Decisión nº 2721 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 3 de Noviembre de 2009

HNdU/mvdp

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE: 46.037.

PARTE ACTORA: FONDO DE GARANTÍAS DE DEPOSITO Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) Instituto Autónomo creado mediante decreto Ejecutivo No. 540, de fecha veinte (20) de marzo de mil novecientos ochenta y cinco (1.985), publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 33.190, de fecha veintidós (22) de marzo de mil novecientos ochenta y cinco (1985) y regido por la Ley general de Banco y otras instituciones financieras, promulgada mediante decreto de Ley No.1.526, de fecha tres (03) de noviembre de dos mil uno (2001), publicado en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el No. 5.555 Extraordinario, de fecha trece (13) de noviembre de dos mil uno (2001).

APODERADO JUDICIAL: Abogados en ejercicio E.A., M.R.D.A., N.V. y S.H. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.299, 15.314, 33.744 y 105.768.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES PREMIUN, C.A. según consta en el acta de asamblea Extraordinaria registrada por ante la misma Oficina de Registro Mercantil en fecha veinticinco (25) de septiembre de mil novecientos noventa y seis (1.996), bajo el No. 14, tomo 61-A., antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A,

APODERADO JUDICIAL: Abogados en ejercicio C.M., J.R., M.C. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.916, 41.018y 90.582.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).

FECHA DE ENTRADA: Admitida en fecha trece (13) de julio de dos mil siete (2007).

I

NARRATIVA

Subidas actuaciones del Juzgado Octavo de la Municipios Maracaibo, J.E.L., y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha once (11) de febrero de dos mil ocho (2008).

En fecha trece (13) de julio de dos mil siete (2007), el Juzgado Octavo de la Municipios Maracaibo, J.E.L., y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada y curso de Ley a la presente demanda.

En fecha once (11) de octubre de dos mil siete (2007), la suscrita secretaria del Juzgado a quo dejó Constancia de haberse dado cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

La designada defensora Ad-Litem en la causa se dio por citada en fecha catorce (14) de diciembre de dos mil siete (2007).

En fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil siete (2007), la defensora ad litem designada en la causa, presentó escrito de contestación de demanda.

La parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en la causa, en fecha quince (15) de enero de dos mil ocho (2008).

La parte actora en la presente causa presentó escrito de promoción de pruebas en el proceso, en fecha diecisiete (17) de enero de dos mil ocho (2008).

El Juzgado Octavo de la Municipios Maracaibo, J.E.L., y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia en la presente causa en fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil ocho (2008), donde declaró Sin Lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de la Ley adjetiva Civil, referida a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta. En la misma sentencia declaró improcedente la excepción Non Adimpleti Contractus, opuesta por la parte demandada, declaró: Con Lugar la demanda principal por desalojo, por lo que se ordenó la entrega material del Inmueble objeto del desalojo, y el pago de las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento y las cantidades siguientes que se acumulen, hasta el cumplimiento total de lo ordenado.

La defensora Ad-Litem de la parte demandada apeló de la sentencia anteriormente descrita, por diligencia de fecha veintinueve (29) de enero de dos mil ocho (2008).

El Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por auto de fecha treinta (30) de enero de dos mil ocho (2008), oyó en ambas efectos la apelación formulada por la parte demandada en la causa.

Este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa en fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil ocho (2008).

La parte actora se dio por notificada del avocamiento de este Tribunal en fecha trece (13) de noviembre de dos mil ocho (2008).

La defensora Ad-Litem de la parte demandada se dio por notificada del avocamiento de este Tribunal, en fecha catorce (14) de noviembre de dos mil ocho (2008).

II

DE LA COMPETENCIA

Este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente para conocer de la decisión dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Y ASI SE DECIDE.-

III

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora que contrajo un contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de febrero de mil novecientos ochenta y ocho (1.988), anotado bajo el No. 32, tomo 4° celebrado entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ZULIANA, en su carácter de propietaria y arrendadora y la Sociedad Mercantil “LA CONGA DISCOTHEQUE, S.A., hoy denominada INVERSIONES PREMIUN. C.A.

Afirma la parte actora que en el referido contrato de arrendamiento se estableció como término de duración del contrato tres (03) años, contados a partir del primero de enero de mil novecientos ochenta y ocho (1.988), y dicho contrato continuó por lo que se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado.

Asevera la parte actora que la Sociedad Mercantil demandada, no ha cumplido con la obligación contractual establecida en la cláusula tercera del contrato referida al pago del canon de arrendamiento del inmueble, desde el día diez (10) de marzo de mil novecientos noventa y siete (1.997), por lo que tiene vencidos y pendientes ciento veintiún (121) cánones de arrendamientos desde el mes de abril de mil novecientos noventa y siete (1.997), hasta el mes de mayo de dos mil siete (2007), ambos meses inclusive.

La parte actora reconoce en su escrito libelar que los cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de abril mil novecientos noventa y siete (1.997), hasta el mes de abril de dos mil seis (2006), están prescritos.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada opuso como defensa previa la prohibición de la Ley de admitir la acción establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el inmueble fue construido con anterioridad a la fecha dos (02) de febrero de mil novecientos ochenta y siete (1987), por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se encuentra bajo un régimen de regulación de cánones de arrendamiento, siendo que la acción propuesta por la parte actora no se acompañó con la misma, solicitó la inadmisión de la demanda.

Asevera la parte demandada que el inmueble arrendado no se encontraba en condiciones optimas, ya que se estableció en el contrato; que la cosa arrendada debe estar en estado de poder servir para el fin que se ha arrendado, lo que fue expuesto ante el arrendador, ya que las condiciones en las que estaba el inmueble eran de extremo riesgo y peligro para el disfrute del inmueble arrendado, así mismo, la parte demandada reconoce su falta de pago, sin embargo la fundamenta en la exceptio non adimpleti contratus, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código de Civil., el cual consagra que cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no la suya.

IV

DE LA SENTENCIA APELADA

La sentencia recurrida dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, resolvió lo siguiente relativo a la cuestión previa opuesta, referida al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

“…Dejando entendido que los inmuebles que cita el artículo 4 de la Ley especial en la materia quedan dentro del ámbito de la Ley solo que no necesitan la regulación, pero en cuanto a las demás cuestiones que regula esta Ley, se les aplica íntegramente (Prorroga, desalojó, derecho preferente, entre otros). Amen de que para demandar por desalojo no se exige como requisito de procedencia de la acción, la regulación o no del inmueble, por lo tanto, al no existir en el presente caso, prohibición de Ley o limitación para su ejercicio, forzoso en concluir en la Declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta pues determinar si la demanda se encuentra solvente o no en los pagos de los referidos cánones reclamados, es cuestión que se determinara en el devenir de la parte motiva del fallo. Así se decide.- “

En cuanto a la Excepción Non Adimpleti Contractus

“…Debe entenderse y así lo asume este Tribunal, que tal y como lo señala la Ley, los contratos tiene efectos entre las partes, de allí el contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, según la cual: las mejoras realizadas, las modificaciones hechas al inmueble, quedan en beneficio de este o en su defecto, deberá ser entregado en el estado en el que se encontraba. Así también se observa, del análisis de las actas procesales que en modo alguno la arrendataria demostró haber notificado a la arrendadora (que para la época era la arrendadora INMOBILIARIA ZULIANA C.A.) para realizar las referidas mejoras, por ello se afirma que FOGADE es un tercero a esa relación, ya que este se subrogó en los derechos del contrato arrendaticio en fecha 13 de enero de 1988. “

…De lo antes expuesto, este Sentenciador, concluye que no están dados los requisitos concurrentes para que proceda la excepción de merito alegado, en consecuencia se desecha la misma por IMPROCEDENTE, Así se decide.

V

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LA CAUSA

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA

1. - Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito en fecha diecinueve (19) de febrero de mil novecientos ochenta y ocho (1988), anotado bajo el No. 2, Tomo 4.

   En cuanto al medio de prueba anteriormente descrito entra esta Juzgadora a su análisis y valoración y determina que el mismo es pertinente en la presente causa, ya que el comporta el documento fundante de la acción, y de el se deriva la existencia de la relación arrendaticia, se verifica que la existencia de la relación arrendaticia no es hecho controvertido en la presente causa, sin embargo es requerido a los fines de determinar el alcance y las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, por lo que estando de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio en el proceso. Así Se Valora.

2. - Copia certificada de documento de compra venta de inmueble suscrito por la INMOBILIARIA ZULIANA C.A., y el ciudadano J.M.L.d. fecha veinte (20) de junio de mil novecientos ochenta (1.980), anotado bajo el No. 46, tomo 9, protocolo 1°.

   En cuanto al medio de prueba identificado con el No. 2, esta Juzgadora verifica que el mismo es pertinente en la presente causa, a los fines de determinar la legitimación de las partes para actuar en la causa, así mismo, se verifica que no fue impugnado ni desconocido por la parte contraría por lo que estando de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio en la presente causa. Así Se Valora.

3. - Copia certificada del contrato reauxilio financiero celebrado entre el Fondo de Garantía de Depósito y Protección Bancaria y el Banco de Maracaibo Autenticado de fecha dos (02) de febrero mil novecientos noventa y cuatro (1.994), anotado bajo el No. 3, tomo 6.

4. - Copia certificada de documento de dación en pago, en el cual se le ceden a FOGADE la propiedad de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ZULIANA C.A., Autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador de fecha cinco (05) de noviembre de mil novecientos noventa y siete (1.997), anotado bajo el no. 13, tomo 135.

   En cuanto a los medios de pruebas anteriormente identificados con los Nos. 3 y 4, esta Juzgadora entra a su análisis y valoración y determina que los mismos son pertinentes en la presente causa, y se constata de actas que no fueron ni impugnados, ni desconocidos por la parte contraría, por lo que estando de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio en la presente causa. Así Se Valora.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Inspección ocular realizada por el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual se dejó constancia de las características del inmueble objeto del presente proceso de desalojo, en las cuales expuso:

   El estado de conservación presenta un estado bastante deplorable, observándose que el mismo es objeto de remodelaciones, y tiene un estado ruinoso, incluso presenta evidentes signos de desplome de sus techos y paredes, así mismo se puede apreciar la existencia de grietas profundas con signos evidente de desplome.

   En cuanto a la inspección anteriormente descrita, se tiene que la misma se realizó de conformidad con la normativa legal establecida, y por medio de la misma se deja constancia de las condiciones en las que se encuentra el inmueble objeto del presente proceso, por lo que es pertinente en la presente causa, se constata que la misma esta de conformidad con lo establecido en el artículo en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, en consecuencia se le otorga todo su valor probatorio en la presente causa. Así Se Valora.

2. - Copia fotostática de documento de construcción suscrito por el ciudadano L.A.C.H. y la Sociedad Mercantil LA CONGA DISCOTHEQUE, S.A., representada por su presidente R.R.B., autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha primero (01) de Agosto de mil novecientos noventa y siete (1.997), anotada bajo el No. 85, tomo 66.

   En cuanto al medio de prueba anteriormente descrito, entra esta Juzgadora a su análisis y valoración y determina que el mismo es pertinente en la presente causa, y se verifica que el mismo no fue ni impugnado, ni atacado por la parte contraría en la causa, por lo que estando de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo su valor probatorio en la presente causa. Así Se Valora.

   IV

   MOTIVACIÓN

   En este sentido, procede esta juzgadora a resolver la presente apelación, para lo cual considera prudente hacer los siguientes pronunciamientos:

   El Código Civil en su artículo 1.579 señala: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”

   De esta definición se desprenden sus principales características referido al carácter consensual, oneroso y paritario.

   Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil reza textualmente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   En la anterior disposición se consagra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

   Ahora bien, si bien es cierto que el artículo 1.264 ejusdem establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, no es menos cierto que por ser los contratos consensúales, priva la voluntad de las partes.

   Esta juzgadora analizando el presente caso, parte de la existencia del contrato de arrendamiento el cual es un hecho reconocido por ambas partes, lo que no es una controversia en la causa, por lo que se hace necesario determinar el cumplimiento de las obligaciones en el establecidas por las partes contratantes.

   Ahora bien, siendo que la relación arrendaticia nació en cuanto a su duración a tiempo determinado, no es menos cierto que por el transcurso del tiempo y por haber continuado el arrendatario en el inmueble objeto del presente litigio, pasa a ser indeterminado, razón por la cual, la vía procedente para demandar es con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cualquiera de sus causales. En la presente causa, se verifica que la actora fundamento su demanda en el referido artículo específicamente en el literal B) de la norma especial que rige la materia.

   Continuando bajo este orden de ideas, es menester destacar lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé:

   Si durante la relación arrendataria, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto-Ley

   .

   En el caso en estudio se constata que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se enajenó, sin embargo, la relación arrendaticia continuó vigente de la forma en la estaba inicialmente establecida por el contrato suscrito, entre las partes.

   En la presente causa se verifica que efectivamente existe la relación contractual y que la misma no ha finalizado, por lo que, las obligaciones contenidas en el contrato son exigibles por ambas partes, así mismo, se tiene que la parte actora logró demostrar por medio de los elementos probatorios traídos a la causa la falta de pago de los cánones de arrendamiento, aunado a ello la parte demandada reconoció no haber cancelado los cánones de arrendamiento que le correspondía cancelar, ni haber cumplido con las obligaciones arrendaticias establecidas contractualmente, por lo que esta Juzgadora se apega al criterio emitido por el Juzgado a quo, en cuanto al desalojo demandado por la parte actora, por considerarlo ajustado a derecho.

   Sin embargo, en cuanto a la condenatoria del pago de los cánones de arrendamiento, se hace necesario tomar las siguientes consideraciones:

   Daría lugar a la procedencia de la demanda incoada, no es menos cierto que por perseguir el cobro de una obligación dineraria, resulta incompatible con la naturaleza de la demanda por desalojo.

   A este respecto, los autores Maduro y Pittier (2003), en su obra titulada “Cursos de Obligaciones, Tomo I, págs. 68 y 69, han expresado:

   Teniendo en cuenta que las obligaciones de dar se cumplen automáticamente con el sólo consentimiento, no deben ser confundidas con aquellas obligaciones que tienen por objeto la simple entrega de una cosa, las cuales son de hacer y no de dar…

   .

   De modo que, a través de la vía del desalojo no se puede pretender el pago de los cánones de arrendamiento de manera conjunta, en vista de ser dicha obligación de pago de naturaleza distinta a la obligación de entregar una cosa (desalojo), es decir, la naturaleza del desalojo la ubicamos en las llamadas obligaciones de hacer, y el pago por su parte, constituye una obligación de dar, y por tanto las mismas resultan incompatibles, requiriéndosela efecto accionar por vía autónoma la satisfacción de la obligación de dar. En consecuencia, se declara improcedente el cobro de los cánones de arrendamiento, por lo que se hace forzoso para esta Juzgadora declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada en la presente causa, por ser improcedente el pago de los cánones de arrendamiento vencidos. Así Se Decide.

   V

   DISPOSITIVO

   Por los argumentos anteriormente expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley Declara: PARCIALMENTE LUGAR: la apelación ejercida por la parte demandada en la presente causa Sociedad Mercantil INVERSIONES PREMIUN, C.A. según consta en el acta de asamblea Extraordinaria registrada por ante la misma Oficina de Registro Mercantil en fecha veinticinco (25) de septiembre de mil novecientos noventa y seis (1.996), bajo el No. 14, tomo 61-A., antes denominada LA CONGA DISCOTHEQUE, C.A, en consecuencia:

1. - CON LUGAR la pretensión por desalojo.

2. - IMPROCEDENTE: la pretensión del pago de los cánones de arrendamiento demandados.

   Se condena en costas a la parte demandada apelante por haber resultado vencida en la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   Se deja constancia que los abogados en ejercicio E.A., M.R.D.A., N.V. y S.H. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 11.299, 15.314, 33.744 y 105.768, actuaron en representación de la parte actora, y los abogados en ejercicio C.M., J.R., M.C. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.916, 41.018y 90.582., actuaron en representación de la parte demandada en la presente causa

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE. Remítase el expediente en su oportunidad legal al tribunal de origen.

   Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los tres (03) días del mes de noviembre del año 2009. Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

   LA JUEZA

   Abog. H.N.d.U. (MSc)

   LA SECRETARIA

   ABOG. LAURIBEL RONDON ROMERO.

   En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el No. 1.706.

   LA SECRETARIA.

   Mvdp/Hndu