Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Junio de 2014

Fecha de Resolución17 de Junio de 2014
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial el dieciocho (18) de junio de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nro. 16, Tomo 122-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos M.R.A. y J.C.R.G., venezolanos, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 21.615 y 82.093, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, persona jurídica de carácter público, reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado en Venezuela y la S.S.A., publicado en la Gaceta Oficial Nro. 27.551, de fecha veinticuatro (24) de noviembre de mil novecientos sesenta y cuatro (1964), y la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., constituida el veintidós (22) de enero de dos mil ocho (2008), según las leyes de las Antillas Holandesas, domiciliada en Curazao, cuya acta de constitución se encuentra debidamente inscrita en el Registro de Comercio de Curazao, el veinticinco (25) de enero de dos mil ocho (2008), Nro. 103805(0), acta constitutiva que se encuentra debidamente otorgada y traducida al idioma español por ante Notario del Registro Civil y de Elecciones actuando por el Teniente Gobernador de la I.d.C. bajo el Nro 1069, de fecha ocho (08) de febrero de dos mil ocho (2008).

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos A.F.P.C., L.A.S.R., C.T.Z., M.R.C., Y.R.P., M.T.V., B.D.E., O.A.C. Y O.A.H., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 22.619, 4.787, 22.705, 63.767, 117.120, 138.286, 7.507, 36.358 y 67.301, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

EXPEDIENTE Nº: 13.830

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia estampada en fecha nueve (09) de febrero de dos mil once (2011), por el abogado M.R.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha primero (1º) de febrero de dos mil once (2011), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició la presente acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por el ciudadano B.F.D.V., debidamente asistido de abogado, en su carácter de representante legal de la empresa FLORISTERÍA Y JARDINERÍA NACY MAR, C.A., en contra de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., mediante libelo de demanda presentado en fecha dieciséis (16) de junio de dos mil ocho (2008), ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Miranda, a los fines de su distribución respectiva.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado en fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil nueve (2009), previa consignación de la parte actora de la documentación que la fundamentaba, se procedió a su admisión por los trámites del procedimiento ordinario, y, se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada en la persona del ciudadano C.J.L.U.S. en su carácter de ARZOBISPO DE CARACAS y representante legal de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y del ciudadano A.J.S.F., en su carácter de Director Administrativo de la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V., para que comparecieran en la oportunidad respectiva, a fin de que dieran contestación a la demanda intentada en su contra.-

En diligencia suscrita el día trece (13) de mayo de dos mil diez (2010), compareció la abogada C.T., consignó poder otorgado por la parte demandada y, se dio por citada en nombre y representación de sus mandantes, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V.

En fecha catorce (14) de mayo de dos mil diez (2010), comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada y presentaron escrito de contestación de la demanda, en el cual, denunciaron fraude procesal colusivo; como segunda defensa de fondo, opusieron la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; la improcedencia del derecho invocado; y la caducidad de la acción propuesta, las cuales serán analizadas en el capítulo correspondiente de este fallo.

Abierto el juicio a pruebas, todas las partes promovieron éstas; respecto de la cuales, el Juzgado de primer grado de conocimiento, emitió el respectivo pronunciamiento, en autos de fecha quince (15) de julio de dos mil diez (2010), las cuales serán examinadas más adelante por esta Sentenciadora.

El veintinueve (29) de noviembre de dos mil diez (2010), los apoderados judiciales de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, presentaron su respectivo escrito de informes.

El día primero (1º) de febrero de dos mil once (2011), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR el FRAUDE PROCESAL COLUSIVO alegado por la parte demandada ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO, N.V.; SIN LUGAR la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN alegada por los codemandados; y, CON LUGAR la defensa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuesta por la parte demandada, atinente a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA; y, como consecuencia de ello, se DESECHÓ la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, propusiera la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., contra la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO, N.V.

En diligencia del ocho (08) de febrero de dos mil once (2011), compareció el apoderado judicial codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y, apeló del fallo dictado el primero (1º) de febrero de dos mil once (2011).

Mediante diligencia de fecha nueve (09) de febrero de dos mil once (2011), estampada por la representación judicial de la parte actora, apeló de la sentencia definitiva antes citada, y, se adhirió a la apelación hecha por la parte codemandada.

El día veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), a través de escrito presentado por el apoderado judicial de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, solicitó que se declarara la nulidad de los recursos de apelación y adhesión en la apelación, intentados por la representación judicial de la parte actora.

En diligencias de fechas veintiuno (21) febrero de dos mil once (2011), y veintitrés (23) de febrero de dos mil once (2011), el apoderado judicial de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, desistió de la apelación que intentó contra la decisión en cuestión; solicitó que se dejaran sin efecto alguno, los recursos de apelación y adhesión en la apelación, intentados por la representación judicial de la parte actora; y, que se declarara firme la sentencia referida.

Mediante auto dictado el día once (11) de noviembre de dos mil once (2011), la Dra. S.M.C., en su condición de Juez Provisoria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se avocó al conocimiento de la causa, en el estado en que se encontraba; asimismo, homologó el desistimiento del recurso intentado por el apoderado de la codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS; negó lo solicitado por la representación judicial de la parte codemandada, respecto a que se declarara definitivamente firme la sentencia; y, oyó la apelación interpuesta por el representante judicial de la parte demandante, abogado M.R.A..

Seguidamente, en esa misma fecha, el Tribunal de la causa ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de turno del Área Metropolitana de Caracas.

Remitido el expediente, efectuado el sorteo respectivo; y, recibidos los autos ante esta Alzada, en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil once (2011), se fijó el lapso para que las partes ejercieran su derecho a solicitar que este Juzgado Superior se constituyera con asociados.

El dieciséis (16) de diciembre de dos mil once (2011), como quiera que ninguna de las partes pidió la constitución de este Tribunal Superior con asociados, de conformidad con lo establecido en el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el lapso para que las partes presentaran sus respectivos informes.

En fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS; y, de la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., presentaron sendos escritos de informes.

Seguidamente, en auto del día dos (02) de abril de dos mil doce (2012), vencido el lapso para que la parte contraria presentara observaciones a los informes antes referidos, este Juzgado Superior fijó lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el articulo 521 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Los apoderados judiciales de la parte actora, adujeron en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que desde el primero (1º) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1996), su representada había arrendado a la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, una parcela cuyo terreno formaba parte de un terreno de mayor extensión del HATO SAN ANTONIO, el cual había dedicado actividades comerciales, dado que la parcela se alquiló a los fines de que sirviera como punto comercial para que se pudiera desarrollar el objeto social de la compañía; que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, se había especificado que el inmueble se utilizaría para la venta de matas, árboles, flores; que en él no se había mencionado nunca la realización de actividad agrícola como objeto principal buscado para alquilar dicho terreno y que el arrendador había permitido a su representada a realizar unas bienhechurías y mejoras necesarias para la realización de la actividad comercial, las cuales ascendían a más de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,oo Bs.).

Indicaron que el arrendamiento constaba en documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de enero de mil novecientos noventa y siete (1997), anotado bajo el Nro. 46, Tomo 03. Asimismo señalaron, que desde esa fecha hasta el momento de interponer su demanda, su representada ostentaba el carácter de arrendataria de la parcela; y, de las bienhechurías antes mencionadas.

Argumentaron además, que en la oportunidad en que su mandante había pagado los cánones de arrendamiento, correspondientes al mes de abril del año 2008, esto era, los primeros días del mes de mayo de dos mil ocho (2008), el arrendador le había manifestado que el propietario del terreno, valía decir, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, había vendido las parcelas de terreno a una empresa extranjera domiciliada en Curazao; y, que por ello, se había desconocido el derecho de preferencia que la legislación especial inquilinaria consagraba a favor de los arrendatarios.

Adujeron que, al momento de ser comunicado que se había vendido el terreno, su representado les había encomendado buscar el documento por medio del cual, la Arquidiócesis, había vendido la parcela del terreno y las bienhechurías que él tenía arrendado.

Señalaron igualmente que, así fue como se pudieron enterar que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en fecha siete (07) de abril de dos mil ocho (2008), quedó registrado bajo el Nro. 30, Tomo 01, Protocolo Primero, el documento compra-venta del lote de terreno, que tenía una superficie aproximada de 295.000 mts2, donde constaba que la Arquidiócesis de Caracas, por intermedio de su mandatario J.R.A.A., había vendido el inmueble a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., con violación del derecho de preferencia de su mandante.

Que por ello era que demandaban, en su carácter de arrendatario, por Retracto Legal, a la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, en su condición de arrendador, y a la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., ya identificados en el cuerpo de esta sentencia, para que convinieran o en su defecto fueran condenados, en lo siguiente:

  1. - Que entre su representado y la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, se había firmado un contrato de arrendamiento que tenía por objeto una parcela de terreno de Cuatro Mil Ciento Veinte Metros (4.120 mts.), y las bienhechurías en el construidas, de fecha treinta (30) de enero de mil novecientos noventa y siete (1997), ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nro. 46, Tomo 03 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el cual se había estipulado que el término inicial era el primero (1º) de noviembre de mil novecientos noventa y seis (1996), por una duración de un año, el cual se había renovado por años sucesivos.

  2. - Que tanto la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, como DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., no habían cumplido con su obligación de notificar a su mandante en forma judicial o auténtica, que el arrendador propietario había deseado vender el inmueble; y, que el comprador tampoco había notificado a su representado, que había comprado el inmueble.

  3. - Que DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., conviniera en que su representado se subrogaría en el lugar de éste, en las mismas condiciones estipuladas por el documento traslativo de propiedad; y que, además, conviniera en ello, el vendedor, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS.

  4. - Solicitaron que la sentencia que declarara con lugar el retracto legal, fuera título suficiente que la acreditara como propietaria del fondo descrito, a su mandante, y que además, el registrador hiciera la protocolización de la sentencia.

    En cuanto a la cuestión de derecho, fundamentaron sus argumentos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; artículo 1546 del Código Civil; y, en los artículos 27 y 40 de la Ley de Derecho Internacional Privado.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

    Los abogados C.T.Z. y L.S.R., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., fundamentaron su escrito de contestación a la demanda, en los siguientes aspectos:

    Solicitaron como punto previo, fuera declarada la existencia del fraude procesal colusivo; y, fuera declarada la nulidad del proceso con su auto de admisión, así como de los otros cinco (5) procesos judiciales, conforme a lo establecido en los artículos 11 y 17 del Código de Procedimiento Civil y en la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia, contenida en la sentencia dictada en fecha cuatro (04) de agosto de dos mil (2000).

    Argumentaron además, como defensas de fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; y rechazaron y contradijeron la demanda por ser contraria a la disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que de la propia narración de los hechos en que la parte actora fundamentaba su demanda, se apreciaba claramente que en el momento de intentar su acción, ella tenía conocimiento del hecho de que la venta del inmueble se había hecho por un lote de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), por la globalidad del mismo, reservándose el lote “B” donde estaba el seminario SAN J.D.E.H..

    Rechazaron el pedimento de la parte actora contenido en el punto segundo del petitum de su demanda, porque según ellos, no existía la obligación de sus representadas de notificar a la actora en forma judicial o auténtica que se iba a vender el inmueble y que se había comprado.

    Igualmente rechazaron y contradijeron las pretensiones de la parte actora contenidas en los puntos tercero y cuarto del petitorio de su demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma no había satisfecho, ni satisfacía las aspiraciones que había tenido la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS al vender el inmueble a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., pues bastaba leer el escrito de la demanda y la copia certificada del documento de venta, para verificar que la actora no había cumplido dicho deber legal; por lo que, la consecuencia jurídica de ese incumplimiento era la declaratoria sin lugar de la demanda. En ese sentido, adujeron que las pretensiones de la parte actora no se ajustaban a las disposiciones de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; y, que por ello, la parte demandante no tenía la cualidad para demandar al Estado Venezolano un pronunciamiento que le reconociera tales pretensiones jurídicas.

    Que no se observaba que la parte actora hubiera mencionado en el libelo demanda hubiese al menos ofrecido pagar el precio convenido en la venta del inmueble.

    Indicaron que resultaba absurdo y contrario a derecho y a la equidad, que la parte actora pretendiera que las demandadas convinieran en que se subrogara en el lugar de la compradora como propietaria del inmueble, en las mismas condiciones en las que esta había comprado; que la sentencia declarara la subrogación; que la sentencia que recayera en el proceso, le sirviera de título suficiente que la acreditara como propietaria del inmueble; y que, además, se ordenara al registrador respectivo que hiciera la protocolización de dicha sentencia, sin ni siquiera manifestar en su demanda estar dispuesta a obligarse a satisfacer lo que fueron las aspiraciones lógicas que tuvo la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS cuando acordó celebrar la venta con la sociedad mercantil, DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V.

    Manifestaron que era contrario a derecho pretender que el Tribunal declarara en su sentencia que la arrendataria demandante se hiciera propietaria del inmueble vendido, sin haber asumido ella en su demanda, la obligación de pagar el precio que la compradora había pagado, por lo que la actora no tenía derecho a subrogarse en lugar de la compradora, ni de sustituirla en la relación jurídica de compraventa.

    Que también era contraria a Derecho la pretensión de la parte actora en relación a que el registrador hiciera la protocolización de la sentencia; pues, no había indicado en su demanda los linderos del fundo objeto de la venta, aunque pretendía que se le acreditase como propietaria del mismo, sino que había señalado haber tomado en arrendamiento una parcela de terreno, de Cuatro Mil Ciento Veinte Metros Cuadrados (4.120 mts2), la cual había dedicado a actividades comerciales y, hacía inadmisible su pedimento.

    Rechazaron y contradijeron la demanda en lo referido al derecho fundado en la disposición del artículo 1.546 del Código Civil, ya que, la parte actora pretendía derivar por analogía su derecho de retracto legal arrendaticio de dicha disposición, lo cual no sería procedente en el presente caso.

    Alegaron además, que en el caso objeto de estudio, no sólo la parte actora pretendía subrogarse en lugar de la compradora, sino también las sociedades mercantiles, TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M., C.A., INVERSIONES N.M. C.A.; el ciudadano J.A.F.D.V.; las empresas VIVERO LAS PALMAS DEL SOL C.A., y REFROSTOGRAMA CARACAS S.R.L., quienes habían demandado en casi idénticos términos a los de la parte actora en este proceso, para obtener la satisfacción de la misma pretensión jurídica, a su entender de manera fraudulenta.

    Invocaron que la parte actora no había demandado ser subrogada en el lugar de la parte codemandada, DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., como propietaria compradora de, a su decir, la errónea llamada parcela de terreno de cuatro mil ciento veinte metros cuadrados (4.120 mts2) que formaba parte del terreno vendido y que la misma ocupaba; sino en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, es decir sobre los doscientos noventa y cinco metros cuadrados (295.000mts2), lo cual demostraba la falta de interés jurídico para ejercer el retracto legal arrendaticio.

    Rechazaron y contradijeron la afirmación falsa de la demandante según la cual, la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, hubiera permitido o consentido en que la parte actora hiciera mejoras en el inmueble dado en arrendamiento; pues, las bienhechurías que decía haber realizado no las había deducido en este juicio en ninguna pretensión jurídica; pues no había intentado en relación con ellas ninguna acción declarativa o de condena contra sus representados, cuya propiedad no podría adquirir, dada la falta de interés jurídico procesal evidenciado en los términos en que había propuesto la demanda.

    Negaron además, que la arrendataria demandante tuviera derecho alguno sobre las bienhechurías de naturaleza inmueble que pudieran encontrarse construidas en el lote de terreno arrendado a la actora; ya que, se evidenciaba del contrato, que las partes habían convenido en que las mejoras o bienhechurías que el arrendatario efectuara en el inmueble quedarían en beneficio de la arrendadora.

    Rechazaron y contradijeron la afirmación de la demandante conforme a la cual la codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS había vendido las parcelas de terreno a una empresa extranjera, por cuanto el inmueble que había sido vendido no estaba y no podía estar dividido legalmente en parcelas; ni tampoco podía venderse legalmente por parcelas.

    Para el fundamento de sus argumentos, invocaron el artículo 67 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, así como la Ley de Venta de Parcelas en sus artículos 1, 2, 5, 8, 14 y 19, para indicar que era absolutamente falso que la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, hubiese vendido el inmueble por parcelas, pues nunca se había destinado a ser vendido conforme a la Ley de Venta de Parcelas, por lo que resultaba temeraria la afirmación de la demandante acerca de haberse realizado la venta por parcelas y temeraria también la pretensión de subrogarse por retracto legal arrendaticio en la propiedad de un inmueble que no estaba dividido en parcelas, ya que la venta se había hecho de forma global.

    Por último, adujo la representación judicial de la parte actora, como defensa de fondo, la caducidad de la acción propuesta, ya que desde el día dos (2) de mayo de dos mil ocho (2008), fecha en que la demandante había tenido conocimiento del hecho de haberse realizado la venta, hasta la fecha dieciséis (16) de junio de dos mil ocho (2008), fecha en la cual se había interpuesto la demanda, habían transcurrido más de los cuarenta días de que disponía la actora para intentar su demanda oportunamente, por lo que ya había caducado la acción; y, así pidieron que se declarara.

    DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

    INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

    En fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), los abogados B.D.E., O.A.C. y O.A.H., en su condición de apoderados judiciales de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS presentaron escrito de informes ante esta Alzada, a través del cual consignaron poder que les fue otorgado en la Oficina Notarial Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha doce (12) de julio de dos mil once (2011), bajo el Nro. 40, Tomo 48, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría; solicitaron que fuera declarada sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora; se declarara improcedente la demanda por retracto legal arrendaticio; y, se condenara en costas a la apelante.

    Fundamentaron sus pedimentos, en los siguientes términos:

    Que la porción de terreno que le fue dada en arrendamiento, formaba parte de terreno con una superficie aproximada de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), ocupado además, a su decir, por otros arrendatarios y que había sido vendido por su representada en forma global, no por parcelas, a la parte codemandada, DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V.

    Que en el caso bajo estudio, no era posible la venta por parcelas por cuanto que el terreno que había sido vendido, nunca se protocolizó ningún documento de urbanización o parcelamiento, como lo exigía la Ley de Venta de Parcelas.

    Que por ello, la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la parte actora, debía ser declarada improcedente, por aplicación analógica del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Por último, ratificaron e invocaron las defensas de fondo opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda.

    Por su parte, en fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), los abogados M.R.C. y Y.R.P., en su condición de apoderados judiciales de la parte codemandada, DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., presentaron escritos de informes ante este Juzgado Superior, en el cual adujeron lo siguiente:

    En primer término, señalaron en el capítulo I, referente a los hechos, los alegatos proferidos tanto por la parte actora en su libelo de demanda, como los esgrimidos por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. Asimismo, realizaron en el referido capítulo, el resumen del curso del proceso.

    Señalaron además, en el capítulo II del referido escrito de informes, el fallo dictado por el Tribunal de la causa con respecto al fraude colusivo que había sido alegado por la parte demandada.

    Argumentaron que, en armonía con la decisión dictada por el Juzgado de la causa, y lo alegado en el escrito de contestación de demanda, resultaba improcedente el Retracto legal interpuesto, por cuanto su representada, en su carácter de compradora, había adquirido de ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, en su condición de vendedora, la totalidad del terreno; y que ello se desprendía del documento de propiedad que cursaba en autos, pues en el mostraba con claridad el negocio jurídico celebrado entre las personas jurídicas demandadas.

    Que se desprendía del propio contrato de arrendamiento, que la parte actora, era arrendataria sólo de cuatro mil ciento veinte metros cuadrados (4.120 mts2); y, que sólo ostentaba al momento en que se realizó la venta, una porción de la totalidad del terreno que había sido enajenado.

    Que en virtud de ello, solicitaron que se declarara sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el día primero (1º) de febrero de dos mil once (2011), por el Tribunal de la causa.

    -IV-

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    PUNTOS PREVIOS

    Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar los puntos previos que se indican a continuación:

    -A-

    DEL FRAUDE PROCESAL

    Opuso la representación judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda, como punto previo, la existencia de un fraude procesal colusivo.

    Ante ello, manifestaron lo siguiente:

    Que denunciaban formalmente la existencia de un fraude procesal realizado por colusión, de concierto y en perjuicio de su mandante, por el ciudadano B.F.D.V., quien aparecía actuando en su carácter de representante legal de la parte actora la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A.; por él, y, con el mismo carácter de representante legal de las sociedades mercantiles TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M. C.A., y DE INVERSIONES N.M. C.A.; y, por los abogados M.R.A. Y J.C.R.G., quienes aparecían asistiendo al nombrado ciudadano en la demanda que daba inicio a estas actuaciones en el expediente signado con el No. AH11-V-2008-91 (antes Nro. 45854); y en la cual, había actuado como representante legal de TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M. C.A., la cual cursaba en los autos del expediente No. AH14-V2000-000001, (antes Nro. 15.852), del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial y como apoderados de INVERSIONES N.M. C.A., en el escrito de la demanda que dicha empresa había intentado contra sus mandantes y que cursaba en los autos del expediente No. AH16V2008-130 (antes No. 15.763) del Juzgado Sexto de Primera Instancia con la misma competencia y de esta misma Circunscripción Judicial.

    Que además, los mencionados abogados habían demandado a sus mandantes, en su condición de apoderados de las sociedades mercantiles VIVERO LAS PALMAS DEL SOL C.A., en ejercicio del poder que les había otorgado su representante legal y administrador, el ciudadano A.S.A., la cual cursaba en el expediente distinguido con el No. 08-3840 del Juzgado de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y, de la sociedad mercantil REFROSTOGRAMA CARACAS, S.R.L., en ejercicio del poder que su representante legal, el ciudadano J.A.G.H., en su condición de Administrador Gerente, les había otorgado y que cursaba en el expediente No. 08-3841 de dicho Juzgado de Primera Instancia Agrario.

    Que por último, habían actuado como abogados asistentes del ciudadano J.A.F.D.V., quien había demandado personalmente a sus representadas; y quien, con posterioridad, les había conferido el poder que corría inserto en el expediente No. 08-3839, también del Juzgado de Primera Instancia Agrario de esta misma Circunscripción Judicial.

    Que en los seis (6) procesos judiciales existentes en contra de sus representadas, los cuales eran fingidos y aparentes, pero que con ellos se manifestaba el fraude procesal colusivo denunciado, la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., aparecían demandadas con el mismo fundamento de hecho, así:

    …cuando mi mandante fue a pagar los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año en curso, los primeros días del mes de mayo del 2008, el arrendador le había manifestado que el propietario del terreno, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, había vendido las parcelas de terreno a una empresa extranjera domiciliada en CURAZAO;…

    y que “…nos pudimos enterar por documento protocolizado por ante la OFICINA DE REGISTRO PÚBLICO CON FUNCIONES NOTARIALES DEL MUNICIPIO EL HATILLO, ESTADO MIRANDA, en fecha 07 de abril de 2008, quedó registrado bajo el No. 30, Tomo 01, Protocolo Primero, el documento de compra-venta del lote de terreno con una superficie aproximada de 295.000 M2, donde constaba que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS…vendió el mencionado inmueble a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.; en violación del derecho de preferencia de nuestro mandante”.

    Que los pedimentos en las demandas de los seis (6) juicios a que habían aludido, con la inclusión de la presente causa y con exclusión de la primera de las nombradas, eran los mismos.

    Que en ese sentido, la pretensión contenida en el particular primero de las demandas respectivas, se refería en cada caso específico, a las peculiaridades de cada uno de los contratos de arrendamiento celebrados con cada demandante, como se señalaba de seguidas:

    Que en la demanda que cursaba en el expediente No. AH14-V2000-000001 (antes Nº 15.852) del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el particular primero del petitorio establecía:

    …PRIMERO: que ARQUIDIOCESIS DE CARACAS suscribió con la actora un contrato de arrendamiento que tiene por objeto una (1) parcela de terreno destinado a LOCAL COMERCIAL (bienhechurías consistentes en un local comercial-mejora necesaria para destinar la cosa arrendada al desarrollo del objeto social de arrendador-…

    Que en la demanda que cursaba en el expediente No. AH-16-V-2008-130 (antes No. 15763) del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el particular primero del petitorio establecía:

    “…PRIMERO: que ARQUIDIOCESIS DE CARACAS suscribió con la actora “un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un lote de terreno y las bienhechurías sobre él hechas consistentes en tres locales comerciales en data 21 de marzo de 2001 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Área metropolitana de Caracas, quedan (sic) anotado bajo el No. 32, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el cual se estipulo (sic) que el termino (sic) inicial era el 1ero. De marzo del 2000 y por una duración de DIEZ MESES el cual se ha ido renovando por años sucesivos hasta la fecha”

    Que en la demanda que cursaba en el expediente No. 08-3839 del Juzgado de Primera Instancia Agrario se había demandado también a sus representadas por RETRACTO; y el particular primero del petitorio establecía:

    “…PRIMERO: que ARQUIDIOCESIS DE CARACAS suscribió con la actora “tres (3) contratos de arrendamiento que tuvieron por objeto, el primero una (1) parcela de terreno de dos mil metros cuadrados (2.000 mts2), el segundo una (1) parcela de terreno de veinte mil metros cuadrados (20.000 mts2) y el tercero una (1) parcela de terreno de cincuenta mil metros cuadrados (50.000 mts2) ”…las cuales solo (sic) debían dedicarse al cultivo de plantas y flores” y cuyos contratos privados anexo a su demanda marcados con la letras A, B y C.”

    Que en la demanda que cursaba en el expediente No. 08-3840 del Juzgado de Primera Instancia Agrario, se había demandado a sus representadas y en el particular primero se había establecido, lo siguiente:

    …PRIMERO: que ARQUIDIOCESIS DE CARACAS suscribió con la actora un contrato de arrendamiento que tiene por objeto una (1) parcela de cinco mil setecientos metros cuadrados (5700 mts2) y que el mismo se ha ido prorrogando hasta la actualidad…

    Que por último, en la demanda que cursaba en el expediente No. 08341 del Juzgado de Primera Instancia Agrario, se había demandado a sus representadas y en el particular primero se había establecido, lo siguiente:

    …PRIMERO: que ARQUIDIOCESIS DE CARACAS suscribió con la actora dos (2) contratos de arrendamiento que tiene por objeto: el primero, una (1) parcela de terreno de ocho mil trescientos metros cuadrados (8300 mts2)

    que tiene por objeto la actividad agraria” y el segundo, una (1) parcela de terreno de dos mil metros cuadrados que constan ambos en sendos documentos privados y que se han renovado hasta la actualidad y…Que los mencionados contratos de arrendamiento se dedico a la explotación agraria…”

    Que los pedimentos de las seis demandas eran los siguientes:

    …SEGUNDO: Para que convengan LA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS como DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V. que no cumplieron con su obligación de notificar a mi mandante, en forma judicial o autenticada que el vendedor deseaba vender el inmueble y convenga el comprador que tampoco notifico a nuestro mandante que había comprado el inmueble.

    TERCERO: Para que nuestro mandante se subrogue en el lugar de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V. (compradores) en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado; asimismo, convenga en ello el vendedor LA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS; o en su defecto a ello sean condenados. Y en el punto CUARTO de su petitum solicitó…que la sentencia que declare con lugar el retracto legal sea DECLARADO TITULO SUFICIENTE QUE ME ACREDITE COMO PROPIETARIO DEL FUNDO descrito para nuestro mandante, acordando que el registrador haga la protocolización de la mencionada sentencia…”

    Que se podía evidenciar claramente de los seis procesos judiciales, la existencia de múltiples demandas por retracto legal arrendaticio, intentada en contra de las hoy demandadas.

    Que los mismos abogados actuaban como asistentes o apoderados de los seis (06) demandantes; que las demandas habían sido presentadas en el mismo día dieciséis (16) de junio del dos mil ocho (2008).

    Que en las seis demandas, sus respectivos demandantes habían solicitado se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble con una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL METROS CUADRADOS (295.000 mts 2) que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS había vendido a la compañía DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, por el precio de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. F 27.500.000,oo).

    Adujeron que el texto de las seis demandas era el mismo, excepto la parte inicial de ellas, en las que se identificaba a los demandantes; se señalaban las áreas de terreno o local que cada demandante afirmaba haber arrendado a la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS; y, en la existencia de los documentos que probaban los respectivos contratos de arrendamiento.

    Que lo más grave de todo era que la petición contenida en la pretensión de retracto objeto de las seis demandas era la misma; y, consistía en que sus mandantes convinieran o en su defecto fuesen condenadas en que los seis demandantes se subrogaran en el lugar de la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V., en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, lo cual era jurídicamente imposible.

    Argumentaron que sus representadas únicamente podrían convenir teóricamente en una sola de las pretensiones de retracto; y, sólo a favor de uno de los demandantes; ya que, aquellas tenían por objeto y finalidad la transmisión de la propiedad que la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., había adquirido de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, sobre la extensión de terreno de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), a que se contraía el documento de venta que ambos habían realizado; el cual había quedado registrado en fecha siete (7) de abril de dos mil ocho (2008); ya que, verificada la transmisión de la propiedad la primera vez a uno cualquiera de los demandantes en los distintos procesos, ésta no se podría realizar a ninguna otra persona o demandante.

    Que al no poder convenir válidamente sus representadas en la pretensión de retracto a favor de los seis (06) demandantes, tampoco el juzgado de la causa, ni ningún otro Tribunal al tener conocimiento de la coexistencia de seis idénticas pretensiones jurídicas podría declarar éstas con lugar.

    Manifestaron que la finalidad que perseguían en éste y los cinco (05) procesos judiciales, era la de acosar a las demandadas, especialmente a la compradora, sociedad mercantil, DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V., colocándola en una situación jurídica que le imposibilitaba ejercer el derecho de enajenar o gravar la propiedad que había adquirido.

    Que llamaba la atención y contribuía a evidenciar el fraude procesal denunciado, el hecho que, por una parte, en las tres demandas que conocía el Juzgado de Primera Instancia Agrario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se había invocado como fundamento de derecho la aplicación supletoria, por analogía, de la disposición del artículo 142 de la Ley de Reforma Agraria; porque la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario no establecía nada sobre el arrendamiento; y por la otra, que en las tres demandas que habían sido intentadas en idénticos términos contra su mandante y que cursaban en los Juzgados de Primera Instancia se invocaba como fundamento de derecho las disposiciones del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Indicaron además, los representantes judiciales de la demandada, que para el momento en que se habían intentado las seis demandas ninguna de las personas demandantes en esos juicios tenía capacidad económica, patrimonial, para pagar el precio de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 27.500.000,oo), por la compra del inmueble, ni lo tenían actualmente porque los capitales sociales con las que ellas se habían constituido, ni tampoco el capital de la única persona natural, era siquiera remotamente suficiente para ello.

    Citaron sentencia del Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional de fecha cuatro (04) de agosto de dos mil dos (2000) con ponencia del Magistrado J.E.C.R., y en ese sentido, pidieron al Tribunal de la causa, lo siguiente:

    Que se ordenara suspender los procesos judiciales que cursaban en los expedientes números AH14-2000-000001, (antes Nro. 15852) y AH16-V-2008-130, (antes Nro. 15763), de los Juzgados Cuarto y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, respectivamente; y los expedientes números 08-3839, 08-3940 y 08-3841 del Juzgado de Primera Instancia Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, mientras fuese decidido el pedimento de la existencia del fraude procesal.

    Que como consecuencia del fraude procesal colusivo denunciado, se declarara la nulidad de ese proceso judicial, por ser lo procedente en derecho, de conformidad con lo establecido en los artículos 11 y 17 del Código de Procedimiento Civil; y, en seguimiento del criterio establecido en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

    Por último, solicitaron al a – quo que se ordenara la notificación al Ministerio Público, de conformidad con lo establecido en los artículos 129 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y demás disposiciones pertinentes.

    En relación con la denuncia de fraude procesal colusivo efectuada por los representantes judiciales de la demandada, se observa que el Juzgado de la causa, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

    “…Denunciaron los apoderados de las demandadas en la oportunidad de contestar la demanda un fraude procesal colusivo y al efecto señalan el hecho que cursan cinco demandas por retracto legal arrendaticio incoadas por las sociedades Tintorería y Lavandería N.M. C.A., Inversiones N.M. C.A., J.A.F., Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas S.R.L., las cuales cursan ante los Juzgados Cuarto, Sexto de Primera en lo Civil, Mercantil y Tránsito y de Primera Instancia Agraria, todos de esta Circunscripción Judicial, contra las aquí demandadas. En virtud de tal supuesto fraude piden se declare la nulidad de este juicio y se notifique a los juzgados que conocen de los cinco procesos señalados.

    Arguyen que el ciudadano B.F.D.V., quien es representante de la empresa aquí demandante es además representantes de las sociedades Floristería y Jardinería N.M. C.A., y Tintorería y Lavandería N.M. C.A., quien en colusión con sus abogados, ciudadanos M.R.A. y J.C.R., demandaron a las aquí accionadas y adicionalmente los señalados abogados actuaron como apoderados de Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas SRL., además de asistir al ciudadano J.A.F.D.V., en demandas incoadas contra las aquí accionadas. Indican que todos los procesos incoados son fingidos y aparentes, toda vez que persiguen lo mismo en todos los juicios; que comoquiera que todas las demandas de retracto son intentadas contra las mismas personas, por los mismos abogados bien como apoderados o como abogados asistentes, presentadas en la misma fecha (16-6-2008), son del mismo contenido y se requirió la misma medida de prohibición de enajenar y gravar, concluyen en que ha de declararse el fraude y como consecuencia de ello la nulidad del juicio.

    En el presente caso, invocan los apoderados de las demandadas, la incoación de distintas demandas, devenidas a raíz de la venta de un lote de terreno por parte de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN A.N.V., del cual la aquí demandada es arrendataria de una porción y que a decir de ésta, le fue violado el derecho de preferencia.

    Efectivamente, se plantea el fraude procesal por multiplicidad de procesos de retracto legal arrendaticio ante los Juzgado Primero y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y el Juzgado de Primera Instancia Agrario de esta Circunscripción Judicial, intentados todos por distintas personas jurídicas o naturales, con la asistencia o representación según el caso, de los mismos abogados, contra las co-demandadas ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., donde se demanda por los mismos motivos, y se solicita el mismo petitorio.

    Con relación al fraude procesal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 4-8-2000, en el caso H.G.E.D., estableció que:

    “…EL fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe a.e.e.c.e. Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido, el cual reza:

    “El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.””

    Las medidas necesarias establecidas en la ley, son tanto las particulares para situaciones prevenidas, como las de efectos generales, nacidas de las instituciones jurídicas.

    El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

    El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal…

    …(omissis)…

    Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa. El fraude procesal puede tener lugar dentro de un proceso, o mediante la creación de varios juicios, en apariencia independientes, que se van desarrollando para formar con todos ellos una unidad fraudulenta, dirigida a que en una o varias causas la víctima quede indefensa o disminuida en su derecho, aunque los procesos aparezcan desligados entre sí, con diversas partes y objetos, que hasta podrían impedir su acumulación. Se trata de varias personas concertadas entre sí que demandan consecutiva o coetáneamente a otra, y que fingen oposición de intereses, o intereses distintos, pero que en realidad conforman una unidad de acción; fingimiento que igualmente puede ocurrir dentro de una causa, si el actor demanda junto a la víctima, a quienes se hallan en colusión con él…

    …En esta última forma de fraude (varios procesos), el derecho de defensa de las víctimas de estas actividades se haría nugatorio, si a pesar del interés procesal actual que ellos tienen (artículo 16 del Código de Procedimiento Civil) de evitar el perjuicio que tal colusión les causa, no pudieran accionar con el fin de que se anularan todos los procesos fraudulentos, sobre todo ante la reticencia de la jurisdicción penal de no considerar a estas maquinaciones de variada índole como tipificadoras del delito de estafa, o en algunos casos del de prevaricación, como cuando la colusión proviene del apoderado de una de las partes….

    .

    De la sentencia parcialmente transcrita, se evidencia que “….La vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción de fraude procesal adelantado mediante varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude…”.

    Como bien lo apuntó la Sala Constitucional en la sentencia comentada, “pretender que en cada proceso haya que plantear por vía incidental el fraude, es dejar indefensa a la víctima, ya que en cada uno de ellos no se podrá alegar la colusión de las diversas personas que conforman el círculo artero, puesto que ellas pueden no ser partes en todos los juicios”.

    De la misma forma estableció la Sala Constitucional, que “…mal podría declararse el fraude múltiple producto de la combinación entre ellos, sin oírlos. De allí, que en supuestos como éstos, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, donde -además- se les garantiza el derecho de defensa”.

    Esto es así, en caso de varias demandas, por cuanto es necesario por una parte, un término probatorio amplio, como el de juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el supuesto fraude por colusión; y, por la otra, para que los sujetos procesales acusados de la comisión del presunto fraude colusivo, puedan ejercer las defensas que a bien tuvieren, con las garantías del debido proceso contemplado en el artículo 49 constitucional, debiendo respetárseles el derecho a la defensa a todas las partes intervinientes de los juicios cuya nulidad se pretende a través del fraude. Así se establece.

    Independientemente de la potestad de que dispone la parte de demandar un fraude colusivo a través del juicio ordinario -como se indicara supra- en el presente caso, sostuvieron los apoderados de las codemandadas, que el presunto fraude por colusión había tenido lugar en perjuicio de sus representadas, por las actuaciones realizadas por el ciudadano B.F.D.V., representante de la empresa aquí demandante y de las sociedades Floristería y Jardinería N.M. C.A., y Tintorería y Lavandería N.M. C.A., quien en colusión con sus abogados, ciudadanos M.R.A. y J.C.R., demandaron a las aquí accionadas; que adicionalmente los señalados abogados actuaron como apoderados de Vivero Las Palmas del Sol C.A., y Refrostograma Caracas S.R.L., además de asistir al ciudadano J.A.F.D.V., en demandas incoadas contra las aquí accionadas; que todos los procesos incoados son fingidos y aparentes, toda vez que persiguen lo mismo en todos los juicios; que todas las demandas de retracto son intentadas contra las mismas personas, por los mismos abogados bien como apoderados o como abogados asistentes, presentadas en la misma fecha (16-6-2008), del mismo contenido y se requirió la misma medida de prohibición de enajenar y gravar.

    Aportó a los autos el denunciante del fraude copias de las actuaciones llevadas a cabo en los diferentes juicios de donde se evidencia efectivamente las demandas que por retracto legal arrendaticio se llevan en los juzgados Cuarto y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y de Primera Instancia Agraria de esta Circunscripción Judicial, a las cuales se les atribuye pleno valor conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacadas en forma alguna por el adversario y de cuyo contenido puede inferirse la existencia de tales juicios intentados por las sociedades TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M. C.A., INVERSIONES N.M. C.A., VIVERO LAS PALMAS DEL SOL C.A., REFROSTOGRAMA CARACAS S.R.L., y el ciudadano J.A.F.D.V., representados o asistidos por los abogados M.R.A. y J.C.R., cuyos términos y petitorio son similares a los de la demanda que nos ocupa; sin embargo, si bien existe identidad respecto de las demandadas y el terreno sobre el cual se pidió la medida de prohibición e incluso existe similitud respecto del representante de algunas de las demandantes, y sus apoderados o abogados asistentes, no es menos cierto que tal identidad obedece al hecho de que todas esas personas naturales o jurídicas son arrendatarias de un lote de terreno que forma parte de una mayor extensión del inmueble propiedad de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS que fuera vendido a la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., y considerándose tales inquilinos con derecho preferente sobre el mismo (cuestión que corresponde dilucidarla a los jueces que conocen de los respectivos juicios) cada uno de ellos demandó el retracto legal arrendaticio previsto en la Ley Inquilinaria, cuestión que, a juicio de quien sentencia lejos de configurar un fraude es un derecho previsto en la ley independientemente de su procedencia o no. Así se establece.

    Finalmente el hecho de que la mayoría de las sociedades esté representada por la misma persona natural o los mismos abogados sean apoderados o asistan a todos los demandantes en juicio, en modo alguno es subsumible en fraude colusivo. De ahí que, no habiendo la parte demandada demostrado en modo alguno que se esté en presencia de un fraude, debe forzosamente esta sentenciadora desechar dicha denuncia. Así se decide…”

    Con respecto a este punto, se observa:

    La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 143 del quince (15) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve (1.989), con ponencia del Magistrado Dr. A.R.; en lo que se refiere al doble grado de jurisdicción, estableció lo siguiente:

    … La doctrina y jurisprudencia nos enseñan que, el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (Nemo iudex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada…

    (Resaltados de esta Alzada).

    En ese mismo sentido, fue ratificada la referida doctrina de la Sala de Casación Civil, en sentencia de la misma Sala, del dieciséis (16) de febrero de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), con ponencia del Magistrado Dr. C.T.P. (Exp. 92-0799), en la cual se dispuso:

    “…En sentencia del 18/12-1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más se reitera:

    la apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el superior de las decisiones que el apelante juzgue perjudiciales a sus intereses o aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase a conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales en que el Juez Superior le está prohibido emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante, es decir, le está prohibido la “Reformatio in Peius”…”

    En el presente caso, se observa que la Juez a-quo, en el dispositivo de la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

    …IV

    Por las razones que se han dejado extendidas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

    PRIMERO: SIN LUGAR el FRAUDE PROCESAL COLUSIVO alegado por la parte demandada ARQUIDIOCESIS DE CARACAS Y DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V.

    SEGUNDO: SIN LUGAR la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN alegada por la parte demandada ARQUIDIOCESIS DE CARACAS Y DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V.

    TERCERO: CON LUGAR la defensa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuesta por la parte demandada atinente a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA y como consecuencia de ello se DESECHA la DEMANDA que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propusiera la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., contra la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y la sociedad mercantil DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

    Ante la improcedencia del fraude y de la caducidad, no ha lugar a costas, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…

    Asimismo se observa que, como se dijo en la parte narrativa de la presente decisión, si bien en principio apelaron tanto el representante judicial de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, tal como consta al folio cuatrocientos nueve (409) de la primera pieza del expediente; como la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A.; no es menos cierto el hecho que, tal como se desprende de la diligencia estampada en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), la cual cursa al folio cuatrocientos quince (415), de la primera pieza del expediente, el apoderado judicial de la codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, desistió del recurso de apelación que había intentado contra la sentencia recurrida, desistimiento que fue homologado por el Juzgado de la causa, a través de auto dictado el once (11) de noviembre de ese mismo año.

    De lo anterior se desprende que, en el dispositivo del fallo impugnado, se declaró sin lugar el fraude procesal colusivo alegado por la parte demandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., por lo que, dicho asunto, fue resuelto por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y, respecto del mismo, este Juzgado Superior no tiene Jurisdicción, toda vez que causaron ejecutoria y tiene autoridad de cosa juzgada; en atención al principio tantum devollutum, quantum apellatum y al criterio sostenido reiterada y pacíficamente por la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en razón de que, contra dicha decisión, como ya se dijo, si bien en principio, el representante judicial de la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, a quien desfavorecía lo resuelto en torno a la denuncia de fraude procesal, ejerció recurso de apelación contra la sentencia impugnada; posteriormente, desistió de dicho recurso, lo cual fue homologado por el Tribunal de la causa. Así se establece.-

    -B-

    DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA

    Ha indicado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, como punto previo, la existencia de la caducidad de la acción propuesta.

    A tales efectos, alegó lo siguiente:

    Que sin perjuicio de su defensa de fondo relativa a no haber existido en las dos demandadas la obligación de notificarle a la actora la intención de vender el inmueble ni el hecho de haberlo vendido, opusieron como defensa perentorio o de fondo, la caducidad de la acción propuesta.

    Que como lo había afirmado la parte actora en su demanda, era cierto que cuando ella fue a pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril, los primeros días del mes de mayo de 2008, el arrendador manifestó que el propietario del terreno había vendido éste a una empresa extranjera domiciliada en Curazao. Que así, el día dos (02) de mayo de dos mil ocho (2008), DESARROLLOS OTASSCA, C.A., quien era la administradora del inmueble para esa época y que, aún antes, desde el veintinueve (29) de noviembre de dos mil siete (2007), en que la actora había quedado notificada judicialmente de la designación de ella como tal administradora, función que todavía desempeñaba, según constaba en la notificación judicial que el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, le extendió el recibo numero 196 con la misma fecha, por un monto total a pagar de ochocientos cincuenta bolívares con cincuenta céntimos ( Bs. 850,50), correspondiente al canon de arrendamiento de mes de abril de dos mil ocho (2008). Además que, en el mismo texto se incluyó la información acerca del hecho de haberse vendido doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), del terreno a DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., en nota que se expresó lo siguiente:

    se hace de su conocimiento que el nuevo propietario de los terrenos ubicados en el denominado Fundo San Antonio en Jurisdicción del Municipio El Hatillo de Estado Miranda es la Compañía “DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.”…dicho inmueble le pertenece según consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda en fecha 7 de abril de 2008, bajo el No. 30, Tomo 1, del Protocolo Primero. Atentamente, por Desarrollos Otassca, Alvaro Sucre Presidente”.

    Que desde el día dos (02) de mayo de dos mil ocho (2008), fecha en que la demandante tuvo conocimiento del hecho de haberse realizado dicha venta, hasta el día dieciséis (16) de junio de dos mil ocho (2008), fecha en la cual fue interpuesta la demanda, habían transcurrido mas de los cuarenta (40) días de que disponía la parte actora para intentar su demanda oportunamente.

    Que por ello, la demanda había sido presentada habiendo ya caducado la acción; y, así solicitaron que fuera declarado.-

    En relación a la denuncia de caducidad de la acción propuesta esgrimida por la representación judicial de la parte demandada, se observa que el a-quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

    …La parte demandada al momento de contestar la demanda alegó la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN y al efecto señala que la demandante cancelaba el canon de arrendamiento a la empresa DESARROLLOS OTASSCA C.A, quien era la administradora del inmueble y efectivamente tal y como afirma la accionante cuando ésta fue a pagar el canon de arrendamiento del mes de abril del año 2008, el día 2-5-2008 tuvo conocimiento de la venta del inmueble, lo que a su decir, se evidencia del contenido del recibo de cancelación del canon, por lo que habiéndose presentado la demanda ante el distribuidor el 16-6-2006, habían transcurrido los 40 días de que disponía la actora para intentar la acción.

    Precisa esta sentenciadora que efectivamente la acción de retracto legal arrendaticio ha de incoarse dentro de los 40 días a contar desde la fecha en que el inquilino tiene conocimiento de la enajenación.

    En el presente caso la parte demandada afirma que ese conocimiento lo tuvo la arrendataria al momento en que se le expidió el recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de abril del año 2008, el día 2-5-2008, aportando la demandada junto al escrito de contestación marcado “O” ejemplar original de factura Nº 0196 cursante al folio 377 de la pieza de recaudos emitida por DESARROLLOS OTASSCA a nombre de FLORISTERÍA N.M. C.A., en cuyo contenido se indica la venta del terreno de cuya porción es arrendataria la aquí demandante. Dicha documental al tratarse de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio y no haber sido ratificado a través de la prueba testimonial en los términos previstos en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal no le otorga valor probatorio alguno y por tanto desecha del juicio dicha probanza. Así se establece.

    En conclusión no habiendo demostrado la parte demandada la caducidad alegada dicha defensa es declarada sin lugar. Así se decide…

    Ante ello, este Juzgado Superior, observa:

    Tal y como fue señalado en el capítulo anterior, con respecto a este punto específico, referido a la caducidad de la acción propuesta, el Juzgado de la causa, tanto en la motivación del fallo recurrido, como en el dispositivo del mismo, resolvió dicha defensa de fondo invocada por la representación judicial de la parte demandada; respecto a la cual, como ya se anotó precedentemente en el texto de esta decisión, el apoderado judicial de la parte co-accionada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, a quien desfavorecía tal resolución, ejerció recurso de apelación; desistió del mismo; y, dicho desistimiento fue homologado por la Juez de la recurrida; razón por la cual, a criterio de quien aquí decide, en atención a la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., no puede conocer de dicho asunto, en virtud de que causaron ejecutoria y son cosa juzgada. Así se establece.-

    Determinado lo anterior, ha quedado circunscrito lo sometido al conocimiento de esta Alzada, lo relativo a la defensa de la prohibición de admitir la acción propuesta; la cual será decidida a continuación.

    -C-

    PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR

    LA ACCIÓN PROPUESTA

    Al momento de dar contestación al fondo de la demanda, alegaron los apoderados judiciales de la parte demandada, como defensa de fondo, la existencia de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

    En ese sentido, argumentaron lo siguiente:

    Rechazaron y contradijeron la pretensión de retracto legal arrendaticio intentada, que había sido fundamentada en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, a su decir, era también inadmisible por ser contraria a lo dispuesto en el artículo 49 de la referida Ley.

    Adujeron que de la propia narración de la parte actora de los hechos en que había fundamentado su demanda, se apreciaba claramente que en el momento de intentar la acción, ella tenía conocimiento de que la venta del inmueble se había hecho por un lote de doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), por la globalidad del mismo, donde se reservó el lote “B” con un área de cuarenta mil metros cuadrados (40.000 mts2), en el que estaba construido y funcionaba desde hace muchos años, el Seminario San J.d.E.H., cuya propiedad la actora tampoco había expresado interés en adquirir; pero que el hecho esencial a la causa era que ella sólo tenía arrendada una pequeña parte del terreno, tal y como se evidenciaba del documento privado que contenía el último contrato de arrendamiento, vigente desde el primero (1º) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999), celebrado entre la parte actora y la ADMINSITRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESIANO (ARPINARQ), en representación de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, el cual se había suscrito posteriormente al mencionado por la parte demandada en su libelo.

    Que la acción de retracto legal arrendaticio que estaba contenida en la demanda, era contraria a la disposición del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que rechazaban el pedimento de la demandante, contenido en el punto segundo del petitum de su demanda, en el sentido que hubiera existido la obligación, ni de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, ni de la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., ni de la empresa DESARROLLOS OTASSCA, C.A., de notificar a la actora en forma judicial o auténtica, de que la primera deseaba vender el inmueble y que la segunda había comprado el mismo.

    Rechazaron y contradijeron las pretensiones de la parte actora, contenidas en los puntos tercero y cuarto del petitum de su demanda, debido a que la demandante en retracto legal arrendaticio de ese proceso no había satisfecho, ni satisfacía la aspiraciones que tuvo la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS al haberle vendido el inmueble a DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V. En ese sentido, adujeron que las pretensiones de la parte actora no se ajustaban a las disposiciones de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que bastaba leer el escrito de la demanda y la copia certificada del documento de la venta que se realizó entre sus representados, para verificar que la parte actora no había cumplido con dicho deber legal; por lo que, la consecuencia jurídica de ese incumplimiento era la declaratoria sin lugar de la demanda de retracto legal arrendaticio.

    Que en el caso objeto de estudio, las condiciones de la venta en las que la arrendataria demandante pretendía subrogarse, eran las siguientes:

    ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS vendió a DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., una extensión de terreno de noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), aproximadamente, que le pertenecía por el precio de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 27.500.000,00).

    Que en relación con tales condiciones, se observó que la parte actora no mencionó en su demanda que hubiera ofrecido al menos, pagar el precio convenido en la venta, que era de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 27.500.000,oo), que la compradora había pagado de contado.

    Que las aspiraciones de la vendedora, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, que constaban en la copia del documento de venta, debidamente registrado, habían sido las de vender doscientos noventa y cinco mil metros cuadrados (295.000 mts2), de terreno de los que era propietaria, por el precio de veintisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 27.500.000,oo), que la compradora, DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., había convenido en pagarle de manera simultánea con el cumplimiento recíproco de la vendedora de la obligación que le correspondía, otorgándole el debido documento de venta, conforme a lo establecido en el articulo 1488 del Código Civil.

    Alegaron los apoderados judiciales de la parte demandada, que ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, no había podido satisfacer su aspiración, como contraprestación por trasmitirle a DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., la propiedad que tenía en el inmueble vendido, el pago del precio VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 27.500.000,oo), si ésta no hubiere consentido, por tratarse de un contrato de venta que trasmite la propiedad, en asumir previamente la obligación de pagarle el precio a futuro, totalmente y de manera simultánea, al momento en que aquella ejecutara su obligación de efectuarle la tradición de dicho bien. Ello lo fundamentaron en los artículos 1474 y 1161 del Código Civil.

    Que no se trataba de un defecto de forma de la demanda, sino que resultaba absurdo y contrario a derecho y a la equidad, que la actora, pretendiera que las demandadas convinieran en que se le subrogara en le lugar de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., como propietaria del inmueble, en las mismas condiciones en las que ésta la había comprado; que la sentencia que declara la subrogación le sirviera de título suficiente que la acreditara como propietaria del inmueble; y, que se ordenará al registrador que hiciera la protocolización de dicha sentencia; siendo que, aquélla no había manifestado en su demanda estar dispuesta a obligarse a satisfacer lo que fueron las aspiraciones lógicas que tuvo la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, cuando acordó celebrar con la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., dicho contrato de venta, no obstante que la demandante las conocía, puesto que las mismas constaban en el documento de la venta cuya copia se acompañó a la demanda.

    Adujeron que si la sentencia que hipotéticamente hubiese reconocido el derecho de la actora a ser retractada o sustituida en el lugar de la compradora, sirviera de titulo de propiedad a su favor; y, sustituyera el cumplimiento voluntario de la obligación de la vendedora de efectuar la tradición, mal hubiese podido la parte actora haber pretendido beneficiarse de obtener un título de propiedad, sin haber siquiera consentido en ejecutar las obligaciones recíprocas que le eran inherentes al comprador en cualquier contrato de venta.

    Alegaron además, que era contrario a derecho haber pretendido que el Tribunal declarara en su sentencia que la arrendataria demandante se hiciera propietaria del inmueble vendido, sin haber asumido ella en su demanda la obligación de pagar el precio que la compradora pagó. Fundamentaron dicho alegato en el artículo 1544 del Código Civil.

    Que por ello existía la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, y así pidieron que se declarara, de acuerdo a lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Que era consecuencia de que la parte actora, hubiera satisfecho las aspiraciones que tuvo la parte codemandada, ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, cuando había acordado venderle el inmueble a la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., ni los que tendría actualmente ésta última si sólo hipotéticamente hubiese querido convenir en la demanda; que la actora no tenía derecho a subrogarse en el lugar de la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., de sustituirla en la relación jurídica de compra y venta que ésta celebró con ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS; y que por ello, rechazaban y contradecían las pretensiones de la parte actora, en el punto cuarto del libelo de demanda, a través de la cual, había solicitado que la sentencia que declarara con lugar el retracto legal fuera declarado título suficiente que la acreditara como propietaria del fundo descrito para su mandante; y también, en que se acordara que el registrador hiciera la protocolización de la mencionada sentencia.

    Que tal pretensión era contraria a derecho, por las siguientes razones:

    Que no se podía inscribir válidamente la hipotética sentencia de retracto a favor de la parte actora sin que transgrediera la disposición del artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado.

    Indicaron además, que al no poderse registrar legalmente la hipotética sentencia, lo cual lo ordenaba el articulo 1922 del Código Civil, ni la actora en ese proceso, ni menos aún en los que eran demandantes en los Expedientes Nros. 08-3839, 08-3840, 08-3841, del Juzgado de Primera Instancia Agrario de Esta Circunscripción Judicial, el ciudadano J.A.F.D.V., y las empresas VIVERO LAS PALMAS DEL SOL, C.A., y REFROSTROGRAMA CARACAS, S.R.L., ni los que eran en los expedientes Nros. AH14-V-2000-000001 (antes Nro. 15763) y AH16-V2088-130 (antes Nro. 15763), de los Juzgados Cuarto y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, las empresas TINTORERÍA Y LAVANDERÍA N.M., C.A., e INVERSIONES N.M., C.A., podían haber hecho valer su pretendido derecho de propiedad, porque así lo establecía la disposición del artículo 1924 del Código Civil.

    Por último, adujeron que tal prohibición legal de registrar la sentencia solicitada, determinaba la suerte de tal pretensión, sea la de haber sido declarada improcedente por ser contraria al orden público y a las citadas disposiciones legales e inadmisible; y, así lo solicitaron.

    En relación a la denuncia que hiciera la representación judicial de la parte demandada, sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, el a-quo, estableció lo siguiente:

    “…Opuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código Adjetivo, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basada en que la demandante es arrendataria sólo de una porción del inmueble, siendo inadmisible la demanda a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Señala la parte actora que es arrendataria de “…una parcela de terreno de… 4120 M2 el cual forma parte de un terreno de mayor extensión del HATO SAN ANTONIO…” (Negrilla de la parte actora). Que se enteraron que la Arquidiócesis de Caracas en fecha 7-4-2008 vendió a Desarrollos San Antonio N.V., un lote de terreno con una superficie aproximada de 295.000 metros cuadrados; y, por habérseles violado el derecho de preferencia demandan el retracto legal arrendaticio, pidiendo se les subrogue en el lugar de la compradora en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta.

    La parte demandada niega tal pretensión aduciendo que se trató de una venta global de un inmueble, por tanto, conforme el artículo 49 de la Ley Inquilinaria no goza el arrendatario de tal derecho de preferencia y en virtud de ello aduce la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

    Las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho aportaron contrato de arrendamiento y documento de propiedad del inmueble, instrumentos a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo señalarse que ni la relación locativa existente entre las partes ni la venta realizada sobre el lote de terreno son hechos controvertidos. Así se establece.

    De tal contrato de arrendamiento (folios 10 al 15,), se evidencia que la sociedad mercantil INMOBILIARIA PERALTA & LIENDO C.A., en fecha 30-1-1997, dio en arrendamiento a la empresa FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., un “…LOTE DE TERRENO QUE FORMA PARTE DE LA MAYOR EXTENSIÓN DEL HATO SAN ANTONIO, PROPIEDAD DE LA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, CON UNA SUPERFICIE DE CUATRO MIL CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (4.120 MTS2)…” (Mayúscula del texto). Así se establece.

    Del documento de traslación de la propiedad en el que pretende la accionante subrogarse se contrae a la venta de un inmueble (folios 16 al 25) se evidencia que la venta tuvo por objeto “…un lote de terreno, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL METROS CUADRADOS (295.000 mts-2) el cual forma parte de uno mayor (sic) extensión denominado FUNDO O FINCA SAN ANTONIO,…” (Negrilla y mayúscula del texto). Así se precisa.

    De tales instrumentos puede inferirse con meridiana claridad que la aquí demandante ocupa en calidad de arrendataria una porción de la totalidad del inmueble. Así se resuelve.

    El Retracto Legal arrendaticio, señala la ley y la doctrina, es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).

    Del concepto legal antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución -a saber-:

    1. Derecho de subrogación;

    2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,

    3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

    Asimismo el artículo 49 eiusdem, señala:

    El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

    .

    Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, norma aplicable por analogía, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el bien arrendado.

    Señala la doctrina que:

    …El principio in generi del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina, local o cualquier otra clase de inmueble…

    …La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.

    …El artículo 42 de la Ley establece a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 389-390).

    En el caso de autos, conviene revisar en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor, cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento, para determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado. Así se observa lo siguiente:

    En el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora se evidencia que le fue dado en arrendamiento “…el inmueble denominado lote de terreno que forma parte de la mayor extensión del Hato San Antonio, propiedad de la Arquidiócesis de Caracas, con una superficie de 4.120 metros cuadrados, ubicado en jurisdicción del Municipio El Hatillo…” (Cláusula Primera); y, el inmueble vendido tal y como se evidencia del documento relacionado con la venta ya valorado se infiere que el lote de terreno vendido tiene ”…una superficie aproximada de 295.000 metros cuadrados…”; es decir, que la demandante arrendataria ocupa un espacio dentro de la totalidad de un inmueble, que si bien forma parte de uno de mayor extensión, no se trata, de una venta individualizada, ni de un lote dividido en parcelas como pretende hacer ver, y como consecuencia de ello no es susceptible de ser vendida una porción. Así se establece.

    Ha sido conteste la jurisprudencia del Alto Tribunal de la República, en sostener que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el bien arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los lotes de terreno que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa, o de tener que realizar levantamientos topográficos que obliguen su división y alinderamiento a fin de establecer los linderos individuales de cada uno de ellos. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se precisa.

    De manera que, no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble por partes, éste es vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta, lo cual nos indica que los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia previsto en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal. Así se establece.

    Lo anterior nos lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendatario parcial del bien vendido, como quedó demostrado del contrato de arrendamiento que fuese valorado ya en el presente fallo, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción para que la misma prospere en derecho. Así se decide.

    En mérito de todo lo expuesto; visto que el lote de terreno ocupado por el demandante de autos, constituye sólo una parte de la totalidad del lote vendido a la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., tal como se desprende del acervo probatorio traído a los autos por las partes y que ésta Juzgadora valoró, esbozó y escudriñó en los párrafos que anteceden, se concluye, sin lugar a dudas, que el caso sub examen se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M. C.A., no tiene derecho al ejercicio del retracto Legal Arrendaticio y como consecuencia de ello es procedente la defensa de PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA. Así se decide.

    Ante la procedencia de la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta con base en lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pasa esta sentenciadora a analizar las restantes defensas opuestas por la parte demandada. Así se establece…

    Precisado lo anterior, este Tribunal observa:

    Con respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en sentencia No. 0776 del dieciocho (18) de mayo de dos mil uno (2.001), con Ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., (Exp. No.00-2055), estableció los lineamientos generales para considerar inadmisible una acción, así:

    …El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

    En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

    La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

    En sentido general, la acción es inadmisible:

    1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

    2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

    3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.

    La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.

    El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.

    Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).

    Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.

    Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad.

    4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.

    El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:

    a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los f.d.p., tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: S.S.d.Z. e Intana C.A., respectivamente).

    b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.

    Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.

    5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.

    Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.

    Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.

    6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.

    De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de las situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.

    7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente…

    En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 00353 de fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil dos (2002), expediente N° 15121, con Ponencia de la Magistrado Dra. Y.J.G., interpretó los supuestos de la cuestión previa examinada, así:

    …la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca -expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que -en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley.

    (...omissis…)

    el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…

    Igualmente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del diez (10) de julio de dos mil ocho (2008), dictada en el expediente N° 2007- 000553, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., dejó sentado lo siguiente:

    …La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

    En atención a los criterios establecidos por nuestro M.T., en torno a este tema, el elemento común para considerar prohibida la acción, es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, o cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

    Ahora bien, observa esta Juzgadora que, el caso bajo estudio, se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, intentada por la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., contra la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y la sociedad mercantil DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., por cuanto, según lo expresado por la representación judicial de la parte actora en su libelo, se le había violado su derecho de preferencia, debido a que la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, había vendido un lote de terreno, con una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (295.000 mts2), del cual su representada, era arrendataria de una parcela de terreno de CUATRO MIL CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (4.120 mts2), el cual formaba parte de un terreno de mayor extensión del Hato San Antonio.

    En ese orden de ideas, se observa que, de los instrumentos probatorios traídos por las partes al debate judicial, a los efectos de fundamentar sus argumentos y alegatos, destacan los siguientes:

  5. -Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA PERALTA & LIENDO, C.A., y la empresa FLORÍSTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., sobre un inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de la mayor extensión del Hato San Antonio, propiedad de la Arquidiócesis de Caracas, con una superficie aproximada de CUATRO MIL CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (4.120 mts2), ubicado en la Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda; autenticado el treinta (30) de enero de mil novecientos noventa y siete (1997), ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, bajo el Nro. 46, Tomo 03.

  6. - Copia simple de contrato de compra venta suscrito entre la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS; y, la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., protocolizado el siete (07) de abril de dos mil ocho (2008), ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nro. 30, Tomo 1, Protocolo Primero.

    Las reproducciones fotostáticas que anteceden, descritas en los numerales 1 y 2, son copias de documentos públicos. Las mismas, no fueron impugnadas por la parte contra la cual fueron opuestas en la oportunidad legal correspondiente; todo lo contrario, las mismas fueron invocadas por la propia parte demandada como fundamente a sus alegatos; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tales reproducciones como fidedignas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y las considera demostrativas de lo siguiente:

    Con el documento descrito en el numeral 1, se evidencia que, tal como se desprende de la cláusula primera del referido contrato, la sociedad mercantil INMOBILIARIA PERALTA & LIENDO, C.A., dio en arrendamiento a la entidad de comercio FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A, un inmueble propiedad de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, constituido por un lote de terreno que forma parte de la mayor extensión del Hato San Antonio, con una superficie de CUATRO MIL CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (4.120 mts2), ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda. Así se establece.-

    De acuerdo con el instrumento indicado en numeral 2, queda demostrado que, la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, dio en venta a la sociedad mercantil DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., un lote de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL METROS CUADRADOS (295.000 mts2).

    Determinado lo anterior, este Juzgado Superior, observa:

    Con respecto a la definición legal del retracto legal arrendaticio, el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:

    Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…

    Asimismo, con respecto a la procedencia o no del retracto legal arrendaticio, el artículo 49 del citado cuerpo normativo, dispone lo siguiente:

    Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

    .

    En torno a esta materia, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., en sentencia Nro. RC.000735, del nueve (09) de diciembre de dos mil once (2011), bajo la Ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., dejo sentado que:

    “…La norma delatada como falsamente aplicada, prevé:

    …Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…

    .

    Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:

    A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

    Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…

    .

    La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.

    En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “Edificio Las Goajiras”, está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.

    Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”

    La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”

    En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. (Resaltado y Subrayado de este Tribunal Superior).

    De modo pues que, de acuerdo con el criterio establecido por nuestro más Alto Tribunal de Justicia, la interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que, si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados.

    En el caso que nos ocupa, tal como se señaló anteriormente, la parte actora, sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., es la arrendataria de un lote de terreno que forma parte de la mayor extensión del Hato San Antonio, con una superficie de CUATRO MIL CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (4.120 mts2). De igual forma, tal como se indicó en el texto de la presente decisión, la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, realizó la venta a la entidad de comercio DESAROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., de un lote de terreno con una superficie aproximada de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL METROS CUADRADOS (295.000 mts2).

    De lo anterior se desprende que, la parte hoy demandante, pretende ejercer retracto legal arrendaticio, al invocar el derecho de preferencia que, a sus dichos, tiene en virtud de que es la arrendataria de un lote del terreno que forma parte de una mayor extensión del Hato San Antonio; el cual, como se señaló anteriormente, fue vendido como un todo, en forma global, razón por la cual, de acuerdo con lo previsto en el artículo 49 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, en atención a con el criterio establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., resulta evidente que la arrendataria, hoy parte actora, no ostenta el derecho que reclama; es decir, de ejercer el retracto legal arrendaticio en virtud del derecho de preferencia que decía poseer, toda vez que se desprende del mencionado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, cuando el inmueble fue vendido como un todo, tal como sucedió en este caso. Así se establece.-

    En virtud de lo precedentemente expuesto en este fallo, se hace menester para esta Sentenciadora que, la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, referida a la prohibición a la ley de admitir la acción propuesta, debe ser declarada con lugar; debe ser desechada la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., contra ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS y la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V.; debe ser declarado sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora; y, en consecuencia, confirmarse, en todas y cada una de sus partes, el fallo apelado. Así se declara.-

    En consecuencia de lo aquí resuelto, se hace inoficioso, para este Tribunal, pronunciarse sobre los otros alegatos y defensas formulados por las partes. Así se declara.-

    DISPOSITIVO

    Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el nueve (09) de febrero de dos mil once (2011), por el abogado M.R.A., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha primero (1º) de febrero de dos mil once (2011). En consecuencia, queda CONFIRMADO en fallo impugnado, en todas y cada una de sus partes.

SEGUNDO

CON LUGAR la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, referida a la Prohibición de la Ley De Admitir la Acción Propuesta; y, por ende, se desecha la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentare la sociedad mercantil FLORISTERÍA Y JARDINERÍA N.M., C.A., contra ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS; y, la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, N.V., suficientemente identificadas en el texto de esta sentencia.

TERCERO

Se condena en costas del recurso a la parte actora recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión, a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 del citado cuerpo normativo.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

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