Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 9 de Diciembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 1.794

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que accionara la ciudadana F.L.B.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.813.082, domiciliada en el Municipio Cárdenas del estado Táchira, representada por el abogado F.G.C.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.740.445, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.430; contra el ciudadano E.E.V.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.236.344 y del mismo domicilio que la actora, representado por el abogado L.E.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.119.189 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 75.238; conoce esta Alzada el presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la parte actora el 19 de febrero de 2008 contra la decisión dictada el 14 de febrero de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se declaró: sin lugar la demanda interpuesta; parcialmente con lugar la reconvención; se resolvió el contrato de opción de compra-venta de fecha 11 de agosto de 2005, y en consecuencia, se ordenó al ciudadano E.E.V.G. entregar a la ciudadana F.L.B., la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00).

I

ANTECEDENTES DEL CASO

El 9 de febrero de 2006 fue presentado para su distribución libelo de demanda (folios 1 al 6), junto con anexos (folios 7 al 26).

Mediante auto del 21 de febrero de 2006 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda, le dio el curso de ley correspondiente e inventarió la causa bajo el N° 16.068-2006; en esa oportunidad decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble propiedad del demandado (folio 27).

Por diligencia fechada 23 de marzo de 2006, la demandante otorgó poder apud acta al abogado F.G.C.S. (folio 29).

Citado como fue el demandado, el 31 de julio de 2006 consignó escrito de contestación a la demanda y a su vez reconvino a la parte actora por Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta (folios 59 al 86 junto con anexos).

Mediante auto fechado 5 de octubre de 2006, el a quo admitió la reconvención interpuesta y, el 13 de octubre de 2008 la demandante reconvenida dio contestación a la misma (folios 91 al 98).

Mediante escrito de fecha 1° de noviembre de 2006 la parte demandada promovió pruebas (folios 99 al 102). Por su parte, el 8 de noviembre de 2006 la parte actora hizo lo propio (folios 103 al 106). Ambos escritos fueron admitidos por autos del 21 de noviembre de 2006 (folios 109 y 110).

El 14 de febrero de 2008 el tribunal a quo dictó la sentencia apelada ya relacionada ab initio (folios 118 al 139). Contra esta decisión la parte demandante ejerció recurso de apelación (folio 140 y 147), el cual fue oído por auto de fecha 3 de abril de 2008 (folio 148).

Recibido por ante esta Alzada el presente expediente previa su distribución el 17 de abril de 2008, se le dio entrada, el curso de ley correspondiente e inventario bajo el N° 1.794 (folios 150 y 151).

En la oportunidad legal para presentar informes en este Tribunal Superior, sólo la parte actora y apelante lo hizo (folios 152 al 168).

II

EXAMEN DE LA SITUACIÓN

1. - La pretensión de cumplimiento de contrato demandado se fundamentó en:

   …En fecha once (11) de agosto de 2005, según consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, inserto bajo el N° 75, Tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados al efecto, celebré con el ciudadano E.E.V.G., …, el siguiente compromiso: CLÁUSULA PRIMERA: ‘Un contrato de carácter exclusivo de Opción de Compra Venta de un inmueble de su propiedad ubicado (sic) carrera 7 N° 12-34 de la Urbanización Monseñor Briceño de Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, constituido por un lote de terreno y casa para habitación construida sobre el mismo,…La descrita negociación se pactó en la suma de…(Bs. 95.000.000,00) los cuales me comprometí a cancelar así: En fecha…(11) de agosto de 2005, la suma de…(Bs. 13.000.000,00), los cuales hice a cabalidad; y la diferencia, es decir,…(Bs. 82.000.000,00) al momento de la firma de Protocolización del documento definitivo por ante la Oficina respectiva dentro de un plazo de 120 días contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta…Igualmente se estableció que si yo hubiere desistido voluntariamente de dicha negociación, tendría que cancelar. al (sic) promitente vendedor la suma de (Bs. 5.000.000,00) de lo recibido en la Cláusula Segunda del Documento, es decir, de los (Bs. 13.000.000,00) que le entregué, como indemnización de daños y perjuicios;…e igualmente en la CLÁUSULA SEXTA se estableció que los únicos compromisos asumidos por las partes son los expresados en dicho contrato y que no se considera asumido ningún otro de manera verbal. …

   con el deseo y el compromiso adquirido, en dicho instrumento, inicie las diligencias dirigidas a tramitar y obtener el correspondiente crédito Hipotecario por ante las oficinas autorizadas…(BANPRO)…ya en fecha 07 de diciembre de 2005, fui informada formalmente por la Analista de Tramitación de Crédito…que el crédito…había sido aprobado, por un monto de…(Bs. 66.500.000,00)…adjunta a la referida carta se me acompañó el correspondiente documento de hipoteca, el cual presenté a la Oficina de Registro Inmobiliario para su registro; …

   en ningún momento y bajo ninguna circunstancia yo he incumplido con el compromiso acordado en el contrato de opción de Compra Venta ya ampliamente descrito, …pues el Contrato se otorgó el 11 de agosto de 2005, y la protocolización se estimó formalizar Dentro de los 120 días hábiles siguientes contados a partir de dicha fecha, los cuales tentativamente vencían los primeros días del mes de febrero 2.006…; demando a E.E.V.G., …para que convenga en...dar cumplimiento, por su parte, a lo convenido en el contrato de Compra Venta celebrado el 11 de agosto del 2005,…y en consecuencia venderme a mí por la cantidad de…(Bs. 95.000.000,00) que fue el precio convenido en dicha oportunidad… En otorgarme el respectivo documento de venta…que convenga… en pagar las costas y costos del juicio a que ha dado lugar su incumplimiento…

   .

2. - La defensa esgrimida por el demandado en su contestación se basó en que:

   …En fecha 11 de Agosto del año 2005, mi representado celebró con la ciudadana: F.L.B.R., un contrato de OPCIÓN DE COMPRA –VENTA, …

   Es el caso…, que el día 11 de Diciembre del 2005; venció el plazo establecido en el contrato de opción de Compra-Venta, ya que son 120 días continuos y no días hábiles como pretende hacer ver la parte actora en el petitorio del libelo de demanda, pasados como fueron los 120 días para que se realizara la protocolización de la firma definitiva del documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, la compradora alega en su petitorio que ella no es culpable de que no se haya realizado la negociación, ya que a pesar de las múltiples diligencias para localizar a mi

   Es importante destacar, que la ciudadana F.L.B.R., en el libelo de demanda expresa que con su deseo y el compromiso adquirido, inició las diligencias para tramitar un crédito hipotecario por ante el Banco Pro vivienda, C.A. Banco Universal (BANPRO), y es el caso que para el día 7 de Diciembre de 2005; fue informada por la analista de tramitación de crédito zona andina, licenciada Cleidy Sánchez, que supuestamente le fue aprobado dicho crédito solicitado por ella, adjunta una carta que acompaña el correspondiente documento de hipoteca, el cual presentó por ante la Oficina de Registro Inmobiliario para su Registro, dicha carta con fecha 7 de Diciembre de 2005, expresa que le están entregando el documentote crédito hipotecario el cual deberá firmar tentativamente hasta el 31 de Diciembre de 2005; pero la fecha deberá ser confirmada por BANPRO, una vez que reciban los recursos provenientes del fondo mutual habitacional para el otorgamiento de crédito, pero no explica o informa el día exacto de la protocolización de la firma definitiva por ante la oficina de Registro Inmobiliario respectivo, el cual debió ser protocolizado dentro de los 120 días, tal y como lo establece la cláusula segunda del documento…

   …la parte actora, pide a usted ciudadano Juez que observe que ella no ha incumplido en ningún momento y bajo ninguna circunstancia el compromiso acordado, alegando que el contrato se autenticó el día 11 de Agosto de 2005 y que la protocolización se estimó formalizar dentro de los 120 días hábiles siguientes contados a partir de dicha fecha, los cuales…vencían los primeros días del mes de Febrero de 2006; esto es totalmente falso…pues por ninguna parte de la cláusula segunda de dicho contrato de opción de compra-venta quedó establecido que sean días hábiles,…

   .

3. - El fallo recurrido dispuso lo siguiente:

   …La parte actora es (sic) su escrito libelar, alega que efectivamente celebró el contrato de Opción de Compra-Venta con el hoy demandado, pero que la protocolización se estimó en formalizarse dentro de los 120 días hábiles siguientes contados a partir del 11 de Agosto de 2005, y los cuales tentativamente vencían los primeros días del mes de Febrero de 2006. Y por la otra parte, el demandado en la contestación de la demanda y subsiguiente reconvención, señala que dicho lapso no puede computarse como días hábiles sino consecutivos, y por lo tanto, la fecha de cumplimiento de la obligación contraída era el 11 de Diciembre de 2005.

   Ahora bien, la cláusula segunda del contrato de compra venta establece: …

   Como se puede observar, las partes determinaron un lapso para cumplir las obligaciones a las cuales se comprometieron, el cual fue de 120 días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de Opción de Compra Venta. Pero en dicha cláusula, no se establece si son días hábiles o continuos; por ello, se presenta la disyuntiva entre el opcionante vendedor y el opcionante comprador. …

   En el caso en concreto, en el cual las partes no señalaron si eran continuos o hábiles,… se debe tomar que los 120 días que establecieron en el contrato…son continuos. Por ende, la fecha para el cumplimiento de la obligación era el 11 de Diciembre de 2005. …

   También es indispensable a.s.l.o. estaba sometida a alguna condición, por lo que la parte demandante en su escrito libelar alega que con el deseo de cumplir con el compromiso adquirido, inició diligencias con el fin de obtener un crédito por ante el ente financiero Banco Provivienda C.A.,… por la cantidad de… (Bolívares 66.500.000,00)…

   De allí, que es relevante saber quienes son parte integrante de dicha negociación; por una parte está el opcionante vendedor, quien es el ciudadano E.E.V.G., y por la otra parte la ciudadana F.L.B.R., esto se evidencia del documento de Opción de Compra Venta, que aparece cursante en autos; es decir, que en el mismo aparece solamente las firmas de las personas antes mencionadas, y no aparece al pie del documento firma (s) de terceros (s) que se haya (n) obligado a realizar alguna prestación a favor de alguno (sic) de las partes. …

   Evidentemente, existe una obligación seria y cierta, pues la demandante se obligó a cancelar la cantidad de … (Bs. F 82.000,00) que es el saldo restante de la negociación, pagaderos dentro de los 120 días contados…; de allí, que considerar o llegar a pensar que su obligación estaba condicionada a que el Banco Provivienda, …otorgara el crédito solicitado por la accionante, equivaldría a decir, que estaba contemplado en dicho contrato; lo cual no es cierto… .

   .

4. - La parte actora y apelante en el escrito de informes presentado por ante esta instancia argumentó:

   …Definitivamente, ciudadana Jueza de Alzada, la apelación que interpuse la considero ajustada a los requerimientos exigidos por la Constitución,…convencido de que la decisión tomada por el Juez A-quo no es la correcta, máxime si se valora efectivamente el hecho de que mi cliente cumplió con todos los requerimientos necesarios para obtener el crédito hipotecario destinado para comprar el inmueble al demandado reconviniente; hecho sin precedentes, que debió ser valorado por el juzgador y motivo más que suficiente para haber declarado con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato se incoó…

   .

   III

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   PUNTO PREVIO

   En primer lugar debe esta juzgadora resolver lo alegado por el demandado en su contestación en cuanto a la estimación exagerada de la demanda. Así pues, el demandado alegó que:

   …, no tiene efecto alguno cualquier estimación realizada en el caso de autos por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00) y reservándose la acción por daños y perjuicios estimación que en este acto rechazo por EXAGERADA, ya que la misma contradice lo estipulado en el contrato de Opción de Compra-venta, documento el cual corre en autos y que en su cláusula Tercera establece una penalidad por daños y perjuicios por un monto de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES(Bs. 5.000.000,00), por incumplimiento de cualquiera de las partes y donde la parte accionante en su libelo de demanda así lo admite…

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   De lo anterior, al revisar las actas del expediente se evidencia que el instrumento fundamental de la demanda es el contrato de opción de compra-venta ya identificado, el cual contiene la suma por la cual se hizo el negocio jurídico entre las partes, en tal sentido, al haberse estimado la demanda en el mismo monto del contrato, mal puede haberse impugnado su cuantía por exagerada cuando la misma fue estimada en NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00), cifra ésta igual al monto de la negociación. Por lo tanto, es improcedente la impugnación alegada, Y ASÍ SE RESUELVE.

   Resuelto lo anterior, se hace evidente que en el presente caso se ha demandado el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes el 11 de agosto de 2005, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, el cual versa sobre un inmueble ubicado en la carrera 7 N° 12-34 en la Urbanización Monseñor Briceño de la ciudad de Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira, constituido por un lote de terreno propio y casa para habitación construida sobre el mismo, que mide nueve metros (9 m) de ancho por cuarenta y tres metros (43 m) de largo, la cual consta de cuatro (4) dormitorios, sala de recibo, cocina, comedor, pasillo, dos (2) baños porcenalizados, garaje, área de servicio, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con la carrera 7; SUR: con propiedad de L.d.R.; ESTE: propiedad de D.P.; OESTE: propiedad de T.M..

   El Código Civil consagra la definición legal del contrato así:

   Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Por otra parte, el artículo 1.159 ejusdem prevé el principio de autonomía de voluntad de las partes.

   Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   En este orden de ideas, es necesario recordar que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 C.C.) y que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (Art. 1.167 C.C.).

   Revisados estos parámetros legales, vemos que la accionante fundamenta su pretensión en el incumplimiento atribuido al demandado de no proceder a la protocolización del documento de venta, alegando a su decir que los 120 días fijados en el contrato para su cumplimiento son días hábiles y, el demandado por su parte, alega que el incumplimiento se originó por la demandante a quien reconviene en la resolución del contrato de opción de compra venta por cuanto a su decir, vencieron los 120 días estipulados en el contrato sin que la actora diera cumplimiento a su obligación, los cuales deben tenerse como días continuos.

   VALORACIÓN PROBATORIA

   Pruebas aportadas al proceso por la parte actora:

1. - Copia simple de documento de opción de compra venta de un inmueble ubicado en la carrera 7 N° 12-34 en la Urbanización Monseñor Briceño de la ciudad de Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira, suscrito entre los ciudadanos E.E.V.G. y F.L.B.R., autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira en fecha 11 de agosto de 2005 inserto bajo el N° 75, Tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 7 al 10). Esta prueba se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, se tiene como el instrumento fundamental de la acción en que consta el contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento es demandado.

2. - Comunicación de fecha 7 de diciembre de 2005 emanada de BanPro Banco Provivienda Banco Universal dirigido a la ciudadana F.L.B. en relación al otorgamiento de un documento de crédito hipotecario (folios 11 al 19). Esta prueba se valora por no haber sido impugnada, ya que demuestra a esta Juzgadora que para el 7 de diciembre de 2005 le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda a la actora.

3. - Copias simples de documentos emanados de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de fecha 13 de diciembre de 2005 en los cuales se hace constar que el ciudadano E.E.V.G. es propietario de un inmueble ubicado en la carrera 7 N° 12-34, junto a carta de fecha 16 de diciembre de 2005 suscrita por el Síndico Procurador Municipal (folios 20 al 25). Se aprecian como documentos públicos administrativos, por emanar de una autoridad administrativa y se tienen por ciertos sus dichos al no haber sido desvirtuados.

   En el lapso probatorio:

4. - Reprodujo el mérito y justo valor probatorio, tanto del contenido y firma de la demanda, de los soportes aportados, de los fundamentos de hecho y derecho, en los cuales se fundamentó la misma. En relación con el valor probatorio de los anexos presentados con la demanda ya fueron valorados.

5. - Ratificó el mérito y justo valor probatorio en todo su contenido, autenticidad y publicidad, del documento de opción de compra venta marcado con la letra “A” corriente a los folios 7 al 10, de las cartas marcadas con la letra “B” corrientes a los folios 11 al 13, el documento de hipoteca corriente a los folios 14 al 19 y la carta marcada con la letra “D” corriente a los folios 24 y 25. Estas pruebas ya fueron valoradas.

6. - Testimonial de la ciudadana Cleidy Sánchez (Analista de Tramitación de Créditos Zona A.d.B.P., Banco Universal (BANPRO), a quien se le puso de manifiesto los documentos que corren insertos a los folios 11, 12, 13 y 14 al 19 y quien manifestó que son sus firmas y las emitió ella misma, haciéndolas directamente en la Oficina del Banco (folio 114). Esta prueba se valora y se le da pleno valor probatorio, en el sentido de que fueron ratificadas las comunicaciones ya valoradas expedidas por una persona que está adscrita al departamento de Tramitación de Crédito de la Zona A.d.B.B.P.B.U..

7. - Prueba de Informes solicitada a Banco Provivienda, Banco Universal (BANPRO), informando que en fecha 21 de noviembre de 2005 a la ciudadana F.L.B.R. le fue aprobado un crédito por la suma de sesenta y seis millones quinientos mil bolívares (Bs. 66.500.000,00) (folio 115). Esta prueba se valora en el sentido de que demuestra que el crédito solicitado por la parte demandante para cumplir con la opción de compraventa pactada fue aprobado en la fecha que allí se indica.

   El demandado reprodujo el mérito favorable de los instrumentos que corren a los autos y que ya fueron valorados, así como el principio de la comunidad de la prueba y el contrato objeto de la acción, el cual ya fue valorado.

   Hecha la valoración probatoria y analizado el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes se evidencia de su CLÁUSULA SEGUNDA, que el valor dado a la negociación de mutuo y amistoso acuerdo es por la cantidad de noventa y cinco millones de bolívares (Bs. 95.000.000,00), los cuales debían ser pagados de la siguiente forma: a) La compradora entregó al momento de la autenticación del referido documento la cantidad de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,00), como garantía para el cumplimiento de las cláusulas, dicha cantidad es la reserva que el vendedor recibió en dinero efectivo y de curso legal; b) que la cantidad de ochenta y dos millones de bolívares (Bs. 82.000.000,00) la compradora los pagaría al momento de la firma de protocolización del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, la cual se llevaría a efecto dentro de los ciento veinte (120) días contados a partir de la autenticación del antes identificado documento.

   De lo anterior se colige que la voluntad de las partes fue pactar una venta sobre el inmueble ya identificado. Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consagra los principios de veracidad y legalidad los cuales debe observar esta juzgadora. Así pues, se establece:

   Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

   En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

   . (Negritas y subrayado de quien sentencia).

   De esta norma vemos que el legislador impone a los operadores de justicia el deber de analizar y revisar las actas sin sacar conclusiones ajenas al expediente, con la facultad de interpretar la intención de las partes al contratar.

   En el caso sub examine, ciertamente el contrato de opción de compra venta no señala si los 120 días pactados para el cumplimiento del mismo se computan como continuos o hábiles, por lo que es importante traer a colación sentencia de nuestro M.T. en el sentido que sigue:

   …, este Alto Tribunal ha señalado en forma reiterada que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido…

   …En este orden de ideas, la Sala ha establecido que ‘…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato…’.

   (Sentencia N° 00717 del 27 de julio de 2004.TSJ. Sala de Casación Civil. Exp. N° AA20-C-2003-000756. Magistrado Ponente Tulio Álvarez Ledo).

   En tal sentido, el juez en su labor decisoria debe tener presente todo el estadio jurídico en el cual las partes se desenvolvieron y platearon su controversia para que una vez hecho su análisis, determinar la verdad verdadera.

   Así las cosas, por vía de hermenéutica pasa esta sentenciadora a revisar el documento objeto de este juicio:

   -El contrato de opción de compra venta fue suscrito el 11 de agosto de 2005.

   -Los 120 días pactados para el cumplimiento de la protocolización del documento y pago del restante de dinero comenzaron a transcurrir el 12 de agosto de 2005. Ahora bien, surge la disyuntiva en cuanto al cómputo de los mismos, si deben tenerse por continuos o hábiles.

   Sobre este aspecto, considera esta juzgadora en aplicación de máximas de experiencia, que este tipo de negociaciones necesariamente deben hacerse en días hábiles, ya que toda negociación inmobiliaria que implique traspaso, cesión o gravamen debe hacerse por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente la cual trabaja en días hábiles. Por otra parte, es importante destacar que toda la documentación requerida en el caso de marras como son los trámites administrativos y documentos de esta índole deben canalizarse por ante la Alcaldía respectiva, tales como: cédulas catastrales y solvencias municipales las cuales son expedidas solamente en días hábiles. Por lo tanto, esta juzgadora estima que la intención de las partes fue la de computar el lapso de 120 días como hábiles.

   Sin embargo, vemos que en la presente controversia en cuanto a la forma de computar este lapso, que aún y cuando en el contrato cuyo cumplimiento se demanda no se indicó que el restante del dinero iba a ser tramitado mediante crédito ante una institución bancaria, es bien sabido que las partes en este tipo de contratos tienen recíprocas obligaciones, como por ejemplo: la documentación del inmueble en cuanto a sus solvencias municipales, cédula catastral y demás trámites administrativos que deben ser de parte del vendedor y, de no ser así, éste tiene la obligación de facilitar los medios o datos necesarios al comprador para conseguirlos.

   Al revisar las actas, evidencia esta juzgadora que la institución bancaria a la cual recurrió la compradora F.L.B.R. aprobó el crédito por ella solicitado en fecha 21 de noviembre de 2005 según se evidenció de la prueba de informes corriente al folio 115. Asimismo, ello se corrobora de la comunicación del 7 de diciembre de 2005 emanada del Departamento de Tramitación de Crédito Zona A.d.B.P.B.U. BANPRO, la cual fue ratificada a través de la prueba testimonial por la ciudadana Cleidy Sánchez.

   Tomando en cuenta lo analizado así como el criterio jurisprudencial trascrito, esta juzgadora llega a la conclusión de que en el presente caso la actora demostró en todo caso, antes del vencimiento de los 120 días continuos, que ella si cumplió con todos los trámites necesarios para llegar a la protocolización del documento definitivo de venta y la entrega del dinero restante, ya que su obligación consistía en contar oportunamente con los recursos para efectuar el pago del resto del precio de la venta. Ello se ve reforzado, en el hecho de que es bien sabido que los trámites de un crédito por política habitacional conllevan ciertas formalidades que en la mayoría de los casos escapan a la voluntad de las partes. Por lo tanto, al haber quedado demostrado en el caso de marras que sí se aprobó el crédito, correspondía al demandado dar cumplimiento a la obligación por él contraída, situación ésta que no logró desvirtuar, Y ASÍ SE RESUELVE.

   DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA

   La mutua petición la fundamentó el demandado reconviniente en:

   …, tal y como lo establece el contrato de Opción de compra-venta, en la cláusula segunda, la Protocolización para la firma del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Respectivo fue dentro de los ciento veinte días contados a partir de la autenticación de dicho documento, el cual se autenticó en fecha 11 de Agosto de 2005, venciéndose los ciento veinte (120) días el 11 de Diciembre de 2005; tomándose como desistimiento e incumplimiento así, por parte de la compradora en no notificar al ciudadano E.E.V.G., por ningún medio expreso la fecha exacta para la firma del documento definitivo de venta.

   Es el caso ciudadano Juez, que dado el incumplimiento también por parte de la ciudadana F.L.B.R., en lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de Compra-Venta, como lo es el pago de honorarios de abogado por la redacción del documento de Opción de compra-venta, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.850.000,00) lo cual es el 3% del monto por la negociación del inmueble, esto de conformidad con lo establecido (sic) el Artículo 4 de la Ley de Honorarios Mínimos del Abogado…

   …, ocurro ante su competente autoridad en nombre de mi representado, (sic) reconvenir como en efecto lo hago a la ciudadana: F.L.B.R.,...; para que convenga en dar por resuelto el contrato de Opción de compra-venta suscrito entre ella y mi representado, y la cancelación de los daños y perjuicios causados tal y como lo establece la cláusula segunda del mencionado contrato…

   .

   Planteado lo anterior, al haberse demostrado y estudiado en la presente decisión que la actora dio cumplimiento a sus deberes frente al contrato celebrado, y no constando del documento de opción de compra venta que la compradora tuviese la obligación de notificarle al vendedor por un medio expreso la fecha exacta para la firma del documento definitivo, tocaba al demandado por su parte, demostrar el incumplimiento que hiciera procedente su pretensión de resolución, situación ésta que como vimos no se dio, razón por la cual debe declararse sin lugar la reconvención propuesta por haberse demostrado a lo largo del iter procesal el cumplimiento de la parte actora, Y ASÍ SE RESUELVE.

   III

   DISPOSITIVO

   Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado F.G.C.S. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana F.L.B.R., contra la decisión dictada en fecha 14 de febrero de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

SEGUNDO

Se REVOCA la decisión apelada dictada en fecha 14 de febrero de 2008 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara la ciudadana F.L.B.R. contra el ciudadano E.E.V.G..

CUARTO

Se ORDENA al ciudadano E.E.V.G.: 1.-Dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta suscrito el 11 de agosto de 2005 por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal estado Táchira, autenticado bajo el N° 75, Tomo 135 de los libros respectivos; 2.- Otorgar el respectivo documento de venta definitivo por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. del estado Táchira, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos. 3.- Se ordena a la ciudadana F.L.B.R. hacer el pago respectivo del restante del dinero en su oportunidad.

QUINTO

Se declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta por el ciudadano E.E.V.G..

SEXTO

De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado y reconviniente E.E.V.G., por haber resultado totalmente vencido.

Publíquese esta decisión en el expediente Nº 1.794, regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, y NOTIFÍQUESE a las partes de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. San Cristóbal, a los nueve (9) días del mes de diciembre del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Jueza Titular,

J.L.F.D.A.

Refrendado por:

El Secretario,

J.G.O.V.

En esta misma fecha 9 de diciembre de 2008 se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 1.794, siendo las doce del mediodía (12:00 m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil.

El Secretario,

J.G.O.V.