Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 16 de Febrero de 2012

Fecha de Resolución16 de Febrero de 2012
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
PonenteSaul Dario Melendez Melendez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dieciséis de febrero de dos mil doce

201º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2011-000194

PARTE ACTORA RECONVENIDA: GALERIAS COMERCIALES 2010, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de noviembre de 2004, bajo el Nº 39, Tomo 992-A., representada por las ciudadanas Z.A. y L.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.796.483 y 14.666.661 respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: J.A.A.C. Y M.A.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.566 y 31.267 respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: FARMACIA LARENSE BABILON, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, el 31 de julio del 2002, bajo el Nº 40, Tomo 33-A y la fiadora FARMACIA LARENSE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 14 de abril de 1992, bajo el Nº 23, Tomo 4-A, ambas de este domicilio representadas por la ciudadana R.A.D.D.S., venezolana, casada, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.822.354.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.356.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

En fecha 09 de Febrero de 2011, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., dictó sentencia al tenor siguiente:

…En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por GALERIAS COMERCIALES 2010, C.A., contra FARMACIA LARENSE BABILON, C.A. y la fiadora FARMACIA LARENSE, C.A., previamente identificados, y CON LUGAR la reconvención intentada por las últimamente nombradas en contra de la primera.

En consecuencia, se declara la nulidad de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 30 de Diciembre del 2002, bajo el Nº 26, Tomo 121 de los libros de autenticados llevados por dicha Notaría, y de las cláusulas relacionadas de las “Condiciones Particulares”, por ser contrarias al orden público estatuido en los dispositivos de ley referidos; y en virtud de no ser posible, por causas legales e imprevisibles, posteriores al otorgamiento del contrato de arrendamiento, hacer ajustes al canon de arrendamiento, hasta su conclusión y desde el mes de enero del año 2008 la pensión arrendaticia debe ser igual a la pagada en Diciembre del año 2007, establecida de común acuerdo entre las partes.

Se condena en costas a la parte demandante reconviniente en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

En fecha 14 de Febrero de 2011, el abogado en ejercicio M.A.A.C., plenamente identificado en autos interpone Recurso de Apelación, el cual fue oído en ambos efectos y en consecuencia se remiten las actas procesales a la URDD Área Civil, a los fines de su distribución entre los Tribunales Superiores del estado Lara, siendo recibido por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental en fecha 24 de Febrero de 2011, sin embargo en fecha 10 de Mayo de 2011 dicha Alzada declara su incompetencia por la materia para conocer y decidir en segunda instancia el presente recurso de apelación, por lo que lo hace del conocimiento de las partes por medio de boleta de notificación y en fecha 08 de Julio de 2011, y acuerda remitir las actas procesales a la URDD del Área Civil del Estado Lara nuevamente con la finalidad sean distribuidas entre los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., concerniéndole a este Juzgador analizar y decidir si el Juez de Primera Instancia se ajustó a derecho en la decisión dictada en fecha 09 de Febrero de 2011. En fecha 16 de Junio de 2011, este Tribunal le da entrada, se declara COMPETENTE y se AVOCA al conocimiento de la presente causa. Y por cuanto se trata de una apelación contra SENTENCIA DEFINITIVA de Primera Instancia, se abre el lapso de CINCO (05) DIAS DE DESPACHO para que las partes ejerzan el derecho de solicitar asociados, de conformidad con el Artículo Nº 118 del Código de Procedimiento Civil, y el lapso de pruebas establecido en el Artículo Nº 520 del citado Código; y, se fija el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para el Acto de INFORMES, de conformidad con lo establecido en el Artículo Nº 517 ejusdem; con el entendido de que todos los lapsos corren simultáneos, siendo la oportunidad legal para que las partes presenten informes, se agregan escritos presentados por las partes, y se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar Observaciones, vencido dicho lapso se deja constancia que no presentaron escritos, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, este Tribunal observa:

La presente controversia se origina al momento en que el abogado en ejercicio M.A.A.C. en su carácter de representante legal de empresa Galerías Comerciales 2010 C.A., y expresa “Es propietaria de una serie de locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Babilón Barquisimeto, situado en la Avenida Libertador entre las Calles 19 y 22 de la Zona Industrial Nº 01, Municipio Iribarren del Estado Lara, conforme consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30 de Junio de 2008, bajo el No. 12, Tomo 27, Protocolo Primero. Que como consecuencia de este documento, la vendedora Galven Galerias, S.L”, (Sucursal Venezuela), cedió a la compradora todos los contratos de arrendamientos suscritos a la fecha de la venta, en todas y cada unas de sus partes, con todos los derechos y obligaciones que esto implica, incluyéndose los procesos judiciales y extrajudiciales derivados de los mismos, así como también todos los saldos deudores que se encontrasen vigentes a la fecha, manifestándose su aceptación en el referido contrato de compra-venta. Que estos inmuebles le pertenecían en su totalidad a la firma Galven Galerías, S.L, tal y como consta del documento de condominio del centro comercial mencionado, del Documento de Disolución de la Comunidad y adjudicación de los inmuebles, del Centro Comercial Babilón, segunda etapa. Que dentro del documento de cesión de derechos de propiedad, le fue transferido en propiedad a la empresa Galerías Comerciales 2010 C.A., los locales comerciales identificados con los Números 48 y 49, los cuáles se identifican así: LOCAL 48: Consta de un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados con ochenta y ocho centímetros cuadrados (36,88 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Paseo peatonal interno; SUR: Local No. 72; ESTE: Local No. 49; OESTE: Local No. 47; y LOCAL 49: Consta de un nivel con un área de aproximadamente treinta y seis metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros cuadrados (36,84 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Paseo peatonal interno; SUR: Sanitarios internos; ESTE: Local No. 50; OESTE: Local No. 48. Que de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito entre una de las empresas absorbidas por la empresa Galven Galerías, S.L, la empresa Promotora de Parques 2002, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 30 de Diciembre del 2002, bajo el Nº 26, Tomo 121 de los libros de autenticados llevados por dicha Notaría, respecta la firma del arrendatario, la empresa Farmacia Larense Babilón, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 06 de agosto del año 2002, bajo el Nº 71, Tomo 151, y por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Febrero de 2003, bajo el Nº 54, Tomo 08, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, en lo que respecta a la firma de la arrendadora, se dio en arrendamiento los locales comerciales ubicados dentro del centro comercial, área Galería, distinguidos con los Números 48 y 49. Que la duración del contrato de arrendamiento sería de DIEZ (10) años, cuya vigencia comenzaría 90 días después del plazo establecido como de gracia en el literal “F” aparte “C” del referido contrato de arrendamiento. Que el monto del canon anual de arrendamiento convenido entre las partes durante el primer y segundo año de vigencia del aludido contrato sería de Bs. 4.334,36, más I.V.A.; la suma de Bs. 4.954,oo más IVA para el tercer año de vigencia; la suma de Bs. 5.573,32 más IVA para el cuarto y quinto año de vigencia, y que para el sexto año y en adelante, el monto del canon de arrendamiento se fijaría entre las partes en dicho momento, manifiesta en su escrito que la Farmacia “Larense Babilón, C.A.”, se encuentra en flagrante violación de la cláusula quinta y sexta del referido contrato así como de las condiciones generales, que dejó de cancelar en la forma contractualmente pactada, esto es, dentro de los primeros cinco días, en forma puntual en las modalidades allí indicadas, referente a la posibilidad de cancelar directamente a su representada, o a quien ésta indicare, o efectuar el depósito correspondiente en la entidad bancaria y en la cuenta designada a estos fines, por la arrendadora, que el monto adeudado por concepto de canon de arrendamiento y gastos de condominio de los locales comerciales para el mes de Enero de 2008, el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando la cantidad de Bs.8.867,58, quedando un saldo pendiente a cancelar la cantidad de Bs. 2.974,06; para el mes de Febrero de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, cancelando sólo la cantidad de Bs.8.867, 58, quedando un saldo pendiente cancelar la cantidad de Bs. 5.974,06; para el mes de Marzo de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 17.789,75; para el mes de Abril de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28, y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 29.631,38; para el mes de Mayo de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, cancelando solo la cantidad de Bs. 18.718,14 quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 22.754,88; para el mes de Junio de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 34.596,51; para el mes de Julio de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, cancelando sólo la cantidad de Bs. 9.369,07 quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 37.069,08; para el mes de Agosto del 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64., cancelando solo la cantidad de Bs. 9.369,07 quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 39.541,64; para el mes de Septiembre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 51.383,28; para el mes de Octubre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs.1.951,36, para un total de Bs.11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.63.224,91; para el mes de Noviembre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 1.951,36, para un total de Bs. 11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.75.066,55; para el mes de Diciembre de 2008 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 9.890,28 y por gastos de condominio la cantidad de Bs.1.951,36, para un total de Bs.11.841,64, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.86.908,18; para el mes de Enero de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.270,01 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.001,66, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.99.909,84; para el mes de Febrero de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.270,01 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.001,66, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.112.911,50; para el mes de Marzo del 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.270,01 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.001,66, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 125.913,16; para el mes de Abril de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.566,26 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.297,91, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 139.211,07; para el mes de Mayo del 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.566,26 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.297,91, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs. 152.508,99; para el mes de Junio de 2009 el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 10.566,26 y por gastos de condominio la cantidad de Bs. 2.731,65, para un total de Bs. 13.297,91, quedando un saldo pendiente por cancelar la cantidad de Bs.165.806,90, para así totalizar un monto de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs.165.806,90.) por concepto de canon de arrendamiento y gastos de condominio de los locales comerciales y que por lo que empresa Farmacia Larense, C.A., se constituyó en fiadora y principal pagadora de todas las obligaciones asumida por el arrendatario, la empresa Farmacia Larense Babilón, C.A. Que ésta situación genera las causas suficientes para exigir la resolución del contrato de arrendamiento ya que la Firma Mercantil Farmacia Larense Babilón , C.A., y su fiadora, Farmacia Larense, C.A., han incumplido con su obligación de pago de cánones de arrendamiento y condominio de los meses antes indicados, por lo que demanda a la Firma Mercantil Farmacia Larense Babilón, C.A., como obligada principal y la firma Farmacia Larense, C.A., en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por su afianzada, para que convenga o en su defecto a ello lo condene el Tribunal en: 1) la resolución del contrato de arrendamiento suscrito y consecuencialmente la entrega del “Local Comercial”, en vista del incumplimiento de las cláusulas quinta, sexta y vigésima, previstas en el contrato de arrendamiento; en la cancelación de la suma de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs.165.806,90.), por concepto de daños y perjuicios causados por las mensualidades de cánones de arrendamiento y condominio que ha dejado de percibir su representada, los que especificó así: alquiler de Enero a Diciembre de 2008: Bs. 9.509,88 más IVA 9%: Bs. 855,89, más condominio: Bs. 1.951,36, cada uno y de Enero a Junio de 2009: Bs. 9.875,01 más IVA 12%: Bs. 1.185,oo, más condominio: Bs. 2.731,65, cada uno, más los daños y perjuicios que se le sigan causando a su representado, producto de la falta de pago de las mensualidades que se sigan venciendo, hasta los que se sigan hasta la definitiva entrega del inmueble todo conforme lo establecido en el último aparte del artículo 1.167 del Código Civil y las costas y costos del proceso. Fundamentando la demanda en los artículos 1.167, 1.592 1.264, 1.257, 1.258 del Código Civil y artículos 33 y 8, literal C del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y solicitó medida cautelar.

En fecha 16 de septiembre de 2009, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. le da entrada y en fecha 22 de septiembre de 2009 admite en cuanto ha lugar en derecho; en fecha 11 de Agosto de 2010, se acuerda entre las partes suspender el proceso por 30 días continuos; en fecha 14 de Octubre de 2010, nuevamente se suspende el proceso por 30 días continuos; en fecha 16 de Noviembre de 2010, se suspendió el proceso hasta el 30/11/10 según acuerdo entre las partes.

En fecha 01/12/2010 la parte demandada contesta la demanda rechazando la misma y a la vez reconviene en fecha 03/12/2010 se admite la reconvención; en fecha 07/12/2010 el actor reconvenido contesta la reconvención.

En fecha 09 de Diciembre el a-quo acuerda suspender la presente acción hasta el día 15 de enero de 2011, conforme a lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 y 24 de Enero de 2011, la parte actora y demandada respectivamente presentaron escritos de pruebas, la cuales fueron admitidas a sustanciación dejando a salvo su apreciación en fecha 25 de enero de 2011, en fecha 09 de Febrero de 2011, el Juzgado Tercero de Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. dictó sentencia en la cual declaró SIN LUGAR la pretensión, y siendo la oportunidad legal para que éste juzgador determine si el a-quo se ajustó a derecho, observa:

El presente caso se trata de una demanda de Resolución de Contrato intentado por Galerías Comerciales 2010, en contra de Farmacia Larense Babilón C.A., y Farmacia Larense C.A.

En la contestación de la demanda se hace de la siguiente forma:

La parte demandada rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos descritos como en el Derecho que dice el demandante los sustenta, excepto en aquellos que de manera específica aceptara como ciertos, así como también manifiesta ser cierto que Farmacia Larense Babilón, C. A suscribió el contrato de arrendamiento a plazo fijo que el actor indica en su libelo, que igualmente es cierto que Farmacia Larense, C.A, se constituyó en fiador solidario, y principal pagador de las obligaciones asumidas por la arrendataria, en el texto del documento denominado Condiciones Particulares; de la misma manera Rechazó por ser incierto, que Farmacia Larense Babilón, C.A haya dejado de cumplir oportunamente con las cláusulas quinta y sexta del contrato, que respectivamente se refieren al monto del canon y la forma de pago. Que también es falso que su representada esté en mora por los pagos causados por el condominio y que por tanto, es falso que haya dado causa para que se aplique la cláusula vigésima del contrato, como indica el demandante. Rechazó expresamente los montos indicados por el actor como insolutos en su petitorio, los cuales calcula desde Enero de 2008 hasta Junio de 2009, en la suma total de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SEIS CON 90/100 (Bs. 165.806,90), producto de la hipotética suma de cánones de arrendamiento más supuestos gastos de condominio.

Informes de las partes ante este Superior

La parte demandante realiza los informes de la siguiente forma:

En cuanto a la acción ejercida: Se demanda la falta de pago de los cánones de arrendamiento en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento. De la forma de contestación de la demandada existe una clara determinación de la prueba de rechazo al pago reclamado en la demanda, por lo que al no acreditarla, la misma debió ser declarada CON LUGAR por el A-quo. De igual forma se solicita se sirva declarar con lugar la acción de desocupación visto que la parte demandada no cumplió con su carga de probar el hecho extintivo de su obligación, esto es el pago; expresa en su informe que las partes tienen la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores, es lo que se llama carga de la prueba conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente. Expresa la parte actora, que dado que se acreditó la existencia de la relación arrendaticia, como presupuesto de la fase de alegaciones, es entonces la parte demandada quien debe, en todo caso, probar que está solvente en los cánones de arrendamiento que se le indicó que adeudaba pues ella sería la portadora de los recibos de pago de los meses señalados como adeudados; siendo que la parte demandada en este p.d.R.d.C.d.A. la parte arrendataria debió acreditar el pago de los meses adeudados y dado que tal circunstancia no cumplió con su carga de probarlo, la acción debe ser declarada Con Lugar con todos los pronunciamientos legales que ello implica. En cuanto a la Reconvención la parte demandante solicita se declare sin lugar la acción de Reconvención por cuanto no son más que excepciones, diferentes a una reconvención.

Por su parte la demandada reconvenida realiza los informes de la siguiente forma: Reafirma lo que expresa en la contestación de la demanda, alegando que no es cierta la afirmación que hace el apoderado actor en la contestación a la reconvención en el sentido que el contenido de la reconvención es una excepción y no una acción distinta, por lo que no aplica la jurisprudencia que refiere (procedente para otro supuesta demanda) adiciona que basta con leer el petitorio de la demanda; donde se pide resolución de contrato, lo que implicaría la terminación de la relación arrendaticia y el pago de daños y perjuicios por pensiones insolutas (efectos ex-nunc). Al contrario de la lectura de la reconvención surge que la acción es de nulidad parcial del contrato con efectos ex - nunc lo que implica entonces que no es defensa por una excepción, en cuyo caso se admitiría el fundamento de la demanda pero se alega una causa de justificación.

Compete a éste Juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a-quo en fecha 09 de febrero de 2011, en el cual declaró sin lugar la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento intentada GALERIAS COMERCIALES 2010, C.A, en contra de FARMACIA LARENSE BABILON, C.A. y la fiadora FARMACIA LARENSE, C.A., con Lugar la Reconvención intentada por la última de las nombradas en contra de la primera, está o no conforme a derecho, para ello se ha establecer los límites de la controversia, tal y cual lo prevé el artículo 243, ordinal 3º del Código Adjetivo Civil y a quien corresponde la carga de prueba, pero que en base a esto y a la valoración del acervo probatorio, pronunciarse sobre las defensas, excepciones y reconvención alegadas por la parte demandada y en base a ese proceder pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido y su influencia sobre la decisión recurrida, motivo por el cual en criterio de este Juzgador dados los hechos mencionados, en el libelo de demanda como en la contestación de la demanda, en el cual el demandado rechazó la demanda y a la vez reconvino, le toca a la parte actora probar el incumplimiento de las cláusulas quinta, sexta y vigésima del contrato, y a la parte demandada que se ha liberado del pago de los cánones de arrendamiento y los alegatos esgrimidos en su reconvención.

Ahora bien, dado el sistema que rige nuestro proceso civil, la parte interesada debe traer a los autos, los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Con el libelo de demanda el actor acompaña los siguientes documentos simples:

1. Instrumento de poder otorgado por la ciudadana Z.A. y L.C., actuando en representación de Galería Comerciales 2010 C.A., conferido a los abogados Gustavo Adolfo Anzola Lozada, J.A.A.C. y M.A.C., el cual reúne los requisitos establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

2. Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Lara en fecha 30/12/2002, bajo el Nº 26 Tomo 121 de los libros Autenticados llevados por dicha Notaría, suscrito entre la sociedad mercantil Promotora de Parques 2002 C.A., y Farmacia Larense Babilón C.A., sobre dos locales comerciales que están ubicados dentro del Centro Comercial “Babilon Barquisimeto en el Área Galería”, los cuales se identifican con el Nº 48 y con un área aproximada de treinta y seis metros cuadrados con ochenta y ocho centímetros cuadrados (36,88 M2), y Nº 49, con un área aproximada treinta y seis metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros cuadrados (36,84 M2), situados en la avenida Libertador entre las calles 19 y 22 de la Zona Industrial Nº 01, Municipio Iribarren del estado Lara.

3. Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio iribarren del Estado Lara en fecha 30/06/2008, bajo el Nº 12 Tomo 27 Protocolo I donde consta que la empresa Galerías Comerciales 2010 C.A., es propietaria de los locales comerciales anteriormente señalados por compra que le hizo a la mencionada firma Galven Galerías SL.

4. Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Inversora de Parques del estado Lara, celebrada el 09 de noviembre de 2004, donde consta la fusión de la misma con la compañía “Galven Galerías S.R.”

Examinados los anteriores documentos que no fueron impugnados los cuales se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento de Procedimiento Civil, tenemos que en los mismos constan que en la empresa Galerías Comerciales 2010 C.A., es la propietaria del inmueble objeto de esta controversia por haberle comprado a Galven Galerías S.L., dichos locales comerciales, los cuales también cedió a la compradora todos los derechos habidos y por haber sobre futuras ampliaciones que se pudieren llevar a cabo en el Centro Comercial, de conformidad con las ordenanzas que se encuentren vigentes y sujetas a la aprobación de las autoridades competentes. De igual manera, la vendedora cedió todos los contratos de arrendamientos suscritos hasta la presente fecha, en todas y cada una de sus partes, con todos los derechos y obligaciones que esto implica, incluyéndose todos los procedimientos judiciales y extrajudiciales derivados de los mismos; así como también todos los saldos deudores que se encontrarse pendientes a la presente fecha. Igualmente constan en los expresados documentos que existe un contrato de arrendamiento entre una de las empresas absorbidas por la empresa Galven Galería C.A., la empresa Promotora de Parques 2002, C.A., quien suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa Farmacia Larense Babilón, C.A., y la empresa Farmacia Larense C.A., quien funge de fiadora de la misma.

  1. Consigna documento simple denominado “Relación Facturación Depósitos Recibidos” de Farmacia Larense, lo cual se desestima porque la misma no tiene la firma del demandado, para que pueda oponérsele como documento privado. Así se declara.

    Llegado el lapso probatorio la parte demandada presenta las siguientes probanzas:

  2. De manera de indicios y de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el vínculo con el artículo 2 constitucional, promueve todos los elementos que fueran favorables a sus mandantes y que el ciudadano Juez pueda considerar convergentes y concordante para la búsqueda de la verdad sustancial del caso sometido a su jurisdicción

  3. Promueve la cantidad de sesenta y dos (62) folios en los cuales están adheridos los vauchers por depósitos de las pensiones de arrendamiento convenidas contractualmente, desde noviembre del 2007 hasta enero del 2011, en las cuentas bancarias del demandante, cuya valoración se hará infra.

  4. Promueve como documento público contrato de arrendamiento entre la demandante reconvenida y la entidad “Celulandia Electronic´s C.A.” cuyo objeto lo constituye el local Nº 90 en el mismo “Centro Comercial Babilón Barquisimeto”, el cual no fue impugnado y se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    En el caso de autos, constituye un hecho no controvertido la existencia de una relación jurídica derivada del contrato de arrendamiento suscrito por la Farmacia Larense Babilón, en su condición de arrendataria y Farmacia Larense C.A, en su carácter de Fiadora, con la parte demandada.

    A los fines de determinar la procedencia de las pretensiones y defensas de las partes es necesario realizar las siguientes consideraciones:

    En el presente caso de Resolución de Contrato, a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato de arrendamiento y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

    Conforme a lo expuesto la parte actora fundamenta su escrito libelar de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago en que el demandado ha violado las cláusulas quinta y sexta del referido contrato. Por su parte en la contestación de la demanda la demandada rechaza los expresados alegatos y los montos indicados por el actor como insolutos en su petitorio, los cuales calcula desde enero del 2008 hasta Junio del 2009, en la suma total de Bs. 165.806,90, producto de la hipotética suma de cánones de arrendamiento supuestos gastos de condominio.

    Así las cosas, como ha sido planteada la controversia, la parte demandada tiene la carga de probar el pago de las pensiones reclamadas y en tal sentido se observa que la misma trajo a los autos constante en 62 folios, en los cuales están adheridos los vouchers por depósito de pensiones de arrendamiento desde Noviembre del 2007 hasta Enero del 2011, en la cuenta bancaria del demandante que no fueron impugnados, haciendo uso de la alternativa que le daba la cláusula quinta del contrato, el cual establece que también los expresados cánones de arrendamiento podían ser pagados a través de depósitos bancarios y por cuanto los expresados vouchers son documentos privados asimilables a las tarjas de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, por ser diseñados en un formato específico por la institución bancaria en cumplimiento a una serie de requisitos que lo hacen reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con estos hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos, así lo destaca doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 17 de septiembre de 2009, Exp. C09-120 Valores Nueva Espata vs. B.M., bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, por lo que en el presente caso las expresadas planillas bancarias son valoradas de acuerdo al Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y las mismas hacen prueba a favor del demandado de que efectivamente hubo pago de la suma reclamada en relación a los locales objeto de la presente controversia con la cual la parte demandada se encuentra liberada del pago de los cánones de arrendamientos solicitados, llegando éste sentenciador a la convicción del cumplimiento del contrato por parte de la parte demandada, razón por la cual la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago del mismo no debe prosperar, así se decide.

    DE LA RECONVENCIÓN

    La parte demandada plantea la reconvención solicitando al Juez considerar los mismos hechos referidos por el demandante en su libelo en relación al contrato de arrendamiento suscrito ante el funcionario público competente lo que le atribuye la naturaleza de documento público, también indica que se debe apreciar la confesión espontánea contenida en el escrito libelar específicamente en cuanto al cálculo de las cuotas que dice el autor le son adeudadas. Señala que surge del contrato suscrito que el canon de arrendamiento cláusula 6º debe ser pagado por mensualidades anticipadas exigible los cinco (5) Primeros días de cada mes al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realiza el mencionado pago; que conforme a la cláusula séptima del contrato, el canon debe ser revisado para adecuarse a los incrementos o disminuciones que experimente el Índice de Precios al Consumidor Urbano de los Estados Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, todo conforme a revisiones periódicas establecidas en dicha cláusula. Que según la cláusula décima los gastos comunes deben ser pagados por los arrendatarios según presupuesto aprobado por la Comunidad de propietarios del Centro Comercial; que el contrato de arrendamiento, fuente de las obligaciones entre las partes, prevé unos cánones de arrendamiento fijados en relación al dólar americano, con la condición de variabilidad según un Índice también de los Estados Unidos de Norte América, que si bien estaba permitido en nuestro ordenamiento jurídico, fue prohibido con posterioridad; que la demanda pretende pagos en bolívares sin determinar en cada caso el patrón de variabilidad lo que no es posible por lo demás porque violenta leyes expresas y además sume en estado de indefensión a su representada, ya que la demanda no especifica el pretensor al establecimiento a la cantidad en bolívares, y que actualmente no puede ser exigido ya que no lo permite el actual régimen jurídico de estricto orden público que rige la materia. Al referirse al derecho indica que las previsiones contractuales referidas en los hechos anteriores contrarían expresos dispositivos de ley, unos anteriores al contrato y otros posteriores de estricto orden público lo cual discrimina así: Indica que la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria para la fecha de suscripción del contrato permitía que las partes acordaran el pago de arrendamiento en moneda extranjera, con la posibilidad del arrendatario de liberarse pagando el equivalente en moneda nacional pero actualmente ésta alternativa fue prohibida por diferentes dispositivos como los convenios bancarios suscritos entre la República Bolivariana de Venezuela y el Banco Central de Venezuela al punto que en la actualidad no es posible determinar cual pudiera ser “el cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realice el mencionado pago” previsto por las partes en su contrato, por lo que el equivalente en bolívares al canon previsto en dólar americano que hace el demandado en el libelo sin indicar tasa ni ecuación alguna que permita defensa a este punto al demandado no tiene fundamento lógico ni jurídico alguno. Señala que el incremento periódico del canon conforme al índice de precios al consumidor urbano de los Estados Unidos de Norteamérica (CPI-U) publicado por el departamento de Trabajo de los Estados Unidos, contraría lo establecido en el artículo 16 ordinal 5º de la Ley para Defensa para las Personas al Acceso de los Bienes y Servicios, que prohíbe y sanciona a quienes impongan condiciones abusivas relacionadas con precios y condiciones de comercialización de bienes y servicios, sin que medie justificación económica. En relación la petición de pago por los gastos comunes “según presupuesto aprobado por la comunidad de propietarios del Centro Comercial”, solicita la protección conforme a la mencionada Ley, considerando especialmente que la distribución de medicina debe considerarse como de primera necesidad, que el inmueble arrendado debe considerase como de primera necesidad y tenerse la actividad realizada en el mismo de interés público y necesidad lo cual está demostrado con el documento público que acompaña el actor, por las razones expuestas reconviene a la demandante “Galerías Comerciales 2010 C.A” para que convenga o así sea condenada: Primero: En la nulidad de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento cuya resolución pide el demandante y de las cláusulas relacionadas de las “Condiciones Particulares” por ser contrarias al orden público estatuido en los dispositivos de ley referidos. Segundo: Que no es posible, por causas legales e imprevisibles, posteriores al otorgamiento del contrato de arrendamiento, hacer ajustes al canon de arrendamiento, por lo que hasta su conclusión y desde el mes de enero del 2008 la pensión arrendaticia debe ser igual a la pagada en diciembre del 2007, establecida de común acuerdo. Estimó la reconvención en el mismo monto de la demanda, es decir, doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) en la actualidad equivalente a tres mil setenta y seis con noventa y dos unidades tributarias (3.076,62 u/t).

    El abogado de la parte actora-reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención en la cual rechaza la misma en todas sus partes, tanto en los hechos expuestos, expresa que al momento de la celebración del contrato de arrendamiento el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 30 de Diciembre de 2002, bajo el Nº 26, Tomo 121de los Libros de autenticación llevados por dicha Notaría, manifiesta que para la fecha se encontraba en vigencia el parágrafo segundo del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual permitía a los contratantes pactar el pago de los cánones de arrendamiento en moneda extranjera. Alega que claramente se denota en la sustanciación que hace el demandado en su escrito de reconvención que lo que pretende desvirtuar es el contrato de arrendamiento en sus clausulas 5, 6 y 7 como por lo cual no se esgrime en ningún momento que sea una acción autónoma y distinta a la propuesta por la parte actora, puestos que los alegatos infieren que se trata de una excepción mas de una verdadera reconvenida, por lo que solicita se declara sin lugar la reconvención propuesta.

    En relación a dicho alegato se observa:

    En el acto de la contestación de la demanda el demandado contestó la misma rechazando los términos de la demanda, con toda claridad como lo dice el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y no existe un rechazo de lo plasmado al libelo con fundamento a excepciones perentorias, entendidas éstas como aquellas de fondo, atinentes al merito de la causa que introducen hechos nuevos. De seguidas, en el mismo acto de contestación a la demanda, como lo permite la ley adjetiva, reconviene a los fines de que se anule las clausulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento por lo que consta en autos es el pedimento de nulidad parcial de las expresadas cláusulas del contrato porque contrarían expresos dispositivos legales, es decir, que el escrito en referencia es una demanda autónoma e independiente a la pretensión principal que reúne los requisitos establecidos en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y distinta a la pretensión principal que trata de la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago del demandado. Así se establece.

    Este sentenciador pasa a decidir la Reconvención y al respecto hace las siguientes consideraciones.

    Establece la cláusula QUINTA del Contrato de Arrendamiento: “El canon anual que deberá cancelar “EL ARRENDATARIO” será a partir de la fecha cierta de otorgamiento del presente contrato, y es el que se establece en sus condiciones particulares”.

    Establece la cláusula SEXTA: “El pago del canon de arrendamiento se efectuará por el “EL ARRENDATARIO” por mensualidades anticipadas y le será exigible dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realice el mencionado pago. El “ARRENDATARIO” deberá cumplir puntualmente las cancelaciones realizando el pago directamente a “LA ARRENDADORA” o a quien ésta indique o efectuar el depósito correspondiente en la entidad bancaria y en la cuenta designada a estos fines por la “LA ARRENDADORA”, como domicilio de pago, según se indica en las condiciones particulares”

    Establece la cláusula SEPTIMA: “El canon de arrendamiento será revisado durante el período de vigencia del presente contrato para adecuarla a los incrementos o disminuciones que experimente el Indice de precios al Consumidor Urbano de los Estados Unidos de Norte América ( CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte-América de la siguiente manera: la primera revisión: del canon de arrendamiento tendrá lugar el día inmediatamente siguiente a la finalización del primer año de vigencia del arrendamiento, (independientemente de la fecha en que hubiera comenzado a devengarse el canon), incrementándose o reduciéndose el canon en el porcentaje que resulte de la aplicación a la misma del coeficiente de variación del citado indice de precios al Consumidor Urbanos de los Estados de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento del Trabajo de los estados Unidos de Norte América, experimentando durante los doce (12) meses inmediatamente anteriores La segunda y sucesivas revisiones del canon de arrendamiento tendrán lugar el día primero (1ero) del mes de enero inmediatamente siguiente a la última revisión, aplicando al canon de vigente en cada caso el coeficiente de variación experimentado por el Indice de precios al Consumidor Urbano de los Estados Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, desde la última revisión. Dado el retraso con el que habitualmente se facilitan los citados índices. “EL ARRENDATARIO” se obligan, sin necesidad de requerimiento alguno por parte de “LA ARRENDADORA” a satisfacer los atrasos que correspondiesen desde la fecha en que procediese la revisión hasta el momento en que se le notifique el referido índice, aunque fuese provisional. Asimismo “LA ARRENDADORA” deberá devolver las cantidades que hubiese podido percibir de más por este concepto si de la aplicación del índice así resultase. Para su aplicación automática y sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, bastará con que “LA ARRENDADORA” notifique a “EL ARRENDATARIO” en cualquier momento posterior a la fecha en la que procediese la revisión, el incremento o disminución del canon que proceda, acompañándole simple certificación o nota informativa expedida por el citado Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, o fotocopia de la misma, lo cual producirá de inmediato la obligación por parte de “EL ARRENDATARIO” del nuevo monto revisado y los atrasos que correspondan o, en su caso, la disminución del monto vigente y la devolución a “EL ARRENDATARIO” por parte de “LA ARRENDADORA” de las cantidades indebidamente percibidas desde la fecha de la revisión. En el caso que la aplicación del citado coeficiente de revisión diera lugar a una elevación del canon, “EL ARRENDATARIO” se obliga a cancelar a “LA ARRENDADORA” los atrasos que procediesen dentro de los diez (10) días siguientes a la recepción de la notificación de “LA ARRENDADORA” a que se refiere el párrafo anterior. En el caso que de la aplicación del CPI-U resultase una disminución del canon “LA ARRENDADORA” reembolsará a “EL ARRENDATARIO” las cantidades percibidas de más durante los meses transcurridos, quedando ésta solamente obligada a atender el pago de los recibos correspondientes a las mensualidades sucesivas a la notificación por la cuantía del canon disminuido que corresponda”.

    Como se puede observar en el presente caso se pactó que el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades anticipadas, exigibles dentro de los 5 primeros días de cada mes al pago oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha que se fije el mencionado pago. Además las partes convinieron que el canon debe ser revisado con la finalidad de adecuarse a los incrementos o disminuciones bajo el índice de precio al consumidor urbano de los Estados Unidos de Norteamérica de conformidad a las revisiones establecidas. También se pactó que los gastos comunes deben ser pagados según presupuesto aprobados por la comunidad de propietarios del Centro Comercial.

    Indudablemente que el contenido de dichas cláusulas fue convenido entre las partes, en el entendido de que los contratos bilaterales se celebran bajo el supuesto de que las condiciones económicas existentes al momento de la relación contractual van a permanecer inalterados durante toda la vida de los mismos y en efecto para el momento de la celebración del contrato la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su parágrafo primero del artículo 17 preveía que “en los contratos de arrendamiento el pago de alquiler en moneda extranjera en la cual se considerará al arrendador liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional” no obstante en los momentos actuales como lo alega el demandado existen tres tipos de cambio que hace imposible la adecuación a las condiciones establecidas en el contrato suscrito por las partes, donde el signo monetario patrio es de circulación forzosa, no pudiéndose acordar el pago de arrendamiento en moneda extranjera, lo cual es prohibido además por disposiciones legales vigentes, resultando de todo ello que el caso que nos ocupa surge una circunstancia imprevista y sobrevenida, en el sentido de que dichas condiciones económicas son alteradas, por lo cual es necesario adicionar a dicha circunstancia el principio de la buena fe como norma para ejecución de los contratos, como lo indica el artículo 1.160 del Código Civil y no como una norma para la interpretación de los mismos, donde no puede restársele importancia a la buena fe, para determinar el contenido de las prestaciones contraídas, entre otros como un principio aplicable a la ejecución de las prestaciones, lo cual obliga al acreedor a no exigir el cumplimiento de una prestación por parte del deudor traspasando los límites de la buena fe. En este sentido la buena fe a su vez se comporta como un elemento subjetivo y no objetivo, donde se aprecia las condiciones particulares de las partes en la ejecución del contrato, la cual ha de apreciarse en el momento en que el deudor debe ejecutar su prestación cuando en un contrato surge condiciones imprevistas que alteran las cláusulas inicialmente pactadas entre las partes o que la hace excesivamente onerosa, en estos casos la aplicación de la buena fe es de atenuar el rigor del cumplimiento de las prestaciones en las formas en que habían sido contraídas por lo que quien juzga aprecia que en el caso sub-litis en virtud de las variaciones que ya han sido descritas que inicialmente dieron origen a las cláusulas contractuales, mal pueden ser exigidas en su exacto cumplimiento por el demandante reconvenido, ya que de acuerdo a los tipos de cambio existentes en la República no es posible, como lo indica la cláusula sexta del contrato efectuar el pago del canon de arrendamiento de acuerdo al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realiza en mencionado pago; así se resuelve.

    De la misma manera es evidente que el incremento periódico conforme al índice de precios al Consumidor U.d.T. de los Estados Unidos de Norte-América contraría dispositivos legales de orden público, como la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios publicada el 01 de Febrero de 2010 en la Gaceta 39.358 y a la misma Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En efecto, la primera disposición legal establece en su artículo 16 ordinal 5 lo siguiente: “Se prohíbe y se sancionará conforme a lo previsto en la presente ley, todo acto o conducta ejecutado por las proveedoras o proveedores de bienes y por los prestadores de servicios, que impongan condiciones abusivas a las personas (omisis) ordinal 5 La imposición de precios y otras condiciones de comercialización de bienes y servicios sin que medie justificación económica”. De suerte que no es justificable aplicar un índice norteamericano, donde impera un libre mercado especulativo distinto a la variabilidad de precios existente en Venezuela donde existe un régimen económico distinto, y tenemos leyes como la ya comentada que en su artículo 3, protectora del arrendamiento de bienes en general, aunado a ello, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece en su artículo 14 la forma de interponer el canon de arrendamiento donde “éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia de acuerdo al Índice General de Precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado por ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo según el monto del mismo.” de forma que militan razones suficientes para indicar que el caso sub-litis no es aplicable la variabilidad del precio del canon de arrendamiento, tomando como valor el índice de precios al Consumidor U.d.T. de los Estados Unidos de Norte-América; así se establece.

    En relación a los actos comunes según presupuesto aprobado por la comunidad de propietarios del Centro Comercial se observa: Que ciertamente Galerías Comercial 2010 CA, es propietaria de al menos 67 (locales), siendo que el mismo arrendador determina y aprueba los gastos comunes, existiendo por lo tanto, una desproporción económica, lo cual es prohibida por la Ley in comento, entonces, tal proceder por parte del arrendador de determinar y aprobar los gastos comunes hace que se perciba más bien la existencia de un contrato de adhesión en la cual no existe ninguna posibilidad a los arrendatarios de opinar sobre las condiciones de las cláusulas del contrato, por lo que no se determina incumplimiento por parte del arrendatario que consta en las condiciones particulares del contrato en relación “al presupuesto de la comunidad de propietario”; así se establece.

    Por lo antes expuesto y en sujeción a que la materia arrendaticia es de orden público y en virtud de que las cláusulas en referencia no se adecúan a los parámetros establecidos en las leyes que rigen la materia, éste sentenciador declara la Nulidad de las expresadas cláusula quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento que fue acompañado como documento fundamental de la acción por ser contrarias al orden público, y en consecuencia declara Con Lugar la Reconvención planteada.

    D E C I S I O N

    En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara, SIN LUGAR la apelación intentada por la representación de la parte actora en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de Febrero de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., que dictó sentencia al tenor siguiente: SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por GALERIAS COMERCIALES 2010, C.A., contra FARMACIA LARENSE BABILON, C.A. y la fiadora FARMACIA LARENSE, C.A., previamente identificados, y CON LUGAR la reconvención intentada por las últimamente nombradas en contra de la primera. En consecuencia, se declara la nulidad de las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 30 de Diciembre del 2002, bajo el Nº 26, Tomo 121 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y de las cláusulas relacionadas de las “Condiciones Particulares”, por ser contrarias al orden público estatuido en los dispositivos de ley referidos; y en virtud de no ser posible, por causas legales e imprevisibles, posteriores al otorgamiento del contrato de arrendamiento, hacer ajustes al canon de arrendamiento, hasta su conclusión y desde el mes de enero del año 2008 la pensión arrendaticia debe ser igual a la pagada en Diciembre del año 2007, establecida de común acuerdo entre las partes.

    Se RATIFICA la condenatoria en costas a la parte demandante reconvenida en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

    De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguense al Alguacil, y conforme al Artículo 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

    El Juez Provisorio,

    El Secretario,

    Dr. S.D.M.M.

    Abg. J.M.

    Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, se libraron las boletas de notificación y se les entregaron al Alguacil.

    El Secretario,

    Abg. J.M.

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