Sentencia nº RC.000250 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 15 de Junio de 2011

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2011-00066

Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio, intentado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano F.O.C.P., representado judicialmente por los abogados M.S.M., I.S.G., R.O.P., R.O.M., Mildred D’Windt, M.E.R. y B.C.T.Q., contra los ciudadanos C.V.A. LEÓN, NAIL CORINA MONTES DE ALVARADO Y E.R.D.L., representados judicialmente por los abogados I.P.M., A.M.Y.,F.R. y L.M.E.; el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical y en fase de reenvío, dictó sentencia en fecha 10 de noviembre de 2010, declarando: sin lugar el recurso de apelación intentado por el accionante y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, confirmando la decisión de primera instancia.

Contra la preindicada sentencia, el accionante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la falsa aplicación del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene el formalizante, que la sentencia impugnada aplicó falsamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues determinó que se habían cumplido los requisitos de la notificación de preferencia ofertiva, lo cual no es cierto.

Que se practicó la notificación en un apartamento diferente al ocupado por el demandante, en vez del apartamento N° 25-b, la notificación menciona el apartamento N°25, y la indicada notificación habría sido recibida por la ciudadana Jocely Antencio, quien no es familiar del accionante ni se relaciona con él.

Que el accionante nunca recibió la referida notificación de oferta de venta, y por ello, no podía aplicarse el citado artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente el retracto legal arrendaticio.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

“…Vicio de FALSA APLICACIÓN de una norma jurídica.- Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 2.

(…Omissis…)

Ciudadanos Magistrados, en éste capítulo denunciamos el vicio existente en la sentencia recurrida, cuando incurre en la falsa aplicación de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Artículo 44, cuando señala: A los fines del ejercicio del derecho preferente. el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento, autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. norma ésta que la propia Juzgadora concatena con la Jurisprudencia de la Sala Constitucional, antes señalada, y que FALSAMENTE es aplicada por el Tribunal A Quo.-

(…Omissis…)

Tal aseveración la realizamos, en virtud que la misma Juzgadora expresa haber tenido y apreciado como prueba el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y el demandante, en ese mismo contrato se lee claramente que el INMUEBLE ARRENDADO ES el ubicado en cuarta (4a) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio ‘Pasaquire’, segunda planta, apartamento N° 25-B, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este documento es apreciado dentro del aservo probatorio por el Tribunal Superior en el momento de omitir su decisión.

La supuesta negada notificación de preferencia ofertiva de compra, practicada en fecha diecinueve (19) de Diciembre del dos mil seis (2006), por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, señala de manera CLARA E INDUBITABLE, que la referida notificación se realizó en ...“la cuarta (4a) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio ‘Pasaquire, segunda planta, apartamento 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, en la persona de JOCELY ANTENCIO, titular de la cédula de identidad N° V-15.765.219.-

Ahora bien, es el caso que el arrendatario hoy demandante, vive y mantiene alquilado el apartamento número y letra veinticinco guión B, (25-B) del aludido edificio Pasaquire, (véase en el aludido contrato), como puede verse, es muy diferente el apartamento 25, al apartamento 25-A, 25-B etc.-

En el apartamento 25—B arrendado a mi representado hace mas de 18 años, NO HABITA ni ha habitado JAMAS ninguna persona con el nombre de JOCELY ANTENCIO, por lo que la supuesta negada notificación JAMAS FUE ENTREGADA AL ARRENDATARIO, se le entregó a un tercero no relacionado con el demandante, así como TAMPOCO FUE PRACTICADA EN EL INMUEBLE OBJETO DEL ARRENDAMIENTO, ello se hace evidente y desprende de las mismas pruebas que la Juzgadora cuya decisión hoy se RECURRE, valoró para emitir su dictamen, no son hechos ni pruebas nuevas, desde los inicios del presente procedimiento, se ha mantenido de manera reiterada, que el Sr. F.C. NUNCA FUE NOTIFICADO de tal operación de compra venta…” (Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

El argumento del formalizante, se centra en la ausencia de notificación por parte del propietario del inmueble, ofreciéndolo en venta al arrendatario. A fin de determinar si se aplicó o no falsamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario examinar la recurrida y determinar qué estableció en torno a la notificación del arrendatario.

Señaló la recurrida lo siguiente:

“…Observa este Tribunal, que la representación judicial de la parte demandante tanto en su libelo de demanda como en su escrito de informe presentado en Alzada impugnó la eficacia de la notificación judicial, por cuanto si era cierto que dicho recaudo al parecer había sido autorizado por un Juez con las formalidades de ley, no era menos cierto que en el acta levantada al efecto se había dejado constancia de que la persona notificada era alguien que se había identificado como JOCELY ATENCIO, con quien no le unía ningún vinculo con su representado, ya que no era su esposa y ni siquiera era pariente que la obligara o conocida en forma alguna, por lo que impugnaba la eficacia de la notificación al no haber sido practicada en una persona absolutamente desconocida para su representado, por lo que no obstante de que dicha notificación había cumplido con las formalidades de ley, había resultado ineficaz.

Ante ello, el Tribunal observa:

Señala el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:

Artículo 44. A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación’.

Pasa este Tribunal, a analizar si dicho medio probatorio cumplió con los requisitos establecidos por la norma antes transcrita.

En este sentido, se observa que consta de la solicitud de notificación judicial practicada al ciudadano F.C., a solicitud de la ciudadana E.R.D.L., propietaria del inmueble arrendado, que la misma fue realizada por el Juez del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, funcionario capaz de dar fe pública y certeza del acto de notificación y de la declaración de oferta contenida en la notificación; observando igualmente este Tribunal que en dicha notificación le fue señalado al arrendatario que el precio de venta del inmueble objeto del litigio era la suma de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,oo), y que la forma de pago era de contado; por lo que considera esta sentenciadora que en el presente caso la notificación cumplió con los elementos esenciales del aviso previsto en la mencionada norma legal a fin de que el arrendatario conociera los detalles de la operación proyectada o realizada, como lo eran que la notificación fuera realizada mediante documento autenticado, indicando el precio, las condiciones y modalidades de la negociación. Y así se decide.

Ahora bien, en relación al alegato de la parte demandante en cuanto a la ineficacia de la notificación judicial al haber sido practicada en una persona distinta al arrendatario, observa esta sentenciadora que consta que el Tribunal de la causa se trasladó a la siguiente dirección cuarta (4a) avenida de la urbanización Los Palos Grandes, edificio “Pasaquire, segunda planta, apartamento N° 25, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, que es la del inmueble arrendado con el fin de hacerle saber al arrendatario su manifestación de voluntad de vender el inmueble y las condiciones y modalidades de la negociación, si bien es cierto, que la notificación no fue hecha personal y observa esta sentenciadora que fue realizada en el inmueble arrendado a la persona que allí se encontraba, por lo que se presume que tuvo conocimiento de ella.

Cabe citar sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha catorce (14) de diciembre de dos mil seis (2006), con Ponencia de la Magistrado Dra. C.Z.D.M., donde estableció:

‘...Por otra parte, en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el juzgador de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio. En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

‘La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, o menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a lo participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide…” (Resaltado es del texto transcrito).

La recurrida determinó que la notificación sí fue practicada en el inmueble del demandante, sólo que fue recibida por persona distinta al arrendatario, pero en el mismo inmueble.

En efecto, la sentencia impugnada determinó que la notificación de la oferta fue practicada en fecha 19 de diciembre de 2006, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la referida notificación, se dejó constancia que fue practicada en la cuarta avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, edificio Pasaquire, segunda planta, apartamento N° 25, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, recibida por la ciudadana Jocely Antencio, “…quien manifestó al Tribunal que el ciudadano F.C. no se encontraba en ese momento…”

La recurrida estableció, como hecho cierto y que consta en instrumento público, que la notificación de la oferta fue practicada en el inmueble del arrendatario.

Sobre la base de estos hechos, no puede indicarse que hubo falsa aplicación del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, pues el formalizante no ataca los hechos, sino la aplicación del Derecho. Como no se ha planteado ante la Sala una denuncia de suposición falsa, en alguna de sus tres modalidades, que indique desde el punto de vista probatorio, que no fue practicada la notificación en el inmueble que ocupaba el arrendatario, la Sala no puede determinar lo contrario.

De acceder la Sala al pedimento del formalizante, tendría que examinar las pruebas, el acta de notificación y pronunciarse sobre los hechos para determinar si la notificación fue practicada o no en el inmueble que ocupaba el arrendatario, lo cual es inaceptable en una simple denuncia por suposición falsa y que implicaría ir en contra de lo aseverado por el Juez Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por tal motivo, siendo el argumento del formalizante que se aplicó falsamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto la notificación de oferta de venta no la recibió, y tomando en cuenta la anterior argumentación de la recurrida, referida a que esa notificación sí fue entregada en el inmueble ocupado por el arrendatario, la denuncia debe ser declarada improcedente. Así se decide.

Por las razones señaladas, la presente denuncia por falsa aplicación del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario debe ser declarada improcedente. Así se decide.

II

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la falta de aplicación del artículo 1.137 del Código Civil por falta de aplicación.

Sostiene el formalizante, que su representado nunca recibió la notificación de la oferta de venta del inmueble arrendado, por cuanto fue entregada en un inmueble distinto al que ocupaba y recibido por una persona que en nada se relacionaba con él.

Que el artículo 1.137 del Código Civil establece que “…la oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla…”

Que sobre la base del citado artículo 1.137 del Código Civil, la recurrida ha debido determinar que no fue practicada la notificación del arrendatario, pues no tuvo la posibilidad de conocer la oferta de venta, y en este sentido, prosperaba el retracto legal arrendaticio.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

“…Vicio de NEGATIVA O FALTA DE APLICACIÓN de una norma jurídica vigente.- Artículo 313 Código de Procedimiento Civil, Ordinal 2.

(…Omissis…)

Señala el Artículo 1.137 in fine del Código Civil lo siguiente:

‘La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.’

Partiendo del punto establecido en el Capítulo Segundo del presente escrito de formalización, quedó en autos, prueba fehaciente que el demandante F.C., ES IMPOSIBLE QUE HAYA CONOCIDO DE LA NOTIFICACIÓN de preferencia ofertiva, sin que para tal imposibilidad mediara actuación o culpa alguna de su parte, ya que no es imputable a su persona que el Tribunal que practicó la negada notificación, la hizo en un inmueble DIFERENTE al arrendado por mi representado, por lo que efectivamente la misma no se cumplió, tampoco se le entregó al arrendatario como expresamente lo ordena la norma, sino a un tercero extraño Y DESCONOCIDO para el Sr. Calatayud, para su familia, sus allegados, POR LO QUE ES EVIDENTE QUE NO PUDO NUNCA SABER DE TAL NOTIFICACIÓN, estando probado en autos que ES IMPOSIBLE Y POR CAUSAS NO IMPUTABLES A MI REPRESENTADO, que la notificación se hubiese concretado.

Así las cosas, se subsumen estos hechos en lo previsto en el mencionado Artículo 1.137, cuando éste señala que se presumen conocidas las notificaciones desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, menos que éste pruebe haberse hallado. sin su culpa. en la imposibilidad de conocerla, por lo que era obligatorio por parte de la Juzgadora, a los fines de resolver el presente juicio, haber aplicado en derecho el mencionado Artículo y declarar como NO PRACTICADA LA NOTIFICACIÓN DE PREFERENCIA OFERTIVA, ya que el mismo texto que describe la actuación del Tribunal de Municipio, se desprende que no se realizó en el apartamento arrendado por el Sr. Calatayud DEBIDAMENTE DESCRITO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ADEMÁS SE MAL PRACTICO en la persona de un tercero totalmente desconocido por el arrendatario, por lo que es evidente que a F.C. le era IMPOSIBLE CONOCER LA NOTIFICACIÓN ALEGADA…” (Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

Nuevamente el formalizante plantea un problema de estricta infracción de ley, que para ser resuelto en la forma que pretende, amerita un nuevo establecimiento de los hechos por parte de la Sala, pero sin argumentar en su denuncia, alguna modalidad de suposición falsa a que hace referencia el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil que contraríe lo establecido sobre la base de la notificación judicial.

Determinar desde el punto de vista probatorio, si se practicó o no la notificación en el domicilio del arrendatario, o si resulta erróneo lo determinado a través de notificación judicial, es un asunto fáctico, que debe ser resuelto desde la óptica de las pruebas, no de la simple aplicación del Derecho. Por ello, partiendo del sustrato fáctico que proporciona la recurrida, no combatido apropiadamente por el recurrente, la Sala debe aceptar la validez de la notificación judicial y que ésta fue practicada en el apartamento del arrendatario. Así se decide.

Por ello, no hubo falta de aplicación del artículo 1.137 del Código Civil, pues no ha podido evidenciarse la imposibilidad del arrendatario de conocer la notificación de la oferta de venta. Así se decide.

Por las razones señaladas, la presente denuncia debe ser declarada improcedente. Así se decide.

III

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la errónea interpretación de los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sostiene el formalizante, que la sentencia impugnada interpretó erróneamente los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el artículo 45 eiusdem señala que transcurridos 180 días calendario, después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 ibidem, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, queda sin efecto dicho ofrecimiento.

Argumenta el formalizante, que el Juez de Alzada interpretó erróneamente que los 180 días comienzan a contarse, una vez que transcurren los 15 días otorgados por la Ley al inquilino para notificar si acepta o no la oferta de venta que se le ha hecho.

Que tal interpretación de la recurrida es errónea, pues el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que los 180 días se cuentan después del ofrecimiento de venta.

Que para el Juez de la recurrida, son 195 días de vigencia de la oferta en venta, cuando la Ley sólo señala el plazo de 180 días contados desde la fecha de la oferta que se presenta al arrendatario y nunca señala que se cuenten luego de transcurridos los 15 días que tiene el arrendatario para dar respuesta a la misma.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

“…Vicio de error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley.- Artículo 313 Código de Procedimiento Civil, Ordinal 2.

(…Omissis…)

Existe el vicio de interpretación de la norma, cuando la ciudadana Jueza, no le da el alcance previsto en la misma, y hace extensiva una interpretación que no contienen las precitadas normas, ya que es evidente en el texto del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el propietario OFERTA, es decir, ofrece, inicialmente y en los 15 días siguientes el arrendatario debe ‘aceptar o rechazar la oferta’, claramente establece el legislador, que la OFERTA u ofrecimiento en venta, se concreta cuando el arrendatario es NOTIFICADO que la preferencia ofertiva.

De allí que el Artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala de manera categórica que transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 eiusdem, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, queda sin efecto dicho ofrecimiento.

De la norma transcrita se hace evidente que el legislador determina que el Ofrecimiento de venta, ocurre, se da específicamente, cuando se le presenta la oferta al arrendatario, éste debe dar respuesta dentro de los 15 días hábiles siguientes a su oferente y la oferta se mantiene vigente por 180 desde su ofrecimiento, NUNCA SEÑALA EL LEGISLADOR, que luego de transcurridos esos 15 días, o que una vez aceptada o negada, es que se inicia el conteo de los 180 días de vigencia de la Oferta.

La juzgadora de alzada interpretó erróneamente de manera extensiva, dando un contenido que no tiene la norma, que los 180 días se consideran luego que transcurren los 15 días que debe utilizar el inquilino para notificar si acepta o no la oferta que se le ha hecho, le asigna UN ALCANCE QUE NO CONTIENE ESTA NORMA, ya que es claro el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando indica que los 180 días se cuentan DESPUES DEL OFRECIMIENTO EN VENTA.

Para la Jueza son 195 días de vigencia de la Oferta en Venta, cuando la Ley SOLO SEÑALA EL PLAZO DE 180 DÍAS contados desde la fecha de la Oferta que se presenta al arrendatario y nunca señala que se cuente luego de transcurridos los 15 días que tiene el arrendatario para dar respuesta a la misma, por ende, queda así evidenciado el VICIO DE ERROR DE INTERPRETACIÓN DE LA NORMA en el que incurre la sentencia hoy recurrida…”.

Para decidir, la Sala observa:

La recurrida, en torno al alegato de caducidad, resolvió lo siguiente:

“…Por otro lado, observa esta sentenciadora que los representantes judiciales de la parte demandante alegaron igualmente la caducidad devenida de la notificación judicial por haber transcurrido ciento ochenta y dos (182) días calendarios entre la fecha de la notificación y el acto de enajenación, fijado por el legislador en el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Ante ello, el Tribunal observa:

Probado como quedó que la codemandada E.R.D.L. el día diecinueve (19) de diciembre de dos mil seis (2006), le OFERTÓ en venta al ciudadano F.C., el inmueble que ésta ocupa en calidad de arrendatario y sobre el que se pretende el retracto legal arrendaticio, se observa que el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece la de notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso perentorio de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento, siendo que transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario acepte el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Por otro lado, el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece un lapso de 180 días calendario después de la oferta, para que el propietario venda el bien a cualquier tercero, siempre y cuando el arrendatario no hubiere manifestado su intención adquirir el inmueble como ya se explicó, pues pasados los 180 días calendario sin que se realice la venta, necesariamente se deberá ofertar nuevamente el bien al inquilino, toda vez, que le surge nuevamente su derecho preferencial de adquirir el bien.

Ahora bien, en el caso de autos, no es ajustado considerar que el lapso de 180 días indicado se inicie desde la fecha de la notificación que le hiciera al arrendataria del ofrecimiento de la venta del inmueble, ya que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente indica el tiempo que tiene el arrendador para dar respuesta al ofrecimiento de venta, es decir, quince (15) días de calendarios y el tiempo que debe transcurrir para que el arrendatario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44 de la ley señalada, pueda modificar el precio o condiciones de la nueva oferta, considerarlo así, sería contravenir lo dispuesto en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia se declara improcedente la caducidad de notificación solicitada por la parte actora, Así se decide…”. Resaltado es del texto transcrito).

Disponen los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 44

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único:

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Artículo 45

Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Se somete a consideración de la Sala, cómo deben computarse los 180 días que tiene el propietario para vender el inmueble a terceros, de acuerdo al artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para la recurrida, es necesario que se dejen transcurrir los 15 días calendario posteriores a la notificación del propietario al arrendatario de la oferta de venta, parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Después de estos 15 días, comenzarían a transcurrir los 180 días para que el propietario venda a terceros el inmueble. Así fue como el Juez Superior realizó el cómputo y entendió la norma.

Para el formalizante, una vez notificado el arrendatario de la oferta de venta, nacen los 15 días calendario para su aceptación o no, y simultáneamente los 180 días para que el propietario venda a un tercero. Es decir, que “cabalgarían” juntos ambos lapsos de 15 y 180 días. De esta forma, el recurrente aduce que el Juez Superior computó mal, y que operó el lapso de caducidad de 180 días.

Ahora bien, para la Sala, una vez notificado al arrendatario la oferta de venta del inmueble por parte del propietario, el arrendatario debe notificar al propietario, dentro de 15 días calendario, su aceptación o rechazo a esa oferta de venta. Mientras no hayan transcurridos esos 15 días, o se haya producido una respuesta negativa por parte del arrendatario, el propietario no puede vender a un tercero el inmueble.

El propietario no puede realizar la venta a un tercero, antes del cumplimiento de los 15 días que tiene el arrendatario para la aceptación o rechazo de la oferta, o antes si se produce un rechazo directo a esa oferta, pues de hacerlo el propietario estaría violando directamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario en su parágrafo único, el cual señala: “…El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta….” (Resaltado de la Sala).

Quiere esto decir, que antes del transcurso de los 15 días a que hace referencia el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el propietario no está en libertad de vender el inmueble a terceros, en respeto al derecho de preferencia ofertiva inquilinaria, a menos que antes del transcurso de esos 15 días el arrendatario haya respondido rechazando esa oferta de venta.

El artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando expresa que los 180 días se contarán “…después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior…” se entiende desde el punto de vista de todo el proceso de oferta y respuesta en 15 días, es decir, no solamente la notificación de la venta, sino también el mecanismo de respuesta o interacción por parte del arrendatario, que en su conjunto, oferta del propietario y respuesta del arrendatario, constituyen el ofrecimiento de venta como un concepto global, completo que implica una relación jurídica entre ambos sujetos.

De esta forma, el cómputo de los 180 días a que hace referencia el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pudo ser pensado por parte del Legislador, a partir de la notificación unilateral del propietario, pues esos primeros 15 días del lapso de 180 serían ilegales, prohibitivos para la venta a un tercero, y se estarían computado esos primeros 15 días del lapso de 180 en franca contravención a la norma jurídica.

Se hace nuevamente la salvedad, que el lapso de 15 días puede acortarse, en cuanto al cómputo posterior de los 180, si el arrendatario responde negativamente a la oferta antes de esos 15 días.

De todas formas, los 180 días deben comenzar a transcurrir a partir del momento legítimo en que el propietario puede vender a un tercero, es decir, una vez que han transcurridos los 15 días de la notificación del ofrecimiento de venta al arrendatario, quien puede aceptar, rechazar o simplemente no contestar la oferta, pero así podría perfectamente el propietario actuar, de acuerdo a la entidad de la respuesta del inquilino.

También, se reitera, podría computarse el lapso de 180 días antes, si el arrendatario responde negativamente a la oferta antes de los 15 días que le otorga la ley. Lo que no puede computarse, es el lapso de 180 días a partir de la mera notificación de la oferta al inquilino, por las razones ya expresadas.

En razón de lo expuesto, considera la Sala acertada la interpretación de los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ofrecida por la recurrida, y en razón de ello, la presente denuncia por errónea interpretación de ambos artículos debe ser declarada improcedente. Así se decide.

Al ser desestimadas las denuncias del escrito de formalización, el presente recurso de casación será declarado sin lugar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

DECISIÓN Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial del ciudadano F.O.C., contra la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2010, emanada del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase este expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152° de la Federación.

Presidente de la Sala,

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Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

__________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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A.R.J.

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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C.W. FUENTES

Exp. AA20-C-2011-000066

Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,