Decisión nº 3213 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Trabajo de Apure, de 9 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 9 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Trabajo |
| Ponente | Julián Silva Beja |
| Procedimiento | Retracto Legal Arrendaticio |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE
PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO APURE Y MUNICIPIO ARISMENDI DEL ESTADO
BARINAS.
EXPEDIENTE No: 3213
PARTE DEMANDANTE: H.A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No 9.691.176 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S. Y T.A.F.M., Mayores de edad, venezolanos, titulares de la cedula de identidades Nros. 628.464, 2.949.741, 3.182.293, 14.350.971 y 15.144.061, respectivamente y de este domicilio.
JURISDICCION: CIVIL.
ASUNTO: ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Suben a esta superior instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por los Abogados M.C. y BELKYS ALBORNOZ, apoderados de la parte demandante, en fecha 09 de noviembre y 17 de diciembre del año 2008, en ese orden, contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 26 de noviembre del 2008.
En el marco y contexto del procedimiento por retracto legal arrendaticio llevado a cabo por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, entre el ciudadano H.A.H. (actor) representado por los Abogados M.A.C. Y BELKYS L.A. y los ciudadanos I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S., A.D.R.F.S. Y T.A.F.M. (demandados) representados por el Abogado J.C., fue declarada sin lugar la demanda por fallo de fecha 26 de noviembre del año 2008. (Folios 498 al 524).
Ejercitado el Recurso de Apelación contra dicho fallo los días 09 de noviembre del año 2008 (folio 529) y 17 de diciembre del año 2008, fue admitida dicha defensa en ambos efectos y ordenada la remisión del expediente a esta Superior Instancia.
El día 09 de febrero del año 2009, se le dio entrada al expediente, y por diligencia del día 12 de febrero del mismo año, el apoderado actor, Abogado M.A.C., solicito la constitución del Tribunal con Asociados.
El día 17 de marzo del año 2009 se constituyó el Tribunal con Asociados y fue designado ponente el Abogado F.R.C., quien con tal carácter presentó el proyecto de Ponencia y luego de discutida fue rechazada dicha ponencia, y designado nuevo ponente: el ciudadano Abogado R.T.B..
El ponente acoge el criterio condensado en el proyecto presentado por el abogado F.R.C. hasta el numeral tres (3) de la parte motiva, el cual se reproduce íntegramente en la presente ponencia.
Conforme a aserto anterior, se ejercita la acción de Retracto Legal Arrendaticio, fundada en: a) El Carácter de arrendatario, legitimado para el ejercicio de la acción en el cumplimiento de los dos (2) Requisitos de procedencia que de manera impretermitible consagra el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (más de dos (2) años como arrendataria y estado de solvencia en el pago); y (b) La concurrencia del supuesto alternativo previsto por el Literal “b” del articulo 48 eiusdem.
Contestada la demanda el día 04 de agosto del año 2008, en consonancia con lo normado por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, fueron admitidos como ciertos: 1.-La condición de arrendatario del demandante; 2.- Obviamente, la vigencia del contrato de arrendamiento argüido por el actor; y 3.- La solvencia en la cancelación de los cánones.
Por el contrario, como ariete, se opuso:
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El incumplimiento de la exigencia del numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, traducido en la imposibilidad de dictar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas (numeral 5º del artículo 243 del Código de
Procedimiento Civil), y en la imposibilidad para el Juzgador respecto de la determinación de la cosa sobre que recaiga la decisión (numeral 6º del artículo 243 ibídem). Seguidamente, fue argüido, derivado de lo preterido, la inejecutabilidad de la sentencia y subsiguiente nulidad como lo pauta el artículo 244 de la Ley adjetiva Civil
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La improcedencia de la acción por la globalidad de la venta como lo establece el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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El derecho de accesión consagrado por el artículo 555 del Código Civil.
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La confesión del actor.
Por imperio del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, a lo expuesto precedentemente quedó reducida la litis.
MOTIVA
El fallo apelado erige como plataforma o basamento legal de su declaratoria sin lugar de la demanda, la globalidad de la venta que como causa de improcedencia de la acción establece el articulo 49 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la falta de determinación del inmueble con arreglo a lo dispuesto por el numeral 4º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, y compendiados en el fallo apelado tales argumentos, el actor por vía de informes de fecha 18-03-2009, en paralelo con lo sustentado por la primera Instancia alega: 1.- Genéricamente, violación de los principios de exhaustividad, de decidir conforme a lo alegado y probado en autos, de la congruencia y de las pruebas conforme a la sana crítica.
Mas adelante con apoyo en las premisas contenidas en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, el actor señala que el A quo “no valoró pruebas fundamentales pertinentes e idóneas para sustentar y fundamentar todos y cada uno de los alegatos expuestos en el libelo de la demanda…”; y es así, como cita primero los cuatro (4) contratos de arrendamiento marcados con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, de los cuales se deriva que: ”… el heredero PABLO FOATA SANCHEZ, titular de la cedula de identidad No 14.350.971, quien además es uno de los vendedores de la operación de traspaso que se le hiciera al codemandado T.F. (sic), ejerció plenamente el dominio y posesión del inmueble objeto de este proceso…”; que es este mismo ciudadano quien recibía los pagos que personalmente hacia el demandante; que la firma estampada en las letras de cambio y los contratos de arrendamiento se corresponden a la perfección.
Luego, en clara admisión de la inexistencia de controversia en torno a lo antes expuesto, señala que la razón de tales alegatos reside en la circunstancia de que en todos los contratos traídos a colación, en la cláusula novena, se estableció que los demandantes arrendatarios tienen derecho de adquirir el inmueble objeto del arrendamiento, siempre y cuando se cumplieran los requisitos previstos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Seguidamente propugna el apelante por el cumplimiento de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, atinentes en ese orden a los efectos de los contratos y a sus caracteres preceptivos u obligantes, señalando que el Tribunal de la Primera Instancia no analizó exhaustivamente los contratos de arrendamiento, ”…más aun, cuando el apoderado de las partes demandadas, Abogado J.C. en el capítulo 1, de su contestación de demanda admite de manera fehaciente los siguientes hechos:…”, citando lo que fue admitido por la parte demandada en su contestación, confesión que en su concepto, prueba de manera plena que “…los arrendatarios, de derecho y de hecho, tenían cualidad y legitimidad, para ser los primeros interesados de manera preferente, en adquirir el inmueble objeto de este litigio, pues cumplieron con los requisitos tanto de índole contractual, como los establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 42 y 43 por lo cual puede concluirse, que la ciudadana Juez, violentó este principio de exhaustividad, apartándose de los criterios jurídicos establecidos en el artículo (sic) 12, 254, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual debe producirse la nulidad de esta sentencia por incumplimiento del ordinal 5º del artículo 243, numeral 5 (sic) en concordancia con el articulo 244 ejusdem”.
Es de Perogrullo lo expuesto por el actor en torno a la cualidad y legitimidad de su patrocinado para intentar la acción de retracto, dado que tanto su carácter de arrendatario (cualidad) como la concurrencia de los dos requisitos previstos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le dan legitimidad, fueron admitidos por el accionado en su contestación, de manera que tal jaéz no amerita discusión.
Ahora bien, en torno a la improcedencia de la acción por la venta o transferencia global del inmueble, en opinión de quien decide, el único elemento concurrente a la prueba de la individualización de un inmueble, es la inscripción previa del respectivo documento de propiedad en la Oficina de Registro Inmobiliario.
Empero lo dicho, y a pesar que el texto legal que consagra la improcedencia de la acción de Retracto en caso de venta o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, es materia de evidente interés social en razón de normar, entre otros aspectos, el régimen de los alquileres de los inmuebles destinados a viviendas, el cual se orienta al cumplimiento del derecho social prescrito por el artículo 82 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, la norma prohibitiva condensada en el artículo 49 de aquella Ley tiende a la protección de un interés particular que tiene que ver con la facultad discrecional del propietario de disponer de su derecho global parceladamente, y puede por ende relajarse, como lo ha sido en este caso por vía de la cláusula novena del contrato de arrendamiento reconocido por el demandado sin ambages y sin matices, que otorga al arrendatario la preferencia ofertiva; por tanto, en orden a la comprobación de la individualidad del inmueble cuyo retracto legal ha sido demandado, resulta bizantino el alegato del actor respecto de la falta de apreciación de los documentos públicos administrativos (recibidos de C.A.N.T.V, agua, luz, etc) por el a-quo, conceptuado como vicio de silencio de prueba, que tampoco se concretó, dado sus análisis por el a-quo.
2) El vicio de incongruencia negativa por haber desestimado la inspección judicial (folios 415 y 416)
Al respecto es menester señalar que tal vicio se materializa cuando los Jueces de instancia no emiten pronunciamiento expreso sobre todo lo que forma parte del thema decidendum, sin extender su decisión mas allá de los umbrales del litigo sometido a su consideración, u omiten pronunciarse sobre alguno de los términos del debate.
El Pronunciamiento del a-quo en torno a la impertinencia del medio probatorio utilizado para demostrar los linderos del inmueble, compendiado en su fallo, bajo el subtitulo “en el lapso probatorio”, numeral 7, descarta el vicio alegado, amen que recurrir a las reglas de la sana critica en función de su individualización respecto de los demás inmuebles de que forma parte, de cara a la legitimación para el ejercicio de la acción de retracto, es innecesario por inocuo, dado, que conforme a aserto anterior, la sola concesión de ese derecho al arrendatario por parte del arrendador, condicionado desde luego a la concurrencia de los dos (02) requisitos establecidos por el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, investía de facultades al primero, para ejercitar la referida acción.
Se descarta también la violación al principio de exhaustividad alegado en razón de que todos los puntos integrantes del thema decidendum fueron tratados por el a-quo, y escrutadas y valoradas todas las pruebas.
3) Invocando el documento público producido en esta instancia, corriente a los folios 561 al 564, el actor inficiona de los vicios de falso supuesto y fraude, los similares a través de los cuales el codemandado T.F. adquirió los derechos sobre el inmueble cuyo retracto se demanda (Anexos “L” y “M”).
Este alegato formulado por el actor se traduce en tacha de falsedad que conforme a lo preceptuado por el artículo 1.380 del Código Civil puede ser propuesto por vía principal o por vía incidental en cualquier estado y grado de la causa.
En el caso de autos, propuesta la tacha por vía incidental, y ello aunque no se fundamentó en ninguna de las causales del referido artículo 1.380 del Código Civil, ha debido seguirse el tracto procedimental pautado por el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 440 al 442, cuyo siguiente paso a tenor del aparte único del artículo 440 referido, ha debido ser la formalización.
Ahora bien, el actor impugnante de los documentos públicos no presentó en ningún momento escrito de formalización de su tacha; y al no hacerlo, dio por concluida la incidencia.
4) Finalmente, en torno a la falta de alinderamiento del inmueble objeto de la acción de Retracto alegada por el demandado, y el argumento del actor, que aquel obvió tal planteamiento al no oponer la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; aunado a la desestimación por el Tribunal de Primera Instancia de la inspección judicial por la cual se determinaron los linderos del inmueble; es menester señalar que si el bien demandado en Retracto Legal Arrendaticio no estaba identificado como lo exige el numeral 4º del artículo 340 del Código Civil adjetivo, el demandado ha debido canalizar tal defensa en la oportunidad de la contestación de la demanda a través de los mecanismos que el propio ordenamiento jurídico procesal consagra, es decir, con la oposición de la cuestión previa establecida por el numeral 6º del artículo 346 eiusdem, y al no hacerlo, no puede invocarla posteriormente ni pretender erigirla en motivo de indeterminación objetiva detonante de la declaratoria sin lugar de la demanda por no poderse dictar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Tal postura ha sido adoptada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 02 de Diciembre de 1.993, (juicio M. Padianos. R. Seijas), reiterada en Sentencia condensada en el expediente Nº AA20-C-2001-000468, contentivo de la demanda por daños y perjuicios materiales y morales intentada por E.A.L.G. contra los entes mercantiles Barreto, Arias y Asociados, S.A. (BARSA), Corretaje de Seguros y C.A. C.A.N Seguros Consolidados, durante el año 2003.
5) Conforme a lo expuesto, y, dada la improcedencia de la indeterminación objetiva propuesta como cuestión de fondo, se aprecia y valora con fundamento en lo dispuesto por el artículo 1.430 del Código Civil, la inspección judicial practicada por el a-quo, en cuanto determina los linderos del inmueble en el cual está ubicado el ente de comercio “Distribuidora VICKY”, más los contratos de arrendamiento reconocidos a plenitud por el demandado, y los recibos de pago de los cánones arrendaticios, en cuanto refieren al inmueble en disputa, donde funciona “Distribuidora VICKY”, coadyuvantes a la situación o ubicación del mismo como lo exige el numeral 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, a los cuales se les otorga el valor probatorio consignado por el artículo 1.363 del Código Civil.
6) Dado que, como antes se dijo, la preferencia ofertiva del actor para adquirir el inmueble tiene carácter contractual por haberla establecido la cláusula novena del contrato de arrendamiento vigente suscrito entre las partes y reconocido en plenitud por la demandada, otorgándole el valor probatorio que prevé el artículo 1.363 del Código Civil, su articulación con la inspección judicial y los recibos de pago de los cánones arrendaticios a que se contrae el numeral precedente, impone la declaratoria CON LUGAR del Recurso de Apelación interpuesto y así se declara.
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Tribunal Superior Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio A. delE.B., integrado con Jueces Asociados, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Con Lugar el Recurso de Apelación y la Demanda intentada por los Abogados M.A.C. y Belkys L.A., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 9.591.102 y V- 14.948.666, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 36.101 y 115.097, ambos ítems en el orden citados, en representación de los ciudadanos H.A.H. (actor) y de la interviniente litis consorte activa V.O. deA., venezolanos, mayores de edad, casados entre sí, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 9.691.175 y V- 5.277.774, en ese orden y de este domicilio; en el juicio de Retracto Legal Arrendaticio incoado contra los ciudadanos: I.M.F.S., P.D.J.F.S., A.D.R.F.S., P.A.F.S. y T.A.F.M., mayores de edad,
venezolanos, titulares de la Cedula de Identidades Nros. 628.464, 2.949.741, 3.182.293, 14.350.971 y 15.144.061, en el orden citado y de este domicilio.
Se revoca la decisión dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, publicada el día 26 de noviembre del año 2008, por la cual declara Sin Lugar la acción de Retracto Legal Arrendaticio contendida entre las partes señaladas en el numeral anterior.
No hay condenatoria en costas, en razón de que la parte demandada no fue vencida totalmente, como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en horas de Despacho del día de hoy, Nueve (09) de Julio de 2010, siendo las 11:15am, año 199 de la Independencia y 150 de la Federación.
Dr. J.S.B.
Juez Natural
Abogado R.T.B.
Juez Asociado Ponente
Dr. F.R.C.
Voto Salvado
La Secretaria,
Abogada J.A.
Quien suscribe, F.R.C., salva su voto por disentir del criterio sostenido por la mayoría sentenciadora al declarar con lugar el Recurso de Apelación intentada por los abogados M.C. y Belkys Albornoz en representación del actor H.A.H. y de la tercera interviniente V.O. deA., en ese orden, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancaria, Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, el día 26 de Noviembre del año 2.008. Tal disentimiento lo fundamento en el hecho de que no puede el Juzgador actuar con espontanea actividad, saliéndose de los límites de su oficio, ya que sería violatorio del principio de verdad procesal consagrado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, auspiciar y propender a la prueba de materia no alegada, cuya oportunidad precluye para el demandante con la presentación de la demanda (artículo 340 del Código de Procedimiento Civil). O con su reforma (artículo 343 del Código de Procedimiento Civil), y para el demandado, con su contestación (artículo 364 ejusdem). Corolariamente, para su ponderación, debió el actor en su libelo cumplir con la pauta del artículo 340.4 del texto adjetivo civil respecto de la determinación precisa del objeto de la pretensión, en este caso, el inmueble demandado en Retracto, el cual debió ser perfectamente determinado por sus linderos.
Ahora bien, al obviar tal alinderamiento se imposibilita al Tribunal “La determinación de la casa sobre que recaiga la decisión”, como literalmente lo impera el artículo 243.6 del Código de Procedimiento Civil, concretándose el vicio de indeterminación objetiva.
En este orden de ideas, es menester señalar que los requisitos de forma de la sentencia condensada por el susodicho artículo 243 del texto formal, son de eminente orden público, por lo que su infracción configura el supuesto de hecho de la declaratoria de nulidad de la sentencia que adolezca de ese vicio, tal como lo previene el articulo 244 in capite ejusdem.
Queda en estos términos expresados el criterio del Juez que disiente.
Dr. J.S.B.,
Juez Natural
Abogado F.R.C.A.R.J.T.B.
Juez Asociado Juez Asociado
Disidente
La Secretaria,
Abogada J.A..
EXPTE: N° 3213
JS/FR/RT/ja
