Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Abril de 2012

PARTE ACTORA: FUNDACIÓN E.M.., debidamente registrada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito Capital en fecha 21.02.1952, bajo el Nº 34, folio 80, Tomo 13, Protocolo Primero.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: E.P.O., C.E.R., G.T.R., M.A.P., C.E.G., G.R.A., L.F.R., K.H.E. y M.S.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 320, 14.731, 2.934, 22.839, 27.986, 39.729, 46.725, 85.217 y 107.324, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES CARCILIA C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10.05.2005, bajo el Nº 98, Tomo 1092-A.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.T.F., J.E.H., J.G. VERDE, DOUBEL UGUETO PATIÑO y D.U.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.552, 9.137, 38.895, 86.833 y 25.073, respectivamente.-

MOTIVO: Apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 02.11.2010, que declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad civil Fundación E.M. contra la sociedad mercantil Inversiones Carcilia C.A.

CAUSA: DESALOJO

EXPEDIENTE: 10114

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 19.07.2010, por ante la Unidad de Recepción y Unidad de Documentos (U.R.DD) del Circuito Judicial Civil de Municipio Sede Los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 20.07.2010, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación de la demandada.

En fecha 30.07.2010, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron medida preventiva de secuestro; la compulsa a los fines de la practica de la citación de la parte demandada y consignaron los emolumentos a la Coordinación de Alguacilazgo.

Por auto de fecha 05.08.2010, se abrió cuaderno de medidas.

En fecha 19.08.2010, la parte demandada debidamente asistida por abogado solicitó copia certificada.

En fecha 23.09.2010, la parte demandada presentó escrito de contestación.

Por auto de fecha 24.09.2010, el Tribunal aquo admitió la reconvención propuesta por la parte demandada ordenando la comparecencia de la parte actora-reconvenida.

En fecha 28.09.2010, la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 14.10.2010, la parte actora-reconvenida presentó escrito de pruebas. Asimismo, en la misma fecha anterior la parte demandada-reconviniente presentó igualmente escrito de pruebas.

Por auto de fecha 14.10.2010, el Juzgado aquo admitió las pruebas salvo su apreciación en la definitiva.-

Por auto de fecha 22.10.2010, el Juzgado aquo difirió la sentencia definitiva dentro de diez días de despacho conforme a lo preceptuado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 02.11.2010, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, la cual declaró con lugar la demanda por desalojo accionada por la sociedad mercantil Fundación E.M., contra la sociedad mercantil Inversiones Carcilia C.A., y con lugar la reconvención que propuso esta última.

En fecha 08.11.2010, la parte actora-reconvenida apeló de dicha decisión.

En fecha 15.11.2010, el Tribunal de Cognición oyó la apelación en ambos efectos, remitiendo el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dándole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto de fecha 19.07.2010, se fijó el décimo (10º) día de despacho, para dictar sentencia en la presente causa.

Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia de la acción de Desalojo fundamentada en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por la Fundación E.M., en virtud de los siguientes hechos:

Alega la actora en el libelo de la demanda que, es propietaria y arrendadora del conjunto de locales para oficinas que forman parte del inmueble compuesto por el Edificio Ávila y la parcela de terreno construido, ubicado en la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida con el Nº 297-A en el plano general de la Urbanización Las Mercedes.

Consta de documento privado de fecha 01.08.1994, que otorgó mandato de administración sobre los inmuebles de su propiedad a la sociedad mercantil Administradora Dorta C.A., lo cual procedió a presentarlo en original cursando en el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Que es arrendadora del local de oficina como PH que forma parte del mencionado Edificio Ávila, dado en arrendamiento a la sociedad mercantil Inversiones Carcilia C.A., mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31.05.2005, anotado bajo el Nº 36, Tomo 52, suscrito por la sociedad mercantil Administradora Dorta C.A., en su condición de mandataria de la Fundación E.M..

Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se obligó a destinar el inmueble para ejercer la actividad de representaciones y sus derivados.

Manifiesta que se estableció en la cláusula cuartam, que tendría una duración de un año fijo contado a partir del primero de marzo de 2005 y cuyo lapso “podrá ser prorrogado de común acuerdo entre las partes por periodo sucesivos de un año, contado a partir de su fecha de vencimiento, por escrito, con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento.

Alegan que dicho contrato de arrendamiento fue renovado en varias oportunidades, siendo la última renovación ocurrida por el periodo comprendido del 01.03.2007, hasta el 28.02.2008, fecha a partir de la cual no ocurrieron más renovaciones, lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que en fecha 01.10.007, la administradora Dorta C.A., notificó a la arrendataria Inversiones Carcilia C.A., que a partir de esa fecha por decisión de la Fundación E.M., el canon de arrendamiento a cobrar por la oficina que ocupa es por la cantidad de seis millones doscientos sesenta y tres mil seiscientos ochenta y siete bolívares con 50/100 (Bs. 6.263.687,50) monto establecido en la regulación de fecha 22.06.2007, según resolución Nº 011149, dictada en fecha 22.06.2007, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, lo cual estableció que los cánones de arrendamiento máximos mensuales para comercio que pueden ser cobrados por las oficinas que forman parte del Edificio Ávila y que respecto a la oficina identificada como PH, fue fijado en la cantidad antes señalada, actualmente seis mil doscientos setenta y tres bolívares fuertes con 68/100 (Bs. 6.263,68).

Que una vez notificada la arrendataria Inversiones Carcilia C.A., de que se aplicaría el nuevo canon producto de la regulación a partir del mes de noviembre de 2007, se ha negado ha pagarlo y ha optado por consignar por ante le Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el canon anterior a la regulación, que correspondía a la cantidad de dos mil novecientos sesenta y cuatro bolívares fuertes (Bsf. 2.964.,53) cuestión que además aunque no es a lo que se refería este juicio dejó de consignar de forma oportuna a partir del mes de marzo de 2010.

Que habiendo la arrendataria dejado de pagar a partir del mes de noviembre de 2007 la pensión de arrendamiento fijada por el órgano regulador y siendo que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, ha incurrido en la causal de desalojo prevista en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, siendo los cánones de arrendamiento insolutos hasta el 30.06.2010, los correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, m.a. y mayo de 2010, a razón de seis mil doscientos sesenta y tres bolívares fuertes con 68/100 (Bs. 6.263,68) por cada mes, lo cual alcanza una cantidad total por pensiones insolutas de ciento noventa y cuatro mil ciento setenta y cuatro bolívares fuertes con 08/100 (Bsf. 194.174,08).

Fundamenta su pretensión en el artículo 34 literal “a”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a los fines que la parte arrendataria convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en primer lugar, a la entrega real y efectiva a la parte actora del inmueble constituido por el local de oficina identificado como PH, situado en el piso 4 del Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, totalmente desocupado de personas y bienes; en segundo lugar, pagar la cantidad de ciento noventa y cuatro mil ciento setenta y cuatro bolívares fuetes con 08/100 (bs. 194.174,08) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses que van desde noviembre de 2007, hasta mayo de 2010, a razón de seis mil doscientos sesenta y tres bolívares fuertes con 68/100 (Bs. 6.263,68) cada mes y los que se sigan causando hasta la sentencia que quede definitivamente firme; en tercer lugar, en pagar los intereses moratorios en los términos indicados en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a ser calculados mediante experticia complementaria del fallo, la fecha que debía cancelarse cada mensualidad arrendaticia y hasta la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La demandada en la oportunidad para contestar la demanda incoada en su contra alegó lo siguiente:

Niega, rechaza y contradice que el referido contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31.05.2005, se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado como lo señala la demandante, basándose en la falsedad del referido alegato del demandante, que sólo persigue dejar expedita la posibilidad de demandar el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Niega rechaza y contradice el alegato del demandante que su representada Inversiones Carcilia C.A., haya dejado de pagar el canon de arrendamiento convenido en el contrato de arrendamiento suscrito a partir del 01.05.2005, según consta de documento autenticado suscrito en fecha 31.03.2005.

Que todo lo contrario, pues ante la negativa del arrendador a recibir el canon de arrendamiento convenido derivado del citado contrato, su representada Inversiones Carcilia C.A., procedió a efectuar las consignaciones respectivas al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en el expediente con el No. 2007-1587, en el cual se encuentran efectuadas ininterrumpidamente las consignaciones del canon de arrendamiento del citado contrato, desde el mes de octubre 2007, hasta la presente fecha.

Niega rechaza y contradice que su representada haya dejado de pagar treinta y dos mensualidades en forma consecutivas del canon de arrendamiento, comenzando desde el mes de noviembre del año 2007, hasta el 30.06.2010.

Niega rechaza y contradice que su representada Inversiones Carcilia C.A., hubiere convenido un canon de arrendamiento de seis mil doscientos setenta y tres bolívares con sesenta y ocho céntimos por cada mes y menos aun que adeudare la cantidad de ciento noventa y cuatro mil ciento setenta y cuatro bolívares fuertes con ocho céntimos.

Niega, rechaza y contradice el falso alegato de la demandante de que las partes no establecieron la prohibición de acudir a realizar el procedimiento de modificación o ajustes del canon de arrendamiento del inmueble de la oficina distinguida PH, ante la dirección general de inquilinato.

Que lo cierto es como se desprende del contrato de arrendamiento que las partes decidieron segregar de dicho procedimiento regulatorio la fijación del canon de arrendamiento por cuanto señalan expresamente que el canon es convenido como se hizo regularmente en cada una de las prórrogas, atendiendo a lo pactado en la cláusula tercera del contrato.

Que la reiteración del tal posición de la partes queda evidenciada del hecho mismo que cursa actualmente ante el Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la región capital, expediente e0368-07 recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad interpuesto por su representada Inversiones Carcilia C.A., en fecha 16.10.2007, contra el acto administrativo emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de la Infraestructura el día 22.06.2007, constituido por la resolución administrativa numero 011149 que cursa en el expediente Nº DGI/OA-EXP Nº 26276.

Manifiestan que el citado inmueble solo tiene conformidad de uso residencial es decir, como vivienda, tal como se desprende del expediente del inmueble de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda y la solicitud efectuada por la propietaria que consta en el expediente administrativo de la dirección general de inquilinato.

Que en dicho expediente administrativo la única regulación firme que tiene el citado inmueble es el numero 597, del 22.01.1971, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento como apartamentos para viviendas confirmada por sentencia del 06 de julio de 1971, dictada por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.

Aducen que desde el año 2004, hasta la presente fecha mediante la resolución conjunta, del ministerio de infraestructura, que congela el alza de los cánones de arrendamiento para vivienda y comercio (uso mixto), publicada en la Gaceta Oficial de Republica Bolivariana de Venezuela Nº 2.304, dictado por el presidente de la Republica Bolivariana de Venezuela, 05.02.2003, publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 37.626 de fecha 06.02.2003. se han mantenido congelados los cánones de arrendamiento para vivienda y comercio, extensiva dicha resolución al Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, propiedad de la Fundación E.M..

DE LA RECONVENCIÓN:

La demandada reconvino a la actora bajo los siguientes fundamentos:

Al pago de las cantidades correspondientes al reintegro del pago de sobre alquileres derivados de la relación contractual arrendaticia actualmente existente desde hace más de 5 años entre esa fundación y su representada Inversiones Carcilia C.A.

Que la totalidad de las sumas recibidas en exceso durante la vigencia de la relación arrendaticia, al canon máximo fijado por los órganos reguladores, para el Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, propiedad de la Fundación E.M., dicho períodos comprenden los meses que van consecutivamente desde el mes de marzo del año 2005, hasta el mes de septiembre del año 2010, ambos inclusive, cantidades que se encuentran relacionadas y descritas con todo detalle y que asciende a la suma de ciento ochenta mil treinta y tres bolívares fuertes con setenta y nueve céntimos (Bs. 180.033,79), solicitan sea condenada la actora reconvenida a pagar dicha cantidad, la indexación monetaria, los intereses compensatorios por las cantidades pagadas en exceso, mas los intereses generados por las cantidades dadas en depósito.

Alegan seguidamente que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento tenía vigente una regulación del canon derivada de una sentencia definitivamente firme dictada por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 06.07.1971, en el cual se estableció el canon máximo mensual para vivienda en la cantidad de setecientos seis bolívares con noventa y un céntimos de esa época y de siete bolívares con setenta y siete céntimos por metro cuadrado al inmueble edificio Ávila ubicado en la avenida principal de la urbanización las mercedes, en su totalidad se estableció el canon máximo mensual para vivienda en la cantidad de seis mil bolívares con noventa y cinco céntimos.

En ese sentido concluyen que Inversiones Carcilia C.A., ha pagado a la arrendadora desde 01.03.2005, hasta el mes de septiembre de 2010, en exceso del canon de arrendamiento fijado por la aludida regulación de 1971, la cantidades abajo detalladas, que totalizan la suma de ciento ochenta mil treinta y tres bolívares fuertes con setenta y nueve céntimos.

Que solicita se declara sin lugar la demanda de desalojo y con lugar la reconvención propuesta.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

La parte actora-reconvenida la su oportunidad procesal correspondiente alegó:

Respecto a lo alegado por la parte demandada-reconviniente, en primer lugar les permite evidenciar

i) que la regulación a la que se alude tuvo lugar el día 22.01.1971;

ii) que el máximo a pagar por metro cuadrado de alquiler por las oficinas del referido edificio es la cantidad de Bs. 706,91 por metro cuadrado;

iii) que el contrato de arrendamiento suscrito por la demandante lo fue el 31.05.2005, es decir, treinta y dos años después de la fecha de la aludida regulación.

Además manifiestan que desde el año 1971, hasta el año 2005, han transcurrido treinta y cuatro años y tres leyes relativas a la materia arrendaticia, las cuales modificaron las condiciones legales sobre la regulación de inmuebles, lo que implica sin lugar a dudas la desaparición o modificación de las condiciones de hecho o de derecho con base a las cuales se dictó la resolución Nº 597, y por ende conlleva al decaimiento de dicho acto administrativo y por ende su extinción, vale decir, la perdida de la vigencia.

Que en razón de la extinción del acto administrativo contenido en la resolución Nº 597 de fecha 22.01.1971, tanto por la pérdida de su objeto como por el decaimiento que tuvo lugar, resulta absolutamente infundada la pretensión de reintegro que ha efectuado la demandante reconviniente, por lo tanto en el presente caso debe concluirse que si para la fecha de celebración del contrato, no existía ninguna regulación de alquileres vigente sobre la oficina PH, con un área de doscientos doce metros cuadrados (212m2), localizada en el piso Nº 4, del Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, parcela Nº 297 A., solicita sea declarada sin lugar la reconvención.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó:

• Marcado con letra “A”, (f. 12 al 17), copia simple del instrumento poder otorgado por la parte actora-reconvenida, FUNDACIÓN E.M., a los abogados E.P.O., C.E.R., G.T.R., M.A.P., C.E.G., G.R.A., L.F.R., K.H.E. y M.S.B., antes identificado, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, el día 11.03.2008, anotado bajo el Nº 47, Tomo 44. Dicho instrumento por ser una documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó en la contestación de la demanda, se tiene la presente copia fotostática como fidedigna a su original y es pertinente en virtud que los apoderados judiciales de la parte accionante-reconvenida si tienen plenas facultades para representarlo judicialmente, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.

• Marcado con letra “B”, (f. 18 al 20), copia simple del documento de propiedad del bien inmueble compuesto por el Edificio Ávila y la parcela de terreno donde esta construido ubicado en la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda distinguida con el Nº 297-A, en el plano general de la Urbanización Las Mercedes, y el cual se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes al cuarto trimestre 1946, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 49, folio 60. Dicho instrumento por ser una documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó en la contestación de la demanda, se tiene la presente copia fotostática como fidedignas a su original y, es pertinente en virtud de que se demuestra la parte acciónate-demandada, es propietaria del bien inmueble objeto de la controversia, razón por la cual se le otorga valor probatorio. Así se establece.

• Marcado con letra “C”, (f. 21 al 24), copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 31.05.2005, por ante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, con el Nº 36, Tomo 52. Dicho instrumento por ser documento público, se tiene por legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, por cuanto la parte contraria no lo impugnó, ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, se da por reconocido y, es pertinente por cuanto guarda relación con los hechos controvertidos en vista que se evidencia de autos que ambas partes tuvieron una relación arrendaticia que en principio fue por tiempo determinado pero posteriormente pasó a ser a tiempo indeterminado dado que al vencimiento del término la demandada continuó ocupando el inmueble, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.-

• Marcado con letra “D”, (f. 25), original de comunicación emanada por la Administradora Dorta C.A., a la sociedad mercantil Inversiones Carcilia C.A. Dicha comunicación por ser un instrumento privado emanado de tercero se tiene por legal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pero no se le dio el tratamiento correspondiente de ratificarlo mediante la prueba testimonial, razón por la cual carece de eficacia probatoria y así se establece.

• Marcado con letra “E”, (f. 26 al 30), copia simple de la resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de la Dirección General de Inquilinato, en la cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, en la cantidad de cincuenta y cinco millones seiscientos sesenta y dos mil setecientos ochenta bolívares con ochenta y cinco céntimos (bs. 55.662.780,85). Dicho instrumento por ser una documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un instrumento público administrativo. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó en la contestación de la demanda, se tiene la presente copia fotostática como fidedigna a su original y, es pertinente en virtud que dentro del contenido del mismo, se evidencia que el Director General de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento para comercio del bien inmueble objeto de la litis, vale de decir, sobre la PH DEL Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.

En el lapso probatorio:

• En el escrito de promoción de pruebas, promovió marcado con letra “A”, (f. 134 al 135), copia simple de la resolución de la Dirección de Inquilinato, del entonces Ministerio de Fomento Nº 597 de fecha 22.01.1971. Dicho instrumento por ser una documental fotostática de un documento público administrativo se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene la presente copia fotostática como fidedigna a su original, pero es impertinente en virtud de que dicha resolución, no señala o indica que la regulación haya versado también sobre la PH del local comercial objeto de litis, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Promovió marcado con letra “B”, (f. 136 al 141), copia simple de la decisión del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 17.06.1971. Dicho instrumento por ser una documental fotostática se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene la presente copia fotostática como fidedigna a su original y es impertinente en virtud que dentro del contenido del mismo, se evidencia que el precitado Tribunal de Apelaciones de Inquilinato modificó la resolución 597, de fecha 22.01.1971, donde fijó un canon de arrendamiento, pero la PH del Edificio Ávila, no se encuentra dentro de los inmuebles objeto a ser regulados, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Promovió marcado con letra “C”, (f. 142 al 144), copia simple de la constancia de cumplimiento variables urbanas otorgada por la Dirección de Control de Urbanismo y Edificaciones del Municipio Baruta del Estado Miranda, contenida en el Oficio Nº 00257, de fecha 30.05.1996. Dicho instrumento por ser una documental fotostática de un instrumento público administrativo se tiene por legal de conformidad con lo pautado en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene la presente copia fotostática como fidedigna a su original y es impertinente ya que dentro del contenido del mismo, se evidencia que ciertamente el cumplimiento variables urbanas que esta refacción se refiere únicamente a la modificación de: áreas internas de la edificación, sin aumentar el volumen de la misma, el cambio de uso de vivienda a oficina, pero no hace mención a que bien inmueble le corresponde el cambio de uso de vivienda u oficina, no indica específicamente el cambio de uso de vivienda a oficina o viceversa al PH del edificio Ávila, razón por la cual se desecha y así se establece.

Por su parte, la demandada-reconviniente en el acto de contestación de la demanda presentó lo siguiente:

• Marcado con letra “A”, (f. 64 al 67), copia certificada del instrumento poder otorgado por la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil INVERSIONES CARCILIA C.A., a los abogados J.T.F., J.E.H., J.G. VERDE, DOUBEL UGUETO PATIÑO y D.U.P., antes identificado, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, el día 03.10.2007, anotado bajo el Nº 37, Tomo 79, de fecha 03.10.2007. Dicho instrumento por ser un documento público se tiene por legal de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la parte contraria no la impugnó ni tacho de falso en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene por reconocido y es pertinente, en virtud que los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente si tienen plenas facultades para representarlo judicialmente, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.

• Marcado con letra “B”, (f. 68 al 111), copia certificada de del expediente Nº 2007-1587, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de consignaciones arrendaticias, siendo el consignatario, Inversiones Carcilia C.A. Dicha copia certificada se tiene por legal de conformidad con lo pautado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, por cuanto la presente copia certificada fue presentada en su oportunidad procesal correspondiente y la parte contraria no la impugnó ni tacho de falso, se tiene por reconocida. Por otro lado, es pertinente por cuanto guarda relación con los hechos controvertidos respecto al pago de los cánones de arrendamientos efectuados en dicho Juzgado, razón por la cual se le otorga valor probatorio y así se establece.

En el lapso probatorio la parte demandada-reconviniente promovió:

• En el escrito de pruebas promovió en el capitulo primero, el principio de la comunidad de las pruebas y de las actuaciones al proceso en todo lo que le favorezca; este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

• En el capitulo segundo promovió: i) marcado “A”, (f. 159 al 164), copias certificadas expedidas por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta del Estado Miranda, de las actuaciones que corren insertas en el expediente correspondiente al Edificio Ávila y la parcela Nº 297-A, sobre el cual esta construido, identificado con el numero de catastro 107-025-021 Nº Cívico: 297-A. dicha copia certificada por ser un documento administrativo, se tiene por legal de conformidad con la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885, pero es impertinente por cuanto del contenido del mismo, no se evidencia de manera alguna que haga referencia de la PH del Edificio Ávila, Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, razón por la cual se desecha y así se establece. ii) contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 31.05.2005, por ante la Notaría Publica Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho medio probatorio considera este Tribunal que ya se emitió pronunciamiento al respecto. iii) copia certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho medio probatorio considera esta Alzada que ya se emitió pronunciamiento al respecto. iv) copia certificadas de actuaciones del Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, las cuales se encuentran en el cuaderno de medidas. Dichas copias certificadas por ser documento público se tiene por legal de conformidad con lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero es impertinente ya que dentro del contenido del mismo, no se evidencia que la regulación haya versado sobre la PH del edificio Ávila, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Promovió copias certificadas de las actuaciones del expediente administrativo de la dirección general de inquilinato, dichas copias certificadas se encuentran en el cuaderno de medidas Dicha copia certificada por ser un documento administrativo, se tiene por legal de conformidad con la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885 y, es impertinente en virtud que del contenido del mismo no se observa de modo alguno, regulación sobre el PH del Edificio Ávila, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Promovió en el capitulo tercero, recibos correspondientes a la cancelación y pago de los cánones de arrendamiento respectivos, correspondientes al inmueble arrendado y objeto del presente juicio. Dicho medio de prueba se tiene por legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y es impertinente en razón de que dichos recibos y planillas de depósito no se encuentran relacionadas con la falta de pago referente al mes de octubre de 2007 al mes de mayo de 2010, ambos inclusive, razón por la cual se desechan y así se establece.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 302 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02.11.2010, mediante la cual, declaró con lugar la demanda de Desalojo intentara la Fundación E.M., en contra de la sociedad mercantil Inversiones Carcilia C.A., y con lugar la reconvención que propuso esta última, bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Aplicando los valores determinados por tal acto regulatorio, establecemos como valor por metro cuadrado para el arrendamiento la cantidad de SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS (BS. 7.77) y ello nos lleva a determinar que el canon de la oficina PH en su máximo sería de UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON CIENCUENTA CENTIMOS (BS. 1648,50), aplicable como lo señala el acto del extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato “…para vivienda y otros usos…”.-

Pero esa nueva regulación no fue dispuesta sino hasta el año 2007 y es la que da origen a la controversia entre las partes.- de modo que desde el inicio de la relación locativa y hasta esa nueva regulación de la arrendadora cobro indebidamente sobre alquileres por la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 68.791.49).-

Dispone el articulo 63 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que los reintegros por sobrealquileres serán compensables con lo que al inquilino corresponda pagar por canon de alquiler, en aplicación de la referida regla se compensan estos montos resultando un saldo a favor de la actora por concepto de canon de arrendamiento de NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 9.946,67) que se ordena pagar a la demandada.- Así se decide.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, declaró procedente la presente acción, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:

El artículo 34 en su literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Del artículo antes mencionado, es de observar que la relación arrendaticia se originó por medio de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que debido a su vencimiento se indeterminó toda vez que la demandada quedó en posesión del inmueble, accionando la parte actora-reconvenida por la vía del desalojo en su literal “a”, de la Ley antes mencionada, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento, siendo que posteriormente la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación, alegó el pago de la obligación y no solamente el pago, también reconvino por cuanto a su decir, ha pagado en exceso los cánones de arrendamiento y demandó el reintegro de los pagos excesivos de las pensiones de arrendamiento.

Ahora bien, de lo acontecido en el presente proceso, es de apreciar por esta Alzada que la Dirección General de Inquilinato según regulación de fecha 22.06.2007, con resolución Nº 011149, reguló el canon de arrendamiento del bien inmueble objeto del litigio, (prueba debidamente valorada por este Tribunal), de la oficina PH del Edificio Ávila, ubicado en las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, por la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.263.689,50), pero es de acotar que en dicha regulación, la Dirección General de Inquilinato ordenó la notificación del arrendatario del canon de arrendamiento regulado, pero no se evidencia en autos, que se haya practicado la notificación de la parte demandada-arrendataria.

Por otro lado, al evidenciarse que no hay notificación de la regulación expedida por la Dirección General de Inquilinato, pasa entonces este Tribunal a verificar si los pagos consignados por la parte demandada-reconviniente en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial son regulares y solventes de la siguiente manera:

La parte demandada pagó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según certificación de consignaciones enmarcados en las copias certificadas presentadas en la contestación de la demanda, como medio de prueba suficiente y hecho extintivo de la acción (valorado por este Tribunal), los siguientes meses a saber: octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010, a razón de la cantidad de tres mil cuatrocientos sesenta y seis bolívares con veinte céntimos, (Bsf. 3.466,20), según la nueva conversión monetaria, demostrándose a todas luces que la parte demandada-reconviniente pagó sus respectivos cánones de arrendamiento de manera regular y solvente y así se decide.

En cuanto a la reconvención, considera este Tribunal que mal podría la parte demandada-reconviniente alegar un reintegro sobre los cánones de arrendamiento por ser pagos excesivos, en vista que a partir del mes de octubre de 2007, hasta el mes de mayo de 2010, haya pagado la cantidad de tres mil cuatrocientos sesenta y seis bolívares con veinte céntimos (Bsf. 3.466,20), de manera regular e ininterrumpida, observándose también que la parte actora-reconvenida no haya hecho objeción en su oportunidad, sino después de que la demandada pago un total de treinta y un (31) meses la misma cantidad, por motivo de cánones de arrendamientos, considerando este Juzgado Superior que hubo consentimiento tácito por ambas partes en dichos pagos que se traduce en la modificación del canon de arrendamiento, razón por la cual es por lo que este Tribunal se aparta totalmente del criterio mantenido por el Juzgado aquo, declarando con lugar la presente apelación, sin lugar la presente acción y sin lugar la presente reconvención en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR, la apelación intentada por la parte demandada INVERSIONES CARCILIA C.A., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 02.11.2010, que declaró CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO intentare en su contra la FUNDACIÓN E.M..

SEGUNDO

REVOCADA, la sentencia de fecha 02.11.2010, dictada por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda intentada por la FUNDACIÓN E.M., en contra de INVERSIONES CARCILIA C.A., por acción de Desalojo.

SEXTO

SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada Inversiones Carcilia, C.A. contra la Fundación E.M..

SEPTIMO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte vencida en el presente juicio.

Publíquese, regístrese y notifíquese de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 10114, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. Richars D.M..