sus prestaciones sociales.

En la Parte III de su escrito niega, rechaza y contradice que:

11) Su representada no haya solicitado la cédula de habitabilidad del inmueble y la c.d.a. a las Variables Urbanas del Conjunto Residencial Flamboyán.

12) El crédito solicitado por la actora al IPASME, se encuentre paralizado porque dicho Instituto le exija la consignación de la cédula de habitabilidad o c.d.a. a las variables urbanas del Conjunto Residencial Flamboyán.

13) Que él tuviera conocimiento de que la ciudadana demandante, solicitaría un crédito al IPASME y que la Cláusula Segunda del Documento de Opción Compra se hubiera redactado así por conveniencia de su parte.

14) Que se hubiera convenido con la actora de que ocupara el inmueble sin esperar el plazo de doce meses, señalado en la Cláusula Quinta, y que el inmueble presente vicios y defectos ocultos. Que además, hubiese sido construida en contraposición a lo ofertado por la vendedora, no siendo su construcción de primera calidad.

15) Impugnó los documentos acompañados con el libelo marcados “A”, “B”, “C” y el avalúo realizado por el Ingeniero E.M. que riela al folio 56 y siguientes.

16) Impugna igualmente la cuantía por ser excesiva ya que el valor de las reparaciones que habría que realizar al inmueble en el caso que su representada estuviese obligada legalmente, no podría ser superiores a Bs. 500.000,00. Que pareciera estar planteada la excepción non adimpletis contratus, que ciertamente no está planteada, sin embargo la rechaza en razón de que: a) en el contrato están claramente fijadas las fechas para la ejecución de la obligación. Que ella está obligada a cumplir primero, que debió cancelar el 15/02/1999 y a partir de allí comenzaría el plazo de doce meses para la entrega de la vivienda. b) que su representada si cumplió, tan es así que desde marzo de 1999 la demandante está habitando junto a su familia desde antes del 03/11/1998 lo que descarta el incumplimiento imputado a su representada.

17) Que la demanda debe ser declarada sin lugar al no estar constituido el fundamento legal que solicita, ni vicio oculto ni defecto grave.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

  1. POR LA PARTE DEMANDANTE:

    El Abg. G.L.A., Apoderado Judicial de la parte actora, estando dentro de la oportunidad procesal para la promoción de pruebas en esta causa, lo hizo así:

    1) Invocó el merito favorable de autos, los cuales están respaldados por los informes técnicos consignados con el escrito de demanda e Inspecciones realizadas por los organismos públicos competentes en la materia.

    2) Ratificó los documentos de carácter público administrativo, emanados de funcionarios públicos que consignara en original la parte actora, a saber:

    • Acta contentiva de los resultados de la Inspección Sanitaria de fecha 24/08/1999, de la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental, a través del Servicio Regional de Ingeniería Sanitaria.

    • Copia Certificada de la Inspección Ocular realizada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren, contentiva del Oficio N° 307-99.

    • Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de fecha 10/08/1999.

    • Consignó en este acto, publicación del diario “El Impulso”, cuerpo “C”, de fecha 08/03/1997.

    3) De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se oficie a: a) Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de este Municipio. b) Dirección de la Malariología y Saneamiento Ambiental, Servicio Regional de Ingeniería Sanitaria. c) Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara. d) Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación (IPASME), a los fines de que rindan sus respectivos informes.

    4) Solicitó que se practique una Inspección Judicial en el Conjunto Residencial “Flamboyán”.

    5) Solicitó que se practique una experticia en el Conjunto Residencial “Flamboyán”, en su área de urbanismo y sobre la parcela de la Casa N°9 de dicho Conjunto, suficientemente descrita en autos, cuyos puntos a examinar explica detalladamente en el escrito consignado, que riela a los folios 106 al 112.

  2. POR LA PARTE DEMANDADA:

    Igualmente la parte demandada promovió en su oportunidad pruebas, haciéndolo de la siguiente manera:

    1) Reprodujo el mérito favorable que se desprende de las presentes actas, los cuales se desprenden del libelo de la demanda y de la solicitud de préstamo hipotecario consignada por la demandante, marcada “G”.

    2) Promovió y opuso los siguientes documentales consistentes en:

  3. Contrato de Opción de Compra (folios 10 al 15).

  4. Solicitud de Préstamo Hipotecario para Vivienda del IPASME realizada por la ciudadana F.V.B.. (Folios 50 al 54).

  5. Solicitud de Inspección Ocular dirigida por la demandante a la Directiva del Colegio de Ingenieros del Estado Lara, marcada “C”, folio 121.

  6. Acta del Centro de Ingenieros del Estado Lara, relacionada con correspondencia emitida por residentes de la Urb. Flamboyán, la cual consignó marcada “D”.

  7. Copia del Documento Constitutivo de la Empresa CONSTRUCCIONES CIVILES ME-VA, C.A., donde se declara como objeto principal de la compañía el estudio, elaboración de ante-proyectos, proyectos finales en la construcción de obras civiles, mecánicas, plomería, electricidad, pintura y herrería, la cual acompaña junto a este escrito marcada “G” y riela a los folios 124 al 130.

  8. Correspondencia emitida por el Centro de Ingenieros del Estado Lara, fechada el 09/11/1999, en donde declara que no se dio autorización para efectuar el avalúo sobre el inmueble N° 9 del Conjunto Residencial “Flamboyán”, la cual acompaña marcada “H”, folio 131.

  9. Correspondencia enviada al Servicio de Ingeniería Sanitaria del 08/09/1999, marcada “I”, folio 133.

  10. Correspondencia enviada al Servicio de Ingeniería Sanitaria, a la Ing. C.C.d.G., de fecha 19/10/1999, marcada “J”, folio 134.

  11. Informe de la Urb. Flamboyán emitido por el Ing. Urbanista C.P.d.C.d.I.d.E.L. en fecha 05/11/1999, marcado “K”, folio 135 al 144.

  12. Informe de Avalúo sobre Quinta y Terreno de la Urb. Flamboyán practicado en Octubre de 1999 por el Ing. Luis

  13. F.R.G., marcado “L”, folios 145 al 207.

  14. Certificación de fecha 02/09/1998, emitida por el Ing. Residente J.O. donde comunica a la Ingeniería Municipal que se terminaron los trabajos de la obra permisada según Resolución N° 564-95-P-A, de fecha 21/09/1995, dejando constancia de que la obra se realizó de un todo, la cual produce conjuntamente con la C.d.A. a Variables Urbanas Fundamentales, marcada “M”, folios 208 al 211.

  15. Gaceta Oficial N° 33.868 que contiene la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, marcada “N”, folios 215 al 222.

  16. Dos cartas fechadas el 15/09/1998, relacionadas con las viviendas N° 5 y la N° 14 de la Urb. Flamboyán, en las cuales sus propietarias dejan constancia de que en cada una de sus viviendas se efectuaron las reparaciones solicitadas, marcadas “O” y “P”, folios 223 y 224.

  17. Inspección Judicial practicada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 10/08/1999, consignada con el libelo de la demanda.

    3) Promovió Testimoniales, pidiendo que sin citación previa sean llamados a declarar las siguientes personas:

  18. J.O., C.Y.H.O., Presente Peña López, G.C.A.d.R., A.I.U., F.D.S., A.P., L.L., N.M., L.V.C., D.A., M.A., C.P., L.H., E.G., O.R., L.O.M., F.G.A., H.A., C.E.A., O.Y.P., J.C., D.D.S., A.H., I.d.Y., M.C.d.C., L.A., I.P. de Gutiérrez, P.O.F.d.B. y S.d.A..

  19. Ing. L.V.C., a fin de que reconozca a) el Acta emanada del Centro de Ingenieros del Estado Lara en fecha 10/09/1999 y b) Carta emanada del Centro de Ingenieros del Estado Lara en fecha 09/11/1999.

  20. Ing. Urbanista C.P., a fin de que reconozca la correspondencia y el informe sobre la Urb. Flamboyán emitido por el Centro de Ingenieros del Estado Lara en fecha 05/11/1999.

  21. Ing. L.F.R.G., a fin de que reconozca la correspondencia y el informe sobre la Urb. Flamboyán emitido por el Centro de Ingenieros del Estado Lara en fecha 05/11/1999.

  22. Ing. J.O., a fin de que reconozca la certificación dirigida a la Ingeniería Municipal.

    4) Que se realice la prueba de Inspección Judicial en: a) el inmueble objeto de este juicio y en el Conjunto Residencial Flamboyán y se deje constancia de lo solicitado en su escrito y b) en el Departamento de Recursos Humanos en la Secretaría de Gobierno del Estado Lara, en el expediente o recaudos correspondientes a la demandante en este juicio, quien es docente adscrita a la Dirección General Sectorial de Educación.

    DE LA OPOSICION A LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

  23. POR LA PARTE DEMANDANTE:

    El día 05/04/2000, la parte actora se opuso formalmente a la admisión de las pruebas de la contraparte, por ser manifiestamente ilegales e impertinentes, así:

    • Se opone a la prueba de testificales, prevista en el capítulo III, literal 1, de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil.

    • Solicita por ser impertinente que no se admita la comparecencia al Tribunal de: ING. L.V.C., ING. C.P., ING. L.F.R..

    • Impugnó todas y cada una de las fotocopias consignadas en el presente expediente junto con el escrito de promoción de pruebas que llevó a los autos la parte demandada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

  24. POR LA PARTE DEMANDADA:

    El día 06/04/2000, la parte demandada se opuso formalmente a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, por ser manifiestamente ilegales o impertinentes, así:

    • La parte actora promueve como mérito favorable: …”lo alegado y probado en la demanda”, siendo evidente que en la demanda no está probado lo alegado en ella. No es posible o valedero que la sola declaración unilateral de la propia parte interesada pueda constituir prueba a su favor.

    • En el Capítulo V del escrito promovido por la parte actora, denominada Experticia, por cuanto en la misma la demandante pretende probar hechos nuevos no alegados en la demanda, contraviniendo lo establecido en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.

    • A que se admitan los documentales promovidos en el capítulo II del escrito de pruebas de la parte actora, los cuales señala ampliamente.

    • Que no se valore la prueba de Informes 4, donde la parte actora solicita se oficie al IPASME a los fines ya especificados.

    Seguidamente, el a quo dictó y publicó Sentencia en la presente causa, en fecha 15/11/2000, declarando CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesta e igualmente, declaró CON LUGAR la pretensión Quanti Minoris y en consecuencia, estableció que el valor actual del inmueble es de Bs. 56.000.000,oo, y ordena indexar la diferencia que faltó cancelar, es decir, Bs. 20.000.000,oo, calculados a partir del 15/02/1998 hasta la fecha en que quede firme la decisión. Vista la anterior decisión, la parte demandada, asistida por el Abg. J.A. ANZOLA CRESPO, I.P.S.A. N° 29.566, APELA la misma, e igualmente, el día 23/11/2000, el apoderado actor también APELA dicha sentencia. Ambas apelaciones son oídas en ambos efectos, conforme auto dictado el día 24/11/2000, ordenando el a quo la remisión de este expediente. Le corresponde conocer al Juzgado Superior Civil en lo Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, quien se INHIBE de seguir conociendo este asunto, de conformidad con el ordinal 20° del Artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, se remite al Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara (Distribuidor), quien el 22/05/2002 le da entrada y lo fija de conformidad con el Artículo N° 89 del C.P.C., para decidir dicha Inhibición, la cual fue declarada CON LUGAR, el 30/05/2002. Seguidamente, el 04/06/2002, el Superior Primero dictó auto mediante el cual al observar que dicha causa se encuentra en estado de SUSPENSO, ordenó de conformidad con el Artículo 14 del C.P.C., a fijar la continuación del presente juicio el décimo día de despacho siguiente, luego de que conste en autos la última notificación de las partes.

    El 26/04/2004, el ciudadano D.P., Presidente de la Asociación Civil Provivienda UNEXPO, consignó Estado de Cuenta de la deuda de la ciudadana F.V.B., copias certificadas del Asunto N° KP02-R-2002-000147 y del Cuaderno de Medidas (Anexo “B”), los cuales cursan ante el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, quedando agregados desde los folios 849 al 1289. Luego, el 27/07/2004, el Tribunal de la causa, de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil fijó el Quinto (5to) día de Despacho siguiente, a las 11:00 a.m., después de que conste en autos la última notificación de las partes, para tratar una Eventual Conciliación.

    Posterior a todo esto, en fecha 04/05/2005, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Menores de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia en la presente causa declarando SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandante y PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación formulada por la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y T.D.E.L., en fecha 15/11/2006, por lo que en consecuencia declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DE LA ACCION QUANTI MINORIS intentada por F.V.B. en contra de la ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA UNEXPO. Quedó así MODIFICADA la sentencia apelada. Ambas partes anuncian RECURSO DE CASACION en contra de la sentencia anterior y por auto de fecha 20/06/2005, son admitidos los recursos anunciados. La parte actora formalizó el Recurso de Casación anunciado por ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en fecha 18/01/2006 dictó sentencia.

    De los límites de competencia del Juzgador Superior en la revisión de la providencia apelada.

    Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

    Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

    Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

    Establecidos los límites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria interpuesta y de la circunstancia de que ambas partes apelaron de la sentencia. Y Así Se Declara.

    MOTIVA

    Corresponde a éste Sentenciador determinar, si la decisión definitiva dictada por el a quo está ajustada o no a derecho; para ello se debe establecer de conformidad con lo establecido por el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los términos en que ha quedado planteada la controversia y en consecuencia, para ésta Alzada las partes aceptan los siguientes hechos: a) Que suscribieron en fecha 03/11/1998, según consta de documento, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 46, Tomo 184 del Libro de Autenticaciones llevado por ese Despacho, un contrato de Opción de Compra, un inmueble constituido por la parcela N° 9 del Parcelamiento Urbanización Flamboyán y la casa que sobre ella está edificada; estando dicha Urbanización ubicada en la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara. b) Que el precio de la venta se fijó en la Cantidad de Bs. 57.000.000,oo, de la cual la demandante para el momento de la introducción de la demanda (19/10/1999), había pagado la cantidad de Bs. 25.000.000,oo, teniendo como saldo deudor la cantidad de Bs. 32.000.000,oo; y de que este monto se debió haber pagado el 15/02/1999. c) Que la demandada asumió en dicho contrato la obligación de entregar el inmueble en un término de 12 meses contados a partir de la fecha de cancelación del precio establecido. d) Que la demandante se instaló a vivir dentro de la casa desde Marzo 1999, sin que esta estuviere totalmente terminada y sin haberse dado la cédula de habitabilidad respectiva. Quedan como hechos controvertidos los siguientes:

    1)¿Si es cierto que para la fecha de introducción de la demanda no había comenzado a correr el lapso de doce meses que tenía la demandada para entregar el inmueble vendido? 2)¿Si la demandante hizo desmontar las ventanas de la vivienda con sus respectivos vidrios? 3)¿Si la demandada había incumplido con la obligación de entregarle la cédula de habitabilidad del inmueble para que ella obtuviera el préstamo hipotecario, tal como lo afirma la demandante? 4)¿Si existen las irregularidades señaladas por la Dirección de Planificación y Control Urbano (O.M.P.U) de la Alcaldía del Municipio Iribarren, realizada el día 20/08/1999? 5) ¿Si existen las irregularidades sanitarias de electricidad señaladas por el Servicio de Ingeniería Sanitaria adscrita a la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental en Inspección realizada el 2 de Septiembre de 1999? 5)¿Si realmente los 144 m2 de construcción y la condición de marginalidad de las viviendas y los daños patrimoniales que el incumplimiento de la demandada, le ha determinado una disminución del valor del precio convenido en la venta? y así se establece.

    DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

    DE LA PARTE DEMANDANTE.

    1) Respecto al valor y mérito de los autos, este Sentenciador manifiesta que los mismos no constituyen medio probatorio alguno y por lo tanto se desestima y así se decide.

    2) Respecto a las documentales consistentes en:

  25. Acta de Inspección Sanitaria practicada el 24/08/1999 por la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental del Estado Lara, en la cual dejó constancia de que en la Vivienda N° 9 (objeto del conflicto), se debe dar cumplimiento a los artículos 3 y 10, Capítulo N° 9 de la Ley Orgánica de Salud, en lo referente a destapar el centro del piso de la cocina y corregir perforación al lado de la pared que se presumen sean tapón de registro y así cumplir con los referidos artículos de la norma sanitaria vigente, documento este que por estar firmado por la Jefe Regional de Servicio de Ingeniería Sanitaria y tener el sello húmedo respectivo, este Juzgador lo considera documento administrativo y por tanto se aprecia como documento público administrativo, basado en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y por tanto se da como cierto la existencia de esas fallas y así se decide.

  26. Copia fotostática certificada de la comunicación del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara, al ciudadano O.O., en la cual le recomienda dirigirse a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de dicho Municipio y a otros organismos a fin de que los mismos hagan el estudio respectivo que permita la solución al problema de las aguas de lluvia y a rechazar un estudio detallado sobre las filtraciones que presentan los inmuebles, con el objeto de corregir las fallas. Dicho documento se desestima en virtud de que no está dirigida a ninguna de las partes de este proceso, ni tampoco está referida a fallas del inmueble objeto de la controversia, y así se decide.

  27. Respecto de la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 10/08/1999, la cual fue consignada por la demandante junto con el libelo de la demanda y que cursa a los folios 33 al 47, se desestima por no haber demostrado los requisitos de procedencia de esta prueba extralitem exigida por el artículo 1.429 del Código Civil y así se decide.

  28. Respecto a la publicación del diario El Impulso de fecha 08/03/1999 en el que se ofrece “Casas de Exquisita Construcción Tradicional”, refiriéndose a las casas de la Urbanización Flamboyán, se desestima de cualquier valor probatorio por cuanto en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, contempla en su Cláusula Primera, sí establece las características de la casa objeto de la negociación, el cual fue aceptado por las partes y así se decide.

    3) En cuanto a la prueba de informes se establece los siguiente: a) Respecto a la solicitud requerida a la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, para que informara de las irregularidades que presenta el Conjunto Residencial Flamboyán no hay nada que valorar por no haber sido evacuada. b) Respecto a lo solicitado a la Dirección de Malariología y Saneamiento Ambiental donde se pide si existe oficio dirigido a Flamboyán donde consta el resultado de la Inspección Sanitaria y observaciones realizadas a la vivienda N° 9 y el cual fue respondido a través de oficio de forma afirmativa, este Juzgador la desestima por ilegal, por cuanto ya ese hecho fue ut supra establecido al valorar el documento público administrativo del Acta de Inspección hecha por esa dependencia y así decide. c) En cuanto la prueba de informes solicitadas al Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara en el cual se le requiere que informe: sobre el resultado de la inspección ocular, fue respondido y cuyo resultado está inserto al folio 291 cuyo texto se transcribe parcialmente así: “…Se recomendó dirigirse a la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de este Municipio y otros Organismos; con el fin de que los mismos realicen el estudio respectivo, que permita la solución al problema que se presenta cuando llueve, también estudios sobre las filtraciones de los inmuebles…”, se desestima, por cuanto sobre ese hecho ya éste Juzgador se pronunció al valorar la copia certificada del acta de las actuaciones en referencia y así se decide. d) En cuanto a la prueba de informes solicitada al IPASME a los fines de que informe si esa Dirección ha recibido solicitud de crédito hipotecario por parte de F.V.B., cuya respuesta cursa al folio 293, en el cual manifiesta: 1) El día 10 de junio de 1999 se recibió documentación necesaria para solicitar Crédito Hipotecario con el fin de adquirir una vivienda ubicada en el Conjunto Residencial “Flamboyán”, Av. Negro Primero, frente a Patarata II, por parte de la afiliada F.M. VALERO DE MEJIAS, titular de la cédula de identidad N° 3.537.849. 2) Uno de los requisitos exigidos por esa unidad para llevar a cabo el proceso es fotocopia (legible) del documento de propiedad debidamente registrado. 3) La certificación de gravamen y luego se traslada el Perito para hacer el respectivo avalúo; se aprecia de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, pero en criterio de este sentenciador en nada influye sobre lo controvertido, por cuanto solo se refiere a los requisitos que debe cumplir la demandante a los fines de acceder al crédito solicitado, y así se decide.

    4) En cuanto a la Inspección Judicial practicada por el a quo cuyas resultas están insertas a los folios 258 al 262, en el cual se deja constancia de las condiciones físicas de la pared que se encuentra en la parte posterior en el lindero oeste del Conjunto Residencial Flamboyán y de las condiciones internas y externas en que se encuentra la vivienda N° 9 del Conjunto Residencial en referencia; éste Juzgador la aprecia de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia da por probado la existencia de esas fallas en el inmueble en controversia y así se decide.

    5) En cuanto a la testimonial del ciudadano E.M., la cual cursa al folio 263, quien reconoce como suyo el avalúo que hiciera a la casa quinta N° 9 del Conjunto Residencial “Flamboyán”, éste Juzgador la desestima por ilegal, por cuanto lo señalado por él se corresponde a un avalúo hecho por solicitud de la demandante el cual no es vinculante en este proceso ya que lo determinado por él se corresponde a una experticia, la cual debe ser promovida y evacuada conforme al artículo 451 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

    6) Respecto a la experticia practicada en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, la cual determinó: a) Filtraciones en el área de un baño y de la cocina. b) Que el funcionamiento de las tuberías de aguas blancas y aguas negras es deficiente. c) Que las condiciones físicas del urbanismo del Conjunto Residencial “Flamboyán” en lo que se refiere a los drenajes pluviales son apropiados. d) Que no se pudo determinar la ubicación de la tubería cloacal o de aguas negras, por cuanto la vía está pavimentada. e) En cuanto a los frisos internos (calidad de segunda); frisos externos (calidad segunda); perfiles de las paredes (calidad segunda); baldosas de pisos (calidad segunda); baldosas de piso de la cocina y baños (calidad segunda); techo machihembrado (calidad segunda); ventanas (calidad segunda); puertas (calidad segunda); y este Juzgador la aprecia, concluyendo en que la construcción no se puede calificar como de primera, y así se decide.

    DE LA PARTE DEMANDADA.

    1) Respecto a la invocación del mérito favorable de los autos señalados en los literales A y B se desestima de cualquier valor probatorio por no ser este medio de prueba alguna y así se decide.

    2) Respecto a los documentales promovidas se tiene lo siguiente: 2.1) Del contrato de opción a compra acompañado por la actora con el líbelo, la cual cursa a los folios 10 al 14 se aprecia de acuerdo al artículo 1.360 del Código Civil y en consecuencia se da por cierto la negociación cuyo cumplimiento aquí se demanda y las obligaciones y derechos contenidas en él, y así se decide; 2.2) Respecto a la solicitud de préstamo hipotecario que consignó la parte actora, la cual cursa del folio 50 al 53 se desestima su valor probatorio por ser copia fotostática de documento privado, lo cual no es admisible por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide; 2.3) En cuanto a la solicitud de Inspección ocular dirigida por la actora y otras personas, las cuales cursan al folio 121 al 122, se desestiman por ser copia fotostática de un documento privado, tal como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide; 2.4) Respecto al acta firmada el representante de la demandada, el Ing. L.V.C. y otras personas a quien refiere como copropietarios del Conjunto Residencial “Flamboyán”, a quienes no identifican se desestima por no haber sido ratificada por el resto de los firmantes tal como lo prevé el artículo 431 eiusdem y así se decide. 2.5) Respecto a la copia del Documento Constitutivo de la empresa Construcciones Civiles ME-VA, C.A, se desestima por impertinente, ya que no tiene relación con lo controvertido en este proceso, y así se decide. 2.6) En cuanto al documento marcado letra “H”, que cursa al folio 130 consistente en la correspondencia del Colegio de Ingenieros a la demandada, la misma se desestima por no haber sido ratificada conforme al artículo 431 eiusdem y así se decide. 2.7) Respecto a las comunicaciones enviadas por el representante de la empresa demandada a la Ingeniero C.C.d.G., Jefe Regional del Servicio de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, en la cual le manifiesta que no ha podido corregir las fallas detectadas por ese Despacho en la Inspección Sanitaria realizada el 24/08/1999, (cuya Acta fue ut supra valorada), en las viviendas 3, 9 y 13, en virtud de que los propietarios de las mismas no dejaban entrar al inmueble; dichas comunicaciones adminiculada con el Acta de Inspección Sanitaria hecha por el Despacho de Ingeniería Sanitaria, la cual cursa a los folios 28 al 31, aunado a la manifestación que hizo la demandada al contestar la demanda en la cual dijo “por su parte” F.V. y O.O., otro comprador, que al igual que ella está moroso y también incumplió, no permitieron que el equipo de trabajadores de mi representada entrara a su casa para hacer las correcciones necesarias. Se explica tal negativa porque precisamente su propósito es basarse en esos pequeños defectos calificándolos y magnificándolos a su conveniencia, intentar la temeraria e improcedente demanda por supuestos “vicios ocultos”, permiten de conformidad con el artículo 1.399 del Código Civil en concordancia con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil establecer que, la demandada acepta las fallas señaladas por la Ing. C.C.d.G., Jefe Regional del Servicio de Ingeniería en referencia a la Inspección practicada por ese Despacho a la Vivienda N° 9, referida a destapar centro de piso de la cocina, corregir la perforación al lado de la pared que se presume sea tapón de registro; así como también corregir la filtración de aguas blancas en la Sala Sanitaria (Planta Baja), en la Sala Sanitaria Principal (Planta Alta) y en el área de recibo; corregir pendiente en ducha de la Sala de Baño Principal (Planta Alta), las filtraciones de agua de lluvia y/o riego provenientes de las áreas verdes al garaje de la vivienda; las filtraciones de aguas blancas en el área del lavadero; destapar sifón de la ducha (baño principal); la falta de ventilación cloacal y colocar centro piso en Sala Sanitaria (Planta Baja), “folios 28 al 31” y así se decide. 2.8) Respecto a la certificación de fecha 02/09/1998 emitida por el Ing. Residente J.O., la cual cursa al folio 208 en copia fotostática y de la cual se observa está dirigida por éste a Ingeniería Municipal, la misma se desestima por no ser parte del proceso el Municipio. 2.9) En cuanto a la Gaceta Oficial N° 33.868 que contiene la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, se desestima la misma, por cuanto el derecho no se prueba, se prueba son los hechos o afirmaciones de éstos, tal como lo prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. 2.10) Respecto a las documentales consistentes en las dos cartas, que cursan a los folios 223 y 224, consistentes en misiva dirigida a la Ing. C.C.d.G., Jefe Regional de Servicio de Ingeniería Sanitaria, en las cuales las propietarias, Sra. C.H., propietaria de la Vivienda N° 5 de la Urbanización “Flamboyán” y Sra. L.L., propietaria de la Casa N° 14 de la misma Urbanización, debidamente firmadas junto al Ing. L.P. (representante de la demandada) y el Ing. L.V., en la cual manifiesta que las fallas detectadas por esa dependencia oficial en dichos inmuebles y que fueron comunicadas a través de informe de fecha 02/09/1999, se desestima, por cuanto estas dos misivas, tienen fecha anterior a dicho informe. En efecto, estas comunicaciones fueron hechas en fecha 15/09/1998, mientras que el Informe Oficial a que se refieren las mismas, tiene fecha posterior, 02/09/1999, por lo que es obvio la contradicción, lo cual obliga a la desestimación de las mismas y así se decide; 2.11) En cuanto al Informe de Avalúo de la Urbanización Flamboyán emitido por el Ing. C.P., el cual fue anexado con la letra “K”, se desestima por impertinente y así se decide; 2.12) Respecto al Informe de Avalúo de Quintas y Terreno practicado el mes de Octubre de 1999, por el Ing. L.R.G., el cual cursa a los folios 145 al 207, se desestima por no haber sido ratificado de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

    3) En cuanto a la promoción de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 10/08/1999, la cual fue consignada por la actora con el libelo de la demanda, ya hubo pronunciamiento al valorar las pruebas de la demandada, motivo por el cual se remite a dicho pronunciamiento y así se decide.

    4) En cuanto a las testimoniales de: A) J.J.O., quien manifestó haber sido el Ingeniero Residente de la obra “Conjunto Residencial Flamboyán”, y de que por el conocimiento que dice tener de dicha obra, sabe que las dos casas modelo fueron terminadas a principios del año 1997, culminándose la obra total en Septiembre de 1998. A su vez, en dicho acto reconoció la comunicación que cursa al folio 58 y ratificó en todas sus partes afirmando a su vez que las aguas de lluvia no causan alguna dificultad a las casas de la urbanización; y que cuando se abre una grifería de un baño sale agua del otro baño porque no está instalado el calentador y que le consta lo declarado por haber sido el Ingeniero de la obra. B) La testigo C.Y.H. manifestó que ella compró la casa N° 5, luego de haber visto las dos casas modelo y que por ello sabía estas estaban terminadas con cerámicas en las paredes, puertas, etc., y de que ella conocía a la Señora F.V.B., quien ocupa la casa modelo N° 9 desde hace más de un año, aclarando que la casa que ello consignó no tenía ningún defecto y de que la lluvia no causa ningún problema en las viviendas y de que le consta porque es la propietaria de la referida casa N° 5. C) El testigo Peña López, quien manifestó vive desde hace 30 años frente al sitio en donde se construyó la Urbanización Flamboyán y en base a ello le consta que las dos primeras casas construidas fueron las casas modelos de las Parcelas N° 7 y N° 9, las cuales estuvieron terminadas a principios de 1997, las cuales tenían cerámicas en paredes y baños con puertas y ventanas instaladas listas para habitarlas y que en ella vive la señora F.V., desde marzo de 1999. D) La testigo Coromoto Aldana Rojas, quien afirma que vive al lado de la Urbanización Flamboyán y que por ello le consta que a través de visitas hecha a la misma vió que las casas modelos eran las N° 7 y N° 9, tenían sus ventanas, pero que luego de estar habitada la N° 9 observó le fue retirada una ventana y luego colocada otra vez. E) La testigo N.M.G., afirmó que la visitó a la Urbanización Flamboyán porque ahí vivía una amiga y que en agosto de 1999 observó que estaban desmontando una ventana en una vivienda de dos pisos, lo que le llamó la atención. F) El testigo L.V.C., quien manifestó ser Ingeniero y que conoce el Conjunto Residencial Flamboyán por ha realizado varias Inspecciones por el Colegio de Ingenieros del Estado Lara y que tenía conocimiento de que se estaban realizando trabajos por orden de Fundalara y de acuerdo con el Señor D.P. y que actualmente los trabajos están paralizado por denuncias de tres propietarios de viviendas de dicha Urbanización Flamboyán y que fueron situación leves, las denunciadas, y que solo las viviendas, tres, cinco y catorce aceptaron que se le realiza la mencionada separaciones, haciendo la salvedad que los propietarios de las casa 9 y 3 no permitieron el acceso a las personas que realizaran las respectivas reparaciones y de que ello le consta por ser el Secretario General del Colegio de Ingenieros. F) El Testigo A.H. quien manifestó no tener conocimiento de que la señora Valero vivía en la Urbanización Flamboyán. G) El testigo C.P. quien dijo ser Ingeniero y ratificó el documento que le fue exhibido marcado letra “K”, que cursa a los folios 13 al 17 del expediente, que al se interrogado por qué consideraba en exceso de autoridad la exigencia de la Alcaldía de Iribarren al Sr. D.P. para que construya un drenaje de las aguas de lluvia que vienen de Bararida a la Urbanización Flamboyán, respondió porque no existe programas, plan o proyecto precisos sobre las aguas de la Urbanización Flamboyán exceptuando el Drenaje conocido como Bocoy y que por lo tanto esa obra no le correspondía a los promotores de los Conjuntos Residenciales de la Zona, sino al Municipio. Testigos que este Juzgador aprecia de acuerdo al artículo 308 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello se dá por probado los siguientes hechos: 1° Que la demandante ocupa la casa de la parcela N° 9 de la Urbanización Flamboyán. 2° Que esta casa fue una de las casas modelo las cuales fueron terminadas en 1997, 3° Que si existen las fallas de construcción señaladas por la demandante, y así se establece.

    Luego de valorada las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, le corresponde a éste sentenciador subsumir los hechos aceptados por las partes así como también los hechos probados en la norma legal que regula las pretensiones y defensas de las partes para así determinar los elementos de convicción para decidir y en tal sentido se observa:

    PUNTOS PREVIOS

PRIMERO

Respecto a la cuantía se observa que la parte demandante estimó la acción en la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo), y la demandada en su contestación argumentó que ésta es desmedida, por cuanto el valor de las negociaciones que había que realizarle al inmueble en el caso de que ella estuviese obligada a repararla no podía ser superior a Bs. 500.000,oo; para éste Sentenciador dado a que la presente sentencia se está emitiendo en virtud de que la dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de esta Circunscripción Judicial fue casada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, pues como consecuencia de ésto, la cuantía es la misma que estableció la recurrida es decir, la de Sesenta Millones de Bolívares (Bs.60.000.000,oo), y así se decide.

SEGUNDO

En relación a la impugnación realizada por la demandante del poder apud acta otorgado por la demandada a los abogados B.M. y J.R.G. identificados en autos, este Juzgador considera pertinente referirse, a que tanto la sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 091 de fecha 10 de febrero del 2004, Expediente N° 02060 como la Sala de Casación Civil del mismo Tribunal en sentencia N° 258 de fecha 03/08/2000 que se transcribe parcialmente, ratifica la doctrina “…omisis… que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte interesada en su desconocimiento, actúe en el proceso, de lo contrario hay que presumir tácitamente se ha admitido como buena y legitima la representación que ha invocado el apoderado judicial.

Advierte la Sala que de ser oportunamente impugnada la representación, por similitud material con la impugnación del poder presentado con el libelo de la demanda, y por razones de justicia y equilibrio procesal, debe aplicarse por analogía el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia podrá el presentante del poder subsanar el defecto u omisión, mediante la comparecencia de la parte o la presentación de un nuevo poder y la ratificación de los actos realizados, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación sin que medie pronunciamiento judicial, pues , no lo ordena la Ley y significaría adelanto de opinión sobre una cuestión que podría incidir en la resolución del fondo de la controversia…”

Doctrina esta que se acoge de acuerdo al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil por ser caso análogo y dado a que consta al folio 103, que la demandada le dió el poder apud acta a los abogados B.M. y J.R.G., fue el día 03/04/2000, el cual fue impugnado el 5 de abril del 2000 (folio 225) y la demandada el día 6 de abril del 2000, procedió a ratificar y convalidar todas las actuaciones hechas por la abogado B.M. (folio 229); pasa éste Sentenciador al convalidar la parte demandada la totalidad de las actuaciones realizadas por la apoderado en referencia queda como valido el mandato en virtud de la Doctrina ut supra transcrita, declarándose en consecuencia Sin Lugar dicha impugnación y así se decide.

TERCERO

En cuanto a la acción de fondo como es la de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la demandante F.V.B. contra la ASOCIACIÓN CIVL PROVIVIENDA UNEXPO; éste Juzgador considera que se trata y así lo han manifestado las partes de un contrato de compra venta y en consecuencia, se debe tener presente que el artículo 1.474 del Código Civil establece las obligaciones del vendedor y las del comprador cuando preceptúa: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio convenido”. Por su parte el artículo 1.167 eiusdem preceptúa la alternativa que tiene una de las partes de todo contrato bilateral como es el del presente caso, ante el incumplimiento de la obligación por la otra parte, la de pedir judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si lo hubiere. La Doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se ésta por una conducta, quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión de la demandante. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, (PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:

Sic “…por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el incumplimiento.

Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala qué debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra N° 339), no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la Teoría de los riesgos a los que deberemos recurrir…” (PP. 737 y 738).

Una vez fijada el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se procede a verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no a la acción propuesta y a tal efecto observa éste Juzgador: 1) Que la demandante argumenta que está incumpliendo con el pago del precio convenido por cuanto adeuda el saldo de Bs. 32.000.000,oo; 2) Que dicho incumplimiento por parte de ella se debe a dos razones: a) Porque el crédito solicitado se encuentra paralizado por falta de cédula de habitabilidad y el documento registrado donde se evidencie la existencia del inmueble. Que faltan estos documentos porque nunca fueron tramitados; b) Por las deplorables condiciones en que le fue entregado el inmueble por la falta de construcción que adolece la vivienda N° 9; y resulta que al comparar esta afirmación con la Cláusula Segunda del contrato en controversia el cual preceptúa “…Que podría obtener refinanciamiento por cualquier persona natural o jurídica, entidad pública o privada…”; éste Juzgador ejerciendo la atribución que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como es la de interpretar los contratos e interpretando dicha cláusula, concluye, que bajo ningún concepto en ella, el vendedor asume la obligación de cumplir con los requisitos que le exijan los entes a la demandante para tramitar el crédito, sino que la interpretación que se debe dar es que el vendedor debe recibir el dinero de cualquier entidad que le conceda a la demandante el crédito. De manera que, para éste Sentenciador la excusa dada por la demandante sobre su incumplimiento en el pago del saldo deudor es improcedente.

Luego, se tiene que la Cláusula Quinta del Contrato en Controversia preceptúa la obligación del vendedor de entregar el bien bajo una obligación a término, más una condición; en efecto, dicha cláusula preceptúa:

QUINTA: Se establece un lapso de doce (12) meses para la entrega de la vivienda, contados a partir de la fecha de cancelación del precio establecido en la Cláusula Segunda, siempre y cuando las Autoridades Municipales hayan expedido el permiso de habitabilidad del inmueble objeto de este contrato

.

Lo que implica para éste Juzgador, que la obligación del vendedor de entregar el inmueble a pesar de estar construido, no ha surgido, por cuanto él tiene un año contado a partir de que la demandante le cancele el precio del inmueble, hecho éste aceptado por la demandante, no haber cumplido; por lo que no ha comenzado a correr el término de la obligación de entregar el inmueble; pero a su vez, en el supuesto negado que la demandante hubiere pagado el precio, la obligación de entregar el inmueble, requiere de una condición como es la de que la demandada hubiese obtenido la cédula de habitabilidad, lo cual tampoco ha ocurrido. De manera pues, que debido a que la demandada no ha incumplido con la obligación de entregar el inmueble vendido y dado al incumplimiento de la demandante en pagar el saldo del precio convenido, obliga a determinar que no están cumplidos los requisitos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil y en consecuencia, declara Sin Lugar la Acción de Cumplimiento de Contrato, y así se decide.

CUARTO

En cuanto a la otra acción ejercida como es la acción Quanti Minoris contemplada en el artículo 1.525 del Código Civil y basado en lo precedentemente decidido, en criterio de éste sentenciador tampoco es procedente, por cuanto los supuestos de hecho de la referida norma jurídica no se dan; en efecto el artículo 1.525 del Código Civil preceptúa lo siguiente: “El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de una año contado a partir del día de la tradición, si se trata de inmueble… Sic”, lo que implica, que hasta tanto el vendedor del inmueble no haga entrega del bien al comprador, este no puede ejercer la acción; y si como fue ut supra decidido, que el vendedor aquí demandado no le ha comenzado a correr el término del año para entregar el inmueble; ni tampoco lo ha entregado; pues es contrario al artículo 1.525 del Código Civil, pretender quitarle el beneficio de esta norma a la demandada, motivo por el cual se declara Sin Lugar la acción Quanti Minoris ejercida por la demandante y así se decide.

De manera que demostrado como quedó la improcedencia de las acciones de cumplimiento de contrato y de quanti minoris ejercida por la demandante F.V.B. contra la ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA UNEXPO, obliga a tener que declarar CON LUGAR las apelaciones propuestas tanto por la parte demandante como por la parte demandada contra la decisión definitiva dictada por el a quo en fecha 15/11/2000, revocándose la misma y así se decide.

DECISIÓN

Por virtud de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Superior Segundo en la Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LAS APELACIONES realizadas por: a) El ABG. G.L., apoderado de la parte actora, la ciudadana F.V.B., y b) Por la ASOCIACION CIVIL PROVIVIENDA UNEXPO, representada por su Presidente D.P., parte demanda, todos ya identificados, en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de Noviembre del año 2000 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. SE DECLARA SIN LUGAR las Acciones de Cumplimiento de Contrato de Opción Compra y Quanti Minoris ejercida por la parte demandante. QUEDA ASÍ REVOCADA la referida sentencia dictada por el a quo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por haber sido declaradas CON LUGAR las apelaciones ejercidas por las partes.

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión por haber sido dictada fuera del lapso, tal como lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, haciéndoles saber que el lapso para que ejerzan los recursos pertinentes en contra de esta sentencia, comenzará a correr diez (10) días después de que conste en autos la última de las notificaciones.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, en Barquisimeto a los tres (03) días del mes de Abril del 2006.

EL JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

ABG. J.A.R.Z.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA C. GOMEZ DE VARGAS

Publicada hoy 03/04/2006, a las 02:29 P.M.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA C. GOMEZ DE VARGAS

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