Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Nueve (09) de Noviembre de Dos Mil Diez (2010)

200º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2010-000002

SENTENCIA DEFINITIVA

(FUERA DE LAPSO)

VISTOS

, SIN INFORMES

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil GALERÍAS CRYSTAL 3100, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N° 29, Tomo 185-A, Segundo de fecha 28 de Mayo de 1998, representada por la ciudadana SEGUNDA ANAYA SEPÚLVEDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.242.366, en su condición de Directora-Presidenta.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano C.M.M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 51299.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.R.A.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-844.902.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.N. BECERRA TORRES, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 82.188.

MOTIVO: DESALOJO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de DESALOJO interpuesta en fecha 07 de Enero de 2010, ante el Circuito Judicial de los Juzgados de primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, Unidad de recepción y Distribución de Documentos, por presunta falta de pago del canon de alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, admitiéndolo, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, en fecha 21 de Enero de 2010, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de él se hiciere.

En fecha 04 de Febrero de 2010, este Tribunal, previa solicitud del apoderado judicial de la parte actora, apertura el cuaderno de medidas y libró la compulsa correspondiente, así como comisión anexa a oficio N° 10-0116.

Agotada como fue en todas sus fases la practica de la citación de la parte demandada, en fecha 15 de Junio de 2010, la parte demandada debidamente representada por su apoderado judicial consignó escrito de contestación de la demanda y de cuestiones previas.

En la etapa probatoria correspondiente ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas en su oportunidad correspondiente.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal como se desprende del petitorio del escrito de demanda la Directora Gerente de la Empresa GALERÍAS CRYSTAL 3100, C.A., asistida de abogado, alega que su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la Urbanización S.E., Avenida Italia, entre las Avenidas Roma y Madrid, denominada Quinta N° 2-90, Parroquia S.R.d.M.I.d.E.L.; que la misma firmó contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano JOSÉ RADWAN ABOU-HASSOUN; que el objeto de dicho contrato fue el arrendamiento del inmueble arriba descrito, por tiempo fijo de seis (6) meses contados a partir del 01 de Septiembre de 2005 hasta el 01 de Marzo de 2006 y que transcurrido el tiempo natural del contrato comenzó a correr a partir del día 02 de Marzo de 2006, la prórroga legal se seis (6) meses que le correspondía al arrendatario, la cual venció de pleno derecho el día 01 de Septiembre de 2006; que en diversas oportunidades se le ha exigido la desocupación del inmueble que se le tiene arrendado a cuyo pedimento se ha negado, además de haber incumplido con su obligación principal, cual es la del pago de los cánones de arrendamiento; que establecieron como canon mensual la cantidad hoy equivalente a Un Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00); que el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago del canon de una (1) mensualidad, sería causa suficiente para que el arrendador pueda exigir la resolución del contrato y exigir la entrega del inmueble totalmente desocupado en las mismas buenas condiciones en que le fuere entregado.

Convinieron que si el arrendatario se retrasaba en la entrega del inmueble, pagaría al arrendador la cantidad equivalente al canon mensual de arrendamiento vigente para ese momento, mas un treinta por ciento (30%) por cada día de retraso en la entrega del inmueble desocupado, como justa compensación por daños y perjuicios que se haya ocasionado hasta la entrega definitiva del inmueble; que el arrendatario no ha cumplido con el pago correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, es decir veintinueve (29) meses, lo cual arroja la cantidad de Veintinueve Mil Bolívares (Bs.F 29.000,00), razón por la cual acude para demandar, como en efecto demandó, al ciudadano JOSÉ RADWAN ABOU-HASSOUN, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: Dar por terminado el contrato de arrendamiento, suscrito, haciendo entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones que lo recibió; SEGUNDO: Al pago de la cantidad de Veintinueve Mil Bolívares (Bs.F 29.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto a Diciembre de 2007; Enero a Diciembre de 2008 y Enero a Diciembre de 2009, más los que se sigan generando hasta la fecha de la sentencia; TERCERO: En pagar a título de daños y perjuicios las cantidades equivalentes al treinta por ciento (30%) del canon de arrendamiento por cada día de atraso del pago, más lo que se siga generando hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato, es decir la cantidad de Doscientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 264.000,00), por ciento cincuenta (150) días correspondientes al 01 de Agosto de 2007 al 31 de Diciembre de 2007; Trescientos Sesenta y Cinco (365) días relativos al año 2008 y trescientos Sesenta y Cinco (365) días inherentes al año 2009, que totalizan Ochocientos Ochenta (880) días, sin perjuicio, como se dijo, de los días que se vayan transcurriendo hasta la sentencia definitiva y CUARTO: Pagar gastos, costas y costos.

Fundamentó la presente demanda en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, este último en su literal a)

Estimó la acción en la cantidad de Doscientos Noventa y Tres Mil Bolívares (Bs.F 293.000,00).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Así las cosas, el Tribunal observa de autos que cumplida la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el referido acto de contestación de la demanda, la parte accionada, ciudadano J.R.A.H., representado por apoderado judicial, presentó escrito donde opuso las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; contestó al fondo de la acción, rechazando y contradiciendo lo expuesto en el libelo en todas y cada una de sus partes, por ser completamente infundada e incoada con temeridad, sin apego a la Ley que rige la materia y con procedimientos incompatibles entre si; negó rechazó y contradijo que su poderdante haya incumplido con el contrato de arrendamiento firmado con la arrendadora demandante; que en ninguna de las cláusulas previstas en el mismo, ni en ninguna disposición legal y que por dicho incumplimiento se le pueda aplicar lo contemplado en la Cláusula Segunda del mismo; negó, rechazó y contradijo el hecho que su poderdante tenga que entregar el inmueble arrendado, ni que tenga que pagar ningún tipo de compensación por daños y perjuicios, ningún tipo de costa procesal u honorarios profesionales, ni mucho menos devolver el inmueble arrendado o desalojarlo por INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES, conforme lo establece el Articulo 361del Código de Procedimiento Civil; negó, rechazó y contradijo el hecho que se demande el desalojo por falta de pago y en la misma se demande el pago de los cánones de arrendamiento vencidos (ejecución o cumplimiento de contrato), correspondiente a los meses de Agosto a Diciembre de 2007, de Enero a Diciembre de 2008, de Enero a Diciembre de 2009 y los que se sigan generando hasta la fecha de la sentencia, puesto que son acciones contrarias entre si, al perseguir fines distintos y por ende es una acumulación prohibida por la Ley.

Sostiene que no hay incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento; negó, rechazó y contradijo el supuesto hecho que su poderdante hoy demandado no haya cumplido con el pago de veintinueve (29) mensualidades de arrendamiento, por cuanto su representado pago debidamente tal como lo indica la Ley, ya que ejerció la consignación arrendaticia judicial, prevista en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para cumplir con su obligación, ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el asunto N° KP02-S-2007-15923.

Alega que no ha lugar el cobro de la indemnización prevista en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, en cuanto al retraso en la entrega del inmueble, al demostrar conforme a derecho, que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento y que operó la tácita reconducción y por último pide que su escrito sea sustanciado conforme a derecho en la definitiva.

Planteados los hechos anteriores pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar la procedencia o no de las defensas previas opuestas por el apoderado Judicial de la parte demandada, de lo cual observa:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del Artículo 340 eiusdem, alegando que del libelo de la demanda no se evidencian los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuando dicho requisito es fundamental para este tipo de demandas al estar regulado por la una Ley Especial aunado a que el Artículo 882 ibídem establece taxativamente que la demanda escrita llenara los requisitos exigidos por el Articulo 340 de dicho texto legal, dentro de los cuales está como exigencia que cuando se trate de inmuebles, deben indicarse los linderos del mismo.

Ahora bien, en lo referente a la falta de determinación de los linderos tenemos que, según el contenido del escrito libelar, el presente juicio se refiere estrictamente al desalojo de un inmueble que tiene como única fuente el vínculo que deviene de una relación jurídico-arrendaticia celebrada entre las partes contratantes, quienes por la propia naturaleza del contrato obviamente deben tener certeza de cual es el inmueble objeto del mismo; y en vista que en materia inquilinaria no se hace necesaria ni obligante la indicación de su situación y linderos, como sí ocurre en las acciones posesorias, la defensa invocada debe sucumbir, siendo este criterio apoyado en forma pacífica y reiterada tanto por la Doctrina como por la Jurisprudencia Patria, que ampliamente comparte este Juzgador, por consiguiente se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 4º del Artículo 340 eiusdem, y así se decide.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial, que deba resolverse en un proceso distinto, alega que consta ante el Tribunal Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Expediente N° AP31-V-2008-002236, derivado de una demanda por la misma relación arrendaticia, con solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble consistente en una parcela de terreno y una vivienda sobre el construida, tipo quinta, signada con el N° 2,90, ubicada en la Avenida Italia, entre Avenidas Roma y Madrid, de la Urbanización S.E., de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara; que siendo las mismas partes del presente proceso y sobre todo que el objeto del inmueble al que se contrae la presente demanda, dicha decisión pueda influir en la presente decisión, ya que podría cambiar al propietario del inmueble y por ende las partes del contrato de arrendamiento; que al coexistir un proceso distinto en el que debe resolverse una controversia en el cual se ventila el mismo bien, las mismas partes y sobre todo que los hechos están completamente vinculados en ambos procesos, vale decir íntimamente ligados al asunto de fondo aquí debatido, requiere para su resolución la decisión previa de la intimación llevada por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio, de lo cual se observa:

A los folios 136 al 142 del expediente riela prueba de informes emanada del Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N° 496-10, de fecha 27 de Julio de 2010, la cual si bien no fue cuestionada en forma alguna, se valora conforme los Artículos 433, 506, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, sin embargo no se aprecia en la presente litis, en virtud que de su contenido no se evidencia la existencia de un juicio pendiente que haya sido admitido a fin que resuelva previamente el asunto vinculado con lo principal, ni que se haya dictado providencia alguna, a fin de suspender los efectos de un acto en particular, para que esta causa se encuentre supeditada a alguna otra, directa ni indirectamente, para que pueda influir de tal modo en la decisión de mérito bajo estudio, puesto que solo indica la existencia de una causa por resolución de contrato incoada por la Sociedad Mercantil GALERÍAS CRYSTAL 3100, C.A., contra el ciudadano J.R.A.H. y un cuaderno de intimación de honorarios profesionales incoado por los abogados E.B.T. y E.B.R., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada así como una solicitud de medida, sin que conste a todas luces si fue admitida, tramitada, concluida o no, siendo ello insuficiente para demostrar la prejudicialidad alegada, resultando improcedente la cuestión previa planteada, y así se decide.

DE LA INEPTA ACUMULACIÓN INVOCADA

El apoderado judicial de la parte demandada de conformidad con el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó como defensa de fondo la inepta acumulación de pretensiones, al considerar que se demande el desalojo por falta de pago y al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, cuando son acciones contrarias entre si, al perseguir fines distintos, a tenor de lo dispuesto en el Articulo 78 del Código Adjetivo Civil, de lo cual se observa:

Del escrito libelar se evidencia que la causa bajo estudio está dirigida expresamente al desalojo del inmueble descrito en autos mediante el contrato que une a las partes a tenor del literal a) del Artículo 34 de la Ley Especial, por haberse dejado de honrar el canon de arrendamiento, cuyo monto de pago también se demanda a tenor de lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil; siendo necesario destacar que la falta de pago constituye el incumplimiento del deber de una de las principalísimas obligaciones de todo inquilino conforme lo determina el Artículo 1.579 eiusdem, y puede ser reclamado subsidiariamente con la acción principal y no mediante un juicio autónomo para ello, ya que atentaría contra el principio de la economía procesal, la justicia breve y eficaz y la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, aunado a que se tramitan conforme al mismo procedimiento establecido en el citado Código de Procedimiento Civil, por consiguiente la defensa de fondo en comento no puede prosperar por improcedente ya que no se verifica en autos la inepta acumulación de pretensiones alegada, y así se decide.

Resueltos los puntos anteriores el Tribunal pasa a examinar el resto de las probanzas aportadas a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Riela a los folios 4 al 6 del expediente contrato de arrendamiento opuesto por la representación de la parte actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar, suscrito en fecha 27 de Octubre de 2005, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, bajo el N° 52, Tomo 194 de los libros respectivos, entre la ciudadana SEGUNDA A.S., en su carácter de Directora-Presidente de la Empresa GALERÍAS CRYSTAL 3.100, C.A. y el ciudadano JOSÉ RADWAN ABOU-HASSOUN, y en vista que no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los Artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia como cierta la relación locataria del inmueble de autos identificado Ut Supra, con un alquiler mensual por la cantidad hoy equivalente de Un Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) por el lapso de seis (6) meses fijos, no prorrogable y sin renovación automática, que empezaría regir a partir del 01 de Septiembre de 2005 con terminación el día 01 de Marzo de 2006, que si el arrendatario se retrasaba en la entrega del inmueble, con una cláusula penal equivalente al canon mensual de arrendamiento vigente para ese momento, mas un treinta por ciento (30%) por cada día de retraso en la entrega del inmueble desocupado, como justa compensación por daños y perjuicios que se haya ocasionado hasta la entrega definitiva del inmueble; y siendo que de autos no se evidencia que las partes hayan suscrito una nueva renovación contractual, operó en consecuencia la prórroga legal que preceptúa el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el lapso de seis (6) meses que inició el día 02 de Marzo de 2006 y venció el día 02 de Septiembre de 2006, así se decide.

Igualmente infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la improrrogabilidad del contrato y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria a su vencimiento, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal de seis (6) meses el citado día 02 de Septiembre de 2006, y que la arrendadora consintió en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que el escrito libelar presentado en fecha 07 de Enero de 2010, por los abogados de la parte accionante ante el Juzgado Distribuidor de turno fue admitido por este Tribunal en fecha 21 de Enero de 2010, conforme se evidencia a los folios 16 y 17 del expediente, es decir, tres (3) años, cuatro (4) meses y diecinueve (19) días después de vencida la prórroga legal correspondiente, y en razón de ello califica el contrato de arrendamiento de autos, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, siendo viable demandar por desalojo en base a cualquiera de sus causales, y así se decide.

A los folios 7 al 13 del expediente riela copia certificada del Acta de Asamblea de Accionistas de GALERÍAS CRYSTAL 3100, C.A., y en vista que no fue cuestionada en modo alguno se valora conforme los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y aprecia de su contenido que la empresa demandante se encuentra debidamente constituida y que la ciudadana SEGUNDA A.S., es Directora-Presidenta, debidamente autorizada a los fines legales de la misma, y así se decide.

A los folios 102 al 130 del expediente rielan originales de recibos emitidos por GALERÍAS CRYSTAL 3.100, C.A., a nombre del ciudadano J.R.A.H., por concepto de los alquileres correspondientes al inmueble de marras, y siendo que de su revisión si bien se observa que no fueron cuestionados por la representación accionada, también es cierto que conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, versan sobre papeles domésticos que no hacen fe a favor de quien los produjo, ya que este tipo de instrumentos solamente pueden hacer fe a favor del promovente cuando enuncian formalmente un pago que el deudor le ha hecho al acreedor o cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento en favor de tal acreedor; y no siendo este el caso la consecuencia legal de esta circunstancia es que, dichos papeles domésticos deben desecharse del proceso, ya que no fueron traídos a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la ley, y así se decide.

Igualmente observa el Tribunal conforme al principio de comunidad de la prueba que la representación demandante solicita le paguen, a título de daños y perjuicios, las cantidades equivalentes al treinta por ciento (30%) del canon de arrendamiento por cada día de atraso del pago, más los que se siga generando hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del contrato, es decir la cantidad de Doscientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.F 264.000,00), equivalente a Ochocientos Ochenta (880) días.

Al respecto cabe destacar que el Artículo 1.167 del Código Civil, señala que con la acción principal puede reclamarse conjunta o separadamente el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado.

Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “Cláusula Penal”.

Por su parte el Artículo 1.258 del Código Sustantivo estipula que la Cláusula Penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una penalidad el pago de los daños sólo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo, y en caso que se de por demostrada la mora en la entrega, es perfectamente posible y procedente reclamar la cláusula penal, salvo que sea exigida en tiempo útil, que exista usura o una prestación desproporcional, tomando en cuenta el destino y la ubicación céntrica del inmueble así como el monto acordado como canon de arrendamiento.

Ahora bien, establecer como pena el equivalente al canon de alquiler mensual vigente para la época del contrato, más un treinta por ciento sobre dicho monto, se obtiene un pago diario equivalente a Mil Trescientos Bolívares sin Céntimos (Bs.F 1.300,00) dando como resultado Treinta y Nueve Mil Bolívares (Bs.F 39.000,00) mensuales, cuando el bien de marras es un inmueble destinado única y exclusivamente para vivienda familiar, con un canon mensual de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00), por consiguiente este Órgano Jurisdiccional, en el ejercicio de sus funciones y en vista que la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, bajo el amparo de una Ley justa, equilibrada sin interferencias ni desigualdades, forzosamente concluye en que ello, evidentemente, viola el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la Cláusula Penal en comento contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del inquilino J.R.A.H., puesto que su arrendadora pretende obtener una prestación que implica una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte se realiza, pues el pago diario es sumamente superior al canon mensual, por lo que mal puede pretender este cobro cuando ella misma consintió que el inquilino permaneciera en el inmueble al vencimiento del contrato ya que nada demostró en contrario a los autos, aunado al hecho cierto que este tipo de penalidad solo es aplicable cuando no se haya entregado el inmueble una vez concluido el contrato de alquiler, tomando en consideración que lo pretendido por la representación accionante es el desalojo por falta de pago, y así se decide.

La anterior determinación se hace en aplicación analógica al criterio jurisprudencial establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada en fecha 24 de Enero de 2002, en el Expediente Nº 01-1274, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en materia de orden público e interés social, cuyo extracto a tal respecto se transcribe parcialmente a continuación:

…El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales…No es que la interpretación constitucional de lo que es el Estado de Derecho prohíba el lucro, la ganancia o la libertad negocial, lo que sucede es que a juicio de esta Sala, la creación de riqueza y su justa distribución no pueden partir de una ilimitada y desorbitada explotación de los demás, y menos en áreas que por mandato constitucional pertenecen al Estado, o donde éste otorga a particulares concesiones; o los autoriza para que exploten dichas áreas o actúen en ellas, por lo que los particulares pueden crear en estos espacios autorizados riqueza propia, pero esta creación no puede ser en detrimento de quienes entran en contacto con las actividades que se realizan en ellas, y que por ser atinentes a todos los venezolanos, mal pueden ser aprovechados por algunos en desmedido perjuicio de los otros. De allí que las ganancias que los explotadores de tales áreas puedan obtener tienen que ser proporcionadas al servicio que presten y a la idoneidad con que lo hacen. Se trata de evitar los perjuicios derivados de una desigualdad en las relaciones, proveniente de que una de las partes se encuentra en una posición dominante ante otras que forman un grupo o una clase social, por lo que dichas relaciones, de carecer de tutela efectiva, generarían una situación desproporcionadamente ventajosa para quien se encuentra naturalmente en la posición dominante sobre los miembros de las clases o grupos que en tal relación, les correspondería estar en situación de inferioridad. No se trata sólo de la desproporción que puede existir entre el poderoso económico que explota a los menesterosos, sino que puede ocurrir en otras relaciones donde por motivos tecnológicos o de otra índole, una de las partes del contrato, debido a su posición, lesiona en su calidad de vida, al otro contratante, quien incluso podría formar parte del grupo privilegiado, pero que en este tipo de relación queda igualado a la masa explotable. ...

. (Cursivas y Subrayado del Tribunal)

Con vista a lo anterior el Tribunal niega por improcedente el pago de la cláusula penal contenida en el particular 3-) del petitorio libelar por cuanto la misma es nula ya que implica renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que la Ley Especial establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios en atención a que los mismos son irrenunciables, puesto que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada trajo a los autos poder otorgado en 25 de Septiembre de 2007, ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 58, Tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ostenta los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

En la oportunidad procesal probatoria la representación judicial de la parte demandada, promovió el merito favorable de todas y cada una de las pruebas cursantes en el presente expediente, al respecto el Tribunal observa sobre este punto en particular que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y Código Civil conforme lo dejó sentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, sostenido en la actualidad, al precisar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido a este respecto un medio probatorio susceptible de valoración, resulta improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y a los fines de pronunciarse sobre el mérito de la litis concluye que no fue un hecho controvertido la relación contractual que existió entre las partes, la naturaleza indeterminada de dicha convención; así como también la obligaciones asumidas por ambas partes en dicho contrato, y así se decide.

Del mismo modo se observa en relación a los pedimentos realizados por la representación de la parte actora de que el Tribunal ordene el pago de la cantidad hoy equivalente de Veintinueve Mil Bolívares (Bs.F 29.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto a Diciembre de 2007; Enero a Diciembre de 2008 y Enero a Diciembre de 2009, más los que se sigan generando hasta la fecha de la sentencia, este Tribunal observa de autos que la parte demandada al no demostrar la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago ni alguna otra circunstancia que lo relevara de ello, forzosamente debe DECLARAR PROCEDENTE la reclamación de la referida cantidad, y así de decide.

En referencia al pago reclamado por la cantidad hoy equivalente de Doscientos Sesenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.F 264.000,00) en concepto de Cláusula Penal y los que se sigan venciendo hasta la total y entrega definitiva del bien alquilado, el Tribunal lo DECLARA IMPROCEDENTE en derecho, puesto que tal cláusula es nula por contener estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del inquilino conforme las determinaciones establecidas Ut Supra, y así formalmente se declara.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional debe DECLARAR IMPROCEDENTES LAS CUESTIONES PREVIAS Y LA DEFENSA DE FONDO OPUESTAS; PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta en virtud que no prosperó la reclamación de la Cláusula Penal y ORDENAR EL PAGO de las cantidades procedentes, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTES las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 4° del Artículo 340 eiusdem, opuestas por la representación demandada; ya que no demostró la necesidad de establecer los linderos del inmueble de autos ni la cuestión prejudicial invocadas.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo relativa a la inepta acumulación de pretensiones, opuesta por la representación accionada; por cuanto la falta de pago constituye el incumplimiento del deber de una de las principalísimas obligaciones de todo inquilino conforme lo determina el Artículo 1.579 eiusdem, y puede ser reclamado subsidiariamente con la acción principal y no mediante un juicio autónomo para ello, ya que atentaría contra el principio de la economía procesal, la justicia breve y eficaz y la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, aunado a que las mismas se tramitan conforme al mismo procedimiento.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil GALERÍAS CRYSTAL 3100, C.A., representada por la ciudadana SEGUNDA ANAYA SEPÚLVEDA contra el ciudadano J.R.A.H., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente decisión; por cuanto si bien la representación actora demostró en autos el incumplimiento de pago establecido en la relación obligacional invocada en el presente juicio no demostró por improcedente la reclamación de la Cláusula Penal por concepto de daños y perjuicios.

CUARTO

EXTINGUIDO JURISDICCIONALMENTE el contrato de arrendamientos suscrito en fecha 27 de Octubre de 2005, por incumplimiento de la parte accionada a las obligaciones asumidas en el mismo.

QUINTO

SE CONDENA a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble de marras el cual está ubicado en la Urbanización S.E., Avenida Italia, entre las Avenidas Roma y Madrid, denominado Quinta N° 2-90, Parroquia S.R.d.M.I.d.E.L., Barquisimeto, y ponerlo en posesión de la parte accionante en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

SEXTO

SE CONDENA a la parte demandada a pagarle a la parte actora la cantidad hoy equivalente de Veintinueve Mil Bolívares sin Céntimos (Bs.F 29.000,00) en concepto de las mensualidades vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses de Agosto a Diciembre de 2007; Enero a Diciembre de 2008 y Enero a Diciembre de 2009, más los que se ha venido generando desde el mes de Enero de 2010 hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00) cada mensualidad.

SÉPTIMO

IMPROCEDENTE el pago de los daños y perjuicios por cuanto la Cláusula Penal que soporta tal indemnización viola el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del inquilino, puesto que su arrendadora pretende obtener una prestación que implica una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte se realiza, conforme los lineamientos de este fallo.

OCTAVO

NO HAY CONDENATORIA en costas dada la naturaleza parcial de la presente decisión.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Nueve (09) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 10:55 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/NAY-PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2010-000002

DESALOJO ARRENDATICIO

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO