Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Diciembre de 2010

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en fecha 15 de noviembre de 2010, procedentes del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la Abogada MICELES RIOS NORIEGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 87.407, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Ciudadano D.A.B.H., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.248.938, contra la sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2010, por el por el precitado Tribunal.

En fecha 15 de noviembre de 2010, éste Tribunal le dio entrada al expediente asignándole el No. CB-10-1189 y fijó el décimo (10º) día de despacho siguientes a la presente fecha para que las partes presentaran sus respectivos informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (F. 169).

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente pasa éste Tribunal a emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el juicio mediante libelo presentado por el Abogado VENTO VINCENZO, en fecha 19 de enero de 2009, actuando con el carácter de apoderado judicial de el ciudadano F.V., todos previamente identificados, en el cual demandan por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento al Ciudadano D.A.B.H., también identificado.

Consta al folio (22) auto de admisión de la demanda, de fecha 29 de enero de 2009 dictado por el Tribunal A quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se ordenó el emplazamiento del demandado para que diera contestación en el segundo día de despacho siguiente después de citado.

La representación judicial de la parte actora en fecha 11 de febrero de 2009, solicitó se abriera cuaderno de medidas y el cual se acordado por auto de fecha 17 de febrero del mismo año, en conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de noviembre de 2009, la Abogada Miceles Ríos, anteriormente identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano D.B., se dio por citada en el presente juicio, y el día 19 de noviembre de 2009 presentó su escrito de contestación a la demanda, quedando inserto a los folios 87 al 94 del presente expediente.

Del folio 97 al 100 consta escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora, y del folio 135 al 138 consta escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada, las cuales fueron las cuales fueron admitidas en auto de fecha 07 de diciembre de 2009.

En fecha 13 de agosto de 2010 el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva, en la que declaró Procedente la pretensión de cumplimiento de contrato.

Mediante diligencia de fecha 21 de septiembre de 2010, se dio por notificada la representación judicial de la parte demandada, de la sentencia dictada en fecha 13 de agosto del mismo año y apeló de la misma. Dicho recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 03/11/2010.

Mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2010 el abogado V.V. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sustituyo poder a los abogados B.A.M. y E.G. R, antes identificados.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

En el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:

Que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso 5, del edificio Titano Uno, situado en la esquina formada por la Segunda Avenida y la Calle 6, urbanización III, unidad vecinal Nº 3, Jurisdicción de las Parroquias La Vega y Antímano, Municipio Libertador, Distrito Capital según consta de documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 23 de diciembre de 1.983, el cual quedó anotado bajo el No. 24, folio 158, Protocolo Primero del Tomo 38, el cual dio en arrendamiento desde hace 3 años al ciudadano D.A.B.H., antes identificado, por un período fijo. Que la última contratación celebrada entre las partes fue en el año 2006 debidamente autentificada en fecha 28 de junio del mismo año, por ante la Notaria Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, bajo el Nº 44, Tomo 37 de los libros de autenticaciones.

Que dicho contrato fue celebrado por un periodo de un (1) año, anulándose todo contrato anterior y especificado en la cláusula tercera, la cual no solo anula todo contrato anterior sino que si luego de finalizado ese contrato el arrendatario seguía, en el inmueble arrendado, no se produciría tacita reconducción, y no convertiría el contrato de tiempo determinado en tiempo indeterminado y pudiera el arrendador solicitar la desocupación del inmueble, el cual comenzó a tener vigencia desde el 01 de julio de 2006 hasta el 01 de julio de 2007, es decir que la obligación del arrendatario de mantener la posesión del inmueble venció el 01 de julio de 2007.

La Parte Actora Alegó que antes de la finalización del último contrato de arrendamiento, ambas partes acuerdan firmar una prorroga legal, autenticada en fecha 07 de junio de 2007, por ante la Notaria Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, bajo el Nº 17, tomo 35 de los libro de autenticaciones, donde se evidencia que ya estaba por finalizar el último contrato de arrendamiento, y en virtud de que no se renovaría.

Que dicho documento de prórroga legal el arrendador, manifiesta la necesidad que tiene de ocupar el inmueble al finalizar la prorroga y en ese caso el arrendatario advirtiendo la necesidad, decidieron conjuntamente firmar en mutuo acuerdo la prorroga legal y aceptaron el devolver y hacer entrega material del inmueble al arrendador, a la finalización de la prorroga legal.

Que entendiéndose que la prorroga legal para el inquilino es de un (1) año, tal como lo establece el artículo 38 en su literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, estando las partes en pleno conocimiento de tal hecho legal y vencida como se encuentra, la referida prorroga legal arrendaticia, debió el inquilino cumplir y hacer la entrega real y física del referido inmueble, lo cual no se ha cumplido, a pesar de todas las gestiones tendientes a lograr que el inquilino hiciera entrega voluntaria del inmueble.

Alegó que viendo todos los hechos señalados es por lo que su mandante procede a demandar por Cumplimiento de Contrato de Vencimiento del Término con Prorroga Legal Arrendaticia, al ciudadano D.A.B.H., y en consecuencia sea condenado por el Tribunal: Primero a cumplir con su obligación contractual estipulada en la cláusula Décima tercera del contrato locativo y entregue sin mas dilación el inmueble ubicado en el piso 5, del edificio Titano Uno, situado en la esquina formada por la Segunda Avenida y la Calle 6, urbanización III, unidad vecinal Nº 3, Jurisdicción de las Parroquias La Vega y Antímano, Municipio Libertador, Distrito Capital, propiedad del ciudadano F.V., antes identificado. Segundo se condene a pagar las costas, costos y gastos que se originen del proceso, hasta la terminación del mismo.

Finalmente, estimó la demanda en la suma de cinco mil bolívares fuertes (Bs. 5.000,00), así como solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda:

Dentro de la oportunidad legal, la parte demandada dio contestación a la demanda, solicitando como punto previo la perención de la instancia, a tenor de lo establecido e el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó que las partes se han regido por un solo contrato de arrendamiento, que están de acuerdo y se adhieren a lo sostenido por la parte que los demás contratos de arrendamiento celebrados entre arrendador y arrendatario han quedado anulados y sin efecto alguno con la suscripción del contrato, el cual es el objeto de la demanda, y el cual oponen como defensa a favor de su representado, el hecho cierto, que el contrato, suscrito es a tiempo determinado, cuya fecha de inicio lo fue el día 01 de julio de 2006, por un año fijo e improrrogable, anulándose todo contrato anterior y la fecha de finalización del mismo es el 01 de julio de 2007, y que de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 ordinal “a” del decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal vence el 01 de enero de 2008, siendo eso así, y siendo la materia inquilinaría de orden publico, todo aquello que se contrate en contravención a la ley de esta naturaleza será nulo de nulidad absoluta y se tendrá como no realizado, por lo que impugna el documento que se le oponen a su mandante. Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y operó la tacita reconducción.

De la misma forma Rechazó, Negó y Contradijo la demanda, porque no es cierto lo narrado por la parte demandante.

PRUEBAS DE LAS PARTES

Junto con la demandada la parte accionante acompañó las siguientes documentales:

1. - Original del documento poder conferido por el demandante F.V.P., al Abogado VICENZO VENTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.913, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. (Folios 09 al 11, ambos inclusive). El anterior documento es valorado por quien aquí se pronuncia como un documento autenticado que hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, que al no haber sido impugnado por la parte contraria es valorado por quien aquí se pronuncia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y da cuentas de la representación judicial de la parte actora.

2. - Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio a nombre de los ciudadanos F.V.P. y A.R.D.V., registrado por ante la oficina subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 23 de diciembre de 1983, bajo el Nº 24, folio 158, tomo 38 (Folios 12 al 14, ambos inclusive). El documento antes enunciado se constituye en un documento público, el cual no fue objeto de tacha por la parte contraria, en virtud de lo cual es valorado de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la propiedad que ostenta el ciudadano F.V. –parte actora- sobre el inmueble de marras.

3. - Original del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano F.V. y el ciudadano D.B., autenticado en fecha 28 de junio de 2006, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo Nº 44, Tomo 37,(folios 15 al 17, ambos inclusive). El anterior documento es valorado por quien aquí se pronuncia como un documento autenticado que hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, que al no haber sido impugnado por la parte contraria es valorado por quien aquí se pronuncia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y da cuentas de la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada.

4. - original del contrato de prórroga legal celebrado entre los ciudadanos F.V. y D.A.B.H., autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 07 de junio de 2007, el cual quedó anotado bajo Nº 17, Tomo 35. (Folios 18 al 20, ambos inclusive). El anterior documento es valorado por quien aquí se pronuncia como un documento autenticado que hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, el cual no fue objeto de tacha, en virtud de lo cual es valorado por quien aquí se pronuncia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y da cuentas de un acuerdo entre las partes.

5. -Original el recibo de Nº 352288 emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, a nombre de F.V. (Folio 21). El anterior documento es valorado de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil y da cuentas de un telegrama urgente enviado por F.V. a D.B. –actor y demandado respectivamente- en fecha 28/07/2008.

6. -Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento Celebrado entre el ciudadano FRABNCISCO VENTO y el ciudadano D.B., ya identificados sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 28 de agosto de 2004, el cual quedó anotado bajo Nº 25, Tomo 34. (Folios 101 al 107, ambos inclusive).

7. - Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento Celebrado entre el ciudadano FRABNCISCO VENTO y el ciudadano D.B., ya identificados sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 27 de junio de 2005, el cual quedó anotado bajo Nº 29, Tomo 27. (Folios 108 al 114, ambos inclusive).

   Los anteriores documentos identificados en el texto con los Nros. 6 y 7 son valorados por quien aquí se pronuncia como documentos autenticados que hace plena fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en los mismos, que al no haber sido impugnados son valorados por quien aquí se pronuncia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dan cuentas de la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada.

8. - Copia Simple de la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda incoada por el ciudadano D.B. en contra del ciudadano F.V., por ACCION MERO DECLARATIVA, dictada en fecha 29 de octubre de 2009 (Folio 115 al 121, ambos inclusive). Dicha probanza es valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como un documento fidedigno de su original.

   La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda presentó las siguientes documentales:

1. - Legajo de planillas de depósitos efectuados por el ciudadano D.B., en la cuenta corriente Nº 1384586313 perteneciente al ciudadano F.V., en la entidad bancaria CORP BANCA (Folios 37 al 150, ambos inclusive). Los anteriores documentos no se les atribuye valor probatorio en éste juicio por cuanto el pago del canon de arrendamiento no es un hecho controvertido.

   Cabe destacar que la parte demandada promovió durante el juicio prueba de posiciones juradas y prueba de informes las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la Causa, pero no fueron evacuadas en su oportunidad por la parte promovente.

   DE LA SENTENCIA RECURRIDA:

   El Tribunal A quo, al dictar sentencia definitiva, motivó y decidió lo siguiente:

   …En el caso que ocupa la atención del Tribunal se observa que, efectivamente la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se reclama quedó probada en autos, y ello se evidencia de los instrumentos que fueron consignados por la actora en el proceso y valorados anteriormente.

   Ahora bien, la parte actora pretende hacer ver que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año y por ende que la prorroga legal que correspondiera era de seis meses, por cuanto las partes en el último documento suscrito anulaban los anteriores.

   Con relación a este argumento, el Tribunal considera que independientemente de que las partes hayan “anulado” los documentos suscritos con anterioridad al de fecha 1º de julio de 2006, ello no anula en ningún caso la duración de la relación arrendaticia, establecida a favor del arrendatario, la cual en este caso particular, tuvo una extensión de tres años, tal y como se evidencia de los documentos que se sucesivamente suscribieron las partes contratantes, así como de la copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29 de octubre de 2009, en la que se estableció, que la prórroga legal que le correspondía al arrendatario y demandado en este juicio vencía el día 1º de julio de 2008.

   En tal sentido, este Juzgado considera que en el presente caso no ha ocurrido tácita reconducción del contrato de arrendamiento y por tanto el demandado debió entregar el inmueble objeto del contrato fenecida la prorroga legal que efectivamente disfrutó, por tanto, al no haberse entregado el inmueble vencida la prorroga de Ley, este Juzgado debe necesariamente declarar procedente en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte actora y así se decide…

   MOTIVACION

   La acción incoada corresponde a una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.

   La pretensión de la parte actora es que se declare jjudicialmente la obligación del demandado de cumplir el contrato suscrito entre F.V. y D.A.B.H. en fecha 28 de junio de 2006, ello en razón que, según lo aduce el accionante, la parte demandada no ha entregado el inmueble no obstante que ha vencido la prorroga legal.

   La parte demandada en su oportunidad legal, alegó la perención breve de la instancia, y subsidiariamente adujo que en el presente caso operó la tácita reconducción por cuanto, según lo señala, las partes contratantes se han regido últimamente por un solo contrato de arrendamiento, señalando además que está de acuerdo y se adhiere a lo sostenido por la parte actora en lo relativo a que los demás contratos de arrendamiento celebrados entre demandado y demandante han quedado anulados y sin efecto alguno con la suscripción del contrato, objeto de la demanda, aduciendo también que estando frente a un contrato suscrito a tiempo determinado, cuya fecha de inicio lo fue el día primero de julio de 2006, por un año fijo e improrrogable, anulándose todo contrato anterior, la fecha de culminación del mismo es el día Primero de Julio de 2007, y de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 ordinal “a” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal vence el Primero de Enero del año 2008 y siendo la materia inquilinaría de orden publico, todo aquello que se contrate en contravención a la ley de esta naturaleza será nulo de nulidad absoluta y se tendrá como no realizado, por lo que impugna el documento que se le opone alegando que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y opero la tacita reconducción.

   DE LA PERENCION OPUESTA

   Ahora bien, con respecto a la perención de la instancia opuesta por la parte demandada, se observa que en este caso la demanda fue admitida en fecha 29 de enero de 2009, y el pago de los emolumentos necesarios para que se gestionara la citación del demandado ocurrió el día 18 de febrero de 2009, en consecuencia, tal como lo declaró la recurrida; en el caso bajo análisis la actora cumplió con todas las obligaciones que le impone la ley para llevar el proceso hasta su conclusión definitiva y por ende en este proceso no ocurrió la perención de la instancia alegada por la parte demandada y así se declara.

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   Resuelto como fue en punto previo la improcedencia de la perención que alegó la parte demandada; se entra al análisis del fondo de lo debatido y al respecto se aprecia que en efecto la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se reclama quedó probada en autos con los instrumentos que fueron consignados por la actora en el proceso y valorados supra.

   Ahora bien, la parte actora aduce que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año y que en consecuencia, la prórroga legal que correspondía era de seis meses por cuanto las partes en el último documento suscrito anulaban los anteriores.

   Así se aprecia entonces que respecto de tal alegato se observa que no obstante el hecho de que las partes hayan “anulado” los documentos suscritos con anterioridad al de fecha 1º de julio de 2006, tal actuación en nada influye respecto la efectiva duración de la relación arrendaticia establecida a favor del arrendatario, la cual en este caso bajo análisis tuvo una extensión de tres(3) años, tal y como se evidencia de los documentos que sucesivamente suscribieron las partes contratantes, así como de la copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29 de octubre de 2009, en la que se estableció, que la prórroga legal que le correspondía al arrendatario y demandado en este juicio vencía el día 1º de julio de 2008.

   En consecuencia, para esta juzgadora, tal como lo declaró el a quo en el caso bajo análisis no ha operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y en consecuencia, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble objeto del contrato toda vez que feneció la prórroga legal que efectivamente disfrutó.

   Por todo ello, ciertamente el demandado, al no haberse entregado el inmueble vencida la prórroga de Ley, incumplió el contrato por lo que en consecuencia resulta procedente en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte actora y así se decide.

   En consideración a los motivos supra señalados, para esta juzgadora la decisión recurrida esta ajustada a derecho en razón de lo cual debe ser confirmada y declarado sin lugar el recurso de apelación. Así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: