Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Marzo de 2015

Fecha de Resolución25 de Marzo de 2015
EmisorJuzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLuis Rodolfo Herrera
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 25 de marzo del 2015.

204º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-001373.

PARTE ACTORA: Ciudadano F.S.Z.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.919.620.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio N.C.C.d.G. y R.A.R.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.018 y 27.311, respectivamente.

PARTES CODEMANDADAS: Sociedad Mercantil Valores Xaloc, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 15 de agosto de 1990, bajo el Nº 21, Tomo 67-A-SGDO, Registro Único de Información Fiscal (RIF) Nº J-00325405-3; la ciudadana A.P.D.P., venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cedula de identidad número V-291.070, en su propio nombre y como representante de la sociedad mercantil antes mencionada; y el ciudadano A.C.O., venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.437.068, en su carácter de comprador del inmueble objeto del presente asunto.

APODERADAS JUDICIALES DE LAS PARTES CODEMANDADAS: Abogada en ejercicio M.A.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.702, representante judicial de la ciudadana A.P.D.P., y de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A; y la abogada en ejercicio A.C.d.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.626, representante judicial del ciudadano A.C.O..

MOTIVO: Retracto legal arrendaticio. (Sentencia definitiva).

-I-

SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda presentado en fecha 25 de noviembre del año 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, que correspondió ser conocido por este Juzgado luego de efectuarse el sorteo respectivo.

Así las cosas, el Tribunal procedió a su admisión en fecha 02 de diciembre del mismo año, ordenándose al efecto el emplazamiento de las partes codemandadas.

En fecha 16 de diciembre del 2013 se libraron las compulsas de citación a las partes codemandadas.

En fecha 17 de marzo del 2014 se dió por citado el codemandado A.C..

En fecha 07 de julio del 2014 se declaró el decaimiento de la citación del codemandado antes aludido, por cuanto se cumplió el supuesto de hecho previsto en el artículo 228 de nuestro Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, el día 15 de julio del 2014, se libraron nuevamente las compulsas de citación a las partes codemandadas en el presente asunto.

En fecha 11 de agosto del año 2014 se libró cartel de citación a los codemandados. Seguidamente, en fecha 22 de septiembre del mismo año, fueron consignados los ejemplares de los diarios donde aparecen publicados el cartel de citación previamente aludido.

En fecha 08 de octubre del 2014 el secretario de este Tribunal dejó constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31 de octubre del 2014 se designó defensor judicial a los codemandados en la presente causa, siendo que dicho cargo recayó en la persona de la ciudadana M.C.F., quién posteriormente procedió a cumplir con las gestiones de citación, juramentación del cargo recaído en su persona, y contestación de la presente demanda.

En fecha 05 de noviembre del 2014 se dió por citada la codemandada A.P.d.P., actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil codemandada, Valores Xaloc, C.A., a través de su representante judicial, abogada M.A.B.R., quién en su diligencia impugnó la fijación del cartel de citación que hiciere el secretario de este tribunal, y la designación de la defensora judicial. Dicha impugnación fue declarada sin lugar en fecha 16 de diciembre del 2014.

En fecha 14 de enero del 2015 se recibió escrito de contestación a la demanda por parte de la representación de las codemandadas A.P. y la empresa Valores Xaloc, C.A, e igualmente por parte de la representación del codemandado A.C..

En fecha 21 de enero del corriente año la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas. Por su parte, las representaciones de los codemandados presentaron sus escritos de promoción de pruebas en fecha 26 de enero del 2015.

Finalmente, en fecha 13 de febrero del presente año, compareció la representación judicial de la parte actora y solicitó se dictara sentencia en el presente asunto.

-II–

ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión del actor, se afirma en el libelo de demanda, lo señalado a continuación:

  1. Que es arrendatario de un inmueble ubicado en la prolongación de la Avenida El Parque, hoy Calle Rizques, Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el primero (1º) de abril del año dos mil cinco (2005), según se desprende de contrato de arrendamiento, el cual anexó junto al libelo, en el cual consta que el uso de dicho inmueble era única y exclusivamente para taller mecánico y latonería, el cual tenía una duración de 08 meses, prorrogable por 12 meses mas, renovable automáticamente por períodos iguales;

  2. Que desde el año 1972 se encuentra arrendado el referido inmueble, siendo que primero lo tuvo su padre, ciudadano Pascuale Zottola Parente, y luego él, lo que demuestra la continuidad de dicho arrendamiento;

  3. Que en fecha 23 de enero del 2013 fue notificado por la ciudadana A.P., actuando en su propio nombre y en su carácter de directora de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, ambas partes codemandadas, de la venta del inmueble que posee en arrendamiento, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 1.200.000,00), con la condición de que si aceptaba dicho precio, debía pagarlo en su totalidad al momento de la protocolización del documento de venta del mismo, en la cual igualmente le señaló que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa debía efectuarse a los 30 días calendarios siguientes al recibo de cu aceptación de la oferta;

  4. Que mediante carta de fecha 01 de septiembre del 2013 la Administradora Abad, C.A, a la que siempre pagó el canon de arrendamiento, le notificó que a partir del 01 de septiembre del año 2013, el nuevo arrendador del inmueble sería el ciudadano A.C.O., codemandado, señalando igualmente que dicho ciudadano poseería la administración del mencionado inmueble, por lo que todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento debía ser tramitado dicho ciudadano;

  5. Que en fecha 28 de octubre del 2013 fue notificado por el ciudadano A.C. de que no se le renovaría el contrato de arrendamiento del inmueble previamente señalado. Asimismo, en la referida comunicación, se señaló que aquel era propietario de dicho inmueble según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto del año 2013, el cual quedó inscrito bajo el Nº 2013.1395;

  6. Que nunca fue notificado formalmente de dicha venta, por cuanto siempre se señaló al ciudadano A.C. como arrendatario;

  7. Que en virtud de lo anteriormente señalado, se incumplió con el requisito exigido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efectuarse la venta del inmueble en condiciones más favorables para el ciudadano A.C., ya que se le permitió pagar el monto de Bs. 1.200.000,00 en dos partes, a saber, Bs. 200.000,00 en calidad de garantía y el resto al momento de la firma del documento de compraventa;

  8. Que en tal sentido, demanda mediante el presente juicio de retracto legal arrendaticio, a la ciudadana A.P.D.P., en su propio nombre y como representante de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, como vendedores, y al ciudadano A.C., como comprador del inmueble, a los fines de que se le subrogue los mismos derechos del referido comprador, debiendo sustituir al comprador en dicha negociación y que por lo tanto se le otorgue el documento protocolizado de compraventa celebrado por el precio de Bs. 1.200.000,00, en las mismas condiciones en que adquirió el comprador, con el mismo plazo que se le otorgó en el documento traslativo de propiedad, y que la sentencia que se dicte en el presente asunto le sirva de título de propiedad, previo el pago del precio anteriormente señalado, y por último solicita el registro de la sentencia en el Registro competente.

    Ahora bien, la representación judicial de la ciudadana A.P.D.P. y de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, partes codemandadas, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó los siguientes hechos:

  9. Solicitó la perención de la instancia en el presente proceso, debido a que supuestamente el actor no cumplió con las obligaciones que le impone la ley para que fuera practicada la citación de los codemandados;

  10. Rechazó, negó y contradijo la presente demanda de retracto legal, tanto en los hechos como al derecho invocado;

  11. Que el actor es arrendatario del inmueble en cuestión según se desprende de contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, en fecha 01 de abril del 2005, razón por la cual la relación arrendaticia se inició en dicha fecha y no en el año 1972 con su padre a través de la empresa Taller Tiuna, C,A, ya que son dos personas distintas;

  12. Que el actor nunca dió respuesta al ofrecimiento de venta efectuado por medio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 25 de enero del 2013, por parte de las propietarias del inmueble que ocupa con el carácter de inquilino, en acatamiento a lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual quedaron en libertad las propietarias de dar en venta a terceros el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta;

  13. Que niega, rechaza y contradice que no se le haya notificado al actor la venta del inmueble arrendado, la cual fue efectuada al ciudadano A.C., ni que dicha operación de venta se haya efectuado en condiciones distintas;

  14. Que no es cierto que el actor llene todos los extremos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ser acreedor de la preferencia ofertiva, ya que para el momento de la oferta de venta no se encontraba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, mas específicamente en cuanto al pago por concepto de deuda de aseo-SAM y relleno sanitario desde el 16 de septiembre del 2011 hasta el 29 de abril del 2013. Dichas obligaciones estaban establecidas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de abril del 2005;

  15. Que no es cierto que no se le haya notificado al actor la venta del inmueble por parte del nuevo propietario, A.C., ya que en fecha 28 de octubre del 2013 aquel le presentó una comunicación en la que le participaba que era el nuevo propietario del inmueble y suministra todos los datos de registro del documento de compraventa.

    Finalmente, la representación judicial del codemandado A.C., suficientemente identificado, en su escrito de contestación a la demanda señaló lo siguiente:

  16. Impugnó la cuantía establecida por el demandante en su escrito de demanda, la cual estimó en la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) y que, además, demandó igualmente los intereses de esa cantidad en ciento sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 168.000,00). Dicha impugnación la efectuó por cuanto el actor demandó una obligación de hacer y no una deuda, por lo que mal podría demandar el pago de unos intereses;

  17. Solicitó la declaratoria de inepta acumulación de pretensiones, por cuanto el actor demandó el retracto legal y por otro lado el cobro de intereses sobre la cantidad de dinero señalada en el numeral anterior;

  18. Que no es cierto que el actor sea arrendatario desde el año 1972, siendo que es desde el mes de abril del año 2005;

  19. Que el actor fue debidamente notificado en cuanto a la oferta de venta que le hiciere la codemandada A.P.d.P., y que aquél no manifestó su interés de adquirir el inmueble en forma alguna;

  20. Que el actor dejó de pagar los gastos correspondientes al aseo-sam y relleno sanitario desde el 16 de septiembre del 2011 hasta el 29 de abril del 2013, por lo que no cumplió con su deber de “servirse la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”; y

  21. Que por los hechos anteriormente señalados, solicita que la demanda que originó el presente juicio sea declarada sin lugar.

    - III –

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES.

    Para determinar la eventual procedencia de la demanda de retracto legal que originó este proceso, en primer término debe este Juzgador analizar los medios probatorios que cursan en autos.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    Promovió, junto al libelo de demanda, los siguientes medios de prueba:

  22. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de abril del año 2005, entre la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, administradora de inmuebles, y el ciudadano F.S.Z.C., que tiene por objeto el inmueble constituido, de conformidad con lo señalado en las cláusulas décima octava (18º) y trigésima octava (38º) de dicho contrato, por una edificación construida en un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, el cual estipularon por un lapso de 8 meses, prorrogables por 12 meses mas. Se deja expresa constancia que tal inmueble se encuentra excluido de la limitación normativa contenida en el artículo 3, ordinal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, por cuanto el presente documento emana de las partes, y no fue impugnado por las codemandadas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toma como fidedigno y se le otorga valor probatorio. Y así se establece.

  23. Documento original de fecha 18 de diciembre de 1.984, expedido por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el cual la compañía Taller Tiuna, C.A, cambió su denominación de compañía anónima a una sociedad de responsabilidad limitada. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar en nada se identifican con los hechos alegados y controvertidos en el presente asunto y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

  24. Notificaciones originales de fechas 16 y 23 de julio de 1.992 expedidas por la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, administradora de inmuebles, al ciudadano Pascuale Zottola Parentes, en la cual le participan que la administración del inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, pasaría a ser de la referida administradora a partir del 14 de junio de 1992. En cuanto a dichas probanzas, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal las desecha por impertinentes. Y así se declara.

  25. Notificación original de fecha 19 de junio de 1.992 expedida por la sociedad mercantil Administradora Bomilca, C.A, al ciudadano Pascuale Zottola Parente, a través de la cual se le participa que se le traspasó la administración del inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, a la compañía Administradora Abad, C.A. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

  26. Recibo de pago de fecha 23 de julio de 1.992, expedido por la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, correspondiente a la cancelación del canon de arrendamiento del mes de junio del año 1.992, sobre el inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

  27. Copia simple de poder de administración y disposición autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 24 de octubre del año 2000, el cual quedó inserto bajo el Nº 26, Tomo 87 de los libros respectivos. Dicho poder fue conferido por el ciudadano Pascuale Zottola Parente al ciudadano F.S.Z.C., a los fines de que este último lo represente en la gestión y administración de la sociedad mercantil Taller Tiuna, S.R.L. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Y así se establece.

  28. Copia simple de acta de asamblea de la sociedad mercantil Taller Tiuna, S.R.L de fecha 28 de mayo del 2008, la cual se autenticó ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 58, Tomo 41 de los libros respectivos, y que acredita al ciudadano F.Z.C., parte actora, como director gerente de la referida sociedad mercantil. En cuanto a dicha probanza, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Y así se establece.

  29. Notificación original de fecha 23 de enero del año 2013, practicada a solicitud de la ciudadana A.P.d.P., a la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de que dejare constancia de la entrega de la oferta de venta del inmueble varias veces identificado al ciudadano F.S.Z.C., ello a los fines del ejercicio del derecho preferente que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a dicha probanza, el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

  30. Notificación original de fecha 22 de enero del 2013, expedida por la ciudadana A.P.d.P. al actor, a través de la cual le participó la oferta de venta del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. En referencia a la mencionada probanza, el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

  31. Comunicación de fecha 01 de septiembre del año 2013, emitida por la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, al ciudadano F.S.Z.C., a través de la cual le participa que a partir del día 01 de septiembre del año 2013 el arrendador del inmueble ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital sería el ciudadano A.C., siendo que todo lo referido al contrato de arrendamiento celebrado previamente debía ser tramitado con el referido ciudadano. En referencia a la mencionada probanza, el tribunal observa que el actor señaló en su escrito de demanda el haber sido notificado en cuanto la mencionada comunicación, por lo que este Tribunal tiene como admitidos los hechos señalados en la misma. En tal sentido, le otorga valor probatorio. Y así se establece.

  32. Copias simples de dos (02) comprobantes de ingresos de consignaciones arrendaticias de fechas 11 de octubre y 05 de noviembre del año 2013, expedidas por la Oficina de Control del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. En cuanto a dichas probanzas, este tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

  33. Comunicación original autenticada ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, a través de la cual el ciudadano A.C., codemandado, le manifestó al ciudadano F.S.Z., parte actora, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión a partir del día 01 de diciembre del año 2013. En cuanto a dicha probanza, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

  34. Copia certificada de documento de compraventa, en el cual la ciudadana A.P.d.P., actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, da en venta al ciudadano A.C. el inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado ante el Registro Público del Cuarto Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06 de agosto del año 2013, quedando inscrito bajo el Nº 2013.1395, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.3641 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. En cuanto a dicha probanza, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, y así se establece.

  35. Tres (03) comprobantes de pago correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto del año 2013, del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Por cuanto las referidas probanzas no fueron impugnadas por las partes codemandadas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se toman como fidedignas y se les otorga valor probatorio. Y así se establece. Y así se establece.

    Posteriormente, en la oportunidad probatoria, ratificó el valor probatorio de todos los instrumentos de prueba que consignó junto a su escrito de demanda.

    Pruebas promovidas por la co-demandada A.P.D.P., actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A.:

    En la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, presentó los siguientes medios de prueba:

  36. Original de dos (02) notificaciones, la primera de fecha 23 de enero del año 2013, practicada a solicitud de la ciudadana A.P.d.P., por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de que dejare constancia de la entrega de la oferta de venta del inmueble varias veces identificado al ciudadano F.S.Z.C., ellos a los fines del ejercicio del derecho preferente que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la segunda, de fecha 22 de enero del 2013, expedida por la ciudadana A.P.d.P. al actor, a través de la cual le participó la oferta de venta del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Ambas comunicaciones se encuentran autenticadas ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. En cuantos a las referidas probanzas, este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

  37. Acta original levantada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de enero del 2013, a través de la cual hace constar que se constituyó en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de notificar y hacerle entrega al actor de la comunicación de oferta de venta que le hiciera la parte demandada. En dicha acta la referida Notaría dejó constancia que el actor recibió la oferta antes aludida, pero se negó a firmarla. Ahora bien, en cuanto a la referida probanza el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

  38. Original de factura emitida por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A, en la cual se evidencian cobros por conceptos de Aseo-Sam y relleno sanitario, por un monto de Bs. 7.985,11. En cuanto a dicha probanza, este Tribunal observa que la misma fue ratificada mediante informe expedido por la referida sociedad mercantil, y en tal sentido, le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

    Ahora bien, en la oportunidad probatoria presentó los siguientes medios probatorios:

  39. Dos (02) planillas únicas de autoliquidación y pago de tributos municipales, expedidas por la Alcaldía de Caracas, la primera Nº 6179158 y la segunda Nº 6495015, en las cuales aparece como contribuyente la sociedad mercantil codemandada, Valores Xaloc, C.A. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

  40. Promovió prueba de informes, dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador, a los fines de que dicha dirección se sirva remitir a este Tribunal copia de todas las actuaciones administrativas cumplidas por la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, y la ciudadana A.P.d.P. a partir del mes de febrero del año 2013, a los fines de lograr la actualización de la cédula catastral y obtención del correspondiente certificado de solvencia correspondiente, todo referente al inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Ahora bien, el Tribunal observa que no se evidencia en autos los informes emitidos por el mencionado ente público, y en tal sentido, el tribunal debe desestimar dicha probanza. Y así se establece.

    Pruebas promovidas por el co-demandado A.C.O.:

    En la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, presentó los siguientes medios de prueba:

  41. Copia simple de dos (02) notificaciones, la primera de fecha 23 de enero del año 2013, practicada a solicitud de la ciudadana A.P.d.P., por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, a los fines de que dejare constancia de la entrega de la oferta de venta del inmueble varias veces identificado al ciudadano F.S.Z.C., ellos a los fines del ejercicio del derecho preferente que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la segunda, de fecha 22 de enero del 2013, expedida por la ciudadana A.P.d.P. al actor, a través de la cual le participó la oferta de venta del inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Ambas comunicaciones se encuentran autenticadas ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. En cuanto a las referidas probanzas, este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

  42. Copia simple de acta realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de enero del 2013, a través de la cual hace constar que se constituyó en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de notificar y hacerle entrega al actor de la comunicación de oferta de venta que le hiciera la parte demandada. En dicha acta la referida Notaría dejó constancia que el actor recibió la oferta antes aludida, pero se negó a firmarla. Ahora bien, en cuanto a la referida probanza el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

  43. Copia simple de factura emitida por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A, en la cual se evidencian cobros por conceptos de Aseo-Sam y relleno sanitario, por un monto de Bs. 548,62, correspondiente al día 09 de mayo del 2013. En cuanto a dicha probanza, este Tribunal observa que la misma fue ratificada mediante informe expedido por la referida sociedad mercantil, y en tal sentido, le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

  44. Copia simple de certificado de solvencia Nº 0609979 de fecha 10 de mayo del año 2013, a nombre de la ciudadana A.P.d.P., sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Los Rosales, Taller Tiuna. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

    Ahora bien, en la oportunidad probatoria, presentó los siguientes medios probatorios:

  45. Copia simple de cédula catastral Nº 01-01-18-U01-005-015-009-000-000-000, expedida por la Alcaldía de Caracas, correspondiente al inmueble objeto del presente juicio, el cual se encontraba escrito a nombre de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A. En cuanto a dicha probanza, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

  46. Promovió prueba de informes, dirigida a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SERDECO, C.A., a objeto de que informase sobre los particulares siguientes:

    1. Si el ciudadano F.S.Z.C., ha cancelado los gastos por concepto de aseo –SAM y relleno sanitario del inmueble desde el mes de septiembre del año 2011, en la fecha correspondiente; y

    2. que informe la forma y fecha como ha sido cancelado dicho servicios.

      Ahora bien, en cuanto a dichos informes, el Tribunal observa que consta en autos las resultas de la información solicitada, las cuales fueron expedidas por la mencionada compañía en fecha 12 de marzo del 2015. En tal sentido, el Tribunal le otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

      3) Promovió prueba de informes, dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, a objeto de que informase sobre los particulares siguientes

    3. En qué fecha se hizo la solicitud de subsanación de la ficha catastral expedida por ese organismo en fecha, del inmueble allí descrito; y

    4. Y en que fecha fue entregada a la solicitante de la misma.

      Ahora bien, el Tribunal observa que los hechos que la parte pretende probar a través de la referida prueba de informes, no aportan nada para dirimir el controvertido del presente juicio y, en tal sentido, el Tribunal la desecha por impertinente. Y así se declara.

      Así las cosas, de la valoración de los medios de prueba precedentemente señalados y valorados, quedaron probados los hechos señalados a continuación:

      • Que el ciudadano F.S.Z.C. celebró en fecha 01 de abril del año 2005, un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, administradora de inmuebles, que tiene por objeto el inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, el cual estipularon por un lapso de 8 meses, prorrogables por 12 meses mas;

      • Que el ciudadano F.Z.C., parte actora, es director gerente de la sociedad mercantil Taller Tiuna, S.R.L;

      • Que la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de enero del 2013 le hizo entrega al actor de la comunicación de oferta de venta que le hiciere la ciudadana A.P.d.P., quién actuó en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A;

      • Que la ciudadana A.P.d.P., actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, ambas partes codemandadas, dió en venta al ciudadano A.C., codemandado, el inmueble constituido por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital; y

      • Que la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, participó al ciudadano F.S.Z.C., parte actora, que a partir del día 01 de septiembre del año 2013 el arrendador del inmueble ubicado en la Av. Prolongación de El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital sería el ciudadano A.C..

      -IV-

      MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA SOLICITUD DE

      DECLARATORIA DE PERENCIÓN BREVE DE LA INSTANCIA

      Habida cuenta de que la parte codemandada, ciudadana A.P.d.P., actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil codemandada, Valores Xaloc, C.A, en la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, solicitó la perención breve de la instancia en el presente asunto, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello, en capítulo previo en la presente sentencia definitiva.

      En ese sentido, se debe traer a colación la disposición contentiva de la institución de la perención de la instancia, siendo el artículo 267 del Código de procedimiento Civil, ordinal 1°, el cual es del tenor siguiente:

      Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá perención.

      También se extingue la instancia:

      1. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

      Subrayado y negrillas del Tribunal

      De la simple lectura del anterior dispositivo legal se pueden apreciar los dos elementos constitutivos de la norma, a saber:

    5. Un supuesto de hecho: El transcurso de treinta días, luego de admitida la demanda, sin haberse cumplido por parte del demandante las obligaciones que establece la Ley, tendientes a la citación del demandado; y

    6. Una consecuencia jurídica: La extinción de la instancia por obra de la perención.

      Así pues, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la presente demanda fue admitida en fecha 02 de diciembre del año 2013 y, asimismo, se observa que desde dicha fecha hasta el 12 de diciembre del 2013, fecha en la cual la representación judicial de la parte actora consignó tres (03) juegos de fotostatos para la elaboración de las compulsas de citación dirigidas a los tres (03) codemandados, transcurrieron sólo diez (10) días continuos, razón por la cual resulta evidente que dentro del lapso de 30 días la parte actora cumplió con la carga procesal liberatoria de la sanción contemplada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

      Ergo, es ilustrativo traer a colación el criterio jurisprudencial referido al cumplimiento parcial de las obligaciones previas a la citación de la parte demandada, emanada de la Sala de Casación Civil, mediante sentencia N° 172 de fecha 22 de junio del 2001, expediente 00-373, en la cual se estableció lo siguiente:

      Por tanto, las normas atinentes a la perención de interpretación restrictiva, por su naturaleza sancionatoria, a juicio de la Sala y con vista al contenido del ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, basta con que el recurrente cumpla con alguna de las obligaciones que la ley le impone a los fines de practicar la citación del demandado, antes referidas, para que no se produzca la perención, ya que las actuaciones subsiguientes, como se expuso en el fallo del 22 de abril de 1992 antes citado, corresponden íntegramente realizarlas al tribunal de la causa de conformidad con lo indicado en el artículo 218 eiusdem; y sin que la parte tenga ingerencia alguna en esas actuaciones subsiguientes, sino que las mismas están a cargo del tribunal.

      El ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (sic) tiene como supuesto de hecho para que se produzca la perención de la instancia, que el actor no cumpla con las obligaciones que la ley le impone para que se practique la citación del demandado. La mención de la palabra obligaciones en la norma en comento está en plural. Por argumento en contrario, como antes se refirió, si el actor cumple con alguna de las obligaciones que tiene a su cargo, es evidente que no opera la aplicabilidad del supuesto de hecho del ordinal 1º del artículo 267, el cual exige para aplicar la sanción allí prevista que no se cumpla con las obligaciones...

      (Subrayado y negrillas del tribunal)

      De modo que, de una lectura del precedente jurisprudencial parcialmente transcrito, se refiere al alcance del texto del ordinal 1° del artículo 267 de nuestro Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que la mención que se hace de “las obligaciones”, abarca cualquiera de ellas y no todas en conjunto, siendo suficiente el cumplimiento de alguna de ellas dentro del lapso de 30 días posteriores a la admisión de la demanda, para quedar liberado de los efectos de la norma bajo análisis.

      Lo anterior resulta conducente para que este juzgado estime improcedente perención de la instancia en el presente caso, toda vez que el mismo no se encuentra subsumido en el supuesto de hecho del ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, y así queda establecido.

      -V-

      MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTIA

      Ahora bien, la representación judicial de la ciudadana A.P.d.P., actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil codemandada, Valores Xaloc, C.A, impugnó la estimación de la presente demanda, y la rechazó por considerarla exagerada, por cuanto alega que el monto de la operación de compraventa en la cual el actor pretende “subrogarse” fue realizada por la suma de Bs. 1.200.000,00, y no en 1.400.000,00, como señala aquél. Asimismo, la representación judicial del codemandado A.C.O., en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, impugnó igualmente la cuantía a la que se hizo referencia previamente, pero basándola en el que actor está demandando una obligación de hacer y no una deuda, por lo que mal podría demandar el pago de unos intereses, los cuales estimó en la cantidad de Bs. 168.000,00).

      Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece textualmente lo siguiente:

      Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

      Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

      (Resaltado del Tribunal)

      De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

      En este orden de ideas, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 23 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, reiterada en fecha en fecha 18 de abril de 1996, establece lo siguiente:

      … rechazada la estimación de la demanda el Juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva. Dicha decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por mandato del Art. 243, Ord. 5º, del mismo Código, por lo cual no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión de primera instancia sobre la cuantía…

      (Resaltado de este Tribunal)

      Así mismo, nuestro m.T. de la República, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1985, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, reiterada en fecha en fecha 17 de febrero de 2000, se pronuncia respecto a la impugnación de la estimación de la demanda en los siguientes términos:

      “… En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuesto importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.”

      (Resaltado de este Tribunal)

      En vista del precedente jurisprudencial, este Tribunal deduce los diferentes escenarios que pueden acaecer una vez que el demandado rechaza la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de la demanda. Dichas situaciones han sido establecidas por la jurisprudencia, dependiendo de la forma en que el demandado formula su rechazo, las cuales son del tenor siguiente:

  47. El demandado no rechaza la estimación del actor: o lo hace fuera del lapso de contestación de fondo de la demanda, se considerará dicha omisión como una aceptación tácita de dicha estimación. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el rechazo a la estimación de la demanda por parte del demandado en juicio debe ser hecha en el acto de contestación de la demanda, sin poderla impugnarla con posterioridad a ella.

  48. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé la obligación de las partes de probar todo lo alegado en juicio. En el presente caso, señalado por la sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, y en aplicación de la norma referida con anterioridad, la carga de la prueba se encuentra en manos del demandante, en virtud de que dicha estimación ha sido alegada por ella. En caso de que el demandante no pueda probar el hecho alegado por él, es decir, la estimación de la demanda, se considerará la causa como no estimada.

  49. Estima el actor y es contradicha por el demandado, adicionando una nueva cuantía: En este caso, aplicando el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba cae sobre el demandado, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor.

    En el caso que nos ocupa, la impugnación de las partes codemandadas fueron realizadas en el acto de contestación de la demanda, tal y como fue previsto por el legislador en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, este Juzgador considera que dicho rechazo fue formulado en tiempo hábil. Ahora bien, de una revisión del rechazo formulado por la ciudadana A.P.d.P., actuando en propio nombre y en representación de la compañía Valores Xaloc, C.A, se desprende que la misma sólo arguyó que la cuantía de la presente demanda resultaba exagerada, por cuanto el monto de la operación de compraventa en la cual el actor pretende “subrogarse” fue realizada por la suma de Bs. 1.200.000,00, y no en 1.400.000,00, como señala aquél en el petitorio de su escrito de demanda. Asimismo, la representación judicial del codemandado A.C.O., señaló que el actor está demandando una obligación de hacer y no una deuda, por lo que mal podría demandar el pago de unos intereses, los cuales fueron estimados por el mismo en la cantidad de Bs. 168.000,00).

    Así las cosas, se evidencia entonces que las partes codemandadas efectuaron su rechazo a la cuantía de forma pura y simple, ya que no alegaron una nueva cuantía de forma efectiva. En consecuencia, la carga probatoria cae sobre la parte actora en el presente juicio, quién debe probar la estimación alegada en su libelo de demanda.

    Sin perjuicio de lo anterior, y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se pudo evidenciar que la parte actora no promovió defensa alguna a favor de la estimación alegada en su libelo de demanda, verificándose de esta forma el supuesto de hecho previsto en la segunda situación señalada en la sentencia transcrita anteriormente, consistente en el rechazo de la estimación pura y simple por parte del demandado, y la parte actora no pruebe la estimación alegada. En virtud de los razonamientos anteriores, y en estricto cumplimiento por lo preceptuado por nuestro m.T. de la República, mediante sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, este sentenciador declara como no estimada la presente causa, en virtud del incumplimiento de la parte actora de su carga procesal. Y así se decide.

    -VI-

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA SOLICITUD DE DECLARATORIA DE INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES

    Finalmente, la representación judicial del codemandado A.C.O., en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, solicitó se declare inadmisible la presente demanda, por cuanto existe una inepta acumulación de pretensiones, ya que el actor demandó el retracto legal sobre un inmueble constituido por un terreno ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, y a su vez, el cobro de unos intereses, de los cuales no explicó su proveniencia.

    Habida cuenta de lo anterior, para resolver el punto en cuestión, relacionado con la admisibilidad de la presente demanda, corresponde de seguidas analizar el contenido de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente reza de la siguiente manera:

    Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimiento sean incompatibles entre sí.

    (Negrillas del Tribunal).

    Sobre la norma antes transcrita, la Sala constitucional de nuestro m.T., en sentencia Nº RC.00686, de fecha 21 de septiembre del 2006, caso Dianamen C.A., contra Estacionamiento Diamen, S.A., expediente Nº 06-084, estableció lo siguiente:

    “En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.

    Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.

    Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

    Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

    …La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

    Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

    Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

    Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

    (Subrayado de la Sala).

    Del anterior criterio jurisprudencial puede desprenderse entonces que no procederá la inepta acumulación de pretensiones en todos aquellos procesos en los que las pretensiones de las partes de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resulten contrarias entre sí, ya que en consecuencia resultan afines entre sí en razón de la materia.

    Ahora bien, observa este juzgador de la lectura del petitorio contenido en el escrito de la demanda, que la pretensión de la parte actora está constituida en la subrogación de los mismos derechos que tuvo el comprador, ciudadano A.C.O., al momento de efectuarse la venta del inmueble ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, pretendiendo asimismo los intereses causados sobre la cantidad de Bs. 1.400.000,00, los cuales estimó en la suma de Bs. 168.000,00.

    Luego de un análisis de las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal pudo determinar que no existen elementos que subsuman el presente juicio de retracto legal arrendaticio en alguno de los supuestos de hechos contenidos en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la procedencia o improcedencia de ambas pretensiones.

    De conformidad con lo anterior, este Tribunal aprecia que el petitorio de ésta acción no se encuentra constituido por dos pretensiones que acarreen la declaratoria de una inepta acumulación de pretensiones, y que produzca como efecto inmediato la declaratoria de inadmisibilidad de la presente demanda, y que al contrario, ambas son afines al procedimiento inquilinario. Y así se declara.

    Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, debe este Tribunal declarar improcedente la solicitud de inepta acumulación de pretensiones efectuada por la representación judicial del ciudadano A.C.O.. Y así también se declara.

    -VII-

    Motivación para decidir el mérito de la pretensión contenida en la demanda originaria.

    Llegado el momento de decidir el mérito del presente juicio, este Tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones:

    La pretensión contenida en la demanda persigue la declaratoria por parte de este juzgado a los fines de la subrogación en la persona del actor, ciudadano F.S.Z.C., en los mismos derechos que obtuvo el comprador, a saber, codemandado A.C.O., debiendo sustituirlo en la negociación del inmueble que hiciere junto con la codemandada A.P.d.P., quién actuó en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil codemandada Valores Xaloc, C.A, y que por lo tanto se le otorgue el documento protocolizado de compraventa celebrado entre las mencionadas partes por el precio de un millón doscientos mil bolívares sin céntimos (Bs. 1.200.000,00), en las mismas condiciones en que adquirió el prenombrado comprador, con el mismo plazo que se le otorgo en el documento traslativo de propiedad. Igualmente, solicitó que la sentencia que se dicte en el presente asunto a su favor, le sirva de título de propiedad, previo el pago del precio anteriormente señalado; y por último solicita el registro de la sentencia en comento en el Registro competente. En contraste, la representación judicial de la ciudadana A.P.d.P., señaló que el demandante en ningún momento dió respuesta al ofrecimiento de venta efectuado por medio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda por parte de las propietarias del inmueble en cuestión, en acatamiento a lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, la representación del codemandado A.C.O., coincidió con el alegato efectuado por la otra codemandada, agregando otra serie de premisas que supuestamente llevarían a presumir que el ciudadano F.S.Z.C. no cumplió con su deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.

    Una vez establecido lo anterior, considera pertinente este Juzgado citar las normas que consagran y regulan el retracto legal arrendaticio:

    Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

    Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho referente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

    Parágrafo Único:

    El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

    Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

    a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

    b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

    En ese sentido, el autor A.G., en su obra “Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, expresa lo siguiente:

    Por otra parte, el Retracto se clasifica como: legal o convencional. En el primer caso, se entiende por retracto convencional, según el artículo 1534 del Código Civil: ‘…un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1544’. Entendiéndose por retracto legal aquel que tiene por fuente la ley.

    Quiere decir entonces que, el retracto estipulado por esta norma, por tener origen en la misma, constituye un ejemplo de retracto legal, mediante el cual el arrendatario ante la presencia de un contrato de compraventa condicionada a través de la figura del retracto, celebrado por el arrendador que no lo ejerce, se subroga tal derecho y lo ejerce, siempre y cuando, el inquilino, se encuentre en posesión del inmueble por un período superior a los dos años, y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

    Ahora bien, si analizamos el contenido del artículo 1546 del Código Civil, mediante el cual ‘El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que quiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente sin menoscabo…

    Respecto de este tema, el autor G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, manifiesta sobre el retracto legal lo siguiente:

    En el concepto que antecede suministrado por la LAI, podemos observar una pluralidad de elementos que distinguen a la institución, tales como: el derecho del arrendatario a la subrogación, la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.

    a. Derecho de subrogación

    Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7°) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquirente del mismo (conforme al art. 44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibídem, tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.

    b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas

    Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente. Y esas condiciones guardan relación no sólo con el mismo precio pagado por el tercero adquirente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pagó, si fue de contado o a crédito y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuanto ascendió el pago inicial. La subrogación, en las mismas condiciones estipuladas guarda relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero.

    c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria

    El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artículo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenación legal va a presente innumerables inconvenientes en el tráfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitación o restricción al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada (…) Por eso no es de extrañar que en el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que ‘cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad’ no solo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros.

    En cuanto a los requisitos para la procedencia del retracto legal, el mencionado autor expresa lo siguiente:

    Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    Luego de las consideraciones doctrinales anteriormente transcritas, observa este Tribunal que existen 3 requisitos concurrentes para que la acción de retracto legal pueda ser declarada como procedente, a decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    En cuanto al primero de los requisitos, referente a que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, debe observar este juzgador que la relación arrendaticia del inmueble ubicado en la Av. El Parque, Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., se inició el día 01 de abril del año 2005, fecha en la cual celebraron el respectivo contrato de arrendamiento el ciudadano F.Z. y la sociedad mercantil Administradora Abad, C.A, el cual fue anexado al escrito libelar y debidamente valorado en la oportunidad correspondiente. En tal sentido, resulta evidente que desde el día 01 de abril del 2005, hasta la fecha de protocolización del documento de compraventa de dicho inmueble, es decir, el día 06 de agosto del año 2013, transcurrieron mas de dos (02) años de relación arrendaticia, razón por la cual el Tribunal considera satisfecho el primero de los requisitos concurrentes para que pueda prosperar la acción de retracto legal.

    Ahora bien, en cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, referente a que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el Tribunal observa que no se desprende de la revisión de los medios probatorios aportados por el ciudadano F.S.Z.C., parte actora, que efectivamente haya pagado los cánones de arrendamiento correspondientes desde la fecha de inicio de la relación arrendaticia, esto es, desde el día 01 de abril del año 2005, ya que recaía sobre su persona la carga probatoria referida a demostrar que efectivamente se encontraba solvente, siendo que sólo demostró el pago de los cánones referentes a los meses de junio, julio y agosto del año 2013. Asimismo, se evidencia que las codemandadas señalaron que el actor dejó de pagar los gastos correspondientes al aseo-sam y relleno sanitario correspondientes al inmueble desde el 16 de septiembre del 2011 hasta el 29 de abril del 2013, hecho este que no pudo ser desvirtuado a través de los distintos medios probatorios presentados por el demandante. En tal sentido, no pudo cumplirse de esta manera el segundo de los requisitos concurrentes para que pueda prosperar la acción de retracto legal.

    Como consecuencia de los razonamientos antes expuestos, es innecesaria la verificación del último de los tres (03) requisitos concurrentes para la procedencia de la acción de retracto legal que nos ocupa. Y así se establece.

    En virtud de lo anterior, este sentenciador se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la actora, así como los demás alegatos esgrimidos por las partes codemandadas en el presente litigio, todo ello de conformidad con el reiterado criterio de la jurisprudencia de nuestro m.T. (Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha 11 de Octubre de 2001 con Ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez). Así se decide.-

    Como consecuencia de la anterior premisa, este tribunal debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión contenida en la demanda de retracto legal arrendaticio, la cual fue incoada por el ciudadano F.S.Z.C., contra la Sociedad Mercantil Valores Xaloc, C.A., la ciudadana A.P.D.P. y el ciudadano A.C.O., todos suficientemente identificados en el encabezado de la presente decisión. Y así también se decide.

    -VIII–

    Dispositiva

    Por las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la solicitud de perención de la instancia, efectuada por la representación judicial de la ciudadana A.P.d.P., quién funge en nombre propio y de la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, ambas codemandadas;

SEGUNDO

NO ESTIMADA la presente causa, en virtud del incumplimiento de la parte actora de su carga procesal;

TERCERO

IMPROCEDENTE la solicitud de inepta acumulación de pretensiones efectuada por la representación judicial del ciudadano A.C.O., parte codemandada; y

CUARTO

SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano F.S.Z.C., contra la ciudadana A.P.D.P., la sociedad mercantil Valores Xaloc, C.A, y el ciudadano A.C.O..

No hay especial condenatoria en costas.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de marzo del dos mil quince (2015).

El Juez,

Abg. L.R.H.G..

El Secretario,

Abg. J.M..

En la misma fecha se publicó y registró la anterior resolución, siendo las 2:18 PM.-

El Secretario,

LRHG/JM/Alan.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR