Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Vistos estos autos.

Parte Actora: Ciudadana F.J.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.088.612.

Apoderados de la parte actora: Ciudadana E.B., M.A. y J.A.B., venezolanos, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DEL ABOGADO (INPREBOGADO) bajo los números 110.293, 37.120 y 25.402, respectivamente.

Parte demandada: Ciudadana P.R.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.- 6.040.138.

Representantes judiciales de la demandada: Ciudadana Y.R.M., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DEL ABOGADO (INPREBOGADO) bajo el No. 73.119.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE TÉRMINO Y ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO.

Expediente: No.13.324.

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir la apelación interpuesta por diligencia del 16 de mayo de 2008, por el abogado M.A., en su carácter de apoderado de la parte actora, en contra de la sentencia dictada el 11 de abril de 2008, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró SIN LUGAR la pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana F.J.P.G. contra la ciudadana P.R.L. y se condenó en costas a la demandante.

Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado el 2 de julio de 2007, ante el Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.-

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto del 12 de marzo de 2007, previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba, se procedió a su admisión y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda incoada en su contra.-

Citada la demandada, el 26 de abril de 2007, la ciudadana P.R.L., asistida de abogado, dio contestación a la demanda, con los argumentos que más adelante se analizarán.

Abierto el juicio a pruebas, únicamente la parte demandada presentó escrito de pruebas, sobre el cual se pronunció el Juzgado de la causa, por auto de fecha 21 de mayo de 2007.

Posteriormente, por auto del 24 de mayo de 2007, el a-quo declaró la nulidad del auto dictado en fecha 21 de mayo de ese año y se declararon extemporáneas las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha once (11) de abril de dos mil ocho (2008), el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, a través de la cual declaró SIN LUGAR la demanda a que se contrae esta decisión.

Notificadas las partes de la mencionada sentencia, el día 16 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora apeló de la referida decisión, la cual fue oída en ambos efectos.

Habiendo correspondido por distribución a este Juzgado Superior el conocimiento de este asunto y recibido el expediente en alzada, por auto del 9 de julio de 2008, se fijó oportunidad para dictar sentencia, conforme lo dispone el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de agosto de 2008, la representación judicial de la parte demandante, presentó ante esta Alzada, escrito de alegatos.

El Tribunal pasa a decidir y para ello, hace las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

La apoderada de la actora, adujo en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que en fecha 19 de enero de 2005, su representada había celebrado un contrato de arrendamiento con la ciudadana P.R.L., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el No. 10, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual acompañaba a su libelo.

Que el referido contrato de arrendamiento, versaba sobre un inmueble propiedad de su representado, tal como constaba de documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital Registrado bajo el No. 19, Protocolo Primero, Tomo 26, del 24 de mayo de 1.990, el cual también acompañaba.

Que la duración del citado contrato de arrendamiento era de un plazo fijo de un (1) año, contado a partir del 18 de enero de 2005 y con fecha de vencimiento el 18 de enero de 2006, tal como se había establecido en la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento; que el canon mensual, había sido acordado por las partes en la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) moneda vigente para la fecha de celebración del contrato.

Que el día 18 de enero de 2006, había vencido el contrato de arrendamiento y había comenzado a operar la prórroga legal de seis (6) meses, la cual había operado de pleno derecho, hasta el día 18 de julio de 2006, fecha esta última en la cual había expirado la prórroga legal.

Que de acuerdo con lo que las partes habían convenido en el contrato de arrendamiento aludido, la Arrendataria debió haber hecho entrega material del inmueble arrendado, al vencimiento de dicha prórroga, pero no lo hizo y siempre había mostrado su posición negativa a dar cumplimiento a la cláusula tercera del mencionado contrato.

Que no obstante los requerimientos efectuados por su mandante, al respecto, la arrendataria había demostrado una gran indiferencia y había ignorado todos los planteamientos efectuados por la demandante.

Que la arrendataria, había venido evadiendo y abstrayéndose al cumplimiento de la obligación que tenía para con su representada, como lo era de hacer entrega formal y material del inmueble en cuestión.

Que en vista de las infructuosas diligencias efectuadas por su representada, a los fines de lograr el cumplimiento voluntario por parte de la ciudadana P.R.L., en cuanto a la entrega formal del inmueble arrendado, había decidido demandar a la mencionada ciudadana P.R.L. a la resolución del referido contrato de arrendamiento y a la entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en el piso 3, del edificio D, del Centro Comercial Candoral, situado en las esquinas de Urapal y Candilito a Avilanes, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Fundamentó su demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167 y 1599 del Código Civil.

Por último estimó la acción en la suma de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.400.000,00), moneda vigente para el momento de la presentación de la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN DE DEMANDA

La ciudadana P.R.L., asistida de abogado, en su escrito de contestación de demanda, adujo lo siguiente:

Que contradecía formalmente todo el libelo de la demanda intentada en su contra por la ciudadana F.J. PALAO G.-

Que en fecha 19 de enero de 2005, había celebrado contrato de arrendamiento con la mencionada demandante.

Que la duración de ese contrato fue de un (1) año a plazo fijo, contado a partir del 18 de enero de 2005 y con fecha de vencimiento el 18 de Enero de 2006; que era el caso que el referido contrato había vencido el 18 de enero de 2006.-

Que la actora la demandaba por Resolución de Contrato, siendo su petición ineficaz para el juicio que se le seguía, ya que, pasado el plazo fijo para la culminación del contrato, si el arrendatario seguía en posesión del inmueble, el contrato dejaba de ser a tiempo determinado o fijo y se convertía en un contrato a tiempo indeterminado, conforme lo establecía el artículo 1.600 del Código Civil.

Que en este caso, el contrato tenía una duración de un año, es decir, era a plazo fijo comprendido entre el 18 de enero de 2005 al 18 de enero de 2006; que era evidente que el mismo había sido renovado automáticamente y se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que ninguna de las partes había celebrado un nuevo contrato, por lo cual, persistía entre la arrendadora y la arrendataria, la relación derivada, es decir, la relación arrendaticia.

Que la arrendataria había continuado haciendo uso, goce y disfrute, del bien objeto del contrato y la arrendadora había continuado recibiendo los respectivos cánones de arrendamiento.

Que por lo expuesto, pedía al Tribunal que declarara sin lugar acción por resolución de contrato intentada por la demandante.

Así mismo, en su escrito de contestación de demanda, la demandada, ciudadana P.R., indicó que la arrendadora había recibido y aceptado un pago por concepto de la relación arrendaticia del 19 de julio de 2006, hasta el 15 de agosto de 2006, con lo cual se evidenciaba que se había renovado el contrato de arrendamiento y que consignaría la referida constancia durante el lapso probatorio.

Igualmente, en el capítulo II de su escrito, señaló que no era cierto que la arrendadora le hubiera enviado la comunicación que acompañó marcada “D” a su libelo; que esa comunicación nunca le había sido presentada y por eso no estaba firmada por ella, razón por la cual la desconocía.

-IV-

DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

El abogado M.A., en su condición de apoderado de la parte actora, presentó escrito de conclusiones en este proceso, ante este Juzgado Superior, en el cual adujo, lo siguiente:

Que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda, era un contrato de los que comúnmente se les denominaba “a tiempo determinado” y que había tenido como fecha cierta de vencimiento, el día 18 de enero de 2006, tal como se evidenciaba de la cláusula tercera del contrato y de la sentencia del a quo que había declarado que el citado contrato de arrendamiento era a tiempo determinado.

Que la prórroga legal de los seis meses, a que se refería el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, había vencido el 18 de julio de 2006, sin que hasta la fecha de presentación de los alegatos en esta alzada, y vencida como se encontraba la prórroga legal, hubiera cumplido con la obligación legal y contractual de entregar el inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que le fue entregado.

Que su representada era la legítima propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que independientemente que la abogada que inicialmente había contratado su representada, en el petitorio del libelo hubiera alegado que pretendía la resolución del contrato con fundamento en el vencimiento del término, la verdadera intención de la demandante la cual se desprendía del libelo, había sido demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y para ello, había invocado el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.167 y 1.599 del Código Civil.

Que en la sentencia dictada por el a quo, se evidenciaba que el Juez no se había percatado del propósito e intención de las partes contratantes y de la obligación constitucional establecida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Que el Juez de la recurrida debió aplicar lo previsto en el último aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, citó en apoyo de sus argumentos sentencia de nuestro más alto Tribunal.

Por último señaló que el Juez de la causa, en la sentencia recurrida, no había hecho alarde al principio “iura novit curia”, ya que había declarado sin lugar la demanda de resolución de contrato, siendo que del estudio del libelo se desprendía que era una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal; que además era la única acción permitida, por cuanto el contrato había vencido el 18 de julio de 2006, conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil.

Que el Juez tenía la plena facultad para interpretar el derecho y calificar tanto el contrato como la acción adecuada, para lograr el fin de la justicia, que en este caso no era otro, sino que el propietario obtuviera la desocupación del inmueble de su propiedad.

-V-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal, para pronunciar su decisión, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

De los argumentos señalados por la actora en su libelo de demanda y de los alegatos esgrimidos en la contestación al fondo de la demanda, por la demandada, a criterio de esta Sentenciadora, las partes aceptaron los siguientes hechos:

Que en fecha 19 de enero de 2005, las ciudadanas F.J.P.G., en su condición de arrendadora y la ciudadana P.R.L., en su carácter de arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la arrendadora, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 32-D, ubicado en el piso tres (3) del Edificio “D” del CENTRO COMERCIAL CANDORAL, situado entre las Esquinas de Urapal y Candilito a Avilanes de la ciudad de Caracas, jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal.

Que la duración de ese contrato fue de un (1) año a plazo fijo, contado a partir del 18 de enero de 2005 y con fecha de vencimiento el 18 de Enero de 2006; que era el caso que el referido contrato había vencido el 18 de enero de 2006.-

Por otra parte, la demandante acompañó a su libelo de demanda, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes mencionadas, autenticado ante la Notaría Pública Undécima de Caracas del Municipio Libertador, el día 19 de enero de 2005, bajo el No 10, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Este Tribunal, como quiera que la copia de dicho documento, no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, sino que, por el contrario aceptó la existencia de dicho contrato, como ya se dijo, le atribuye todo el valor probatorio y la tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Determinado lo anterior y comprobada y aceptada por las partes la existencia del contrato de arrendamiento, la controversia entre las partes quedó definida así:

La parte actora señaló que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, a un término fijo de un año, había vencido el 18 de enero de 2006; Igualmente, señaló que el día 18 de julio de 2006, se había vencido la prórroga legal de seis meses, concedida a la arrendataria, por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, que vencida ésta, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, la arrendataria debió haber hecho la entrega material del inmueble objeto del mismo, lo cual no había sido así, sino que en todo momento había mostrado su posición negativa al cumplimiento de la cláusula tercera del contrato y que habían sido inútiles todas las gestiones tendentes a que la arrendataria le entregara el inmueble objeto del contrato de dicho contrato.

La demandada, por su parte, luego de aceptar la existencia del contrato de arrendamiento y el vencimiento del mismo el día 18 de enero de 2006, como fue indicado anteriormente, en su contestación de demanda indicó, lo siguiente:

Que la demandante pedía la resolución del contrato y que dicha pretensión era ineficaz para el juicio que se seguía en su contra, ya que si pasado el plazo fijo, si el arrendatario seguía en posesión del inmueble el contrato dejaba de ser a tiempo determinado o fijo y se convertía en un contrato a tiempo indeterminado, conforme a lo dispuesto por el artículo 1.600 del Código Civil.

Que en el caso de autos, el contrato tenía una duración de un año, es decir, a plazo fijo, desde el 18 de enero de 2005, al 18 de enero de 2006 y que era evidente que el contrato se había renovado automáticamente y se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que no se había celebrado un nuevo contrato y la arrendataria había continuado haciendo uso, goce y disfrute del bien objeto del contrato y la arrendadora había continuado recibiendo los cánones de arrendamiento.

El Tribunal para decidir observa:

En relación con la tácita reconducción alegada por la demandada, el a – quo, en la sentencia recurrida en un capítulo de su decisión que denominó “DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN”, estableció lo siguiente:

“…Por tanto, correspondió a la parte actora demostrar la existencia del vínculo contractual. En este sentido, la parte demandada admitió la existencia del vínculo contractual; asimismo, a los folios 8 al 13, ambos inclusive, se evidencia un instrumento privado autenticado en fecha ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 10, Tomo 05 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante la cual la ciudadana F.J.P.G., dio en arrendamiento a la ciudadana P.R.L., un apartamento ubicado en el piso 3 del edifico “D” del Centro Comercial Cantoral, situado en las esquinas de Urapal y Candilito a Avilanes, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil…”

…Omissis…

…Quedando entonces plenamente demostrado que entre la ciudadana F.J.P.G., y la ciudadana P.R.L., se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble referido. De la cláusula tercera del referido contrato, se evidencia: “La duración de este contrato será de UN (01) año a plazo fijo, contado a partir del día dieciocho (18) de enero de 2005 y vencerá el día dieciocho (18) de enero de 2006, por lo cual no será necesario notificar a “EL ARRENDATARIO” la voluntad de “LA ARRENDADORA” de no prorrogarse éste contrato, pues al otorgar este contrato “EL ARRENDATARIO” manifiesta expresamente y formalmente su conocimiento de estar debidamente notificado a los efectos legales provistos en el artículo 1.601 del Código Civil, de que no les va a ser concedida prorroga legal alguna, ya que este contrato vencerá de pleno derecho en la fecha antes indicada, quedando obligado “EL ARRENDATARIO” a devolver el inmueble arrendado, completamente desocupado de personas y de bienes, a su vencimiento…”., se evidencia que el mismo fue celebrado con una duración de un (1) año contado a partir del dieciocho (18) de enero de 2005 y vencería el día dieciocho (18) de enero de 2006. Así las cosas, al ser un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, cuya duración no excedía de un año, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía obligatoriamente una prorroga legal de seis (6) meses. La norma en cuestión establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”; así, pues, computando seis (6) meses, desde el 18 de enero de 2006, de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, la prorroga legal venció el 18 de julio de 2006 y así se declara.

Ahora, la parte demandada alegó que en el presente caso se había verificado la tácita reconducción, pues una vez que culminó el lapso de un año (1) fijó el contrato se recondujo definitivamente de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil…

…Omissis…

… La tácita reconducción se presenta como una institución que beneficia la seguridad jurídica en los contratos de arrendamiento, creando consecuencias a la falta de manifestación de voluntad al momento de expirar el plazo de culminación de los arrendamientos a tiempo determinado. De las normas la doctrina ha construido los requisitos de la tácita reconducción, que a saber son: Un contrato de arrendamiento a tiempo determinado concluido; la continuidad en la tenencia del bien arrendado por parte del arrendatario una vez expirado el tiempo del arrendamiento; la falta de manifestación de voluntad por parte del arrendador en obtener la devolución del bien al tiempo de terminarse el contrato; la ausencia de expresa estipulación que autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Estudiemos estos prepuestos en el caso concreto.

Como se dijo previamente, el tribunal tiene como cierta la existencia del contrato, por ser un hecho no controvertido entre las partes, y además estar evidenciado en autos, y así se declara. Estima el tribunal reproducir la cláusula tercera del contrato, relativa a la duración del contrato: …

…Omissis…

“…Esta instancia de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estima necesario, revisar la cláusula contractual en referencia. Así, de una interpretación hermenéutica, se evidencia que la voluntad de las partes ha sido en este caso contratar a un término fijo. Rechazando toda posibilidad de una eventual tácita reconducción la cual fue expresamente excluida, tal como ha sido transcrito. Así, de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”, considera el tribunal, que una vez vencido el lapso de prorroga legal, cualquier intención de continuar ocupando el inmueble, no puede tenerse como legítima bajo el argumento normativo previsto en el referido artículo 1.600 del Código Civil, ya que existe una voluntad inter partes que las vincula y que dicho sea, tiene efectos o fuerza de ley, tal como lo postula el artículo 1.159 del Código Civil y así se declara. A mayor abundamiento, correspondió a la parte demandada demostrar que su arrendadora había consentido la continuación del contrato, bien expresamente, con el otorgamiento de un nuevo instrumento; o bien tácitamente, con la conducta permisiva del mismo (v.gr. la recepción de los cánones de arrendamiento). Por el contrario, a los autos no se evidencia prueba alguna incorporada legalmente a favor de esta tesis, y las que se aportaron (folio 55 al 109, ambos inclusive) fueron declaradas extemporáneas mediante auto de fecha 24 de mayo de 2007, el cual no fue apelado en su debida oportunidad. Así pues, considera el tribunal que la propia intención de las partes, manifestada en la mentada cláusula tercera y la falta de elementos probatorios a favor de la excepción planteada por la parte demandada impiden que se verifique la tácita reconducción ex artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir, obstan que el contrato se reconduzca indefinidamente. Por lo tanto, reitera el tribunal, en el caso que nos ocupa, nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado y así se declara…”

Revisada la recurrida, pasa entonces a examinar los elementos que cursan en los autos, a los efectos de determinar, si en efecto, como indica la demandada, operó la tácita reconducción, o sí, por el contrario, el a quo actuó ajustado a derecho al interpretar que nos encontrábamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

A tales efectos, es menester revisar las pruebas traídas a los autos por las partes y a tal efecto, se observa:

La parte demandante indicó que el contrato que versa sobre el inmueble a que se refiere esta decisión, como se dijó era un contrato a término fijo, el cual venció el día 18 de enero de 2006 y como consecuencia de aplicar la prórroga legal de seis meses, dicha prórroga venció el 18 de julio de 2006, y en esa oportunidad debió la parte demandada hacerle entrega del inmueble arrendado.

La parte actora, acompañó a su demanda, el contrato de arrendamiento, el cual fue valorado por este Juzgado Superior y a la cual le fue concedido fuerza probatoria.

En el referido contrato, concretamente, en su cláusula tercera, respecto al tiempo de duración del mismo, se estableció lo siguiente:

“…TERCERA: La duración de este contrato será de UN (01) año a plazo fijo, contado a partir del día dieciocho (18) de enero de 2005 y vencerá el día dieciocho (18) de enero de 2006, por lo cual no será necesario notificar a “EL ARRENDATARIO” la voluntad de “LA ARRENDADORA” de no prorrogarse éste contrato, pues al otorgar este contrato “EL ARRENDATARIO” manifiesta expresamente y formalmente su conocimiento de estar debidamente notificado a los efectos legales provistos en el artículo 1.601 del Código Civil, de que no les va a ser concedida prorroga legal alguna, ya que este contrato vencerá de pleno derecho en la fecha antes indicada, quedando obligado “EL ARRENDATARIO” a devolver el inmueble arrendado, completamente desocupado de personas y de bienes, a su vencimiento. Sin embargo, si “El ARRENDATARIO”, tuviera interés de continuar ocupando el inmueble que por este documento se le está arrendando, deberá hacer todas las gestiones, necesarias ante “LA ARRENDADORA” estuviera de acuerdo en que “EL ARRENDATARIO” continué ocupando el inmueble, será imprescindible, siempre y en cada caso, elaborar un nuevo contrato de arrendamiento, cuyo canon de arrendamiento ajustaran las partes teniendo en cuenta la tasa de inflación del área metropolitana de Caracas, según el Banco Central de Venezuela. Tal procedimiento se aplicará también automáticamente en el caso en que vencido el plazo convenido “EL ARRENDATARIO” continué ocupando de hecho “EL INMUEBLE” indebidamente, para el momento de producirse la finalización del contrato. No obstante, si “EL ARRENDATARIO” permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el término de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de “LA ARRENDADORA” y “EL ARRENDATARIO”, ha sido, la de contratar a tiempo determinado a tenor de los previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, por lo cual si “EL ARRENDATARIO”, continuare ocupando dicho inmueble después del vencimiento del plazo, su ocupación será considerada ilícita y los pagos y consignaciones que sean hechos a favor de “LA ARRENDADORA” en el monto ajustado según lo antes señalado se entenderán recibidos, no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato, ni tampoco como prorroga de éste, sino como contraprestación por el uso indebido e ilegal del inmueble arrendado, sin el consentimiento expreso de “LA ARRENDADORA”, por continuar ocupando el inmueble que fuera arrendado y hasta tanto no se le sea devuelto a “LA ARRENDADORA”; y en ningún caso y por ningún motivo será procedente, la conversión de este contrato, en un contrato a tiempo indeterminado…”

Observa este Tribunal, que la actora además trajo a los autos, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 24 de mayo de 1.990, bajo el No. 19, tomo 26, Protocolo primero.

Con respecto a esta copia, como quiera que se trata de una fotocopia de un documento público, y por cuanto la misma no fue impugnada por la demandada en la oportunidad correspondiente, el Tribunal la tiene como fidedigna y le atribuye valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sobre los hechos que de ella se desprenden, en este caso la propiedad del inmueble dado en arrendamiento. Así se decide.

Con respecto a la comunicación acompañada marcada “D” por la parte actora a su libelo de demanda, este Tribunal no le atribuye valor probatorio, toda vez que la misma no emana de la parte contra quien se pretendió hacer valer y además, ésta fue desconocida por la demandada en la contestación de la demanda. Así se establece.

Por otra parte, como se dijo, la parte demandada aceptó la existencia de la relación arrendaticia y que el contrato se venció el 18 de enero de 2006, pero alegó que a partir de esa fecha, operó la tácita reconducción, toda vez que continuó usando, gozando y disfrutando del inmueble arrendado y la demandante había recibido los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la fecha y se reservó traer las pruebas de sus dichos en el lapso probatorio respectivo.

Como acertadamente apuntó el a- quo en su decisión, la parte demandada para probar sus alegatos, el día 21 de mayo de 2007, presentó escrito de pruebas, las cuales fueron declaradas extemporáneas por auto de fecha 24 de mayo de 2007, dictado por el Tribunal de la causa.

Contra dicho auto del a quo que declaró extemporáneas las pruebas presentadas por la demandada con el objeto de probar sus dichos, la parte contra quien obraba no ejerció recurso alguno, en la oportunidad legal correspondiente, en razón de lo cual, a criterio de esta Sentenciadora, el mismo quedó firme.

Por otra parte, cursa a los folios ciento quince (115) y ciento dieciséis (116) del cuaderno principal del expediente, que según cómputo practicado por el Tribunal de la causa, el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el proceso vencía el día 15 de mayo de 2007 y las citadas pruebas fueron promovidas, como se dijo el día 21 de Mayo de 2007.-

Ahora bien, habiendo la parte demandada alegado la tácita reconducción, correspondía a ésta, como señaló el a quo, probar tal circunstancia, pero habiendo el Tribunal de la causa declarado la extemporaneidad de las pruebas, lo cual fue constatado por este Juzgado Superior, como se dijo, y no habiendo sido discutido en este proceso ni la relación arrendaticia, ni la oportunidad del vencimiento del contrato es decir, el 18 de enero de 2006, es forzoso concluir para esta sentenciadora, que efectivamente, como lo señaló el Tribunal de la causa, nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado, y que no operó la tácita reconducción. Así se establece.

Como quiera que la demandada no probó la tácita reconducción como quedó dicho, y siendo la fecha de terminación del contrato, el 18 de enero de 2006 y conforme a lo preceptuado en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía una prórroga legal de seis (6) meses, la cual opera de pleno derecho de acuerdo con el artículo 39 de la misma ley citada, con lo cual, la demandada debió haber hecho entrega a la arrendadora a partir del día 18 de julio de 2006, como lo pidió la parte actora y como lo dejó establecido el a- quo en su sentencia. Así se establece.

Por otra parte, cierta como ha quedado la fecha de terminación del contrato, establecida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y determinada igualmente la fecha en la cual venció la prórroga legal, esto es, el día 18 de julio de 2006, corresponde a este Tribunal examinar si la acción intentada por la demandante, debe calificarse como “una resolución del contrato”, como en efecto hizo el a-quo y en consecuencia, debe declararse su improcedencia, o si por el contrario, se trata de un cumplimiento de contrato por vencimiento de término, como alegó la parte actora recurrente, ante esta Alzada.

A este respecto, el Tribunal observa:

El Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el fallo apelado, estableció en relación con este punto, lo siguiente:

…Así las cosas, no depende de la entera voluntad de las partes del contrato solicitar la resolución, cumplimiento o el desalojo; serán las circunstancias de hecho las cuales definan qué instituto resulta aplicable. En el caso de especie, sin lugar a dudas la parte demandante; demanda y pretende la resolución del contrato de arrendamiento, pues en su petitorio destaca: “… DEMANDO formalmente, a la ciudadana: P.R.L., por:

PRIMERO: resolución del referido contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término y a la entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en el piso tres (3) del Edificio “D” del Centro Comercial Cantoral, situado entre las Esquinas de Urapal y Candilito a Avilanes, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador… Omissis…” (destacado nuestro). Esto a pesar que dentro de sus fundamentos de derecho invoca el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, el tribunal debe atender la pretensión de la accionante en estricto apego a lo solicitado, esto es, la pretendida resolución de contrato, teniendo en cuenta el principio de congruencia representado en la m.r. iudex secundum alligata et probata a partibus iudicare debet, y recogido en el artículo 12 del Código de Procedimineto Civil, que reza: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”, y asimismo atendiendo al principio de legalidad que impone la mencionada disposición normativa; se juzgará entonces con base a lo solicitado y así se declara.

Pues bien, tal como se dejó sentado en el capítulo precedente, que la relación contractual que nos ocupa tuvo una duración de un (1) año contado a partir del dieciocho (18) de enero de 2005 y vencería el día dieciocho (18) de enero de 2006. A esta le resultó aplicable la prorroga legal de seis meses prevista en el literal a) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios; la cual computada de conformidad con el artículo 12 del Código Civil, venció el 18 de julio de 2006 y así se declara. Asimismo, la demanda fue presentada en fecha 2 de febrero de 2007, mucho después de haber trascurrido la prorroga legal. Pues bien, si la parte pretendía obtener la restitución del inmueble, una vez vencido el lapso de la prorroga, debió actuar de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello”, y no solicitar la resolución como lo hizo en su libelo.

Sin embargo, en el caso de especie, a pesar que la parte actora invocó el referido artículo 39 de la Ley de Arrendamientos, el demandante al individualizar su pretensión reclama, expresamente, la resolución del contrato; por lo cual, considera esta instancia, que la parte actora equivocó la vía procesal dispuesta para obtener satisfacción de su interés. En este sentido, no puede resolverse un contrato, que según las actas procesales, ha concluido ya. La esencia de la resolución radica en que la misma es un mecanismo legal, para finalizar un contrato por incumplimiento de una de las partes, y presupone un contrato que resolver. En el caso de los arrendamientos, una vez finalizado su lapso de duración, la acción pertinente para obtener la restitución no es la resolución, pues insiste esta instancia, no hay contrato que resolver. Resulta idónea en caso de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, la pretensión de cumplimiento de contrato (por incumplimiento de la obligación de entrega) y la eventual acumulación de pago de los meses insolutos, por concepto de daños y perjuicios.

De manera pues, que en el caso de especie, al haberse individualizado la pretensión en una de RESOLUCIÓN, teniendo como título el incumplimiento de la obligación de entrega, la actora equivocó la vía para obtener satisfacción a su interés sustancial. Lo anterior lleva consigo una consecuencia fundamental que afecta la pretensión de las demandantes, y es declarar la improcedencia de la pretensión elevada a conocimiento de esta instancia y así se declara…

A este respecto, el Tribunal observa:

Consta en el capítulo II del libelo de la demanda, relativo al objeto de la misma, que la ciudadana F.J.P.G., en su petitorio estableció lo siguiente:

… PRIMERO: Demando la Resolución del referido contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término del arrendamiento y a la entrega del inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en el piso tres (3) del Edificio “D” del Centro Comercial Candoral, situado entre las Esquinas de Urapal y Candilito a Avilanes, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.

SEGUNDO: Y que se condene al pago de Costas y Costos del Procedimiento…

Por otra parte, invoca la actora, en el capítulo III de su libelo, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el vencimiento de la prórroga legal, para que la arrendataria proceda a entregarle el inmueble.

Vale la pena destacar en este caso, que la prórroga legal es considerada como una figura de transición que procura asegurar al arrendatario un plazo cierto de permanencia en el inmueble, en caso de que el arrendador no vaya a prorrogar u otorgarle otro contrato, pero a la vez, la da al arrendador la certeza de que al vencimiento de la prórroga legalmente establecida, recibirá el inmueble arrendado, para lo cual, en caso de negativa del arrendatario de devolver la cosa arrendada al término de la prórroga legal, se encuentra prevista la medida de secuestro a que se refiere el artículo 39 de la mencionada ley.

Ha quedado claro en este proceso, que las partes reconocieron el contrato de arrendamiento y reconocieron asimismo, que el mismo era a tiempo fijo y que vencía el 18 de enero de 2006.

Como se dijo la demandada, alegó que la resolución pedida era ineficaz, toda vez que como el seguía en posesión de inmueble vencido el plazo fijo, había operado la tácita reconducción.

Determinado como quedó que no operó la tácita reconducción, en virtud de que la demandada nada probó en ese sentido, es forzoso concluir para este Tribunal, que como se dijo, operó la prórroga legal y a partir del 18 de julio de 2006, debió la arrendataria entregar el inmueble a la arrendadora.

El hecho de que la parte hubiere usado la palabra “resolución” en lugar de “cumplimiento” “del referido contrato de arrendamiento por vencimiento del término del arrendamiento y a la entrega del inmueble arrendado”, no constituye a criterio de quien aquí decide, que la demandante haya utilizado la vía equivocada, como lo dejó sentado el a- quo en la recurrida.-

En este caso, considera esta Sentenciadora, que aún cuando en el libelo de la demanda, se utilizó la palabra resolución, se infiere de los hechos alegados en el libelo, que lo que pretendió la actora fue el cumplimiento del contrato por vencimiento del término del mismo y de la prórroga legal, con la consecuencial entrega del inmueble.

Vale la pena resaltar además, que el Juez conoce el Derecho, y puede, en todo caso, de ser esto necesario, en función de los hechos alegados y probados, calificar la acción.

En vista de lo anterior, a criterio de este Tribunal, el a quo no actuó ajustado a derecho, al ceñirse al vocablo “Resolución” indicado en el libelo de la demanda, para declarar la improcedencia de ésta, sin tomar en cuenta, los hechos alegados por la actora, las defensas opuestas por la demandada, en este caso, la tácita reconducción, como defensa idónea ante la exigencia del cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y la consecuencial entrega del inmueble.

Se evidencia claramente que el demandado ejerció así plenamente su derecho a la defensa, toda vez que ante la petición del demandante de la entrega del inmueble por vencimiento del término y la prórroga legal respectiva, como fue señalado, adujo la tácita reconducción. De ello, se desprende que la palabra “resolución” no impidió de ninguna forma, ni le causó confusión a la demandada, en cuanto a que era lo que se le estaba requiriendo.

Tomar una posición contraria a la aquí expuesta, podría dar lugar a una contravención del derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado en nuestra Constitución.

En razón de lo dicho, resulta forzoso concluir para este Tribunal, que la acción intentada por la actora fue una acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal y siendo esto así debe declararse con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la decisión del Tribunal de la primera instancia. En consecuencia, debe declararse CON LUGAR la demanda POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, intentada por la ciudadana F.J.P.G. contra la ciudadana P.R.L. y ordenarle a la demandada que entregue a la parte demandante, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, identificado en esta sentencia. Así se establece.