Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 21 de Septiembre de 2016

(Folio 19-24, I pieza) Marcado con la letra “A”, en original DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 2012, y anotado bajo el No. 002, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano A.G.A.C. (aquí demandado, en carácter de propietario) y la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. (aquí demandante, en su carácter de optante), en los siguientes términos y condiciones:

(…) PRIMERA: EL PROPIETARIO, es único dueño de un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida como U-12 Primera Etapa CONDOMINIO AGUILA I, llamada Etapa 1-A, el cual forma parte de un lote de mayor extensión asentados sobre los Macrolotes 1-A y 1-B, ubicado en la vía que conduce al Aeropuerto Caracas, cerca del sitio de la casa La Lagunita, entre la carretera Nacional Caracas-Charallave, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Miranda (…) El inmueble aquí descrito EL PROPIETARIO le da la Opción de adquirirlo a LA OPTANTE mediante el presente documento.

SEGUNDA: El precio de la presente Opción (sic) de Compra-venta es por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL (550.000,00) BOLÍVARES, los cuales serán pagaderos por LA OPTANTE de la siguiente manera: DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,00 Bs.) como cuota inicial, mediante Deposito Nº 65980018, de la Entidad Bancaria, Bicentenario, de fecha Veinte (sic) (20) de Octubre (sic) de 2.012., la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (300.000,00) BOLÍVARES (sic), a la firma y Protocolización del documento definitivo en el Registro Respectivo, cuando se otorgue el crédito solicitado ante la entidad Bancaria correspondiente.

(…Omissis…)

CUARTA: El plazo de duración de la presente Opción (sic) Bilateral (sic) de Promesas (sic) de Compra –Venta, es por un lapso de Noventa (sic) (90) días más Treinta (sic) (30) días de prorroga contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato.

(…Omissis…)

SEXTA: En el caso de que quien incumpliere fuere LA OPTANTE, esta solo tendrá que reclamar a LA PROPIETARIA, el OCHENTA POR CIENTO (80%) de lo entregado como cuota inicial, quedando EL PROPIETARIO con un VEINTE POR CIENTO (20%) por concepto de daños y perjuicio por no darse la presente negociación, y en el caso de que fueren EL PROPIETARIO que incumplieren, estos deberán devolver a LA OPTANTE el CIEN POR CIENTO (100%) de lo entregado como cuota inicial, más un VEINTE POR CIENTOS (20%) de lo entregado como cuota inicial, por no cumplir la presente negociación (…)

Ahora bien, en vista que del documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su resolución), y como demostrativo de que en fecha 9 de noviembre de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad del demandado constituido por una vivienda unifamiliar distinguida como U-12, Primera Etapa del CONDOMINIO AGUILA I, llamada Etapa 1-A, el cual forma parte de un lote de mayor extensión asentados sobre los Macrolotes 1-A y 1-B, ubicado en la vía que conduce al Aeropuerto Caracas, cerca del sitio de la casa La Lagunita, entre la carretera nacional Caracas-Charallave, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Miranda. Así mismo, se tiene como demostrativo de que el precio de la venta se fijó en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), de los cuales la demandante en carácter de futura compradora pagaría la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) en calidad de inicial, siendo el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), pagadera a través de un crédito hipotecario al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el plazo de noventa (90) días contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga; quedando en consecuencia establecido que en el caso de que no se lograre la venta definitiva del inmueble por incumplimiento de la optante (hoy demandante), esta solo tendría que reclamar al propietario, el ochenta por ciento (80%) de lo entregado como cuota inicial, quedándose éste con el resto de lo entregado por concepto de daños y perjuicios, pero en el caso de que fuere el propietario (hoy demandado) quien incumpliere en sus obligaciones, debía devolver a la optante el cien por ciento (100%) de lo entregado como cuota inicial, más un veinte por ciento (20%) de dicho monto.- Así se establece.

(Folio 25-31, I pieza) en copia fotostática, dos (2) CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-5.149.728, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., y REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. 05149728-3 correspondiente a la prenombrada ciudadana, expedido el 15 de mayo de 2012 y válido hasta el 15 de mayo de 2015; en copia fotostática, dos (2) CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-10.518.224, cuya titularidad le corresponde al ciudadano A.G.A.C., y dos (2) REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) No. 10518224-0 correspondiente al prenombrado ciudadano, expedidos el primero de ellos, el 1º de octubre de 2012 y válido hasta el 1º de octubre de 2015, y el segundo, el 5 de junio de 2016 y válido hasta el 5 de junio de 2016. Ahora bien, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio a las documentales antes identificadas como demostrativas de la identidad de las partes intervinientes en el presente proceso.- Así se establece.

(Folio 32-35, I pieza) en formato impreso, ocho (8) FOTOGRAFÍAS presuntamente del inmueble objeto del presente juicio, realizadas por el Lic. Raúl Palacios, avaluador profesional. Ahora bien, aún cuando las instrumentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, se evidencia que éstas emanan de terceros ajenos al proceso, a saber, el licenciado Raúl Palacios, quien no ratificó su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que si el promovente quería hacer valer las fotografías debió proporcionar al juez aquellos medios capaces de demostrar la autenticidad de la prueba e incluso, señalar los datos de identificación de la cámara fotográfica utilizada para capturar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos (en caso de cámaras digitales la correspondiente tarjeta de memoria), indicar la fecha en que fueron tomadas las mismas y promover conjuntamente los testigos para que declaren sobre la circunstancias de hecho que rodearon la toma de éstas, y en virtud que en el caso de marras no se cumplieron con tales requisitos; consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar las fotografías en cuestión del presente proceso y no les confiere ningún valor probatorio, pues no puede comprobar la autenticidad de las fotografías, su autoría o determinar las fechas en que se tomaron las mismas.- Así se precisa.

(Folio 36-37, I pieza) Marcado con la letra “C”, en formato impreso C.D.R. expedida en fecha 11 de julio de 2013, por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R. del estado Miranda, de cuyo contenido se desprende que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., consignó ante la referida oficina los siguientes recaudos: documento de identidad, certificado de solvencia municipal, certificado de solvencia de agua y Registro de Vivienda Principal; ello a los fines de llevar a cabo la protocolización de una documento de venta, subsidio e hipoteca de primer grado, siendo fija la fecha de otorgamiento para el 11 de julio de 2013. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio; como demostrativo de que la prenombrada ciudadana obtuvo fecha para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio ante el registro público anteriormente mencionado, para el 11 de julio de 2013.- Así se establece.

(Folio 38-44, I pieza) en original DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 75.431, firmado como revisado, y con sello húmedo estampado por la Dirección de Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela, de cuyo contenido se desprende que el ciudadano A.G.A.C., da en venta a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., el inmueble objeto del presente juicio, quien a su vez constituye hipoteca de primer grado sobre el referido bien a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal; así mismo, se desprende de la documental en cuestión, que fue fijada la fecha de otorgamiento del documento definitivo para el día 11 de julio de 2013, por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R. del estado Miranda. Ahora bien, se observa que la documental bajo análisis no fue de ninguna manera desvirtuado en el curso del juicio, en tal sentido quien aquí suscribe de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia como indicio de que la demandante (en su condición de futura compradora) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta del inmueble objeto del litigio.- Así se precisa.

(Folio 45, I pieza) en original, CONSTANCIA expedida por el Registrador Público de los Municipios R.U. y C.R. del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2013, a través de la cual hace constar que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, asistió a ese despacho en la referida fecha. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que la parte demandante asistió al referido registro público el día 23 de septiembre de 2013, sin embargo, no se desprende de dicha documental el motivo o naturaleza del trámite por el que compareció la prenombrada.- Así se establece.

(Folio 46-47, I pieza) en formato impreso, ESTATUS DE SOLICITUD DE CRÉDITO expedidos el 24 de septiembre de 2013, de cuyo contenido se desprende que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, solicitó ante el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal un crédito para la adquisición de una vivienda, la cual se encuentra actualmente “Desistida” desde el 24 de septiembre de 2013, siéndole aprobado un monto de Bs. 111.864,00, y un monto subsidiado por Bs. 188.136,00; evidenciándose que las instrumentales en cuestión se encuentran firmadas en original y con sello húmedo del Banco de Venezuela, oficina de Ocumare del Tuy. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad para contestar, este tribunal estima que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

(Folio 48-55, I pieza) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda, en fecha 11 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 2013.845, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.3772; a través del cual la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, da en venta a la ciudadana F.R.R. un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, distinguido con el No. 5-51, ubicado en la planta quinta de la torre 5 del Conjunto Residencial Las Fuentes, situado en el lugar denominado El Rodeo de la ciudad de Ocumare del Tuy, jurisdicción del Municipio Lander del estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la parte actora procedió a vender el referido inmueble de su propiedad en fecha 11 de septiembre de 2013, el cual aduce que resultaba necesario para proceder a cancelar el monto restante por la compra venta del inmueble objeto del presente juicio.- Así se establece.

(Folio 56, I pieza) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-6.494.317, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana S.d.C.S.R.; y FACTURA de fecha 12 de diciembre (no indica año), por la suma de Bs. 10.000,00, expedida por la ciudadana S.S. y recibida por la misma ciudadanos, por concepto de gestión de documentos. Ahora bien, el documento privado bajo análisis al emanar de un tercero ajeno al proceso debió ser ratificado en juicio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a tal efecto, se evidencia que una vez abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió la testimonial de la ciudadana S.D.C.S.R., quien una vez llegada la oportunidad para declarar (inserto al folio 254, I pieza) si bien adujo haber realizado gestiones a favor de la promovente, no ratificó expresamente en su contenido y firma la factura anteriormente descrita tal y como lo prevé el referido artículo; aunado a ello, de los instrumentos en cuestión no se desprende elemento probatorio alguno que pudiere coadyuvar a la solución del presente juicio seguido por resolución de contrato de opción de compra venta y daños y perjuicios, consecuentemente, este juzgado las desecha del proceso y no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

(Folio 57-58, I pieza) Marcado con la letra “F”, en formato impreso con sello húmedo, C.D.T. expedido la Dirección de Recursos de Humanos de la Corporación de Salud del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 4 de diciembre de 2013, a través de la cual hace constar que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, se desempeña en el cargo de asistente de farmacia II adscrita a la región II, en el Centro de Higiene Escolar J.M.V.; y RECIBO DE PAGO del periodo del 16 de noviembre de 2013 al 30 de noviembre de 2013, por la cantidad de Bs. 1.658,63, correspondiente a la prenombrada ciudadana. Ahora bien, aun cuando el documento en cuestión no fue desvirtuado en el decurso del proceso, se observa que su contenido se aparta del tema controvertido y por ende, nada aporta a la resolución de la presente causa, en este sentido, quien aquí decide la desecha por impertinente.- Así se precisa.

(Folio 59-97, I pieza) Marcado con la letra “G”, INSPECCIÓN EXTRA JUDICIAL evacuada por el Juzgado del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en fecha 3 de diciembre de 2013, previa solicitud de la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, en el inmueble ubicado en la calle Guaicaipuro, Sabana de la Cruz, Nº 56 de la población de Ocumare del Tuy, Municipio T.L.d.e. Miranda, de cuya ACTA levantada en esa misma fecha se dejó constancia –entre otras cosas- que en el referido inmueble residen los siguientes ciudadanos O.R.P., C.I. 944.590, padre de la solicitante; H.C., C.I. 1.733.301, madre de la solicitante; G.R., C.I. 12.087.501, hermano de la solicitante y la ciudadana Fraima del C.R.C.. Precisado lo anterior, y en virtud que las resultas de la inspección extrajudicial promovida nada aportan para la resolución de las circunstancias debatidas en el presente proceso, ni permiten el esclarecimiento de los hechos aquí controvertidos por cuanto en el presente juicio se sigue la resolución de un contrato de opción de compra venta cuyo inmueble en litigio es distinto al objeto de la presente inspección, consecuentemente esta sentenciadora la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

(Folio 98, I pieza) Marcado con la letra “H”, en original PLANILLA DE INSCRIPCIÓN DE INMUEBLE Nº 16.111, expedida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio C.R. del estado Miranda, correspondiente a un inmueble propiedad del ciudadano A.G.A.C. –aquí demandado- constituido por una casa No. U-12, ubicada en la calle Condominio Aguila I, etapa 1-A, carretera nacional Charallave-Caracas. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra debidamente inscrito ante la referida Dirección de Catastro Municipal, y que dicha documental se encuentra en posesión de la parte demandante.- Así se precisa.

(Folio 99, I pieza) Marcado con la letra “I”, en original, REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL Nº 2020120000-70-12-00284763, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración y Tributaria (SENIAT), correspondiente a un inmueble constituido por una casa No. U-12, etapa I, ubicada en la calle Condominio Aguila I, zona La Lagunita, carretera nacional Charallave-Caracas. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra debidamente inscrito como vivienda principal ante el organismos correspondiente, y que dicha documental se encuentra en posesión de la parte demandante.- Así se precisa.

(Folio 100, I pieza) Marcado con la letra “J”, en formato impreso, PLANILLA DE RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS Y FICHA CATASTRAL expedida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio C.R. del estado Miranda, correspondiente a un inmueble propiedad del ciudadano A.G.A.C. –aquí demandado- constituido por una casa No. U-12, ubicada en la calle Condominio Aguila I, etapa 1-A, carretera nacional Charallave-Caracas; evidenciándose la fecha de entrega del documento para el 4 de octubre de 2012. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que en fecha 1 de octubre de 2012, fue solicitado ante la oficina de dicho organismos el cambio de nombre de la titularidad del inmueble objeto del presente juicio.- Así se precisa.

(Folio 100-102, I pieza) Marcado con la letra “K”, en original, LIQUIDACIÓN DE OBLIGACIONES expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio C.R. del estado Miranda, correspondiente a un inmueble propiedad del ciudadano A.G.A.C. –aquí demandado- constituido por una casa No. U-12, ubicada en la calle Condominio Aguila I, etapa 1-A, carretera nacional Charallave-Caracas; y marcado con la letra y número “K1”, en original CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedido por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio C.R. del estado Miranda, correspondiente al referido inmueble. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra solvente ante la dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio C.R..- Así se establece.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la representación de la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

-En primer lugar, la representación judicial de la parte actora reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente, de todas las probanzas consignadas junto con el libelo de la demanda; en efecto, siendo que tal promoción no constituye un medio probatorio válido en nuestra Legislación, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

(Folio 193-194, I pieza) Marcado con el número “01”, en original C.D.R. expedida por el Concejo Municipal del Municipio T.L., Ocumare del Tuy, del estado Miranda, en fecha 7 de julio de 2014, a través de la cual se hace constar que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante- reside en la calle Guaicaipuro, Sabana de la Cruz, casa Nº 56-65, Ocumare del Tuy, estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que el contenido del documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil; y la tiene como demostrativa de que la demandante para el 7 de julio de 2014, reside en referida dirección.- Así se precisa.

(Folio 195-206, I pieza) Marcado con el número “3”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R. del estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 2010.2103, Asiento Registral 2, del Inmueble matriculado bajo el No. 236.13.10.1.2425; a través del cual el ciudadano A.G.A.C. –aquí demandado- da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos C.K. y F.D.B., un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida como U-12, Primera Etapa del CONDOMINIO AGUILA I, llamada Etapa 1-A, el cual forma parte de un lote de mayor extensión asentados sobre los Macrolotes 1-A y 1-B, ubicado en la vía que conduce al Aeropuerto Caracas, cerca del sitio de la casa La Lagunita, entre la carretera nacional Caracas-Charallave, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Miranda, por la cantidad de Bs. 1.050.000,00. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que el 20 de febrero de 2014, la parte demandada dio en venta a los prenombrados ciudadanos el inmueble objeto del presente litigio.- Así se establece.

(Folio 207, I pieza) Marcado con el número “4”, en original MISIVA realizada por la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante- dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, a través de la cual le solicita respecto a la aprobación del crédito hipotecario que presuntamente le fuere aprobado y que el vendedor se niega a proceder a la protocolización de la venta del inmueble, siendo debidamente firma en original y con sello húmedo en calidad de haber sido recibido por el referido organismo en fecha 1 de agosto de 2013. Ahora bien, siendo que el instrumento en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe considera que la misma debe ser apreciada como indicio, puesto que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, de este modo esta Sentenciadora aprecia la misiva en cuestión como indicio de que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante- el 1º de agosto de 2013, le manifestó a BANAVIH que aun cuando le había sido aprobado el crédito hipotecario se encuentra en espera de firma desde enero de ese mismo año, todo ello de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.

(Folio 208, I pieza) Marcado con el número “5”, en original PUBLICACIÓN realizada en el diario Últimas Noticias el 27 de agosto de 2013, presuntamente correspondiente al listado de beneficiados del Subsidio Directo Habitacional (SDH) otorgado por Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) ; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a una comunicación proferida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta Sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

(Folio 209-211, I pieza) Marcado con el número “6”, en original INFORME PSICOLÓGICO realizado por la Lcda. L.J. Agüero, en fecha respecto a una paciente de nombre FRAIMA RAMÍREZ, quien acude a terapia psicológica por malestar emocional, dificultad para conciliar el sueño y posterior evaluación. Ahora bien, en vista que la documental bajo análisis corresponde a un instrumento de naturaleza privada que emana de un tercero ajeno al proceso, el mismo fue ratificado mediante la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que en la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para la evacuación de dicha probanza, compareció la Lcda. L.J. Agüero, quien manifestó reconocer el contenido de la documental bajo análisis (inserto al folio 249, I pieza); en tal sentido, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio al instrumento consignado teniéndole como demostrativo de que la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ –parte demandante- acudió a una consulta psicológica presentando malestar emocional, con rasgo de trastorno de adaptación, reflejando ansiedad, humor depresivo y sentimientos de incapacidad para afrontar los problemas.- Así se establece.

(Folio 212-213, I pieza) Marcado con el número “07”, en copia fotostática GACETA OFICIAL de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115, del 21 de febrero de 2013, contentiva de la Resolución proferida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat del 5 de febrero de 2013; ahora bien, revisado el contenido de la documental en cuestión, quien aquí suscribe estima que el mismo no constituye un elemento probatorio como tal, pues corresponde a un Decreto proferido por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, del cual esta Sentenciadora tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE INFORMES: Abierto el juicio la parte actora promovió la prueba de informes dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a los fines de que “(…) informara sobre la resolución publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013…”; al respecto, se observa que el tribunal de la causa negó su admisión de la presente prueba mediante auto de fecha 30 de julio de 2014 (Folio 222-225, I pieza), por considerar que de admitir la misma dejaría de lado el principio de originalidad de la prueba y estaría supliendo la carga de la prueba del promovente, en virtud de que las publicaciones de la Gaceta Oficial de la República son de acceso público. En tal sentido, en vista que dicho auto no fue objeto de interposición recurso alguno de apelación, es por lo que esta juzgadora estima que en esta oportunidad nada tiene que valorar.- Así se precisa.

.- PRUEBA TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos O.M.R.D.S., ARALEXIS SUSJE MADRIZ ECHENIQUE, I.X.V., F.R.R. y S.D.C.S.R.; ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados, ello en los siguientes términos:

*En fecha 13 de agosto de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana ARALEXIS SUSJE MADRIZ ECHENIQUE (Folio 228-229, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: Que conoce de trato a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C.; que sabe -porque así se lo comentó la prenombrada- que intentaría la presente acción en virtud de que vendió su apartamento para comprarse una casa y luego que el vendedor se echó para atrás; que la demandante le comentó que tenía que irse a vivir a casa de su mamá porque no tenía a donde ir. Así mismo, al ser repreguntada por la apoderada judicial de la parte demandada, manifestó: Que conoce a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. desde octubre de 2013 que comenzó a ir al sitio de uñas donde la conoció; que tuvo conocimiento de los hechos que depone porque la prenombrada se los mencionó en el spa de manos y pies; que no sabe la fecha ni el lugar donde se celebró el contrato y que no tiene interés en el presente juicio.

*En fecha 14 de agosto de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana I.X.V. (Folio 232-233, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. por cuanto son compañeras de trabajo; que tiene conocimientos de la presente causa por los comentarios en el sitio de trabajo; que sabe que la demandante instauró la presente causa porque vendió su apartamento para comprar una vivienda en el alto del Águila de Charallave y que después se enteró del engaño; que sabe que la demandante vive arrimada actualmente con su padre. Así mismo, al ser repreguntada por la apoderada judicial de la parte demandada, manifestó: Que conoce a la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ desde hace 12 años; que veía muy mal a la prenombrada y triste por el mismo problema; que no tenía conocimiento de que entre la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ y A.A. existía una relación contractual.

*En fecha 8 de diciembre de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana F.R.R. (Folio 245, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: Que conoce trato a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. a través de la compra venta del apartamento del cual era de su propiedad; que conoce la causa por cuanto estaba haciendo negociaciones paralelas con la demandante y que a ésta se le cayó el negocio por negativa del vendedor; que sabe que entre la ciudadana FRAIMA DEL C.R. y el ciudadano A.A. existía un contrato de compra venta de una vivienda. Así mismo, al ser repreguntada por la apoderada judicial de la parte demandada, manifestó: Que no conoce al ciudadano A.A., y que no tiene conocimiento de que la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ le haya realizado pago alguno por la negociación al ciudadano A.A.; que registró la compra de su apartamento el 11 de septiembre de 2013.

*En fecha 8 de diciembre de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana O.M.R.D.S. (Folio 246, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. porque son compañeras de trabajo; que conoce de la presente causa porque la prenombrada se lo comentó; que no sabe donde vive actualmente la demandante. Así mismo, al ser repreguntada por la apoderada judicial de la parte demandada, manifestó: Que no tiene conocimiento de negociación alguna entre la ciudadana FRAIMA DEL C.R. y el ciudadano A.A.; y que no tiene conocimiento de que la actora haya realizado pago alguno por la negociación o el contrato con el prenombrado.

*En fecha 8 de enero de 2015, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana S.D.C.S.R. (Folio 254, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: Que conoce a la ciudadana FRAIMA DEL C.R. en cuestiones de trabajo; que tiene conocimiento de la presente causa por cuanto fue la persona que elaboró las solvencias, fichas, certificación de gravamen y la carpeta para la negociación con el ciudadano ALEXANDER; que sabe que entre la ciudadana FRAIMA DEL C.R. y el ciudadano A.A. existía un contrato de opción de compra venta.

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte actora, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507.- “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508.- “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Así mismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.

De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.

Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos O.M.R.D.S., ARALEXIS SUSJE MADRIZ ECHENIQUE e I.X.V., son de carácter referencial puesto que las prenombradas manifestaron conocer que los hechos depuestos por la demandante en su libelo, por cuanto así se lo informó la referida, aunado a que adujeron expresamente no conocer la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; en tal sentido, visto que las testigos mencionadas no depusieron con conocimiento cierto por así haberlo presenciados de los hechos controvertidos en el presente juicios, es por lo que esta juzgadora las desecha del proceso y no les confiere valor probatorio alguno de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.

Ahora bien, respecto a la declaración rendida por la ciudadana F.R.R. quien decide, observa que la misma fue seria, convincente y se encuentra sustentada con los demás probanzas cursante en autos, y en virtud que depone con conocimiento de los hechos controvertidos, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativos de que aún cuando conocía el vínculo contractual entre la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. y el ciudadano A.A., a saber, un contrato de compra venta de una vivienda, adujo no constarle que la demandante le haya realizado pago alguno por la negociación al hoy demandado, señalando a su vez que procedió a registrar la compra del apartamento que fuere propiedad de la demandante el 11 de septiembre de 2013.- Así se precisa.

Por último, respecto a la declaración rendida por la ciudadana S.D.C.S.R. se evidencia que aún cuando la misma fue seria, convincente y no contradictoria, la prenombrada se limitó a deponer que fue la gestora encargada de realizar las documentales requeridas para la negociación entre las partes intervinientes en el presente juicio, circunstancias ésta no controvertida; en tal sentido, visto que tal declaración en nada coadyuva o aporta a la resolución del caso de marras, es por lo que esta juzgadora la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio alguno de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE RATIFICACIÓN DE TESTIGOS: Abierto el juicio a pruebas, la parte demandante promovió la testimonial de la ciudadana LIDICY YORATSY JIMÉNEZ AGÜERO, a los fines de que ratificara de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el INFORME PSICOLÓGICO cursante a los folios 209-211 de la I pieza del expediente; en tal sentido, visto que en fecha 9 de diciembre de 2014, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la prenombrada (inserto al folio 249, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., y que reconoce haber realizado el informe psicológico cursante en autos. Ahora bien, vista que la ciudadana LIDICY YORATSY JIMÉNEZ AGÜERO, en su carácter de Psicóloga ratificó expresamente el contenido del informe anteriormente mencionado, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a dicha deposición de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, debiendo tenerse como veraz las circunstancias expuestas en el contenido de la referida probanza.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte accionada consignó las siguientes documentales:

(Folio 160-164, I pieza) Marcado con la letra “A”, en copia certificada INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 11 de junio de 2014, e inserto bajo el No. 40, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acreditó a las abogadas en ejercicio J.M.D.L., V.B.B. y M.C.M., como apoderadas judiciales del ciudadano A.G.A.C., parte demandada en el presente juicio seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.- Así se precisa.

(Folio 165-168, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia certificada DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 2012, y anotado bajo el No. 002, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano A.G.A.C. (aquí demandado, en carácter de propietario) y la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. (aquí demandante, en su carácter de optante). Ahora bien, vista que la documental bajo análisis ya fue valorada anteriormente, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.

(Folio 169-172, I pieza) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R. del estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2010, anotado bajo el No. 2010.2103, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.10.1.2425; a través del cual la ciudadana A.C.D.V.M.C., da en venta pura y simple al ciudadano A.G.A.C. (aquí demandado) un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida como U-12, Primera Etapa del CONDOMINIO AGUILA I, llamada Etapa 1-A, el cual forma parte de un lote de mayor extensión asentados sobre los Macrolotes 1-A y 1-B, ubicado en la vía que conduce al Aeropuerto Caracas, cerca del sitio de la casa La Lagunita, entre la carretera nacional Caracas-Charallave, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la parte demandada adquirió la propiedad del inmueble objeto del presente litigio en fecha 17 de junio de 2010.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas, las apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito donde hicieron valer los siguientes medios probatorios:

(Folio 181-184, I pieza) en formato impreso MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados en fecha 11 y 12 de marzo de 2013, desde las cuenta “ottichang@gmail.com” y “alexanderarasme@gmail.com”, de cuyo contenido se desprende la intención del ciudadano A.A. de no vender el inmueble objeto del presente juicio, por cuanto el contrato ya había caducado. Ahora bien, en vista que los mensajes de datos son entendidos como toda información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada; y en virtud que, la información contenida en los mensajes de este tipo (reproducida en formato impreso) detenta la misma eficacia probatoria que la atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a los correos electrónicos enviados desde la cuenta “alexanderarasme@gmail.com” por cuanto éste no fue impugnado en el decurso del proceso, ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y lo tiene como demostrativo de que la parte demandada en su condición de vendedor, en fecha 12 de marzo de 2013 –esto es, después de vencido el contrato cuya resolución se persigue- le notificó a la titular de la cuenta de correo “ottichang@gmail.com” presunta intermediaria en la negociación que une a las partes intervinientes en el presente juicio, su voluntad de no proceder a la venta definitiva del inmueble en cuestión por cuanto el contrato ya había vencido.- Así se precisa.

(Folio 185-188, I pieza) en copia fotostática, DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 2012, y anotado bajo el No. 002, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; el cual fue suscrito entre el ciudadano A.G.A.C. (aquí demandado, en carácter de propietario) y la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. (aquí demandante, en su carácter de optante). Ahora bien, visto que el instrumento en cuestión ya fue consignado previamente y por ende ya esta juzgadora emitió su correspondiente valoración, quien decide se atiene al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.

.- PRUEBA TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió la testimonial de la ciudadana OTTILDE CHANG, a los fines de que declarara sobre el conocimiento que posee con respecto a la situación aquí controvertida; al respecto, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijada por el tribunal de la causa la oportunidad para que la prenombrada rindiera su respectiva declaración, la misma no compareció y en efecto, el acto fue declarado DESIERTO; así las cosas, en vista que la testimonial en cuestión no fue evacuada, este Tribunal Superior no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE INFORMES: TELEFÓNICA MOVISTAR, C.A. ubicado en la planta baja de la Torre Parque Canaima, Los Palos Grandes, Municipio Chacao a los fines de que informara “(…) la transcripción y certificación de contenidos de mensajes de texto entre los números telefónicos 0424-1652320 y el número telefónico 0414-8030289 cuyo titular es el ciudadano A.A.C. en las siguientes fechas: Enero 16, 2013. Febrero 4, 2013. Febrero 21, 2013. Marzo 10, 2013. Julio 17, 2013. Septiembre 14, 2013 (…)”. Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión fue negada su admisión mediante auto proferido por el juzgado de la causa en fecha 30 de julio de 2014, por cuanto dicha solicitud involucraba una intromisión y una clara violación a las comunicaciones privadas de los titulares de tales líneas telefónicas, y por cuanto el referido auto no fue objeto de impugnación alguno por la parte promovente, esta juzgadora estima que en esta oportunidad no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Así se precisa.

IV

DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión dictada en fecha 4 de diciembre de 2015, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso lo siguiente:

(…) Por lo que hechas estas consideraciones y del análisis exhaustivo de los autos, observa este órgano jurisdiccional que existe una inepta acumulación por cuanto la pretensión de resolución de contrato de opción compra venta y la demanda de daños morales causados por falta de ejecución del referido contrato, son pretensiones que se excluyen mutuamente, siendo que los efectos jurídicos que tienes a producir con la resolución del ya tantas veces citado contrato no puede subsistir simultáneamente la indemnización de daños morales, este Tribunal de comnformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar INADMISIBLE la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12, 243 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declara:

1.- INADMISIBLE por inepta acumulación de pretensiones, la presente demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA Y DAÑOS MORAL Y PATRIMONIAL interpuesta por ciudadana FRAIMA RAMIREZ (…) contra el ciudadana A.G.A.C. (…)

.

V

ALEGATOS EN ALZADA.

PARTE DEMANDANTE:

En fecha 21 de abril de 2016, la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ, en su carácter de parte actora en la presente causa, debidamente asistida por abogado, consignó ESCRITO DE INFORMES (inserto al folio 2-4, II pieza), a través del cual efectuó un recuento de las actuaciones procesales realizadas en el curso del juicio; así mismo, sostuvo que en la presente causa solicitó la resolución del contrato y la indemnización de daños como es el daño moral y el daño patrimonial o material causados por el incumplimiento del demandado, aduciendo que la solicitud de los daños y perjuicios no es autónoma sino solidaria con la resolución solicitada por incumplimiento. En este sentido, culminó pidiendo que sea revocada la sentencia recurrida y se ordena al tribunal de la causa que dictara sentencia con todo los probado en autos por cuanto se vio lesionado su derecho a la defensa.

PARTE DEMANDADA:

En fecha 21 de abril de 2016, la apoderada judicial del ciudadano A.A.C., parte demandada en la presente causa, consignó ESCRITO DE INFORMES (inserto al folio 5-14, II pieza), a través del cual efectuó un recuento de las actuaciones procesales realizadas en el curso del juicio así como una transcripción de la sentencia recurrida y explanar una serie de fundamentos tanto doctrinales como jurisprudenciales respecto a la figura jurídica de la inepta acumulación de pretensiones; así mismo, sostuvo que fue adecuada la declaración realizada por el juzgador a quo al declarar la inepta acumulación de pretensiones al solicitar simultáneamente la parte actora, la resolución de contrato, la restitución de daños patrimoniales o materiales y la demanda de daños morales, en este sentido, solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la contraparte y se confirmara la sentencia de fecha 4 de diciembre de 2015, dictada por el tribunal de la causa.

Posteriormente, mediante ESCRITO DE OBSERVACIONES consignado en fecha 23 de noviembre de 2015 (inserto al folio 15-23, II pieza), el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contradecir los vicios señalados por la parte demandante en su escrito de informes; y finalmente, solicitó que se declare SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por su contraparte.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 4 de diciembre de 2015; a través de la cual se declaró INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentara la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. contra el ciudadano J.J.C.G., ambos ampliamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso interpuesto, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión efectuada a las actas procesales se evidencia que el tribunal de la causa una vez realizado el análisis respectivo a las pretensiones de la parte demandante expuestas en el libelo de demanda, consideró que la actora incurrió en una inepta acumulación de pretensiones al solicitar conjuntamente –a su decir- la resolución del contrato de opción de compra venta y los daños morales, en virtud de que las mismas se excluyen mutuamente, y por lo que consecuentemente declaró la inadmisibilidad de la presente acción.

En relación a la inepta acumulación, los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, textualmente disponen:

Artículo 77.- El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos

.

Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sea resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

De la interpretación de las normas antes transcritas, se colige que la acumulación de pretensiones en un mismo libelo, procede cuando se trata de asuntos que no tengan procedimientos incompatibles, o cuando se trate de pretensiones que se propongan para ser resueltas una como subsidiaria de la otra. Ahora bien, en cuanto a lo que antecede esta Superioridad considera prudente dejar sentado que en el caso de autos estamos ante la presencia de una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, de la cual se desprende que la demandante ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., en su escrito libelar solicitó –entre otras cosas- lo siguiente:

(…) Por todos los argumentos expuesto (sic) en el presente libelo, es lo que procedo a DEMANDAR (…) la RESOLUCION (sic) DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA POR INCUMPLIMIENTO, como VIA (sic) DE CONSECUENCIAS exijo la restitución e indemnización de todos los daños caudas, como son el Daño (sic) Moral (sic)descrito, el Daño (sic) Patrimonial (sic) o Material (sic) y el pago que realice para que todos los documentos del demandado estuvieran al día, lo cual, le dará lugar a vender su inmueble libre de todo gravamen y debidamente solvente (…)

.

Con respecto a ello, resulta necesario traer a colación el contenido de la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, el cual textualmente señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos caso si hubiere lugar a ello”; esto quiere decir, que la no ejecución de las obligaciones por una de las partes, faculta a la otra parte para solicitar judicialmente la ejecución (cumplimiento) o la resolución del contrato con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, norma ésta que tiene aplicación en esta causa, en que la parte demandante en su libelo alude a la resolución del contrato como consecuencia del presunto incumplimiento del demandado más los daños y perjuicios generados por el incumplimiento contractual, así como el daño moral causado.

En este sentido, se tiene que los daños y perjuicios contractuales son aquellos causados al acreedor de una obligación derivada del contrato por el deudor que incumple culposamente; y por su parte, el daño moral está conformado por el sufrimiento de un individuo en la esfera íntima de su personalidad, que determina su degradación de valor como persona humana, respecto de otros en la sociedad en que se desenvuelve o frente a sí mismo, causado injustamente por otra persona, siendo su naturaleza extracontractual, y teniendo por causa el hecho ilícito o el abuso de derecho, los cuales no son tolerados ni consentidos por el ordenamiento jurídico, motivo por el cual generan responsabilidad civil, en las que están comprendidos tanto los daños materiales como los morales, por disposición del artículo 1.196 del Código Civil.

En este sentido, vistas las consideraciones que preceden esta juzgadora con base a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en modo alguno puede observar que la parte demandante acumulara en su escrito de demanda diversas pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni que sus procedimientos sean incompatibles entre sí, puesto que, la demanda por resolución de contrato que intentare el accionante así como los daños y perjuicios solicitados más la indemnización por daño moral pretendida, atañen a un procedimiento de naturaleza civil que debe regirse por los trámites del Código Adjetivo, atendiendo a las normas reguladoras del procedimiento ordinario. Aunado a ello, esta juzgadora no evidencia que las referidas pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, puesto que en virtud de la artículo 1167 del Código Civil, se permite claramente la acumulación de pretensiones de cumplimiento o resolución contractual con la de daños y perjuicios, por razones de economía procesal y para evitar decisiones contradictorias; y en tal caso, la pretensión de daños y perjuicios resulta accesoria a la principal; igualmente el daño contractual, además de las sanciones previsibles por incumplimiento contractual, puede producir daños morales que deben ser reparados, independientemente de la reparación de las sanciones del contrato, sea escrito o verbal; por lo que forzosamente, se debe declarar IMPROCEDENTE la inepta acumulación de pretensiones declarada de oficio por el tribunal cognoscitivo.- Así se establece.

Finalmente, esta Juzgadora estima necesario destacar el deber de los jueces en garantizar la debida protección jurisdiccional y para ello requiere la aplicación del principio iura novit curia, puesto que declarar indebidamente la inepta acumulación de pretensiones en determinado juicio conculca de forma flagrante el ejercicio y toda posibilidad de invocar procesalmente el reconocimiento judicial de sus derechos e intereses del accionante al imposibilitar el pronunciamiento de fondo sobre el mérito de la controversia; en consecuencia, este Juzgado Superior debe REVOCAR la sentencia recurrida dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 4 de diciembre de 2015, al no haber incurrido la demandante en el presente juicio en una inepta acumulación de pretensiones.- Así se decide.

Realizado el pronunciamiento que precede, este Tribunal Superior en atención a lo previsto en el artículo 209 del Código de procedimiento, procede a resolver la procedencia o no del recurso de apelación ejercido previo estudio del mérito del asunto controvertido en el presente juicio; bajo las siguientes consideraciones:

Esta juzgadora estima prudente precisar en primer lugar que el presente juicio fue interpuesto por la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello que en fecha 9 de noviembre de 2012, suscribió con el ciudadano A.G.A.C., un contrato de opción de compra venta que recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda unifamiliar distinguida como U-Primera Etapa del CONDOMINIO ÁGUILA I, denominada etapa I-A, ubicada en la vía que conduce al aeropuerto Caracas, cerca del sitio de la casa La Lagunita, entre la carretera nacional Caracas-Charalllave, Municipio C.R. del estado Miranda. Así mismo, la prenombrada señaló que en el contrato de opción se convino el precio de venta del inmueble en la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), de los cuales pagaría en calidad de inicial la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), los cuales no entregó por consentimiento de ambas partes, estableciéndose que solicitaría un crédito hipotecaria por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) y el restante serían cancelados con una futura de un inmueble de sus propiedad. Seguidamente adujo que dicho contrato se pactó por un término de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la autenticación del mismo, pero que luego de vencido dicho contrato, el demandado nunca le planteó una resolución del mismo y tampoco le comunicó que le realizaría la venta del inmueble, por lo que procedió a seguir con los trámites correspondiente a la solicitud de su crédito habitacional, siendo fijada –a su decir- por BANAVIH la fecha de la firma definitiva del documento de compra venta para el día 11 de julio de 2013, la cual no se pudo realizar, siéndole nuevamente pautada dicho acto para el día 23 de septiembre de 2013, la cual a su vez no llevó a cabo por inasistencia del vendedor. En tal sentido, adujo que en virtud de que días antes había firmado la venta de su único inmueble se quedó sin vivienda, no siéndole imputable a su persona el retraso con respecto a la aprobación del crédito sino a BANAVIH; por lo que demanda la resolución del contrato celebrado con el demandada y como consecuencia exige la indemnización por los perjuicios causados, a saber, el daño moral por la pérdida patrimonial al vender su apartamento y quedarse sin casa, estimados en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); el daño patrimonial por la pérdida ganancial al vender su inmueble lo que la imposibilita a comprar y satisfacer su problema de vivienda por la negativa del demandado, estimados en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), y por concepto de desembolsos cancelados por haber tramitado hasta el final las diligencias pertinentes a lograr la venta definitiva del inmueble realizando todas las cancelaciones propias del mismo, como pagar la certificación de gravamen, inscripción en el registro principal, entre otras, la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00).

Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada adujo que ciertamente en fecha 9 de noviembre de 2012, su representado celebró con la demandante un contrato bilateral de promesa de opción de compra venta por un inmueble de su propiedad y por la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00); pero que en fechas previas al otorgamiento del contrato la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ le manifestó a su defendido que no había efectuado la venta del inmueble que era de su propiedad, no había realizado el depósito convenido como inicial del pago y que por tanto no disponía en ese momento la cantidad acordada como cuota inicial, pero que sin embargo el vendedor aceptó lo mismo y procedió a firmar en ese momento el contrato en cuestión, conviniéndose en la duración del contrato por un término de ciento veinte (120) días siguientes a partir de la fecha de la celebración del contrato, los cuales vencieron el 8 de marzo de 2013, por lo que su representado procedió a manifestarle a la demandante en reiteradas oportunidad la extinción de las obligaciones pactadas al no haber demostrado el ánimo de cumplir con su carga contractual. En este sentido, negó, rechazó y contradijo el hecho alegado por la demandante en relación a los trámites realizados para agilizar la firma de su crédito habitacional, puesto que las fechas señaladas por la actora se corresponden a más de cuatro (4) meses posteriores al vencimiento del plazo convenido en el contrato, siendo además incongruente el hecho alegado referente a que la solicitud realizada al BANAVIH para agilizar su crédito fue introducida en fecha 1 de agosto de 2013, siendo supuestamente fijada la fecha para la protocolización del inmueble el 11 de julio de 2013, es decir, con antelación al día en que la demandante manifiesta haber solicitado al BANAVIH la agilización de su crédito; así mismo, negó, rechazó y contradijo que su defendido se negó a firmar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra, siendo lo cierto que una vez vencido el plazo convenido para el cumplimiento de las obligaciones contractualmente contraídas, la demandante nunca cumplió con su obligación de pago correspondiente a la inicial, por lo que debió considerarse resuelto de pleno derecho y en consecuencia extinguidas las obligaciones, señalando a su vez que la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ actuó de manera dolosa cuando a sabiendas que su representado le había manifestado que el plazo convenido ya se había cumplido, actuando sin participarle al vendedor de que había continuado con los tramites señalados. En consecuencia, solicitó que la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicio interpuesta contra su representado, sea declarada sin lugar y en consecuencia se declare la improcedencia de los daños y perjuicios patrimoniales y morales reclamados, y fuera condenada en costas la demandante.

Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer lugar que éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. En otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo; de manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos, entre ellos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que:

1) Con relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, específicamente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 2012, y anotado bajo el No. 002, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 19-24, I pieza), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que el ciudadano A.G.A.C. (aquí demandando, en carácter de propietario), se comprometió a venderle a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. (aquí demandada, en carácter de optante), un bien inmueble de su propiedad constituido por una vivienda unifamiliar distinguida como U-12, Primera Etapa del CONDOMINIO AGUILA I, llamada Etapa 1-A, el cual forma parte de un lote de mayor extensión asentados sobre los Macrolotes 1-A y 1-B, ubicado en la vía que conduce al aeropuerto Caracas, cerca del sitio de la casa La Lagunita, entre la carretera nacional Caracas-Charallave, Jurisdicción del Municipio Urdaneta del estado Miranda, ello por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), de los cuales si bien se previno en el contrato que la prenombrada pagó DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) en calidad de arras, tal acción no fue realizada a decir de la parte demandante, hecho éste no contradicho por el demandado, siendo exigible el monto restante al momento de celebrarse la protocolización del documento definitivo de compra venta (pagadero mediante crédito hipotecario), cuya materialización debía realizarse en el lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma de la opción, más treinta (30) días continuos de prórroga, feneciendo en consecuencia el mencionado contrato en fecha 9 de marzo de 2013.- Así se establece.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades a través del cual el ciudadano A.G.A.C. (en carácter de propietario), y la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. (en carácter de optante), se comprometieron a celebrar un contrato futuro; puede en consecuencia quien aquí suscribe afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, por lo que el caso de marras reúne el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias.- Así se precisa.

2) Con relación al SEGUNDO REQUISITO, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).

Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe quien aquí suscribe precisar que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, y en virtud que se les ha venido dando a éste tipo de contratos el mismo tratamiento que a los contratos de compraventa definitivos; consecuentemente, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que el demandado en su condición de vendedor y propietario incumplió con su obligación de proceder a realizar la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio, teniendo una vez aprobado el crédito hipotecario respectivo y siéndole otorgada dos (2) fechas distintas para el acto de protocolización de la venta en cuestión, aunado a que el retardo en la tramitación del crédito hipotecario fue por causas imputables a BANAVIH y no a su persona; de este, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las probanzas consignadas por la parte demandante -dirigidas a probar el incumplimiento del demandado- sólo detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las siguientes: CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 19-24, I pieza) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de noviembre de 2012, y anotado bajo el No. 002, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual constituye el documento fundamental de la demanda; C.D.R. expedida en fecha 11 de julio de 2013 (inserta al folio 36-37, I pieza), por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R. del estado Miranda, de cuyo contenido se desprende que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., consignó ante la referida oficina los siguientes recaudos: documento de identidad, certificado de solvencia municipal, certificado de solvencia de agua y registro de vivienda principal, ello a los fines de llevar a cabo la protocolización de una documento de venta, subsidio e hipoteca de primer grado, siendo fija la fecha de otorgamiento para el 11 de julio de 2013; DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA elaborado por la abogada A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 75.431, firmado como revisado, y con sello húmedo estampado por la Dirección de Crédito Hipotecario del Banco de Venezuela (inserto al folio 36-44, I pieza), de cuyo contenido se desprende que el ciudadano A.G.A.C., da en venta a la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., el inmueble objeto del presente juicio, quien a su vez constituye hipoteca de primer grado sobre el referido bien a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal; CONSTANCIA expedida por el Registrador Público de los Municipios R.U. y C.R. del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 23 de septiembre de 2013 (inserta al folio 45, I pieza), a través de la cual hace constar que la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, asistió a ese despacho en la referida fecha; y CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el registro Público del Municipio Lander del estado Miranda, en fecha 11 de septiembre de 2013, anotado bajo el No. 2013.845, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 231.13.5.1.3772 (inserto a los folios 48-55, I pieza), a través del cual la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. –aquí demandante-, da en venta a la ciudadana F.R.R. un inmueble de su propiedad, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00); quien aquí suscribe considera que las afirmaciones supra referidas no quedaron de ninguna manera probadas en autos.- Así se precisa.

En efecto, este tribunal superior partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, puede afirmar que en el caso de marras no se constituyeron elementos ni argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietario haya de alguna manera incumplido con sus obligaciones contractuales, menos aún, que se haya negado a vender el inmueble objeto del contrato cuya resolución se persigue; aunado a que los alegatos expuestos en el libelo de demanda se contradicen entre sí, siendo que en primer lugar la demandante para el momento en que aduce haber continuado con los trámites correspondientes a la obtención del crédito hipotecario respectivo una vez vencido del contrato por no mediar manifestación expresa del demandado, reconoce que para dicha fecha, a saber, 9 de marzo de 2013, aún no había completo los trámites necesarios para la obtención definitiva del crédito habitacional y por ende proceder a firmar el documento definitivo de compra venta, debiendo a su vez puntualizar que si bien la demandante señala que el retardo en la aprobación de los fondos correspondiente al crédito fue una causa imputable a BANAVIH, aduciendo a su vez estar amparada por la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), se debe advertir que ésta disposición entró en vigencia después de que las partes suscribieran el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso (el cual fue celebrado en fecha 9 de noviembre de 2012), y la misma no tiene efectos retroactivos.

Aunado a ello, la ciudadana FRAIMA DEL C.R. –aquí demandante- adujo en su libelo que a los fines de agilizar el crédito hipotecario y en virtud que tenía fecha para la firma definitiva del documento de compra venta, procedió el 1º de agosto de 2013, ha enviar una comunicación ante BANAVIH debido a la tardanza en fijar una fecha de firma definitiva del documento de compra venta aun cuando –a su decir- ya le había sido probado el crédito, es decir, se encontraba en espera de la aprobación de los recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat; logrando evidenciarse a su vez que fue otorgada dicha fecha por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R. del estado Miranda para el 11 de julio de 2013 (ver folio 36, I pieza), todo lo cual genera una evidente contradicción en sus dichos, en razón de que mal pudo presentar la prenombrada ciudadana un proyecto de compra venta con constitución de garantía hipotecaria a los fines de su protocolización el día 11 de julio de 2013, cuando aún no tenía –a su decir- la respectiva aprobación de los recursos que originó la misiva dirigida al BANAVIH el 1º de agosto de 2013.

No obstante a ello, generada aun más incertidumbre en esta juzgadora el hecho cierto de que la ciudadana FRAIMA DEL C.R. –aquí demandante- señala en su libelo que no entregó inicial alguna como garantía de la posterior compra del inmueble objeto del presente juicio prevista en la cláusula segundo del contrato cuya resolución se persigue, a saber, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), puesto que cumpliría con tal obligación “(…) con la venta de un inmueble de mi propiedad constituido por un Apartamento (sic) en el CONJUNTO RESIDENCIAL LAS FUENTES, distinguido con el Nº 5-51, ubicado en la Planta Quinta (5ta) de la Torre 5, situado en el Rodeo en Ocumare del Tuy, Municipio T.L.d.E. (sic) Miranda, el cual, me decidí vender para comprarme la casa del demandada (…)” (Subrayado de esta alzada); desprendiéndose de los autos que la propia actora hizo valer el referido DOCUMENTO DE COMPRA VENTA donde procede a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana F.R.R., el inmueble anteriormente descrito, el cual fue debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Lander del estado Miranda, en fecha 11 de septiembre de 2013 (inserto a los folios 48-55, I pieza), es decir, casi seis (6) meses después de haberse vencido la prórroga convenida en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta cuya resolución persigue la accionante.- Así se precisa.

Aunado a lo anterior, es preciso acotar que tampoco se constituyeron en el caso de marras elementos probatorios suficientes como para determinar que la parte demandada en su condición de propietario, haya de alguna manera incumplido con su obligación de proceder a la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio; pues, de la cláusula segunda del contrato en cuestión se desprende claramente que dicha obligación era exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, donde la parte optante (aquí demandante) cancelaria el monto adeudado mediante el crédito hipotecario que le fuere aprobado, en efecto, siendo que tal protocolización nunca se materializó por causas imputables a la demandante en su condición de compradora, mal podría ésta alegar el incumplimiento en cuestión, aunado a que la accionante no probó en modo alguno que haya participado o notificado al demandado, ciudadano A.G.A.C. en su condición de propietario del inmueble, de haber continuado con los tramites respectivos al crédito en cuestión ni de las fechas que le fueron otorgadas por el registro público correspondiente para llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva, aún más cuando el contrato de opción de compra venta había fenecido para el 9 de marzo de 2013.- Así se precisa.

Como corolario de lo antes expuesto, este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:

(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.

En ese mismo orden de ideas, es necesario recalcar que cuando el demandado contradice pura y simplemente las pretensiones del actor, no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas, a diferencia de cuando adopta una posición distinta –reus in exceptione fit actor-, mediante la cual, verbigracia, reconoce el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo en consecuencia al demandado probar tales hechos. (Al efecto ver sentencia N° 787 del 24 de octubre de 2007, caso: Distribuidora Greco, C.A., c/ S.J.F.C., expediente N° 2005-078)

Así, por ejemplo, quien ha sido demandado por cobro de bolívares podrá negar la pretensión del actor pura y simplemente alegando no ser él el deudor, en cuyo caso estará exento de prueba y será el demandante quien deberá demostrar que el demandado es en efecto el deudor a quien se le atribuye la obligación. Mas sin embargo, si el demandado reconoce el hecho (haber sido el deudor de tal obligación) pero con limitaciones tales como haber pagado la deuda o haber prescrito la obligación, en ese caso estará alegando un hecho nuevo -extintivo, modificativo o impeditivo- que deberá ser probado por éste en el iter procesal.

En consecuencia, las normas sobre distribución y carga de la prueba definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante.

En el presente caso, tal como lo señala la sentencia recurrida, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, procedió a negar y contradecir las afirmaciones realizadas por la actora en su escrito libelar, aduciendo que la demanda que dio origen a la actual tiene sustento legal y no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, razón por la cual mal podría dar lugar a una acción por daños materiales, ni mucho menos a daños morales; manifestando asimismo que la sucesión demandada cuando demandó lo hizo sin “intención”, imprudencia o negligencia ni con abuso de derecho, es decir, que su actitud no fue culposa, razón por la cual la sucesión no está obligada a reparar los daños materiales ni morales que haya podido sufrir la parte actora con ocasión de aquel juicio.

De los anteriores alegatos, y tomando en consideración la doctrina que al respecto mantiene esta Sala, se evidencia claramente que era carga del actor probar sus afirmaciones de hecho a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pues de la contestación no se evidencia que el demandado haya traído un hecho o circunstancia distinta a la alegada por el actor que ameritara ser probada por este.

En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez de la recurrida, estaba posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria estaba en cabeza de la parte accionante.

Asimismo, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa en sentencia número 247, de fecha 20 de febrero de 2003, expediente 2000-0203, y ratificado por esta Sala, según el cual, en materia de daño moral, señaló lo que sigue:

…Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en el presente caso, es deber de la parte actora demostrar la ocurrencia del hecho generador del daño moral demandado, toda vez que la accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de tales hechos.

En este sentido, el juzgador debe analizar las pruebas aportadas a los autos, a los fines de determinar si quien reclama una indemnización, en este caso por daño moral, demostró durante el proceso la existencia del mismo y en consecuencia poder acordar el resarcimiento conforme a lo pautado en el artículo 1.196 del Código Civil. (…Omissis…) Al respecto, observa la Sala que dicha prueba no fue debidamente evacuada por falta de comparecencia de la promovente de la misma, lo cual obviamente trae como consecuencia, el desistimiento de este medio probatorio, lo que aunado a la inexistencia de otras pruebas que demuestren la pretensión de la actora, llevan a esta Sala a la conclusión de declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide…

Similar al caso sub iudice es el caso planteado, en el cual el actor tenía la carga de demostrar el hecho generador del daño moral demandado, por lo que en opinión de esta Sala, la recurrida interpretó correctamente el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones anteriormente expuestas se declara improcedente la denuncia de infracción de la referida norma adjetiva por errónea interpretación al haberse constatado su adecuada y correcta aplicación. Así se establece.” (Negrilla y subrayado de este Tribunal)

Así las cosas, partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito y revisadas las circunstancias propias del presente expediente, tenemos que al no existir plena prueba de lo aducido por la parte actora como fundamento de su pretensión y en virtud que, no cursa en autos instrumento alguno que lleve a la convicción de que el demandado haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, aunado a que los requisitos para la procedencia de la presente acción deben cumplirse de manera concurrente, por lo que la falta de uno de ellos hace innecesario el pronunciamiento sobre los restantes requerimientos; y en virtud que el caso de autos no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la misma, consecuentemente, esta alzada considera innecesario pasar a revisar la procedencia o no del tercer requisito exigido para el acaecimiento de las acciones de naturaleza resolutoria, resultando por vía de consecuencia IMPROCEDENTE en derecho la demanda intentada por la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., contra el ciudadano A.G.A.C., todos ampliamente identificados en autos.- Así se establece.

En este mismo orden, se observa que la parte demandante solicitó en su escrito libelar el pago de DAÑO MORAL por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) en virtud de la presunta negativa del demandado de acudir al registro público el día pautado para la firma definitiva del documento de compra venta; al respecto debe puntualizarse que el daño moral es aquel que recae en los valores espirituales o en valores que pertenecen más al campo de la afección que de la realidad material económica, siendo una lesión ocasionada en los bienes no económicos de una persona o la repercusión efectiva desfavorable producida por los daños materiales. En resumen el daño moral, es la lesión a los sentimientos de la persona que por su espiritualidad no son susceptibles de una valoración económica.

Ahora bien, probado que sea el hecho generador, lo que procede es una estimación, lo cual se hace al prudente arbitrio del juez, debiendo analizar la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima y la llamada escala de sufrimientos morales, valorándolos, pues no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que puedan influir en ellas, para llegar a una indemnización razonable. En tal sentido, lo que debe acreditarse plenamente en una reclamación por daño moral es el llamado “hecho generador del daño moral”, es decir, el conjunto de circunstancias de hecho que genera la afiliación cuyo petitum dolores se reclama, y una vez probado que sea el hecho generador, lo que procede es una estimación.

Así pues, es menester señalar que el artículo 1.196 del Código Civil si bien prevé la indemnización del daño moral, la misma se plantea dentro de las disposiciones sobre responsabilidad extracontractual, no existiendo tal previsión normativa en la parte atinente a la responsabilidad contractual, ni entre las normas sobre los efectos de las obligaciones en general. Sin embargo, el Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido reiteradamente que existiendo un contrato, sólo procede la reparación del daño moral cuando se determina que de la relación contractual, se produjo un hecho ilícito dentro de los presupuestos de hecho previsto en el artículo 1.185 y siguientes del Código Civil, y siendo que en el presente caso, la parte actora no demostró en modo alguno el hecho generador del pretendido daño moral puesto que –como ya se dijo- el demandado, ciudadano A.G.A.C., no incumplió en sus obligaciones convenidas en el contrato cuya resolución de se persigue en el presente juicio, es por lo que este Tribunal Superior declara IMPROCEDENTE el daño moral solicitado por la parte actora.- Así se establece.

Seguidamente, en el libelo de demanda la ciudadana FRAIMA DEL C.R., reclama el pago por concepto de DAÑO PATRIMONIAL de la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), por las presuntas pérdidas gananciales al vender un inmueble de su propiedad y no poder satisfacer su necesidad habitacional por la negativa del demandado de vender el inmueble objeto del presente juicio, así como la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) por concepto de desembolsos que canceló y que –a su decir- eran propios del demandado, a saber, pago de avalúo, pago de catastro, solvencia de Hidrocapital, certificación de gravamen y el pago a un gestor para agilizar los documentos necesarios para tramitar la negociación; al respecto, cabe señalar que en atención al artículo 1.167 del Código Civil –ya citado-, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la resolución del mismo (como sucede en el caso de marras), con los daños y perjuicios correspondientes, esto quiere decir que, sólo ante una eventual inejecución debidamente probada de la obligación principal por una de las partes, se puede solicitar esa justa indemnización o compensación por daños y perjuicios causados; y siendo que en el juicio sometido a conocimiento de esta juzgadora se declaró la improcedencia de la acción por cuanto la prenombrada ciudadano no demostró el incumplimiento del demandado en sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta en cuestión, en modo alguno puede solicitar el resarcimiento por determinados daños; en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE los daños patrimoniales pretendidos por la parte actora en el escrito libelar.- Así se establece.

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana FRAIMA RAMÍREZ, estando debidamente asistida por la abogada en ejercicio Z.M.D.T., contra la decisión proferida en fecha 4 de diciembre de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda; la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes, y por consiguiente se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara la prenombrada contra el ciudadano A.G.A.C., todos ampliamente identificados en autos; IMPROCEDENTE los daños morales solicitadas e IMPROCEDENTE los daños patrimoniales reclamados; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide.

VII

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C., estando debidamente asistida por la abogada en ejercicio Z.M.D.T., contra la decisión proferida en fecha 4 de diciembre de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Se REVOCA en todas y cada una de sus partes la referida decisión, y por consiguiente se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara la ciudadana FRAIMA DEL C.R.C. contra el ciudadano A.G.A.C., todos ampliamente identificados en autos; IMPROCEDENTE los DAÑOS MORALES estimados en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); e IMPROCEDENTE los DAÑOS PATRIMONIALES estimados en la cantidad de trescientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 365.000,00).

Dada la naturaleza de la represente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.

Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiún (21) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-

Exp. Nº 16-8918.