Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución:22 de Febrero de 2011
Emisor:Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de Expediente:AH13-V-2008-000017
Ponente:Juan Carlos Varela Ramos
Procedimiento:Resolución De Contrato Opción A Compra

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Veintidós (22) de Febrero de Dos Mil Once (2011)

200º y 152º

ASUNTO: AH13-V-2008-000017

ASUNTO ANTIGUO: 2008-31630

SENTENCIA DEFINITIVA

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadana F.L.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.609.389.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.D.P., M.B., J.V.M.L., M.M., RAIF EL ARIGIE, GABRIELA DUCHARNE, YSABELYN RUÍZ, A.R. y M.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 37.416, 22.618, 13.861, 52.235, 78.304, 83.474, 85.945, 97.684 y 121.989, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadano E.R.A.U., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.875.930.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos A.C. M., Y.F.D.C., A.C.F. y G.R. BELGRAVE G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 53.406, 53.407, 70.486 y 17.091, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de resolución de contrato de promesa bilateral de compra-venta, entre otro, presentado en fecha 30 de Enero de 2008, por la ciudadana F.L.P. a través de sus apoderados judiciales, abogados M.B.G. y M.A.P.H., ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distribuidor de Turno, contra el ciudadano E.R.A.U., por presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió por auto de fecha 13 de Febrero de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario establecido en los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de Febrero de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó las copias para la elaboración de la compulsa de Ley.

En fecha 18 de Febrero de 2008, el ciudadano J.Á. en su carácter de Alguacil de este Tribunal, dejó constancia de haber recibido las expensas para la práctica de la referida citación. En fecha 19 de Febrero de 2008, fue librada por este Despacho Judicial la compulsa en comento. En fecha 29 de Febrero de 2008, el mencionado Alguacil dio cuenta de haber hecho efectiva la citación personal de la parte demandada.

En fecha 05 de Marzo de 2008, el abogado G.R. BELGRAVE G., consignó poder y se dio por citado en nombre de la parte demandada. En fecha 02 de Junio de 2008, el citado abogado presentó escrito donde, entre otras defensas, dio contestación a la demanda, reconvino a la actora, solicitó se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención.

En fecha 06 de Junio de 2008, el Juez que con tal carácter suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio. En fecha 25 de Junio de 2008, el Tribunal admitió la reconvención opuesta y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diera la contestación correspondiente.

En fecha 07 de Julio de 2008, los abogados actores presentaron escrito donde, entre otros alegatos, negaron, rechazaron y contradijeron la reconvención opuesta, pidieron la declaratoria sin lugar de la reconvención y por último consignaron instrumentales.

Durante el lapso probatorio correspondiente ambas representaciones judiciales promovieron mediante escritos las pruebas que consideraron pertinentes junto con instrumentales.

En fecha 17 de Septiembre de 2008, el Tribunal agregó al expediente los citados escritos de pruebas y ordenó su notificación a las partes por cuanto tal actuación se realizó fuera del lapso de Ley.

En fecha 14 de Noviembre de 2008, el Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes y negó la prueba testimonial solicitada por la representación actora.

En fecha 06 de Mayo de 2009, se recibió oficio N° 1599, de fecha 03 de Diciembre de 2008, proveniente del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria, relativo a la prueba de informes promovida por la representación actora.

En fechas 11 y 12 de Mayo de 2009, las representaciones de la parte demandada y accionante, respectivamente, presentaron escritos que denominaron de Informes.

En fecha 21 de Mayo de 2009, el abogado actor presentó escrito de observaciones al escrito de informes de la parte demandada.

En fecha 23 de julio de 2009, siendo la oportunidad para dictar sentencia, se difirió la misma para dentro de los 30 días consecutivos siguientes.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del su lapso legal, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificarla a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 ibídem, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato

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Artículo 1.724.- El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo de restituir la misma cosa

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas en este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que han quedado planteadas las controversias, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

De acuerdo a los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, observa este Tribunal que los apoderados judiciales de la parte actora alegaron en el escrito libelar que en fecha 09 de Marzo de 2007, su representada, ciudadana F.L.P., celebró contrato de opción de compra venta con el ciudadano E.R.A.U., mediante documento privado, el cual tuvo por objeto el Apartamento distinguido como PB-2 y el puesto de estacionamiento vendible marcado con el N° 28, que forma parte del Edificio denominado Residencias J.I., construido sobre una parcela de terreno distinguida con el N° 13-B; e invocando que el referido Edificio está situado en el borde de la Calle sin nombre, entre las Calles Coquivacoa y Las Cocuizas de la Urbanización El Peñón en el sitio denominado Fundo El Peñón, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda.

Igualmente señalaron que en la opción de compra-venta, las partes, entre otras cosas, convinieron el precio de venta por el cual el comprador adquiriría el inmueble objeto de la negociación y la forma de pago en la Cláusula Segunda; la penalidad por incumplimiento en la Cláusula Sexta y las causas en la que se consideraría resuelto el contrato, para lo cual transcribieron parcialmente las referidas cláusulas.

Citaron que el demandado en fecha 17 de Marzo de 2007, fue puesto en posesión del citado inmueble mediante contrato verbal de comodato.

Expresaron que su mandante luego de realizar los trámites pertinentes para el otorgamiento del documento definitivo, estando a punto de vencerse el plazo estipulado, el comprador le manifestó la imposibilidad de cumplir sus obligaciones contractuales en el tiempo previsto, por lo cual suscribieron en forma privada un Addendum del referido contrato, en fecha 09 de Septiembre de 2007, donde convinieron que la venta sería por la cantidad que hoy equivale a Dos Millones Cincuenta y Seis Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.056.250,oo) con una prórroga máxima para protocolizar el contrato hasta el día 09 de Octubre de 2007 y le dieron forma escrita al contrato de comodato.

Señalan que acercándose a la fecha para la protocolización, el demandado le participó nuevamente su imposibilidad de cumplir con la obligación asumida pidiendo una nueva prórroga y que por ello mediante documento autenticado en fecha 09 de Octubre de 2007, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el N° 72, Tomo 168 de los libros respectivos, suscribieron una promesa bilateral de compra-venta fijando un nuevo plazo, sustituyendo íntegramente todos los negocios jurídicos anteriores y produciéndose una total novación de las obligaciones asumidas por las partes.

Aducen que en la Cláusula Segunda de la promesa de venta se estableció que la venta sería por la cantidad hoy equivalente a Tres Millones Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 3.042.187,50) pagadera mediante la entrega en calidad de arras de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,oo) en ese acto imputable al precio definitivo y la cantidad de Dos Millones Doscientos Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 2.242.187,50) en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta que en ningún caso tendría lugar después del día 19 de Octubre de 2007.

Alegan que mediante documento autenticado en fecha 19 de Octubre de 2007, bajo el N° 80, Tomo 181 de los libros respectivos, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, se otorgó una nueva prórroga hasta el día 16 de Noviembre de 2007, para que presentara el documento definitivo ante el Registro correspondiente, fijar la fecha de la protocolización y el pago en ese momento de Dos Millones Doscientos Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares (Bs.F 2.242.187,50).

En relación al incumplimiento expresaron que la parte demandada para la fecha de introducción de la acción, ha faltado con las obligaciones contractuales asumidas en la promesa de compra-venta ya que no ha efectuado la presentación al Registro Inmobiliario competente el documento definitivo ni ha cumplido con el pago de la cantidad de Dos Millones Doscientos Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares (Bs.F 2.242.187,50) asumido contractualmente, aunado a que ha dejado de pagar las cuotas de condominio inherentes al inmueble que ocupa en comodato, por lo cual proceden a demandar formalmente la resolución de la promesa bilateral de compra-venta y el contrato de comodato así como el pago por daños y perjuicios.

Fundamentaron la pretensión en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.527 del Código Civil e indicaron que de los hechos y las normas legales que señalaron se debía concluir en que surgieron una serie de consecuencias jurídicas.

Invocaron que siguiendo instrucciones precisas de su mandante, F.L.P., en su carácter de propietaria del inmueble de autos, acuden formalmente a demandar al ciudadano E.R.A.U., para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal en la resolución del contrato de promesa de compra-venta de fecha 09 de Octubre de 2007, por el incumplimiento de las obligaciones; en retener la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,oo) por concepto de Cláusula Penal; consecuencialmente en la resolución del contrato de comodato, en la restitución del inmueble de marras junto con los comprobantes de pago de los servicios públicos y privados, incluyendo el pago de las cuotas de condominio.

Solicitaron medida cautelar de secuestro, que la citación de la parte demandada sea practicada en la dirección del inmueble de autos; establecieron el domicilio procesal de su mandante; estimaron la demanda en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,oo) y por último pidieron la declaratoria con lugar de la acción con todos los pronunciamientos de Ley.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Y LA RECONVENCIÓN

En fecha 02 de Junio de 2008, el abogado A.C. M., en su condición de apoderado judicial de la parte accionada, ciudadano E.R.A.U., presentó escrito mediante el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por resolución de contrato de opción de compra, más los supuestos daños y perjuicios así como la resolución de un supuesto contrato de comodato.

Así mismo expone que cuando la parte actora identifica el objeto y contenido de la demanda, señala que propone la demanda por resolución de un contrato de opción de compra venta y que no obstante la señala luego como una promesa bilateral de compra venta, desconociendo que tipo de contrato suscribió, aunado a que lo suscrito por las partes fue específicamente una venta pura y simple tal como lo ha determinado el Tribunal Supremo de Justicia, en diversas sentencias.

Expresa que en dicha contratación existe el denominado vicio del consentimiento ya que a su representado se le vende el bien descrito en la misma, donde se señala que tiene una superficie aproximada de Ciento Seis Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados (106,75 cmt2) de construcción y Doscientos Dos Metros Cuadrados con Treinta y Dos Decímetros Cuadrados (202,32 cmt2) aproximados de área de jardín de uso exclusivo, lo cual les indica que se le vendió un inmueble cuya superficie aproximada es de Trescientos Nueve Metros con Siete Decímetros Cuadrados (309,07mts2) cuando lo cierto es que el inmueble vendido tiene solamente una superficie aproximada de Ciento Seis Metros con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados (106,75 cmt2), siendo evidente que creyó adquirir un inmueble con una superficie mayor siendo ello totalmente falso ya que esa área exclusiva no es susceptible de ser enajenada, tal como se determina del Documento de Condominio del Edificio Residencias J.I., registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 23 de Abril de 1998, bajo el N° 38, Tomo 7, Protocolo Primero y su aclaratoria protocolizada en la misma Oficina de Registro el día 04 de Junio de 1998, bajo el N° 16, Tomo 23, Protocolo Primero, donde se establece, entre otras determinaciones, que el Apartamento PB-2 le corresponden los puestos de estacionamiento Números 32 y 33 a nivel del sótano uno y el puesto Número 27 sin techo, el cual tiene una superficie aproximada de Ciento Seis Metros con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados (106,75 cmt2) y Doscientos Dos Metros Cuadrados con Treinta y Dos Decímetros Cuadrados (202,32 cmt2) aproximados de área de jardín de uso exclusivo, a cuyo inmueble se le atribuyó un valor hoy equivalente a Noventa Mil Bolívares (Bs.F 90.000,00) conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, correspondiéndole un porcentaje de condominio de Seis Enteros con Sestenta y Siete Centésimas por Ciento (6,77%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del Edificio, de lo cual se puede deducir con facilidad, que al área que se le vendió a su poderdante, no se le asignó alícuota alguna, por lo tanto, no podía la accionante vender dicha área como lo hizo.

Manifestó que en el referido contrato estamos en presencia de una venta pura y simple, es decir, se produjo la venta de un bien inmueble, se estableció un precio, y tanto el vendedor como el comprador estuvieron de acuerdo con ese precio y el comprador, como parte de pago del precio total, establecido, pago la cantidad hoy equivalente de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00); que los denominados contratos de opción de compra venta, promesa bilateral de compra venta y el contrato de comodato, deben ser declarados nulos debido a que, como se repite, el negocio jurídico celebrado entre las partes fue una venta pura y simple, sin condición ni término y así solicita sea declarado en la definitiva.

Alegó que lo trascrito por la parte actora en su escrito libelar, no es otra cosa que una galimatías, y se pregunta cómo puede entenderse que un contrato de venta, como ha sido el negocio jurídico celebrado entre las partes y del cual se pagaron Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00) según la reconversión monetaria actual, se fije el saldo del precio de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 1.400.000,00) para ser pagados de modo tan indeterminado; que cómo puede saber su mandante en definitiva el saldo del precio a pagar, si está sometido este precio a las variables que puedan ocurrir con los bonos emitidos por la Republica Bolivariana de Venezuela, lo que constituye una clara indeterminación del saldo a pagar y probablemente una violación flagrante de la Ley contra ilícitos cambiarios, aunado a que la citada negociación fue pactada en dólares paralelos, es decir que el saldo a pagar sería de acuerdo a la variación cambiaria que sufriere el mercado paralelo de la referida moneda; que en fecha 17 de marzo de 2007, adquirió en plena propiedad el referido bien inmueble, en consecuencia el comodato al que hace alusión la accionante no tiene valor jurídico.

Invocó que en efecto fue imposible que su representado diera cumplimiento a su única obligación contractual que no era otra que pagar el saldo restante del precio convenido es decir la cantidad hoy equivalente de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 1.400.000,00) en vista de la falta de los recaudos entre los cuales se encuentra la denominada cedula catastral, sin la cual es imposible realizar o efectuar el otorgamiento ante la Oficina de Registro respectiva; que no consta en el contrato de promesa bilateral de compra venta, que se haya sustituido el mismo; quien debe llevar los documentos al registro inmobiliario es el vendedor y que el propietario del inmueble es su representado.

De conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 361 eiusdem, en nombre de su representado propone reconvención o mutua petición contra la ciudadana F.L.P., para que reconozca que mediante el negocio jurídico de contrato celebrado entre ambas partes el hoy demandando adquirió el inmueble descrito en autos; que como consecuencia de dicha adquisición la referida ciudadana proceda con la protocolización del documento definitivo de compra venta del bien inmueble en comento o en su defecto, la sentencia que sea dictada en este juicio, sirva como documento de compra- venta; que pague la suma hoy equivalente de Tres Millones Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 3.042.187,50) en moneda antigua, por concepto de indemnización por daños morales derivados de la demanda.

Estimó la acción en la cantidad hoy equivalente de Tres Millones Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 3.042.187.50).

DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

En el escrito de contestación a la reconvención, los apoderados judiciales de la parte actora invocaron que ambas partes están perfectamente de acuerdo que no hay controversia alguna sobre el bien que forma parte del contrato de promesa bilateral de compra venta cuya resolución se demanda; rechazo, negó y contradijo todos y cada uno de los hechos alegados y rechazó particularmente el derecho que de ellos se pretende deducir; que son falsos y no se corresponden con la realidad los hechos alegados por la demandada reconviniente, quien pretende distorsionar y torcer las preclaras estipulaciones contractuales existentes entre las partes para intentar explicar lo inexplicable; invocaron la confesión formulada de manera libre directa y espontánea de la parte demandada en su contestación, donde admite no haber pagado jamás de manera alguna el saldo del precio pactado; que es falso que su mandante haya manifestado nunca su voluntad de vender el inmueble y la demandada jamás su voluntad de comprar; que es falso que el hoy demandado adquiriera el inmueble; negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada en modo alguno a proceder a protocolizar el documento de venta del inmueble; negó y rechazó que la sentencia que pudiera dictarse sirva como documento de compra venta a ser protocolizado, que de los contratos celebrados la intención manifestada de manera expresa e inequívoca era la de no celebrar contrato de compra venta alguno, sino de establecer los requisitos y condiciones para la venta; por lo que debe ser declarado sin lugar dicha solicitud formulada por los apoderados judiciales de la parte demandada; negó, rechazó y contradijo que los daños materiales, cuya indemnización se demanda, puedan derivar de la acción incoada sobre los requisitos y condiciones para la venta; que es deplorable que el demandado haya elegido hacer uso de tan débiles defensas judiciales que no llevaran a otra consecuencia sino la de lograr que sea condenado en costas, en vez de procurar un acercamiento a fin de explorar todas las vías transaccionales posibles.

Con vista a lo anterior, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

Pruebas de la Parte Actora Reconvenida:

 Riela a los folios 19 al 21 del expediente COPIA SIMPLE del PODER otorgado por la ciudadana F.L.P., en fecha 22 de Enero de 2008, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 99, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 150, 154, 155 y 429 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los abogados en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Riela a los folios 22 al 25 del expediente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA PRIVADO suscrito en fecha 09 de Marzo de 2007, entre la ciudadana F.L.P., en su carácter de vendedora y el ciudadano E.R.A.U., en su condición de comprador, donde la primera da en opción de compra venta al segundo el inmueble de marras y el segundo, a su vez, se obliga a adquirirlo mediante el precio de venta acordado en la cantidad hoy equivalente de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs.F 2.200.000,00) y que serían pagados por el comprador de la siguiente manera: Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00) pagados en el acto de la opción de compra-venta y la diferencia, a saber, la cantidad hoy equivalente de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.F 1.400.000,00) en un lapso no mayor de seis (6) meses consecutivos a partir de la referida fecha de opción de compra y que en caso de ser necesario dicho saldo deberá ser incrementado por estar sujeto a la condición de que el comprador pague a la vendedora la cantidad de Bolívares que para ese momento requiera ésta última para adquirir con dicho saldo Títulos de Deuda Pública de la República Bolivariana de Venezuela (DPN o Bonos Globales) que permutados por Títulos Valores Bursátiles emitidos en el extranjero y transados en la Bolsa de Valores de Nueva York representen un valor de Trescientos Cincuenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América ($ 350.000,00) equivalentes a la cantidad hoy equivalente de Setecientos Cincuenta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.F 752.500,00) a razón de Dos Bolívares con Quince Céntimos (Bs.F 2,15); obligándose la vendedora a suministrar al comprador la documentación respectiva para redacción del documento definitivo de compra venta 180 días antes del 08 de Agosto de 2007, con una penalidad de devolver la suma recibida más una cantidad igual si incumpliere la vendedora y si incumpliere el comprador aquélla retendrá las aras recibidas.

 Corre a los folios 26 y 27, certificación de gravámenes, emitida a favor de la actora por el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 23 de octubre de 2007, relativo al bien objeto de la presente controversia, su ubicación, sus linderos y que no presenta ningún gravamen hipotecario.

 Riela a los folios 28 al 30 del expediente ADDENDUM PRIVADO celebrado entre las partes de autos mediante el cual ratifican que el 09 de Marzo de 2007, firmaron en privado una opción de compra venta y el precio definitivo del inmueble; que se otorgaron una extensión del plazo para el pago del saldo y protocolización del documento definitivo lo cual tendría que ocurrir antes del 09 de Octubre de 2007; que el comprador recibió en comodato de la vendedora el inmueble en fecha 17 de Marzo de 2007; que convinieron en celebrar el mismo en los siguientes términos: El comprador se obligó a pagar a la vendedora la cantidad hoy equivalente de Dos Millones Cincuenta y Seis Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 2.056.250,00) por concepto de saldo del precio convenido con la vendedora, por lo que el comprador se obligó hacer lo necesario para protocolizar el documento definitivo; que en caso de que el comprador incumpliera, se aplicara lo establecido en el cláusula sexta del contrato de opción y se entenderá resuelto de pleno derecho.

 Riela a los folios 31 al 33 del expediente COPIA SIMPLE de REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL, emitida por el SENIAT, en fecha 10 de Enero de 2007, CERTIFICADO DE SOLVENCIA emitido por la Alcaldía del Municipio Baruta a nombre de la ciudadana F.L.P., en fecha 26 de Enero de 2007 y CERTIFICADO DE CONSTANCIA DE LA CONDICIÓN DE SERVICIO DE AGUA POTABLE del inmueble objeto de la controversia, de fecha 23 de octubre de 2007.

 Riela a los folios 34 al 37 del expediente CONTRATO DE PROMESA BILATERAL, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 09 de Octubre de 2007, bajo el N° 72, Tomo 168 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual la promitente vendedora y el promitente comprador, se comprometieron uno a vender y el otro a comprar el bien inmueble de marras por un precio total hoy equivalente de Tres Millones Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 3.042.187,50) para ser pagados a través de la cantidad hoy equivalente de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00) que el comprado entregó a la vendedora en calidad de arras en fecha 09 de Marzo de 2007 y la cantidad hoy equivalente de Dos Millones Doscientos Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 2.242.187,50) que el comprador pagara a la vendedora en la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de venta; que se mantendrá vigente desde que se firme ante Notaría hasta el 19 de Octubre de 2007, plazo en el que debe otorgarse ante el Registro Publico el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble, quedando entendido que dicho documento no constituye en modo alguno un contrato definitivo de compra venta sobre el inmueble.

 Riela a los folios 38 al 41 del expediente PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 19 de Octubre de 2007, bajo el N° 80, Tomo 181 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, donde sostuvieron que las partes suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta el 09 de Octubre de 2007, a través del cual se obligaron y acordaron que antes del 19 de Octubre de 2007, se otorgaría ante el Registro el documento definitivo de venta; que la vendedora mantiene a disposición del comprador todos los documentos requeridos para el otorgamiento definitivo de compra venta; que el vendedor manifestó que hasta esa fecha no dispone de los fondos suficientes para pagar el saldo del precio, pero se encuentra tramitando un crédito bancario, cuya liquidación espera para un período máximo de veinte (20) días hábiles, contados a partir de la fecha de la firma por Notaría del presente documento; que la vendedora se obligó a vender al comprador en un plazo máximo de veinte (20) días hábiles, es decir, antes del 16 de Noviembre de 2007, fecha en la cual debe ser otorgado el documento definitivo de compra venta ante el Registro; que las partes aceptaron que desde el 17 de Marzo de 2007, la vendedora puso en posesión del inmueble al comprador en vista del comodato celebrado verbalmente, hasta la celebración del contrato definitivo; acordaron que en caso de una causa imputable al comprador de no llegar a protocolizarse el documento definitivo, se entenderá resuelto y la vendedora retendrá para si las arras recibidas.

 Riela al folio 88 del expediente COPIA SIMPLE de la CÉDULA CATASTRAL del bien de marras, emanada de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, Dirección de Planificación Urbana y Catastro, División de Catastro, de fecha 23 de Agosto de 2007.

Revisadas minuciosamente en conjunto las anteriores pruebas instrumentales se observa de autos que las mismas no fueron cuestionadas en modo alguno por la representación demandada, por lo cual el Tribunal las valora conforme los Artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.363 y 1.359 del Código Civil, y aprecia todo lo relativo a las características propias del inmueble objeto de la OPCIÓN DE COMPRA y ADDENDUM, que forman un solo acuerdo y la promesa bilateral y su prórroga, en cuanto a sus dimensiones, divisiones y accesorios, así como el precio para tal adquisición que fuera fijado inicialmente hasta llegar al monto hoy equivalente de Tres Millones Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs.F 3.042.187,50); que hubo un (1) pago en calidad de arras por la cantidad hoy equivalente de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00) en fecha 09 de Marzo de 2007; que el saldo del precio está sujeto al aumento por la adquisición de Títulos de la Deuda Pública de la República Bolivariana de Venezuela (DPN o Bonos Globales) por un valor total de ($ 350.000,00) a razón del cambio de la moneda para el momento del pago del saldo; la extensión del plazo para el pago del saldo en comento; que el opcionante comprador en fecha 17 de Marzo de 2007, fue puesto en posesión del citado inmueble mediante contrato de comodato y que el mismo estará vigente hasta la firma del documento definitivo de compra-venta con todas sus obligaciones; que los documentos firmados no constituyen en modo alguno contrato definitivo sobre el inmueble, puesto que el mismo se firmaría si son cumplidos a cabalidad los términos y condiciones establecidos; que la vendedora mantiene a disposición todos los documentos originales requeridos para otorgar el documento definitivo y que le entregó copias de los mismo al comprador para los trámites respectivos; que el promitente comprador manifestó no disponer de los fondos suficientes para pagar el saldo del precio; que se encontraba en tramites de un crédito por lo que acordaron un plazo máximo de 20 días para el otorgamiento del documento definitivo, sustituyendo íntegramente este último contrato todos los negocios jurídicos anteriores, y así se decide.

 Rielan a los folios 94 al 97 del expediente cartas de fechas 15, 19 y 25 de Octubre de 2007, emanadas del Despacho de Abogados RUDEN McCLOSKY S.C., hace entrega al hoy demandado los documentos exigidos por el registro para protocolización del documento definitivo de venta; las cuales si bien no fueron cuestionadas por la contraparte, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, las desecha del proceso por cuanto emanan de un tercero que no fue llamado a juicio por la parte promovente, a fin que ratificaran su contenido mediante la prueba testimonial, tal y como lo señala la n.U.S., en atención al auto de fecha 14 de Noviembre de 2008, cursante al folio 117 del expediente, y así se decide.

 Respecto la prueba de Informes a fin que se oficiara al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) e HIDROCAPITAL, mediante comunicaciones Números 1476 y 1477, se observa que en fecha 06 de Mayo de 2009, se recibió respuesta del SEMAT, dejando evidenciado que la ciudadana F.L., solicitó la solvencia del inmueble en fecha 26 de Enero de 2007, con la finalidad de la venta del bien de marras, por lo cual el Tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba y la aprecia en la presente causa, y así se decide.

 Con respecto al oficio librado a HIDROCAPITAL, se evidencia las actas procesales que no hay respuesta alguna sobre ello, por lo cual no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

 Riela a los folios 129 y 130 ESCRITO DENOMINADO DE INFORMES, y siendo que de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos y defensas opuestos en la relación procesal, se aprecia en la presente causa, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

 Riela a los folios 48 y 49 del expediente PODER otorgado por el ciudadano E.R.A.U., en fecha 03 de Marzo de 2008, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 34, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 150, 154 y 155 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los abogados en nombre de su poderdante, y así se decide.

 En la oportunidad correspondiente la representación demandada invocó como prueba común el contrato aportado por la parte actora de fecha 09 de Octubre de 2007. Este Tribunal valoró y analizó dicha prueba.

 A los folios 99 al 110 del expediente COPIA CERTIFICADA del DOCUMENTO DE CONDOMINIO, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Barita del Estado Miranda, el día 23 de Abril de 1998, bajo el N° 38, Tomo 7, Protocolo Primero, a la cual si bien el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, no aprecia dicha prueba en la presente causa por cuanto su promoción va dirigida a verificar específicamente las dimensiones del bien de marras cuando el asunto bajo estudio no se refiere a juicio de deslinde alguno, y así se decide.

 Riela a los folios 133 al 136 de la segunda pieza del presente asunto ESCRITO DENOMINADO DE INFORMES, y siendo que de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos y defensas opuestos en la relación procesal, se aprecia en la presente causa, y así se decide.

Ahora bien, planteadas como han sido las controversias bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, pasa a decidir el mérito de ambas causas, previa las siguientes consideraciones:

DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO

Como quiera que la representación judicial de la parte actora ejerce la resolución de una promesa bilateral de compra venta y un préstamo de uso y en vista que el abogado de la parte demandada alega que no se trata de un promesa civil ordinaria sino una venta pura y simple y que el comodato quedó sin efecto cuando adquirió el bien inmueble en cuestión, aunado a que el saldo del precio es indeterminado puesto que al estar sujeto a las variables que puedan ocurrir con los bonos de la deuda pública, lo cual va en contravención a la Ley de Ilícitos Cambiarios; resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a estas instituciones, sus efectos y lo relativo al saldo deudor, en la forma siguiente:

Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.

Con vista a lo anterior y siendo que los documentos de fechas 09 de Marzo, 09 de Septiembre, 09 y 19 de Octubre de 2007, versan sobre un acuerdo contractual previo para la suscripción de un documento definitivo, donde una de las partes se comprometió a vender y el otro a comprar mediante el pago de una inicial y el saldo para la firma definitiva, es obvio que se está en presencia de una promesa bilateral de compra venta, y así se decide.

Respecto al alegato de que el contrato opuesto va en contravención a la Ley Contra Ilícitos Cambiarios al considerar la representación demandada que el saldo del precio es impreciso por la variación de la emisión de Bonos Globales de la Deuda Pública, el Tribunal observa que por efecto de la contratación de fecha 09 de Octubre de 2007, quedaron sustituidos íntegramente todos los negocios jurídicos anteriores al producirse una novación de las obligaciones asumidas por las partes, lo cual siendo así hace improcedente dicho alegato a tal respecto, y así se decide

Resuelto lo anterior es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la opción de compra venta, el Addemdum y la promesa bilateral de compra venta con su respectiva prórroga así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, y así se decide.

En cuanto a la distribución de la carga de la prueba considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación actora, que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la resolución de las negociaciones de marras, ya que éste a través de su representación judicial si bien negó expresamente lo alegado en el escrito libelar también es cierto que no demostró a las actas procesales que haya dado cumplimiento a lo pactado tanto en la opción de compraventa como en la promesa bilateral de compra venta y su respectiva prórroga en el tiempo establecido para ello, resultando procedentes los Particulares Uno, Dos, Tres, Cuatro y Cinco del petitorio libelar, siendo forzoso DECLARAR CON LUGAR la pretensión principal resolutoria, y así se decide.

Resuelto como ha quedado el juicio principal pasa el Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta, de lo cual observa:

En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe un contrato de compra-venta mediante el cual se le transfirió la propiedad del bien de marras y que por ello ésta última debe cumplir con el otorgamiento del documento definitivo o en su defecto que la presente sentencia sirva como título de propiedad y pagar la suma hoy equivalente de Tres Millones Cuarenta y Dos Mil Ciento Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (BS.F 3.045.187,50) por concepto de indemnización de daños materiales que se derivaron de la demanda efectuada en su contra al verse obligado a contratar a tal representación judicial para la defensa de sus derechos e intereses; circunstancias estas que fueron rechazadas por los abogados de la actora, al sostener que aquél incumplió en la negociación y en el pago pactado en el tiempo establecido para ello y por consiguiente las obligaciones quedaron convencionalmente resultas.

No obstante lo anterior, se observa que la representación demandada al no lograr evidenciar en autos que haya dado cumplimiento a su obligación de recaudar la documentación necesaria para la firma del documento definitivo y el pago del precio ante la Oficina Registral dentro del lapso otorgado y sus prórrogas, tal como quedó determinado en la pretensión principal, ni aportó prueba alguna que acreditaran sus alegatos a tales respectos, es obvió que este no llegó a configurarse; por consiguiente lo ajustado a derecho es DECLARAR SIN LUGAR LA ACCIÓN DE RECONVENCIÓN opuesta e IMPROCEDENTE LA INDEMNIZACIÓN solicitada, conforme el marco legal determinado Ut Supra, y así lo deja establecido formalmente éste Operador de Justicia.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPUESTA y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INCOADA con todos los pronunciamientos de ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, y así finalmente lo determina este Órgano Jurisdiccional.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA intentada por la ciudadana F.L.P. contra el ciudadano E.R.A.U., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en autos que éste último incumplió en las obligaciones asumidas en la convención dirigidas a lograr el registro del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio en el tiempo pactado.

SEGUNDO

RESUELTA JURISDICCIONALMENTE la Promesa de Compra-Venta autenticada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 09 de Octubre de 2007, bajo el N° 72, Tomo 168 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

TERCERO

QUEDA A FAVOR DE LA PARTE ACCIONANTE la cantidad hoy equivalente de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00) recibida como aras, por concepto de Cláusula Penal por el incumplimiento del contrato señalado Ut Supra.

CUARTO

RESUELTO JURISDICCIONALMENTE por vía de consecuencia y sin efecto jurídico alguno el Contrato de Comodato que vincula a las partes de autos de fecha 17 de Marzo de 2007 y ratificado en el contrato de fecha 09 de Octubre de 2007, respecto del bien inmueble de marras.

QUINTO

SE CONDENA a la parte demandada a restituir a la parte actora el bien de autos, constituido por una Apartamento distinguido como PB-2 y el puesto de estacionamiento vendible marcado con el N° 28, que forma parte del Edificio denominado Residencias J.I., construido sobre una parcela de terreno distinguida con el N° 13-B, situado en el borde de la Calle sin nombre, entre las Calles Coquivacoa y Las Cocuizas de la Urbanización El Peñón en el sitio denominado Fundo El Peñón, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y limpieza en que fuera entregado.

SEXTO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN o Mutua Petición propuesta por la representación demanda e IMPROCEDENTE la indemnización de DAÑOS MATERIALES que invocó; en vista que el contrato definitivo no llegó a configurarse ya que éste último no dio cumplimiento a su obligación de recaudar la documentación necesaria para la firma del documento definitivo y el pago del precio ante la Oficina Registral dentro del lapso otorgado y sus prórrogas.

SÉPTIMO

SE IMPONEN las costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de Febrero de Dos Mil Once (2011). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 10:59 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/NAI/PL-B.CA

ASUNTO: AH13-V-2008-000017

ASUNTO ANTIGUO: 2008-31630

SENTENCIA DEFINITIVA

MATERIA CIVIL-CONTRATO