Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 28 de Julio de 2009

Fecha de Resolución28 de Julio de 2009
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteElsy Madriz Quiroz
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.

EXPEDIENTE N° 28.323

PARTE ACTORA: F.J.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 925.608.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: G.G.S., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.842.

PARTE DEMANDADA: J.C.U.C., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 6.813.853.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene apoderado judicial debidamente constituido.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 23 de mayo de 2.008, por el ciudadano F.J.P., arriba identificado, ante el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual demandó al ciudadano J.C.U.C., arriba identificado, por DESALOJO, basando su pretensión en los artículos 55 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y 545, 1.133, 1.141, 1.159, 1.167, 1.205, 1.205, 1.264, 1.579, 1.592, 1.615, 1.160 y 1.167, del Código Civil; de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando, que: 1) En el año 1.999, dio en arrendamiento mediante contrato verbal, al ciudadano J.C.U.C., plenamente identificado, un local comercial designado con el Nº 1, de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (73 M2), de construcción, cuyas medidas y linderos son los siguiente: NORTE: En diecinueve metros (19 M) con oficina que es o fue de la Asociación de Camioneros del Distrito Páez. SUR: En diecinueve metros (19 M), con local Nº 2. ESTE: En tres metros (3 M), con c.L.. OESTE: En ocho metros (8 M), con la Carretera que conduce a San J.d.B.. Dicho local forma parte de un inmueble de su propiedad, según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., bajo el Nº 27, Folios 89 al 94, Protocolo Primero, Tomo 1º, de fecha 18 de agosto de 1.981, Tercer Trimestre del año 1.981. 2) El arrendamiento del inmueble estaba destinado para el uso de la carpintería, pagando un canon de arrendamiento mensual de TREINTA MIL BOÍVARES (Bs. 30.000,00), cantidad ésta que equivale hoy en día a TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00), hasta diciembre del año 2.005, donde se aumentó el canon de arrendamiento a CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), cantidad ésta que equivale hoy en día a CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00), mensuales, que el ciudadano J.C.U.C., ya mencionado, se obligó a cancelar puntualmente. 3) Es el caso que el hoy demandado, no ha cancelado el canon de arrendamiento desde el año 2.006, incumpliendo con la obligación principal convenida como lo es el pago oportuno de los cánones de arrendamiento. 4) El accionado le adeuda el pago de los meses de noviembre, diciembre del año 2.006, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.007. 5) El ciudadano J.C.U.C., plenamente identificado, se negó a firmar un contrato escrito y notariado, asimismo, se negó a pagar un aumento del canon de arrendamiento, toda vez que desde diciembre del año 2.005, venía cancelando el mismo monto. 6) El ciudadano J.C.U.C., ya nombrado, incumplió, supuestamente, con una de las obligaciones principales que le asigna la Ley, por lo que se vio en la obligación de exigirle la desocupación del inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y el mismo se negó a hacerlo de forma voluntaria. Por todo lo antes expuesto es que procedió a demandar como en efecto lo hizo al ciudadano J.C.U.C., antes identificado, para que fuese condenado por el Tribunal a: PRIMERO: Cumplir con la obligación de entregar el inmueble objeto de la controversia. SEGUNDO: A pagar las cantidades de dinero que le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de noviembre, diciembre del año 2.006, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.007. TERCERO: A pagar los cánones de arrendamiento que se causen hasta el día en que se desocupe el inmueble que ocupa el arrendatario. Finalmente, estimó su demanda en la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.100,00).

Consignados los recaudos que la parte accionante menciona en su escrito libelar, el Tribunal de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de esta misma Circunscripción Judicial, admitió la demanda interpuesta mediante auto fechado 28 de mayo de 2.008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que compareciera ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, librándose así la compulsa de citación respectiva.

Cumplida la citación personal de la parte demandada, la misma consignó el 04 de junio de 2.008, escrito de mediante el cual interpuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, le dio contestación a la demanda alegando que: “(…) Ciertamente en el año 1.999, el ciudadano F.J.P., suficientemente identificado en este expediente y para los efectos llamaremos “EL DEMANDANTE”, me alquiló un local comercial en la Calle Las Mercedes, identificado con el número 1, y el cual queda frente a la Plaza El Carmen de la población de Río Chico, igualmente es cierto el hecho que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000) es decir treinta Bolívares fuertes (Bs. 30,00) mensuales, es cierto igualmente que en diciembre del año 2.005, de mutuo acuerdo con el “DEMANDANTE”, establecimos un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), es decir Cien Bolívares fuertes (Bs. 100,00). Pero niego que no he cancelado dichos cánones de arrendamientos desde el año 2.006, niego que le adeude el pago de los cánones de arrendamiento al (Sic) “EL DEMANDANTE” de los meses de noviembre y diciembre de 2.006; igualmente niego que adeude a “EL DEMANDANTE”, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2.007, motivo por el cual he cumplido todas mis obligaciones como arrendatario, tal como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano. En relación a lo señalado por “EL DEMANDANTE” en cuanto mi supuesta negativa a firmar un contrato escrito y notariado, así como a pagar un aumento de canon de arrendamiento, ya que desde diciembre de 2.005, yo venía cancelando el mismo monto deja clara tres situaciones Primero: Es cierto mi negativa a firmar un contrato de arrendamiento escrito y notariado, y baso mis alegatos en la defensa de mis intereses, ya que un contrato verbis a tiempo indeterminado me proporcionan mayores protecciones como arrendatario, ya que el modelo de contrato que se suministró a través del Departamento Legal GLOBAL ASIST RCH, en fecha 06 de febrero de 2.007, pretendía que yo abandonara todos los derechos que me asistían como arrendatario a tiempo indeterminado, al tratar de comenzar una nueva relación arrendaticia; Segundo: Se aprecia que “EL DEMANDANTE” manifiesta que mi negativa es el cancelar un aumento de canon de arrendamiento y expresamente manifiesta, que desde diciembre del año 2.005, yo he cancelado (negrillas nuestras) el mismo monto, lo que contradice lo expuesto por él, en cuanto a la supuesta morosidad en la que me encuentro hasta el (Sic) septiembre del 2.007, no obstante ciudadano Juez “EL DEMANDANTE” manifiesta que la deuda llega hasta septiembre del presente año 2.007 (negrillas nuestras) ello nos conlleva a tener una seria confusión en cuanto a lo alegado y solicitado por “EL DEMANDANTE”, ya que el año en curso es el 2.008, y el mes corriente es junio razón por la cual se nos hace imposible de acuerdo con lo expuesto a tener una congruencia al momento de presentar nuestros alegatos de defensa y motivo por el cual solicito desestime la causa por contener la demanda incongruencia. Tercero: Es cierto que por haberme negado a cancelar el aumento propuesto por “EL DEMANDANTE” el mismo me solicito la desocupación del inmueble, razón que (Sic) me negué manifestándole que si quería aumentarme el canon de arrendamiento debía acudir al ente administrativo regulador en materia arrendataria en nuestro caso la Alcaldía del Municipio Páez; y manifiesto en este acto que en ningún momento he recibido citación alguna para iniciar un procedimiento de regulación de alquileres (…)”.

En fecha 20 de junio de 2.008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 04 de julio de 2.008, el A quo dictó sentencia en la presente causa declarando parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la parte accionante, siendo recurrida la misma por la parte demandada, mediante diligencia de fecha 14 de julio de 2.008, siendo oído dicho recurso en ambos efectos por dicho Tribunal, ordenando así, su remisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines del sorteo de Ley.

En fecha 17 de septiembre de 2.008, fue recibido mediante el sistema de distribución el presente expediente, correspondiéndole a este Juzgado conocer del mismo, quien le dio entrada mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2.008, bajo el Nº 28.323, fijando así el décimo (10º) día despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

Ahora bien, la parte demandada (apelante) en el lapso establecido por este Tribunal para dictar sentencia, no fundamentó su apelación, por lo que se procederá a revisar el referido fallo en todas y cada una de sus partes salvo la defensa previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, toda vez que tal pronunciamiento no es recurrible por la vía de apelación.

El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:

-II-

PUNTO PREVIO

La parte demandada realizó una serie de consideraciones en torno al artículo 1.615 del Código Civil y considera que la actora basa su demanda en una norma parcialmente derogada.

En cuanto a la interpretación del ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que exige a la parte actora expresar en el libelo de demanda los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, tanto la doctrina como la jurisprudencia están contestes en que el Tribunal al momento de dictar sentencia puede apartarse de la calificación jurídica y de las normas invocadas por el demandante y dar otras razones de derecho en el fallo, todo en virtud del principio iura novit curia.

El Dr. R.E.L. en su libro titulado “La Demanda”, al comentar el contenido del ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señala.

…una errónea determinación del derecho por parte del actor en su demanda, no vincula al juez, por el conocido aforismo iura novit curia. Más aún, no hay incongruencia si el Juez se separa de las calificaciones jurídicas de las partes, puesto que la congruencia de la sentencia se refiere a la correspondencia entre la decisión y los hechos alegados y probados. La exigencia del Código no implica una derogatoria del principio de que el juez conoce el derecho, tal como lo sostiene Prieto Castro, es decir, el juez está obligado a aplicar el derecho, aunque las partes no lo hayan citado correctamente

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En este caso la parte actora calificó adecuadamente la acción que debía intentar para dar por terminada la relación arrendaticia, ya que el contrato de arrendamiento es verbal.

En tal sentido la parte actora fundamenta adecuadamente su acción cuando invoca el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De allí que esta Alzada considere que la mención que hiciera la parte actora de dicho artículo no pueda dar lugar a que se “DESESTIME y DECLARE SIN LUGAR la presente DEMANDA”, como pretende la actora. ASÍ SE DECLARA.

En cuanto al alegato de la parte demandada sobre la necesidad de agotar la vía administrativa y la necesidad de consignar la resolución administrativa emanada del ente regulador en materia de inquilinato, éste no puede prosperar en derecho, ya que tal requisito contenido en la letra a) del artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, relativo a los juicios de desocupación, no está previsto en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de allí que no pueda exigirse al actor que cumpla con ese requisito, para interponer la acción de desalojo, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para dar por terminada una relación arrendaticia regida por un contrato de arrendamiento verbal. ASI SE DECLARA.

-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Expuesto lo anterior, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

-IV-

DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

El Tribunal de la causa, mediante sentencia resolvió la controversia declarando parcialmente con lugar la demanda propuesta, con el siguiente dispositivo:

“(…) En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara “PARCIALMENTE CON LUGAR”, la demanda interpuesta por el ciudadano F.J.P., en contra del ciudadano J.C.U.C., ambas partes plenamente identificadas en autos, y en consecuencia, se declara el desalojo del inmueble in comento objeto del contrato verbal de arrendamiento existente entre las partes intervinientes en el presente juicio, y en consecuencia este Juzgado pasa a pronunciar el dispositivo del presente fallo en los siguientes términos:... PRIMERO: Se acuerda EL DESALOJO DEL INMUEBLE, libre de bienes muebles y personas, totalmente solvente en los pagos atinentes a los servicios públicos por parte del arrendatario; en consecuencia se ORDENA al mismo la entrega del inmueble objeto de la presente demanda… SEGUNDO: Se declara CON LUGAR lo reclamado por la actora en relación a los cánones vencidos correspondiente (Sic) a los meses de noviembre y diciembre del año dos mil seis (2.006) y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año dos mil siete (2.007), pero con una diferencia en relación al pago el cual será por la cantidad de BOLIVARES TREINTA EXACTOS, cantidad ésta que asciende a BOLÍVARES TRESCIENTOS TREINTA EXACTOS (330,00), correspondiente a once cánones vencidos todo en virtud que nunca se aprobó la existencia de un nuevo contrato que aumentara en (Sic) canon de arrendamiento. En consecuencia no se satisface lo peticionado por la parte actora en relación a la cantidad de BOLÍVARES CIEN EXACTOS, ya que no probó e aumento del canon ni nada que le favorezca en lo peticionado… TERCERO: Se declara SIN LUGAR lo reclamado por la actora en relación al pago de los cánones que se causen hasta el día que se desocupe el inmueble, todo esto en virtud que variaría el monto de la cantidad reclamada y se alteraría el contenido de la estimación de la cuantía. Aunado a que nunca la parte actora señala el porqué, a partir del mes de septiembre del año dos mil siete (2007) no hay reclamación alguna… CUARTO: No hay condenatoria en costas por existir vencimiento reciproco, todo de conformidad con el artículo 275 de nuestro Código de Procedimiento Civil… OMISSIS (…)”.

Ahora bien, las actuaciones que constituyen el objeto de la presente apelación, está referida a la decisión dictada en fecha 04 de julio de 2.008, por el Juzgado de Municipio de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual dispuso en su motiva lo siguiente: “(…) Fijada como quedó demostrado en el escrito de contestación, la existencia de la relación arrendaticia entre los sujetos intervinientes (parte demandante y parte demandada) en atención al contrato de arrendamiento verbal, reconocido por la parte demandada queda el mismo como cierto con sus respectivas consecuencias jurídicas que emana del mismo; tal como lo consagra ( Sic) las disposiciones del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASÍ SE DECIDE. Lo que debe entenderse que, una vez demostrado (Sic) la existencia contractual de arrendamiento la misma debe ventilarse tal cual como se ha desarrollado el presente procedimiento bajo la regulación legal pertinente atinente al Arrendamiento Inmobiliario, en especial a la institución del desalojo contemplada en su artículo 34 literal a de la Ley in comento; y visto que se pudo constatar la existencia de los requisitos de procedencia del desalojo tales como:… La existencia de un contrato de arrendamiento verbal (plenamente reconocido por la parte demandada, tal como consta en autos)… Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento dos (02) mensualidades consecutivas, caso este que la parte demandada se limito (Sic) a señalar en su única actividad de defensa que presentó en el escrito de contestación en donde alegó que no poseía deuda alguna. No probando así la existencia del cumplimiento de la (Sic) obligaciones por excelencia como lo es el pago (…)”.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:... a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… OMISSIS (…)

Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

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Ahora pasa este Juzgado a analizar las pruebas aportadas por las partes al proceso:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

  1. - Copia simple de título supletorio decretado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 1.981. Este documento se desecha del proceso, por ser manifiestamente impertinente, por cuanto nada aporta a las resultas del juicio.

  2. - Certificado de Solvencia de inmuebles. Este documento se desecha del proceso, por ser manifiestamente impertinente, por cuanto nada aporta a las resultas del juicio.

  3. - Cinco (05) citaciones personales emanadas por el Departamento Legal de Global Asist Rch, C.A., y dirigidas al ciudadano J.C.U.C.. Este Tribunal observa que si bien nuestra Ley incluye en la prueba escrita, dentro del parágrafo relativo a los instrumentos privados, las cartas misivas, es solo porque atiende a su forma, no a su contenido y porque confía en que los jueces y los intérpretes en general sabrán distinguir bien entre las cartas cuya índole y materia las constituyan en una verdadera prueba instrumental, y otras cartas muy socorridas, cuya sola finalidad es la de obtener por escrito declaraciones de personas cuyo papel en el juicio no podría ser nunca otro sino el de testigos, por lo que tales declaraciones, aunque escritas y auténticas, deben ser acompañadas con el escrito de promoción de pruebas, para que se ratifiquen en el término probatorio, bajo juramento, en presencia de la parte contraria, quien tiene derecho de tachar y preguntar a los autores de dichas declaraciones obtenidas fuera del litigio.

Aunque el documento bajo análisis reviste la apariencia de una carta misiva, en este proceso, carece realmente de tal carácter, toda vez que no va dirigida por una de las partes a la otra, pues de quien emana es de una persona enteramente extraña al presente juicio, en el estricto sentido de los artículos 1.371 y 1.372 del Código de Civil, los cuales rezan lo siguiente:

(…) Artículo 1.371.- Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que de ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hacho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan (…)

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(…) Artículo 1.372.- No puede una parte requerir la presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o por personas extrañas, si el tercero y el autor de la carta no prestan su consentimiento para ello. El tercero tampoco puede valerse de la carta como prueba, contra la voluntad del autor de ella (…)

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Bajo el aspecto privado reconocido, dichas documentales, encubren, de verdad, declaraciones sobre un hecho jurídico, emanadas de una tercera persona que no podría ser calificada en materia procesal sino como testigos; resultando, que no habiendo sido promovida la prueba testimonial de Global Asist Rch, C.A, para que en el presente juicio rindiera las declaraciones a que se contrae la carta bajo juramento, y dándosele a la contraparte la oportunidad de ejercer el derecho de tachar al testigo y controlar su declaración por medio de interrogatorio de preguntas; aquellas declaraciones absolutamente de valor en este juicio, no cumpliendo así lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:

(…) Artículo 431.- Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial (…)

Formalidad ésta que no cumplió la parte actora, en la etapa procesal correspondiente; por lo tanto a la misma no puede otorgársele ningún valor probatorio. Así se decide.

Planteada la controversia de la manera en que quedó expuesta, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4º, pasa a establecer los motivos de hecho y de derecho en que fundamentará su decisión, atendiendo al principio de la comunidad de la prueba y a que la solicitud de la parte demandante no sea contraria a derecho, a cuyo efecto lo hace en los siguientes términos:

Ahora bien a los fines de entrar a conocer la presente apelación, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

La parte actora en su libelo de demanda alegó que la relación arrendaticia, se inicio en el año 1.999, mediante un contrato verbal a tiempo indeterminado, con el ciudadano J.C.U.C. (parte demandada), siendo el caso que referido ciudadano no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2.006, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y septiembre de 2.007, incumpliendo con la obligación principal convenida, siendo el caso que el arrendatario, supuestamente, se negó a firmar un contrato por escrito y notariado, así como a pagar un aumento en el canon de arrendamiento, negándose a entregar el inmueble de forma voluntaria.

En su decir, la parte demandada en su contestación esgrimió que ciertamente en el año 1.999, el ciudadano F.J.P., le alquiló un local comercial en la Calle Las Mercedes, identificado con el número 1, y el cual queda frente a la Plaza El Carmen de la población de Río Chico. Igualmente es cierto el hecho que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), es decir treinta Bolívares actuales (Bs. 30,00) mensuales, que de igual forma es cierto que en diciembre del año 2.005, de mutuo acuerdo establecieron un nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), es decir Cien Bolívares actuales (Bs. 100,00); negando que no había cancelado dichos cánones de arrendamientos desde el año 2.006, asimismo, negó que le adeude el pago de los cánones de arrendamiento al demandante de los meses de noviembre y diciembre de 2.006; y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2.007, motivo por el cual en su decir, ha cumplido con todas sus obligaciones como arrendatario, tal como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano

-V-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En este caso las partes están contestes en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia, que ésta se inició en el año 1999, que tiene por objeto un inmueble constituido por un local comercial designado con el No. 1, que está ubicado en la Calle Las Mercedes, frente a la plaza El Carmen, en la Población de Río Chico, Municipio Páez del Estado Miranda; que el canon de arrendamiento originalmente pactado en TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) se incrementó a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, por lo que sólo habría inconformidad entre las partes en cuanto a la supuesta insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.007.

Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:

Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.

Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…

Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’

. (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).

Por lo anterior se juzga, ante el hecho alegado por la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado, con relación al hecho extintivo, relativo al pago de los cánones de correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, J.A. y Septiembre de 2.007, todos incluidos, ya que esta parte, asistida de abogado, en el acto de contestación a la demanda, sostuvo que había cumplido su obligación y opuso el pago de los referidos cánones de arrendamiento.

De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales:

Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.

La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.

Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la cual el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece al arrendatario.

En cuanto al monto del canon de arrendamiento que es exigible al arrendatario, considera esta Alzada que el mismo no se corresponde con el originalmente pactado en el contrato sino con el incremento que fue acordado de mutuo acuerdo en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, ahora equivalente a CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo) en virtud de la reconversión monetaria, toda vez que la parte demandada reconoce que el canon de arrendamiento se incrementó “en diciembre del año 2005 de mutuo acuerdo” y sólo se conformó con hacer mención de una supuesta regulación del canon de arrendamiento, sin probar su existencia y que en la misma se hubiese fijado un canon de arrendamiento inferior al exigido por la parte actora. ASI SE DECLARA.

Al mediar un contrato de arrendamiento verbal, la parte actora sólo podía solicitar la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que esta juzgadora pasa a pronunciarse sobre la procedencia de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo.

Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

.

De lo anterior se concluye que a la parte demandada le correspondía probar que había pagado el canon de arrendamiento durante los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, J.A. y Septiembre de 2.007, sin embargo, si bien alegó que había pagado tales mensualidades y que lo que se le exigía era el pago de un incremento, nada trajo a estos autos para demostrar la verdad de sus afirmaciones, no probó haber pagado monto alguno durante los meses demandados como insolutos; de allí que este Tribunal considere que el arrendatario no pagó el canon de arrendamiento durante los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, J.A. y Septiembre de 2.007. ASÍ SE DECLARA.

En cuanto al pedimento de que el demandado sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento que se sigan generando hasta que desocupe el inmueble arrendado, resultaba igualmente procedente en derecho condenar al demandado a pagar tales cánones de arrendamiento a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, ahora equivalente a CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo) en virtud de la reconversión monetaria, sin embargo, no escapa a la vista de esta sentenciadora que el Tribunal A quo, sólo condenó al demandado a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, J.A. y Septiembre de 2.007, a razón de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales, ahora equivalente a TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,oo) en virtud de la reconversión monetaria, y no lo condenó a pagar los cánones subsiguientes hasta que éste desocupe el inmueble, cuestión ésta que no fue impugnada mediante el recurso de apelación por el demandante, motivo por el cual, éste aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo en todas y cada una de sus partes. En efecto, al ser la parte demandada la apelante, no podría esta decisión desmejorarle su condición, en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio, principio que consagra que la decisión de alzada no puede jamás desmejorar la condición del apelante que resulta condenado en ambas instancias; por lo que el demandado será condenado a pagar tales montos en los términos establecidos por el Tribunal A quo. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto al pedimento del demandante para que se condene al demandado a entregar el inmueble totalmente solvente en el pago de los servicios públicos, no puede este Tribunal condenar al demandado al pago de los mismos, toda vez que el demandante no especificó en su libelo a qué servicios se refería ni si éstos actualmente presentaban alguna deuda que se haya generado mientras el inmueble estaba arrendado al ciudadano J.C.U.C.. ASI SE DECIDE.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, este órgano jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y parcialmente con lugar la demanda de desalojo por la falta de pago de dos o más cánones de arrendamiento consecutivos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, J.A. y Septiembre de 2.007, modificando el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo:

-VI-

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano J.C.U.C., identificado en el encabezamiento de la decisión, contra la sentencia dictada el 04 de Julio de 2008 por el Juzgado de Municipio de los Municipio Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por el ciudadano F.J.P. contra el ciudadano J.C.U.C., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto no hay prueba en autos de que éste haya pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.006 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.007, en tal sentido se le condena a pagar lo correspondiente a estas once (11) mensualidades a razón de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales, ahora equivalente a TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,oo) en virtud de la reconversión monetaria, lo que suma la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,oo), ahora equivalente a TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 330,oo), en virtud de la reconversión monetaria.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena al ciudadano J.C.U.C. a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un (1) local comercial designado con el No. 1, de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (73 m2) de construcción y cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte: En diecinueve metros (19 m) con oficina que es o fue de la Asociación de camioneros del Distrito Páez; Sur: En Diecinueve metros (19 m) con local Número Dos (2); Este: En tres metros (3m) con c.L.; y Oeste: en Ocho metros (8m) con la Carretera que conduce a San J.d.B.; dicho local forma parte de un inmueble que está compuesto de seis (6) locales comerciales, un (1) salón que sirve de oficina, cinco (5) puertas de hierros principales que dan hacia la carretera, cuatro (4) puertas de hierro que dan hacia el fondo y entradas hacia las oficinas; y está ubicado en la Calle Las Mercedes, frente a la plaza El Carmen, en la Población de Río Chico, Municipio Páez del Estado Miranda; cuyas medidas, linderos y demás determinaciones son los siguientes: Norte: En Treinta metros (30m) con la oficina que es o fue de la asociación de Camioneros del Distrito Páez del Estado Miranda; Sur: En Treinta y cuatro metros (34 m) Con calle de la Prolongación Carabobo; Este: En Treinta y nueve metros (39 m) con el c.L.; y Oeste: En treinta y nueve metros (39 m) con carretera que conduce de Río Chico a San José.

CUARTO

sin condenatoria en costas.

Se modifica el fallo apelado.

REGISTRESE, PUBLIQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

LA JUEZA TITULAR,

E.M.Q.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

R.G.

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

EMQ/RG/jcda

Exp. Nº 28.323.

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