Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 22 de Febrero de 2008

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: M.Z.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.303.831, domiciliada en Colón, .

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados C.L.C.R. y D.M.M.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.905 y 52.882, respectivamente

PARTE DEMANDADA: HULL A.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.313.549, actuando con el carácter de único representante del Fondo de Comercio “AGENCIA DE FESTEJOS HULL”, de este domicilio, inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 17 de junio de 1998, bajo el No. 91, Tomo 7-B.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado J.A.D.L.V.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 48.596.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO APELACION.

EXPEDIENTE: 6204

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 28 de enero de 2008, por el abogado D.M.M., con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 22 de enero de 2008, proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró INADMISIBLE la demanda.

DE LA DEMANDA

En fecha 24 de octubre de 2007, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana L.G.G.G., debidamente asistida de abogado, en contra del ciudadano HULL A.V., actuando con el carácter de único representante del Fondo de Comercio “AGENCIA DE FESTEJOS HULL”, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En dicho escrito expuso: Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 08, Tomo 112, folios 17 y 18 de los libros respectivos, su extinto padre, ciudadano V.G.M., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano HULL A.V., como único representante del Fondo de Comercio “FESTEJOS HULL”, sobre un inmueble que era de su fallecido padre y ahora es de su propiedad, consistente en la primera planta, parte techada del local distinguido con el N° 19-83, situado en la calle 11, entre carreras 19 y 20, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

Que la relación arrendaticia sobre dicho inmueble se fue renovando mediante contratos de arrendamientos, habiendo sido celebrado el último, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 8, Tomo 112, el cual finalizó el día 31 de marzo de 2005, al no haber sido renovado, comenzando a transcurrir la prórroga legal establecida en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que le correspondió al arrendatario por dos (2) años dada la duración de la relación contractual que fue de siete (7) años, y que venció el día 31 de marzo de 2007.

Alega que concluida la prórroga legal el arrendatario, ciudadano HULL A.V., representante único del Fondo de Comercio “FESTEJOS HULL”, no entregó el inmueble arrendado, dejando igualmente de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de marzo de 2007, y es por estas razones que lo demanda, como en efecto lo hace, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

1. Pagar la suma de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble durante los siete (7) meses transcurridos desde el día 31 de marzo de 2007 hasta el día de presentación de la demanda, y los que se siguiesen causando hasta la entrega definitiva del inmueble.

2. Entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado y en las condiciones en que lo recibió, sin reformas y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos.

3. Pagar las costas y honorarios profesionales del presente juicio. Por último solicitó medida de Secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.

   Fundamenta la acción en los artículos: 20, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

   Estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,oo) o DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs F. 2.100,oo).

   Documentos que acompañan al escrito de demanda:

   - Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 08, Tomo 112, folios 17 y 18 de los libros respectivos.

   DE LA CONTESTACION

   Por su parte el demandado, debidamente asistido de abogado, en escrito de fecha 18 de diciembre de 2007 (f. 18 y 19), procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Reconoce como cierta la relación arrendaticia con el fallecido, ciudadano V.G.M., y a la demandante como hija de éste, sin embargo, manifiesta que desconocía hasta el momento en que leyó el libelo de demanda y constató por ante el Registro Público Primer Circuito de Registro de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que la ciudadana L.G.G.G., sea la propietaria del inmueble arrendado.

   Alega que desde el vencimiento del último contrato de arrendamiento, han pasado más de siete (7) meses, en los cuales ha venido disfrutando del alquiler sin oposición del propietario del inmueble, por lo que, considera que conforme a los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, el contrato se renovó y pasó a ser a tiempo indeterminado, y que por lo tanto, la actora sólo podía intentar acción de desalojo por las causales taxativas a que se contrae el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Que en ningún momento fue notificado personalmente de la no renovación del contrato de arrendamiento.

   Documentos que acompañan al escrito de contestación:

   - Copia simple de Registro Mercantil de la Firma Personal “Festejos Hull”.

   - Copia simple de documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 23 de marzo de 2007, registrado bajo Matricula N° 2007-LRI-T24-48.

   PRUEBAS

   DE LA PARTE DEMANDANTE

   La parte demandante en escrito de promoción de pruebas de fecha 15 de enero de 2008 (f. 28 al 31), promovió:

   - Mérito favorable de las actuaciones, especialmente del escrito libelar.

   - Los documentos aportados por la parte demandada con su escrito de contestación.

   - Los hechos admitidos por la parte demandada en el escrito de contestación.

   DE LA PARTE DEMANDADA

   La parte demandada en escrito de promoción de pruebas presentado el 16 de enero de 2008 (f. 34 al 36), promueve:

1. - Principio de Comunidad de la prueba.

2. - Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N° 08, Tomo 112, folios 17 y 18 de los libros respectivos

3. - Sentencias emanadas de los Juzgados Décimo Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.

4. - Posiciones juradas a ser rendidas por la parte demandante.

   INFORMES EN ALZADA

   DE LA PARTE DEMANDANTE

   La parte demandante en escrito de informes presentados en esta instancia en fecha 19 de febrero de 2008, expresa lo siguiente: Que las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, pero que aunado a ello está el hecho controvertido que vencido dicho lapso y el de la prórroga legal de dos años, el arrendatario continúo ocupando el inmueble y la arrendadora no recibió los pagos de los cánones de arrendamiento, debiendo estimar que no operó la tácita reconducción.

   Que ha reiterado que no se recibió pago de mensualidades y menos se tiene prueba que la arrendadora haya recibido el pago del canon arrendaticio generado a partir del vencimiento de la prorroga legal, por lo que no puede el arrendatario continuar ocupando el inmueble al vencimiento de ésta.

   Que del análisis del material probatorio aportado por las partes puede concluirse que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y habiendo vencido la prorroga legal, no tuvo lugar la tácita reconducción del contrato por el simple hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble vencida la prorroga legal, debido a que dejo de pagar los cánones de arrendamiento, y que no es posible afirmar que opera la tácita reconducción de un contrato si no existe el pago del canon de arrendamiento, aun y cuando el arrendatario continúe usando y gozando del local objeto de litigio.

   CAPÍTULO II

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   DELIMITACIÓN DE LA LITIS

   La pretensión de la actora en la presente causa, tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos V.G.M. como arrendador y el ciudadano HULL A.C., actuando como representante único del Fondo de Comercio AGENCIA DE FESTEJOS HULL como arrendatario, en virtud de encontrarse vencida la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debiendo haber sido entregado el inmueble por parte del arrendatario en fecha 31 de marzo de 2007, sin hacerlos, además que desde esa fecha dejó de cancelar el canon de arrendamiento, es decir, que se encuentra insolvente desde el mes de marzo de 2007.

   Por su parte el demandado, en resistencia a la pretensión de la parte actora, alega que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado en virtud de haber seguido ocupando el inmueble sin oposición del propietario, que desconocía que la demandante fuera la nueva propietaria del mismo, que no le fue notificada personalmente la no renovación del contrato de arrendamiento por lo que no hubo desahucio.

   En consecuencia, vistos los argumentos esgrimidos por las partes, constituye un hecho no controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, soportada en el contrato de arrendamiento que las vincula.

   ANALISIS DE LAS PRUEBAS

1. A los folios 6 y 7 corre inserto contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de junio de 2.004, por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el Nº 08, Tomo 112, el cual fue agregado en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, sino al contrato reconocido por la parte demandada, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1357 del Código Civil, haciendo plena fe que el ciudadano V.G.M. celebró con el ciudadano HULL A.V., en su carácter de representante único del Fondo de Comercio AGENCIA DE FESTEJOS HULL, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble allí descrito; que dicho contrato tenía una duración de doce (12) meses a partir del Primero (1°) de Abril de 2004 y vencería el Treinta y Uno (31) de Marzo de 2005, sin que conste en ninguna de sus cláusulas que hayan pactado prorroga alguna.

2. Del folio 20 al 24, corre inserto Registro Mercantil de la Firma Personal Festejos J. HULL, el cual no valora ni aprecia este Juzgado por tratarse de un hecho incontrovertido la cualidad del demandado, así como su condición de representante de la mencionada firma.

3. Del folio 25 al 27, corre inserto documento protocolizado por ante el Registro Público del 1er Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia simple, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil, dando plena fe de la cualidad que como propietaria del inmueble tiene la actora en el presente juicio.

   DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

   La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble consistente en la primera planta, parte techada del local distinguido con el N° 19-83, situado en la calle 11, entre carreras 19 y 20, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, alegando que el mismo se encuentra vencido así como su prorroga legal, y que además el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2007.

   Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis en el presente proceso, observa esta sentenciadora que debe analizarse primeramente los presupuestos de procedencia de la acción intentada por la actora, a este respecto tenemos que la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en su artículo 1.167, el cual dispone:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.

   En el presente caso, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble que actualmente es propiedad del demandante, el cual tenía una duración de doce (12) meses a partir del 01 de abril de 2004, sin ninguna cláusula referida a la prorroga legal.

   En este sentido, se observa que el vencimiento del mismo acaecía el 31 de marzo de 2005, sin que conste en actas evidencia alguna de la supuesta notificación de desahucio practicada por la actora, por lo que no pudo haber transcurrido la prorroga legal a decir de la parte demandada, a lo que cabe acotar que, si bien es cierto no costa en actas evidencia alguna de tal hecho, no es menos cierto que la doctrina ha señalado que no es requisito indispensable la notificación de desahucio para activar la misma, puesto que, primeramente, del contenido del contrato no se desprende que se haya establecido renovación del mismo, y por la otra parte,

   tenemos que el artículo 1599 del Código Civil establece:

   Artículo 1599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

   Ahora bien, llegado el día del vencimiento del contrato, comenzaba automáticamente la prorroga legal establecida en el articulo 38 literal c) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por un lapso de dos (02) años, en virtud que la relación arrendaticia tuvo una duración de siete años, hecho no controvertido en la presente causa; considerándose dicha relación durante el lapso de la prorroga a tiempo determinado, y cuyo vencimiento tendría lugar en fecha 31 de marzo de 2007, y como quiera que vencida dicha prorroga el arrendatario ha continuado ocupando el inmueble hasta la presente fecha, trae como consecuencia el estudio de la procedencia de la tácita reconducción, la cual, según el autor G.G.Q., en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, página 294-296, debe cumplir los siguientes requisitos:

   1. Existencia del contrato escriturado a plazo fijo

   2. Conclusión de la prórroga legal por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de LAI

   3. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador

   4. Que el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo

   5. Capacidad para contratar

   En este sentido, tenemos que, de conformidad con el anterior análisis y la valoración probatoria, los requisitos a), b), d) y e) se tienen como cumplidos, no obstante, con respecto al requisito c), el autor antes referido señaló:

   “c. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador

   Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prórroga legal… La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario es importante para que pueda hablarse con propiedad de “renovación”; pero resulta obvia la presencia –además del consentimiento recíproco- del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, co ánimo arrendaticio.” (negritas y cursivas de ese Juzgado).

   Así pues, de conformidad con el anterior criterio jurisprudencial, así como del análisis del material probatorio traído a juicio, se evidencia que no existe prueba alguna que permita demostrar que el arrendatario demandado ha venido cumplido, después de vencida la prorroga, con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble arrendado, por lo que no puede pretenderse la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, en virtud de la violación de uno de los requisitos de su procedencia, pues los mismos son a todas luces taxativos.

   En definitiva, encontrando esta juzgadora la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada con lugar y por consiguiente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y así se decide.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

   Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve: