Decisión nº S2-CMTB-138 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Monagas, de 4 de Mayo de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

Maturín, Cuatro (04) de M.d.D.M.Q. (2015).

204° y 156°

RESOLUCION Nº S2-CMTB-138

ASUNTO: S2-CMTB-2015-00161

PARTE DEMANDANTE: F.R.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-12.539.502, y de este domicilio, en su carácter de Presidente de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES FRANK’S PIZZAS C.A.” inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 02-12-2011, bajo el número 17, tomo 76-A, RIF Nº J-40018500-9.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: S.V.B. y N.N.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de Identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984, Abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 1.335 y 32.782, respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19-05-2011, bajo el Nº 48, tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.611.009, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el número 43.756 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).-

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución realizada en fecha Diez (10) de Abril de 2015, siendo asignada de acuerdo asunto Nº 2, Acta Nº 05, correspondientes al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que sigue el ciudadano F.R.L., antes identificado, en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A.-

Llegan las actuaciones a esta Alzada, mediante Oficio Nº 0974-15, de fecha 08 de Abril de 2015, proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d.L.C.J.d.e.M., correspondiente al expediente signado bajo el Nº 16.662, en v.d.R.d.A. interpuesto por el Abogado A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.611.009, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.756, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada plenamente identificada, contra la sentencia de fecha 30 de Septiembre de 2014, proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d.L.C.J.d.e.M..-

Por auto de fecha Catorce (14) de Abril de 2015, fueron recibidas las presentes actuaciones, dándosele entrada y fijándose el Décimo (10) día de Despacho para dictar sentencia; y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

Este Tribunal Superior hace constar que, en virtud de que el fallo apelado fue dictado en procedimiento tramitado por las disposiciones establecidas en los artículos 881 y siguientes del código de Procedimiento Civil, razón por la cual dada la naturaleza breve del presente procedimiento, este órgano jurisdiccional se acoge a las previsiones contenidas en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil, dejando expresa constancia que en estos casos no esta prevista la presentación de informes por ante esta Segunda Instancia, y consecuencialmente, no existe posibilidad de dispensar observaciones a los mismos. Todo de conformidad con criterio establecido Sala de Casación Civil de nuestro m.t. mediante decisión número 314, del 23 de mayo de 2006, (Caso: M.E.V.T., contra R.R.P.A. y Otros).-

Apelada dicha resolución y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia se contrae a la Sentencia de fecha 30 de septiembre de 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE CONTRATO tramitada en el presente expediente.-

El demandante alega que su representada, celebro contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la Sociedad Mercantil “Sigo Venezuela S.A”., antes identificada, el cual tuvo por objeto un local comercial identificado como L-20, ubicado en el centro comercial Sigo, en la ciudad de Maturín estado Monagas, con duración de Dos (02) años, a partir de la firma del mencionado contrato, lo cual aconteció en fecha Cinco (05) de Enero de 2.012, encontrándose vigente hasta el día Cinco (05) de Enero de 2.014.

Que consta en la Cláusula Cuarta del contrato, que su representada, pagaría un canon mensual de arrendamiento equivalente a un 10%, sobre el monto total que facturara por sus ventas del mismo periodo, pero debiendo garantizarle en todo caso al arrendador un pago mínimo mensual por un monto de Cinco Mil Doscientos Noventa y Nueve Bolívares con Treinta y Cuatro Céntimos (Bs. 5.299,34), para lo cual, la parte demandante debía permitirle auditorias, además de entregarle semanalmente a la arrendadora, los reportes Z de la maquina fiscal de facturación.-

Que de conformidad a lo que establecían las Cláusulas 07 y 29 del contrato, se estableció que en ningún caso aplicaría la tacita reconducción por ser el contrato a tiempo determinado, y en la 32, se había escogido como único domicilio la Ciudad de Maturín, para todo lo relacionado con el contrato y derivados.

Que durante el tiempo que estuvo en vigencia el contrato, su representada, y parte demandante, cancelo un total por canon de arrendamiento de los años 2.012 y 2.013, la cantidad de Ciento Cincuenta y Dos Mil Cuatrocientos Setenta y Nueve Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs.152.479, 93). Que de haberse aplicado el pago estipulado, por la cantidad ya antes mencionada, mas el aumento del 3% igualmente descrito anteriormente, el cual correspondía al año 2.013, se hubiese cancelado la totalidad de ciento Cuarenta Mil Seiscientos Cuatro Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs.140.604,48), y no la cantidad de 152.479.93 antes señalada.

Que Vencido el contrato en fecha 05-01-2014, su representada continua ocupando el local arrendado de forma pacifica y normal, es decir en posesión de la cosa arrendada, lo cual se presume como el contrato renovado, pero con efectos que se reglan conforme a los arrendamientos a tiempo indeterminados, operando la tacita reconducción.

Que en el contrato se establecieron dos formas de pago, una determinada, consistente en una cantidad plenamente establecida, y otra indeterminada, la cual consistía en una cantidad derivada del 10% de las ventas realizadas, alegando que tal situación es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y completamente nula.

En virtud de sus alegaciones es por lo cual demanda a la Sociedad Mercantil “Sigo Venezuela S.A”., antes identificada, para que convenga o a ello sea condenada en: Primero: Que la cláusula CUARTA del Contrato de Arrendamiento es parcialmente nula, dejándose sin efecto el pago de un 10% del valor de las ventas brutas realizadas durante el mes que corresponda. Segundo al reintegro de la cantidad de Once Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Cinco céntimos (11.875,45), por concepto de sobre alquileres, pagados durante los dos (02) años de vigencia del contrato de arrendamiento. Tercero: Que las cláusulas Séptima y Vigésima Novena son nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción. Cuarto: Que hasta no ajustarse el nuevo canon de arrendamiento conforme al artículo 14 de la Ley, continuará pagando la misma cantidad en vigencia del contrato vencido, la cual es de Seis Mil Cuatrocientos Diecisiete Bolívares con Setenta céntimos (Bs. 6.417,70).

Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada en su ocasión niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda interpuesta en contra de su representado, alegando que de acuerdo a la nulidad parcial de la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento no compartió el criterio del demandante por cuanto la libertad contractual permitía realizarlo y aunque posteriormente el Decreto 602 de fecha 29 de Noviembre de 2.013 lo prohibía, el mismo no se podía aplicar al mencionado contrato por el principio de irretroactividad de la ley. Que el reintegro de la cantidad de Bs. 11.875.45, por concepto de sobre alquileres durante los dos años de vigencia del referido contrato, mal puede pretender el demandante que se le reintegren las posibles pensiones de arrendamiento que haya podido pagar antes del 29 de noviembre de 2013, porque de pretenderlo estaría violentando la garantía constitucional y legal de que las disposiciones legislativas no tendrán efecto retroactivo. Que sobre la nulidad de las cláusulas Séptima y Vigésima Novena del referido contrato por prohibir la tácita reconducción inquilinaria, solicita sea declarada improcedente porque durante la vigencia del contrato o el de su prórroga legal debe considerarse como renovado el contrato por tiempo determinado y que de igual manera resulta improcedente en derecho la renovación tácita del contrato por cuanto que aun se encuentra vigente la prórroga legal arrendaticia. Además alega que en referencia al pago de un canon de arrendamiento igual que último realizado antes de vencer el contrato quedó de forma automática legalmente establecida y regulada, en la cantidad Doce Mil Ochocientos treinta y Cinco Bolívares con Cuarenta céntimos (Bs12.835,40) desde que comenzó la prórroga legal arrendaticia el 6 de enero de 2014. Alega como cuestiones previas la inepta acumulación de pretensiones, omisión del término de la distancia y la falta de jurisdicción, en su ocasión niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda interpuesta en contra de su representada.-

DE LA DECISIÓN APELADA

El fallo apelado se contrae a resolución de fecha 30 de Septiembre de 2014, mediante la cual el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Los Municipios Maturín, Aguasay Y S.B.d.L.C.J.d.E.M., declara con lugar la demanda por Cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano F.R.L., en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A.-

El Juez del Tribunal A quo fundamento su decisión en los siguientes términos:

OMISSIS

1. - La Cláusula Cuarta del referido contrato estableció el monto del canon de arrendamiento a pagar por la hoy demandante a la demandada, en un diez por ciento (10 % ) del monto de las ventas mensuales que realizara, pero fijándose también un monto de Bs. 5.299,34 durante el primer año de vigencia del contrato, el cual, conforme a la cláusula Séptima seria de 2 años, contados desde su firma, que ocurrió el 5 de Enero de 2.012, venciendo el 5 de Enero del año 2.014.-

   OMISSIS

   Pero, en criterio de este Tribunal , la definición que del contrato de arrendamiento hace el Código Civil, da la pauta para resolver este asunto.- Dicho Código, en su artículo 1.579 al definir el Contrato de Arrendamiento establece que el arrendatario debe pagar al arrendador un precio determinado, lo que en criterio del Tribunal significa que este debe estar establecido en el respectivo contrato en forma tal que no haya duda sobre su monto.- De manera que cuando el arrendador pretendió en su momento cobrar un porcentaje del 10 % sobre las ventas que realizara cada mes el arrendatario, por concepto de canon de arrendamiento, siendo que este porcentaje variaría cada mes, modificó el concepto de canon establecido en el Código Civil, que lo hacia perfectamente determinado y por ende fijo, no variable, creando uno nuevo totalmente indeterminado, con lo cual, en criterio de quien esto decide, desnaturaliza el referido contrato.-

   OMISSIS

2. - Siendo parcialmente nula la mencionada Cláusula Cuarta , por incluir un canon de arrendamiento variable, consistente en un diez por ciento ( 10 % ) del monto de las ventas realizadas por el arrendatario con motivo de la actividad comercial realizada en el Local arrendado a la parte demandada, el canon que ha debido pagarse legalmente durante el primer año de vigencia del contrato es el expresado en el mismo, montante a Bs. 5.299.34, incrementándose para el segundo año, según se estableció hasta Bs. 6.417.70, cantidad que la parte demandada consideró cierta, pero añadiendo que se incrementaba hasta 7.187,83, con el pago del IVA, calculado en un 12% o sea en Bs. 770.13, como lo expresó en su Escrito de contestación de la demanda al folio73.- Siendo ello así, una simple operación matemática permite establecer que durante el primer año de vigencia del contrato el arrendatario ha debido pagar, como canon de arrendamiento, una cantidad equivalente a la Bs. 5.299.34 multiplicado por 12 meses, o sea Bs. 63.592.08; mientras que para el segundo año de vigencia del mismo Contrato, ha debido pagar una cantidad equivalente a la de Bs. 6.417.70 multiplicada por 12 meses, o sea Bs. 77.012.40.- No se incluye el pago del IVA porque tal pago corresponde a un impuesto y por ende no lo recibe para si el arrendatario.- Se aprecia entonces, que durante la vigencia del contrato el arrendatario ha debido pagar al arrendador por el concepto antes señalado la cantidad total de Bs. 140.604.48.- Pero resulta de autos, con las pruebas aportadas en su escrito de demandante y que no fueron desvirtuadas por la demandada que aquella pagó a la arrendadora, durante los dos años de vigencia del contrato la cantidad de Bs. 152.479.93, como se aprecia en la Relación de Pago de Facturas, a los folios 29 y 30 de autos, por lo que una simple operación aritmética permite comprobar que pagó Bs. 11.875.45 por encima del canon de arrendamiento a que contractualmente estaba obligada, cantidad que deberá reintegrarle la arrendadora, por no estar prescrita dicha obligación y así se decide.-

3. - En relación a la nulidad de las cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato, relativas a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es criterio del Tribunal que las mismas son contrarias a la ley y por ende nulas en forma absoluta.-

   OMISSIS

4. - En relación a la pretensión de la demandante de que en su caso se operó la tácita reconducción del contrato por cuanto a su vencimiento ella había quedado en posesión del inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, el Tribunal observa lo siguiente:

   OMISSIS

   Este Tribunal, al respecto, considera necesario precisar que la prorroga legal es una nueva institución Inquilinaría que contrariamente a lo expresado por la parte demandada, no procede automáticamente al vencerse el tiempo pactado en el contrato a tiempo determinado.- La Ley requiere que el inquilino exprese que hará uso de ella y por ello la ley señala que la prorroga legal es “ obligatoria para el propietario y optativa o facultativa para el inquilino” lo que evidencia que no procede automáticamente al vencimiento, sino que debe pedirla el inquilino.-

   OMISSIS

   Entonces tenemos que en el caso de autos, no se ha comprobado en forma alguna que el demandante hubiese solicitado prorroga legal del contrato, por lo cual el propietario demandado no puede invocarla ya que no estamos en presencia de ella.- En efecto, al no haberla solicitado el inquilino demandante y no proceder en forma automática como lo ha expresado este Tribunal el arrendador no puede invocar la figura de la prorroga legal ya que para él es obligatoria siempre que el inquilino la hubiese solicitado, lo que no se comprobó en autos.- Así se declara.-

5. - En cuanto a la pretensión del demandante de que hasta que se establezca legalmente un nuevo canon de arrendamiento sobre el local comercial L-20 ocupado por ella, continuará pagando el último canon que pagó en vigencia del contrato vencido, este Tribunal considera aplicable al caso de autos lo dispuesto en el artículo 32 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial que permite a las partes determinar dicho canon aplicando uno cualquiera de los 3 métodos allí contemplados, por lo cual deberán de común acuerdo, escoger el método que consideren necesario para ello. Y Así se decide.-

   DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

   Observa esta Alzada que en la presente causa por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano F.R.L., en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A , una vez delimitada la controversia quedo determinado que la misma gira en torno al hecho de que la parte demandante considera que las Cláusulas distinguidas con los números 4, 7 y 29 del contrato que lo une en relación arrendaticia con la demandada se encuentran viciadas de nulidad y en torno a la supuesta renovación tacita del contrato; por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada propuso cuestiones previas referente a la inepta acumulación de pretensiones, omisión del término de la distancia y la falta de jurisdicción.-

   De la revisión de las actas procesales se evidencia que las defensas y cuestiones previas alegadas por la parte demandada fueron resueltas por el Tribunal A quo, el cual determino que de las pretensiones contenidas en la demanda no se evidencia que la parte demandante esté solicitando ninguna fijación ni revisión de canon de arrendamiento, en tal sentido observa esta Superioridad que efectivamente no se evidencia que el accionante haya pretendido que el órgano jurisdiccional de la primera instancia resolviera la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por el contrario el demandante señala que tiene la intención de seguir pagando el monto correspondiente a la ultima mensualidad cancelada equivalente a Seis Mil Cuatrocientos Diecisiete Bolívares con Setenta Céntimos ( Bs. 6.417.70), hasta tanto se ajuste dicho canon conforme lo dispone el articulo 14 de la nueva Ley ; tal circunstancia no implica que mediante el presente proceso el juez deba estudiar y pronunciarse sobre una posible regulación del canon de arrendamiento, mas aun cuando tal circunstancia esta condicionada a un supuesto no determinado; por cuanto tal hecho depende directamente de la procedencia o no de la supuesta tacita reconduccion del contrato de arrendamiento, por lo cual no se cumplen con los supuestos establecidos en el articulo 78 del Código de Procedimiento civil, siendo evidente que tal circunstancia trae como consecuencia que tanto la inepta acumulación así como la falta de jurisdicción alegadas bajo los mismos fundamentos sean declaradas improcedentes y así se declara.-

   En cuanto a la omisión del término de la distancia el tribunal A quo dejo sentado que se limitó a cumplir lo pactado por las partes en la CLAUSULA TRIGESMA SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento suscrito por ellas sobre el Local Comercial L-20, donde expresaron lo siguiente: “Para todos los efectos de este Contrato, sus derivados y consecuencias, se elige como domicilio único y especial, con exclusión a cualquier otro a la ciudad de Maturín, Estado Monagas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran las partes someterse “. Ahora bien observa esta Superioridad que la parte demandante solicito que la citación de la parte demandada se efectuara en la persona de su director, ciudadano E.J.A.G., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.844.441, en la dirección establecida en la CLAUSULA VIGESIMA SEPTIMA del Contrato de Arrendamiento ( Prolongación avenida R.L., Carretera del Sur, frente al pedagogico, Maturín estado Monagas, resultando que la dirección establecida en dicha cláusula se encuentra dentro de la misma circunscripción judicial del domicilio especial escogido por las partes, es decir dentro del Municipio Maturín del estado Monagas; razón por la cual resulta evidente que en el presente caso no le corresponde ningún termino de distancia a la parte demandada y así expresamente se determina.-

   En cuanto a las pretensiones de fondo presentadas por la parte demandante este órgano jurisdiccional debe realizar las siguientes consideraciones:

   En este sentido, se evidencia de las actas procesales la existencia de un documento CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; suscrito por las partes; el cual tiene como objeto un local comercial identificado como L-20, ubicado en el centro comercial Sigo, situado en la prolongación Av. R.L., Carretera del Sur, frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, del Municipio, Maturín, estado Monagas; y el mismo fue otorgado por ante la notaria Publica Primera de la ciudad de Maturín Estado Monagas, el día 05 de Enero de 2012, siendo igualmente reconocido por ambas partes en el presente proceso; es por lo cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, lo aprecia y le confiere pleno valor probatorio en cuanto a las estipulaciones pactas en el mismo y de donde se desprende la existencia del vinculo contractual entre la parte demandante y la demandada; así como las obligaciones contractuales estipuladas a los fines de regir la referida relación arrendaticia .-

   Así las cosas, debemos traer a colación lo dispuesto en nuestra legislación al respecto tenemos que el Código Civil Venezolano define el contrato como:

   Articulo 1.133 Código Civil:

   “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Artículo 1.159 ejusdem :

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .-

   Por su parte el artículo 1.160 ejusdem dispone:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   .-

   El articulo 1.167 ejusdem dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .-.

   El Artículo 1.579 ejusdem dispone:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer

   gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio

   determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   Ahora bien alega el apoderado judicial de la parte demandante que las cláusulas 4, 7 y 29 se encuentran infeccionadas de nulidad, teniendo como consecuencia el pago indebido de sobre alquileres y la procedencia de la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento ; por su parte la demandada insiste en la valides de dichas cláusulas.-

   En relación a la Nulidad parcial de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial L-20 situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín; esta Alzada observa:

   La Cláusula Cuarta del referido contrato estableció el monto del canon de arrendamiento a pagar por la hoy demandante a la demandada, en un diez por ciento (10 %) sobre el monto que facture la arrendataria por concepto de las ventas mensuales que realizara, pero fijándose paralelamente un monto de Bs. 5.299,34 como pago mínimo mensual. Ahora bien tal circunstancia trae implícita una evidente variación en el monto que debe pagar la arrendataria que impide saber a ciencia cierta cual es el monto específico a cancelar mensualmente, pues al establecer un monto fijo por un lado y por otro un porcentaje sobre cantidades indeterminadas no se puede tener certeza de cual es el monto que se debe pagar mensualmente por concepto de pensión, tal circunstancia es efectivamente contraria a lo dispuesto en el articulo 1579 del Código Civil, el cual dispone que el arrendatario debe pagar al arrendador un precio determinado, en el presente caso aun cuando las partes se rigen por el principio de libertad contractual, tal principio no es absoluto y el mismo se encuentra condiciono a la legalidad de sus convenciones las cuales en ningún caso pueden ser contrarias a las normas establecidas por nuestra legislación, porque de ser así resultarían estar viciadas de nulidad, tal como sucede en el presente caso, donde resulta que la convención estipulada en la cláusula 04 del contrato de arrendamiento, referente al monto del canon de arrendamiento resulta contraria a la disposición legal del articulo 1579 del Código Civil, por disponer dos montos uno fijo plenamente determinado en Bs. 5.299,34 y otro variable e indeterminado, lo cual trae como consecuencia su nulidad parcial en lo que respecta al monto indeterminado antes señalado debiendo mantenerse el monto fijo determinado es decir el de Bs. 5.299,34, y así expresamente se declara.-

   En cuanto a la pretensión de reintegro por el supuesto pago de sobre alquileres pagados durante los dos años de vigencia del contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial L-20 situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín; esta Alzada observa :

   El demandante pretende el reintegro de la cantidad de Once Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y cinco céntimos (bs. 11.875.45), alegando haber pagado a la arrendadora durante los años 2012 y 2013 un total de Ciento Cincuenta y Dos Mil Cuatrocientos Setenta y Nueve Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. 152.479.93), debiendo haber pagado solo la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Seiscientos Cuatro Bolívares Con Cuarenta y Ocho céntimos

   ( Bs. 140.604.48); Ahora bien el tribunal A quo dio por demostrado el pago de las referidas cantidades señaladas por la parte demandada, tomando como fundamento la Relación de Pago de Facturas cursantes a los folios 29 y 30 de autos y en base a la supuesta aceptación realizada por la parte demandada al folio 73 del presente expediente. En este sentido observa esta superioridad que cursan al los folios 29 y 30 relación de pago de facturas año 2012 y año 2013, donde la parte demandante señala los montos supuestamente pagados a la arrendadora durante los años indicados, siendo que dichas relaciones en modo alguno se constituyen en prueba fehaciente de los pagos en ellas contenidas, pues las misma no fueron acompañadas de los correspondientes recibos de pagos, facturas, planillas de deposito o cualquier otro medio probatorio valido que demostrara la cancelación de las cantidades señaladas, destacando que tales recaudos no se encuentran suscritos en forma alguna por ninguna de las partes, siendo una simple discriminación de montos, por lo cual no se pueden tener como prueba de pago de sobre alquileres como erróneamente lo determino el tribunal A quo, por su parte la aceptación realizada por la parte demandante en su escrito de contestación específicamente al folio 73 del presente expediente, esta referida al monto mensual que debía pagar el arrendatario mensualmente, lo cual en modo alguno implica la aceptación de que tal monto haya sido efectivamente pagado. Ahora bien por cuanto de las actas procesales no se evidencia que la parte demandante haya realizado los pagos por ella señalados mal pudiera determinarse que la misma pudo haber pagado más de lo que debió pagar, razón por la cual tal pretensión debe ser declarada improcedente y así expresamente se declara.-

   En relación a la Nulidad parcial de las Cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial L-20 situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín; esta Alzada observa:

   De la revisión de las actas procesales se observa que la cláusula numero 07, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, regula la duración de la relación contractual, las condiciones en que debe realizarse la entrega del inmueble, la aplicación de la cláusula penal en caso de incumplimiento, así como regula lo referente a la posibilidad de ser renovado el contrato en cuestión, destacando esta alzada que en dicha cláusula solo se menciona a modo de referencia lo pactado en otra cláusula distinta, donde fue establecida la no aplicación de la tacita reconduccion, de lo cual se evidencia que dicha cláusula séptima en modo alguno prohíbe la tacita reconduccion en los términos alegados por el accionante, por lo cual su nulidad resulta improcedente y así expresamente se declara.-

   En relación a la nulidad de la cláusula Vigésima Novena del Contrato, relativa a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es criterio del Tribunal A quo que la mismas es contraria a la ley y por ende nula en forma absoluta.

   En este sentido, es necesario resaltar el significado jurídico de la tácita reconducción arrendaticia, siendo definida como:

   Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo

   . Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor G.C.. Página 04).

   Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita

   . (Tomado del Diccionario R.D.d.C.J. y Sociales. Editorial R.D.. Año 2007. Página 877).

   Por su parte, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

   Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra:

   Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

   .

   El Artículo 7 del Código Civil Venezolano, dispone:

   Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean

   .

   Ahora bien el contrato de que tratan las presentes actuaciones, fue pactado por Dos (02) años, con la prohibición de que no se prorrogaría ( Cláusula Vigésima Novena), es decir, que en ningún caso se produciría la tácita de reconducción, tratada ésta como la prórroga tácita del mismo, regulando con ello sobre una norma de orden legal Articulo 1600 Código Civil, en franca contradicción con las disposiciones de los artículos 7 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y 7 del código Civil y siendo que en materia inquilinaría, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra que será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que dicha ley especial consagra, resulta como consecuencia que la referida cláusula es contraria a la Ley, razón por la cual debe ser declarada nula y así expresamente se declara.-

   En relación a la pretensión de la demandante referente a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, esta Superioridad Observa lo siguiente:

   La parte demandante alega que en el presente caso opero la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento por cuanto habiendo vencido el tiempo fijado en el contrato, el 05 de Enero de 2014, ella continuó ocupando como inquilina el local comercial arrendado, dejándola el arrendador en posesión del mismo, por lo cual se renovó el contrato; por su parte el representante legal de la demandada señaló que no hubo tal Tácita Reconducción, sino la Prorroga Legal que le correspondía al inquilino de conformidad a lo dispuesto en el Articulo 38 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, alegando que dicha prorroga opera de pleno derecho.

   El tribunal A quo determino al respecto lo siguiente:

   “Este Tribunal, al respecto, considera necesario precisar que la prorroga legal es una nueva institución Inquilinaría que contrariamente a lo expresado por la parte demandada, no procede automáticamente al vencerse el tiempo pactado en el contrato a tiempo determinado. La Ley requiere que el inquilino exprese que hará uso de ella y por ello la ley señala que la prorroga legal es “ obligatoria para el propietario y optativa o facultativa para el inquilino” lo que evidencia que no procede automáticamente al vencimiento, sino que debe pedirla el inquilino.-

   Entonces tenemos que en el caso de autos, no se ha comprobado en forma alguna que el demandante hubiese solicitado prorroga legal del contrato, por lo cual el propietario demandado no puede invocarla ya que no estamos en presencia de ella.- En efecto, al no haberla solicitado el inquilino demandante y no proceder en forma automática como lo ha expresado este Tribunal el arrendador no puede invocar la figura de la prorroga legal ya que para él es obligatoria siempre que el inquilino la hubiese solicitado, lo que no se comprobó en autos.- Así se declara.-

   De lo anterior, se infiere que el tribunal A quo, declaro procedente la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento de autos, bajo la premisa de que en el presente caso no opero la prorroga legal arrendaticia por el hecho de que el arrendatario no solicito hacer uso de tal derecho, sobre la base de que tal institución no procede automáticamente, tal criterio no es compartido por esta alzada en virtud de que resulta falsa tal determinación, por cuanto la norma contenida en el articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarias no impone ningún tipo de notificación o aceptación para la procedencia de la prorroga legal, en este sentido considera pertinente quien decide traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional de nuestro m.T. de la Republica el cual mediante fallo de fecha 17 de Marzo de 2011, en el expediente Nº 10-0055, con ponencia de la magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, determino lo siguiente:

   Omissis

   Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de deshaucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil. Por ello, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos existía la necesidad de notificar tanto la prórroga, como la no prórroga del contrato.

   Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal una beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).-

   Los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalan:

   “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   Omissis

   Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

   .

   En este sentido establece la doctrina procesal, que la institución procesal de prórroga legal en materia arrendaticia, es un beneficio que el legislador ha acordado al arrendatario que haya celebrado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, para que continúe ocupando el inmueble al vencer el contrato, durante cierto tiempo tomando en consideración la duración del contrato.

   La prórroga legal requiere de ciertos presupuestos de procedencia, como son, que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos o sub-urbanos, que provenga de la existencia de un contrato por escrito, del cual se deduzca el plazo estipulado y que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado.

   Ahora bien, del análisis de las actas que componen el presente proceso se observa, que las partes admitieron la existencia de la relación arrendaticia al afirmar y alegar a su favor la valides del contrato locativo el cual tuvo por objeto un local comercial identificado como L-20, ubicado en el centro comercial Sigo, situado en la prolongación Av. R.L., Carretera del Sur, frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, del Municipio Maturín, estado Monagas; y el mismo fue otorgado por ante la notaria Publica Primera de la ciudad de Maturín Estado Monagas, el día 05 de Enero de 2012, por lo cual, no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y por tal razón, esta Alzada procede al análisis del contenido del referido contrato y demás material probatorio aportado al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia, en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada.

   De los razonamientos anteriormente señalados queda demostrado, que mediante documento autenticado por ante la notaria Publica Primera de la ciudad de Maturín Estado Monagas, el día 05 de Enero de 2012, se inició la relación arrendaticia entre la demandante y la demandada , sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el L-20 del centro comercial Sigo, de la ciudad de Maturín estado Monagas, estableciendo como lapso de duración Dos (02) años, contado a partir del 05º de Enero de 2012; de lo que se desprende que en el presente caso tenemos como fecha de inicio del contrato el día 05-01-2012 y como fecha de vencimiento 05-01-2014.-

   De la cláusula Séptima del contrato en cuestión, se desprende que las partes determinaron la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, de Dos (02) años prorrogable, destacando, que el contrato podría haberse renovado, pero bajo una condición, vale decir, el consentimiento de las partes mediante documento suscrito por ellas, pues dicha cláusula Séptima considera que al vencimiento del termino se considerará concluido el contrato, circunstancia esta, que no consta a los autos, vale decir, no consta documento alguno donde las partes hayan dado consentimiento para renovar el contrato. Ahora bien es evidente que en el presente caso las partes mediante la cláusula Séptima, establecieron un término de inicio de los efectos contractuales arrendaticios (05-01-2012) y, asimismo, un término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su vencimiento, por lo cual sin duda alguna estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues las partes contratantes tienen pleno conocimiento del momento cierto de vencimiento.-

   Según lo dispuesto en el Articulo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, conforme a las disposiciones del artículo 38 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario en razón del tiempo de duración del mismo y bajo las condiciones previamente establecidas, por tal razón como la expiración del término fijado en el arrendamiento, debe entenderse como la terminación del lapso de prórroga legal, siendo que es una vez vencida la misma, que nace el derecho del arrendador para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, conforme lo dispone el articulo 39 del referido decreto Ley.-

   Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción; pero destacando siempre que la oportunidad en que nace el derecho de reclamar la entrega del inmueble es a la expiración del lapso de prorroga legal .-

   En tal sentido argumentó el escritor G.C. lo siguiente:

   … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …

   . (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64)

   Asimismo ha quedado demostrado en el presente caso, que el termino de duración de la relación arrendaticia fue pactado a tiempo fijo de Dos (02) años, los cuales transcurrieron desde el día 05-01-2012 al día 05-01-2014; sin que las partes hubieran renovado el mismo por escrito, en razón de lo cual y de conformidad con lo dispuesto en el articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, el día 06-01-2014 comenzó a correr de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna la prorroga legal arrendaticia, la cual en virtud del tiempo de duración de la relación arrendaticia que fue de Dos (02) años, corresponde conforme a la letra B del referido articulo 38, por un lapso máximo de un año, es decir hasta el día 06-01-2015.-

   De lo anterior se desprende que para el momento de ser presentada la presente demanda (14 de Marzo de 2014), se encontraba en curso la prorroga legal arrendaticia, debiéndose tener la relación como a tiempo determinado y estando vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original; no estándole permitido al arrendador poder exigir al arrendatario la entrega del inmueble en cuestión antes de la expiración del señalado lapso de prorroga, es decir antes del 06-01-2015; por lo cual al no haber nacido el derecho de solicitar la entrega del local comercial, mal pudiera entenderse que el arrendador consintió en modo alguno en que el arrendatario continuara ocupando el inmueble objeto del contrato, siendo de esta manera evidente que la pretensión del demandante de que en el presente caso ocurrió la tacita reconduccion del contrato de arrendamiento es totalmente improcedente y así expresamente se declara.-

   En cuanto al señalamiento del demandante de que hasta que se establezca legalmente un nuevo canon de arrendamiento sobre el local comercial L-20 ocupado por ella, continuará pagando el último canon que pagó en vigencia del contrato vencido, es decir Bs. 6.417,70; esta superioridad observa que al momento pronunciarse sobre las defensas de inepta acumulación y falta de jurisdicción se determino que tal circunstancia no es considerada con un pretensión de revisión o regulación de la pensión de arrendamiento, por cuanto no se evidencia que el accionante haya pretendido que el órgano jurisdiccional de la primera instancia resolviera la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por lo cual de existir en el futuro alguna controversia entre las partes en cuanto al monto de la pensión de arrendamientos, estas deberán resolver tal circunstancia aplicando los mecánicos y procedimientos que se encuentren vigente para la ocasión.-

   Por cuanto en la presente causa, el Tribunal A quo, desecho todas las cuestiones previas y considero procedente todas las pretensiones de la parte demandante y consecuentemente declara con lugar la demanda por nulidad de contrato tramitada en la presente causa, y visto que una vez realizada la correspondiente revisión del fallo apelado y la controversia planteada, esta alzada constato que el Tribunal de la primera fase incurrió en un error de juzgamiento por errónea interpretación de una norma legal, específicamente el Articulo 38 del decreto con rango y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, atribuyéndole requisitos no establecidos por dicha norma; así mismo dio por sentado hechos no demostrados, al dar por probada la cancelación de sobre alquileres, sin existir prueba alguna del referido pago, y por cuanto en general los criterios explanados por el Juez A quo no son compartidos por esta superioridad, es por lo cual se debe declarar la nulidad de la sentencia apelada y revocar la misma, debiendo quedar la controversia resuelta en los términos plasmados y establecidos por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo y así expresamente de decide.-

   DISPOSITIVO

   Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-6.611.009, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.756, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19-05-2011, bajo el Nº 48, tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6, contra la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE CONTRATO tramitada en el presente expediente. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. esta misma Circunscripción Judicial. TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano F.R.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-12.539.502, y de este domicilio, en su carácter de Presidente de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES FRANK’S PIZZAS C.A.” inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 02-12-2011, bajo el número 17, tomo 76-A, RIF Nº J-40018500-9, en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA, S.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19-05-2011, bajo el Nº 48, tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6. CUARTO: La nulidad parcial de la cláusula 04 del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, plenamente identificado en el cuerpo del presente fallo, referente al monto del canon de arrendamiento solo en lo que respecta al monto indeterminado del porcentaje señalado (10%) debiendo mantenerse el monto fijo determinado es decir el de Bs. 5.299,34. QUINTO: La nulidad total de la cláusula Vigésima Novena del Contrato de arrendamiento suscrito por las partes, plenamente identificado en el cuerpo del presente fallo. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión proferida y por cuanto no hubo vencimiento total.

   Se ordena remitir el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Publíquese, regístrese, diaricese, y déjense copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Cuatro (04) días del mes de Mayo del año Dos Mil Quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-

   LA JUEZA PROVISORIA

   ABG. M.B.B.

   LA SECRETARIA

   ABG. ANA DUARTE MENDOZA

   En la misma fecha, siendo las 09:30 horas de la mañana (09: 30 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

   LA SECRETARIA

   ABG. ANA DUARTE MENDOZA

   MBB/ADM/dp

   Exp: S2-CMTB-2015-00161.-