Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 25 de Julio de 2006

DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

El arrendamiento se conviene por el plazo que se determina en las condiciones particulares del presente contrato. Dicho plazo comenzará a computarse desde la fecha cierta del otorgamiento del mismo, produciéndose la entrega del local en este acto a plena conformidad de EL ARRENDATARIO mediante el contrato firmado por ambas partes.

En su consecuencia, la presente contrato quedará automáticamente rescindido a la finalización del referido período de vigencia sin posibilidad de prórroga alguna y sin necesidad de practicar requerimiento alguno a EL ARRENDATARIO salvo acuerdo expreso de ambas partes que siempre deberá constar por escrito, quedando obligado EL ARRENDATARIO a desocupar el local en dicho momento y a dejarlo libre de muebles, enseres y existencias, entregando las llaves a LA ARRENDADORA. En el supuesto de que llegado el vencimiento del plazo o resuelto el contrato por causa legal o voluntad de ambas partes EL ARRENDATARIO no devolviera la posesión del local a LA ARRENDADORA deberá aquel abonar a esta por cada día de retraso en la entrega del mismo el doble de la renta que durante el período contractual anterior le hubiere correspondido.

Las condiciones económicas convenidas por las partes se han establecido teniendo en cuenta, como factor esencial, la duración obligatoria del arrendamiento antes indicada. En consecuencia, si antes de la terminación del plazo de vigencia pactado EL ARRENDATARIO desistieran unilateralmente del presente contrato, deberán notificar su propósito a la ARRENDADORA con treinta (30) días de antelación al menos a la fecha en que sea su voluntad dar por resuelto el contrato, debiendo cumplir hasta dicha fecha todas sus obligaciones contractuales económicas o de otro orden, e indemnizar a LA ARRENDADORA en el momento de la comunicación con una cantidad equivalente al importe del canon de arrendamiento que hubiera correspondido durante el plazo de vigencia inicialmente pactado, determinado en las condiciones particulares, que quedare por cumplir, sin que la cuantía de tal indemnización pueda verse afectada por el hecho de que el local vuelva a arrendarse durante el plazo a que la misma se refiere.

La terminación o extinción del contrato de arrendamiento, por la causa que fuere, incluida la otorgada por el transcurso del término fijado, no otorgará a EL ARRENDATARIO derecho a percibir indemnización alguna por ningún concepto, incluido clientela, punto, y bienes inmuebles por destinación incorporados por EL ARRENDATARIO quien expresamente renuncia a los derechos que pudieren corresponderle.

CANON DE ARRENDAMIENTO

El canon anual que deberá cancelar “EL ARRENDATARIO” será a partir de la fecha cierta de otorgamiento del presente contrato, y es el que se establece en sus condiciones particulares.

FORMA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

El pago del canon de arrendamiento se efectuará por “EL ARRENDATARIO” por mensualidad anticipada y le será exigible dentro de los primeros cinco (05) de cada mes, al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realice el mencionado pago.

EL ARRENDADOR

deberá cumplir puntualmente las cancelaciones realizando el pago directamente a LA ARRENDADORA o a quien esta indique, o efectuar el depósito correspondiente en la entidad bancaria y en la cuenta designada a estos fines por LA ARRENDADORA, como domicilio de pago, según se indica en las condiciones particulares. Salvo que se establezca en las condiciones particulares del contrato, el canon de arrendamiento y la obligación de satisfacer los gastos y cantidades asimiladas comenzará desde la fecha de otorgamiento del presente contrato.

GASTOS DE COMUNIDAD

El canon de arrendamiento pactado debe ser considerado libre de todo tipo de gastos y/o deducciones de cualquier clase. Todos los gastos, cargas, impuestos o cuotas que correspondan al local arrendado para su actividad comercial en el marco de la utilización general del Centro Comercial y, en especial, los derivados del uso, funcionamiento, conservación, reparación y reposición de instalaciones, servicios, dependencias y superficies de uso general, serán a cargo de “EL ARRENDATARIO”, en la proporción que corresponda con arreglo al coeficiente de participación de gastos comunes del Centro Comercial, del que forma parte, cuyo coeficiente se determina en las condiciones particulares de este contrato y el cual “EL ARRENDATARIO” da su expresa conformidad. (...)

INTERESES MORA

Ambas partes pactan expresamente que el retraso en el cumplimiento de las obligaciones de pago del canon de arrendamiento derivadas del presente contrato originará automáticamente, sin necesidad de previo requerimiento o de denuncia de mora, el devengo a favor de “LA ARRENDADORA” de in interés de mora equivalente al interés legal vigente en cada momento, el cual para la fecha de la firma de este contrato, se calcula a la tasa pasiva promedio de las seis (06) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

DEVOLUCIÓN IMPAGO DE RECIBOS

La devolución o impago de los recibos de canon de arrendamiento, gastos de mantenimiento y cualesquiera otras obligaciones pago asumidas mediante la firma del presente contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA” al cobro de los correspondientes gastos de gestión que se fijan por cada día de retardo, al cero coma uno por ciento (0,1%) diario calculado sobre recibo impagado o devuelto, más los gastos bancarios que haya satisfecho “LA ARRENDADORA” por dicha devolución.

Debe este Tribunal empezar por señalar que aun cuando la actora habla de un incumplimiento en las cláusulas del contrato y cita varias de estas, el motivo de incumplimiento se resumen en dos supuestos: el pago del canon de arrendamiento y el pago de los gastos comunes o condominio, como también se le conoce, pues los demás conceptos como intereses de mora e intereses por recibos son obligaciones accesorias que dependen de las primeras. Señala la actora que no obstante haber intentado facilitar las condiciones para el cumplimiento del contrato, el arrendatario lejos de ponerse al día “ha sido una práctica constante de “EL ARRENDATARIO” atrasarse en el tiempo y lapso acordado contractualmente para el pago de las obligaciones asumidas en el Contrato de Arrendamiento”. Como se señaló anteriormente, una vez comprobado el contrato y alegada la falta del arrendatario, corresponde a la demandada demostrar el cumplimiento de la obligación. Corren a los folios 248 al 289 sendos recibos de pagos por concepto de condominio y canon de arrendamiento, los cuales versan de fecha noviembre de 2.002 hasta febrero y enero de 2.005, sumado a esto, la presente demanda se remite a la fecha 22 de febrero de 2.005; es decir, demanda la actora un reiterado incumplimiento en el contrato de arrendamiento y alega la demandada el cumplimiento con los pagos consignados. Considera este Tribunal relevante lo que establece el Código Civil y la doctrina con respecto a los principios generales que rigen el pago: son dos, a saber: Principio de Identidad del Pago, es decir, debe comprender dicha prestación y nada más que ella derivándose la consecuencia que establece el Código Civil en el artículo 1.290; y el Principio de Integridad del Pago, mejor conocido en doctrina como “principio de la indivisibilidad del pago”, como lo adopta el artículo 1.291 ejusdem, admitiendo algunas excepciones, entre las que figura: “Cuando el pago parcial es aceptado por el Acreedor”, siendo la consecuencia de esta última, que el acreedor queda momentáneamente satisfecho permaneciendo obligado el deudor por el resto de la obligación. Otro aspecto sumamente relevante, son las denominadas “Presunciones de Pago”, al respecto E.C.B. (Pág. 743) en el Código Civil comentado señala:

La ley establece varias presunciones juris tantum de pago que son de gran utilidad práctica, ellas son:

La Posesión del título de crédito por el deudor hace presumir el pago de la deuda que consta en aquel. Artículo 794 del Código Civil.

La demostración del pago del último abono de una deuda de tracto sucesivo, hace presumir el pago de las pensiones anteriores, así lo dice el artículo 1.296 del Código Civil. Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquier otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acredite el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores salvo prueba en contrario. (...).

Ahora bien, ¿cual es la relevancia de una presunción de pago, en este caso, de carácter legal? El artículo 1.397 del Código Civil responde: “La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor”. De los alegatos expuestos por las partes, las pruebas traidas a los autos y las anteriores consideraciones legales y doctrinales, infiere este Tribunal que la obligación ha sido cumplida por el demandado. La base fundamental para esta conclusión, es precisamente haber consignado los recibos de pago de los cánones de arrendamiento y condominio, teniendo como fechas los meses de enero y febrero de 2.005, esta última fecha en la que también se promovió la presente demanda. Si se consignan los recibos, que es la principal prueba del pago de los cánones de arrendamiento y condominio; y los mismos versan de los meses de enero y febrero del 2.005, debe presumirse necesariamente que el cumplimiento ha sido satisfecho por la arrendataria en los términos legales, más cuando el arrendamiento resulta por excelencia una obligación de tracto sucesivo. Si bien es cierto, tales presunciones admiten prueba en contrario, estas nunca fueron consignadas por la demandante, además, no resulta lógico en manera alguna, alegar un incumplimiento de deuda ante los Tribunales y paralelamente aceptar el pago por las mismas, pues la Resolución de un Contrato opera ante un incumplimiento definitivo e imposible de devolver en el tiempo; en el momento que el arrendador aceptó el pago, el arrendatario saldó su deuda por lo que mal puede pretender el demandante alegar incumplimiento. Por tales consideraciones, esta juzgadora considera que la Resolución del Contrato de Arrendamiento y el consecuente desalojo, entrega del inmueble y los demás intereses accesorios por el incumplimiento alegado no debe prosperar y así se decide.

RECONVENCIÓN

Esclarecida la improcedencia de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, debe esta juzgadora analizar la procedencia o no de la reconvención alegada, pues, declarar sin lugar la primera no quiere decir que la segunda sea ajustada a derecho, ni viceversa, porque pueden ser perfectamente compatibles en el caso de autos la improcedencia de la Resolución y la Nulidad alegada, igualmente la procedencia de las mismas, es decir, la reconvención demandada debe ser igualmente objeto de estudio, por parte de este Tribunal.

La demandada reconviniente solicita la nulidad de las cláusulas por ser violatorias de normas del orden público ya que fueron suscritas en virtud de ser un contrato de adhesión y el retracto legal arrendaticio, específicamente señala: “la nulidad de las cláusulas contractuales sexta, séptima y condiciones particulares, nulidad de la condición relativa al pago por asesoramiento y contrato así como el reintegro de las diferencias de Cánones de arrendamiento pagados en dólares a la tasa de cambio actual, menos lo que corresponde al canon contratado inicialmente, la repetición de lo pagado por el concepto de asesoría y contrato por ser un concepto simulado de punto o llave, la corrección monetaria de las sumas reconvenidas por repetición y los intereses causados a la fecha del pago, calculadas por vía de experticia complementaria del fallo”. Ante tales solicitudes, empezará este Tribunal por establecer si hay lugar o no a la nulidad, de esta se establecerán la procedencia de las repeticiones e intereses alegados y finalmente el retracto legal arrendaticio.

Las cláusulas sexta y séptima del contrato de arrendamiento en discusión establecen:

FORMA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

El pago del canon de arrendamiento se efectuará por EL ARRENDATARIO por mensualidades anticipadas y le será exigible dentro de los primeros cinco (05) de cada mes, al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela para la fecha en la cual se realice el mencionado pago.

EL ARRENDATARIO deberá cumplir puntualmente las cancelaciones realizando el pago directamente a LA ARRENDADORA o a quien esta indique, o efectuar el depósito correspondiente en la entidad bancaria y en la cuenta designada a estos fines por LA ARRENDADORA como domicilio de pago, según se indica en las condiciones particulares.

Salvo que se establezca en las condiciones particulares de este contrato, el canon de arrendamiento y la obligación de satisfacer los gastos y cantidades asimiladas comenzará desde la fecha de otorgamiento del presente contrato.

Séptima,- REVISIÓN DEL CANON

El canon de arrendamiento será revisado durante el período de vigencia del presente contrato para adecuarla a los incrementos o disminuciones que experimente el contrato para adecuarla a los incrementos o disminuciones que experimente el Índice de Precios del al Consumidor Urbano de los Estado Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el Departamento de Trabajo de los estado Unidos de Norte América, de la siguiente manera:

La primera revisión del canon de arrendamiento tendrá lugar en el día inmediatamente siguiente a la finalización del primer año de vigencia del arrendamiento (independientemente de la fecha en que hubiera comenzado a devengarse el canon), incrementándose o reduciéndose el canon en el porcentaje que resulte de la aplicación a la misma del coeficiente de variación del citado Índice de Precios al Consumidor urbano de los Estado Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América experimentado durante los doce (12) meses inmediatamente anteriores.

La segunda y sucesivas revisiones del canon de arrendamiento tendrá lugar el día primero (1ero) del mes de enero inmediatamente siguiente a la última revisión, aplicando al canon vigente en cada caso el coeficiente de variación experimentado por el Índice de Precios al Consumidor urbano de los Estado Unidos de Norte América (CPI-U) publicado por el departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, desde la última revisión. Dado el retraso con el que habitualmente se facilitan los citados índices, EL ARRENDATARIO se obliga, sin necesidad de requerimiento alguno por parte de LA ARRENDADORA a satisfacer los atrasos que correspondiesen desde la fecha en que procediese la revisión hasta el momento en que se le notifique el referido Índice, aunque fuere provisional.

Asimismo, LA ARRENDADORA deberá devolver las cantidades que hubiese podido percibir de más por este concepto si de la aplicación del Índice así resultase. Para su aplicación automática y sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, bastará con que LA ARRENDADORA notifique a EL ARRENDATARIO en cualquier momento posterior a la fecha en la que procediese la revisión, el incremento o disminución del canon que proceda, acompañándole, simple certificación o nota informativa expedida por el citado Departamento de Trabajo de los Estados Unidos de Norte América, o fotocopia de la misma, lo cual producirá de inmediato la obligación por parte de EL ARRENDATARIO del nuevo monto revisado y los atrasos que correspondan o, en su caso, la disminución del monto vigente y la devolución a EL ARRENDATARIO por parte de LA ARRENDADORA de las cantidades indebidamente percibidas desde la fecha de la revisión.

En el caso que la aplicación del citado coeficiente de revisión diera lugar a una elevación del canon, LOS ARRENDATARIO se obliga a cancelar a LA ARRENDADORA los atrasos que procediesen dentro de los diez (10) días siguientes a la recepción de la notificación de LA ARRENDADORA a que se refiere el párrafo anterior.

En el caso que de la aplicación del CPI-U resultase una disminución del canon LA ARRENDADORA reembolsará a EL ARRENDATARIO las cantidades percibidas a atender el pago de los recibos correspondientes a las mensualidades sucesivas a la notificación por la cuantía del canon disminuido que corresponda.

Para determinar si es ajustado a derecho la nulidad de las cláusulas señaladas se hace necesario, además de entender los alegatos de las partes, delimitar tres aspectos generales: 1) El punto de vista de la Legislación Venezolana en los Contratos de Arrendamientos pautados en dólares; 2) Qué es un contrato de adhesión; y 3) Hasta dónde están facultados los Tribunales para intervenir y más cuando la materia en cuestión son contratos.

1) Legislación Venezolana y Contratos de Arrendamiento en Dólares

Este punto tiene especial relevancia en virtud de las disposiciones contenidas en las normas vigentes y que son relevantes en el presente caso, además de ser alegadas por las partes. Sin olvidar que por tener un carácter eminentemente social, los arrendamientos enmarcados dentro de la ley especial tienen un carácter preferente en el que el legislador otorga prerrogativas y protege al arrendatario considerándole el débil jurídico de la relación contractual, pues son intereses de hábitat y trabajo principalmente los que dan lugar al arrendamiento. Así tenemos que:

El parágrafo segundo del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Artículo 17: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales:

Parágrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.

El artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela establece:

Artículo 115. Los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.

El artículo 87, numeral siete de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario establece:

Artículo 87. Se considerarán nulas de pleno derecho las cláusulas o estipulaciones establecidas en el contrato de adhesión que:

7. Fijen el dólar de los Estados Unidos de América o cualquier otra moneda extranjera como medio de pago de obligaciones en el país, como mecanismo para eludir, burlar o menoscabar la aplicación de las leyes reguladoras del arrendamiento de inmuebles y demás leyes dictadas en resguardo del bien público o del interés social. En estos casos se efectuará la conversión de la moneda extranjera al valor en bolívares de conformidad con el valor de cambio vigente para la fecha de la suscripción del contrato.

Previamente, debe esta juzgadora señalar que la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario vigente fue sancionada en fecha 01 de abril de 2.004, por lo que no podría aplicársele a la fecha de celebración del contrato en fecha 22 de octubre de 2.002 porque la ley no tiene carácter retroactivo, sin embargo, no es totalmente irrelevante pues nos permite conocer el espíritu del legislador al formular las normas especiales en materia de arrendamiento.

De las dos primeras normas transcritas, se evidencia que es permitido por la Ley establecer el canon de arrendamientos en dólares, esto apoya la máxima que “el contrato es ley entre las partes”. Lo que si prohibe expresamente la ley es la disposición de cancelar en moneda extranjera, en este caso, en dólares, pudiendo entonces librarse el deudor de la obligación cancelando en moneda nacional al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago. Sin embargo, hay un aspecto que no debe escapar de esta consideración y es que para la procedencia del arrendamiento en dólares es necesario “que las partes hayan pactado”. En términos generales un pacto es un convenio, y salvo disposiciones de orden público, deben cumplirse, esto da a luz al aforismo Pacta Sunt Servanda. Por lo que si hay atentado contra el orden público, el arrendamiento en dólares podría ser considerado írrito. Esta disposición especial en materia de arrendamiento se complementa y esclarece estableciendo la diferencia entre los contratos o pactos en virtud de los cuales las condiciones son establecidas por una o ambas partes, pues se les otorgan distintas consecuencias jurídicas. Esto explica porque es procedente el arrendamiento en dólares en los términos del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero ilegal en los términos del artículo 87, numeral siete de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, es decir, en los contratos de adhesión. No cambia así el espíritu del legislador, por el contrario se aclara el entendimiento. Es consecuente, por tanto, concluir en este aspecto que el arrendamiento en dólares es legal o ajustado a derecho, mientras las partes hayan convenido en ello y no a través de un contrato de adhesión. Así se establece.

Contrato de Adhesión

Antes de entrar a considerar el contrato de adhesión es menester traer a colación un aspecto de suma consideración en los contratos como es el consentimiento de las partes, ( Revista de Derecho N°.10 año 2004).

Nuestro ordenamiento, como en general en los ordenamientos modernos, está caracterizado por el principio consensualístico; el consentimiento es suficiente al menos, como regla general, para la formación del contrato. La configuración conceptual del contrato en nuestro Codigo Civil, responde al sistema latino clásico que refleja la idea central del iusnaturalismo racionalista (solus-consensus obligat), de manera que, la llamada perfección del contrato está constituida por el encuentro de voluntades de las partes, que supone el nacimiento del contrato a la vida jurídica. Pero este planteamiento es de corte liberal que parte de la igualdad de las partes intervinientes en el negocio. Los contratos en masa giran en torno a la existente desigualdad de quienes quieren negociar, hasta tal punto que podemos hablar de la parte fuerte del contrato frente a la parte débil del mismo. Por lo tanto, el factor psicológico de la declaración pierde valor, en los contratos de adhesión se da un predominio exclusivo de la voluntad de una de las partes contratantes actuando como voluntad unilateral la cual dicta su ley no ya sólo a un individuo sino a una colectividad indeterminada, y que se vincula por anticipado, unilateralmente. Ahora bien en el caso de arrendamientos inmobiliarios el contrato es un contrato bilateral, que requiere para su perfeccionamiento plena coincidencia de las voluntades de los sujetos intervinientes. Y es que el principio del consensualismo es la regla propia del derecho moderno, según la cual, los contratos se perfeccionan por lo general, mediante el simple consentimiento de las partes. El consentimiento desde la perspectiva de las partes, es la manifestación de su autonomía de voluntad, dirigida a la celebración de un determinado contrato.

Los contratos tienen variedad de clasificaciones y estas responden al punto de vista que requiera ser analizado o estudiado. En la materia que nos compete, estamos en presencia de un contrato bilateral, pues a diferencia del unilateral, contiene estipulaciones de obligatorio cumplimiento para ambas partes. Pero no nos basta con sólo establecer si es un contrato bilateral, es necesario determinar que tipo de contrato es respondiendo a lo que la doctrina llama situación de igualdad o no de las partes, así podemos diferenciar en esta clasificación los contratos paritarios o de libre discusión y los contratos de adhesión. En aquellos las partes establecen en el momento de su celebración las cláusulas y las condiciones del mismo mediante la libre y pareja cooperación de los contratantes, las partes intervinientes en el contrato, se tratan de igual a igual y de allí viene la denominación de contrato paritario. En los contratos de adhesión, enseña la doctrina que “las cláusulas son previamente determinadas por uno solo de los contratantes, de modo que el otro contratante no tiene el poder de introducirle modificaciones y, si no quiere aceptarlas, debe renunciar a celebrar el contrato. La característica fundamental de este tipo de contrato es la falta de negociaciones o conversaciones preliminares y la imposición del contenido contractual. (Jose Melich Orsini. Doctrina General del Contrato, pág. 55). El propio legislador se ha pronunciado con respecto al contrato de adhesión, así en la derogada Ley de Protección al Consumidor y Usuario de Gaceta Oficial N° 4.898 Extraordinario de fecha 13 Diciembre de 1995, se establecía en su artículo 18:

SIC: Contrato de adhesión es aquel cuyas cláusulas hayan sido aprobadas por la autoridad competente o establecida unilateralmente por el proveedor de bienes o servicios sin que el consumidor pudiera discutir o modificar su contenido.

La inserción de otras cláusulas en el contrato no altera la naturaleza descrita de contrato de adhesión.

Este mismo concepto se conserva en la vigente Ley de Protección al Consumidor y Usuario, en su artículo 81, de fecha 1 de abril de dos mil cuatro. Este tipo de contratos se marca cuando una de las partes impone condiciones a la otra, que no puede discutir, pues la condición es o las acepta o las rechaza. Si las acepta se formaliza aceptando todas las condiciones ya estipuladas. De hecho, en estas convenciones el oferente tiene el contrato pre-establecido en formatos o formularios que no podrán ser modificados, de ahí el concepto forjado “Contrato de Adhesión”. Por lo tanto, el hecho de que un contrato sea bilateral y existan obligaciones para ambas partes no le convierte automáticamente en un contrato paritario, pues como ya se explicó, pueden existir obligaciones para las partes pero las mimas han sido preestablecidas por una de ellas, normalmente el oferente. La relevancia práctica del contrato de adhesión es que siendo las cláusulas redactadas por una de las partes existe la seria posibilidad de que una de ellas esté en posición de superioridad contractual pues sus obligaciones serán ínfimas en comparación con la otra parte, la cual debe sufrir la mayoría de las cargas y riesgos del contrato. Cuando esta situación se da, es decir, la desigualdad jurídica, el Estado interviene en favor del débil contractual equilibrando la balanza y manteniendo la seguridad jurídica. No obstante, esto no significa que el contrato de adhesión sea un mal para el orden jurídico, pues por razones de grandes responsabilidades o multitud de contratantes algunos optan por redactar sus propios contratos lo cual es legal y hasta efectivo, la problemática radica en las cláusulas que otorgan una ventaja desmedida en perjuicio de la otra. Este aspecto, explica entonces, porque el contrato de adhesión, sea de arrendamiento o cualquier otro, requiera especial tratamiento legal y judicial.

Intervención de los Tribunales

¿Hasta dónde están facultados los Tribunales para intervenir y más cuando la materia en cuestión son contratos? En términos generales, la doctrina enseña que cuando se trata de nulidades se debe atender la nulidad absoluta o la nulidad relativa, la primera deja sin efecto la cláusula desde su nacimiento y no puede ser subsanada sólo erradicada o no incluida; sin embargo, la nulidad relativa es subsanable y puede producir sus efectos desde el inicio con las respectivas correcciones. En ambos casos, el Juez podrá declarar la nulidad de oficio si se violan normas de orden público, pero si violan determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes el Juez atenderá a solicitud de la parte afectada. Otro aspecto es que el Juez debe orientar cuál ha sido la voluntad de las partes. Pero más allá de las consideraciones doctrinales, los Tribunales tienen la obligación de intervenir en virtud de ser un mandato Constitucional que enmarca a Venezuela en un “Estado Social y de Derecho”. Al respecto, la Sala Constitucional se pronunció ampliamente en sentencia N° 923, de fecha 01 de junio de 2.001 en ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, estableciendo el alcance del término y la influencia que debe tener en los órganos jurisdiccionales, a continuación este Tribunal transcribe íntegramente algunos fragmentos sumamente relevantes:

SIC: “A juicio de esta Sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.

El Estado Social para lograr el equilibrio interviene no solo en el factor trabajo y seguridad social, protegiendo a los asalariados ajenos al poder económico o político, sino que también tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas, por lo que el sector de la Carta Magna que puede denominarse la Constitución Económica tiene que verse desde una perspectiva esencialmente social.

El Estado Social va a reforzar la protección jurídico-constitucional de personas o grupos que se encuentren ante otras fuerzas sociales o económicas en una posición jurídico-económica o social de debilidad, y va a aminorar la protección de los fuertes. El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales; y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos. Como valor jurídico, no puede existir una protección constitucional a expensas de los derechos fundamentales de otros. Tal como decía Ridder, “...el Estado se habilita para intervenir compensatoriamente, desmontando cualquier posición de poder siempre que lo estime conveniente”, pero, agrega la Sala, fundado en la ley y en su interpretación desde el ángulo de los conceptos que informan esta forma de Estado.

El Estado Social, trata de armonizar intereses antagónicos de la sociedad, sin permitir actuaciones ilimitadas a las fuerzas sociales, en base al silencio de la ley o a ambigüedades de la misma, ya que ello conduciría a que los económicos y socialmente mas fuertes establezcan una hegemonía sobre los débiles, en la que las posiciones privadas de poder se convierten en una disminución excesiva de la libertad real de los débiles, en un subyugamiento que alienta perennemente una crisis social.

Inherente al Estado Social de Derecho es el concepto antes expresado de interés social, el cual es un valor que persigue equilibrar en sus relaciones a personas o grupos que son, en alguna forma, reconocidos por la propia ley como débiles jurídicos, o que se encuentran en una situación de inferioridad con otros grupos o personas, que por la naturaleza de sus relaciones, están en una posición dominante con relación a ellas, por lo que si en esas relaciones se les permitiera contratar en condiciones de igualdad formal, los poderosos obligarían a los débiles a asumir convenios o cláusulas que los perjudicarían o que obrarían en demasía en beneficio de los primeros, empobreciendo a los segundos.

Para evitar tal desequilibrio, la Constitución y las Leyes determinan cuáles materias son de interés social (artículos 120 y 307 constitucionales, por ejemplo), o definen o utilizan expresiones que permiten reconocer que en específicas áreas de las relaciones humanas, existen personas en posiciones de desigualdad donde unas pueden obtener desmesurados beneficios a costa de otros, rompiendo la armonía social necesaria para el bien colectivo.

Dentro de las protecciones a estos “débiles”, la Constitución de 1999, establece Derechos Sociales, los cuales por su naturaleza son de interés social; mientras que otras leyes señalan expresamente materias como de interés social; o se refieren a la protección de personas que califican de débiles jurídicos (artículos 6.3 de la Ley al Protección de Consumidor y al Usuario, por ejemplo). De esta manera se va formando un mapa de quiénes son los sujetos protegidos por el Estado Social”. (Subrayado nuestro)

La interpretación transcrita del concepto de Estado Social y su alcance no requiere mayores consideraciones, salvo destacar el papel preferente que se da al débil jurídico en razón del Estado Social y la obligación que tiene éste de “tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales”, equilibrando las fuerzas desproporcionales y contrapuestas en las relaciones sociales, lo que evidentemente incluye a los contratos. Es elemental señalar que la actuación de los Tribunales es necesaria si el desequilibró en la relación se da “en base al silencio de la ley o a ambigüedades de la misma”. En resumidas cuentas, no es sólo cuestión de tener amplias facultades para actuar en el campo de las relaciones contractuales sino que es una obligación de los Tribunales restituir las situaciones en el que el interés jurídico o de los más débiles se vean afectados por una situación de desigualdad jurídica.

Nulidad

Establecidos los tres aspectos señalados, a saber, sí es permitido por la Legislación Venezolana los Contratos de Arrendamientos pautados en dólares siempre y cuando no sean contratos de adhesión, qué son contrato de adhesión y hasta dónde están facultados los Tribunales para intervenir; debe esta Juzgadora señalar si los supuestos descritos se encuadran en el caso de autos. El contrato de arrendamiento fue estipulado en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, como se consideró previamente, esta facultad les ha sido otorgada a las partes en virtud de lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pero el punto de controversia en este caso en particular, no estaba previsto en nuestra legislación para la fecha del presente contrato y es el siguiente: La demandada reconviniente alega la nulidad no debido a que fue pactado el arrendamiento en dólares sino a que cada vez que se produce un vencimiento en el canon de arrendamiento debe ser cancelado a la tasa de cambio para la fecha del mismo, con lo que se produce un incremento casi diario del canon de arrendamiento. La demandante reconvenida alega que no existe ninguna ilegalidad pues nunca se le exigió a la arrendataria “que pague los cánones mensuales en moneda distinta al bolívar, simplemente el arrendatario debe cancelar el canon mensual establecido en el contrato en dólares al cambio oficial del dólar fijado por el Banco Central de Venezuela y por lo tanto no existe ninguna prohibición de Ley para ello”. Es decir, existió un silencio legal para la fecha de celebración del contrato que fue 22 de octubre de 2.002, porque ya en la vigente Ley de Protección al Consumidor y al Usuario sancionada en fecha 01 de abril de 2.004 se prohibió expresamente esta práctica en los contratos. Sin embargo, el silencio mencionado no es razón para perder de vista la intención del legislador al dictar una Ley especial en materia de arrendamientos así como la buena fe, el orden público y las buenas costumbres que deben caracterizar a los contratos, por eso ¿es contrario a estos aspectos señalados el cobro mensual de arrendamientos en dólares al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago? Para esta juzgadora sí, este aspecto configura una verdadera carga desmedida. Porque aunque en las obligaciones en general suscritas en moneda extranjera se liberan de la forma descrita y si bien es cierto los contratos son ley entre las partes, el contrato de arrendamiento en los términos de la ley especial tiene un carácter eminentemente social, pues se protege otorgando prerrogativas al que necesita del alquiler de un inmueble para habitar o para trabajar, entre otros aspectos. Parte de la protección consiste en establecer un mecanismo regulado por la ley especial para así poder aumentar el canon de arrendamiento, disponiendo así, entre otros, que las regulaciones en cuanto al precio efectuadas a los inmuebles podrán ser solicitadas por los interesados transcurrido como sean dos (2) años luego de la última regulación del canon máximo o cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino del inmueble o cuando el propietario o arrendador haya efectuado mejoras cuyo costo sea superior al veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Esta breve consideración evidencia que no fue la intención del legislados establecer un arrendamiento inestable, que varíe en sus totales y siempre en aumento, como es el caso de marras en el que la cancelación de los cánones de arrendamiento mensuales se efectúa en dólares al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago, produciéndose subliminalmente un aumento periódico no permitido por el fondo de la norma, pues de lo contrario, no tendría sentido una ley especial que tutele en esta materia, de carácter social, al débil jurídico. Así se establece.

A este aspecto debe sumarse la naturaleza del contrato, la demandada reconviniente alega que el presente contrato es uno de adhesión, puesto que la arrendadora fue la que estipuló todas las cláusulas y formas de pago así como los conceptos sobre los cuales demanda la nulidad. Por su parte la demandante reconvenida contradice esta afirmación alega que las cláusulas fueron suscritas de mutuo acuerdo entre las partes y que no fue redactado de forma unilateral por la misma. Como se consideró previamente el hecho de que las partes hayan firmado el contrato voluntariamente no le exime de ser un contrato de adhesión, pues la parte desfavorecida puede obligarse a firmar por no tener otro remedio. Es interesante que además de los caracteres señalados y que distinguen a los contratos de adhesión, el jurisconsulto patrio E.C.B. en el Código Civil Comentado (pág. 621) señala como ejemplos de contratos de adhesión “los de transporte terrestre, marítimo o aéreo; los de seguro, los de suministro de electricidad, agua, teléfono, etc. y hasta los de alquileres de locales por las grandes inmobiliarias” (destacado nuestro). Este es un criterio compartido por este Tribunal pues es un hecho notorio que las grandes inmobiliarias en razón del volumen y buscando la eficacia en sus gestiones pre-establecen las cláusulas en los contratos, en tal condición de oferente no dejan otra opción a los interesados en arrendarse que aceptar sea por la necesidad impuesta o por no tener otra opción, salvo rechazar el contrato. Rielan a los folios 157 a 247 copias fotostáticas de Contratos de arrendamientos suscritos por la demandante reconvenida con otros inquilinos del Centro Comercial Bábilon, los cuales son de las mismas características que el contrato en discusión, además, entre los documentos que acreditan la cualidad de propietaria y arrendadora de la demandante reconvenida, específicamente al folio 19 se evidencia que la arrendadora posee además cuarenta y un (41) locales en el mencionado Centro Comercial. El arrendamiento en dólares debía ser pactado por las partes o acordado por las mismas, sin anomalías que le hagan carecer de todo su efecto jurídico, nunca ha sido la intensión de la Ley hacer del arrendamiento tutelado una carga excesiva que coloque a las partes en una situación de desigualdad jurídica, porque si esto ocurre, es decir, si hay desigualdad en las condiciones acordadas producto de la imposición de una de las partes o si una de ellas acepta la imposición por no tener otro remedio produciéndose una carga desmedida, no puede hablarse de un pacto o acuerdo que produzca efectos en los términos de la ley. Este es el espíritu del legislador que permite el contrato de arrendamientos en dólares, pero siempre que sea pactado libremente por las personas y no bajo la modalidad descrita que no es otra cosa que un contrato de adhesión. De estas realidades resulta concluyente para este Tribunal calificar como contrato de adhesión la presente convención que riela a los folios 43 al 58 el mismo cursante en los folios 312 al 326. Así se establece

El carácter de contrato de adhesión tiene especial relevancia cuando existen cláusulas cuestionables que colocan a las partes en una situación de evidente desigualdad. Ha quedado asentado en el presente caso que el cobro de cánones de arrendamientos mensuales en dólares es contrario al espíritu de la ley especial en la materia y que el contrato suscrito es uno de adhesión, por lo que el silencio de la ley para la fecha de celebración del contrato no deja de hacerlo cuestionable. Ahora bien, el último aspecto citado del silencio de la ley ante un situación de carácter social compromete aun más la actividad de esta juzgadora, la argumentación descansa en la concepción y alcance del Estado Social y de Derecho ya explicado, entre los fragmentos citados quizá el más relevante sea el siguiente “El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución, sobre todo a través de los Tribunales; y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos (...) El Estado Social, trata de armonizar intereses antagónicos de la sociedad, sin permitir actuaciones ilimitadas a las fuerzas sociales, en base al silencio de la ley o a ambigüedades de la misma”. No hay ninguna duda, se ajusta notoriamente al presente caso el criterio emitido por la Sala Constitucional y que es compartido en su integridad por este Tribunal. Las personas sean naturales o jurídicas están libres para comerciar, negociar, transar y no tienen límites por la ley en cuanto a la cantidad de propiedades o ingresos que ostentan; pero, ese beneficio y libertad de ley no es facultad para causar un perjuicio sobre los particulares o sobre otras personas que sean más débiles en sentido económico. El asunto de que alguien acepte un contrato de adhesión con cláusulas ventajosas y hasta al margen de la ley, como el caso de marras, no lo convierte en legal o jurídicamente válido, pues quien acepta normalmente lo hace en virtud de una necesidad o porque no tiene otro remedio. Este Tribunal considera las cláusulas al margen de la ley, porque además de las razones explicadas, el contrato de arrendamiento seguía vigente para el año 2.005 muy a pesar de que ya para abril de 2.004, estaba en vigencia la Ley de Protección al Consumidor y Usuario la cual prohibía expresamente tal modalidad en el cobro de los cánones de arrendamiento; era obligación de las partes, en principio, modificar el contrato o anular las cláusulas en discusión, pero, como ha quedado sentado que el mismo ha sido un contrato de adhesión la obligación recaía en el arrendador, hoy demandante reconvenida. A este aspecto ha de sumarse la otra forma de aumento estipulado en el contrato, específicamente, la séptima cláusula REVISIÓN DEL CÁNON, además de lo ya mencionado, resulta desproporcional e incongruente desde todo punto de vista que el aumento en el canon de arrendamiento se haga en base a un Índice de Precios al Consumidor Extranjero, en este caso, Urbano de los Estado Unidos de Norteamérica publicado por el Departamento de Trabajo del mismo país. Porque si el inmueble está ubicado en Venezuela; la empresa en principio propietaria, domiciliada y Registrada en Venezuela; la hoy arrendadora registrada en Venezuela y uno de sus dos representantes domiciliado en Venezuela; y la arrendataria registrada y domiciliada en Venezuela lo ajustado a derecho, buscando la igualdad de condiciones, es que el ajuste de precios se haga en base al Índice de Precios de Venezuela y no de otro país, cuestión que expresa y taxativamente está regulada en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente desde el 01 de enero del año 2.000. Por las razones expuestas y en virtud de las consideraciones legales, doctrinales y jurisprudenciales hechas, esta juzgadora considera procedente la nulidad absoluta de las cláusulas sexta y séptima del Contrato de Arrendamiento en discusión y que riela a los folios 43 al 58 el mismo cursante en los folios 312 al 326. Así se establece.

Reintegro

La demandada reconviniente solicita la repetición de la condición particular que establece el cobro por asesoría y contrato, “por ser un concepto simulado de punto o llave”. La demandante reconvenida alega que el concepto no es simulado sino que comprende “una serie de logística efectuada por personal capacitado, debidamente instruido por departamentos especializados, que conforman el sistema estructural de trabajo donde se le proporciona al arrendatario asesoramiento y discusión de todas y cada una de las cláusulas del contrato...” entre otros. Con respecto al concepto de punto o “llave”, el Dr. M.O., en su Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales (pag. 441) señala: “Llave: el conocido instrumento para abrir y cerrar las puertas es símbolo de propiedad y posesión que se entrega, para perfección del contrato, en compraventas y arrendamientos de casas”. Es un hecho notorio, que en los Inmuebles dados en arrendamiento esta figura se ha vuelto una práctica común, contraria a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 13, establece:

SIC: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

Tocaría a esta juzgadora determinar si el concepto por asesoría y contrato se enmarca dentro del supuesto establecido en la norma ut-supra. La ley señala que el arrendador no está obligado a pagar primas por cesión, arriendo, entre otros, como condición para la celebración del contrato. Es decir, una cosa es el denominado depósito que constituye una garantía de pago para el arrendador. Pero los otros conceptos que se utilicen como condición para perfeccionar el contrato, están regulados por la ley especial, en consecuencia no puede obligarse al arrendatario. En el caso de marras, el concepto por asesoría y contrato es paralelo al de depósito y ha sido utilizado en el contrato como condición para celebrarlo, por lo que a juicio de esta juzgadora no era obligación de la arrendataria cancelarlos así como tampoco imponerle el cobro por “asesorías” si al fin y al cabo es responsabilidad de esta última los trámites pertinentes; y el otro aspecto que alude al “contrato” deja claro la condición de contrato de adhesión e imposición, pues de ser estipuladas las cláusulas por ambas partes no habría necesidad alguna de contratar personal especializado para explicar las mismas. Y el hecho de que se les cobre a otros inquilinos el mismo concepto, como rielan a los folios 157 a 247 tomando como base la suma equivalente a cuatro cánones de arrendamiento, hace presumir a esta juzgadora que el concepto en discusión no es otra cosa que una prima por arrendamiento. Por lo tanto, el concepto por “asesoría y contrato” contenido en las condiciones particulares del contrato en discusión bajo la letra “C”, Pagos a Realizar: N° 1, es violatorio del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que su cobro está sujeto a repetición. Así se establece.

Para determinar si es procedente el pago de intereses por el dinero objeto de repetición, es necesario traer a colación lo establecido por el Código Civil, en su artículo 1.180:

Si quien recibió el pago lo hizo de mala fe, está obligado a restituir tanto el capital como los intereses, o los frutos desde el día del pago

Es evidente que los intereses por pago de lo indebido son procedentes, con la condición de que exista mala fe. Con respecto a esta expresión el citado Dr. M.O. (pág. 315) expone:

Para Cabanellas la buena fe es, entre otras cosas, la convicción de que el acto realizado es lícito, y la confianza en la certeza o verdad de un acto o hecho jurídico; como la mala fe es la íntima convicción de que no se actúa legítimamente, ya sea por existir una prohibición legal o disposición en contrario, ya sea por saberse que se lesiona un derecho ajeno o no se cumple un deber propio

Hay varios hechos establecidos en este caso, el arrendador estipuló cláusulas ventajosas en el contrato de adhesión, intentó la demanda por incumplimiento de pago y paralelamente lo aceptó, se actuó al margen de la ley al no cambiar las cláusulas del contrato que daban lugar a un cobro en progresivo aumento de los cánones de arrendamiento a pesar de que para la fecha abril del 2.004 existía disposición expresa en contrario y finalmente se estableció un concepto por “asesoría y contrato” cuestionado por la ley especial; todos estos hechos hacen presumir a esta juzgadora que el arrendador no ha obrado con buena fe y en el mejor de los casos no ha cumplido un deber propio que le imponen las leyes y las buenas costumbres. En consecuencia es menester de esta juzgadora ordenar el reintegro de las sumas cobradas indebidamente por concepto de cánones de arrendamientos y el concepto por “Asesoría y Contrato”; ambos conceptos cobrados en dólares al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago. El mismo se efectuará por vía de experticia judicial de la siguiente manera: 1) el total de lo cancelado hasta la presente fecha por concepto de cánones de arrendamientos deduciendo lo que corresponda a la suma de los cánones mensuales pagados hasta la presente fecha en base al cambio en dólares inicialmente contratado el 22 de octubre de 2.002; 2) el concepto cobrado por “Asesoría y Contrato” que riela en las condiciones particulares del contrato en discusión bajo la letra “C”, Pagos a Realizar: N° 1; y 3) los intereses a la tasa del 3% anual que hayan generado la suma de los dos conceptos anteriores (total cánones de arrendamiento restados y el concepto de Asesoría y Contrato), de conformidad con los artículos 1.180 y 1.746 del Código Civil. Así se establece.

Siguiendo otro punto de análisis, la actora solicita la corrección monetaria de los montos demandados o indexación, sin embargo, sobre el cobro de intereses junto a la corrección monetaria el máximo órgano judicial ha dispuesto:

... Los intereses moratorios se causan por el retardo culposo en el cumplimiento de una obligación de pago, en tanto que la indexación judicial es la actualización del valor de la moneda que se ha depreciado por el transcurso del tiempo, la cual se ajusta en caso de obligaciones de valor. Ahora bien, siendo que la mora se origina por un retardo culposo del obligado al pago; y ... Esta indemnización, sin embargo, no puede acordarse si se solicita simultáneamente la indexación judicial, por cuanto la misma actualiza el valor de la moneda desde el momento en que debió producirse el pago hasta, en este caso, la fecha de publicación de la sentencia, y por tanto, comprende a la suma que resultaría de los intereses moratorios.

En tal virtud, produce improcedente acordar intereses moratorios e indexación judicial, por cuanto ello implica un doble pago por el incumplimiento de la obligación... (Sentencia N° 00696, de fecha 29 de junio de 2004, Sala Político Administrativa, Tribunal Supremo de Justicia, Ponente Magistrado Dr. L.I.Z.).

En el caso en estudio, la situación es la misma, esta juzgadora estableció la procedencia de los intereses sobre el pago de lo indebido, asimismo, resulta lógico concluir la discordancia del cobro por indexación, pues aun cuando en la forma sean reclamados como conceptos distintos en el fondo equivaldría a castigar doblemente a la demandante reconvenida, cuestión esta contraria a derecho produciéndole un evidente estado de indefensión y desproporcionalidad en el reintegro acordado. Así se decide.

Retracto Legal

En última instancia solicita la demandada reconviniente el Retracto Legal, basada en la venta que el propietario original PROMOTORA DE PARQUES 2.002 C.A. le hiciera a INVERSORA DE PARQUES DEL ESTADO LARA C.A. y la posterior fusión entre esta y la demandante reconvenida GALVEN GALERÍAS S.L. La figura del retracto legal esta comprendida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

El retracto legal arrendaticio es consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando la misma no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera. Tiene entonces el arrendatario la posibilidad de intentar judicialmente en contra del arrendador que cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquiriente del mismo. Los requisitos son los establecidos en el artículo 42 ejusdem:

SIC: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

Es decir, debe tener el arrendatario dos años en esa cualidad, solvente en los pagos y satisfacer las aspiraciones del propietario. La última negociación a través de la cual GALVEN GALERÍAS S.L se fusionó INVERSORA DE PARQUES DEL ESTADO LARA C.A. no constituye un acto de venta que pueda ser enmarcado dentro del supuesto discutido, sin embargo, la venta que hiciere PROMOTORA DE PARQUES 2.002 C.A. a INVERSORA DE PARQUES DEL ESTADO LARA C.A., si se encuentra dentro del Retracto legal. La venta aludida se efectuó en fecha 11 de noviembre del año 2.004 y el arrendamiento entre las partes en discusión es de fecha 22 de octubre del año 2.002, ha quedado en evidencia la solvencia del arrendatario y el mismo manifiesta su disposición a satisfacer las aspiraciones del propietario original. A pesar de todo esto, hay un hecho que no debe escapar a esta consideración y es el establecido en el artículo 49 ibidem:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

La razón de esta estipulación es que si bien estas edificaciones físicamente están compuestas por distintas dependencias independientes unas de las otras, legalmente constituyen una sola propiedad o inmueble. Además, como señala el escritor patrio R.H.C. en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, (pág. 170) comentando el citado artículo 49:

Igualmente es aplicable para aquellos arrendamientos celebrados sobre piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado por partes

El local objeto de la presente demanda, no fue el único vendido, sino que forma parte de otros cuarenta (40) locales vendidos y en el documento de venta que riela al folio 19 se especifica que los mismos representan el cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad. Por lo tanto, infiere esta juzgadora que la excepción al Retracto Legal se enmarca dentro de este supuesto, es decir, si la venta consistió en cuarenta y un locales (41) que conforman un inmueble arrendado por partes no puede el arrendatario pretender comprar sólo un (1) local, en todo caso debe comprar la totalidad de lo ofertado; sin embargo, como resulta casi imposible, económicamente hablando, para cualquier arrendatario comprar una totalidad muy superior a la que le es arrendada el legislador ha previsto la excepción al Retracto Legal. Por tales consideraciones este Tribunal considera improcedente la solicitud del Retracto Legal pues se encuentra en el supuesto de excepción establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR LA DEMANDA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la firma mercantil GALVEN GALERÍAS S.L. y PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por la firma mercantil ALL GRILL SERVICIO DE COMIDA RÁPIDA C.A, todos antes identificados. En consecuencia se declara: PRIMERO: la nulidad absoluta de las cláusulas sexta, séptima y las condiciones particulares relacionadas con las mismas, del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes; SEGUNDO: la nulidad del concepto cobrado por “Asesoría y Contrato” que riela en las condiciones particulares del contrato suscrito bajo la letra “C”, Pagos a Realizar: N° 1; TERCERO: se condena a la parte actora A) al reintegro del pago indebido por el total de las sumas de los cánones de arrendamientos cancelados por el arrendatario hasta la presente fecha deduciendo lo que corresponda al total de las sumas de los mismos cánones mensuales pero al tipo de cambio vigente para la fecha de la suscripción del contrato, a saber 22 de octubre de 2.002; B) el reintegro de lo cobrado por “Asesoría y Contrato” que riela en las condiciones particulares del contrato en discusión bajo la letra “C”, Pagos a Realizar: N° 1; y C): al pago de los intereses a la tasa del 3% anual que hayan generado las sumas anteriores a reintegrar (conceptos TERCERO “A” y TERCERO “B”) los cuales se establecerán a través de experticia complementaria de este fallo.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DÉJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. con sede en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años 196° y 147°.

La Juez Suplente Especial

M.J.P.

La Secretaria Acc.

E.G.H.

En la misma fecha se publicó siendo las 2:10 pm y se dejó copia

La Sec.